Sentencia Civil 77/2026 Audiencia Provincial Civil de Murcia nº 1, Rec. 701/2025 de 03 de febrero del 2026

Primero:Objeto del recurso de apelación.

1.- Se interpone por la parte actora recurso de apelación contra la sentencia que desestima íntegramente la demanda de reclamación de cantidad como consecuencia de la resolución de un contrato de mantenimiento de ascensores.

2.- Se denuncia por la mercantil apelante la existencia de error en la valoración de la prueba en relación a cada uno de los conceptos por los que se reclamaba indemnización en la demanda presentada, al entender que no se han valorado las concretas circunstancias concurrentes en este caso que justifican la existencia de una efectiva negociación sobre el plazo de duración del contrato y la obtención por la comunidad de una serie de ventajas y bonificaciones por aceptar un plazo de cinco años. También entiende que la cláusula penal fijada en el contrato es válida y no puede ser considerada como desproporcionada al ser ajustada a la gravedad del incumplimiento y tener carácter recíproco, sustituyendo la indemnización de daños y perjuicios ante una resolución injustificada. Igualmente entiende que se pacto el abono de las bonificaciones de mensualidades de servicio al estar las mismas vinculadas al plazo de duración de cinco años acordado. Finalmente, entiende probado que se ha producido la devolución de los dispositivos instalados, por lo que debe de abonarse el coste fijado en el propio contrato para el caso de no restitución en el plazo de treinta días fijado.

3.- La comunidad apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia apelada por estar debidamente ajustada a derecho. Insiste en la procedencia de la nulidad de las cláusulas contractuales sobre las que se basa la reclamación por la parte actora, de acuerdo con lo previsto en la normativa de protección de consumidores, así como en la inexistencia de perjuicio alguno para la actora dado que se resolvió el contrato tres meses antes del plazo de cinco años de duración. Entiende que la parte apelante no realizó reclamación extrajudicial alguna para obtener la devolución de los aparatos de comunicaciones instalados, ni ha pasado a recoger los mismos por el edificio. En todo caso, entiende que la resolución está debidamente justificada por el inadecuado servicio prestado y que existiría un enriquecimiento injusto dado el escaso tiempo pendiente de la duración contractual.

Segundo:Efectos resolución por comunidad de propietarios de un contrato de mantenimiento de ascensores.

4.- Por la entidad mercantil actora se interpone recurso contra la sentencia totalmente desestimatoria de la demanda en la que pretendía que se declarase la resolución injustificada por la comunidad de propietarios del contrato de mantenimiento suscrito con fecha 4 de julio de 2018 y la producción de unos daños y perjuicios que concreta en: a) 208,10 € por la aplicación de la cláusula penal prevista en el contrato; b) 1.872 € por las bonificaciones de las doce primeras mensualidades; c) 500 € por la bonificación de tres mensualidades, al estar ambas bonificaciones sujetas al cumplimiento del plazo de duración pactado; d) 1.089 € por la no devolución de los dispositivos de comunicación bidireccional instalados; y d) 605 € por la no devolución de los dispositivos de comunicación por telefonía móvil.

5.- La sentencia apelada desestima íntegramente la demanda, con cita de la SAP Murcia (1ª) 319/2019, de 4 de noviembre, al entender nulas, por abusivas, las cláusulas contractuales en base a las cuales se basa la reclamación de las tres primeras partidas señaladas, tras entender que estamos ante un contrato de adhesión, que el plazo de duración de cinco años es excesivo, que la cláusula penal no es proporcional, por lo que no siendo válida la cláusula de duración, no puede abonarse cantidad alguna vinculada a la propia cláusula nula. Los otros dos conceptos se rechazan porque no se ha probado el requerimiento para su entrega a la actora ni la oposición de la comunidad a la devolución de los aparatos señalados.

6.- Frente a dicha decisión se alza la apelante denunciando error en la valoración de la prueba en relación a todos y cada uno los conceptos reclamados y rechazados en primera instancia. Para resolver sobre el recurso hay que partir del contrato de mantenimiento concertado entre Kone y la comunidad de propietarios demandada, aportado como documento nº 3 de la demanda, de 4 de julio de 2018 y vencimiento el 4 de julio de 2023. En el mismo, a los efectos que interesan en este procedimiento, en sus condiciones particulares, se fija la contratación del mantenimiento de dos ascensores situados en el edificio sito en la DIRECCION001, de Abarán, por un periodo de cinco años y un coste anual de 2.265,12 €, junto con una serie de anexos en los que se incluye la descripción de los servicios (anexo 1) y las condiciones generales (anexo 3), que es donde se incluye la justificación de las cantidades reclamadas. Por su parte, la comunidad de propietarios comunicó a la empresa de mantenimiento la resolución del contrato, con efectos desde el 1 de abril de 2023, por carta remitida el 14 de marzo de 2023 (documento nº 7 de la demanda), esto es, tres meses antes del vencimiento ordinario del contrato de mantenimiento.

7.- La parte apelante funda su reclamación en la cláusula penal incluida en el anexo 3 del siguiente tenor literal: "En los casos de resolución anticipada sin que exista causa justificada, y sin respetar el periodo de duración inicialmente pactado, la parte perjudicada podrá reclamar a la otra en concepto de daños y perjuicios una indemnización del 35 % del importe pendiente de facturar desde la fecha de la resolución hasta la fecha de finalización del contrato...";en la indemnización fijada en el mismo anexo en relación las bonificaciones: "en caso de resolución anticipada del contrato de mantenimiento por el cliente sin respetar el periodo de duración inicialmente pactado, KONE podrá reclamar al cliente además de la correspondiente penalización por daños y perjuicios, tanto la devolución de los importes bonificados hasta la fecha de la resolución, como también el importe a que asciendan los gestos comerciales/descuentos realizados";por último, la devolución de los apartados de comunicación se incluye en el anexo 1: "En caso de cancelar el contrato, el cliente devolverá a KONE el dispositivo en el plazo máximo de 30 días naturales. En caso contrario se le reclamará el coste estimado del equipo valorado en 450 euros... (250 € en caso de dispositivos de comunicación por telefonía móvil)".

8.- Como bien señala la sentencia apelada, todos estos conceptos están directamente relacionados con la duración del contrato, esto es, el plazo de cinco años señalado, por lo que, si dicho plazo es abusivo, falta la base para la reclamación, tanto de la cláusula penal como la indemnización correspondiente a las bonificaciones como del importe de los equipos técnicos instalados por la actora en los ascensores de la comunidad demandada. La parte apelante no rebate dicho argumento, sino que se limita a destacar la validez del plazo contractual, esencialmente por tratarse de un plazo libremente negociado y pactado por las partes tal como entiende que se puede considerar probado a la vista, especialmente de la testifical practicada y en atención a la existencia de evidentes ventajas para la comunidad demandada derivadas de la contratación por un plazo de cinco (bonificaciones, rebaja de la tarifa o asesoramiento jurídico gratuito, por lo que se trata de una cláusula equilibrada y resultado de una efectiva negociación entre los contratantes, lo que entiende excluye su carácter abusivo. En consecuencia, esta debe de ser la primera cuestión a la que debe de darse respuesta.

9.- Y para ello, sobre la abusividad de los plazos de duración en contratos de mantenimiento de ascensores, debemos de acudir a la doctrina fijada en la STS 469/19, de 17 de septiembre. En dicha sentencia, en primer lugar, se declaran abusivos los contratos que fijan un plazo de duración excesivo de acuerdo con la normativa de protección de consumidores al señalar que "...mientras que en el art. 87.6 TRLCU se considera abusiva la imposición de plazos de duración excesiva", en el art. 62.3 se prohíben "las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva" (énfasis de cursiva añadido), por lo que este último precepto no exige el requisito de la "imposición" propio de las condiciones generales.

En definitiva, con esta norma imperativa ("se prohíben") se introduce una limitación a la autonomía de la voluntad en este sector de la contratación, al excluir la validez de los plazos de duración excesiva de los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado celebrados con consumidores, "en coherencia" con la Directiva sobre prácticas comerciales desleales y sin necesidad de que el plazo excesivo se contenga en una condición general...".

10.- Dicha resolución viene a reconocer el derecho a la fijación de un plazo a las empresas de mantenimiento en los siguientes términos: "Resulta razonable que el empresario de mantenimiento de ascensores exija un tiempo mínimo de duración del contrato que le permita, de una parte, organizar los elementos materiales y humanos necesarios para la prestación del servicio y, de otra, recuperar, mediante la percepción de ingresos durante un periodo de tiempo, el gasto que le supone el desembolso que en un momento determinado tenga que realizar para afrontar una reparación de envergadura que le exija reponer piezas costosas. Esta duración mínima del contrato le permite, legítimamente, hacer frente a las consecuencias negativas que para el desarrollo de su actividad supone que los clientes se den de baja en un periodo muy breve desde el inicio de la contratación".No obstante, entiende la citada STS 469/19 que dicho plazo no es de libre fijación, sino que sólo será admisible por el establecimiento de un término razonable que no reduzca o limite el derecho de los consumidores de obtener las ventajas derivadas de la libre competencia entre las diversas empresas prestadoras de dicho servicio, por lo que concluye, a los efectos de fijar un criterio sobre la interpretación de los citados artículos 62.3 y 87.6 TRLGDCU, que "...no ha justificado la concurrencia de circunstancias excepcionales que justifiquen una duración superior a tres años, que es el plazo máximo que, en concordancia con los criterios mantenidos por un sector importante de las Audiencias Provinciales, y en línea también con lo mantenido por la autoridad nacional de la competencia, se considera razonable para un contrato de esta naturaleza...".

11.- Desde esta perspectiva debe de analizarse el contrato objeto de este procedimiento. Resulta evidente que el plazo fijado de cinco años es superior al señalado como razonable en la citada sentencia, por lo que, en principio debe de entenderse que se vulneran los artículos 62.3 y 87.6 TRLGDCU. Ahora bien, de la propia sentencia citada se desprende que es admisible un plazo superior en aquellos casos en los que concurran circunstancias excepcionales que puedan justificar una duración superior, carga de la prueba que corresponde a la mercantil actora. Y, tras examinar la prueba practicada en las actuaciones, debemos de compartir con la juzgadora a quo, que dicha excepcionalidad no ha sido acreditada, en contra de lo pretendido por la recurrente.

12.- No se duda, y así se puede considerar probado por la testifical del Sr. Jose Enrique, comercial de KONE que firmó el contrato, que hubo una efectiva negociación entre ambas partes, sobre las condiciones económicas del contrato e, incluso, sobre el plazo de duración. Así lo viene a afirmar durante su declaración testifical, sin que este hecho venga a ser negado por el vecino que participó en la contratación y que también declaró en juicio. Debe de añadirse que en la oferta expresamente se hace constar (página 1 del documento nº 3 de la demanda) que "Por la duración pactada de 5 años de contrato se bonifica el primer año de mantenimiento sin cargo".Por tanto, el plazo no podría considerarse como una cláusula impuesta por la empresa de mantenimiento, sino un pacto negociado entre las partes. Ahora bien, ello no significa que no se trate de un pacto abusivo.

13.- Estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de servicios de mantenimiento celebrado con una comunidad de propietarios que viene a ser considerada, de forma unánime por la jurisprudencia, como un destinatario o usuario final de los servicios y, por tanto, protegido por la normativa de consumo. Así, dicho contrato queda limitado en su alcance por lo previsto en el artículo 62.3 TRLGDCU, en cuanto contrato de prestación de servicios, en el que expresamente se reconoce al consumidor el derecho a poner fin al contrato en la misma forma que lo celebró, sin ningún tipo de sanción o carga y se prohíbe la fijación de plazos de duración excesivos o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor y usuario de poner fin al contrato. Es un régimen jurídico específico aplicable a este tipo de contrato de mantenimiento de ascensores y que, como se indica en la STS 469/19 ya citada, y se vuelve a reiterar en la reciente STS 1732/25, de 27 de noviembre, es igualmente aplicable a las cláusulas negociadas de este tipo de contratos de prestación de servicios. Por tanto, es indiferente, a los efectos del control de abusividad, que sea una condición general predispuesta o un plazo de duración pactado, pues lo esencial es si dicho plazo puede considerarse excesivo en atención a las concretas circunstancias del caso.

14.- Y la respuesta, al igual que en primera instancia, debe de ser positiva en este caso. En efecto, la única ventaja apreciable es la existencia de una bonificación de un año de servicios para la comunidad de propietarios al contratar un plazo de cinco años de duración. La parte apelante insiste en dos aspectos que deben de descartarse como justificativos de la validez del plazo de duración. Por un lado, no se ha probado, pues no se aportan las tarifas vigentes en 2018 a los efectos de poder compararlas con las aplicadas a la comunidad demandada, que el plazo estuviese relacionado con una rebaja en las tarifas, sin que en este caso sea suficiente lo declarado por el comercial en juicio. Por otro lado, el asesoramiento jurídico que se dice prestado está incluido en el contrato como un servicio básico incluido en el precio (pág. 13 del contrato, anexo 1), por lo que debe de entenderse que es común a todo contrato con independencia de su duración, sin que se haya acreditado que la empresa apelante lo vincule a un plazo mayor de tres años.

15.- Por tanto, sólo resta examinar la única ventaja claramente derivada de aceptar un plazo de duración más largo, esto es, la bonificación de un año del pago del servicio de mantenimiento. Y dicha ventaja es insuficiente a los efectos de justificar la excepcionalidad de un plazo superior a los tres años. Y a esta conclusión se llega porque dicho plazo genera beneficios tanto a la parte demandada, pues se ahorra el pago de un año, pero también a la empresa de mantenimiento, que también se asegura el cobro de un año más del que hubiera correspondido de aplicar un plazo contractual de tres años, además de asegurarse las ventajas derivadas de un plazo de mayor reparación (reparaciones no cubiertas, mayor incremento por las actualizaciones del precio del servicio, etc.). Dicho plazo vulnera el artículo 62.3 en relación con el artículo 87.6, ambos del TRLGDCU, por lo que es abusivo y debe de ser declarado nulo, como bien hizo la sentencia apelada.

16.- No obstante, siendo lo anterior suficiente para desestimar el recurso, con el fin de agotar la respuesta judicial a lo planteado por la parte recurrente, también si entramos a valorar no tanto el plazo de duración como las concretas condiciones generales en las que se basa la reclamación económica llegaríamos a la misma conclusión de la improsperabilidad de la demanda presentada. Ello implica un examen individualizado de cada uno de los conceptos reclamados.

17.- A) Cláusula penal.

En relación a la misma, debe de destacarse la reciente STS 1732/25, de 27 de noviembre que aborda la cuestión relativa a la declaración de abusividad de una cláusula penal para el caso de denuncia unilateral del contrato por el consumidor o usuario, con el establecimiento del importe de la penalidad mediante un determinado parámetro porcentual, en relación a un contrato de mantenimiento de ascensores. Como señala dicha sentencia: "El hecho de que la duración del contrato (y, si fuera el caso, de sus prórrogas) no sea excesiva y, por ende, no resulte abusiva, no obsta a que el tribunal deba realizar el juicio de abusividad sobre la cláusula penal referida al supuesto de denuncia unilateral del contrato

La inclusión de una cláusula penal para el caso de denuncia unilateral del contrato no es per se abusiva. Sin embargo, esta abusividad sí puede predicarse por el establecimiento de un parámetro para la determinación del importe de la penalidad que resulte «desproporcionado», por tratarse de una «indemnización que no se corresponda con los daños efectivamente causados»".

18.- Y en el examen de dicha desproporción (50 % en el caso enjuiciado en aquella sentencia) parte del reconocimiento de la posibilidad de fijar una cláusula penal, que no es nula por sí misma, pero condiciona la validez a su proporcionalidad y para dicho examen: "La cláusula penal tiene por finalidad prefijar la indemnización de los daños y perjuicios, sin necesidad de que el predisponente pruebe (en caso de que el consumidor o usuario se oponga) que, efectivamente, los daños y perjuicios ascienden a esa cuantía. Sin embargo, la cuestión es que cuando, a primera vista, la cláusula se muestra como desproporcionada, es preciso que el predisponente justifique, no tanto que los daños y perjuicios reclamados son los efectivamente causados (porque puede incluirse un cierto componente disuasorio), sino que no existe esa desproporción aparente.

El problema que plantea esta cláusula es que la cuantía resulta, a primera vista, desproporcionada (el 50 % de las cantidades pendientes hasta la finalización del contrato o de su prórroga), y el predisponente no ha justificado mínimamente que no exista esa desproporción que se aprecia prima facie.

En consecuencia, se trata de una cláusula abusiva, que encaja plenamente en el supuesto tipificado por el art. 87.6 TRLGDCU "

19.- Desde esta perspectiva, es indudable que, aunque se trate de una cuantía inferior a la señalada en la citada sentencia, a primera vista también debe de entenderse como desproporcionado un porcentaje indemnizatorio del 35 %. En la fijación de una cláusula penal se viene aceptando una doble función, la meramente indemnizatoria y la disuasoria a las partes de dejar sin efecto el contrato. Cuando prevalece esta última sobre la puramente indemnizatoria estaremos dentro del campo de la desproporción pues no se pretende una indemnización justa por una resolución unilateral legalmente autorizada en este tipo de contratos, sino atar al cliente a una relación contractual limitando su derecho de poner fin al contrato de servicios concertado, evitando que use del derecho reconocido al consumidor ante el temor del pago de una indemnización excesiva. Y una cláusula penal del 35 % cumple una función claramente disuasoria y, por ello, desproporcionada y abusiva.

20.- Devolución de las bonificaciones.

En relación a este segundo aspecto, todavía es más clara su abusividad y su infracción de los citados artículos 62.3 y 87.6 TRLGDCU. En primer lugar, supone un obstáculo evidente y directo para el ejercicio del derecho de poner fin al contrato reconocido a la comunidad de propietarios, pues pierde todos los beneficios que se anudan a una mayor duración del contrato. Cumple una función absolutamente disuasoria, de manera que todo lo señalado para la cláusula penal es igualmente predicable para la condición general de "bonificaciones/gestos comerciales/descuentos".Pero, además, supone una doble indemnización por un mismo hecho que entra en plena contradicción con la condición general relativa a la resolución anticipada. Es decir, un mismo hecho, el ejercicio por el consumidor de un derecho a poner fin a un contrato de servicios sin sanción o carga onerosa (reconocido en el artículo 62.3 TRLGDCU) , es sancionado contractualmente en condiciones generales impuestas y con absoluto desprecio de lo previsto en dicho artículo 62.3 en un doble sentido: a) fijación de una cláusula penal del 35 % del precio pendiente de abono hasta el fin del plazo contractual; y b) el pago de todas las bonificaciones, descuentos o gestos comerciales reconocidos al contratar. Se trata de una doble sanción que no solo encaja en el artículo 87.6 del texto de protección de consumidores, sino también podría encuadrase en las cláusulas abusivas del artículo 85.3 TRLGDCU (prohibición de la modificación unilateral del contrato) o del artículo 85.6 del mismo texto legal (indemnización desproporcionadamente alta). Y esta conclusión es aplicable tanto a la reclamación de los doce meses derivados del plazo contractual como a los tres meses consecuencia de la indemnización que la comunidad debió de pagar por la resolución anticipada del anterior contrato de mantenimiento.

21.- C) Indemnización por falta de devolución de los dispositivos de comunicación bidireccional y de telefonía móvil.

Esta reclamación presenta unas características diferentes a las anteriores, pues se basa en la falta de recuperación de los aparatos de comunicación a los que se hace referencia en el anexo 1, páginas 9 y 10 del contrato. Al ser aparatos propiedad de KONE, hecho no discutido, se establece la obligación de devolución de los mismos por parte de la comunidad de propietarios. Ahora bien, lo que no puede entenderse es que dicha obligación opera automáticamente sin intervención de la propia mercantil. No se puede olvidar que se trata de aparatos instalados dentro de la zona de maquinaria del ascensor y, por ello, es precisa la intervención de técnicos que procedan a su retirada y recuperación, sin que pueda entenderse que cualquiera de los miembros de la comunidad pudiera, por su cuenta, proceder a desmontar los mismos para entregarlos. Ello implica que, para la efectividad de la sanción por equivalencia por no devolución fijada en el contrato, es preciso una actuación activa de la propia empresa de mantenimiento, bien solicitando su devolución o bien solicitando acceso a la zona en la que estén instalados dichos equipos para proceder a su desmontaje y retirada. Nada de ello se ha hecho en este caso, sin que pueda pretenderse por la apelante que, por su mera pasividad, una vez transcurridos los treinta días señalados ya surge la obligación de la comunidad de abonar de pagar el precio de dichos aparatos de comunicación. Las citadas cláusulas sólo imponen la obligación de devolver los apartados, pero nada se dice sobre la forma en la que debe de procederse a dicha devolución, no pudiendo quedar al arbitrio y la interpretación unilateral de la apelante la forma en la que debe de llevarse a cabo la entrega de los aparatos. Nada se ha probado sobre posibles reclamaciones u obstáculos de la comunidad para facilitar la devolución de los aparatos y, en consecuencia, no puede entenderse que surja el derecho a la indemnización pretendido.

22.- En consecuencia, de acuerdo con lo razonado, procede desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia apelada, cuyos acertados fundamentos hacemos nuestros e integramos como parte de esta resolución.

Tercero:Costas de esta alzada.

23.- De conformidad con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al ser desestimado el recurso procede la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Primero:Objeto del recurso de apelación.

1.- Se interpone por la parte actora recurso de apelación contra la sentencia que desestima íntegramente la demanda de reclamación de cantidad como consecuencia de la resolución de un contrato de mantenimiento de ascensores.

2.- Se denuncia por la mercantil apelante la existencia de error en la valoración de la prueba en relación a cada uno de los conceptos por los que se reclamaba indemnización en la demanda presentada, al entender que no se han valorado las concretas circunstancias concurrentes en este caso que justifican la existencia de una efectiva negociación sobre el plazo de duración del contrato y la obtención por la comunidad de una serie de ventajas y bonificaciones por aceptar un plazo de cinco años. También entiende que la cláusula penal fijada en el contrato es válida y no puede ser considerada como desproporcionada al ser ajustada a la gravedad del incumplimiento y tener carácter recíproco, sustituyendo la indemnización de daños y perjuicios ante una resolución injustificada. Igualmente entiende que se pacto el abono de las bonificaciones de mensualidades de servicio al estar las mismas vinculadas al plazo de duración de cinco años acordado. Finalmente, entiende probado que se ha producido la devolución de los dispositivos instalados, por lo que debe de abonarse el coste fijado en el propio contrato para el caso de no restitución en el plazo de treinta días fijado.

3.- La comunidad apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia apelada por estar debidamente ajustada a derecho. Insiste en la procedencia de la nulidad de las cláusulas contractuales sobre las que se basa la reclamación por la parte actora, de acuerdo con lo previsto en la normativa de protección de consumidores, así como en la inexistencia de perjuicio alguno para la actora dado que se resolvió el contrato tres meses antes del plazo de cinco años de duración. Entiende que la parte apelante no realizó reclamación extrajudicial alguna para obtener la devolución de los aparatos de comunicaciones instalados, ni ha pasado a recoger los mismos por el edificio. En todo caso, entiende que la resolución está debidamente justificada por el inadecuado servicio prestado y que existiría un enriquecimiento injusto dado el escaso tiempo pendiente de la duración contractual.

Segundo:Efectos resolución por comunidad de propietarios de un contrato de mantenimiento de ascensores.

4.- Por la entidad mercantil actora se interpone recurso contra la sentencia totalmente desestimatoria de la demanda en la que pretendía que se declarase la resolución injustificada por la comunidad de propietarios del contrato de mantenimiento suscrito con fecha 4 de julio de 2018 y la producción de unos daños y perjuicios que concreta en: a) 208,10 € por la aplicación de la cláusula penal prevista en el contrato; b) 1.872 € por las bonificaciones de las doce primeras mensualidades; c) 500 € por la bonificación de tres mensualidades, al estar ambas bonificaciones sujetas al cumplimiento del plazo de duración pactado; d) 1.089 € por la no devolución de los dispositivos de comunicación bidireccional instalados; y d) 605 € por la no devolución de los dispositivos de comunicación por telefonía móvil.

5.- La sentencia apelada desestima íntegramente la demanda, con cita de la SAP Murcia (1ª) 319/2019, de 4 de noviembre, al entender nulas, por abusivas, las cláusulas contractuales en base a las cuales se basa la reclamación de las tres primeras partidas señaladas, tras entender que estamos ante un contrato de adhesión, que el plazo de duración de cinco años es excesivo, que la cláusula penal no es proporcional, por lo que no siendo válida la cláusula de duración, no puede abonarse cantidad alguna vinculada a la propia cláusula nula. Los otros dos conceptos se rechazan porque no se ha probado el requerimiento para su entrega a la actora ni la oposición de la comunidad a la devolución de los aparatos señalados.

6.- Frente a dicha decisión se alza la apelante denunciando error en la valoración de la prueba en relación a todos y cada uno los conceptos reclamados y rechazados en primera instancia. Para resolver sobre el recurso hay que partir del contrato de mantenimiento concertado entre Kone y la comunidad de propietarios demandada, aportado como documento nº 3 de la demanda, de 4 de julio de 2018 y vencimiento el 4 de julio de 2023. En el mismo, a los efectos que interesan en este procedimiento, en sus condiciones particulares, se fija la contratación del mantenimiento de dos ascensores situados en el edificio sito en la DIRECCION001, de Abarán, por un periodo de cinco años y un coste anual de 2.265,12 €, junto con una serie de anexos en los que se incluye la descripción de los servicios (anexo 1) y las condiciones generales (anexo 3), que es donde se incluye la justificación de las cantidades reclamadas. Por su parte, la comunidad de propietarios comunicó a la empresa de mantenimiento la resolución del contrato, con efectos desde el 1 de abril de 2023, por carta remitida el 14 de marzo de 2023 (documento nº 7 de la demanda), esto es, tres meses antes del vencimiento ordinario del contrato de mantenimiento.

7.- La parte apelante funda su reclamación en la cláusula penal incluida en el anexo 3 del siguiente tenor literal: "En los casos de resolución anticipada sin que exista causa justificada, y sin respetar el periodo de duración inicialmente pactado, la parte perjudicada podrá reclamar a la otra en concepto de daños y perjuicios una indemnización del 35 % del importe pendiente de facturar desde la fecha de la resolución hasta la fecha de finalización del contrato...";en la indemnización fijada en el mismo anexo en relación las bonificaciones: "en caso de resolución anticipada del contrato de mantenimiento por el cliente sin respetar el periodo de duración inicialmente pactado, KONE podrá reclamar al cliente además de la correspondiente penalización por daños y perjuicios, tanto la devolución de los importes bonificados hasta la fecha de la resolución, como también el importe a que asciendan los gestos comerciales/descuentos realizados";por último, la devolución de los apartados de comunicación se incluye en el anexo 1: "En caso de cancelar el contrato, el cliente devolverá a KONE el dispositivo en el plazo máximo de 30 días naturales. En caso contrario se le reclamará el coste estimado del equipo valorado en 450 euros... (250 € en caso de dispositivos de comunicación por telefonía móvil)".

8.- Como bien señala la sentencia apelada, todos estos conceptos están directamente relacionados con la duración del contrato, esto es, el plazo de cinco años señalado, por lo que, si dicho plazo es abusivo, falta la base para la reclamación, tanto de la cláusula penal como la indemnización correspondiente a las bonificaciones como del importe de los equipos técnicos instalados por la actora en los ascensores de la comunidad demandada. La parte apelante no rebate dicho argumento, sino que se limita a destacar la validez del plazo contractual, esencialmente por tratarse de un plazo libremente negociado y pactado por las partes tal como entiende que se puede considerar probado a la vista, especialmente de la testifical practicada y en atención a la existencia de evidentes ventajas para la comunidad demandada derivadas de la contratación por un plazo de cinco (bonificaciones, rebaja de la tarifa o asesoramiento jurídico gratuito, por lo que se trata de una cláusula equilibrada y resultado de una efectiva negociación entre los contratantes, lo que entiende excluye su carácter abusivo. En consecuencia, esta debe de ser la primera cuestión a la que debe de darse respuesta.

9.- Y para ello, sobre la abusividad de los plazos de duración en contratos de mantenimiento de ascensores, debemos de acudir a la doctrina fijada en la STS 469/19, de 17 de septiembre. En dicha sentencia, en primer lugar, se declaran abusivos los contratos que fijan un plazo de duración excesivo de acuerdo con la normativa de protección de consumidores al señalar que "...mientras que en el art. 87.6 TRLCU se considera abusiva la imposición de plazos de duración excesiva", en el art. 62.3 se prohíben "las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva" (énfasis de cursiva añadido), por lo que este último precepto no exige el requisito de la "imposición" propio de las condiciones generales.

En definitiva, con esta norma imperativa ("se prohíben") se introduce una limitación a la autonomía de la voluntad en este sector de la contratación, al excluir la validez de los plazos de duración excesiva de los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado celebrados con consumidores, "en coherencia" con la Directiva sobre prácticas comerciales desleales y sin necesidad de que el plazo excesivo se contenga en una condición general...".

10.- Dicha resolución viene a reconocer el derecho a la fijación de un plazo a las empresas de mantenimiento en los siguientes términos: "Resulta razonable que el empresario de mantenimiento de ascensores exija un tiempo mínimo de duración del contrato que le permita, de una parte, organizar los elementos materiales y humanos necesarios para la prestación del servicio y, de otra, recuperar, mediante la percepción de ingresos durante un periodo de tiempo, el gasto que le supone el desembolso que en un momento determinado tenga que realizar para afrontar una reparación de envergadura que le exija reponer piezas costosas. Esta duración mínima del contrato le permite, legítimamente, hacer frente a las consecuencias negativas que para el desarrollo de su actividad supone que los clientes se den de baja en un periodo muy breve desde el inicio de la contratación".No obstante, entiende la citada STS 469/19 que dicho plazo no es de libre fijación, sino que sólo será admisible por el establecimiento de un término razonable que no reduzca o limite el derecho de los consumidores de obtener las ventajas derivadas de la libre competencia entre las diversas empresas prestadoras de dicho servicio, por lo que concluye, a los efectos de fijar un criterio sobre la interpretación de los citados artículos 62.3 y 87.6 TRLGDCU, que "...no ha justificado la concurrencia de circunstancias excepcionales que justifiquen una duración superior a tres años, que es el plazo máximo que, en concordancia con los criterios mantenidos por un sector importante de las Audiencias Provinciales, y en línea también con lo mantenido por la autoridad nacional de la competencia, se considera razonable para un contrato de esta naturaleza...".

11.- Desde esta perspectiva debe de analizarse el contrato objeto de este procedimiento. Resulta evidente que el plazo fijado de cinco años es superior al señalado como razonable en la citada sentencia, por lo que, en principio debe de entenderse que se vulneran los artículos 62.3 y 87.6 TRLGDCU. Ahora bien, de la propia sentencia citada se desprende que es admisible un plazo superior en aquellos casos en los que concurran circunstancias excepcionales que puedan justificar una duración superior, carga de la prueba que corresponde a la mercantil actora. Y, tras examinar la prueba practicada en las actuaciones, debemos de compartir con la juzgadora a quo, que dicha excepcionalidad no ha sido acreditada, en contra de lo pretendido por la recurrente.

12.- No se duda, y así se puede considerar probado por la testifical del Sr. Jose Enrique, comercial de KONE que firmó el contrato, que hubo una efectiva negociación entre ambas partes, sobre las condiciones económicas del contrato e, incluso, sobre el plazo de duración. Así lo viene a afirmar durante su declaración testifical, sin que este hecho venga a ser negado por el vecino que participó en la contratación y que también declaró en juicio. Debe de añadirse que en la oferta expresamente se hace constar (página 1 del documento nº 3 de la demanda) que "Por la duración pactada de 5 años de contrato se bonifica el primer año de mantenimiento sin cargo".Por tanto, el plazo no podría considerarse como una cláusula impuesta por la empresa de mantenimiento, sino un pacto negociado entre las partes. Ahora bien, ello no significa que no se trate de un pacto abusivo.

13.- Estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de servicios de mantenimiento celebrado con una comunidad de propietarios que viene a ser considerada, de forma unánime por la jurisprudencia, como un destinatario o usuario final de los servicios y, por tanto, protegido por la normativa de consumo. Así, dicho contrato queda limitado en su alcance por lo previsto en el artículo 62.3 TRLGDCU, en cuanto contrato de prestación de servicios, en el que expresamente se reconoce al consumidor el derecho a poner fin al contrato en la misma forma que lo celebró, sin ningún tipo de sanción o carga y se prohíbe la fijación de plazos de duración excesivos o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor y usuario de poner fin al contrato. Es un régimen jurídico específico aplicable a este tipo de contrato de mantenimiento de ascensores y que, como se indica en la STS 469/19 ya citada, y se vuelve a reiterar en la reciente STS 1732/25, de 27 de noviembre, es igualmente aplicable a las cláusulas negociadas de este tipo de contratos de prestación de servicios. Por tanto, es indiferente, a los efectos del control de abusividad, que sea una condición general predispuesta o un plazo de duración pactado, pues lo esencial es si dicho plazo puede considerarse excesivo en atención a las concretas circunstancias del caso.

14.- Y la respuesta, al igual que en primera instancia, debe de ser positiva en este caso. En efecto, la única ventaja apreciable es la existencia de una bonificación de un año de servicios para la comunidad de propietarios al contratar un plazo de cinco años de duración. La parte apelante insiste en dos aspectos que deben de descartarse como justificativos de la validez del plazo de duración. Por un lado, no se ha probado, pues no se aportan las tarifas vigentes en 2018 a los efectos de poder compararlas con las aplicadas a la comunidad demandada, que el plazo estuviese relacionado con una rebaja en las tarifas, sin que en este caso sea suficiente lo declarado por el comercial en juicio. Por otro lado, el asesoramiento jurídico que se dice prestado está incluido en el contrato como un servicio básico incluido en el precio (pág. 13 del contrato, anexo 1), por lo que debe de entenderse que es común a todo contrato con independencia de su duración, sin que se haya acreditado que la empresa apelante lo vincule a un plazo mayor de tres años.

15.- Por tanto, sólo resta examinar la única ventaja claramente derivada de aceptar un plazo de duración más largo, esto es, la bonificación de un año del pago del servicio de mantenimiento. Y dicha ventaja es insuficiente a los efectos de justificar la excepcionalidad de un plazo superior a los tres años. Y a esta conclusión se llega porque dicho plazo genera beneficios tanto a la parte demandada, pues se ahorra el pago de un año, pero también a la empresa de mantenimiento, que también se asegura el cobro de un año más del que hubiera correspondido de aplicar un plazo contractual de tres años, además de asegurarse las ventajas derivadas de un plazo de mayor reparación (reparaciones no cubiertas, mayor incremento por las actualizaciones del precio del servicio, etc.). Dicho plazo vulnera el artículo 62.3 en relación con el artículo 87.6, ambos del TRLGDCU, por lo que es abusivo y debe de ser declarado nulo, como bien hizo la sentencia apelada.

16.- No obstante, siendo lo anterior suficiente para desestimar el recurso, con el fin de agotar la respuesta judicial a lo planteado por la parte recurrente, también si entramos a valorar no tanto el plazo de duración como las concretas condiciones generales en las que se basa la reclamación económica llegaríamos a la misma conclusión de la improsperabilidad de la demanda presentada. Ello implica un examen individualizado de cada uno de los conceptos reclamados.

17.- A) Cláusula penal.

En relación a la misma, debe de destacarse la reciente STS 1732/25, de 27 de noviembre que aborda la cuestión relativa a la declaración de abusividad de una cláusula penal para el caso de denuncia unilateral del contrato por el consumidor o usuario, con el establecimiento del importe de la penalidad mediante un determinado parámetro porcentual, en relación a un contrato de mantenimiento de ascensores. Como señala dicha sentencia: "El hecho de que la duración del contrato (y, si fuera el caso, de sus prórrogas) no sea excesiva y, por ende, no resulte abusiva, no obsta a que el tribunal deba realizar el juicio de abusividad sobre la cláusula penal referida al supuesto de denuncia unilateral del contrato

La inclusión de una cláusula penal para el caso de denuncia unilateral del contrato no es per se abusiva. Sin embargo, esta abusividad sí puede predicarse por el establecimiento de un parámetro para la determinación del importe de la penalidad que resulte «desproporcionado», por tratarse de una «indemnización que no se corresponda con los daños efectivamente causados»".

18.- Y en el examen de dicha desproporción (50 % en el caso enjuiciado en aquella sentencia) parte del reconocimiento de la posibilidad de fijar una cláusula penal, que no es nula por sí misma, pero condiciona la validez a su proporcionalidad y para dicho examen: "La cláusula penal tiene por finalidad prefijar la indemnización de los daños y perjuicios, sin necesidad de que el predisponente pruebe (en caso de que el consumidor o usuario se oponga) que, efectivamente, los daños y perjuicios ascienden a esa cuantía. Sin embargo, la cuestión es que cuando, a primera vista, la cláusula se muestra como desproporcionada, es preciso que el predisponente justifique, no tanto que los daños y perjuicios reclamados son los efectivamente causados (porque puede incluirse un cierto componente disuasorio), sino que no existe esa desproporción aparente.

El problema que plantea esta cláusula es que la cuantía resulta, a primera vista, desproporcionada (el 50 % de las cantidades pendientes hasta la finalización del contrato o de su prórroga), y el predisponente no ha justificado mínimamente que no exista esa desproporción que se aprecia prima facie.

En consecuencia, se trata de una cláusula abusiva, que encaja plenamente en el supuesto tipificado por el art. 87.6 TRLGDCU "

19.- Desde esta perspectiva, es indudable que, aunque se trate de una cuantía inferior a la señalada en la citada sentencia, a primera vista también debe de entenderse como desproporcionado un porcentaje indemnizatorio del 35 %. En la fijación de una cláusula penal se viene aceptando una doble función, la meramente indemnizatoria y la disuasoria a las partes de dejar sin efecto el contrato. Cuando prevalece esta última sobre la puramente indemnizatoria estaremos dentro del campo de la desproporción pues no se pretende una indemnización justa por una resolución unilateral legalmente autorizada en este tipo de contratos, sino atar al cliente a una relación contractual limitando su derecho de poner fin al contrato de servicios concertado, evitando que use del derecho reconocido al consumidor ante el temor del pago de una indemnización excesiva. Y una cláusula penal del 35 % cumple una función claramente disuasoria y, por ello, desproporcionada y abusiva.

20.- Devolución de las bonificaciones.

En relación a este segundo aspecto, todavía es más clara su abusividad y su infracción de los citados artículos 62.3 y 87.6 TRLGDCU. En primer lugar, supone un obstáculo evidente y directo para el ejercicio del derecho de poner fin al contrato reconocido a la comunidad de propietarios, pues pierde todos los beneficios que se anudan a una mayor duración del contrato. Cumple una función absolutamente disuasoria, de manera que todo lo señalado para la cláusula penal es igualmente predicable para la condición general de "bonificaciones/gestos comerciales/descuentos".Pero, además, supone una doble indemnización por un mismo hecho que entra en plena contradicción con la condición general relativa a la resolución anticipada. Es decir, un mismo hecho, el ejercicio por el consumidor de un derecho a poner fin a un contrato de servicios sin sanción o carga onerosa (reconocido en el artículo 62.3 TRLGDCU) , es sancionado contractualmente en condiciones generales impuestas y con absoluto desprecio de lo previsto en dicho artículo 62.3 en un doble sentido: a) fijación de una cláusula penal del 35 % del precio pendiente de abono hasta el fin del plazo contractual; y b) el pago de todas las bonificaciones, descuentos o gestos comerciales reconocidos al contratar. Se trata de una doble sanción que no solo encaja en el artículo 87.6 del texto de protección de consumidores, sino también podría encuadrase en las cláusulas abusivas del artículo 85.3 TRLGDCU (prohibición de la modificación unilateral del contrato) o del artículo 85.6 del mismo texto legal (indemnización desproporcionadamente alta). Y esta conclusión es aplicable tanto a la reclamación de los doce meses derivados del plazo contractual como a los tres meses consecuencia de la indemnización que la comunidad debió de pagar por la resolución anticipada del anterior contrato de mantenimiento.

21.- C) Indemnización por falta de devolución de los dispositivos de comunicación bidireccional y de telefonía móvil.

Esta reclamación presenta unas características diferentes a las anteriores, pues se basa en la falta de recuperación de los aparatos de comunicación a los que se hace referencia en el anexo 1, páginas 9 y 10 del contrato. Al ser aparatos propiedad de KONE, hecho no discutido, se establece la obligación de devolución de los mismos por parte de la comunidad de propietarios. Ahora bien, lo que no puede entenderse es que dicha obligación opera automáticamente sin intervención de la propia mercantil. No se puede olvidar que se trata de aparatos instalados dentro de la zona de maquinaria del ascensor y, por ello, es precisa la intervención de técnicos que procedan a su retirada y recuperación, sin que pueda entenderse que cualquiera de los miembros de la comunidad pudiera, por su cuenta, proceder a desmontar los mismos para entregarlos. Ello implica que, para la efectividad de la sanción por equivalencia por no devolución fijada en el contrato, es preciso una actuación activa de la propia empresa de mantenimiento, bien solicitando su devolución o bien solicitando acceso a la zona en la que estén instalados dichos equipos para proceder a su desmontaje y retirada. Nada de ello se ha hecho en este caso, sin que pueda pretenderse por la apelante que, por su mera pasividad, una vez transcurridos los treinta días señalados ya surge la obligación de la comunidad de abonar de pagar el precio de dichos aparatos de comunicación. Las citadas cláusulas sólo imponen la obligación de devolver los apartados, pero nada se dice sobre la forma en la que debe de procederse a dicha devolución, no pudiendo quedar al arbitrio y la interpretación unilateral de la apelante la forma en la que debe de llevarse a cabo la entrega de los aparatos. Nada se ha probado sobre posibles reclamaciones u obstáculos de la comunidad para facilitar la devolución de los aparatos y, en consecuencia, no puede entenderse que surja el derecho a la indemnización pretendido.

22.- En consecuencia, de acuerdo con lo razonado, procede desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia apelada, cuyos acertados fundamentos hacemos nuestros e integramos como parte de esta resolución.

Tercero:Costas de esta alzada.

23.- De conformidad con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al ser desestimado el recurso procede la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Primero:Objeto del recurso de apelación.

1.- Se interpone por la parte actora recurso de apelación contra la sentencia que desestima íntegramente la demanda de reclamación de cantidad como consecuencia de la resolución de un contrato de mantenimiento de ascensores.

2.- Se denuncia por la mercantil apelante la existencia de error en la valoración de la prueba en relación a cada uno de los conceptos por los que se reclamaba indemnización en la demanda presentada, al entender que no se han valorado las concretas circunstancias concurrentes en este caso que justifican la existencia de una efectiva negociación sobre el plazo de duración del contrato y la obtención por la comunidad de una serie de ventajas y bonificaciones por aceptar un plazo de cinco años. También entiende que la cláusula penal fijada en el contrato es válida y no puede ser considerada como desproporcionada al ser ajustada a la gravedad del incumplimiento y tener carácter recíproco, sustituyendo la indemnización de daños y perjuicios ante una resolución injustificada. Igualmente entiende que se pacto el abono de las bonificaciones de mensualidades de servicio al estar las mismas vinculadas al plazo de duración de cinco años acordado. Finalmente, entiende probado que se ha producido la devolución de los dispositivos instalados, por lo que debe de abonarse el coste fijado en el propio contrato para el caso de no restitución en el plazo de treinta días fijado.

3.- La comunidad apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia apelada por estar debidamente ajustada a derecho. Insiste en la procedencia de la nulidad de las cláusulas contractuales sobre las que se basa la reclamación por la parte actora, de acuerdo con lo previsto en la normativa de protección de consumidores, así como en la inexistencia de perjuicio alguno para la actora dado que se resolvió el contrato tres meses antes del plazo de cinco años de duración. Entiende que la parte apelante no realizó reclamación extrajudicial alguna para obtener la devolución de los aparatos de comunicaciones instalados, ni ha pasado a recoger los mismos por el edificio. En todo caso, entiende que la resolución está debidamente justificada por el inadecuado servicio prestado y que existiría un enriquecimiento injusto dado el escaso tiempo pendiente de la duración contractual.

Segundo:Efectos resolución por comunidad de propietarios de un contrato de mantenimiento de ascensores.

4.- Por la entidad mercantil actora se interpone recurso contra la sentencia totalmente desestimatoria de la demanda en la que pretendía que se declarase la resolución injustificada por la comunidad de propietarios del contrato de mantenimiento suscrito con fecha 4 de julio de 2018 y la producción de unos daños y perjuicios que concreta en: a) 208,10 € por la aplicación de la cláusula penal prevista en el contrato; b) 1.872 € por las bonificaciones de las doce primeras mensualidades; c) 500 € por la bonificación de tres mensualidades, al estar ambas bonificaciones sujetas al cumplimiento del plazo de duración pactado; d) 1.089 € por la no devolución de los dispositivos de comunicación bidireccional instalados; y d) 605 € por la no devolución de los dispositivos de comunicación por telefonía móvil.

5.- La sentencia apelada desestima íntegramente la demanda, con cita de la SAP Murcia (1ª) 319/2019, de 4 de noviembre, al entender nulas, por abusivas, las cláusulas contractuales en base a las cuales se basa la reclamación de las tres primeras partidas señaladas, tras entender que estamos ante un contrato de adhesión, que el plazo de duración de cinco años es excesivo, que la cláusula penal no es proporcional, por lo que no siendo válida la cláusula de duración, no puede abonarse cantidad alguna vinculada a la propia cláusula nula. Los otros dos conceptos se rechazan porque no se ha probado el requerimiento para su entrega a la actora ni la oposición de la comunidad a la devolución de los aparatos señalados.

6.- Frente a dicha decisión se alza la apelante denunciando error en la valoración de la prueba en relación a todos y cada uno los conceptos reclamados y rechazados en primera instancia. Para resolver sobre el recurso hay que partir del contrato de mantenimiento concertado entre Kone y la comunidad de propietarios demandada, aportado como documento nº 3 de la demanda, de 4 de julio de 2018 y vencimiento el 4 de julio de 2023. En el mismo, a los efectos que interesan en este procedimiento, en sus condiciones particulares, se fija la contratación del mantenimiento de dos ascensores situados en el edificio sito en la DIRECCION001, de Abarán, por un periodo de cinco años y un coste anual de 2.265,12 €, junto con una serie de anexos en los que se incluye la descripción de los servicios (anexo 1) y las condiciones generales (anexo 3), que es donde se incluye la justificación de las cantidades reclamadas. Por su parte, la comunidad de propietarios comunicó a la empresa de mantenimiento la resolución del contrato, con efectos desde el 1 de abril de 2023, por carta remitida el 14 de marzo de 2023 (documento nº 7 de la demanda), esto es, tres meses antes del vencimiento ordinario del contrato de mantenimiento.

7.- La parte apelante funda su reclamación en la cláusula penal incluida en el anexo 3 del siguiente tenor literal: "En los casos de resolución anticipada sin que exista causa justificada, y sin respetar el periodo de duración inicialmente pactado, la parte perjudicada podrá reclamar a la otra en concepto de daños y perjuicios una indemnización del 35 % del importe pendiente de facturar desde la fecha de la resolución hasta la fecha de finalización del contrato...";en la indemnización fijada en el mismo anexo en relación las bonificaciones: "en caso de resolución anticipada del contrato de mantenimiento por el cliente sin respetar el periodo de duración inicialmente pactado, KONE podrá reclamar al cliente además de la correspondiente penalización por daños y perjuicios, tanto la devolución de los importes bonificados hasta la fecha de la resolución, como también el importe a que asciendan los gestos comerciales/descuentos realizados";por último, la devolución de los apartados de comunicación se incluye en el anexo 1: "En caso de cancelar el contrato, el cliente devolverá a KONE el dispositivo en el plazo máximo de 30 días naturales. En caso contrario se le reclamará el coste estimado del equipo valorado en 450 euros... (250 € en caso de dispositivos de comunicación por telefonía móvil)".

8.- Como bien señala la sentencia apelada, todos estos conceptos están directamente relacionados con la duración del contrato, esto es, el plazo de cinco años señalado, por lo que, si dicho plazo es abusivo, falta la base para la reclamación, tanto de la cláusula penal como la indemnización correspondiente a las bonificaciones como del importe de los equipos técnicos instalados por la actora en los ascensores de la comunidad demandada. La parte apelante no rebate dicho argumento, sino que se limita a destacar la validez del plazo contractual, esencialmente por tratarse de un plazo libremente negociado y pactado por las partes tal como entiende que se puede considerar probado a la vista, especialmente de la testifical practicada y en atención a la existencia de evidentes ventajas para la comunidad demandada derivadas de la contratación por un plazo de cinco (bonificaciones, rebaja de la tarifa o asesoramiento jurídico gratuito, por lo que se trata de una cláusula equilibrada y resultado de una efectiva negociación entre los contratantes, lo que entiende excluye su carácter abusivo. En consecuencia, esta debe de ser la primera cuestión a la que debe de darse respuesta.

9.- Y para ello, sobre la abusividad de los plazos de duración en contratos de mantenimiento de ascensores, debemos de acudir a la doctrina fijada en la STS 469/19, de 17 de septiembre. En dicha sentencia, en primer lugar, se declaran abusivos los contratos que fijan un plazo de duración excesivo de acuerdo con la normativa de protección de consumidores al señalar que "...mientras que en el art. 87.6 TRLCU se considera abusiva la imposición de plazos de duración excesiva", en el art. 62.3 se prohíben "las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva" (énfasis de cursiva añadido), por lo que este último precepto no exige el requisito de la "imposición" propio de las condiciones generales.

En definitiva, con esta norma imperativa ("se prohíben") se introduce una limitación a la autonomía de la voluntad en este sector de la contratación, al excluir la validez de los plazos de duración excesiva de los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado celebrados con consumidores, "en coherencia" con la Directiva sobre prácticas comerciales desleales y sin necesidad de que el plazo excesivo se contenga en una condición general...".

10.- Dicha resolución viene a reconocer el derecho a la fijación de un plazo a las empresas de mantenimiento en los siguientes términos: "Resulta razonable que el empresario de mantenimiento de ascensores exija un tiempo mínimo de duración del contrato que le permita, de una parte, organizar los elementos materiales y humanos necesarios para la prestación del servicio y, de otra, recuperar, mediante la percepción de ingresos durante un periodo de tiempo, el gasto que le supone el desembolso que en un momento determinado tenga que realizar para afrontar una reparación de envergadura que le exija reponer piezas costosas. Esta duración mínima del contrato le permite, legítimamente, hacer frente a las consecuencias negativas que para el desarrollo de su actividad supone que los clientes se den de baja en un periodo muy breve desde el inicio de la contratación".No obstante, entiende la citada STS 469/19 que dicho plazo no es de libre fijación, sino que sólo será admisible por el establecimiento de un término razonable que no reduzca o limite el derecho de los consumidores de obtener las ventajas derivadas de la libre competencia entre las diversas empresas prestadoras de dicho servicio, por lo que concluye, a los efectos de fijar un criterio sobre la interpretación de los citados artículos 62.3 y 87.6 TRLGDCU, que "...no ha justificado la concurrencia de circunstancias excepcionales que justifiquen una duración superior a tres años, que es el plazo máximo que, en concordancia con los criterios mantenidos por un sector importante de las Audiencias Provinciales, y en línea también con lo mantenido por la autoridad nacional de la competencia, se considera razonable para un contrato de esta naturaleza...".

11.- Desde esta perspectiva debe de analizarse el contrato objeto de este procedimiento. Resulta evidente que el plazo fijado de cinco años es superior al señalado como razonable en la citada sentencia, por lo que, en principio debe de entenderse que se vulneran los artículos 62.3 y 87.6 TRLGDCU. Ahora bien, de la propia sentencia citada se desprende que es admisible un plazo superior en aquellos casos en los que concurran circunstancias excepcionales que puedan justificar una duración superior, carga de la prueba que corresponde a la mercantil actora. Y, tras examinar la prueba practicada en las actuaciones, debemos de compartir con la juzgadora a quo, que dicha excepcionalidad no ha sido acreditada, en contra de lo pretendido por la recurrente.

12.- No se duda, y así se puede considerar probado por la testifical del Sr. Jose Enrique, comercial de KONE que firmó el contrato, que hubo una efectiva negociación entre ambas partes, sobre las condiciones económicas del contrato e, incluso, sobre el plazo de duración. Así lo viene a afirmar durante su declaración testifical, sin que este hecho venga a ser negado por el vecino que participó en la contratación y que también declaró en juicio. Debe de añadirse que en la oferta expresamente se hace constar (página 1 del documento nº 3 de la demanda) que "Por la duración pactada de 5 años de contrato se bonifica el primer año de mantenimiento sin cargo".Por tanto, el plazo no podría considerarse como una cláusula impuesta por la empresa de mantenimiento, sino un pacto negociado entre las partes. Ahora bien, ello no significa que no se trate de un pacto abusivo.

13.- Estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de servicios de mantenimiento celebrado con una comunidad de propietarios que viene a ser considerada, de forma unánime por la jurisprudencia, como un destinatario o usuario final de los servicios y, por tanto, protegido por la normativa de consumo. Así, dicho contrato queda limitado en su alcance por lo previsto en el artículo 62.3 TRLGDCU, en cuanto contrato de prestación de servicios, en el que expresamente se reconoce al consumidor el derecho a poner fin al contrato en la misma forma que lo celebró, sin ningún tipo de sanción o carga y se prohíbe la fijación de plazos de duración excesivos o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor y usuario de poner fin al contrato. Es un régimen jurídico específico aplicable a este tipo de contrato de mantenimiento de ascensores y que, como se indica en la STS 469/19 ya citada, y se vuelve a reiterar en la reciente STS 1732/25, de 27 de noviembre, es igualmente aplicable a las cláusulas negociadas de este tipo de contratos de prestación de servicios. Por tanto, es indiferente, a los efectos del control de abusividad, que sea una condición general predispuesta o un plazo de duración pactado, pues lo esencial es si dicho plazo puede considerarse excesivo en atención a las concretas circunstancias del caso.

14.- Y la respuesta, al igual que en primera instancia, debe de ser positiva en este caso. En efecto, la única ventaja apreciable es la existencia de una bonificación de un año de servicios para la comunidad de propietarios al contratar un plazo de cinco años de duración. La parte apelante insiste en dos aspectos que deben de descartarse como justificativos de la validez del plazo de duración. Por un lado, no se ha probado, pues no se aportan las tarifas vigentes en 2018 a los efectos de poder compararlas con las aplicadas a la comunidad demandada, que el plazo estuviese relacionado con una rebaja en las tarifas, sin que en este caso sea suficiente lo declarado por el comercial en juicio. Por otro lado, el asesoramiento jurídico que se dice prestado está incluido en el contrato como un servicio básico incluido en el precio (pág. 13 del contrato, anexo 1), por lo que debe de entenderse que es común a todo contrato con independencia de su duración, sin que se haya acreditado que la empresa apelante lo vincule a un plazo mayor de tres años.

15.- Por tanto, sólo resta examinar la única ventaja claramente derivada de aceptar un plazo de duración más largo, esto es, la bonificación de un año del pago del servicio de mantenimiento. Y dicha ventaja es insuficiente a los efectos de justificar la excepcionalidad de un plazo superior a los tres años. Y a esta conclusión se llega porque dicho plazo genera beneficios tanto a la parte demandada, pues se ahorra el pago de un año, pero también a la empresa de mantenimiento, que también se asegura el cobro de un año más del que hubiera correspondido de aplicar un plazo contractual de tres años, además de asegurarse las ventajas derivadas de un plazo de mayor reparación (reparaciones no cubiertas, mayor incremento por las actualizaciones del precio del servicio, etc.). Dicho plazo vulnera el artículo 62.3 en relación con el artículo 87.6, ambos del TRLGDCU, por lo que es abusivo y debe de ser declarado nulo, como bien hizo la sentencia apelada.

16.- No obstante, siendo lo anterior suficiente para desestimar el recurso, con el fin de agotar la respuesta judicial a lo planteado por la parte recurrente, también si entramos a valorar no tanto el plazo de duración como las concretas condiciones generales en las que se basa la reclamación económica llegaríamos a la misma conclusión de la improsperabilidad de la demanda presentada. Ello implica un examen individualizado de cada uno de los conceptos reclamados.

17.- A) Cláusula penal.

En relación a la misma, debe de destacarse la reciente STS 1732/25, de 27 de noviembre que aborda la cuestión relativa a la declaración de abusividad de una cláusula penal para el caso de denuncia unilateral del contrato por el consumidor o usuario, con el establecimiento del importe de la penalidad mediante un determinado parámetro porcentual, en relación a un contrato de mantenimiento de ascensores. Como señala dicha sentencia: "El hecho de que la duración del contrato (y, si fuera el caso, de sus prórrogas) no sea excesiva y, por ende, no resulte abusiva, no obsta a que el tribunal deba realizar el juicio de abusividad sobre la cláusula penal referida al supuesto de denuncia unilateral del contrato

La inclusión de una cláusula penal para el caso de denuncia unilateral del contrato no es per se abusiva. Sin embargo, esta abusividad sí puede predicarse por el establecimiento de un parámetro para la determinación del importe de la penalidad que resulte «desproporcionado», por tratarse de una «indemnización que no se corresponda con los daños efectivamente causados»".

18.- Y en el examen de dicha desproporción (50 % en el caso enjuiciado en aquella sentencia) parte del reconocimiento de la posibilidad de fijar una cláusula penal, que no es nula por sí misma, pero condiciona la validez a su proporcionalidad y para dicho examen: "La cláusula penal tiene por finalidad prefijar la indemnización de los daños y perjuicios, sin necesidad de que el predisponente pruebe (en caso de que el consumidor o usuario se oponga) que, efectivamente, los daños y perjuicios ascienden a esa cuantía. Sin embargo, la cuestión es que cuando, a primera vista, la cláusula se muestra como desproporcionada, es preciso que el predisponente justifique, no tanto que los daños y perjuicios reclamados son los efectivamente causados (porque puede incluirse un cierto componente disuasorio), sino que no existe esa desproporción aparente.

El problema que plantea esta cláusula es que la cuantía resulta, a primera vista, desproporcionada (el 50 % de las cantidades pendientes hasta la finalización del contrato o de su prórroga), y el predisponente no ha justificado mínimamente que no exista esa desproporción que se aprecia prima facie.

En consecuencia, se trata de una cláusula abusiva, que encaja plenamente en el supuesto tipificado por el art. 87.6 TRLGDCU "

19.- Desde esta perspectiva, es indudable que, aunque se trate de una cuantía inferior a la señalada en la citada sentencia, a primera vista también debe de entenderse como desproporcionado un porcentaje indemnizatorio del 35 %. En la fijación de una cláusula penal se viene aceptando una doble función, la meramente indemnizatoria y la disuasoria a las partes de dejar sin efecto el contrato. Cuando prevalece esta última sobre la puramente indemnizatoria estaremos dentro del campo de la desproporción pues no se pretende una indemnización justa por una resolución unilateral legalmente autorizada en este tipo de contratos, sino atar al cliente a una relación contractual limitando su derecho de poner fin al contrato de servicios concertado, evitando que use del derecho reconocido al consumidor ante el temor del pago de una indemnización excesiva. Y una cláusula penal del 35 % cumple una función claramente disuasoria y, por ello, desproporcionada y abusiva.

20.- Devolución de las bonificaciones.

En relación a este segundo aspecto, todavía es más clara su abusividad y su infracción de los citados artículos 62.3 y 87.6 TRLGDCU. En primer lugar, supone un obstáculo evidente y directo para el ejercicio del derecho de poner fin al contrato reconocido a la comunidad de propietarios, pues pierde todos los beneficios que se anudan a una mayor duración del contrato. Cumple una función absolutamente disuasoria, de manera que todo lo señalado para la cláusula penal es igualmente predicable para la condición general de "bonificaciones/gestos comerciales/descuentos".Pero, además, supone una doble indemnización por un mismo hecho que entra en plena contradicción con la condición general relativa a la resolución anticipada. Es decir, un mismo hecho, el ejercicio por el consumidor de un derecho a poner fin a un contrato de servicios sin sanción o carga onerosa (reconocido en el artículo 62.3 TRLGDCU) , es sancionado contractualmente en condiciones generales impuestas y con absoluto desprecio de lo previsto en dicho artículo 62.3 en un doble sentido: a) fijación de una cláusula penal del 35 % del precio pendiente de abono hasta el fin del plazo contractual; y b) el pago de todas las bonificaciones, descuentos o gestos comerciales reconocidos al contratar. Se trata de una doble sanción que no solo encaja en el artículo 87.6 del texto de protección de consumidores, sino también podría encuadrase en las cláusulas abusivas del artículo 85.3 TRLGDCU (prohibición de la modificación unilateral del contrato) o del artículo 85.6 del mismo texto legal (indemnización desproporcionadamente alta). Y esta conclusión es aplicable tanto a la reclamación de los doce meses derivados del plazo contractual como a los tres meses consecuencia de la indemnización que la comunidad debió de pagar por la resolución anticipada del anterior contrato de mantenimiento.

21.- C) Indemnización por falta de devolución de los dispositivos de comunicación bidireccional y de telefonía móvil.

Esta reclamación presenta unas características diferentes a las anteriores, pues se basa en la falta de recuperación de los aparatos de comunicación a los que se hace referencia en el anexo 1, páginas 9 y 10 del contrato. Al ser aparatos propiedad de KONE, hecho no discutido, se establece la obligación de devolución de los mismos por parte de la comunidad de propietarios. Ahora bien, lo que no puede entenderse es que dicha obligación opera automáticamente sin intervención de la propia mercantil. No se puede olvidar que se trata de aparatos instalados dentro de la zona de maquinaria del ascensor y, por ello, es precisa la intervención de técnicos que procedan a su retirada y recuperación, sin que pueda entenderse que cualquiera de los miembros de la comunidad pudiera, por su cuenta, proceder a desmontar los mismos para entregarlos. Ello implica que, para la efectividad de la sanción por equivalencia por no devolución fijada en el contrato, es preciso una actuación activa de la propia empresa de mantenimiento, bien solicitando su devolución o bien solicitando acceso a la zona en la que estén instalados dichos equipos para proceder a su desmontaje y retirada. Nada de ello se ha hecho en este caso, sin que pueda pretenderse por la apelante que, por su mera pasividad, una vez transcurridos los treinta días señalados ya surge la obligación de la comunidad de abonar de pagar el precio de dichos aparatos de comunicación. Las citadas cláusulas sólo imponen la obligación de devolver los apartados, pero nada se dice sobre la forma en la que debe de procederse a dicha devolución, no pudiendo quedar al arbitrio y la interpretación unilateral de la apelante la forma en la que debe de llevarse a cabo la entrega de los aparatos. Nada se ha probado sobre posibles reclamaciones u obstáculos de la comunidad para facilitar la devolución de los aparatos y, en consecuencia, no puede entenderse que surja el derecho a la indemnización pretendido.

22.- En consecuencia, de acuerdo con lo razonado, procede desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia apelada, cuyos acertados fundamentos hacemos nuestros e integramos como parte de esta resolución.

Tercero:Costas de esta alzada.

23.- De conformidad con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al ser desestimado el recurso procede la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.