Sentencia Civil 682/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 1, Rec. 1008/2023 de 29 de julio del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.

Formuló la parte actora, GESTIÓ DE LLOGUERS DE BARCELONA S.L. contra las demandadas, Doña Macarena y Doña Santiaga, demanda de juicio ordinario en la que solicitaba que "...A) se declare el derecho de mis mandantes a percibir honorarios de conformidad a lo pactado en el encargo de venta en exclusiva suscrito con las demandadas en fecha 30/7/2020. B) se condene a las demandadas al abono a mi representada de la cantidad de 75.000 € (SETENTA Y CINCO MIL EUROS), en concepto de honorarios previstos y pactados en el encargo de venta de fecha 30/7/2020, más los intereses legales que resulten de aplicación, con expresa imposición de costas..".

Alegó la parte demandante que en fecha 30/7/20 suscribieron las partes documento de encargo de venta en exclusiva del local sito en calle Aribau 139 de Barcelona titularidad de las demandadas y de otra hermana, Agueda, actuando las demandadas como mandatarias verbales de Agueda que no había podido asistir a la firma como consecuencia de una indisposición padecida por su marido. Se pactó como precio a favor de las compradoras la cantidad de 280.000 € y en concepto de honorarios para la actora para el caso de que se encuentre comprador y se suscriba "contrato de compromiso de compraventa o contrato de arras penitenciales",que "el vendedor realice la venta a clientes presentados por el agente, así como si la venta no se perfecciona por falsedad en la información o causas imputables al cliente"y "cuando la venta se realice por el cliente por sí mismo u otros agentes dentro del plazo convenido o si se revoca unilateralmente el encargo antes de su vencimiento, el agente tendrá el derecho a percibir los honorarios convenidos",el exceso del precio pactado con la propiedad, esto es, el exceso de la cantidad de 280.000 €. Tras la realización de los trabajos y gestiones de la actora para encontrar comprador se suscribieron el 7/8/20 y el 18/8/20, para la venta de la parte delantera y trasera del local, sendos documentos de reserva por precios de las futuras compraventas de 195.000 € y 160.000 € (355.000 €), respectivamente, fijándose las condiciones de las futuras ventas. Las demandadas han revocado unilateralmente el encargo por lo que reclama la actora 75.000 € (IVA incluido), como diferencia entre 355.000 € y 280.000 €, en concepto de honorarios por entender que la operación no se llegó a materializar por causa imputable a las demandadas o bien porque las demandadas rescindieron unilateralmente el documento de encargo de venta antes de su vencimiento.

Las demandadas contestaron a la demanda, oponiéndose y solicitando la desestimación de la misma y la condena en costas a la parte actora.

Opusieron, en síntesis, lo siguiente: 1. Apelaron a su condición de consumidoras vulnerables alegando su intervención en su propio nombre y derecho y no como mandatarias verbales de su hermana, sin cuya declaración de voluntad el contrato no se perfeccionó, y denunciando la falta de información precontractual que correspondía a la actora lo que conlleva la nulidad del contrato, y la nulidad por abusivas de las cláusulas del contrato referidas a las condiciones de venta, al haberse fijado un precio de venta de 280.000 € muy por debajo del precio de mercado, y a los honorarios profesionales, por entender que los pactados no responden a los usos del mercado que aplica unas comisiones de 3%, y que son abusivas las penalizaciones pactadas por prohibirlas el art. 85 del TRLGDCU por vincular el contrato a la voluntad del empresario y por suponer una indemnización desproporcionadamente alta, y el art. 87 del mismo texto por falta de reciprocidad contraria a la buena fe; 2. Falta de diligencia profesional del demandante porque sabía, o debía saber, que sin el consentimiento y la firma de las tres copropietarias no se había perfeccionado el encargo de venta, y consecuentemente que no podían aceptar reservas de terceros, siendo el encargo de gestión de venta un acto de riguroso dominio y disposición para el que se debió recabar el consentimiento expreso de todos los copropietarios, no informó de esa necesidad, ni del derecho de desistimiento, y comprometió la venta a dos compradores distintos pretendiendo obligar a la propiedad a segregar el local en dos lo que no aparece en ningún documento, siendo la demandante la responsable de la frustración de la operación; y 3. Niegan la existencia de revocación unilateral alegando que lo que se comunicó a través del letrado Sr. Pagès fue que el encargo no era eficaz porque la tercera propietaria no había consentido hacerles el encargo habiendo decidido adquirir para sí, no habiendo la actora informado a las demandadas de su derecho de desistimiento, por lo que el correo electrónico de fecha 24/8/2020 que 24 días después de la firma remitió el letrado D. Josep María Pagès a BRICK2B en representación de las demandadas y que textualmente decía que "una de les copropietaries ha decidit exercir el seu dret de retracte, de manera que hem de deixar sense efecte el contracte signat amb vostès",supondría, tanto la comunicación de la ineficacia del contrato por falta del elemento esencial del consentimiento de la tercera copropietaria, como el ejercicio del derecho de desistimiento.

Celebradas la correspondiente audiencia previa y juicio oral, se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Barcelona el 20 de octubre de 2022 por la que se desestimó la demanda condenando en costas a la parte actora.

Razona la resolución de primera instancia que "...lo primero que debe señalarse es que, en contra de lo alegado por la entidad demandante, no existe en los autos el menor rastro probatorio de que Doña Agueda fuera citada para el acto de firma del contrato de intermediación ni de que manifestara previamente su consentimiento ni de que confiriera su representación para el acto a ninguna de sus dos hermanas.

Basta recordar que el contrato no incluye ninguna referencia a Doña Agueda y mucho menos consigna la actuación de Doña Macarena y Doña Santiaga como mandatarias o representantes de aquélla. En consonancia con ello, el escrito de contestación a la demanda niega que las codemandadas actuaran en nombre de su hermana y, por si ello fuera poco, una hija de ésta, interrogada como testigo en el acto de juicio, sostiene que, si bien su madre fue previamente informada de la reunión en la que se produjo la firma del contrato, nunca tuvo intención de acudir al encuentro.

En estas circunstancias, es evidente que la tesis de la entidad demandante según la cual Doña Macarena y Doña Santiaga intervinieron en la firma del contrato como mandatarias verbales de su hermana carece de respaldo probatorio.

...

Nos encontramos, en definitiva, ante un contrato de intermediación inmobiliaria dirigido a la venta de la totalidad de un inmueble pero en el que no intervienen sus tres copropietarias sino dos de ellas. Es evidente que, por aplicación del principio de relatividad de los contratos, un convenio de esta naturaleza sólo podía vincular a las partes que lo otorgaban y a sus herederos y, por tanto, no podía originar obligación alguna a cargo de un tercero como era Doña Santiaga.

Siendo ello así, resulta palmario que la obligación asumida por las codemandadas de vender la finca a los compradores localizados por la entidad mediadora "con el título de propiedad inscrito, libre de cargas y gravámenes así como de arrendatarios u ocupantes (...)" no podía ejecutarse a menos que dichas codemandadas compraran previamente la cuota indivisa de su hermana o que ésta acabara prestando su consentimiento a la enajenación.

...

De este modo, estimamos que la imposibilidad de formalizar la compraventa con los compradores localizados por Gestió de Lloguers de Barcelona, SL no se debió, como alega la defensa de esta entidad, a causas imputables a la demandada sino a la imposibilidad jurídica de dicha compraventa por la falta de consentimiento de uno de los partícipes en la cosa común, imposibilidad que la entidad actora pudo perfectamente prever al tiempo de asumir el encargo de las codemandadas y que, sin embargo, prefirió ignorar con la consiguiente asunción del riesgo asociado a tal situación...".

Y añade que, además, la remuneración pactada incumpliría lo dispuesto en art. 55.6 de la Ley del Parlamento de Cataluña 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, cuya letra i) que dispone que "La retribución del agente debe consistir en un porcentaje del precio o en un importe fijo (...)",porque la retribución no se pactó como un porcentaje del precio ni como un precio fijo sino como una cantidad indeterminada por lo que entiende que dicha cláusula es nula.

Contra esta sentencia ha formulado la parte actora recurso de apelación alegando como motivos de apelación los que, de forma sucinta, se exponen a continuación: 1º Error en la valoración de la prueba en cuanto a la existencia de consentimiento de las tres copropietarias en el encargo profesional; 2º Procedencia del pacto de honorarios pactado en el encargo de venta; y 3º Subsidiariamente, solicitó la no imposición de las costas de primera instancia a la parte actora por dudas de hecho o de derecho y ausencia de temeridad o mala fe en dicha parte.

La parte demandada se opuso al recurso formulando alegaciones al amparo de lo dispuesto en el artículo 461 de la LEC para evitar que, en caso de estimarse el recurso de apelación, la apelada se viese vinculada por no haber rebatido los pronunciamientos de la sentencia que no acogen las pretensiones oportunamente deducidas por dicha parte, solicitando la desestimación del recurso y la estimación de la impugnación planteada.

SEGUNDO.- Impugnación de la sentencia.

La impugnación de la sentencia apelada por las demandadas no debió admitirse porque no combate pronunciamiento alguno de dicha sentencia que le hubiere resultado desfavorable, conforme exigen los arts. 448.1 y 461.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sino que lo que pretende de este Tribunal es que para el caso de estimarse el recurso de apelación de la contraria, se pronuncie sobre las pretensiones deducidas en su escrito de contestación a la demanda, lo que tiene expresamente su cauce en la oposición al recurso de apelación sin necesidad de formalizar impugnación de la resolución apelada, que requiere que la misma, en algo, le resulte desfavorable.

La Exposición de Motivos de la LEC 2000 clarifica esta cuestión cuando apunta que "la presente Ley, que prescinde del concepto de adhesión a la apelación, generador de equívocos, perfila y precisa el posible papel de quien, a la vista de la apelación de otra parte y siendo inicialmente apelado, no sólo se opone al recurso sino que, a su vez, impugna el auto o sentencia ya apelado, pidiendo su revocación y sustitución por otro que le sea más favorable",lo que en definitiva supone que la impugnación de la sentencia debe interesar la revocación de la misma en algún extremo.

En este sentido se pronuncia la Sala 1ª del Tribunal Supremo en su sentencia nº 477/2017, de 20 de julio (ECLI:ES:TS:2017:3027) cuando razona como sigue: "QUINTO.- Decisión del tribunal. El gravamen necesario para apelar

1.- El art. 448.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que «contra las resoluciones de los Tribunales y Secretarios Judiciales que les afecten desfavorablemente, las partes podrán interponer los recursos previstos en la Ley».

En la sentencia 582/2016, de 30 de septiembre , afirmamos que la afectación desfavorable para la parte litigante, lo que ha venido en llamarse el «gravamen», constituye un presupuesto del recurso, que algunas resoluciones de esta sala han conectado con la legitimación para recurrir, entendido el término legitimación en un sentido amplio. De ahí que, respecto del recurso de apelación, el art. 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevea que la finalidad de este recurso estriba en que se revoque el auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, y que conforme al art. 461.1 de dicha ley , las demás partes puedan impugnar la resolución apelada «en lo que le resulte desfavorable».

2.- Declarábamos en esa sentencia que es doctrina de esta sala, recogida en la sentencia 432/2010, de 29 de julio , que cita otras resoluciones anteriores, la que afirma que «la posibilidad de interponer recursos y de combatir una concreta resolución corresponde únicamente a quien ocupa la posición de parte agraviada o, siendo tercero, le alcancen los efectos de la cosa juzgada, por lo que es manifiesto que sin gravamen no existe legitimación para recurrir».

Afirma también la citada sentencia 432/2010 que «en el ámbito del procedimiento civil, como regla, el recurso se dirige contra el fallo, por lo que el gravamen hay que ponerlo en relación con el pronunciamiento o parte dispositiva de la sentencia, siendo ya clásica la sentencia de 7 de julio de 1983 : "siendo el recurso un medio que el ordenamiento concede para impugnar una resolución judicial a la parte que se estime por ella perjudicada, claro está que constituyendo el interés jurídico el móvil de la acción procesal, carece de legitimación para interponerlo la parte a quien la decisión no le haya ocasionado perjuicio alguno, por lo que resulta inadmisible la apelación de una sentencia por el litigante absuelto aunque lo haya sido por argumentos distintos a los aducidos por el interesado - SS. de 4 noviembre 1957 , 9 marzo 1961 , 27 junio 1967 y 18 abril 1975 , entre otras-, y concretamente que no cabe el recurso interpuesto por el favorecido con un pronunciamiento absolutorio sobre el fondo, por más que obligadamente hayan sido rechazadas las excepciones ( S. de 14 junio 1951 )"».

3.- La aplicación de esta doctrina al caso objeto del recurso supone que Morgan Stanley no podía recurrir la sentencia de primera instancia porque alguno de sus argumentos no hubieran sido aceptados por el juzgado, dado que los pronunciamientos de la sentencia (desestimación de la demanda y condena en costas del demandante) le fueron completamente favorables y, por tanto, no existía gravamen que le legitimara como recurrente, tanto en la apelación principal como en la impugnación.".

En consecuencia, no pueden las demandadas considerar que la resolución de instancia les ha resultado desfavorable por cuanto desestima la demanda y condena en costas a la parte actora.

TERCERO.- Valoración de la prueba. Hechos relevantes para la resolución del procedimiento.

1. El 30/7/20, Doña Macarena y Doña Santiaga (en adelante, dice el contrato, LA PROPIEDAD) suscribieron con GESTIÓ DE LLOGUERS DE BARCELONA S.L. (que gira comercialmente con el nombre BRICK2BUSINESS) un contrato de "ENCARGO DE VENTA EN EXCLUSIVA"de la finca sita en calle Aribau 139, local 1, de Barcelona.

Este local pertenecía en proindiviso a las dos demandadas, firmantes del documento, y a una tercera hermana, Agueda.

En el contrato se pactó como precio de venta neto para la propiedad, la cantidad de 280.000 €.

En concepto de honorarios profesionales se acordó que puesto que uno de los objetivos del contrato era que la actora realizase las gestiones necesarias para realizar un cambio de uso de local a vivienda y así adquirirlo el agente para sí mismo, sólo se devengarían honorarios a favor de la actora en caso de que ésta no adquiriese para sí la finca sino que intermediase para un tercero, en cuyo caso los honorarios del agente serían "el exceso de precio por encima del precio neto para la propiedad, IVA incluido y contrafactura",honorarios que se devengarían "desde el momento en que se haya perfeccionado el contrato, entendiéndose como tal la firma del compromiso de compraventa o del contrato de arras penitenciales".También tendría derecho el agente a honorarios "...si el vendedor realiza la venta a clientes presentados por el agente, así como si la venta no se perfecciona por falsedad en la información o causas imputables al cliente. Cuando la venta se realice directamente por el cliente por sí mismo u otros agentes, dentro del plazo convenido, o si se revoca unilateralmente el encargo antes de su vencimiento, el agente tendrá derecho a percibir los honorarios convenidos".

El 7 y el 18 de agosto de 2020 la actora suscribe dos documentos de reserva con Don Fructuoso y Doña Elsa por precio ofrecido de 195.000 € respecto del local "PLANTA BAJA LOCAL",el primero, y con Don Pedro Jesús por precio ofrecido de 160.000 € respecto del "local pb derecha",el segundo, documento este último en el que, a diferencia del anterior, se dice que "El inmueble objeto de este contrato será el resultante de la segregación del local en dos unidades registrales, siendo el resultante el señalizado en amarillo en el plano adjunto como ANEXO I, quedando condicionada la operación a la efectiva inscripción de la mencionada segregación".Nada se decía en el documento de encargo de venta de ninguna segregación.

Sí se hacía referencia a la segregación en un emailque la actora remite a la demandada, Macarena, el 13/8/20, a petición de ésta por whatsapp de ese mismo día, en el que se dice que para poder hacer un cambio de uso primero había que segregarlo porque la parte delantera no cumpliría normativa y que la agencia asumiría los gastos derivados de la segregación y cambio de uso. Este documento no obtuvo respuesta.

El 24/8/20 Sr. Joan Pagès, actuando en representación de las demandadas Macarena y Santiaga, remite un email a la actora en que le comunica que "una de les copropietaries ha decidit exercir el seu dret de retracte, de manera que hem de deixar sense efecte el contracte signat amb vostès, agraint-los la seva col·laboració".

Y finalmente, el local se lo adjudica, por cese de indiviso, Agueda, el 12/11/20 por la cantidad de 280.000 € (testifical de la Sra. Francisca).

2. Coinciden las partes en afirmar, como hemos avanzado, que el local pertenecía en proindiviso a las dos demandadas y a una tercera hermana, Agueda, siendo titulares Santiaga y Agueda de un 15,61% cada una de ellas, y Macarena de un 68,78%.

El texto contractual no contiene referencia alguna a la existencia de una tercera copropietaria del inmueble ni tampoco a la actuación de las hoy codemandadas como representantes de esa tercera copropietaria, interviniendo las demandadas, según reza el contrato, como "LA PROPIEDAD".

De la prueba practicada no resulta probado que la hermana no interviniente en el contrato (y no demandada en este pleito), Agueda, conociese las condiciones concretas del encargo de venta que suscribieron las hermanas hoy demandadas. Ni, por lo que aquí interesa, el cambio de uso a que se alude, ni el precio pactado a favor de la parte vendedora ni los honorarios profesionales del agente.

Aunque las dos hermanas demandadas dijeron en el acto de juicio oral que Agueda estaba convocada y que no acudió porque su marido se accidentó, también manifestaron que no se recabó el consentimiento de aquélla y que no tenían autorización de la misma para suscribir el encargo el día 30/7/20. La hija de Agueda, Francisca, que declaró como testigo en el acto del juicio, manifestó que cuando supieron que sus tías (las demandadas) estaban en conversaciones para el encargo de la venta del local, se informaron (llegando la testigo a encargar una valoración) y llegaron a la conclusión de que el precio era muy bajo, por lo que su madre no lo vio claro y no quiso vender en ningún momento, y menos, de esa forma tan precipitada. Por eso, el 30/7/20, pese a que su madre sabía de esa reunión, no compareció a la firma del documento de encargo, ni hizo poderes, ni estuvo de acuerdo en vender, pese a la insistencia de la actora en la urgencia de vender habida cuenta de la situación de pandemia por el Covid que, según le decían por parte de la actora, había motivado que se paralizasen operaciones.

3. Sostiene la demandante que la operación no se llegó a materializar, pese a los trabajos y gestiones realizados por ésta, por causa imputable a las demandadas, y que las tres hermanas dieron su consentimiento al documento de encargo de venta, si bien, Agueda con posterioridad cambió de opinión. También afirma la actora en la demanda que tendría derecho a los honorarios por haberse rescindido unilateralmente el documento de encargo de venta antes de su vencimiento.

Valorada nuevamente la prueba practicada, es claro que el encargo para la venta con las concretas condiciones acordadas en el documento de 30/7/20 no lo realiza una de las copropietarias, Agueda, sino las otras dos hermanas, Macarena y Santiaga, haciéndolo éstas como representantes de la propiedad, cuando, ha quedado evidenciado que la tercera hermana, Agueda, no quería vender, al menos en las condiciones que le hacían llegar, por un precio con el que no estaba de acuerdo y precipitadamente.

Todos los intervinientes sabían que era necesario el consentimiento de las tres hermanas. Como reconocieron los testigos, Sr. Justino y Sr. Julián, socio y trabajador de la actora, respectivamente, el día de la firma del encargo ante la incomparecencia de Agueda y pese a que estaba el 85% de la propiedad presente, aunque, estaban todas de acuerdo en vender según les manifestaron, les dijeron a las hermanas presentes Agueda viniese a firmar otro día, lo que nunca hizo.

No resulta probado el mandato a que se refiere la demanda, mandato que ni siquiera consta en el documento de encargo. Prueba de que la hermana no firmante no estaba de acuerdo con esa venta son las comunicaciones por whatsapp que se cruzan el día 18/8/20 Justino, de la agencia demandante, y Macarena, en los que aquél refiere que no le cuadra que de primeras dijese (refiriéndose a Agueda) que quería vender, vengan a firmar porque da permiso y ahora diga que no, con un 15%. Macarena le contesta que le dé tiempo, que los conoce e ir con prisas no es lo mejor y que lo aclarará, y que "estic acollonida"y que "Ens hi juguem molt",lo que evidencia que, como afirmó su hija Francisca, su madre no estaba de acuerdo con dicho encargo y con las condiciones del mismo que le transmitieron las hermanas.

En definitiva, como razona la resolución de primera instancia, el encargo de venta estaba condenado al fracaso si no lo aceptaban todas las copropietarias, pues la agencia, que era el profesional del sector inmobiliario en la relación entre las partes, no podía comprometer una venta con terceros no aceptada por toda la propiedad. Se entienda o no incorrecto desde el punto de vista jurídico el email del Sr. Pagès de 24/8/20 (que decía hablar en representación de las demandadas, Santiaga y Macarena) habida cuenta de que no se había formalizado contrato alguno de compraventa, o se interprete o no como un desistimiento del encargo o revocación unilateral (como afirma la actora), lo relevante aquí era la ausencia de voluntad clara de toda la propiedad cuando se suscribe el documento de encargo de venta.

Los honorarios, según consta en el documento de encargo, se devengarían "desde el momento en que se haya perfeccionado el contrato, entendiéndose como tal la firma del compromiso de compraventa o del contrato de arras penitenciales",y el contrato nunca podía llegar a perfeccionarse sin la voluntad de todas las copropietarias.

Por tanto, si la venta no se llegó a perfeccionar no fue por causas imputables al cliente, sino porque ya de inicio faltaba la voluntad de la plena propiedad acerca de las condiciones del encargo y ulterior venta.

CUARTO.- Costas de primera instancia.

La Ley de Enjuiciamiento Civil sigue, en materia de costas, el criterio del vencimiento objetivo en su art. 394 , disponiendo que "1. En los procesos declarativos las costas de la primera instancia se impondrán a las partes que hayan visto rechazadas todas sus pretensiones".A continuación, se añade una salvedad, "salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho".En el párrafo segundo del artículo, el precepto da una pauta interpretativa a fin de valorar cuándo se estará en presencia de este tipo de supuesto excepcional, "Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares".Y, en el apartado 2 se establece que "2. Si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad".

Se establece, por tanto, como regla general, en materia de imposición de costas, el criterio objetivo o del vencimiento en virtud del cual éstas se impondrán a la parte que haya visto rechazadas sus pretensiones, y como excepción a dicha regla, de interpretación restrictiva, la concurrencia de serias dudas de hecho o de derecho, razonadamente apreciadas por el juez. No se contempla, como excepción a la aplicación del criterio del vencimiento la ausencia de temeridad o mala fe a que alude la parte recurrente.

En el caso de autos, de acuerdo con dichos criterios, procede confirmar también la imposición de costas de primera instancia que aplica el principio del vencimiento objetivo, pues no apreciamos dudas de hecho o de derecho que justifiquen que nos apartemos del criterio del vencimiento.

Por todo lo cual, desestimamos el recurso de apelación y la impugnación formulada por las demandadas.

QUINTO.- Costas de apelación y de impugnación.

De conformidad con lo establecido en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil procede condenar en costas a la parte apelante.

De conformidad con lo establecido en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no se condena en las costas de la impugnación a ninguno de los litigantes al haber sido la misma indebidamente tramitada.