Sentencia Civil 475/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 1, Rec. 619/2023 de 03 de junio del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Resolución apelada. Recurso de apelación.

Don Genaro interpuso demanda de juicio ordinario contra don Narciso, doña Paula, don Horacio, don Melchor, doña Alejandra, doña Fátima y don Juan Manuel ejercitando acción de saneamiento por vicios ocultos.

Señalaba el actor en su demanda que se interesó, a través de una Agencia Inmobiliaria denominada "La Casa", por un piso en Barcelona que anunciaba la misma en la DIRECCION000 y del que se desprendía que se podía entrar a vivir de forma inmediata en la vivienda. El falso techo impedía observar el estado de las vigas o forjados. El actor, el 4 de diciembre de 2019, adquirió el piso sito en la DIRECCION000. El precio de la compraventa se fijó en 188.000 euros que se entregaron en el mismo momento. El actor ha constatado en la vivienda defectos o deficiencias que la parte demandada ocultó y que hacen prácticamente imposible el uso de la referida vivienda. El actor ha notificado los vicios a la parte vendedora instando a los vendedores a reducir el precio de compra y asumir la indemnización de los perjuicios causados al actor por no poder disponer del uso del piso para cubrir sus necesidades de vivienda durante el período de tiempo que duren las obras. Los demandados no han contestado, lo que ha hecho necesario la interposición de la demanda. La obra se ejecutó y se terminó durante el mes de mayo de 2020, resultando antes imposible por el estado de alarma. Se insta acción de reclamación por vicios ocultos solicitando una reducción del precio de compraventa por importe de 12.585,62 euros por las reparaciones efectuadas; 18.800 euros por demérito o depreciación estética; 2.680 euros por no poder ocupar la inca de forma inmediata; 213,64 euros por los burofaxes remitidos y 822,80 euros por el informe pericial. El total de los gastos reclamados solidariamente a la parte vendedora asciende a 35.102,06 euros. Tras invocar fundamentos de derecho, suplicaba sentencia por la que se declare la obligación de la vendedora de saneamiento por los defectos ocultos de la vivienda, condenando a los demandados a satisfacer al actor la suma de 35.102,06 euros en concepto de rebaja proporcional del precio, más intereses de dicha suma desde la fecha de presentación de la demandada, incrementados en dos puntos a partir de sentencia, con imposición de costas.

Mediante Decreto de 9 de diciembre de 2020 se tuvo por personado a don Pedro Jesús como sucesor de la demandada fallecida doña Alejandra.

La parte demandada se opuso a la demanda alegando la excepción de falta de legitimación pasiva al no demandarse a la comunidad de propietarios de la DIRECCION000. La vivienda se vendió por un precio de 67.480 euros inferior al fijado inicialmente para la venta. El piso estaba en perfecto estado para entrar a vivir y si no se hizo es porque la actora deseaba hacer obras. La actora parece obviar que se trata de un inmueble construido en 1887, en el que se han realizado multitud de reparaciones y obras. La actora realizó varias visitas a la finca, siendo su profesión habitual jefe de proyectos, por lo que es un técnico. La vivienda se adquirió tras una rebaja de 82.000 euros. La parte compradora declaró conocer y aceptar el estado de uso y conservación de la vivienda, exonerando expresamente a la parte vendedora de aportar certificado de aptitud y el informe técnico del edificio. El coste de reforzar la estructura debe ser asumido por la comunidad de propietarios. Las comunicaciones extrajudiciales a los vendedores eran amenazantes. Las cantidades solicitadas de contrario son improcedentes. Invocaba fundamentos de derecho y suplicaba sentencia desestimatoria, con imposición de costas.

La Sentencia de instancia de fecha 23 de enero de 2023, estimó sustancialmente la demanda, condenado a la parte demandada a pagar a la parte actora la suma de 34.279,26 euros, más intereses legales desde la interposición de la demanda, por saneamiento de vicios ocultos en la compraventa del inmueble celebrada entre las partes el 4 de diciembre de 2019, con imposición a la parte demandada de las costas del procedimiento.

Frente a la sentencia dictada se interpuso por los demandados recurso de apelación alegando error en la valoración de la prueba. La parte demandante se opuso al recurso de apelación interpuesto, solicitando la confirmación de la sentencia de instancia, con imposición de costas a la apelante.

SEGUNDO.- Resolución del recurso de apelación. Nulidad de actuaciones. Excepción de falta de legitimación activa.

La sentencia de instancia, tras razonar que la parte demandada se encuentra legitimada pasivamente para soportar la acción en su condición de vendedora, y desestimando la excepción de falta de legitimación pasiva que se alegó por los vendedores en la contestación a la demanda, al no haber demandado a la comunidad de propietarios, estima sustancialmente la acción interpuesta, condenando a los vendedores a indemnizar al comprador en la cantidad de 34.279,26 euros, desestimando únicamente de la indemnización inicialmente solicitada por el actor del importe del informe pericial aportado con la demanda.

La parte demandada se alza frente a dicha resolución, insistiendo en primer término en la excepción de falta de legitimación pasiva entendiendo que la legitimada para soportar la demanda lo era la comunidad de propietarios de la DIRECCION000 en tanto las vigas afectadas son un elemento estructural, señalando que, en todo caso, se debió ampliar la demanda frente a la comunidad.

La excepción alegada debe ser desestimada como con acierto ya realizó la juez a quo.

Insiste la parte apelante en el hecho de que es a la comunidad a quien compete la obligación de realizar las obras necesarias para el mantenimiento y conservación del inmueble, aludiendo a la reunión de la junta de 20 de febrero de 2020, a la que asistió el actor, y en la que la comunidad asumía su obligación de reparar.

Aunque la parte apelante alude en su alegación previa de su escrito de apelación a que el hecho de admitir a la actora la aportación de un acta de la comunidad de octubre de 2022, negando sin embargo la declaración testifical, o caso de haberse admitido la ampliación de la demanda como demandado, la declaración como parte del presidente de la comunidad supone una vulneración del derecho de defensa y por tanto una nulidad de actuaciones, "por haberse prescindido de las normas esenciales del procedimiento causantes de indefensión", no interesa tal declaración de nulidad en el suplico de su escrito.

En cualquier caso, la actuación del Juzgado de Instancia al denegar la prueba testifical, que también ha sido denegada por esta Sala, no constituye infracción alguna del derecho de defensa, ni infringió ninguna norma procesal que determine la nulidad de actuaciones.

Respecto a esta cuestión, conviene recordar la STS 235/2015, de 29 de abril, que indica lo siguiente:

"[...] Para que una denegación de prueba adquiera relevancia constitucional infringiendo el derecho a la defensa que consagra el artículo 24 de la Constitución Española , que pueda operar en el campo de la legalidad ordinaria es preciso que se haya traducido en una efectiva indefensión material en el sentido de que la parte afectada quede privada de la posibilidad de justificar sus derechos e intereses para que le sean reconocidos o replicar las posiciones contrarias en el ejercicio del principio de contradicción (TCSS 169/96 de 29 de octubre, 101/99 de 31 de mayo, 159/02 de 16 de septiembre). Se exige, por consiguiente, que la prueba sea decisiva en términos de defensa, lo que sólo sucede en el caso de que, de haber sido tomada en consideración, la resolución final del proceso hubiera podido ser distinta con efecto favorable para quien denuncia infracción de derecho fundamental TCSS 219/1988 de 17 de diciembre, 159/2002 de 16 de septiembre), Y la misma exigencia de demostrar que la práctica de la prueba omitida hubiera tenido trascendencia decisiva (valor relevante o influencia notoria) para resolver el litigio se viene requiriendo por la doctrina del Tribunal Supremo sentencias, entre otras, 29 de febrero de 2000 , 19 de diciembre de 2001 , como un motivo de quebrantamiento de las garantías del proceso determinante de la casación, pues obviamente, de no ser así no concurriría la situación de indefensión.

O sea, que debe acreditarse que la actividad probatoria que no fue admitida o practicada era decisiva en términos de defensa ( STC 147/2002, de 15 julio , FJ 4) esto es, que hubiera podido tener una influencia decisiva en la resolución del pleito ( STC 70/2002, de 3 abril , FJ 5), al ser susceptible de alterar el fallo a favor del recurrente ( STC 1116/1983, 17 diciembre , FJ 3). Lo que no existe es un hipotético derecho a una actividad probatoria ilimitada, por lo que no puede considerarse menoscabado ningún derecho cuando la inadmisión de una prueba se haya producido debidamente en aplicación estricta de normas legales, sin producir efectiva indefensión [...]".

Teniendo en cuenta la anterior doctrina, la denegación de la prueba pretendida por los apelantes en modo alguno implica ni vulneración del derecho de defensa, ni desde luego nulidad de lo actuado, en tanto no cabe atribuir a la declaración del presidente de la comunidad como testigo, dada la acción ejercitada en la demanda, ninguna efectividad ni influencia decisiva en la resolución del pleito.

En todo caso esta Sala no debe sino confirmar la resolución de instancia que desestima la falta de legitimación pasiva invocada por los apelantes, al entender que los únicos que pueden responder frente al actor por los defectos en virtud del contrato de compraventa firmado con el actor son ellos, pues con independencia de que los defectos en la cosa vendida afecten a elementos estructurales del edificio, atañen al inmueble que fue objeto de compraventa.

Y, en efecto, dicha resolución debe ser mantenida teniendo en cuenta que se ejercita en la demanda una acción de carácter personal, derivada de la compraventa y cuyos efectos, de conformidad a lo establecido en el artículo 621-26 del Código Civil de Cataluña solo alcanzan a los vendedores; sin perjuicio de que estos, si lo estiman conveniente, puedan instar reclamación frente a la Comunidad.

TERCERO.- Error en la valoración de la prueba.

En el resto de las alegaciones del recurso cuestionan los apelantes la valoración que de la prueba se realiza por el juez a quo.

Antes de analizar concretamente la prueba practicada, conviene precisar, en contra de lo mantenido por la apelada respecto a la valoración de la prueba, que la Sala 1ª del Tribunal Supremo viene declarando de forma reiterada la libertad de la Audiencia Provincial a la hora de resolver un recurso de apelación de valorar la prueba con total amplitud, aunque no sea considerada la valoración efectuada en la instancia como absurda o irracional, dado que lo contrario supondría desconocer la naturaleza de la segunda instancia, que confiere al Tribunal de apelación la cognitio plena del asunto que es sometido a su jurisdicción, e implicaría la conversión de un recurso ordinario, como es la apelación , en extraordinario, con el carácter restrictivo propio de los de esta clase (entre otras, SSTS, Sala 1ª, 15 octubre 1991 , 21 diciembre 2009 y 10 febrero 2011).

En consecuencia, esta Sala, como ya hemos mantenido reiteradamente, puede revisar la valoración probatoria efectuada en la instancia sin que resulte necesario considerar la misma ilógica, arbitraria, contraría a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica.

No obstante, esta Sala comparte plenamente la valoración realizada en la resolución de instancia.

Alegan los apelantes que el actor no podía ignorar la realidad de la finca debido fundamentalmente a la antigüedad de la misma, poniendo énfasis en el precio de adquisición, muy inferior al de tasación para la venta, alegando que los defectos denunciados no son de suficiente entidad para entender que la casa resultaba impropia para su uso, incidiendo también en el hecho de que el actor renunciara a la aportación del ITE por parte de los vendedores, señalando finalmente la incorrecta valoración de las testificales de los Sr. Carlos Alberto y Rodrigo.

La sentencia de instancia, después de transcribir la normativa aplicable considera que no puede resolverse, a efectos de negar responsabilidad a los vendedores, que el comprador conociera o no podía razonablemente ignorar los vicios en el momento de la firma del contrato, por cuanto ni es técnico en la materia, en contra de lo que inicialmente mantuvieron los vendedores al contestar la demanda, ni valora el hecho de haber renunciado, en el momento mismo de la firma de la escritura, a la aportación del ITE o certificado del estado del inmueble, al señalar que se le indicó en la Notaría que eso era un mero trámite, habiéndole negado la propiedad hacer catas. Además valora el hecho de que en el ITE aportado por los vendedores en autos no reflejaba los defectos ahora denunciados, al margen de señalar que su aportación les correspondía a ellos.

Seguidamente, y en contra de lo que mantienen los apelantes, la sentencia de instancia valora de forma correcta, las testificales de los Sres. Carlos Alberto, autor del ITE y del Sr. Rodrigo, perito en su día contratado por la comunidad que señaló, a pesar de negar el riesgo de colapso, que la reforma de las vigas era necesaria por tranquilidad de todos y para garantizar la seguridad, entendiendo que se trataba de un vicio oculto y que no pudo ser conocido por el comprador, defectos de los que deben responder los vendedores por falta de conformidad.

Y en contra de lo que mantienen los apelantes, toda la prueba obrante en autos, correctamente valorada por al juez a quo, llevan a esta Sala a compartir los razonamiento de la instancia, insistiendo únicamente en el hecho de que aunque los vendedores ignoraran la existencia de tales defectos, aunque según los técnicos que depusieron en autos en las vigas ya se habían hecho reparaciones aunque resultaban insuficientes, en todo caso el vendedor debe responder igualmente ante el comprador, conforme a lo dispuesto en el 621-23 por falta de conformidad conociese o no los defectos.

Por otra parte, a pesar en la insistencia en la reducción del precio no existe prueba alguna en autos que acrediten que la misma se produjera por el conocimiento por parte del comprador de los defectos por los que ahora reclama una reducción del precio, habiendo manifestado el Sr. Genaro que dicha rebaja se produjo tras negociaciones con los demandados, mientras que el comercial que intermedió en la compraventa, a preguntas sobre dicho extremo, señaló que las pretensiones en relación al precio de los propietarios no siempre son reales.

Finalmente, y respecto a las cantidades a indemnizar al actor, tampoco las alegaciones de los apelantes desvirtúan la correcta valoración que de la prueba realiza la juez a quo.

La rebaja en el precio de venta en relación al de tasación, más allá de ser fruto de las negociaciones entre las partes, no se ha acreditado que respondiera a la posible existencia de defectos ocultos en la cosa vendida. Ninguna prueba existe al respecto. Por lo demás, aunque los vendedores pretendieran un precio muy superior al que finalmente se obtuvo por la venta, olvidan también los recurrentes que el precio de venta es el que se está dispuesto a pagar por algo sin que "debiera ser otro".

Y no existiendo más valoración que la aportada por el actor con su demanda resulta procedente la indemnización por las sumas solicitadas como importe de reparación, acreditado documentalmente, así como por la indemnización de perjuicio por deterioro estético que el perito Sr. Segundo explicó convenientemente en el acto de la vista, sin que exista una contraprueba que permita fijar en una cantidad distinta dicha valoración, así como los gastos de arrendamiento en tanto el actor se vio obligado a arrendar una vivienda durante el tiempo que duraron las obras dada su entidad.

Por todo ello, haciendo nuestros los fundamentos de la instancia, el recurso debe ser desestimado confirmando la sentencia de instancia.

CUARTO.- Costas de instancia.

De forma subsidiaria entendían los apelantes procedente la revocación del pronunciamiento de costas que la sentencia de instancia, en aplicación del principio de vencimiento, impone a los demandados, al entender en primer lugar que la estimación de la demanda es parcial y, en segundo término, dada la existencia de dudas de hecho y de derecho.

En este punto el recurso debe ser estimado.

La Ley de Enjuiciamiento Civil sigue, en materia de costas, el criterio del vencimiento objetivo en su art. 394, disponiendo que "1. En los procesos declarativos las costas de la primera instancia se impondrán a las partes que hayan visto rechazadas todas sus pretensiones".Se establece, por tanto, como regla general, en materia de imposición de costas, el criterio objetivo o del vencimiento en virtud del cual éstas se impondrán a la parte que haya visto rechazadas sus pretensiones, y como excepción a dicha regla, de interpretación restrictiva, la concurrencia de serias dudas de hecho o de derecho, razonadamente apreciadas por el juez.

No obstante, el Tribunal Supremo ha aplicado la doctrina de la "estimación sustancial", a modo de un "cuasi vencimiento"de la demanda en muchas resoluciones, tanto en supuestos en los que la pretensión se estimó en sus aspectos más importantes cualitativamente, como cuantitativamente.

A ellas se refiere la Sentencia de 14/11/15: "... Como declara la sentencia de esta Sala de 18 de junio de 2008, recurso núm. 339/2001 , y reitera la de 18 de julio de 2013, " esta Sala en anteriores ocasiones ha estimado procedente la imposición de costas en casos de estimación sustancial de la demanda. Así, entre otras, en las Sentencias de 17 de julio de 2003 , 24 de enero y 26 de abril de 2005 , y 6 de junio de 2006 . Como se reconoce en la Sentencia de 14 de marzo de 2003, esta Sala ha mantenido, a los efectos de la imposición de costas, la equiparación de la estimación sustancial a la total".

La sentencia de instancia, sin realizar más explicación que la indicación de que era sustancial la estimación de las pretensiones ejercitadas por el demandante, impone a la demandada las costas de la demanda principal.

Esta Sala no comparte el anterior criterio, debiendo estimar el recuro interpuesto.

Ciertamente la jurisprudencia viene calificando como estimación sustancial supuestos en los que lo que desestima la sentencia son pretensiones o reclamaciones accesorias, como lo pueden ser la fecha de devengo de los intereses, o la aplicación del IVA, meros criterios de cálculo de la indemnización, sin concreta reclamación de cuantía o leves diferencias entre lo pedido y lo obtenido, pudiendo citar como ejemplo la STS, de la Sala 1ª, de fecha de 8 de marzo de 2007.

Sin embargo, como hemos mantenido en Sentencia 3 de junio de 2024, "Para considerar que una estimación es sustancial, y por tanto, procede la condena en costas, lo relevante no es sólo que la cantidad a cuyo pago se condene al demandado sea sólo ligeramente inferior a la peticionada, sino las razones que han motivado la "rebaja", pues no es lo mismo que dicha disminución proceda de una valoración de los daños indemnizables inferior a la peticionada, en cuyo caso ha de tenerse en cuenta la dificultad que presenta la fijación del "quantum" indemnizatorio, sometido siempre a las diferentes apreciaciones de los peritos, que cuando la disminución procede de haberse incluido partidas claramente improcedentes, que es lo que acontece en el caso de autos, por lo que debe mantenerse la estimación parcial, y, en consecuencia, la no imposición de costas."

En el caso de autos ciertamente la cantidad en la que se reduce la inicialmente reclamada es mínima, pero dicha minoración responde a la exclusión de la suma reclamada como pago del importe pericial aportado con la demanda y, conforme a la anterior doctrina, ello debe entenderse como estimación parcial.

Todo lo anterior determina la estimación parcial del recurso y la confirmación de la sentencia de instancia, salvo el pronunciamiento de costas, que no se impondrán a ninguna de las partes al producirse una estimación parcial de la demanda.

QUINTO.- Costas.

La estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada conlleva la imposición a la misma de las costas causadas, ( art. 398 de la Lec)