Sentencia Civil 978/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 1, Rec. 1530/2023 de 29 de diciembre del 2025

PRIMERO. Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.

Don Fabio formuló demanda contra Doña Eufrasia y Don . Amadeo, con base en un contrato de compraventa, en la que solicitó, al amparo del art. 621-37 y ss del CCCat., que se condenara a estos últimos a realizar determinadas obras que consideraba necesarias para que la finca vendida reuniese las condiciones de habitabilidad para su uso como vivienda; se decretase la suspensión de la obligación de pago del precio pendiente, por importe de 20.000 €; se declarase, para el caso de que los demandados no ejecutaran dichas obras, la reducción del precio de la compraventa en cantidad proporcional a su coste; y, se condenase a los demandados a una indemnización por los daños y perjuicios causados.

Alegó la representación procesal del actor, en síntesis, en su demanda, que con fecha 7 de diciembre de 2017 su mandante y los demandados concertaron la compraventa de una finca sita en Santa Coloma de Gramenet, DIRECCION000, por el precio de 135.000 €. La indicada finca era una casa de tres plantas sin división horizontal. El pago del precio se había satisfecho de manera fraccionada, con un pago inicial de 10.000 € y sucesivos abonos a razón de 2.000 € mensuales desde la firma del contrato. El total abonado hasta la fecha de la demanda era de 115.000 €. Según lo acordado, el total precio de la compraventa debería haber quedado abonado en el mes de marzo de 2023. No obstante, al haberse aplicado la suma de 6.000 € del importe de la reparación de la terraza a parte del precio, los plazos, finalmente, serían 60, debiendo finalizar el pago total el mes de diciembre de 2022, quedando pendientes de abono, a la fecha de la demanda, un total de diez pagos mensuales de 2.000 €. Es decir, la cantidad total de 20.000 €. A pesar de que en el encabezamiento del contrato se indicaba que era un "arrendamiento de vivienda con opción de compra",no cabía duda de que se trataba de una compraventa de inmueble, atendidas las cláusulas contenidas en el mismo. Desde el mes de diciembre de 2017, su mandante había poseído la finca transmitida, bien directamente, o bien arrendándola parcialmente a terceros. Junto con la cédula de habitabilidad se había entregado un certificado de la superficie construida, en la que constaban las dos viviendas existentes en la finca transmitida. El uso como vivienda había podido ser cumplido por su mandante, con algunas excepciones, como las derivadas de la reparación de la terraza. No obstante, había quedado cuestionado a partir de julio de 2019, a raíz de una visita de inspección del Ayuntamiento de Santa Coloma de Gramenet en que se constató una sería de deficiencias que incidían sobre las condiciones de habitabilidad y salubridad del edificio, incoando un expediente de protección de legalidad urbanística y requiriendo a los demandados para la ejecución de toda una serie de medidas de conservación y mantenimiento. Los demandados contactaron con su mandante, desentendiéndose del problema. Para poder dar cumplimiento a los requerimientos municipales, contactó con la arquitecta Doña Tamara, para que redactara el informe requerido por la Corporación Municipal. Su mandante presentó instancia en el Ayuntamiento manifestando que sería la persona que respondería como comprador y solicitando el plazo de 4 meses. La arquitecta contratada emitió dictamen pericial, que acompañaba, en que detallaba las actuaciones preventivas y de reparación que eran necesarias para garantizar el uso como vivienda, determinando que el edificio no disponía de los mínimos de habitabilidad ni de las cédulas de habitabilidad necesarias, por lo que se debían de realizar toda una serie de obras que relataba. Los demandados habían mantenido una total dejación de sus obligaciones desde el momento en que comunicaron la existencia del expediente administrativo a su principal, por lo que su mandante se veía obligado a interponer la presente demanda.

Los demandados se opusieron a la demanda.

Alegó la representación procesal de los demandados, en síntesis, en su contestación, que el contrato fue redactado por la actora y era un contrato privado de arrendamiento de vivienda con opción de compra, no un contrato de compraventa. Además, la actora declaraba conocer y aceptar el estado de las fincas tal y como las recibía. El actor reconocía que se había podido utilizar como vivienda desde el primer momento. Los problemas surgieron cuando la parte actora, sin autorización administrativa, comenzó a realizar obras en la vivienda para subdividir la finca de cara a su explotación comercial, las que comenzó nada más firmar el contrato y sin comunicárselo a su mandante, en calidad de arrendadora. A raíz de esas obras, que afectaban a los espacios mínimos habitables por la normativa, fue cuando uno de los inquilinos presentó una denuncia ante el Ayuntamiento de Santa Coloma por las malas condiciones de salubridad de la vivienda. A partir de esa denuncia surgieron las inspecciones realizadas por el Ayuntamiento. La vivienda se entregó en perfectas condiciones de habitabilidad y disponía de dos cédulas de habitabilidad. En el propio informe pericial aportado con la demanda se hablaba, en cuanto a una de las deficiencias, que no cumplía la normativa actual, pero sí la del año de la construcción. Además, relataba que adolecía de falta de conservación y mantenimiento y ello no era culpa de la demandada. Tal vez la actora, en su afán por sacar el máximo provecho a la hora de rentabilizar la vivienda no tuvo en cuenta los límites que comportaban los espacios mínimos exigidos por la normativa para su habitabilidad, porque se tenía constancia de que la actora subdividió dicha finca en lo que se denomina coloquialmente "pisos calientes", destinados al empadronamiento de inmigrantes.

La sentencia de primera instancia razona que el contrato firmado por las partes, a pesar de la denominación que se le dio, fue un contrato de compraventa con precio aplazado, del que aún restan por abonar 20.000 €. Señala que el art. 621-37 CCCat. invocado en la demanda no es aplicable, porque se trata de un contrato celebrado antes de la entrada en vigor del Libro VI del CCCat, por lo que las normas aplicables son las del saneamiento de los arts. 1.484 y ss. CC. Después razona que el demandante ejercita tanto la acción por vicios ocultos, como la derivada de la doctrina del "alliud pro alio", por inhabilidad del objeto, con basen en los arts. 1.101 y 1.124 CC, pero como la primera habría caducado por el transcurso del plazo de 6 meses, sólo cabría analizar la de inhabilidad. Pasa a analizar ésta, con base en el Informe Pericial aportado con la demanda, por ser el único que consta en las actuaciones, y concluye desestimando la demanda.

Contra dicha sentencia se alza el actor alegando error en la valoración de la prueba, en relación con los requisitos mínimos de habitabilidad de la vivienda.

Los demandados se han opuesto al recurso.

SEGUNDO. Aliud pro alio.

Ya no se discute en esta alzada que el contrato celebrado entre las partes fue un verdadero contrato de compraventa, y como acertadamente razona la sentencia de primera instancia, la reclamación del actor debe analizarse a la luz del art. 1.124 CC y de la doctrina del "aliud pro alio", ya que la normativa sobre conformidad del Código Civil Catalán, que también se invocaba en la demanda, no resulta de aplicación, al no haber entrado en vigor todavía cuando se celebró el contrato. El CCCat. entró en vigor el día 1 enero de 2018, y el contrato de autos se celebró el día 7 de diciembre de 2017.

La sentencia así lo analiza y concluye que no estamos ante un supuesto de "aliud pro alio".

El demandante funda su recurso en una supuesta valoración errónea de la prueba por parte de la Juez "a quo", porque la finca de autos no cumpliría los requisitos mínimos de habitabilidad exigibles legalmente conforme al Decreto 141/2012 de 30 de octubre, y así lo determinó el Ayuntamiento. Alega, además, que no se ha hecho referencia a la cédula de habitabilidad, a pesar de ser una cuestión trascendente por tratarse de un documento que acredita el cumplimiento de los requisitos mínimos de habitabilidad para ser utilizada la finca como vivienda, y habría quedado acreditado que la finca poseía sólo una cédula de habitabilidad y no dos.

Previamente a dar respuesta a los argumentos esgrimidos por el actor en su recurso, es preciso recodar cuándo nos encontramos en un supuesto de "aliud pro alio".

La doctrina del "aliud pro alio", de elaboración jurisprudencial, tuvo su origen en la necesidad de negar los breves plazos de las acciones edilicias, en aquellos casos en que el vendedor entrega al comprador una cosa distinta a la comprada, por no servir el objeto entregado para el fin al que había sido destinado.

Sirva de ejemplo sobre su formulación la STS 1059/2008, de 20 de noviembre, en la que se razona:

"La doctrina del aliud pro alio se desarrolla a partir del art. 1.166 CC , que establece que "el deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida"; por tanto, identificada la cosa debida, no es posible, sin un acuerdo entre las partes, cambiarla, porque el cambio unilateral por parte del deudor determina el incumplimiento de la obligación; en definitiva el "aliud pro alio" se aplica cuando en el contrato de compraventa se da una cosa diversa a la convenida, lo que se pone de manifiesto cuando hay una falta tan grave en las cualidades del bien entregado, sea ontológica o funcionalmente, que permite considerar que se está ante un incumplimiento contractual". Es cierto que la doctrina de esta Sala ha incluido en los casos de falta de adecuación de las prestaciones de acuerdo con lo estrictamente pactado, aquellos otros en que "produciéndose una objetiva y natural identidad, la prestación ofrecida es inhábil en relación con el objeto o inidónea para cumplir las finalidades o intereses del acreedor cuando éstos han sido conocidos por el deudor" ( SSTS 29 octubre 1990 , 1 marzo 1991 , 28 enero 1992 , 23 enero 1998 ). Pero este no es el caso que se presenta ahora a la consideración de la Sala, .....".

O la STS 548/2018, de 3 de octubre, entre otras muchas: "Sin dejar de reconocerse las dificultades que ofrece en la realidad una distinción segura entre la prestación diversa y los vicios de la cosa entregada, se estará en la hipótesis de entrega de una cosa por otra, «aliud pro alio», cuando ha existido pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y concurrido absoluta insatisfacción a la parte compradora."

TERCERO. Valoración de la prueba. Cédulas de habitabilidad. Obras realizadas y que se tienen que realizar.

Partiendo de la formulación contenida en el ordinal anterior, pasaremos a analizar la prueba practicada, a la luz de las alegaciones del demandante.

El demandante alega en su recurso que se ha valorado la prueba erróneamente ya que no se ha tenido en cuenta que los propios técnicos municipales pudieron comprobar que la finca no cumplía las condiciones mínimas de habitabilidad, lo que habría corroborado la arquitecta que él contrató, ni disponía tampoco de las necesarias cédulas de habitabilidad, lo que hacía indispensable la realización de toda una serie de obras.

En realidad, un requisito y el otro son el mismo, ya que al no cumplirse las condiciones mínimas de habitabilidad es por lo que no se dispone de las licencias que necesita el actor.

Para determinar si estamos en un supuesto de "aliud pro alio", o de entrega de cosa distinta a lo que se compró, lo primero que ha de tenerse en cuenta es qué es lo que compró el actor, porque todo su razonamiento gira alrededor de la existencia de dos viviendas cuando compró el inmueble.

Según ha quedado probado, los demandados pusieron un cartel en el que ofrecían la venta de una finca, sin mayores especificaciones, y fue el actor quien se puso en contacto con ellos, con la Sra. Eufrasia en concreto, y quien, después de visitarla varias veces, como estuvo interesado en comprarla, llevó a los vendedores a una gestoría donde se redactó el contrato.

Es decir, el contrato, suscrito el 7 de diciembre de 2017, se redactó por los asesores del vendedor.

En el mismo se hizo constar que su objeto era "la vivienda sita en Santa Coloma de Gramenet, DIRECCION000, CASA", con referencia catastral: NUM000.

También se decía que había un inquilino y que estaba avisado para dejar libre la vivienda en el plazo de los 15 días siguientes a la firma del documento, y para el caso de que no lo hiciere, la parte compradora podría actuar de forma independiente a la parte vendedora para el desalojo de la finca.

En cuanto al destino, se decía: "Las fincas objeto de este documento se destinará única y exclusivamente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda y su familia excluyendo la posibilidad de instalar en ella o parte de ella, comercio, industria, despacho profesional oficina, o cualquier actividad distinta del fin para el cual se arrienda."

El propio actor reconoce en su demanda que había poseído la finca transmitida, bien directamente o bien arrendándola parcialmente a terceros en diferentes periodos desde la fecha de su adquisición, 7 de diciembre de 2017, y que se le entregó una cédula de habitabilidad.

Efectivamente, existía una cédula de habitabilidad expedida en el año 2015, con vigencia hasta el año 2030, relativa a la finca vendida (doc. nº 21 de la demanda) para referencia catastral NUM000. Esta cédula corresponde al piso DIRECCION000, según es de ver en la misma.

La controversia radica en que la finca vendida tiene tres plantas y el actor alega que junto con la cédula de habitabilidad se le entregó un certificado de la superficie construida, de fecha 25 de octubre de 2007, elaborado por la arquitecta, Doña Rosa, en la que constaban las dos viviendas construidas en la finca, más un tercer volumen existente en la terraza y se definía la finca como dúplex con dos viviendas, una en la planta DIRECCION001 (planta baja del dúplex) y otra en la planta DIRECCION000 (planta piso del dúplex), amén del tercer volumen de la terraza.

Sin embargo, si acudimos al certificado a que se refiere el demandante (doc. 22 de la demanda), no es eso lo que se dice en el mismo. En el referido certificado se dice:

"La vivienda es un duplex, dos plantas, que corresponden al DIRECCION001 y DIRECCION000. La cubierta es plana, terraza, y contiene una edificación de baja altura. A la vivienda se accede directamente desde la calle. La escalera de comunicación entre las dos plantas está adosada a la medianera."

Y cuando se describe la finca se dice que la planta DIRECCION001 (planta baja del duplex) "tiene la distribución antigua y está pendiente de reforma. Toda su superficie es habitable",y que la planta DIRECCION000 (planta piso del duplex), "es la que se utiliza actualmente como vivienda".

Es decir, en ese certificado no se dice que existan dos viviendas independientes, sino que hay una vivienda distribuida en un duplex; que es la DIRECCION000 la que se utiliza la vivienda; y que la DIRECCION001 "es habitable".Pero no se dice que en el estado en que se encontraba pudiera constituir una vivienda independiente con los requisitos necesarios para ello, esto es, con la correspondiente cédula de habitabilidad, ya que se hace constar la necesidad de reforma.

Téngase presente que la finca, tal y como se vendió, ni siquiera contaba con instalación de agua independiente para cada uno de los pisos, según resulta del dictamen pericial aportado por el actor, y que ello era perfectamente conocido y aceptado por aquél, que no ha manifestado objeción alguna durante los dos años que ha poseido la finca.

En definitiva, ni en el certificado ni en el contrato se hizo constar que la finca que se vendía constase de dos viviendas. En uno y otro documento se habla única y exclusivamente de una vivienda, y se ha probado que existía cédula de habitabilidad de una vivienda, que se entregó al actor.

-La otra cédula que aportaron los demandados, corresponde, al parecer, al edificio nº DIRECCION000, exterior, de la misma calle, lo que tampoco ha quedado cumplidamente acreditado, ya que en la misma no aparece ninguna referencia catastral, unicamente el número de policía de la calle, que comparten ambos edificios. En cualquier caso, no se ha probado que pertenezca al inmueble de autos -.

La codemandada, Sra. Eufrasia, declaró que durante los 14 años que vivió en la casa con su esposo, habitaban en el DIRECCION001, y la DIRECCION002, al igual que la buhardilla (el volumen que hay construido en el tercer piso), los utilizaban como trastero.

Incluso en la contestación del Letrado del actor a un requerimiento efectuado por los vendedores por la falta de pago de los plazos establecidos, se habla de "la vivienda sita en Santa Coloma de Gramenet (Barcelona)",en singular (doc. 2 de la demanda).

Ocurre, sin embargo, que a los dos años de suscribirse el contrato, el Ayuntamiento de Santa Coloma de Gramenet abrió un expediente de disciplina urbanística a raíz de una inspección realizada en el inmueble como consecuencia de la denuncia de uno de los arrendatarios del actor contra este último (en las diligencias policiales aparecen varios arrendatarios y varias incidencias) porque le había cortado el agua, según consta en uno de los anexos adjuntados a la contestación al oficio por parte de esa Corporación.

En ese expediente de disciplina urbanística, el Ayuntamiento requirió para que se subsanasen las deficiencias obervadas para garantizar las condiciones mínimas de habitabilidad y se presentasen las cédulas de habitabilidad correspondientes a las dos viviendas, ya que en esa inspección se constató la existencia de una vivienda por planta, no comunicadas interiormente y habitadas por dos familias distintas (Informe Técnico de los servicios territoriales de fecha 17 de julio de 2019).

La perito, Doña Andrea, es la arquitecta que el actor ha contratado no sólo para confeccionar un Informe Pericial sobre las deficiencias de la vivienda, aportado como doc. 27 de la demanda, sino también para llevar a cabo las obras de reforma necesarias para cumplir con la habitabilidad del edificio, como una sola vivinda, así como la rehabilitación de las zonas que es preciso reparar para que estén en buen estado, según se hace constar en el proyecto, que es el documento nº 39 de la demanda.

Se trata de un proyecto de obras menores con cambio de volumetría, y el actor solicita que se condene a los demandados a su realización.

Explicó la perito en el acto del juicio que el problema era que el edificio disponía de cédula de habitabilidad de uno de los pisos, pero no de los dos, y el Ayuntamiento dispuso que tenía que haber 2 cédulas, una para cada piso, o bien una cédula de una casa unifamiliar, y que ella no podía dar esa cédula porque no cumplía los requisitos mínimos de habitabilidad. Señaló además que cuando tú entras en el edificio ves dos viviendas, una en cada planta, y lo que su cliente quería era tener 2 viviendas. Aclaró que ese deseo era "a nivel de proyecto", porque había tenido que hacer un proyecto, (doc. 39), ya que no había encontrado ningún documento con el que se pudiera defender el hecho de que tuviese dos viviendas.

Se ha discutido en el juicio, y parte importante de la controversia ha girado en torno a las obras que habría realizado el actor con posterioridad a la adquisición del inmueble, y si éstas habrían podido influir en que no se pudieran obtener las licencias para las dos viviendas.

La perito declaró en el acto del juicio que el actor no le había aportado ningún permiso de obras.

Sin embargo, que el actor ha hecho obras en la casa podemos darlo por acreditado, y no porque la Sra. Eufrasia así lo manifestara en el acto del juicio, sino porque en la denuncia presentada por uno de los arrendatarios del Sr. Fabio, a que antes hemos aludido, refirió el denunciante que el actor le había cambiado el bombín de la puerta y se estaban haciendo obras en el interior de su vivienda sin que él le hubiese autorizado a entrar en su domicilio.

En cualquier caso, y con independencia de las obras que haya podido llevar a cabo el actor, la práctica totalidad de las deficiencias que ha constatado la perito y que se pretenden subsanar con la ejecución del proyecto ya confeccionado, no son patologías graves, según ha dictaminado, porque el edificio es de sólida construcción, y las atribuye simplemente a una falta de conservación y/o mantenimiento.

Esta falta de conservación y/o mantenimiento no podría imputarse a los actores habida cuenta de que el actor ha poseido la finca desde la firma del contrato y el mantenimiento de la misma le correspondía a él, por lo que no puede presumirse que ya existieran cuando la compró, pues nunca efectuó reclamación a los vendedores en relación con esas deficiencias hasta el requerimiento del Ayuntamiento, amén de que ya se hacía constar que la planta DIRECCION001 estaba pendiente de reforma.

Según la perito, el problema radica en que no se cumplen los requisitos de habitabilidad porque se cubrió un patio al que ventilan los dormitorios, y para cumplir habitabilidad se debería derribar una parte del edificio que es lo que ha motivado que se tenga que hacer un proyecto de obras menores con afectación de la estructura.

Con lo anterior la perito hace referencia a una circunstancia muy relevante y es que la casa objeto de este procedimiento, según se constata en el dictamen pericial, es un edificio ubicado entre medianeras en la zona interior de un solar con acceso desde otro edificio con el que colinda y comparten servidumbre de paso, que es el edificio emplazado en la DIRECCION000 (exterior). Al edificio que constituye el objeto de este procedimiento se accede a través de una puerta situada en la DIRECCION000 de ese edificio exterior.

No consta quien llevó a cabo la cobertura de ese patio. La perito declaró que le habían dicho que habían sido los demandados hacía mucho tiempo, mientras que éstos manifestaron en el acto del juicio que lo había hecho el propietario del edificio exterior, para cubrir su cocina.

En cualquier caso, fuera quien fuera quien lo cubrió, surge una cuestión importante que no se ha tenido en cuenta, y es que ese patio, según declaró la perito, es medianero con el edificio que da a la calle.

La medianería, según establece el art. 555-1.3 CCCat., comporta una situación de comunidad entre los propietarios de las dos fincas colindantes, y esta situación de comunidad exige que deba ser oido el otro propietario de la otra finca para actuar sobre el suelo medianero.

Es decir, el propietario de ese otro edificio (al parecer está dividido en propiedad horizontal) que comparte patio con la finca del actor, resultaría afectado si se diera lugar a la pretensión del demandante de que se condene a los demandados a realizar todas las obras detalladas en el dictamen pericial y en el proyecto básico y ejecutivo aportados (docs. 27 y 39), porque entre las mismas está la demolición de esa cobertura, con lo que nos encontraríamos ante una situación de falta de litisconsorcio pasivo necesario.

CUARTO. Conclusión.

De todo lo razonado hasta ahora, podemos concluir:

1) Las deficiencias que se han puesto de manifiesto en el dictamen pericial, a excepción de la cobertura del patio, no son graves. Se trata de deficiencias por falta de conservación y mantenimiento que no se pueden aribuir a los demandados, porque se han constatado pasados dos años de la compraventa, y, además, no implicarían un "aliud pro alio".

2) La cobertura del patio al que ventilan determinadas estancias de la finca es la única deficiencia que puede considerarse grave, y es la que impide que en la actualidad las dos viviendas que hay en el inmueble puedan estar amparadas por una cédula de habitabilidad.

Esta deficiencia sí que hace que nos hallemos ante un caso de "aliud pro alio", porque es la que impide que la totalidad del edificio tenga cédula de habitabilidad, y se trata de una deficiencia que, sin saber de cuando data, sí que deberían subsanarla los vendedores, porque ya existía cuando se celebró la compraventa. Pero su responsabilidad no podría ir más allá de la derivada de la existencia de la cobertura del patio. En ningún caso vendrían obligados a sufragar el resto de las obras pretendidas por el actor.

3) Como quiera que no se ha llamado a los autos a la propiedad del edificio exterior del cual es suelo medianero el patio cubierto, no puede condenarse a los demandados a realizar las obras necesarias para descubir esa cobertura, y tampoco podemos transformar esa obligación en la fijación de la indemnización correspondiente al coste de su ejecución, porque en el Presupuesto incorporado al Proyecto Básico y Ejecutivo de Obras aportado con la demanda (doc. 39), que es el único documento técnico con que contamos, no es posible discernir las partidas que corresponden a esas obras.

Consecuentemente con todo ello, procede la desestimación del recurso interpuesto.

QUINTO. Costas.

Atendidas las dudas de hecho que presentaba el caso, no procede imponer las costas en la primera instancia ( art. 394.1 LEC), y tampoco en la alzada ( art. 398.1, en relación con el 394.1 LEC) .

PRIMERO. Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.

Don Fabio formuló demanda contra Doña Eufrasia y Don . Amadeo, con base en un contrato de compraventa, en la que solicitó, al amparo del art. 621-37 y ss del CCCat., que se condenara a estos últimos a realizar determinadas obras que consideraba necesarias para que la finca vendida reuniese las condiciones de habitabilidad para su uso como vivienda; se decretase la suspensión de la obligación de pago del precio pendiente, por importe de 20.000 €; se declarase, para el caso de que los demandados no ejecutaran dichas obras, la reducción del precio de la compraventa en cantidad proporcional a su coste; y, se condenase a los demandados a una indemnización por los daños y perjuicios causados.

Alegó la representación procesal del actor, en síntesis, en su demanda, que con fecha 7 de diciembre de 2017 su mandante y los demandados concertaron la compraventa de una finca sita en Santa Coloma de Gramenet, DIRECCION000, por el precio de 135.000 €. La indicada finca era una casa de tres plantas sin división horizontal. El pago del precio se había satisfecho de manera fraccionada, con un pago inicial de 10.000 € y sucesivos abonos a razón de 2.000 € mensuales desde la firma del contrato. El total abonado hasta la fecha de la demanda era de 115.000 €. Según lo acordado, el total precio de la compraventa debería haber quedado abonado en el mes de marzo de 2023. No obstante, al haberse aplicado la suma de 6.000 € del importe de la reparación de la terraza a parte del precio, los plazos, finalmente, serían 60, debiendo finalizar el pago total el mes de diciembre de 2022, quedando pendientes de abono, a la fecha de la demanda, un total de diez pagos mensuales de 2.000 €. Es decir, la cantidad total de 20.000 €. A pesar de que en el encabezamiento del contrato se indicaba que era un "arrendamiento de vivienda con opción de compra",no cabía duda de que se trataba de una compraventa de inmueble, atendidas las cláusulas contenidas en el mismo. Desde el mes de diciembre de 2017, su mandante había poseído la finca transmitida, bien directamente, o bien arrendándola parcialmente a terceros. Junto con la cédula de habitabilidad se había entregado un certificado de la superficie construida, en la que constaban las dos viviendas existentes en la finca transmitida. El uso como vivienda había podido ser cumplido por su mandante, con algunas excepciones, como las derivadas de la reparación de la terraza. No obstante, había quedado cuestionado a partir de julio de 2019, a raíz de una visita de inspección del Ayuntamiento de Santa Coloma de Gramenet en que se constató una sería de deficiencias que incidían sobre las condiciones de habitabilidad y salubridad del edificio, incoando un expediente de protección de legalidad urbanística y requiriendo a los demandados para la ejecución de toda una serie de medidas de conservación y mantenimiento. Los demandados contactaron con su mandante, desentendiéndose del problema. Para poder dar cumplimiento a los requerimientos municipales, contactó con la arquitecta Doña Tamara, para que redactara el informe requerido por la Corporación Municipal. Su mandante presentó instancia en el Ayuntamiento manifestando que sería la persona que respondería como comprador y solicitando el plazo de 4 meses. La arquitecta contratada emitió dictamen pericial, que acompañaba, en que detallaba las actuaciones preventivas y de reparación que eran necesarias para garantizar el uso como vivienda, determinando que el edificio no disponía de los mínimos de habitabilidad ni de las cédulas de habitabilidad necesarias, por lo que se debían de realizar toda una serie de obras que relataba. Los demandados habían mantenido una total dejación de sus obligaciones desde el momento en que comunicaron la existencia del expediente administrativo a su principal, por lo que su mandante se veía obligado a interponer la presente demanda.

Los demandados se opusieron a la demanda.

Alegó la representación procesal de los demandados, en síntesis, en su contestación, que el contrato fue redactado por la actora y era un contrato privado de arrendamiento de vivienda con opción de compra, no un contrato de compraventa. Además, la actora declaraba conocer y aceptar el estado de las fincas tal y como las recibía. El actor reconocía que se había podido utilizar como vivienda desde el primer momento. Los problemas surgieron cuando la parte actora, sin autorización administrativa, comenzó a realizar obras en la vivienda para subdividir la finca de cara a su explotación comercial, las que comenzó nada más firmar el contrato y sin comunicárselo a su mandante, en calidad de arrendadora. A raíz de esas obras, que afectaban a los espacios mínimos habitables por la normativa, fue cuando uno de los inquilinos presentó una denuncia ante el Ayuntamiento de Santa Coloma por las malas condiciones de salubridad de la vivienda. A partir de esa denuncia surgieron las inspecciones realizadas por el Ayuntamiento. La vivienda se entregó en perfectas condiciones de habitabilidad y disponía de dos cédulas de habitabilidad. En el propio informe pericial aportado con la demanda se hablaba, en cuanto a una de las deficiencias, que no cumplía la normativa actual, pero sí la del año de la construcción. Además, relataba que adolecía de falta de conservación y mantenimiento y ello no era culpa de la demandada. Tal vez la actora, en su afán por sacar el máximo provecho a la hora de rentabilizar la vivienda no tuvo en cuenta los límites que comportaban los espacios mínimos exigidos por la normativa para su habitabilidad, porque se tenía constancia de que la actora subdividió dicha finca en lo que se denomina coloquialmente "pisos calientes", destinados al empadronamiento de inmigrantes.

La sentencia de primera instancia razona que el contrato firmado por las partes, a pesar de la denominación que se le dio, fue un contrato de compraventa con precio aplazado, del que aún restan por abonar 20.000 €. Señala que el art. 621-37 CCCat. invocado en la demanda no es aplicable, porque se trata de un contrato celebrado antes de la entrada en vigor del Libro VI del CCCat, por lo que las normas aplicables son las del saneamiento de los arts. 1.484 y ss. CC. Después razona que el demandante ejercita tanto la acción por vicios ocultos, como la derivada de la doctrina del "alliud pro alio", por inhabilidad del objeto, con basen en los arts. 1.101 y 1.124 CC, pero como la primera habría caducado por el transcurso del plazo de 6 meses, sólo cabría analizar la de inhabilidad. Pasa a analizar ésta, con base en el Informe Pericial aportado con la demanda, por ser el único que consta en las actuaciones, y concluye desestimando la demanda.

Contra dicha sentencia se alza el actor alegando error en la valoración de la prueba, en relación con los requisitos mínimos de habitabilidad de la vivienda.

Los demandados se han opuesto al recurso.

SEGUNDO. Aliud pro alio.

Ya no se discute en esta alzada que el contrato celebrado entre las partes fue un verdadero contrato de compraventa, y como acertadamente razona la sentencia de primera instancia, la reclamación del actor debe analizarse a la luz del art. 1.124 CC y de la doctrina del "aliud pro alio", ya que la normativa sobre conformidad del Código Civil Catalán, que también se invocaba en la demanda, no resulta de aplicación, al no haber entrado en vigor todavía cuando se celebró el contrato. El CCCat. entró en vigor el día 1 enero de 2018, y el contrato de autos se celebró el día 7 de diciembre de 2017.

La sentencia así lo analiza y concluye que no estamos ante un supuesto de "aliud pro alio".

El demandante funda su recurso en una supuesta valoración errónea de la prueba por parte de la Juez "a quo", porque la finca de autos no cumpliría los requisitos mínimos de habitabilidad exigibles legalmente conforme al Decreto 141/2012 de 30 de octubre, y así lo determinó el Ayuntamiento. Alega, además, que no se ha hecho referencia a la cédula de habitabilidad, a pesar de ser una cuestión trascendente por tratarse de un documento que acredita el cumplimiento de los requisitos mínimos de habitabilidad para ser utilizada la finca como vivienda, y habría quedado acreditado que la finca poseía sólo una cédula de habitabilidad y no dos.

Previamente a dar respuesta a los argumentos esgrimidos por el actor en su recurso, es preciso recodar cuándo nos encontramos en un supuesto de "aliud pro alio".

La doctrina del "aliud pro alio", de elaboración jurisprudencial, tuvo su origen en la necesidad de negar los breves plazos de las acciones edilicias, en aquellos casos en que el vendedor entrega al comprador una cosa distinta a la comprada, por no servir el objeto entregado para el fin al que había sido destinado.

Sirva de ejemplo sobre su formulación la STS 1059/2008, de 20 de noviembre, en la que se razona:

"La doctrina del aliud pro alio se desarrolla a partir del art. 1.166 CC , que establece que "el deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida"; por tanto, identificada la cosa debida, no es posible, sin un acuerdo entre las partes, cambiarla, porque el cambio unilateral por parte del deudor determina el incumplimiento de la obligación; en definitiva el "aliud pro alio" se aplica cuando en el contrato de compraventa se da una cosa diversa a la convenida, lo que se pone de manifiesto cuando hay una falta tan grave en las cualidades del bien entregado, sea ontológica o funcionalmente, que permite considerar que se está ante un incumplimiento contractual". Es cierto que la doctrina de esta Sala ha incluido en los casos de falta de adecuación de las prestaciones de acuerdo con lo estrictamente pactado, aquellos otros en que "produciéndose una objetiva y natural identidad, la prestación ofrecida es inhábil en relación con el objeto o inidónea para cumplir las finalidades o intereses del acreedor cuando éstos han sido conocidos por el deudor" ( SSTS 29 octubre 1990 , 1 marzo 1991 , 28 enero 1992 , 23 enero 1998 ). Pero este no es el caso que se presenta ahora a la consideración de la Sala, .....".

O la STS 548/2018, de 3 de octubre, entre otras muchas: "Sin dejar de reconocerse las dificultades que ofrece en la realidad una distinción segura entre la prestación diversa y los vicios de la cosa entregada, se estará en la hipótesis de entrega de una cosa por otra, «aliud pro alio», cuando ha existido pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y concurrido absoluta insatisfacción a la parte compradora."

TERCERO. Valoración de la prueba. Cédulas de habitabilidad. Obras realizadas y que se tienen que realizar.

Partiendo de la formulación contenida en el ordinal anterior, pasaremos a analizar la prueba practicada, a la luz de las alegaciones del demandante.

El demandante alega en su recurso que se ha valorado la prueba erróneamente ya que no se ha tenido en cuenta que los propios técnicos municipales pudieron comprobar que la finca no cumplía las condiciones mínimas de habitabilidad, lo que habría corroborado la arquitecta que él contrató, ni disponía tampoco de las necesarias cédulas de habitabilidad, lo que hacía indispensable la realización de toda una serie de obras.

En realidad, un requisito y el otro son el mismo, ya que al no cumplirse las condiciones mínimas de habitabilidad es por lo que no se dispone de las licencias que necesita el actor.

Para determinar si estamos en un supuesto de "aliud pro alio", o de entrega de cosa distinta a lo que se compró, lo primero que ha de tenerse en cuenta es qué es lo que compró el actor, porque todo su razonamiento gira alrededor de la existencia de dos viviendas cuando compró el inmueble.

Según ha quedado probado, los demandados pusieron un cartel en el que ofrecían la venta de una finca, sin mayores especificaciones, y fue el actor quien se puso en contacto con ellos, con la Sra. Eufrasia en concreto, y quien, después de visitarla varias veces, como estuvo interesado en comprarla, llevó a los vendedores a una gestoría donde se redactó el contrato.

Es decir, el contrato, suscrito el 7 de diciembre de 2017, se redactó por los asesores del vendedor.

En el mismo se hizo constar que su objeto era "la vivienda sita en Santa Coloma de Gramenet, DIRECCION000, CASA", con referencia catastral: NUM000.

También se decía que había un inquilino y que estaba avisado para dejar libre la vivienda en el plazo de los 15 días siguientes a la firma del documento, y para el caso de que no lo hiciere, la parte compradora podría actuar de forma independiente a la parte vendedora para el desalojo de la finca.

En cuanto al destino, se decía: "Las fincas objeto de este documento se destinará única y exclusivamente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda y su familia excluyendo la posibilidad de instalar en ella o parte de ella, comercio, industria, despacho profesional oficina, o cualquier actividad distinta del fin para el cual se arrienda."

El propio actor reconoce en su demanda que había poseído la finca transmitida, bien directamente o bien arrendándola parcialmente a terceros en diferentes periodos desde la fecha de su adquisición, 7 de diciembre de 2017, y que se le entregó una cédula de habitabilidad.

Efectivamente, existía una cédula de habitabilidad expedida en el año 2015, con vigencia hasta el año 2030, relativa a la finca vendida (doc. nº 21 de la demanda) para referencia catastral NUM000. Esta cédula corresponde al piso DIRECCION000, según es de ver en la misma.

La controversia radica en que la finca vendida tiene tres plantas y el actor alega que junto con la cédula de habitabilidad se le entregó un certificado de la superficie construida, de fecha 25 de octubre de 2007, elaborado por la arquitecta, Doña Rosa, en la que constaban las dos viviendas construidas en la finca, más un tercer volumen existente en la terraza y se definía la finca como dúplex con dos viviendas, una en la planta DIRECCION001 (planta baja del dúplex) y otra en la planta DIRECCION000 (planta piso del dúplex), amén del tercer volumen de la terraza.

Sin embargo, si acudimos al certificado a que se refiere el demandante (doc. 22 de la demanda), no es eso lo que se dice en el mismo. En el referido certificado se dice:

"La vivienda es un duplex, dos plantas, que corresponden al DIRECCION001 y DIRECCION000. La cubierta es plana, terraza, y contiene una edificación de baja altura. A la vivienda se accede directamente desde la calle. La escalera de comunicación entre las dos plantas está adosada a la medianera."

Y cuando se describe la finca se dice que la planta DIRECCION001 (planta baja del duplex) "tiene la distribución antigua y está pendiente de reforma. Toda su superficie es habitable",y que la planta DIRECCION000 (planta piso del duplex), "es la que se utiliza actualmente como vivienda".

Es decir, en ese certificado no se dice que existan dos viviendas independientes, sino que hay una vivienda distribuida en un duplex; que es la DIRECCION000 la que se utiliza la vivienda; y que la DIRECCION001 "es habitable".Pero no se dice que en el estado en que se encontraba pudiera constituir una vivienda independiente con los requisitos necesarios para ello, esto es, con la correspondiente cédula de habitabilidad, ya que se hace constar la necesidad de reforma.

Téngase presente que la finca, tal y como se vendió, ni siquiera contaba con instalación de agua independiente para cada uno de los pisos, según resulta del dictamen pericial aportado por el actor, y que ello era perfectamente conocido y aceptado por aquél, que no ha manifestado objeción alguna durante los dos años que ha poseido la finca.

En definitiva, ni en el certificado ni en el contrato se hizo constar que la finca que se vendía constase de dos viviendas. En uno y otro documento se habla única y exclusivamente de una vivienda, y se ha probado que existía cédula de habitabilidad de una vivienda, que se entregó al actor.

-La otra cédula que aportaron los demandados, corresponde, al parecer, al edificio nº DIRECCION000, exterior, de la misma calle, lo que tampoco ha quedado cumplidamente acreditado, ya que en la misma no aparece ninguna referencia catastral, unicamente el número de policía de la calle, que comparten ambos edificios. En cualquier caso, no se ha probado que pertenezca al inmueble de autos -.

La codemandada, Sra. Eufrasia, declaró que durante los 14 años que vivió en la casa con su esposo, habitaban en el DIRECCION001, y la DIRECCION002, al igual que la buhardilla (el volumen que hay construido en el tercer piso), los utilizaban como trastero.

Incluso en la contestación del Letrado del actor a un requerimiento efectuado por los vendedores por la falta de pago de los plazos establecidos, se habla de "la vivienda sita en Santa Coloma de Gramenet (Barcelona)",en singular (doc. 2 de la demanda).

Ocurre, sin embargo, que a los dos años de suscribirse el contrato, el Ayuntamiento de Santa Coloma de Gramenet abrió un expediente de disciplina urbanística a raíz de una inspección realizada en el inmueble como consecuencia de la denuncia de uno de los arrendatarios del actor contra este último (en las diligencias policiales aparecen varios arrendatarios y varias incidencias) porque le había cortado el agua, según consta en uno de los anexos adjuntados a la contestación al oficio por parte de esa Corporación.

En ese expediente de disciplina urbanística, el Ayuntamiento requirió para que se subsanasen las deficiencias obervadas para garantizar las condiciones mínimas de habitabilidad y se presentasen las cédulas de habitabilidad correspondientes a las dos viviendas, ya que en esa inspección se constató la existencia de una vivienda por planta, no comunicadas interiormente y habitadas por dos familias distintas (Informe Técnico de los servicios territoriales de fecha 17 de julio de 2019).

La perito, Doña Andrea, es la arquitecta que el actor ha contratado no sólo para confeccionar un Informe Pericial sobre las deficiencias de la vivienda, aportado como doc. 27 de la demanda, sino también para llevar a cabo las obras de reforma necesarias para cumplir con la habitabilidad del edificio, como una sola vivinda, así como la rehabilitación de las zonas que es preciso reparar para que estén en buen estado, según se hace constar en el proyecto, que es el documento nº 39 de la demanda.

Se trata de un proyecto de obras menores con cambio de volumetría, y el actor solicita que se condene a los demandados a su realización.

Explicó la perito en el acto del juicio que el problema era que el edificio disponía de cédula de habitabilidad de uno de los pisos, pero no de los dos, y el Ayuntamiento dispuso que tenía que haber 2 cédulas, una para cada piso, o bien una cédula de una casa unifamiliar, y que ella no podía dar esa cédula porque no cumplía los requisitos mínimos de habitabilidad. Señaló además que cuando tú entras en el edificio ves dos viviendas, una en cada planta, y lo que su cliente quería era tener 2 viviendas. Aclaró que ese deseo era "a nivel de proyecto", porque había tenido que hacer un proyecto, (doc. 39), ya que no había encontrado ningún documento con el que se pudiera defender el hecho de que tuviese dos viviendas.

Se ha discutido en el juicio, y parte importante de la controversia ha girado en torno a las obras que habría realizado el actor con posterioridad a la adquisición del inmueble, y si éstas habrían podido influir en que no se pudieran obtener las licencias para las dos viviendas.

La perito declaró en el acto del juicio que el actor no le había aportado ningún permiso de obras.

Sin embargo, que el actor ha hecho obras en la casa podemos darlo por acreditado, y no porque la Sra. Eufrasia así lo manifestara en el acto del juicio, sino porque en la denuncia presentada por uno de los arrendatarios del Sr. Fabio, a que antes hemos aludido, refirió el denunciante que el actor le había cambiado el bombín de la puerta y se estaban haciendo obras en el interior de su vivienda sin que él le hubiese autorizado a entrar en su domicilio.

En cualquier caso, y con independencia de las obras que haya podido llevar a cabo el actor, la práctica totalidad de las deficiencias que ha constatado la perito y que se pretenden subsanar con la ejecución del proyecto ya confeccionado, no son patologías graves, según ha dictaminado, porque el edificio es de sólida construcción, y las atribuye simplemente a una falta de conservación y/o mantenimiento.

Esta falta de conservación y/o mantenimiento no podría imputarse a los actores habida cuenta de que el actor ha poseido la finca desde la firma del contrato y el mantenimiento de la misma le correspondía a él, por lo que no puede presumirse que ya existieran cuando la compró, pues nunca efectuó reclamación a los vendedores en relación con esas deficiencias hasta el requerimiento del Ayuntamiento, amén de que ya se hacía constar que la planta DIRECCION001 estaba pendiente de reforma.

Según la perito, el problema radica en que no se cumplen los requisitos de habitabilidad porque se cubrió un patio al que ventilan los dormitorios, y para cumplir habitabilidad se debería derribar una parte del edificio que es lo que ha motivado que se tenga que hacer un proyecto de obras menores con afectación de la estructura.

Con lo anterior la perito hace referencia a una circunstancia muy relevante y es que la casa objeto de este procedimiento, según se constata en el dictamen pericial, es un edificio ubicado entre medianeras en la zona interior de un solar con acceso desde otro edificio con el que colinda y comparten servidumbre de paso, que es el edificio emplazado en la DIRECCION000 (exterior). Al edificio que constituye el objeto de este procedimiento se accede a través de una puerta situada en la DIRECCION000 de ese edificio exterior.

No consta quien llevó a cabo la cobertura de ese patio. La perito declaró que le habían dicho que habían sido los demandados hacía mucho tiempo, mientras que éstos manifestaron en el acto del juicio que lo había hecho el propietario del edificio exterior, para cubrir su cocina.

En cualquier caso, fuera quien fuera quien lo cubrió, surge una cuestión importante que no se ha tenido en cuenta, y es que ese patio, según declaró la perito, es medianero con el edificio que da a la calle.

La medianería, según establece el art. 555-1.3 CCCat., comporta una situación de comunidad entre los propietarios de las dos fincas colindantes, y esta situación de comunidad exige que deba ser oido el otro propietario de la otra finca para actuar sobre el suelo medianero.

Es decir, el propietario de ese otro edificio (al parecer está dividido en propiedad horizontal) que comparte patio con la finca del actor, resultaría afectado si se diera lugar a la pretensión del demandante de que se condene a los demandados a realizar todas las obras detalladas en el dictamen pericial y en el proyecto básico y ejecutivo aportados (docs. 27 y 39), porque entre las mismas está la demolición de esa cobertura, con lo que nos encontraríamos ante una situación de falta de litisconsorcio pasivo necesario.

CUARTO. Conclusión.

De todo lo razonado hasta ahora, podemos concluir:

1) Las deficiencias que se han puesto de manifiesto en el dictamen pericial, a excepción de la cobertura del patio, no son graves. Se trata de deficiencias por falta de conservación y mantenimiento que no se pueden aribuir a los demandados, porque se han constatado pasados dos años de la compraventa, y, además, no implicarían un "aliud pro alio".

2) La cobertura del patio al que ventilan determinadas estancias de la finca es la única deficiencia que puede considerarse grave, y es la que impide que en la actualidad las dos viviendas que hay en el inmueble puedan estar amparadas por una cédula de habitabilidad.

Esta deficiencia sí que hace que nos hallemos ante un caso de "aliud pro alio", porque es la que impide que la totalidad del edificio tenga cédula de habitabilidad, y se trata de una deficiencia que, sin saber de cuando data, sí que deberían subsanarla los vendedores, porque ya existía cuando se celebró la compraventa. Pero su responsabilidad no podría ir más allá de la derivada de la existencia de la cobertura del patio. En ningún caso vendrían obligados a sufragar el resto de las obras pretendidas por el actor.

3) Como quiera que no se ha llamado a los autos a la propiedad del edificio exterior del cual es suelo medianero el patio cubierto, no puede condenarse a los demandados a realizar las obras necesarias para descubir esa cobertura, y tampoco podemos transformar esa obligación en la fijación de la indemnización correspondiente al coste de su ejecución, porque en el Presupuesto incorporado al Proyecto Básico y Ejecutivo de Obras aportado con la demanda (doc. 39), que es el único documento técnico con que contamos, no es posible discernir las partidas que corresponden a esas obras.

Consecuentemente con todo ello, procede la desestimación del recurso interpuesto.

QUINTO. Costas.

Atendidas las dudas de hecho que presentaba el caso, no procede imponer las costas en la primera instancia ( art. 394.1 LEC), y tampoco en la alzada ( art. 398.1, en relación con el 394.1 LEC) .

PRIMERO. Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.

Don Fabio formuló demanda contra Doña Eufrasia y Don . Amadeo, con base en un contrato de compraventa, en la que solicitó, al amparo del art. 621-37 y ss del CCCat., que se condenara a estos últimos a realizar determinadas obras que consideraba necesarias para que la finca vendida reuniese las condiciones de habitabilidad para su uso como vivienda; se decretase la suspensión de la obligación de pago del precio pendiente, por importe de 20.000 €; se declarase, para el caso de que los demandados no ejecutaran dichas obras, la reducción del precio de la compraventa en cantidad proporcional a su coste; y, se condenase a los demandados a una indemnización por los daños y perjuicios causados.

Alegó la representación procesal del actor, en síntesis, en su demanda, que con fecha 7 de diciembre de 2017 su mandante y los demandados concertaron la compraventa de una finca sita en Santa Coloma de Gramenet, DIRECCION000, por el precio de 135.000 €. La indicada finca era una casa de tres plantas sin división horizontal. El pago del precio se había satisfecho de manera fraccionada, con un pago inicial de 10.000 € y sucesivos abonos a razón de 2.000 € mensuales desde la firma del contrato. El total abonado hasta la fecha de la demanda era de 115.000 €. Según lo acordado, el total precio de la compraventa debería haber quedado abonado en el mes de marzo de 2023. No obstante, al haberse aplicado la suma de 6.000 € del importe de la reparación de la terraza a parte del precio, los plazos, finalmente, serían 60, debiendo finalizar el pago total el mes de diciembre de 2022, quedando pendientes de abono, a la fecha de la demanda, un total de diez pagos mensuales de 2.000 €. Es decir, la cantidad total de 20.000 €. A pesar de que en el encabezamiento del contrato se indicaba que era un "arrendamiento de vivienda con opción de compra",no cabía duda de que se trataba de una compraventa de inmueble, atendidas las cláusulas contenidas en el mismo. Desde el mes de diciembre de 2017, su mandante había poseído la finca transmitida, bien directamente, o bien arrendándola parcialmente a terceros. Junto con la cédula de habitabilidad se había entregado un certificado de la superficie construida, en la que constaban las dos viviendas existentes en la finca transmitida. El uso como vivienda había podido ser cumplido por su mandante, con algunas excepciones, como las derivadas de la reparación de la terraza. No obstante, había quedado cuestionado a partir de julio de 2019, a raíz de una visita de inspección del Ayuntamiento de Santa Coloma de Gramenet en que se constató una sería de deficiencias que incidían sobre las condiciones de habitabilidad y salubridad del edificio, incoando un expediente de protección de legalidad urbanística y requiriendo a los demandados para la ejecución de toda una serie de medidas de conservación y mantenimiento. Los demandados contactaron con su mandante, desentendiéndose del problema. Para poder dar cumplimiento a los requerimientos municipales, contactó con la arquitecta Doña Tamara, para que redactara el informe requerido por la Corporación Municipal. Su mandante presentó instancia en el Ayuntamiento manifestando que sería la persona que respondería como comprador y solicitando el plazo de 4 meses. La arquitecta contratada emitió dictamen pericial, que acompañaba, en que detallaba las actuaciones preventivas y de reparación que eran necesarias para garantizar el uso como vivienda, determinando que el edificio no disponía de los mínimos de habitabilidad ni de las cédulas de habitabilidad necesarias, por lo que se debían de realizar toda una serie de obras que relataba. Los demandados habían mantenido una total dejación de sus obligaciones desde el momento en que comunicaron la existencia del expediente administrativo a su principal, por lo que su mandante se veía obligado a interponer la presente demanda.

Los demandados se opusieron a la demanda.

Alegó la representación procesal de los demandados, en síntesis, en su contestación, que el contrato fue redactado por la actora y era un contrato privado de arrendamiento de vivienda con opción de compra, no un contrato de compraventa. Además, la actora declaraba conocer y aceptar el estado de las fincas tal y como las recibía. El actor reconocía que se había podido utilizar como vivienda desde el primer momento. Los problemas surgieron cuando la parte actora, sin autorización administrativa, comenzó a realizar obras en la vivienda para subdividir la finca de cara a su explotación comercial, las que comenzó nada más firmar el contrato y sin comunicárselo a su mandante, en calidad de arrendadora. A raíz de esas obras, que afectaban a los espacios mínimos habitables por la normativa, fue cuando uno de los inquilinos presentó una denuncia ante el Ayuntamiento de Santa Coloma por las malas condiciones de salubridad de la vivienda. A partir de esa denuncia surgieron las inspecciones realizadas por el Ayuntamiento. La vivienda se entregó en perfectas condiciones de habitabilidad y disponía de dos cédulas de habitabilidad. En el propio informe pericial aportado con la demanda se hablaba, en cuanto a una de las deficiencias, que no cumplía la normativa actual, pero sí la del año de la construcción. Además, relataba que adolecía de falta de conservación y mantenimiento y ello no era culpa de la demandada. Tal vez la actora, en su afán por sacar el máximo provecho a la hora de rentabilizar la vivienda no tuvo en cuenta los límites que comportaban los espacios mínimos exigidos por la normativa para su habitabilidad, porque se tenía constancia de que la actora subdividió dicha finca en lo que se denomina coloquialmente "pisos calientes", destinados al empadronamiento de inmigrantes.

La sentencia de primera instancia razona que el contrato firmado por las partes, a pesar de la denominación que se le dio, fue un contrato de compraventa con precio aplazado, del que aún restan por abonar 20.000 €. Señala que el art. 621-37 CCCat. invocado en la demanda no es aplicable, porque se trata de un contrato celebrado antes de la entrada en vigor del Libro VI del CCCat, por lo que las normas aplicables son las del saneamiento de los arts. 1.484 y ss. CC. Después razona que el demandante ejercita tanto la acción por vicios ocultos, como la derivada de la doctrina del "alliud pro alio", por inhabilidad del objeto, con basen en los arts. 1.101 y 1.124 CC, pero como la primera habría caducado por el transcurso del plazo de 6 meses, sólo cabría analizar la de inhabilidad. Pasa a analizar ésta, con base en el Informe Pericial aportado con la demanda, por ser el único que consta en las actuaciones, y concluye desestimando la demanda.

Contra dicha sentencia se alza el actor alegando error en la valoración de la prueba, en relación con los requisitos mínimos de habitabilidad de la vivienda.

Los demandados se han opuesto al recurso.

SEGUNDO. Aliud pro alio.

Ya no se discute en esta alzada que el contrato celebrado entre las partes fue un verdadero contrato de compraventa, y como acertadamente razona la sentencia de primera instancia, la reclamación del actor debe analizarse a la luz del art. 1.124 CC y de la doctrina del "aliud pro alio", ya que la normativa sobre conformidad del Código Civil Catalán, que también se invocaba en la demanda, no resulta de aplicación, al no haber entrado en vigor todavía cuando se celebró el contrato. El CCCat. entró en vigor el día 1 enero de 2018, y el contrato de autos se celebró el día 7 de diciembre de 2017.

La sentencia así lo analiza y concluye que no estamos ante un supuesto de "aliud pro alio".

El demandante funda su recurso en una supuesta valoración errónea de la prueba por parte de la Juez "a quo", porque la finca de autos no cumpliría los requisitos mínimos de habitabilidad exigibles legalmente conforme al Decreto 141/2012 de 30 de octubre, y así lo determinó el Ayuntamiento. Alega, además, que no se ha hecho referencia a la cédula de habitabilidad, a pesar de ser una cuestión trascendente por tratarse de un documento que acredita el cumplimiento de los requisitos mínimos de habitabilidad para ser utilizada la finca como vivienda, y habría quedado acreditado que la finca poseía sólo una cédula de habitabilidad y no dos.

Previamente a dar respuesta a los argumentos esgrimidos por el actor en su recurso, es preciso recodar cuándo nos encontramos en un supuesto de "aliud pro alio".

La doctrina del "aliud pro alio", de elaboración jurisprudencial, tuvo su origen en la necesidad de negar los breves plazos de las acciones edilicias, en aquellos casos en que el vendedor entrega al comprador una cosa distinta a la comprada, por no servir el objeto entregado para el fin al que había sido destinado.

Sirva de ejemplo sobre su formulación la STS 1059/2008, de 20 de noviembre, en la que se razona:

"La doctrina del aliud pro alio se desarrolla a partir del art. 1.166 CC , que establece que "el deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida"; por tanto, identificada la cosa debida, no es posible, sin un acuerdo entre las partes, cambiarla, porque el cambio unilateral por parte del deudor determina el incumplimiento de la obligación; en definitiva el "aliud pro alio" se aplica cuando en el contrato de compraventa se da una cosa diversa a la convenida, lo que se pone de manifiesto cuando hay una falta tan grave en las cualidades del bien entregado, sea ontológica o funcionalmente, que permite considerar que se está ante un incumplimiento contractual". Es cierto que la doctrina de esta Sala ha incluido en los casos de falta de adecuación de las prestaciones de acuerdo con lo estrictamente pactado, aquellos otros en que "produciéndose una objetiva y natural identidad, la prestación ofrecida es inhábil en relación con el objeto o inidónea para cumplir las finalidades o intereses del acreedor cuando éstos han sido conocidos por el deudor" ( SSTS 29 octubre 1990 , 1 marzo 1991 , 28 enero 1992 , 23 enero 1998 ). Pero este no es el caso que se presenta ahora a la consideración de la Sala, .....".

O la STS 548/2018, de 3 de octubre, entre otras muchas: "Sin dejar de reconocerse las dificultades que ofrece en la realidad una distinción segura entre la prestación diversa y los vicios de la cosa entregada, se estará en la hipótesis de entrega de una cosa por otra, «aliud pro alio», cuando ha existido pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y concurrido absoluta insatisfacción a la parte compradora."

TERCERO. Valoración de la prueba. Cédulas de habitabilidad. Obras realizadas y que se tienen que realizar.

Partiendo de la formulación contenida en el ordinal anterior, pasaremos a analizar la prueba practicada, a la luz de las alegaciones del demandante.

El demandante alega en su recurso que se ha valorado la prueba erróneamente ya que no se ha tenido en cuenta que los propios técnicos municipales pudieron comprobar que la finca no cumplía las condiciones mínimas de habitabilidad, lo que habría corroborado la arquitecta que él contrató, ni disponía tampoco de las necesarias cédulas de habitabilidad, lo que hacía indispensable la realización de toda una serie de obras.

En realidad, un requisito y el otro son el mismo, ya que al no cumplirse las condiciones mínimas de habitabilidad es por lo que no se dispone de las licencias que necesita el actor.

Para determinar si estamos en un supuesto de "aliud pro alio", o de entrega de cosa distinta a lo que se compró, lo primero que ha de tenerse en cuenta es qué es lo que compró el actor, porque todo su razonamiento gira alrededor de la existencia de dos viviendas cuando compró el inmueble.

Según ha quedado probado, los demandados pusieron un cartel en el que ofrecían la venta de una finca, sin mayores especificaciones, y fue el actor quien se puso en contacto con ellos, con la Sra. Eufrasia en concreto, y quien, después de visitarla varias veces, como estuvo interesado en comprarla, llevó a los vendedores a una gestoría donde se redactó el contrato.

Es decir, el contrato, suscrito el 7 de diciembre de 2017, se redactó por los asesores del vendedor.

En el mismo se hizo constar que su objeto era "la vivienda sita en Santa Coloma de Gramenet, DIRECCION000, CASA", con referencia catastral: NUM000.

También se decía que había un inquilino y que estaba avisado para dejar libre la vivienda en el plazo de los 15 días siguientes a la firma del documento, y para el caso de que no lo hiciere, la parte compradora podría actuar de forma independiente a la parte vendedora para el desalojo de la finca.

En cuanto al destino, se decía: "Las fincas objeto de este documento se destinará única y exclusivamente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda y su familia excluyendo la posibilidad de instalar en ella o parte de ella, comercio, industria, despacho profesional oficina, o cualquier actividad distinta del fin para el cual se arrienda."

El propio actor reconoce en su demanda que había poseído la finca transmitida, bien directamente o bien arrendándola parcialmente a terceros en diferentes periodos desde la fecha de su adquisición, 7 de diciembre de 2017, y que se le entregó una cédula de habitabilidad.

Efectivamente, existía una cédula de habitabilidad expedida en el año 2015, con vigencia hasta el año 2030, relativa a la finca vendida (doc. nº 21 de la demanda) para referencia catastral NUM000. Esta cédula corresponde al piso DIRECCION000, según es de ver en la misma.

La controversia radica en que la finca vendida tiene tres plantas y el actor alega que junto con la cédula de habitabilidad se le entregó un certificado de la superficie construida, de fecha 25 de octubre de 2007, elaborado por la arquitecta, Doña Rosa, en la que constaban las dos viviendas construidas en la finca, más un tercer volumen existente en la terraza y se definía la finca como dúplex con dos viviendas, una en la planta DIRECCION001 (planta baja del dúplex) y otra en la planta DIRECCION000 (planta piso del dúplex), amén del tercer volumen de la terraza.

Sin embargo, si acudimos al certificado a que se refiere el demandante (doc. 22 de la demanda), no es eso lo que se dice en el mismo. En el referido certificado se dice:

"La vivienda es un duplex, dos plantas, que corresponden al DIRECCION001 y DIRECCION000. La cubierta es plana, terraza, y contiene una edificación de baja altura. A la vivienda se accede directamente desde la calle. La escalera de comunicación entre las dos plantas está adosada a la medianera."

Y cuando se describe la finca se dice que la planta DIRECCION001 (planta baja del duplex) "tiene la distribución antigua y está pendiente de reforma. Toda su superficie es habitable",y que la planta DIRECCION000 (planta piso del duplex), "es la que se utiliza actualmente como vivienda".

Es decir, en ese certificado no se dice que existan dos viviendas independientes, sino que hay una vivienda distribuida en un duplex; que es la DIRECCION000 la que se utiliza la vivienda; y que la DIRECCION001 "es habitable".Pero no se dice que en el estado en que se encontraba pudiera constituir una vivienda independiente con los requisitos necesarios para ello, esto es, con la correspondiente cédula de habitabilidad, ya que se hace constar la necesidad de reforma.

Téngase presente que la finca, tal y como se vendió, ni siquiera contaba con instalación de agua independiente para cada uno de los pisos, según resulta del dictamen pericial aportado por el actor, y que ello era perfectamente conocido y aceptado por aquél, que no ha manifestado objeción alguna durante los dos años que ha poseido la finca.

En definitiva, ni en el certificado ni en el contrato se hizo constar que la finca que se vendía constase de dos viviendas. En uno y otro documento se habla única y exclusivamente de una vivienda, y se ha probado que existía cédula de habitabilidad de una vivienda, que se entregó al actor.

-La otra cédula que aportaron los demandados, corresponde, al parecer, al edificio nº DIRECCION000, exterior, de la misma calle, lo que tampoco ha quedado cumplidamente acreditado, ya que en la misma no aparece ninguna referencia catastral, unicamente el número de policía de la calle, que comparten ambos edificios. En cualquier caso, no se ha probado que pertenezca al inmueble de autos -.

La codemandada, Sra. Eufrasia, declaró que durante los 14 años que vivió en la casa con su esposo, habitaban en el DIRECCION001, y la DIRECCION002, al igual que la buhardilla (el volumen que hay construido en el tercer piso), los utilizaban como trastero.

Incluso en la contestación del Letrado del actor a un requerimiento efectuado por los vendedores por la falta de pago de los plazos establecidos, se habla de "la vivienda sita en Santa Coloma de Gramenet (Barcelona)",en singular (doc. 2 de la demanda).

Ocurre, sin embargo, que a los dos años de suscribirse el contrato, el Ayuntamiento de Santa Coloma de Gramenet abrió un expediente de disciplina urbanística a raíz de una inspección realizada en el inmueble como consecuencia de la denuncia de uno de los arrendatarios del actor contra este último (en las diligencias policiales aparecen varios arrendatarios y varias incidencias) porque le había cortado el agua, según consta en uno de los anexos adjuntados a la contestación al oficio por parte de esa Corporación.

En ese expediente de disciplina urbanística, el Ayuntamiento requirió para que se subsanasen las deficiencias obervadas para garantizar las condiciones mínimas de habitabilidad y se presentasen las cédulas de habitabilidad correspondientes a las dos viviendas, ya que en esa inspección se constató la existencia de una vivienda por planta, no comunicadas interiormente y habitadas por dos familias distintas (Informe Técnico de los servicios territoriales de fecha 17 de julio de 2019).

La perito, Doña Andrea, es la arquitecta que el actor ha contratado no sólo para confeccionar un Informe Pericial sobre las deficiencias de la vivienda, aportado como doc. 27 de la demanda, sino también para llevar a cabo las obras de reforma necesarias para cumplir con la habitabilidad del edificio, como una sola vivinda, así como la rehabilitación de las zonas que es preciso reparar para que estén en buen estado, según se hace constar en el proyecto, que es el documento nº 39 de la demanda.

Se trata de un proyecto de obras menores con cambio de volumetría, y el actor solicita que se condene a los demandados a su realización.

Explicó la perito en el acto del juicio que el problema era que el edificio disponía de cédula de habitabilidad de uno de los pisos, pero no de los dos, y el Ayuntamiento dispuso que tenía que haber 2 cédulas, una para cada piso, o bien una cédula de una casa unifamiliar, y que ella no podía dar esa cédula porque no cumplía los requisitos mínimos de habitabilidad. Señaló además que cuando tú entras en el edificio ves dos viviendas, una en cada planta, y lo que su cliente quería era tener 2 viviendas. Aclaró que ese deseo era "a nivel de proyecto", porque había tenido que hacer un proyecto, (doc. 39), ya que no había encontrado ningún documento con el que se pudiera defender el hecho de que tuviese dos viviendas.

Se ha discutido en el juicio, y parte importante de la controversia ha girado en torno a las obras que habría realizado el actor con posterioridad a la adquisición del inmueble, y si éstas habrían podido influir en que no se pudieran obtener las licencias para las dos viviendas.

La perito declaró en el acto del juicio que el actor no le había aportado ningún permiso de obras.

Sin embargo, que el actor ha hecho obras en la casa podemos darlo por acreditado, y no porque la Sra. Eufrasia así lo manifestara en el acto del juicio, sino porque en la denuncia presentada por uno de los arrendatarios del Sr. Fabio, a que antes hemos aludido, refirió el denunciante que el actor le había cambiado el bombín de la puerta y se estaban haciendo obras en el interior de su vivienda sin que él le hubiese autorizado a entrar en su domicilio.

En cualquier caso, y con independencia de las obras que haya podido llevar a cabo el actor, la práctica totalidad de las deficiencias que ha constatado la perito y que se pretenden subsanar con la ejecución del proyecto ya confeccionado, no son patologías graves, según ha dictaminado, porque el edificio es de sólida construcción, y las atribuye simplemente a una falta de conservación y/o mantenimiento.

Esta falta de conservación y/o mantenimiento no podría imputarse a los actores habida cuenta de que el actor ha poseido la finca desde la firma del contrato y el mantenimiento de la misma le correspondía a él, por lo que no puede presumirse que ya existieran cuando la compró, pues nunca efectuó reclamación a los vendedores en relación con esas deficiencias hasta el requerimiento del Ayuntamiento, amén de que ya se hacía constar que la planta DIRECCION001 estaba pendiente de reforma.

Según la perito, el problema radica en que no se cumplen los requisitos de habitabilidad porque se cubrió un patio al que ventilan los dormitorios, y para cumplir habitabilidad se debería derribar una parte del edificio que es lo que ha motivado que se tenga que hacer un proyecto de obras menores con afectación de la estructura.

Con lo anterior la perito hace referencia a una circunstancia muy relevante y es que la casa objeto de este procedimiento, según se constata en el dictamen pericial, es un edificio ubicado entre medianeras en la zona interior de un solar con acceso desde otro edificio con el que colinda y comparten servidumbre de paso, que es el edificio emplazado en la DIRECCION000 (exterior). Al edificio que constituye el objeto de este procedimiento se accede a través de una puerta situada en la DIRECCION000 de ese edificio exterior.

No consta quien llevó a cabo la cobertura de ese patio. La perito declaró que le habían dicho que habían sido los demandados hacía mucho tiempo, mientras que éstos manifestaron en el acto del juicio que lo había hecho el propietario del edificio exterior, para cubrir su cocina.

En cualquier caso, fuera quien fuera quien lo cubrió, surge una cuestión importante que no se ha tenido en cuenta, y es que ese patio, según declaró la perito, es medianero con el edificio que da a la calle.

La medianería, según establece el art. 555-1.3 CCCat., comporta una situación de comunidad entre los propietarios de las dos fincas colindantes, y esta situación de comunidad exige que deba ser oido el otro propietario de la otra finca para actuar sobre el suelo medianero.

Es decir, el propietario de ese otro edificio (al parecer está dividido en propiedad horizontal) que comparte patio con la finca del actor, resultaría afectado si se diera lugar a la pretensión del demandante de que se condene a los demandados a realizar todas las obras detalladas en el dictamen pericial y en el proyecto básico y ejecutivo aportados (docs. 27 y 39), porque entre las mismas está la demolición de esa cobertura, con lo que nos encontraríamos ante una situación de falta de litisconsorcio pasivo necesario.

CUARTO. Conclusión.

De todo lo razonado hasta ahora, podemos concluir:

1) Las deficiencias que se han puesto de manifiesto en el dictamen pericial, a excepción de la cobertura del patio, no son graves. Se trata de deficiencias por falta de conservación y mantenimiento que no se pueden aribuir a los demandados, porque se han constatado pasados dos años de la compraventa, y, además, no implicarían un "aliud pro alio".

2) La cobertura del patio al que ventilan determinadas estancias de la finca es la única deficiencia que puede considerarse grave, y es la que impide que en la actualidad las dos viviendas que hay en el inmueble puedan estar amparadas por una cédula de habitabilidad.

Esta deficiencia sí que hace que nos hallemos ante un caso de "aliud pro alio", porque es la que impide que la totalidad del edificio tenga cédula de habitabilidad, y se trata de una deficiencia que, sin saber de cuando data, sí que deberían subsanarla los vendedores, porque ya existía cuando se celebró la compraventa. Pero su responsabilidad no podría ir más allá de la derivada de la existencia de la cobertura del patio. En ningún caso vendrían obligados a sufragar el resto de las obras pretendidas por el actor.

3) Como quiera que no se ha llamado a los autos a la propiedad del edificio exterior del cual es suelo medianero el patio cubierto, no puede condenarse a los demandados a realizar las obras necesarias para descubir esa cobertura, y tampoco podemos transformar esa obligación en la fijación de la indemnización correspondiente al coste de su ejecución, porque en el Presupuesto incorporado al Proyecto Básico y Ejecutivo de Obras aportado con la demanda (doc. 39), que es el único documento técnico con que contamos, no es posible discernir las partidas que corresponden a esas obras.

Consecuentemente con todo ello, procede la desestimación del recurso interpuesto.

QUINTO. Costas.

Atendidas las dudas de hecho que presentaba el caso, no procede imponer las costas en la primera instancia ( art. 394.1 LEC), y tampoco en la alzada ( art. 398.1, en relación con el 394.1 LEC) .