Sentencia Civil 177/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 1, Rec. 688/2023 de 28 de febrero del 2025

Primero.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación

I.- La representación procesal de la Asociación Sociocultural Jaafar Assadiq instó demanda de juicio ordinario contra la Comunidad de Propietarios del edificio situado en la DIRECCION000 de Badalona, en la que puso de manifiesto que la entidad actora era propietaria del local situado en los bajos del edificio por haberlo adquirido mediante escritura de fecha 14 de julio de 2017, y que ejercitaba acción de impugnación de los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios en las siguientes Juntas de propietarios:

- Junta General Extraordinaria celebrada en fecha 2 de octubre de 2019en la que tratando el punto 1º de su orden del día, referido a "cometarios sobre los recibos pendientes y demanda si procede",se adoptó por unanimidad de los presentes el acuerdo de que "el local propiedad actualmente del Sr. Julio debe contribuir a los gastos de las obras que se hagan en la comunidad, seguro comunitario y gastos de Administrador". "Esta imputación de gastos se recogerá al final del ejercicio, con una cuota regularizada al gasto que haya recibido". "La Junta reclama al Local el recibo pendiente que se indicó en el acta del pasado 15/01/2019 por importe de 2.127,50 euros que se pasó como derrama de las obras del bajante exterior, pintado de escalera, barandillas y reparación e impermeabilización de la cubierta del terrado y reparar cableado quemado del pulsador".

- Junta General Extraordinaria celebrada el día 25 de noviembre de 2020,en la que tratando el punto 2º de su orden del día, referido a la "Liquidación de deuda y reclamación judicial del local",se acordó que "la unanimidad de los presentes determina que, la entidad referida ha dejado de satisfacer los recibos por un importe de 2.789,03 euros",aprobándose por la junta una liquidación de deuda por este importe y su reclamación judicial.

La impugnación de los expresados acuerdos se fundamentó en varios extremos:

1) La actora no fue debidamente convocada a las juntas con infracción del artículo 553-21 CcCat, pues no le fue enviada la convocatoria a la dirección del local de su propiedad y carece de llave del vestíbulo para acceder al tablón de anuncios.

2) La actora no fue debidamente notificada de las actas de las juntas porque el acta de la junta de 2 de octubre de 2019 fue notificada por correo electrónico al Presidente de la Asociación, y el acta de la junta de 25 de noviembre de 2020 se comunicó mediante burofax del día 16 de diciembre de 2020.

3) Los acuerdos impugnados son contrarios a la Ley e implican un abuso de derecho además de resultarle gravemente perjudiciales.

Acerca de esta última cuestión se explicó por la actora que en la escritura de compraventa del local de fecha 14 de julio de 2017 consta manifestación de la parte vendedora de que el local estaba exento del pago de vestíbulo, escalera y ascensor que se originaran en los elementos comunes, con expresa mención a la escritura de 20 de diciembre de 2004, en la que el legal representante de la entidad promotora del edificio Barcelona Diagonal Futura SL Don Pascual manifestó, entre otros extremos, que "la planta baja, propiedad de Don Faustino, queda exonerada del pago de los gastos de vestíbulo, escalera y ascensor que se originen en los elementos comunes".

Se indica asimismo en la demanda que la Comunidad había acordado en los acuerdos de 11 de abril de 2003 y 5 de mayo de 2003 que el local quedaba exento de los gastos de vestíbulo, escalera y ascensor que no están recogidos en los libros de actas, pero destacando que los cargos se distribuían entre los restantes seis propietarios mediante una cuota del 16,66%, que fue el aplicado en la junta de 12 de junio de 2018 que aprobó el presupuesto de pintura de la escalera y en la junta de 15 de enero de 2019 para los trabajos de reparación de bajante, pintado de escaleras y barandillas, por lo que los acuerdos impugnados son contrarios a sus propios actos.

Los acuerdos que se impugnan traen causa de la aprobación de un importe de 12.765,50 euros efectuado en la junta de propietarios del día 15 de enero de 2019 en el que no se había incluido al local, hasta que en la junta de 2 de octubre de 2019 y en la junta de 25 de noviembre de 2020 se aprobó un cargo al local de 2.789,03 euros, desglosado del siguiente modo: a) 2.127,50 euros por obras, b) 410,44 euros por cuota del local, c) 250,09 euros por gastos particulares y seguro, con el que la parte actora expresó estar en desacuerdo.

Las actas impugnadas se notificaron en fecha 27 de enero de 2021 y 15 de enero de 2021 por lo que la impugnante refirió hallarse dentro del plazo legal ( art. 553-31 CcCat).

La demandante concluyó peticionando que se dictara sentencia en la que se acordara la nulidad de los acuerdos expresados adoptados en las juntas celebradas los días 2 de octubre de 2019 y 25 de noviembre de 2020.

II.- La Comunidad de propietarios demandada se opuso a la demanda con los argumentos que en forma resumida señalamos:

- La entidad actora no ha abonado las deudas comunitarias por lo que la impugnación no puede prosperar.

- Las juntas fueron debidamente convocadas: La convocatoria de 2 de octubre de 2019 se remitió por correo postal al local porque no se había facilitado ningún correo electrónico ni de whatsapp, y la junta de 25 de noviembre de 2020 se convocó también por correo electrónico y vía whatsapp junto con un enlace vía "zoom" porque se hizo en la modalidad de no presencial dado el estado de pandemia del momento.

- El plazo para impugnar las juntas sería tan solo de tres meses porque el acta de 2 de octubre de 2019 no se notificó por primera vez el 27 de enero de 2021 por correo electrónico sino dos días después de la celebración de la junta por correo postal ordinario, y el acta de 25 de noviembre de 2020 no se notificó por primera vez el 15 de enero de 2021 mediante burofax sino por correo ordinario dos días después de la junta.

- La documentación que aporta la actora no justifica la exención de contribución porque la escritura de compraventa contiene tan solo una manifestación unilateral (doc. 3 de la demanda), el acta de manifestaciones de 20 de diciembre de 2024 se hizo en un concreto contexto, y la junta que se tenía que celebrar en enero de 2005 nunca tuvo lugar por lo que los estatutos no se llegaron a aprobar (doc. 8); la modificación del Registro de la Propiedad referida a la modificación de la división horizontal de la finca registral número NUM000 resulta irrelevante, la Comunidad carece de estatutos y hay que estar a la voluntad de la junta que quede patente en cada junta.

- La voluntad de la Junta de propietarios no es inamovible y puede cambiar de criterio para establecer una contribución más justa, no existiendo un acuerdo de exoneración total.

- El administrador actual de la comunidad de propietarios no relevó directamente al anterior administrador, cuya última junta fue la de 12 de junio de 2018, en tanto que la posterior de 15 de enero de 2019 se redactó por los propietarios sin la presencia de ningún administrador, y el actual obtuvo la información del Registro de la Propiedad observando que no había motivo para excluir al local.

- En relación a las concretas cuantías liquidadas con cargo al local, como en el acuerdo se dijo que el local contribuiría también a los gastos, se reclama la parte proporcional del resto de gastos que corresponden al local durante el periodo de marzo de 2019 a febrero de 2020 (doc. 8 de la contestación), donde se determinan los gastos que ha tenido la comunidad durante este periodo y se le aplica el coeficiente del 25% correspondiente al local, lo que da un total de 410,44 euros.

- En relación a los 90 euros de gastos particulares se refiere a gastos de gestión y suplidos para reclamar la deuda de forma extrajudicial (Registro de la Propiedad, burofax).

- En relación a los 161,09 euros del nuevo seguro es el 25% del coste total de seguro que asciende a 644,33 euros (doc. 9).

- La actora no puede impugnar las juntas porque no se halla al corriente del pago de las deudas comunitarias ( art. 553-31.4 CcCat).

- Inaplicación de la doctrina de los actos propios.

III.- La sentencia dictada en la instancia rechazó que la acción de impugnación hubiera caducado porque entendió que el término que se debía aplicar era el de un año y en relación a la primera causa de impugnación, referida a la convocatoria de las juntas y a la notificación de las actas, entendió que la comunidad había realizado el esfuerzo suficiente para comunicar la convocatoria y las actas y que por su parte la asociación propietaria del local no había aportado una dirección alternativa, por lo que rechazó el indicado motivo de impugnación.

Entrando en el fondo de los acuerdos impugnados, la juzgadora consideró probada la certeza de la exención expresada en la escritura de compraventa del local de la actora a través del acta de manifestaciones formalizada notarialmente por Don Pascual que era el administrador solidario de la promotora, habiéndose asimismo probado que entre 2003 y 2019 los gastos comunes se dividían entre las seis entidades de los pisos y no entre las siete que conforman el total del inmueble.

No obstante, y pese a la certeza de este acuerdo, la juzgadora entendió que la comunidad podía modificarlo y que para ello no era necesaria la unanimidad ( art. 553-26.1 CcCat) sino la mayoría simple del artículo 553-25-2 letra f), exigencia que entendió cumplida porque en las juntas impugnadas se reunió un conjunto de propietarios que representaban el 53% de la Comunidad.

En base a lo expuesto, la juzgadora desestimó la demanda con expresa condena en costas a la parte demandante.

IV.- Contra la indicada resolución ha planteado recurso la representación de la parte actora que funda en las consideraciones que en forma resumida indicamos:

- Incongruencia interna de la sentencia porque por un lado admite que la acción de impugnación no estaba caducada porque no consta acreditado que las actas de las juntas de 2 de octubre de 2019 y de 25 de noviembre de 2020 fueran notificadas a la propietaria del local por correo ordinario, la juzgadora argumenta, en cambio, que las convocatorias para la celebración de las referidas juntas se hicieron a través de correo ordinario, a pesar de que no hay prueba alguna de que así se hiciera, y esta parte siempre ha negado haberlas recibido, indicando que el local tiene entrada y buzón propio e independiente (ver fotografía doc. 20) y el cartel de convocatoria se remitió al DIRECCION000 careciendo de llave de la portería, y que el presidente de la asociación nunca había autorizado una comunicación a su teléfono personal.

- Si bien la sentencia de instancia considera probado que existía un acuerdo de exoneración para el local del pago de los gastos comunitarios, la resolución admite que este acuerdo era susceptible de modificación por mayoría simple, y la parte apelante discute este extremo al considerar que el acuerdo debe subsistir por tratarse de un acuerdo consolidado por la propia Comunidad que lo ha aplicado durante más de quince años, no pudiendo ahora ir contra sus propios actos, todo ello con independencia de la mayoría que era necesaria para su adopción, denunciando errónea valoración de la prueba testifical y documental practicada.

- Incongruencia omisiva de la sentencia de instancia que no hace referencia a todas las cuestiones controvertidas, en particular, a la fecha desde la que el local, en su caso, debía quedar obligado al pago de los gastos comunitarios y la concreta cuantía que debía abonar, pues si bien en la demanda solo se pidió la nulidad de los acuerdos, en los hechos controvertidos fijados en la audiencia previa se incluyó si debía pagar las facturas que se le reclaman, extremo que fue aceptado por la demandada y así se expresó en los escritos de conclusiones, y que esta parte pidió aclaración de sentencia en tal sentido que le fue denegada.

Segundo.- Convocatoria a las dos juntas de propietarios impugnadas. Cumplimiento de los requisitos legales

I.- Conforme a lo establecido en el artículo 553-21.2 del CcCat, en la redacción vigente desde la reforma operada por la Ley 5/2015, "Les convocatòries, citacions i notificacions, llevat que els estatuts estableixin expressament una altra cosa, s'han de trametre, amb una antelació mínima de vuit dies naturals, a l'adreça comunicada pel propietari a la secretaria. La tramesa es pot fer per correu postal o electrònic, o per altres mitjans de comunicació, sempre que es garanteixi l'autenticitat de la comunicació i del seu contingut. Si el propietari no ha comunicat cap adreça, s'han de trametre a l'element privatiu del qual és titular. A més, l'anunci de la convocatòria s'ha de publicar amb la mateixa antelació al tauler d'anuncis de la comunitat o en un lloc visible habilitat a aquest efecte. El dit anunci produeix l'efecte de notificació efectiva quan la personal no ha reeixit".

Las juntas impugnadas eran convocatorias extraordinarias, por lo que rige lo dispuesto en el tercer apartado del indicado precepto que se expresa en estos términos: "En el cas de juntes extraordinàries per a tractar d'assumptes urgents, tan sols cal que els propietaris hagin pogut tenir coneixement de les convocatòries, citacions i notificacions abans de la data en què s'hagi de fer la reunió".

En base a la norma expresada es obligación del comunero facilitar a la Comunidad un domicilio al que pueda dirigirle la correspondencia que genere la gestión comunitaria, o de indicar un correo electrónico o cualquier otro medio de comunicación, por lo que si no se ha hecho una indicación alternativa al elemento privativo del que el comunero sea propietario, la Comunidad cumple con depositar la documentación en el referido elemento privativo y con publicitar la convocatoria en el tablón de anuncios.

II.- Es cierto que el local propiedad de la actora carece de entrada al vestíbulo en el que se encuentra el tablón de anuncios y que no puede conocer las comunicaciones efectuadas por esta vía, pero el local dispone de un buzón propio situado junto a la puerta indicada con el DIRECCION000 y además le es exigible al propietario que si desea asegurarse la recepción de estas comunicaciones facilite al administrador un correo electrónico o cualquier otro medio de comunicación que pueda resultar más seguro, debiendo adoptar una conducta activa en tal sentido, sin que sea admisible que pueda después sembrar dudas sobre la posible recepción de la convocatoria.

Ninguna actuación activa tuvo la Asociación impugnante en tal sentido, siendo prueba evidente de su conducta el interrogatorio en juicio practicado a su presidente que manifestó no haber autorizado a nadie que le enviara nada a su teléfono porque se trataba de una línea de carácter privado, a lo que añadió que había dejado de hacer caso al whatsapp porque no podía hablar con desconocidos, evidenciando por tanto no solo pasividad sino obstrucción con evidente incumplimiento del deber que le está impuesto legalmente de facilitar un medio alternativo de notificación.

III.- La prueba de haber efectuado la convocatoria por correo postal debe presumirse de acuerdo con el principio de normalidad de las relaciones entre la administración de fincas y la asociación demandante, titular de la finca desde el año 2017, y resulta además reforzada con la declaración testifical del administrador Sr Andrés, quien manifestó que se intentó hablar con el presidente de la asociación y que nunca había acudido a las juntas de propietarios, que lo habitual es enviar la convocatoria mediante correo electrónico, además de por correo postal, y que para la convocatoria del día 2 de octubre, dada la situación de pandemia, se envió un enlace vía zoom a un teléfono pero nadie se conectó.

Existe por lo expuesto, prueba acreditada de que la Asociación recibía las convocatorias y que no compareció a las juntas, por lo que no es razonable ni admisible que pretenda ampararse en la falta de constancia de la convocatoria a las juntas para impugnar las juntas, de modo que aun en el supuesto de que la actora no hubiera conocido las convocatorias se trataría de una situación buscada y deseada por la propia parte cuyo presidente contestó a preguntas de la juzgadora que "hemos pasado de todo esto porque estábamos exentos"lo que, como después se verá es una conducta inadmisible pues el local de su propiedad está integrado en un edificio con el que comparte diversos elementos comunes y que se halla dividido en régimen de propiedad horizontal.

La juzgadora resolvió este extremo correctamente sin apreciar la incongruencia denunciada pues todo lo expuesto respecto de las convocatorias es aplicable a la comunicación de las actas.

Tercero.- Participación en los gastos comunitarios. Normativa legal

I.- El artículo 553-3 del CcCat da distinto tratamiento a la determinación de las cuotas de participación y a la determinación de cuotas especiales para gastos determinados.

El párrafo tercero del precepto indicado establece que "Les quotes de participació es determinen i es modifiquen per acord unánime dels propietaris o, si aquest no és posible, per mitjà de l'autoritat judicial o d'un procediment de resolución extradjudicial de conflictes".

II.- El local propiedad de la Asociación demandante ostenta un coeficiente del 25% del total inmueble y así se recoge en la escritura de compraventa de 14 de julio de 2017, en la que expresamente se indica que el local tiene un valor con respecto al total del inmueble del 25% (doc. 3 de la demanda).

Esta participación resulta asimismo de la nota informativa del Registro de la Propiedad referida a la inscripción de la propiedad horizontal, que figura anexada al acta de la Junta del día 2 de octubre de 2019 (doc. 4 de la demanda), de la que resulta que el edificio estaba originariamente dividido en un planta baja, constituida por el local propiedad de la actora, y tres plantas cuya distribución interna se modificó, de modo que las plantas primera, segunda y tercera se subdividieron, cada una de ellas, en dos departamentos, dando lugar a 6 entidades destinadas a vivienda en los siguientes términos:

- Entidad número Dos: DIRECCION001: 11% de coeficiente.

- Entidad número Tres: DIRECCION002: 14% de coeficiente.

- Entidad número Cuatro: DIRECCION003: 11% de coeficiente.

- Entidad número Cinco: DIRECCION004: 14% de coeficiente.

- Entidad número Seis: DIRECCION005: 14% de coeficiente.

- Entidad número Siete: DIRECCION006: 11% de coeficiente.

La suma de los anteriores coeficientes da un total del 75% del inmueble, correspondiendo al local el 25% restante e indicándose en la certificación registral que en la propia escritura de modificación se hizo constar que la entidad número Uno, que se corresponde con el local, no quedaba alterada, por lo que es claro que el local tiene un coeficiente del 25%.

III.- Acreditado por lo expuesto, que el local tiene la indicada cuota de participación le es de aplicación lo dispuesto en el artículo 553-3 CcCat que establece lo siguiente:

"1. La quota de participació:

a) Determina i concreta la participació que correspon als elements privatius sobre la propietat dels elements comuns.

b) Serveix de mòdul per a fixar la participació en les càrregues, els beneficis, la gestió i el govern de la comunitat i els drets dels propietaris en cas d'extinció del règim. c) Estableix la distribució de les despeses i el repartiment dels ingressos, llevat de pacte en contra".

Por tanto, el local de autos venía obligado a contribuir en el porcentaje del 25% a los gastos que generara el mantenimiento del edificio, salvo pacto en contra, por lo que no es admisible la alegación de la parte actora y las preguntas formuladas por su defesa en el acto de la vista que parten de la certeza de que la referida parte esté totalmente exenta del pago de cuotas comunitarias.

IV.- Cuestión distinta es que la parte actora estuviera exenta del pago de determinados gastos, en base a los acuerdos de distribución a que se refiere el apartado 4 del artículo 553-3 CcCat.

Cuarto.- Análisis y valoración de los acuerdos comunitarios sobre exención parcial al local de la planta baja

I.- La exención parcial fue expresada en el acta de manifestacionesefectuada por Don Pascual, en su condición de administrador solidario de la mercantil promotora de edificio Barcelona Diagonal Futura SL, en escritura notarial de fecha 20 de diciembre de 2004,ante el notario de Barcelona Don Enrique Peña Félix (doc. 8 de la demanda), en la que el referido administrador señaló que el edificio de autos estaba formado por planta baja y tres plantas, correspondiendo a cada una de las cuatro plantas un coeficiente del 25%, así como que en la Junta celebrada el día 5 de mayo de 2003 se aprobó un presupuesto de obras que ascendía a 48.319,50 euros, cuyo coste se dispuso fuera íntegramente asumido por los propietarios de las entidades 1ª, 2ª y 3ª, y en la que concluía que "En consecuencia, Don Faustino no tendrá que pagar la cantidad de 12.079.88 euros que le correspondería en virtud de su cuota de participación del 25%". (El Sr. Faustino era en aquel momento el propietario del local que ahora pertenece a la actora).

A su vez, en el apartado segundo de la referida escritura de 20 de diciembre de 2004 se estableció lo siguiente:

"Que dentro del mes de enero se celebrará una Junta de propietarios en la que se propondrán los Estatutos por los que se regirá la comunidad, en los que necesariamente existirá un artículo en el que se establezca que la planta baja, propiedad de Don Faustino, queda exonerada del pago de los gastos de vestíbulo, escalera y ascensor que se originen en estos elementos comunes".

II.- No hay constancia de que llegaran a redactarse los estatutos pero sí de la voluntad comunitaria de que el local estuviera exento de los concretos gastos que se indicaron en la escritura de acta de manifestaciones de 20 de diciembre de 2004 y que en estos mismos términos le fue transmitido al adquirente en la escritura de compraventa de 14 de julio de 2017,en la que con remisión a la referida acta de manifestaciones se informó a la parte compradora que "queda exonerada del pago de los gastos de vestíbulo, escalera y ascensor que se originen en estos elementos comunes".

No obstante, y a pesar de que los términos del acuerdo son claros y que el local tenía tan solo una exención parcial de cuotas, la comunidad de propietarios nunca giró ningún cargo al referido local, resultando de las actas aportadas que los recibos se giraban con cuotas de participación del 16,66% referidas a los seis propietarios de las viviendas, lo que suponía excluir y liberar al local de todos los pagos porque la suma de esta participación da un total de 100 (16,6666x6=100).

Quinto.- Contenido de los acuerdos impugnados y contexto de su adopción

I.- En la Junta celebrada el día 15 de enero de 2019, redactada por los propietarios porque en aquel momento no disponían de administrador, se aprobó un presupuesto por 12.765,50 euros "para la realización de bajante exterior, pintado de escalera, barandillas, reparación e impermeabilización de la cubierta del terrado y reparar cableado quemado de pulsador".

La Junta aprobó por unanimidad de los presentes fijar una derrama para el pago de 2.127,50 euros por vecino para hacer frente al gasto y que se iban a emitir recibos el 4 de febrero de 2019, 21 de febrero de 2019 y 4 de marzo de 2019, para hacerlo coincidir con la forma de pago requerida por el industrial (doc. 10 de la demanda).

Esta Junta fue presidida por Doña Luisa, propietaria del DIRECCION001, que ha declarado como testigo y que expuso que no dividieron entre siete porque tenían que hacer las obras urgentemente y no tenían a nadie que les asesorase, por lo que se dividió únicamente entre los seis pisos, pero que ella entendía que al ser una cosa estructural del edificio también debía ser asumida por el local, a lo que añadió que una cosa era no pagar comunidad porque la puerta es independiente por lo que se entendía que no pagasen luz y ascensor, pero otra eran los bajantes, tejados y fachada que debían estar también a su cargo, pero que como nunca habían tenido una derrama importante no se lo habían planteado.

II.- En la Junta del día 2 de octubre de 2019(doc. 4 de la demanda), objeto de impugnación,se adoptó el siguiente acuerdo:

"Se establece y se acuerda por unanimidad, que el local propiedad actualmente del Sr. Julio debe contribuir a los gastos de las obras que se hagan en la comunidad, seguro comunitario y gastos de administrador.

Esta imputación a los gastos se recogerá al final del ejercicio, con una cuota regularizada el gasto que haya habido".(El subrayado es nuestro).

En la referida Junta se añade que se reclama al local el recibo pendiente referido al coste de las obras señaladas en el acta del pasado día 15 de enero de 2019 por un importe de 2.127,50 euros que se pasó como derrama de las obras del bajante exterior, pintado de escalera, barandillas y reparación e impermeabilización de la cubierta del terrado y reparar el cableado quemado del pulsador, siendo esta la primera vez que se formula la reclamación, por lo que no puede considerarse una deuda vencida en los términos del artículo 553-31.3 CcCat.

III.- En la Junta de 25 de noviembre de 2020(doc. 5 de la demanda), también impugnada,en el apartado referido a "Liquidación de deuda y reclamación judicial del local" se acordó que "la unanimidad de los presentes determina que la entidad referida debe de satisfacer los recibos por un importe de 2.789,03 euros, sin que los avisos amistosos dados por el administrador hayan servido de nada".

Al acta de la indicada junta se anexó un documento emitido por el administrador en el que desglosa la cantidad antes indicada de 2.789,03 euros en las siguientes partidas:

- 10/10/2019 Obras finca: 2.127,50 euros.

- 03/03/2020 Cuota locales: 410,44 euros

- 01/07/2020 gastos particulares: 251,09 euros

- Seguro Comunidad: 181,09 euros

Era esta la primera vez que se reclamaba a la actora el pago de cuotas de mantenimiento de la comunidad por lo que no puede considerarse una deuda vencida en los términos del artículo 553-21.1 CcCat ( STJC nº 16/2023 de 9 de marzo).

Sexto.- Análisis y valoración jurídica de los acuerdos

I.- El acuerdo adoptado el día 2 de octubre de 2019 en el que se establece que el local debe contribuir a los gastos de las obras que se hagan en la comunidad, al seguro comunitario y a los gastos de administrador, es correcto y conforme al reparto de gastos a que nos hemos referido anteriormente, en lo que respecta a distribuir por coeficiente los gastos de administrador y el seguro de la comunidad, pero resulta impreciso en relación a los cargos por obras efectuadas en la comunidad.

En efecto, el indicado acuerdo no distingue entre el tipo de obras a las que deba contribuir el local sino que acuerda distribuirlas todas por coeficiente, sin hacer expresa exclusión de los gastos del vestíbulo, escalera y ascensor, de los que el local estaba exento en virtud del acta de manifestaciones del administrador de la promotora y que la comunidad he venido aplicando, por lo que aunque finalmente no se hubieran redactado los estatutos, tal exclusión vinculaba a la Comunidad y debía ser respetado hasta que adoptara la decisión de modificarlo, lo que no se hizo expresamente porque el acuerdo ahora impugnado no tenía como objetivo modificar la situación anterior, pues nada consta al efecto, sino solo cuantificar la cuota que debía abonar el propietario del local en función de su participación, en la que no se incluyeron gastos de escalera y ascensor, pero en el que no tuvo la precisión necesaria al establecer el reparto de los gastos por obras.

II.- En atención a lo expuesto discrepamos de la sentencia de la instancia que considera que la comunidad modificó el reparto anterior de gastos y que podía hacerlo con mayoría simple y entendemos por el contrario que la comunidad en ningún momento expresó su voluntad de modificar la situación anterior sino únicamente de repercutir sobre el local los gastos que le correspondían con arreglo al coeficiente y respetando al mismo tiempo la exclusión de gastos en la forma establecida, esto es, los referidos a vestíbulo, escalera y ascensor.

Por tanto, la petición de la actora no puede ser acogida porque pretende estar exenta del pago de todo tipo de cuotas, a pesar de la evidencia de que forma parte de una comunidad de propietarios y que ha de contribuir a su mantenimiento.

Sin embargo y como hemos indicado, el acuerdo de 2 de octubre de 2019 impugnado induce a confusión en la medida en que no tiene en cuenta que el local estaba exento de contribuir en los gastos del vestíbulo, escalera y ascensor, y esta exención debió de ser explícitamente preservada.

III.- Creemos por lo expuesto, que el acuerdo impugnado de 2 de octubre de 2019 debe ser corregido a fin de evitar futuros equívocos, y ha de ser redactado con mayor precisión en lo que afecta a la participación del local en las obras, pero no puede ser anulado en su integridad como pretende la actora porque es en parte correcto.

Séptimo.- Análisis de las sumas reclamadas al actor en la junta impugnada de 25 de noviembre de 2020

I.- En el acto de la audiencia previa se señaló como hecho controvertido si la parte actora estaba obligada a satisfacer los gastos aprobados en la junta de 25 de noviembre de 2020 que como hemos señado anteriormente se desglosaron del siguiente modo:

- 10/10/2019 Obras finca: 2.127,50 euros.

- 03/03/2020 Cuota locales: 410,44 euros

- 01/07/2020 gastos particulares: 251,09 euros

- Seguro Comunidad: 181,09 euros

II.- En lo que se refiere a las obras de la finca se discute por la actora que deba asumir este cargo, por lo que en coherencia con lo hasta aquí explicado acerca de la exclusión parcial del local de los gastos de escalera y vestíbulo, será precisar analizar el contenido de las obras efectivamente ejecutadas para determinar si el local estaba obligado a contribuir en todas ellas.

En el presupuesto elaborado por la empresa constructora se observan tres apartados:

- Instalaciones: Son trabajos efectuados en el patio comunitario que suponen el desmontaje del tubo metálico de extracción y la sustitución del bajante exterior con fijación de las máquinas de aire acondicionado, con un coste de 1.645,00 eurosmás IVA.

- Pintura y Acabados: Incluye las siguientes partidas: a) Pintado de hueco de escalera, techos, paredes y losas de escalera, b) Esmaltado de zócalo, c) Esmaltado de barandillas metálicas, d) Esmaltado de hierro del techo claraboya, e) Pintado de claraboya. Su coste total es de 4.645,00 eurosmás IVA.

- Albañilería: Reposición de tejas rotas de la cubierta, formación de cierre en ventilación de patio comunitario, pavimentación, impermeabilización del canal interior de la cubierta debido a la filtración que provoca al DIRECCION006. Su coste total asciende a 4.420,00euros más IVA.

La entidad actora estaría obligada a contribuir en el 25% de los gastos de Instalaciones y Albañilería, pero en lo referente a pintura y acabados tan solo debería contribuir en el coste de la claraboya por tratarse de un elemento comunitario pero no en las demás partidas, lo que supone descontar las cantidades de 2.195,00 euros, 250,00 euros y 935,00 euros, resultando un coste total de 7.330,00 euros que incrementado con el IVA asciende a 8.060,00 euros que a su vez se incrementará con los gastos extras que figuran en la factura (doc. 14 de la demanda) que asciende a 510,00 euros más IVA esto es, 561,00 euros, por lo que en definitiva la parte actora debería contribuir a 25% del total gasto de 8.621,00 euros, es decir, en 2.155,25 euros, que es una cantidad superior a la suma de 2.127,50 euros reclamada por la comunidad de propietarios, por lo que deberá darse por válida la expresada cantidad.

III.- Para interpretar correctamente el acuerdo adoptado en la Junta que examinamos de 25 de noviembre de 2020 referido a los demás gastos que se atribuyen a la entidad actora conviene analizar el documento número 17 aportado por la propia demandante, que pone de manifiesto que en la determinación de la cuantía reclamada la comunidad respetó el acuerdo de exención de gastos al local, pues los gastos de ascensores, luz, limpieza, antena y cerrajero se distribuyen únicamente entre los pisos con exclusión del local (ver Grupo 2 de la relación).

Por otro lado, se hace una relación de gastos que se reparten a partes iguales para todos, así ocurre con los honorarios del administrador, gastos bancarios, protección de datos, etc. (Grupo 3), y también una relación en las viviendas contribuyen a partes iguales y el local lo hace por coeficiente, como en el seguro de la comunidad y en la reparación de la claraboya (Grupo 4).

Finalmente, en el mismo documento figura un cuadro con una relación de los elementos privativos, sus cuotas respectivas, y los grupos de participación indicados quedando totalmente exento el local de contribuir a los gastos de la primera columna que se reparte únicamente entre las viviendas.

IV.- Por tanto, la suma reclamada por la comunidad es correcta y la impugnación de este acuerdo ha de ser desestimada porque respeta la exclusión del local de contribuir en los gastos de escalera, vestíbulo y ascensor, pero no le exime de toda contribución, y pone además de manifiesto que la comunidad no tuvo voluntad de poner fin a la exclusión contributiva parcial del local puesto que la siguió aplicando en la liquidación que presenta al cobro.

Octavo.- Conclusión

En atención a lo expuesto procede estimar en parte el recurso y con revocación de la sentencia de instancia acordar la estimación en parte de la demanda y declarar la nulidad parcial del acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios de fecha 2 de octubre de 2019, toda vez que en tal acuerdo no se hizo constar de forma expresa que el local estaba exento de contribuir a los gastos del vestíbulo, escalera y ascensor, por lo que la referida Comunidad deberá redactar de nuevo el acuerdo en los términos expresados, desestimándose la pretensión de nulidad total que efectúa la actora porque parte de la consideración errónea de que el local no está obligado a participar en los gastos de la Comunidad lo que no es cierto.

Procede desestimar la impugnación del acuerdo de 25 de noviembre de 2020 por ser correcta la suma en el mismo establecida a cargo de la actora.

Noveno.- Costas

La estimación en parte de la demanda conlleva que no se haga expresa condena en las costas de la instancia ( art. 394 LEC) .

La estimación en parte del recurso de apelación determina que no se haga expresa condena en las costas de esta alzada ( art. 398 LEC) .