Sentencia Civil 620/2025 Audiencia Provincial Civil de Córdoba nº 1, Rec. 779/2024 de 03 de junio del 2025

PRIMERO.-El presente recurso trae causa de la demanda formulada por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000, en Córdoba, contra la entidad FKR 46 PATRIMONIAL, S.L., propietaria del local 1 del bloque 3 (Bar El Capricho) y del local 1 del bloque 1 (Restaurante Quinto Puerto) y contra la entidad arrendataria de los mismos, ANDRÉS AVILÉS, S.L., en ejercicio de la acción de cesación del artículo 7,2 y de daños a elementos comunes del artículo 9,1 de la LPH.

Tras oponerse las demandadas y practicarse la prueba admitida, se dicta por el Juzgado de Primera Instancia sentencia, en la que tras dedicar sus primer fundamento jurídico a sintetizar el objeto del pleito y el segundo a examinar el requisito de procesabilidad (remitiéndose al Auto núm.634/22 de fecha 26.10.2022, confirmado por el Auto núm.198/2023 dictado en la alzada el 8 de mayo, y que le lleva a desestimar la pretensión que se plantea en relación al Restaurante Quinto Puerto) estima parcialmente la demanda en los términos expuestos, al concluir: (a) En cuanto a la instalación de veladores:(i) que están instalados en zoma común de uso público, (ii) que en los Estatutos de la Comunidad no existe ninguna autorización explicita para colocar los veladores en los soportales, y (iii) que la norma 6ª no puede interpretarse como instan las demandadas por cuanto que la ocupación pretendida no deja de ser un uso privativo de aquéllos en detrimento del resto de comuneros, por lo que al mostrar la actora su disconformidad con el uso pretendido no se accede a esta instalación, y ello sin que haya lugar a la petición de lucro cesante al no haberse acordado el arrendamiento de los soportales por la comunidad, (b) En cuanto a la extracción de humos y olores,que han de realizarse las obras necesarias para evitar que persistan los olores, lo que se realizará conforme a la solución técnica propuesta por el perito Sr. Sebastián en su informe de 2.3.22 ampliado el 17.1.2024, (c) En cuanto a los toldos instalados,(i) que no existe prueba concluyente que acredite que los instalados ocasionen vibraciones o, al menos, que las mismas sean de tal entidad que exijan la adopción de medidas correctoras al respecto, y (ii) que al existir numerosas viviendas que tienen instalados toldos es claro que se ha consentido por la Comunidad su instalación, por lo que se vulneraría la buena fe si se impide sólo a unos propietarios su uso, (d) En cuanto a los aparatos de climatización,no existe prueba concluyente que los mismos ocasionen ruidos y/o vibraciones o, al menos, que sean de tal entidad que exijan la adopción de medidas correctoras al respecto, y (e) En cuanto a los Trazados de instalaciones en cubierta,y en la medida que existen algunos cables accesibles en la interconexión de la red interior del shunt y la aérea trazada por la bandeja, se debe realizar la medida correctora expuesta por el perito Sr. Sebastián que está pendiente de llevarse a cabo.

Contra la misma se alzan ambas demandadas.

La entidad ANDRÉS AVILÉS, S.L., impugna el pronunciamiento que le obliga a cesar en la actividad prohibida en la Ley y en los Estatutos de la Comunidad de ocupación por parte del BAR "EL CAPRICHO" de zonas comunes. Esgrime: (1) Infracción de los artículos 218,2 y 348 LEC por errónea valoración de la prueba documental obrante en las actuaciones y, en concreto, la escritura de división horizontal y los estatutos de la Comunidad, los acuerdos de la Junta de Propietarios aportados con la demanda, junto con los informes periciales aportados con las respectivas contestaciones a la demanda, y (2) Infracción de los artículos 5 y 7.2 de la LPH, y los artículos 7 y 394 del CC.

La entidad FKR 46 PATRIMONIAL, S.L., de igual modo, sólo impugna el pronunciamiento referido a la retirada de mesas-veladores y maceteros perseguida por la Comunidad de Propietarios por entender que no se encuentran prohibidos en los Estatutos de la Comunidad ni que el propietario del local está haciendo un uso privativo de los soportales en perjuicio del resto de comuneros, por lo que al no ser una actividad molesta no necesita autorización de la Comunidad. Esgrime: (1) Infracción del artículo 7.2 de la LPH, pues la colocación de los veladores y maceteros no constituye molestia alguna a la comunidad, ni está prohibida en los Estatutos, y (2) Infracción del artículo 394 del CC, al no existir un uso privativo y excluyente de los soportales comunitarios, en perjuicio del resto de vecinos.

En el primer motivo del recurso interpuesto por la entidad ANDRÉS AVILÉS, S.L., se viene a argumentar, en primer lugar, que es posible compatibilizar la naturaleza comunitaria del terreno afectado con el uso público de los mismos, y por tanto, el derecho de los locales a realizar un uso reglado con las autorizaciones administrativas pertinentes, ya que -a- una Ordenanza municipal no puede condicionar, ni prevalecer sobre derechos reconocidos a los comuneros de un edificio en régimen de propiedad horizontal, y menos aún limitar el derecho de propiedad del titular del inmueble, -b- una consolidada jurisprudencia señala que es necesario compatibilizar el uso de los locales de negocio al fin al que se destinan, siendo así que en el caso de autos ni tienen vetado el que se pueda atribuir su uso de dicha zona a los locales ni se ha tenido en cuenta que la colocación de veladores en la zona aledaña a los locales es la única opción lógica y normal, -c- de la interpretación de la norma 6ª de los Estatutos de la Comunidad no se desprende que dicha prohibición afecte a la zona donde se encuentran instalados los veladores, sin que sea procedente exigir una autorización que no aparece en el título constitutivo ni en los estatutos por que su uso es de libre acceso para cualquier ciudadano, no siendo privativo para el uso de los comuneros, -d- ninguno de los acuerdos se ha adoptado por unanimidad a pesar de afectar a elementos comunes, y -e- no existe ningún tipo de entorpecimiento para el tránsito normal en el portal de acceso a las viviendas al encontrarse los veladores entre los pilares del edificio y junto a continuación de los respiradores de las cocheras al quedar una superficie libre de tránsito de 7 metros aproximadamente, para uso de comuneros y público en general. En segundo lugar, se insiste en la inexistencia de prescripción legal o estatutaria que requiera autorización de la Comunidad de Propietarios para la colocación de veladores en los soportales aledaños a los locales de restauración al no estar comprendidas en el ámbito de la norma 6ª de los Estatutos de la Comunidad y se incide en la vulneración de las reglas de la sana crítica en cuanto a la valoración de los informes periciales obrantes en las actuaciones por cuanto que la sentencia apelada no contiene ninguna valoración de los mismos en lo relativo a lo que objeto de recurso y no haberse acreditado perjuicios concretos a la comunidad y tratarse de suelo destinado al uso público.

En el segundo motivo del recurso interpuesto por la entidad ANDRÉS AVILÉS, S.L., se viene a incidir en que no sólo no se ha acreditado que se produzcan perjuicios para la comunidad sino que se ha acreditado el abuso de derecho y el ejercicio antisocial del mismos que la Comunidad actora está llevando a cabo con el citado acuerdo, pues existen una enemistad manifiesta con la propiedad como ha quedado acreditado a lo largo del procedimiento, puesto existen construcciones fijas que impiden el uso de otros comuneros y del público en general, como son el jardín de recreo para la Guardería existente en el bloque recayente a la fachada sur del conjunto.

Por su parte la entidad FKR 46 PATRIMONIAL, S.L., en su primer motivo, igualmente trata de demostrar que la actividad de veladores del Restaurante "El CAPRICHO" (4 mesas y maceteros) no se encuentra prohibida en los Estatutos ni es molesta para el resto de vecinos, e incide que la causa de pedir de la demanda se fundamenta únicamente en el artículo 7.2 LPH, lo que conllevaría, por el principio de congruencia, a una desestimación de la demanda por no constituir las mesas-veladores molestia alguna a la Comunidad. En el segundo motivo, se resalta (i) que de ser cierto ese uso privado y excluyente de los soportales por parte del restaurante El Capricho, la Gerencia Municipal de Urbanismo de Córdoba, no hubiera emitido la licencia favorable de calificación ambiental, (ii) que la norma 6ª de los Estatutos no está prevista para regular el uso de las zonas comunes con una configuración urbanística de uso público, (iii) que no es cierto que el restaurante realiza una ocupación privativa y excluyente del soportal en perjuicio de los demás vecinos, y (iii) que los soportales sirven como espacios complementarios a la explotación económica de los locales comerciales, por lo que pueden utilizarse de ayuda al restaurante siempre que se respete la libre circulación de los vecinos, como acontece en el caso de autos, en que se deja un espacio abierto más que suficiente para la libre circulación de los vecinos.

SEGUNDO.-En orden a dar respuesta a las cuestiones planteadas en ambos recursos, es necesario concretar cual ha sido la causa de pedir que en relación a la instalación de los veladores se contiene en la demanda.

La sentencia del TS 733/2014, de 29 de abril, explica lo que corresponde entender por causa de pedir: "Con carácter general, que esta Sala, STS 361/2012, de 18 de junio , ha dejado sentado que la causa petendi no se encuentra integrada exclusivamente por hechos en abstracto al margen de su consideración jurídica, sino que por "causa de pedir debía entenderse el conjunto de hechos jurídicamente relevantes para fundar la pretensión ( SSTS 19-6-00 en rec. 3651/96 y 24-7-00 en rec. 2721/95 ), los hechos constitutivos con relevancia jurídica que constituyen condiciones específicas de la acción ejercitada ( STS 16-11-00 en rec. 3375/95 ), o bien los hechos jurídicamente relevantes que sirven de fundamento a la petición y que delimitan, individualizan e identifican la pretensión procesal ( SSTS 20-12-02 en rec. 1727/97 y 16-5-08 en rec. 1088/01 )". Por tanto, la causa de pedir tiene un componente jurídico que la conforma y sirve de límite a la facultad del juez de aplicar a los hechos el derecho que considere más procedente, esto es, limita el iura novit curia. Este límite tiene fiel reflejo en el artículo 218 LEC , al disponer que el tribunal ha de resolver conforme a las normas aplicables al caso pero sin acudir a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer.

También, y en esta línea, se ha indicado que, en ocasiones, la distinción entre el componente jurídico de la causa de pedir y la posibilidad de aplicar las normas jurídicas por el juez -iura novit curia- no es siempre clara, o mejor, no siempre presenta unos contornos precisos. Por esta razón, nuestra actual jurisprudencia admite la posibilidad de un cambio en la calificación jurídica de los hechos en los supuestos de error o imprecisión de la parte, si bien este cambio debe extraerse de los propios hechos alegados y conformados, en cuando han podido ser objeto de discusión sin alterar los términos del debate siempre que no haya podido causar indefensión a cualquiera de los litigantes ( STS 550/2008, de 18 de junio )."

Volcado lo expuesto al caso de autos, se observa que en el escrito inicial (tras señalar que en la descripción de los locales y sus linderos, consta en la escritura de obra nueva y división horizontal que se encuentran rodeados de una zona urbanizada adyacente a la vía pública, la cual es elemento común de uso común, sin que haya sido concedida a persona o entidad alguna un uso privativo de dicho espacio, y que la junta de propietarios ha adoptado acuerdos -11.3.2019, 23.5.2019 y 14.10.2019- impidiendo y prohibiendo la ocupación de la misma mediante veladores, mesas, etc) se incide en que dicha ocupación no sólo no ha sido autorizada sino que ha sido expresamente prohibida, lo que genera importantes molestias a los vecinos, entre otros motivos, por la pérdida de espacio para desenvolverse por una zona que está destinada al paso de personas. De hecho, basa su legitimación activa en ser la encargada de velar por la integridad de los elementos comunes del edificio y ser la afectada por la actuación de los demandados. Cita en apoyo de su pretensión, el artículo 7.2 LPH (que como es sabido señala: "Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas")y la norma 6ª de los Estatutos de la comunidad, que más adelante se transcribirá. Además, cita el artículo 9.1 a LPH cuando trata los daños causados por la deficiente ejecución de la instalación de climatización y de evacuación de humos y cableado en la azotea.

Es por ello, que la sentencia apelada, al concluir que la norma 6ª pretende mantener las áreas comunes despejadas para el uso y disfrute de todos los propietarios y que la ocupación con veladores de una zona común, como son los soportales, no deja de ser una uso privativo en detrimento del resto de propietarios que debe ser expresamente autorizada, y estimar la pretensión dirigida al cese de la ocupación de la zona común por los veladores, en modo alguno es incongruente, pues no sólo, por aplicación del principio iura novit curia,no vincula al tribunal la norma a cuyo amparo se trate de fundar el ejercicio de la acción y la pretensión misma, sino que se viene a señalar específicamente en el escrito inicial que las entidades demandadas ejercitan (en relación a la instalación de veladores) unas actividades prohibidas, molestas, o ilícitas al denunciar el ilegítimo aprovechamiento por parte de las demandadas de unas zonas en beneficio exclusivo de sus negocios, zonas cuya condición de comunes no ofrece duda. Y ello, con independencia que no sólo cabría entender infringido el artículo 7.2 LPH (en la medida que se trata de una actividad prohibida, molesta o ilícita), sino también el art.9.a LPH cuando dispone que son obligaciones de cada propietario "Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes... haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos".

En definitiva, la sentencia apelada viene a concluir que sin autorización de la Comunidad que legitimase la instalación de los veladores (pues el despliegue de los mismos lo es en exclusivo beneficio de los negocios e impiden o dificultan a los restantes comuneros el uso de tales zonas comunes) es viable la acción ejercitada en la demanda, conclusión que este Tribunal comparte, como se razona a continuación.

TERCERO.-La consideración de elemento común de los soportales no es cuestionable, ni que (como elemento común de un inmueble en régimen de propiedad horizontal) la Comunidad de propietarios ostenta, en principio, las prerrogativas que respecto del uso y destino de los elementos comunes le atribuye la LPH, siendo así que con fecha 11.3.2019 la Junta de Propietarios adoptó el acuerdo de prohibir poner en las zonas comunes veladores, sillas, jardineras..., acuerdo que no ha sido impugnado.

No sólo consta que en el título constitutivo no obra un uso exclusivo de los soportales en cuestión a propietario alguno, sino que la norma 6ª de los Estatutos dispone: "Queda terminantemente prohibido ocupar, aunque sea temporalmente, con construcciones provisionales o fijas, objetos, muebles, enseres, maquinarias, utensilios, vehículos de cualquier clase, y en suma con todo aquello que pueda entorpecer el tránsito normal en el portal de acceso a las viviendas, zonas de paso, pasillos distribuidores, escaleras y rellanos, y ascensores, y en definitiva, cualquier zona de paso o circulación, que sea para el servicio y utilización común de los propietarios u ocupantes del edificio o público en general".

Los términos en que se expresa el título constitutivo es meridianamente claro, de modo que los estatutos no autorizan a instalar mesas, veladores o macetas, al servicio de los negocios, por lo que el paso cubierto o soportal a nivel de calle no puede ser ocupado por muebles de cualquier tipo, pues lógicamente está destinado a facilitar el acceso y tránsito de personas a las viviendas y locales, es decir, que el uso que se está haciendo de estos elementos comunes es indebido y abusivo del que derivan molestias y perjuicios para el resto de propietarios.

Y ello es así aún cuando se cuente con la autorización del Ayuntamiento o por el hecho de que por allí puedan entrar otras personas, pues todo comunero tiene que respetar la LPH, y la colocación de mesas y veladores altera el derecho de otros propietarios al acotar una parte de los elementos comunes.

En este sentido, dijimos en SAP de Córdoba de 4.9.2018 (nº 553/2018, rec. 610/2018) que "la existencia de licencia por parte del Ayuntamiento para la instalación de esos veladores mesas y otros enseres en esos soportales en modo alguno supone la legitimación de su situación puesto que se otorga sin perjuicio de tercero, como reza el reglamento aportado en la audiencia previa que regula esa actuación del Ayuntamiento que la concede, eso se hace siempre sin perjuicio de tercero (artículo 4, folio 86 vto), que no es otra cosa que la concreción en esa concreta norma de lo que es propio de toda autorización administrativa, esto es, que no afecta a los derechos particulares pueden verse afectados (entre otras sentencia del Tribunal Supremo de 25.6.2013 , recurso 762011), que podrán hacerse valer en la vía judicial correspondiente sin restricción alguna por la existencia de esa licencia administrativa".

En definitiva, la obtención de una licencia administrativa para la explotación de los veladores, únicamente es útil a los efectos de verificar que su ejecución se ajustó a las prescripciones administrativas que se exigen, pero en nada exime del cumplimiento de las normas imperativas recogidas en la LPH, respecto a la necesaria concurrencia del consentimiento de los copropietarios para que pueda otorgarse validez a la ocupación de la zona común.

El razonamiento referido a la incidencia que ha de tener que por dichos soportales puedan transitar otras personas que no pertenecen a la comunidad, casi roza el absurdo, porque no existe elemento más común de un edificio sometido el régimen de propiedad horizontal que precisamente el formado por los soportales que forman parte de la propia estructura del edificio; el argumento lleva al absurdo: que todo elemento común por el hecho de poder ser usado por extraños a la comunidad deja de ser elemento común o impide que la Comunidad pueda ejercitar acciones en su defensa o que permite el uso exclusivo por parte de alguno de los propietarios.

CUARTO.-La entidad ANDRÉS AVILÉS, S.L., hace referencia, como se adelantó, a otras construcciones fijas que impiden el uso de otros comuneros y del público en general, como son el jardín de recreo para la Guardería existente en el bloque recayente a la fachada sur del conjunto.

La Jurisprudencia tiene establecido ( STS 540/2016 de 14 septiembre) que los actos propios tienen su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, lo que impone un deber de coherencia y autolimita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables, declarando asimismo que solo pueden merecer esta consideración aquellos que, por su carácter trascendental o por constituir convención, causan estado, definen de forma inalterable la situación jurídica de su autor o aquellos que vayan encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho, lo que no puede predicarse en los supuestos de error, ignorancia, conocimiento equivocado o mera tolerancia ( sentencia de 27 de octubre 2005 y 15 de junio de 2007). El principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla ( SSTS 9 de diciembre de 2010, 7 de diciembre de 2010, 25 de febrero 2013).

En materia de "consentimiento tácito" basado en la exigibilidad de igualdad de trato a los copropietarios respecto de la alteración de elementos comunes, se ha señalado que el principio de igualdad prohíbe las desigualdades que resulten artificiosas o injustificadas por no venir fundadas en criterios objetivos y razonables, según criterios o juicios de valor generalmente aceptados ( STS 970/2011 de 9 enero; 423/2011 de 20 junio), admitiéndose la apreciación de "aprobación tácita" o bien la inexistencia de infracción de acuerdo comunitario contrario a la alteración, cuando otros copropietarios hubieran efectuado obras idénticas ( STS 785/2011 de 27 octubre) o análogas ( STS 808/2010 de 26 de noviembre) que resultaron permitidas por la Comunidad al no haber reaccionado iniciando actuaciones para su retirada, exigiéndose en definitiva que los copropietarios se encuentren en la misma situación ( STS 423/2011 de 20 junio).

En el caso que nos ocupa no sólo este "consentimiento tácito" es una alegación novedosa (pues en relación a los veladores esa parte en la contestación sólo esgrimió que la zona no es privativa de los comuneros y que es lo suficientemente amplia para que puedan convivir los veladores y el tránsito de los vecinos por la zona), sino que esa identidad de supuestos no concurre pues aún cuando no se señala en el recurso la prueba que acredita lo que mantiene, la prueba pericial aportada por esa parte no sólo mantiene que los locales en cuestión se encuentran en los edificios extremos recayentes a la avenida de Turruñuelos, que son los que se encuentran protegidos por los soportales, sino que Guardería a que se refiere existe en el bloque recayente a la fachada sur del conjunto, pudiendo apreciar por la fotografía aportada (folio 7 en relación a la que obra al folio 5 -en igual sentido, las que obran al folio 15 y 16 del informe pericial de la codemandada-) la diferencia existente entre ambas ocupaciones.

En consecuencia, no cabe entender que la falta de oposición a la ocupación de la guardería integre un acto propio de la Comunidad demandante en el sentido indicado, ni tampoco que quepa considerar prestado un consentimiento tácito de la Comunidad impuesto por la proscripción de dispensar un tratamiento desigual o injustificado frente al recibido por el Jardín de Infancia, en tanto que debido a su propia configuración y localización, la ocupación de los veladores supone una afectación mucho más relevante de elementos comunes.

Por todos los razonamientos expuestos, procede la desestimación de sendos recursos de apelación, debiendo ser confirmada la sentencia de instancia.

QUINTO.-En cuanto a costas de la alzada, habida cuenta la desestimación total de los recursos de apelación deben imponerse a esas partes apelantes, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOS los artículos citados y demás de general aplicación al caso de autos,