Sentencia Civil 760/2024 Audiencia Provincial Civil de León nº 1, Rec. 422/2024 de 29 de noviembre del 2024

PRIME RO.- Delimitación del objeto del recurso de apelación.

La sentencia recurrida desestima la demanda porque no considera acreditados los contratos verbales en cuya existencia se funda la acción ejercitada.

El recurso de apelación se funda en lo que considera una errónea valoración de la prueba practicada, reiterando la existencia de contratos verbales entre las partes que fueron incumplidos por la demandada, causando daños que se valoran en la cuantía reclamada con la demanda.

En el escrito de oposición se muestra conformidad con la valoración probatoria y, en concreto, niega radicalmente la existencia de los contratos verbales alegados de contrario.

Son hechos incontrovertidos la existencia del contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes y su resolución por sentencia de desahucio, así como el posterior lanzamiento del local arrendado. Y son hechos controvertidos la existencia del pacto principal en el que se funda la demanda: reconocimiento de un derecho de traspaso o cesión a favor de la demandante y el cumplimiento/incumplimiento de la obligación asumida por el demandado al no respetar el reconocimiento de tal derecho. También es controvertida la existencia del pacto sobre el desahucio, pero este no sería más que instrumental del pacto anterior, como ya se indicará.

SEGUN DO.- Sobre la delimitación y calificación de los contratos verbales en los que se funda la demanda y obligaciones que pudieran haber surgido para la demanda por razón de tales pactos.

Con carácter previo a la valoración probatoria es preciso concretar cuál o cuáles fueron los contratos verbales celebrados por las partes y qué obligaciones surgían de ellos para las partes; en particular, qué obligaciones surgieron para la demandada y cuál o cuáles de ellas fueron incumplidas.

En la demanda se alude a dos pactos: uno inicial, que se describe en la demanda como "acuerdan verbalmente[...] que por parte de la arrendadora se facilitará a mí mandante el traspaso/cesión del negocio en las mismas condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento existente entre mi mandante y la demandada, y que con parte del precio abonado por el traspaso/cesión se abonarían los atrasos de las mensualidades debidas",y otro posterior por el que «se comentó a Don Ezequias que a iba a proceder a presentar demanda de desahucio porque así recuperaba el "IVA" pero que no se preocupara porque si no se traspasaba el negocio antes, alguna solución encontrarían».

Podríamos decir que el primero de los contratos verbales alegados sería como un reconocimiento de un derecho de traspaso o cesión, en el que la obligación de la demandada sería facilitar dicho traspaso (expresamente se utiliza la palabra "facilitará"). El derecho de traspaso sería un tanto irregular porque si el contrato de arrendamiento se resolvió con la sentencia de desahucio por el impago de rentas la demandante ya no sería arrendataria y se encontrarían extinguidos todos los derechos arrendaticios que pudiera haber tenido (no se puede traspasar un arrendamiento por parte de quien no es arrendatario). Por lo tanto, solo podemos calificar ese supuesto contrato verbal como un pacto de reconocimiento de un derecho de cesión del local en arrendamiento, en el que la obligación asumida por la demandada sería la de consentir en el arrendamiento del local a la persona designada por la demandante; así se puede entender la genérica referencia a "facilitaría" que se indica en la demanda. Esta obligación de "facilitar" sería una mera obligación de consentir, pero la iniciativa de la cesión correspondería a la demandante, que es quien supuestamente habría adquirido el derecho a exigir el consentimiento de la demandada en el arrendamiento del local a un tercero.

Por lo que se refiere al segundo pacto, no sería propiamente un contrato, sino un pacto vinculado al reconocimiento del derecho indicado en el párrafo precedente, y que explica por qué la demandada se mantuvo pasiva ante la acción de desahucio ejercitada de contraria y ante el lanzamiento que tuvo lugar.

Así expuesto, el objeto del recurso de apelación se puede centrar en la valoración de la prueba para determinar si los contratos verbales alegados se celebraron por las partes y, en particular, si se celebró el primero de ellos, del que el segundo es meramente instrumental.

TERCE RO.- Sobre la existencia o inexistencia de los pactos alegados por la demandante.

A) Interrogatorio de la demandada.

En el acto del juicio declaró por la sociedad demandada, D. Lorenzo, que se identificó como apoderado de la sociedad, y a quien la propia apelante reconoce como representante de la demandada: "no logró reproducir la grabación de la conversación telefónica mantenida entre Don Lorenzo ( Representante de la demandada)".

En el acto de la vista, Lorenzo puso de manifiesto su condición de apoderado y dijo que la administradora era Felicisima, así como que Pablo Jesús no ostentaba cargo alguno en la empresa y que solo era un partícipe de la sociedad. Y aunque admitió que Pablo Jesús pudo haber intervenido en "algunas cosas"(02:50 de la grabación del juicio), lo que sí dejó claro es que él dio cuenta de los hechos de los tenía conocimiento, y dejó claras tres cosas: que el arrendatario dejó de pagar las rentas durante año y medio, que se le reclamaron reiteradamente (03:26 de la grabación), que no hubo negociaciones, sino conversaciones a instancia de los arrendatarios que insistían en que querían seguir con el arrendamiento (08:33) y que por la propiedad no existía, en principio, inconveniente a mantenerlos en el arrendamiento si afianzaban el pago de lo que debían con un aval de 50.000 euros, equivalente a dos años (04:34) o, incluso, a arrendar el local a otra persona que designaran si también prestaba ese aval (09:34).

Del interrogatorio de la demandante no resulta la existencia de contrato o pacto alguno; solo constan conversaciones sobre la continuidad del arrendamiento o sobre su concesión a un tercero sobre la base de la prestación de un aval que garantizara el pago de las rentas. Pero las "conversaciones" no son acuerdos, salvo que conste un objeto cierto y un consentimiento claro sobre las condiciones estipuladas. En el presente caso, y a partir del resultado del interrogatorio de la parte, no consta cuál es el objeto cierto del contrato ni tampoco el consentimiento, por lo que no se dan los requisitos exigidos por el artículo 1261 del Código Civil para la existencia del contrato.

En el recurso de apelación se dice que no compareció al acto del juicio Don Pablo Jesús y se insiste en que la prueba fue admitida en el acto de la audiencia previa, pero esta afirmación es incierta. En el acto de la audiencia previa no se resolvió sobre admisión o inadmisión del interrogatorio de parte. Fue en el acto de la vista cuando por el juez de 1.ª instancia se acordó la continuación del procedimiento con el interrogatorio de D. Lorenzo en representación de la demandante y se rechazó la posibilidad de un doble interrogatorio en la persona de Pablo Jesús. En el acto de la audiencia previa, el juez de primera instancia comenzó a resolver sobre la admisión de los medios de prueba (a partir del 11:95 de la grabación del acto de juicio) y solo adoptó decisiones en relación con la prueba documental, alguna de las cuales fue recurrida en reposición por la parte demandada, con rechazo por el juez de primera instancia, pero nada se acordó acerca de la admisión de la prueba de interrogatorio de parte en el acto de la audiencia previa. El rechazo del interrogatorio de D. Pablo Jesús tuvo lugar en el acto del juicio y esta decisión del juez de primera instancia se considera acertada por la inadmisibilidad de un doble interrogatorio de parte, salvo expresa designación a instancia de la parte que se pretende interrogar. Por la persona jurídica declara su representante (D. Lorenzo es apoderado de la sociedad y D. Pablo Jesús solo tiene la condición de socio) y para los hechos en los que no intervino personalmente puede designar a quien sí intervino y proponer que declare como testigo ( art. 309.1 LEC) , pero esta propuesta es solo para caso de que esa persona no estuviera identificada, algo que no ocurre en este caso porque la parte apelante conocía sobradamente a D. Pablo Jesús y pudo proponerlo como testigo, en lugar de proponerlo para el interrogatorio de parte (no es algo irrelevante el diferente tratamiento que esto supone). Reiteramos así lo acordado en el auto de denegación de prueba de 15 de octubre de 2024.

B) Prueba testifical.

B.1.- Virgilio.

Al igual que D. Lorenzo, Virgilio, que conoce de los hechos como como asesor de la demandada, también aludió a conversaciones: "Ellos estaban en conversaciones para continuar a pesar de que había un impago, pues estaban en conversaciones de llegar a un acuerdo porque previamente, meses antes, había habido un intento de traspaso[...]" (a partir del 27:45 de la grabación). Alude solo a intenciones: "Entonces a mi Ezequias me dice: oye, mira, yo ya he acordado con Pablo Jesús que vamos a continuar [...]", pero no se indica cómo van a continuar o qué es lo que han pactado, y sí sabe con certeza que solo hubo conversaciones entre ellos: "Sé que están en negociaciones" (29:04). Esta incerteza la pone de manifiesto igualmente cuando dice que le comunicó: "Pues hay que firmar un contrato" (29:07). Y cuando le dijo que había que pasarlo a papel: "Oye, Virgilio, digo, oye sabes que están en conversaciones para seguir en el contrato, con un contrato nuevo o lo que sea [...] y hay que firmarlo"(34:12). Es decir, no se concreta lo que pretendía hacer ("contrato nuevo o lo que sea")y la relación entre las partes se califica como "conversaciones" que no pasan de ser tratos preliminares: "Estaban en tratos"(35:51). El juez de primera instancia fue muy incisivo al preguntar reiteradamente por el contenido del contrato sin respuesta positiva, más allá de dar respuestas imprecisas como "entre él y Pablo Jesús entiendo que sí [...] las cantidades exactas, no lo sabía"(42:42). O explicaciones que facilitó sobre la base de referencias de lo que le decían unos y otros; tanto es así que cuando dijo que hubo un contrato verbal (después de haber dicho que hubo "tratos" o "conversaciones"), y preguntado por el juez, dijo que lo sabía por D. Ezequias (46:01) porque con D. Pablo Jesús no había hablado.

En cierto modo, y al margen de matices, por muy relevantes que sean, el testigo solo deja claro que hubo conversaciones, pero en modo alguno se puede inferir de su declaración su contenido concreto y menos aún el consentimiento expreso de la demandada. D. Pablo Jesús no representa a la sociedad, pero, aunque se aplicara la figura del factor notorio, tampoco consta el consentimiento de Pablo Jesús, sobre todo en relación con algo tan importante como la duración del contrato: que la renta continuara como estaba es algo que pudiera ser razonable, pero en el año 2017 ya se había completado casi la mitad del periodo de arrendamiento, por lo que no es lógico mantener la misma duración, y tampoco es irrelevante la exigencia de garantía, dado que en la escritura de subrogación en el contrato original ya se pactó la prestación de un aval, máxime cuando la arrendatario dejó una deuda por rentas de más de año y medio. Por lo tanto, incluso aunque en las conversaciones se hubiera llegado a plantear el mantenimiento de la renta, lo que no consta, en absoluto, es cuál sería la nueva duración del contrato y la prestación de garantías y, sobre todo, no consta en absoluto el consentimiento de la demandada (ni por D. Lorenzo, ni por la administradora de la demandada ni por D. Pablo Jesús).

B.2.- Cornelio.

Es un testigo con una clara causa de tacha, al ser yerno del representante legal de la demandante, y con toda sinceridad reconoció que tenía interés en que la demandante tuviera éxito con la acción ejercitada (52:17). Y en esa misma línea de sinceridad reconoce que lo que sabe es por lo que su suegro le manifestó: "Me dijo que sí que lo tenían más o menoscerrados" (los pactos" (53:22). Sin embargo, más allá de buenas palabras ("quiero que continúes aquí")no ofrece dato alguno acerca del contenido del contrato o sobre un consentimiento claro por parte de la demandada en relación con un objeto cierto. Así pues, al margen de la evidente causa de tacha, lo que declara es impreciso y, en buena medida, como testigo de referencia (por lo que le contaba Ezequias), sin que su conocimiento vaya más allá de contactos y conversaciones y, por supuesto, sin saber del contenido del contrato y del consentimiento de la demanda a ese contenido concreto.

B.3.- Abelardo.

Explica con mayor detalle la situación del local en el día anterior al del lanzamiento, pero no precisa nada en relación con el supuesto contrato suscrito. También dice que su empleador le dijo que iban a continuar con la actividad, pero nada dijo en relación con el contrato, ni sobre su contenido ni sobre el consentimiento por parte de la demandada.

B.4.- Desiderio.

Está incurso en varias causas de tacha: es socio de la demandada, hijo de su representante legal y un interés directo porque, como él mismo dijo, "Yo me iba a quedar con la cafetería"(01:01:32)

También da cuenta de la existencia de una persona interesada en asumir los derechos de arrendamiento, pero lo hace como testigo de referencia: "Yo a mí me lo dijeron porque yo estaba un poco aparte. Todavía a mí no me habían metido"(01:04:39). Y lo reitera: "Yo supe después todo esto porque eso se supone que lo iba a llevar yo"(01:05:24). El testigo solo declara por propio conocimiento lo sucedido con posterioridad: "pues luego la idea de él fue oye pues por qué no lo llevas tú. Vale entonces yo ya entonces eso se lo dijo usted, don Pablo Jesús Eso se lo dijo a mi padre y, luego, trasladado tuvimos una reunión por él a mediados, un poco 16, 17 18, por ahí más o menos, de abril y fue una reunión. oye pues mira lo vas a llevar tú" (01:08:15). En definitiva, el testigo, al margen de la evidentísima causa de tacha, solo nos da conocimiento de lo sucedido después de la frustración de un supuesto primer intento de traspaso.

No se puede fundar la existencia de un supuesto contrato verbal entre la demandante y la demandada en las declaraciones de un testigo con un interés directo clarísimo. Pero, en cualquier caso, tampoco fue capaz de concretar los términos del supuesto contrato, limitándose a confirmar la renta y la duración, pero ni siquiera fue capaz de concretar cómo tenía que pagar la deuda acumulada: "Poco a poco, la verdad no sé si era durante un año o dos, en ese sentido no me acuerdo muy bien"(01:11:13). En cualquier caso, aunque se presenta como un contrato "cerrado", lo cierto es que renta y duración queda en entredicho, y, sobre todo, no consta una consentimiento firme por parte de D. Pablo Jesús que, no lo olvidemos, no representa a la demandada, y no consta ese consentimiento firme porque ni siquiera consta cómo se le iba a pagar lo que se le debía, y resulta incomprensible que consienta en arrendar el local a uno de los socios de la sociedad que acumuló una elevada deuda para con la demandada y sin que exigiera un compromiso concreto para su pago y el correspondiente aval. De la inexistencia de un pacto cerrado da cuenta el hecho de que el testigo relató que cuando fueron a celebrar el contrato, en unas oficinas del edificio Europa, D. Pablo Jesús les exigió un aval de 50.000 euros; el mismo que había exigido al supuesto interesado que, anteriormente, había declinado la oferta de hacerse con el negocio. Es decir, incluso admitiendo la declaración del testigo como cierto, queda muy claro que D. Pablo Jesús no se avino a suscribir contrato alguno, y que su intervención solo fue para conversaciones y negociaciones, y que lo que buscaba era garantizar el pago de la deuda y que el nuevo arrendatario le ofreciera un grado de confianza razonable de que se pagarían puntualmente las rentas. Es decir, pudo haber conversaciones, tratos preliminares (imprecisos, por cierto), pero no consta, en absoluto, la certeza del objeto del contrato ni el consentimiento de la demandada.

El contrato de arrendamiento que se suscribe es de larga duración, y suscrito para la explotación de un negocio, algo que no concuerda con la celebración de un contrato verbal, y menos aún cuando se acumulan atrasos en el pago de hasta año y medio, en una situación de pérdidas reconocida en la propia demanda. De la relevancia de la forma escrita en este tipo de contratos da buena cuenta el hecho de que tanto el testigo, D. Virgilio (asesor de la demandante), como el testigo Desiderio, explicaron que todas las conversaciones conducían a la realización de un "nuevo" contrato, y que el final de todas las "conversaciones" era documentarlo. Sin embargo, el supuesto contrato verbal nunca se llegó a recoger por escrito y tampoco constan definidos los elementos esenciales del negocio, pero, sobre todo, no consta en el consentimiento de D. Pablo Jesús y, por supuesto, no consta el consentimiento de la administradora ni del apoderado de la demandada. Solo constan conversaciones, tratos, negociaciones, opciones de contratación a instancia de la demandante..., pero no existe prueba alguna que revele el consentimiento de la demandada a la celebración de un contrato de arrendamiento a iniciativa de la demandante; todo lo contrario: el hecho de que la demandada exigiera avales es claramente indicativo de la reticencia de la arrendataria a la contratación sin garantías suficientes. A todo ello se une otro dato muy relevante: si lo que se pretendía era una continuidad del contrato anterior, en él se especifica (cláusula octava) que cualquier cesión o traspaso requiere consentimiento "expreso y por escrito" de la arrendadora. En este caso, no consta consentimiento expreso y ni siquiera consentimiento verbal; la existencia de conversaciones, tratos, negociaciones o disposición a contratar con personas designadas por la demandada no permiten presumir la existencia de contrato alguno.

Por último, y en relación con las alegaciones del testigo, resulta ilógico que la arrendadora muestre disposición a contratar con uno de los socios de la arrendataria cuando esta le ha dejado a deber año y medio de rentas, y que consienta en hacerlo sin exigir garantías de pago, y menos aún cuando ni siquiera consta que quien se postula como nuevo arrendador sepa en qué plazos tenía que pagar la deuda, por lo que la reacción que dice el testigo que tuvo D. Pablo Jesús de exigir el pago de la deuda y la prestación de un aval es coherente con todo lo explicado, y es un signo más de que nunca llegó a consentir en representación de la sociedad la contratación del arrendamiento a instancia de la demandada o a ninguna otra persona sin la formalización de un contrato que le garantizara el pago de la deuda y de las rentas futuras. Y si la demandada no exigió aval al nuevo arrendatario, o lo hizo por una suma de dinero inferior, puede ser, sencillamente, porque le ofreció más confianza que quien le había dejado sin pagar rentas durante año y medio y quien, además, como se reconoce en la demanda se encontraba en situación de pérdidas continuadas desde el año 2016.

C) Prueba documental.

De la documental presentada con la demanda, solo los documentos 7 y 9 tienen relevancia en relación con la existencia o inexistencia de los contratos alegados. El documento 7 no acredita absolutamente nada acerca de la contratación; basta con examinar las respuestas atribuidas a Pablo Jesús para verificarlo.

En cuanto al documento 11, no hay que confundir la licitud penal de la grabación de conversaciones en las que interviene el que participa en ellas con su limitada eficacia probatoria. Las conversaciones grabadas suponen obtener declaraciones de la parte o de testigos fuera del acto del juicio, sin garantía procesal alguna y sin contradicción, pero es que, además, no permiten su adecuada contextualización porque se emiten sobre la base de circunstancias previas que no se reflejan en la grabación. En este caso, la transcripción de la grabación deja claro que la demandada encontró un nuevo arrendador y se lo comunica a Desiderio. En el texto transcrito no consta que este hubiera formulado protesta a o queja, y finaliza diciendo: "Vale, nada, nada, vale, no te preocupes, hablo yo con mi padre para recoger todo, vale. Hecho, hecho, Lorenzo". Al margen de lo que pudieran haber convenido en ese acto, lo que está claro es que nunca existió contrato entre la demandante y la demandada; si hubiera existido, Desiderio habría formulado alguna queja o protesta, pero no lo hizo. Por otra parte, una falta de contextualización de la conversación puede llevar a interpretaciones erróneas. Así, la demandante sostiene que de la conversación se infiere que la demandada le entregaría la diferencia entre los 70.000 euros acordados con el nuevo arrendatario y la cantidad adeudada, en tanto que la demanda sostiene que solo se habló de entregar la diferencia si el arrendatario cedía la licencia de actividad de bar, algo que, por lo visto, no sucedió.

En cualquier caso, el documento 11 no pone de manifiesto que existiera un pacto entre la demandante y la demandada para que aquella cediera los derechos de arrendamiento a terceros. De las conversaciones se infiere, justo, todo lo contrario, porque es la demandada la que por iniciativa propia contrata el arrendamiento con un tercero, y no a instancia de la demandante, sin que por parte del interlocutor que grabó la conversación se mostrara objeción alguna. Según se indica en la demanda, el pacto principal consistía en que la demandada consentía (en la demanda se emplea la palabra "facilita") con el arrendamiento propuesto por la demandante y, aunque tampoco se concretan las condiciones, se alude de modo genérico a que bajo las mismas condiciones del contrato anterior, lo que supone conceder a la demandante la potestad de sustituir a un tercero en el contrato. Pues bien, si este fue el compromiso, lo que la parte actora debería haber acreditado es la existencia de una propuesta suya rechazada por la demandada; algo a lo que se aludirá posteriormente.

En definitiva, no consta acredita la existencia de los contratos verbales por los que, según se indica en la demanda, "se acordó que se facilitará a mí mandante el traspaso/cesión del negocio en las mismas condiciones que tenía mi representado( y que con parte del precio abonado por el traspaso/cesión se abonaron los atrasos de las mensualidades debidas ), o bien que se prosiguiera por parte de mi mandante con la explotación del local, con otra orientación y nombre comercial, con las mismas condiciones previstas en el contrato de arrendamiento inicial, pero suscribiendo un documento de reconocimiento de deuda y dejando en prenda parte del patrimonio de mi mandante que se encontraba en el local. Todo ello al margen de que se planteara una demanda de desahucio y que se practicara la diligencia de lanzamiento".

Solo constan conversaciones, negociaciones y/o tratos preliminares, pero ni consta el contenido de lo pactado ni tampoco el consentimiento de la demandada a las condiciones reflejadas en el texto transcrito en el párrafo precedente.

CUARTO.- Sobre los tratos preliminares.

Como se ha indicado, no consta la existencia de contrato alguno por el que la demandada se obligara a consentir con el traspaso realizado por la demandante. Todo lo contrario, sí se considera acreditado que cualquier posible traspaso o cesión tenía que contar con el consentimiento previo y expreso de la arrendadora, porque así consta en el contrato y porque, según se relata en la demanda, la arrendadora en todo momento exigió tanto el pago de las rentas como la prestación de garantías, lo que permite afirmar que no existió un pacto de reconocimiento de un derecho de traspaso o cesión. Ninguno de los testigos pudo concretar el contenido del supuesto contrato (ni el propio Desiderio sabía qué aplazamiento de la deuda se había pactado) y ninguno de ellos, salvo este último, sabían por ciencia propia si alguno de los cargos representativos de la demandada o el propio D. Pablo Jesús había prestado consentimiento a la autorización de la demandante para traspaso o cesión del arrendamiento (que la demandada no rechazara de plano propuestas de arrendamiento, no significa que no exigiera, en último término, una expresa aceptación por su parte). Por lo que se refiere a la declaración de Desiderio, no solo está incurso en varias causas de tacha, sino que, además, la versión de los hechos que ofrece solo revela conversaciones genéricas y, en absoluto, un consentimiento expreso a ceder en arrendamiento, y menos aún en las condiciones indicadas por el testigo (como ya se ha indicado, la demandada siempre fue insistente en la prestación del aval y el pago de las rentas antes de aceptar cualquier nueva contratación).

Por todo ello se puede afirmar que las conversaciones solo reflejan meras intenciones de facilitar un nuevo arrendamiento, pero no pasan de ser meros tratos preliminares que no llegan siquiera a la categoría de precontrato; diferencia que se recoge con sumo detalle en la sentencia 913/2021 de la Sala 1.ª del Tribunal Supremo de 23 de diciembre, de la que transcribimos solo lo siguiente: « (v) es esencial que "no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio"; así lo declaró la sentencia de 11 de abril de 2000 en un caso de precontrato unilateral, "bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos" ( sentencias de 23 de diciembre de 1991 y 17 de marzo de 1993 y reiteran las de 16 de octubre de 1997 y 15 de diciembre de 1997 ).

» [...]

» Por tanto, el precontrato supone "el final de los tratos preliminares y no una fase de ellos ( sentencia de 3 de junio de 1988 y 788/2005, de 13 de octubre "».

Los tratos preliminares no se pueden equiparar, en absoluto, al contrato, y ni siquiera al precontrato. De lo contrario, todos los tratos preliminares y negociaciones previas constituirían actos propios que vincularían a las partes como si fueran contratos. En este caso es claro que las negociaciones no llegaron a resultado positivo y, por ello, no existen actos propios de los que extraer, como conclusión, situaciones jurídicas vinculantes.

QUINTO.- Sobre el cumplimiento/incumplimiento de obligaciones.

Si no existe contrato tampoco existen obligaciones para las partes: no existe contrato de arrendamiento y tampoco contrato de reconocimiento del derecho de traspaso o cesión.

En cualquier caso, si, como se indica en la demanda, el demandante reconoció a la demandante un derecho de traspaso o cesión del arrendamiento, no se puede admitir que fuera más allá del acto mismo del lanzamiento. Con la sentencia de desahucio se resuelve el contrato de arrendamiento y, con ello, se extingue el derecho de traspaso, pero aun admitiendo un posible reconocimiento de tal derecho después de la extinción del contrato, este no podría ser indefinido, y el lanzamiento puede ser el momento final para el ejercicio de tal derecho. Y, yendo todavía más lejos y admitiendo que ese derecho perdurara más allá del lanzamiento, parece obvio que no puede ser ilimitado en el tiempo y hasta, en un generoso alarde extensivo, se podría admitir que tal derecho se mantuvo hasta el momento mismo en el que la demandante tuvo conocimiento del nuevo arrendamiento, que se podría fijar en el día 16 de mayo de 2019, cuando tuvo lugar la conversación entre Lorenzo y Desiderio (documento 11).

Pues bien, corresponde a la demandante acreditar si ejercitó ese supuesto de derecho de traspaso o cesión, sin que acredite nada al respecto. No consta que existiera una primera propuesta de traspaso en la que se designó como nuevo arrendatario a un tal Ezequias, cuya identidad no consta (se aporta copia de una esquela de un tal Ezequias, pero no consta que fuera el que supuestamente estaba interesado en el traspaso). Virgilio, al declarar como testigo, dijo que supo de todo ello por referencias, y no por ciencia propia, y también dijo que remitió unos borradores (borradores que, por cierto, no aporta la demandante), pero ni consta su contenido ni, por supuesto, consta consentimiento de la demandada en relación con tales borradores; solo consta que la demandada exigía la prestación de un aval. Como no consta el contenido del supuesto reconocimiento del derecho de traspaso o cesión a favor de la demandante, no solo no se acredita la existencia del contrato, sino que tampoco consta a qué se obligó la demandada, si es que a algo se obligó, por lo que mal se puede imputar incumplimiento alguno por parte de aquella. Ni siquiera consta si el tal Ezequias aceptó asumir la posición de arrendatario o en qué condiciones; no consta nada en absoluto de lo que con él se trató, y ni siquiera sabemos por qué se frustró esa supuesta operación, como así lo indicó Virgilio (36:19 de la grabación). Y el otro testigo que declaró sobre tal operación, Desiderio, solo conocía esa operación por referencias (01:05:25). En definitiva, si no consta que el traspaso se frustrara por la exigencia del aval, no se puede imputar a la demandada incumplimiento alguno y, es más, aunque el aval fuera la causa de la retirada del tal Ezequias, no existe prueba alguna que acredite que la demandada reconociera a la demandante un derecho de traspaso y cesión, y menos aún, totalmente incondicionado que la obligara a consentir con el traspaso sin exigir garantías.

Tampoco se ha acreditado que la demandada aceptara que continuara con el arrendamiento Desiderio. El único medio de prueba propuesto para acreditarlo es la propia declaración de Desiderio, lo que ya de por sí conduce a no considerar acreditada una eventual propuesta de traspaso en relación con él. Pero es que, además, no concuerda con la posición de pasividad que adopta en la conversación mantenida con Lorenzo (documento 11) después de que este le diga que va a contratar el arrendamiento con un tercero. Por todo ello, si no se acredita una propuesta de traspaso a favor de Desiderio no se puede imputar a la demanda incumplimiento alguno por su parte aun en caso de admitir que la demandada reconoció a la demandante un derecho de traspaso o cesión. Es más, como ya se ha indicado en relación con el supuesto intento de traspaso a un tal Ezequias, la exigencia de aval es un claro signo en contra de la cesión de tal derecho de traspaso o cesión porque el arrendador mantiene en todo momento su capacidad de consentir o rechazar la propuesta de traspaso.

En el documento 11 consta un reconocimiento del derecho de la demandante a retirar existencias, y se le ofrece la posibilidad de participar en la diferencia entre la suma a pagar por el nuevo arrendatario, pero la demanda no se funda en este reconocimiento, sino en responsabilidad por culpa ( art. 1.100 CC) por incumplimiento de supuestos contratos verbales por los que se reconocía a la demandante el derecho de traspaso o cesión. Como ya se ha indicado, el documento citado no acredita la existencia de tal reconocimiento, y la existencia de cualquier otro tipo de pacto compensatorio del tipo que sea no es algo que se objeto de este procedimiento, cuya causa de pedir es muy clara: existencia de un derecho de traspaso o cesión a favor de la demandante. Es más, la cuantificación del daño por culpa no guarda relación alguna con lo indicado en el documento 11, sino, en coherencia con lo indicado, con el supuesto incumplimiento del pacto de reconocimiento del derecho de traspaso o cesión.

Por último, apenas se ha hecho mención del supuesto pacto "de desahucio" porque es meramente instrumental: la reclamación de cantidad no se funda en el incumplimiento del citado pacto, sino en el incumplimiento del pacto de reconocimiento del derecho de traspaso o cesión. En cualquier caso, resulta inadmisible afirmar que se pacta un desahucio cuando es de total evidencia la existencia de la deuda en la que funda la acción ejercitada por falta de pago. Otra cosa es que la demandada hubiera mantenido conversaciones con la parte actora para no formalizar oposición, pero esta no hubiera conducido a otra cosa que a una sentencia de desahucio, salvo que, claro está, hubiera enervado la acción pagando o consignando las rentas adeudadas, algo que no parece que fuera a tener lugar a tenor de lo manifestado por la propia parte actora en su demanda en relación con las pérdidas continuadas de la sociedad desde el año 2016, acumulando rentas impagadas de 28.000 euros, cuando la renta mensual era de 2.000 euros y pasó a 1.700 euros.

Por todo lo expuesto, no se acredita el presupuesto de la acción ejercitada: no se acredita la existencia de contrato alguno de reconocimiento del derecho de traspaso o cesión (ni consta objeto cierto ni consta consentimiento de la demandada) y, aun suponiendo que existiera, tampoco consta incumplimiento de la obligación supuestamente asumida por la demandada (aceptación del traspaso o cesión promovida por la demandante) al no constar la existencia de propuestas de terceros que se hubieran frustrado por la conducta de la demandada (ni constan propuestas en firme ni la exigencia del pago de las rentas y la prestación de garantías se puede considerar un acto obstativo al cumplimiento).

SEXTO.- Sobre las costas del recurso de apelación.

Conforme dispone el artículo 398 de la LEC, en su apartado 1, según redacción vigente en el momento de iniciarse el procedimiento, cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el artículo 394. Y en el artículo 394.1, se establece que, en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. Rige, por lo tanto, el principio de vencimiento objetivo que implica la condena del apelante al pago de las costas procesales generadas por el recurso de apelación interpuesto y totalmente desestimado. A tenor de lo expuesto en esta resolución, el tribunal no alberga serias dudas que justifiquen la aplicación de la excepción prevista en el artículo 394.1 LEC: no existe prueba alguna de contratos en firme en relación con el traspaso o cesión del arrendamiento delimitados por un objeto cierto y consentimiento expreso de la demandada; solo existen conversaciones, negociaciones y tratos preliminares de la más diversa índole resultantes del interés de la demandante por mantener una opción de traspaso o cesión y la aquiescencia de la demandada a que aquella pudiera conseguir un resultado satisfactorio para ambas, que no acredita haber conseguido, pero no el reconocimiento de un derecho a favor de la demandada para el traspaso o cesión, lo que excluye el consentimiento de la demandada a reconocer derecho alguno a la demandante en relación con el traspaso, cesión o contratación del arrendamiento.

VISTO Slos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación