Sentencia Civil 611/2025 Audiencia Provincial Civil de Araba/Álava nº 1, Rec. 529/2025 de 29 de mayo del 2025

PRIMERO.- En la demanda que encabeza este procedimiento la representación de la parte actora solicitaba (I.E.1) lo siguiente:

"que se condene:

- a Doña Camila y Don Justiniano a pagar a la actora la cantidad de 1.764,05 euros cada uno de ellos.

- y Doña Andrea a pagar a la actora la cantidad de 1.120,85 euros.

Más los intereses moratorios desde la interpelación judicial hasta la sentencia y los legales desde esa resolución judicial, con expresa imposición de las costas procesales a "dicha demandada".

Esa reclamación de cantidad parte de un concreto supuesto de hecho, que se detalla en la demanda:

"En el año 2019 se realizaron obras en los patios interiores y el aislamiento de la fachada trasera en la Comunidad de la DIRECCION000 habiendo abonado mi representada 3.362,56 euros por dicho concepto. Asimismo en el año 2020 se han realizado obras de reforma de la fachada en la DIRECCION001 por la cuales mi mandante realizó pago por importe de 3.859,21 euros.

Conforme a la condición de titulares de la nuda propiedad de los demandados: -

Doña Camila debería haber abonado 1.764,05 euros de las indicadas obras. - Don Justiniano debería haber abonado 1.764,05 euros de las indicadas obras. - y Doña Andrea debería haber abonado 1.120,85 euros de las indicadas obras.

Los demandados, no han atendido las reclamaciones que les han sido realizada extrajudicialmente, circunstancia por la que se hace necesaria la presenta demanda...".

En esa comunidad del DIRECCION000 de esta Ciudad se encuentra enclavada una vivienda del DIRECCION002 (I.E.3). Y, en la comunidad del DIRECCION001 de esta Ciudad, aparece enclavada otra, la del DIRECCION003 (I.E.4).

De acuerdo con lo que consta en las notas simples aportadas, la actora, doña Otilia es titular del 100% del usufructo de la primera vivienda, y, también, del 50% del pleno dominio y de un 50% del usufructo de la segunda.

Como no podía ser menos, esa peculiar titularidad tiene por origen una herencia.

Y, como también consta en dichas notas simples, las partes codemandadas son titulares de: 1º.- Doña Camila, de un 33,33333 % (1/3) de la nuda propiedad del piso de la DIRECCION000 y de un 16,666667% (1/6) de la nuda propiedad del piso de DIRECCION001. 2º.- Don Justiniano, de un 33,33333 % (1/3) de la nuda propiedad del piso de la DIRECCION000 y de un 16,666667% (1/6) de la nuda propiedad del piso de DIRECCION001. 3º.- Doña Andrea, de un 33,33333 % (1/3) de la nuda propiedad del piso de la DIRECCION000 y de un 16,666667% (1/6) de la nuda propiedad del piso de DIRECCION001.

La Administración de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION004 certifica (I.E.5) que la actora, en el ejercicio 2019, asumió un gasto de 3.362,56 euros en concepto de "obras de la comunidad general de la fachada y patios interiores y el aislamiento de la fachada trasera".

La administración de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION001 certifica, a su vez, que esa Comunidad de propietarios abonó dos facturas, cada una de 2.752,75 euros, una tercera de 21.242,50 euros, y una cuarta de 30.852,17 euros (I.E.4). Y que, respecto de todos esos pagos, la actora asumió, en concepto de "gastos de arreglo de fachada", la cantidad de 3.859, 21 euros, correspondientes a una cuota de participación del 6,70%.

Dejo significado que los codemandados, en su escrito de contestación (I.E.20) mostraron su conformidad respecto de "los porcentajes de propiedad y usufructo" que se relacionaban en la demanda. Y que nada opusieron al pago por la actora de las cantidades certificadas.

SEGUNDO. -También en su escrito de contestación, los demandados alegaron (y resumo, dando por reproducido su íntegro tenor):

1º.- La imposibilidad de determinar al alcance y consideración de las obras cuyo importe se les reclamaba. 2º.- Falta de aviso al propietario y consecuente privación de ejercicio de derechos. 3º.- Enriquecimiento injusto por parte de la demandante. 4º.- Teoría de los actos propios.

Reiteraron su disconformidad respecto de las cantidades reclamadas a cada uno de ellos porque no constaba acreditada en la demanda su obligación de contribuir a las obras llevadas a cabo por las comunidades de propietarios, al no haber quedado acreditado el carácter de las mismas. Y resaltaron la confidencialidad de cualquier negociación llevada a cabo entre los respectivos abogados.

TERCERO. -El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de los de esta Ciudad, con fecha 5 de febrero del 2025, desestimando la demanda.

En su argumentación, la Juez de instancia señalo sustancialmente lo siguiente:

1º.- En el caso de autos, y según la certificación de la gestoría, las obras consistieron, respecto de la vivienda sita en la DIRECCION000, en obras de comunidad general de la fachada de patios interiores y el aislamiento de la fachada trasera en el año 2019, y en cuando a la vivienda de Anibal, las obras consistieron en gastos de arreglo de la fachada.

Pues bien, teniendo en cuenta lo anterior, las obras de reparación de la fachada se consideran obras de reparación necesarias para la conservación del mismo, cuestión distinta son las obras de aislamiento de la fachada, a las que se ha hecho alusión en la vista, y que generan una mejora para el edificio y, por tanto, deben incluirse en este concepto de obras extraordinarias.

Únicamente se han hecho obras de aislamiento de la fachada trasera en la vivienda sita en la DIRECCION000, sin embargo, la cantidad que se reclama viene sin desglosar con lo que no se sabe que partidas se corresponde con la reparación de la fachada interior y cual con el aislamiento de la fachada trasera. No se presenta ninguna documentación al respecto."

2º.- "Por otra parte, tal y como se ha puesto de manifiesto en el acto de la vista por la propia Sra. Camila, no se comunicó a los propietarios la realización de tales obras por cuanto se desconocía que tales obras debían ser abonadas por los mismos, con lo que se reclaman unas obras de aislamiento realizadas en el año 2019, sin que los propietarios tuvieran conocimiento de las mismas, y sin ninguna documentación al respecto.

Por el demandante se alude a la falta de diligencia debida en el cuidado de sus propiedades, sin embargo, no consta que por la demandante haya acudido o comunicado a los mismos, las incidencias ocurridas y relacionadas con la propiedad del inmueble, hasta el punto de que las entidades encargadas de administrar los bienes desconocían que la Sra. Camila no era propietaria de los inmuebles en un 100 %, debía haber sido la propia demandante como poseedora de las viviendas y a quien se notificaban las actas de juntas de propietarios, quien tenía que haber puesto en conocimiento de los propietarios totas estas incidencias.

Por todo ello, procede la desestimación de la demanda..."

CUARTO. -Ámbito del recurso de apelación.

En la STS 1819/2023, de 21 de diciembre, la Sala Primera del Tribunal Supremo se dice:

".... Por consiguiente, la apelación no constituye un nuevo juicio, que dé oportunidad a las partes litigantes para variar el objeto del proceso, tal y como fue previamente configurado con sujeción al principio dispositivo que rige el proceso civil ( art. 412.1 LEC) ; por lo tanto, no es compatible con el planteamiento de nuevas acciones y excepciones, sino que debe ser resuelto mediante un examen de las actuaciones de primera instancia, sin que quepa introducir en apelación cuestiones nuevas, distintas de las debatidas oportunamente en el proceso en el que se dictó la resolución apelada.

En definitiva, la apelación se reconduce a una revisio prioris instantiae; es decir, se configura como el control del material fáctico y jurídico de primera instancia, sin otra limitación o condicionante que no sea el derivado de los términos en los que el propio recurso de apelación se ha formulado; y todo ello, con la posibilidad limitada de la alegación de hechos de nova producta (hechos de relevancia para la decisión del pleito ocurridos después del comienzo del plazo para dictar sentencia en la primera instancia), o de nova reperta (hechos que la parte justifique que ha tenido conocimiento de ellos con posterioridad), ambos supuestos contemplados en el art. 460.2, regla 3.ª, LEC.

Como ha dicho la STS 241/1992, de 10 de marzo, la apelación tiene como finalidad "comprobar la exactitud o inexactitud de los resultados obtenidos en el proceso originario".

Las facultades revisoras habrán de versar sobre las mismas pretensiones, las mismas oposiciones, las mismas pruebas y conclusiones; ahora bien, limitando su alcance a los puntos o cuestiones planteados en el recurso...".

QUINTO.- La sentencia fue recurrida por la representación de doña Otilia.

Tras indicar que "En esencia la Juzgadora de la instancia estima que no está acreditado el carácter extraordinario de las obras que se reclaman, circunstancia por la que desestima las pretensiones ejercidas", invocó la existencia de un supuesto error en la valoración de la prueba alegando, en resumidas cuentas, que "Los trabajos ejecutados en este inmueble desde luego redundan en el aumento sustancial del valor de la vivienda por la adecuación del mismo a los actuales estándares de eficiencia energética. Es una mejora que beneficia al nudo propietario.

Por la naturaleza de la obra ("rehabilitación"), por la periodicidad en la que se produce (1 vez en muchos años), e importe a pagar (excede con mucho el valor de la cuota comunitaria mensual), es evidente que no se trata de una obra de mero mantenimiento, sino de auténtica mejora del edificio, que además se beneficiado por la instalación del sistema SATE, que redunda en una mejora energética considerable, de la que antes carecía este inmueble.".

Y en la alegación tercera, ya respecto del otro inmueble, el de la DIRECCION001, también sucintamente, señala que "... La entidad de la obra ejecutada está justificada por cuanto una cuota de participación de 6,70% representa qua la demandante se haya visto obligada a asumir un pago de 3.859,21 euros.

No solo se ha reparado la fachada sino que también se han acometido importantes trabajos del arreglo de las jardineras (más de 10.000 euros por este concepto), techos y alero, para evitar con ello tanto los desprendimientos con riesgo para los transeúntes como la proliferación de las filtraciones que como indica el testigo se estaban produciendo.

Si la Comunidad de Propietarios ha contratado con un estudio de arquitectura la gestión preventiva, dirección de la ejecución y coordinación de seguridad y salud durante la obra, no estamos ante un trabajo de mero mantenimiento sino ante rehabilitación de cierta profundidad del elemento en que se ha intervenido.

Nuevamente, considerando la mejora que supone esta obra en el inmueble, su importe, periodicidad, y necesidad de contar con dirección facultativa, no puede considerarse de ninguna manera una obra de mero mantenimiento.

Le sigue una alegación cuarta: "Las obras ejecutadas en sendas comunidades no son suntuarias o de ornato sino obras necesarias para garantizar el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, todo ello conforme a lo previsto en el artículo 10.1a) de la Ley de Propiedad Horizontal.

No son obras de mero mantenimiento ordinario de la cosa sino que constituyen auténticos trabajos de rehabilitación de las fachadas de ambos inmuebles, obras aprobadas por las juntas de vecinos y que han generado en ambos supuestos el pago de derramas extraordinarias en varias mensualidades.

Por periodicidad e importe difícilmente podemos entender que nos encontremos ante obra ordinarias. Estamos hablado de reparaciones ciertamente costosas, como muestra que el porcentaje de participación en ambos inmuebles es reducido, 1,80% y 6,70% respectivamente y en ambos casos se han generado a la demandante derramas que superan ampliamente los 3.000 euros. Son inversiones a largo plazo que preservan o protegen el valor de la propiedad, de ahí que las comunidades la acometan cada cierto tiempo y no de forma periódica o programada...".

Y, finalmente, una quinta en la que la recurrente señala:

"Por último la Sentencia señala la poseedora de la vivienda tenía que haber puesto en conocimiento de los propietarios las incidencias relativas a los gastos que reclama.

Sobre esta cuestión debemos reiterar que los demandados son nudos propietarios del 100% de la vivienda DIRECCION002 del DIRECCION004 de Vitoria-Gasteiz y en el caso de la vivienda DIRECCION003 del DIRECCION001 Doña Camila y Don Justiniano son nudos propietarios de un 1/6 cada uno de este inmueble.

La nuda propiedad se estableció en virtud de escritura de 28 de enero de 1999, es decir, hace más de 25 años.

La afirmación que contiene la Sentencia es contraria a lo dispuesto en el artículo 9.1.h) de Ley de Propiedad Horizontal que contempla la obligación del propietario de comunicar por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción el domicilio a efectos de notificaciones a quien ejerza el cargo de presidente, siendo que en defecto de esta comunicación surten plenos efectos jurídicos las comunicaciones entregadas al ocupante de la vivienda.

Esta es una obligación de comunicar el domicilio que compete al propietario, por lo que la omisión por parte del que por ley la tiene atribuida, no puede perjudicar la acción que en este procedimiento ejercita la usufructuaria.

Por otro lado tampoco debemos olvidar lo dispuesto en el artículo 15.1 apartado tercero de la Ley de Propiedad Horizontal que viene indicar que si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, lo que a nuestro entender ha ocurrido en este supuesto por no haber comunicado los nudos propietarios domicilio distinto a la vivienda.

SEXTO. -La fundamentación de la resolución recurrida (I.E. 50).

Comienza la Juez de instancia por señalar que "... Pues bien, teniendo en cuenta lo anterior, las obras de reparación de la fachada se consideran obras de reparación necesarias para la conservación del mismo, cuestión distinta son las obras de aislamiento de la fachada, a las que se ha hecho alusión en la vista, y que generan una mejora para el edificio y, por tanto, deben incluirse en este concepto de obras extraordinarias.

Únicamente se han hecho obras de aislamiento de la fachada trasera en la vivienda sita en la DIRECCION000, sin embargo, la cantidad que se reclama viene sin desglosar con lo que no se sabe que partidas se corresponde con la reparación de la fachada interior y cual con el aislamiento de la fachada trasera. No se presenta ninguna documentación al respecto.".

Y, a continuación, señala:

"Por otra parte, tal y como se ha puesto de manifiesto en el acto de la vista por la propia Sra. Camila, no se comunicó a los propietarios la realización de tales obras por cuanto se desconocía que tales obras debían ser abonadas por los mismos, con lo que se reclaman unas obras de aislamiento realizadas en el año 2019, sin que los propietarios tuvieran conocimiento de las mismas, y sin ninguna documentación al respecto.

Por el demandante se alude a la falta de diligencia debida en el cuidado de sus propiedades, sin embargo, no consta que por la demandante haya acudido o comunicado a los mismos, las incidencias ocurridas y relacionadas con la propiedad del inmueble, hasta el punto de que las entidades encargadas de administrar los bienes desconocían que la Sra. Camila no era propietaria de los inmuebles en un 100 %, debía haber sido la propia demandante como poseedora de las viviendas y a quien se notificaban las actas de juntas de propietarios, quien tenía que haber puesto en conocimiento de los propietarios totas estas incidencias.

Por todo ello, procede la desestimación de la demanda.".

SÉPTIMO. -Error en la valoración de la prueba.

Dado que la recurrente, en ningún momento ha alegado que exista incongruencia respecto a la valoración que la Juez de instancia realiza sobre la realización de las obras, y atendiendo a lo que hace constar en su recurso en el ámbito de un supuesto error en la valoración de la prueba, debo señalar en cuanto a la valoración de la prueba practicada en la instancia lo siguiente:

A) Del interrogatorio de la actora cabe concluir que, tras asumir el pago de las cantidades que reclama, por indicación de un notario, que no identifica, constató que se trataba de "gastos extraordinarios" y que podía distribuir su importe entre ella y sus hijos porque debían asumirlos "los propietarios". Y que ha variado la comunicación con la administración de la comunidad de la DIRECCION000, que, "ahora", se hace con los nudos propietarios.

B) Comparece una representante de esa administración quien comienza por afirmar que la actora no ha residido nunca en esa propiedad. Y ratifica el certificado aportado con la demanda. No recuerda bien los detalles, pero ratifica que las obras eran necesarias y se realizaron. "Lo pagó ella". También describe las razones por las que se han modificado los destinatarios de sus comunicaciones. Y los hijos de la actora nunca se les informó. Se enteraron cuando se emitió el certificado. Ha emitido un nuevo certificado. Se solicitaron y recibieron ayudas públicas, pero no le consta que la actora tramitara ninguna.

La Juez de instancia, tras interrogar a la testigo, e intervenir los letrados de las partes, concluye que "esta mujer está pagando gastos pero no sabe por qué".

C) También comparece un representante de la administración de la segunda de las Comunidades. Ratifica el certificado aportado con la demanda "sobre ingresos realizados por una propietaria". También las facturas abonadas por unas obras realizadas en fachadas "porque había problemas", eran necesarias y se realizaron en el 2020. Se pago lo que "corresponde conforme a su cuota de participación". La actora no les participó la existencia de nudo propietarios, y no fueron convocados a las juntas. No hubo ayudas públicas.

La prueba testifical evidencia, salvo que se repute falso lo que en los certificados consta, que, en el contexto de la gestión económica de dos Comunidades de propietarios, sus respectivas administraciones, con un presunto soporte de los necesarios acuerdos de junta, procedieron a cobrar a la actora las cantidades que distribuye luego en su demanda. Con la prueba practicada y sin soporte pericial alguno, no cabe discutir la realización de esas obras y su naturaleza sólo debe ser valorada en el contexto de las relaciones de la actora con sus hijos en el ámbito de un usufructo constituido en una partición de herencia y no sin recordar que, probablemente por efectos de la liquidación de gananciales, la actora sigue siendo propietaria de una mitad indivisa de uno de los inmuebles. A lo que en la documental consta me remito.

OCTAVO. -Las relaciones de las administraciones de las respectivas Comunidades de Propietarios con la actora y su incidencia en este pleito.

De la prueba a la que me he referido se evidencia claramente que la actora ostentaba frente a esas administraciones una titularidad formal que hacía que se le girasen los correspondientes recibos (en una parece ser que, además existía un arrendamiento) y que la actora los pagase.

Cuando se manifestó a las respectivas comunidades la existencia de terceros con derechos reales sobre los inmuebles, una de ellas modificó sus comunicaciones, y no me consta si la segunda hizo lo mismo.

Es obvio que los hijos de doña Otilia permanecieron ajenos a lo que su madre hacía administrando los inmuebles, o, al menos, no me consta acreditado lo contrario, y que ésta, de no ser por la intervención de un Notario, nunca se habría planteado reclamarles cantidad alguna. De hecho, los pagos se realizan en el 2019 y en el 20020 y la demanda se interpone en abril del 2024.

Llegados a este punto, la Juez de instancia considera que no puede estimar la reclamación (pese a no haberse discutido ni los pagos ni su distribución) porque la actora incumplió el deber de tener a sus hijos al tanto del pago de lo que luego, proporcionalmente, iba a reclamarles.

NOVENO.- Decisión de este Tribunal.

En cuanto aquí interesa, la relación de la actora con los demandados no es otra que la de usufructuaria/nudos propietarios, y en la proporción que se desprende de las notas simples aportadas.

Frente al usufructuario, un nudo propietario tiene, básicamente dos derechos, el de enajenar la cosa usufructuada ( artículo 489 del Código Civil) y el de que ésta le sea restituida al término del usufructo ( artículo 522 del mismo Código).

Pero, y, además, es titular de otros derechos: 1º.- A exigir que el usufructuario realice las reparaciones necesarias debido al deterioro del bien, y a ser notificado de las reparaciones extraordinarias, y, notificado, a recibir el interés legal del dinero que haya invertido en dichas reparaciones ( artículo 500 CC) . 2º.- A efectuar mejoras o nuevas plantaciones en el bien, siempre y cuando estas acciones no disminuyan el valor del usufructo ni perjudiquen al usufructuario ( artículo 503 CC) . 3º.- El usufructuario debe asumir los gastos legales y los pleitos relacionados con el usufructo, asegurando la protección de los intereses del nudo propietario (Artículo 512).

A lo que se añaden, por construcción jurisprudencial otra serie de derechos complementarios: A que el usufructuario pague las cargas anuales y las contribuciones que afectan los frutos del bien, a disponer del bien con plena libertad, a condición de no causar perjuicio alguno al usufructuario, y a ser informado sobre cualquier acto que afecte sus derechos de propiedad.

Llegados a este punto, concuerdo con la Juez de instancia en que los gastos soportados por la actora, tal como se describen por los testigos, eran gastos extraordinarios que generaron probables derramas extraordinarias dada su entidad, y que la actora, y no lo hizo, estaba obligada a informar a sus hijos, nudos propietarios, de esos gastos extraordinarios por exigírselo la Ley.

El incumplimiento de esa obligación no es inocuo, pues los nudos propietarios podían haberse puesto en contacto, como luego hicieron, con las administraciones de las Comunidades, defender sus derechos en las juntas, o impugnar sus acuerdos.

La falta de comunicación por la actora a esas administraciones de su auténtica condición jurídica, tardíamente realizada, no hizo sino agudizar la indefensión de los nudos propietarios frente a la reclamación judicial futura.

En definitiva, y por las razones que he expresado, considero correcto el criterio de la Juez de instancia al considerar que ese incumplimiento deslegitimaba a la actora para reclamar lo en su día abonado, y desestimo el recurso.

DÉCIMO. -Respecto de las de esta segunda instancia ( artículos 398.1 y 394.1 LEC) , procede la condena, desestimado el recurso, de la recurrente.