PRIMERO.-GS URBANA S.L. interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia, que estimó la demanda que frente a ella promovió la COOPERATIVA DE VIVIENDAS EDIFICIO INFINITY, SOCIEDAD COOP. CLM. La sentencia declaró resuelto el contrato de opción de compra suscrito entre ambas partes el día 1 de marzo de 2021, condenándola a devolver a la actora la cantidad de 100.000 euros entregada como parte del precio, con los intereses desde el día 31 de diciembre de 2021, y al pago de las costas procesales. Suplica la apelante la revocación de dicha sentencia y el dictado de otra en su lugar que desestime la demanda e imponga a la actora el pago de las costas del procedimiento.
COOPERATIVA DE VIVIENDAS EDIFICIO INFINITY, SOCIEDAD COOP. CLM se opuso al recurso. Solicitó su desestimación y la confirmación de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia, con imposición a la apelante de las costas causadas en la alzada.
SEGUNDO.-El primer motivo de recurso invoca la infracción de Ley por la sentencia de primera instancia, en concreto de los arts. 1.203 y 1.204 del Código Civil. Desarrolla el motivo GS URBANA precisando que, con anterioridad a la suscripción del contrato de opción de compra de 1 de marzo de 2021 ( en que se apoya la pretensión contenida en la demanda ), ambas partes celebraron otro contrato de la misma naturaleza en fecha 2 de julio de 2019, en el que pactaron expresamente, entre otras estipulaciones, lo siguiente:
" El PLAZO de la opción de compra acordado por las partes intervinientes es de 12 MESES, contando a partir del 1 de Septiembre de 2019, es decir hasta el 1 de SEPTIEMBRE DE 2020.
EL COMPRADOR podrá prorrogar dicho plazo durante 6 meses más, es decir hasta el 1 de MARZO DE 2021, siempre que lo solicite por escrito a EL VENDEDOR con 15 días de antelación a la fecha de vencimiento y abonando otros CIEN MlL EUROS (100.000€).
En caso de que se llegue al vencimiento de la opción, sin que LA FINCA haya obtenido la correspondiente recepción definitiva por parte del Ayuntamiento de Albacete, esta se prorrogará hasta que se cumplan las condiciones reflejadas en la estipulación segunda, sin que suponga gasto alguno para EL COMPRADOR ".
(...)
"El precio de la compraventa es de 2.070.000,00 € (DOS MILLONES
SETENTA MIL EUROS), más el IVA correspondiente a la operación ".
Sigue indicando que en el año 2020 llegó el COVID y, pese a que podía haber exigido del comprador que una vez estuviese el acta de recepción de obras se pronunciase en cuanto si ejercitaba o no la opción de compra en las condiciones pactadas en el contrato, como muestra de buena fe y siendo consciente que las circunstancias eran diferentes, se decidió firmar una novación en cuanto al precio, que se rebajó desde los 2.070.000 fijados en el contrato de 2019 a los 1.650.000 euros fijados en el de 2021. Señala que en este último se hizo constar expresamente que " debido a las circunstancias excepcionales de los últimos meses se decide firmar un contrato con nuevas estipulaciones, en cuanto a precio y forma de pago para la finca descrita ".A la vista de esta previsión contractual, y contra lo que resuelve la sentencia de primera instancia, considera GS URBANA que el contrato de 2021 no produjo una novación extintiva del anterior y sí solo modificativa, pues la variación únicamente operaba respecto del precio y forma de pago, de modo que en lo demás no previsto debe estarse al contrato inicial de 2019. Por ello, añade, el hecho de que en el contrato de 2021 no se haga mención a la prórroga en caso de que no se hubiese obtenido el acta de recepción de obras en el plazo fijado, permitiría la prórroga del mismo " hasta que se cumplan las condiciones reflejadas en la estipulación segunda, sin que suponga gasto alguno para EL COMPRADOR ",como dice el de 2019. También señala que el hecho de que estamos ante una novación modificativa y no extintiva lo corrobora el dato de que en el EXPONENDO V del contrato de 1 de marzo de 2021 se hace constar que se firma un contrato de cesión de la opción, lo que significa que el primer contrato continua vigente, pues de lo contrario no sería necesario firmar esa cesión. Además, en la estipulación TERCERA, referente el precio, también se hace alusión al contrato de 2 de Julio de 2019, por lo que en modo alguno se puede hablar de novación extintiva, sino de novación modificativa, entendiendo que en lo no regulado en el nuevo contrato rige lo previsto en el primer contrato al no haber sido excluido expresamente.
El motivo debe ser desestimado.
La STS 31 de marzo de 2021, con cita de la de 8 de junio de 2020, recoge la doctrina del Alto Tribunal acerca de la distinción entre las novaciones extintivas y modificativas. Recuerda que el art. 1.204 del Código Civil establece que "para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles",de modo que el precepto legal permite tanto la novación expresa como la tácita. Sigue indicando que " En las novaciones extintivas, como declaramos en la sentencia 647/2018 de 20 noviembre , se parte de la preexistencia de una obligación y la creación de otra nueva que sustituye a aquélla, ambas válidas, y se exigen dos elementos: (i) la disparidad entre la primitiva y la nueva obligación ( aliquid novi ) y (ii) la voluntad de producir la extinción de la primitiva obligación y su sustitución por otra ( animus novandi ) ",elementos que la distinguen de la novación modificativa o impropia, que tiene una regulación específica en el art. 1.203 del Código Civil, conforme al cual "Las obligaciones pueden modificarse: 1.º Variando su objeto o sus condiciones principales. 2.º Sustituyendo la persona del deudor. 3.º Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor".Señala también el Tribunal Supremo que, por la intensidad de los efectos extintivos que provoca la novación extintiva, está sujeta a un mayor formalismo y exige una declaración de voluntad expresa, o bien una exteriorización de la voluntad novatoria o animus novandi por razón de la incompatibilidad "de todo punto"entre la antigua y la nueva obligación (voluntad tácita).
Examinados a la luz de esta doctrina jurisprudencial los dos contratos suscritos por las partes, el de 2 de julio de 2019 y el de 1 de marzo de 2021, convenimos con la Sra. Juez de Primera Instancia en calificar la novación producida como extintiva. En efecto, el EXPONENDO VI del contrato de 2021 expresa que lo que se está firmando es un contrato de opción de compra en el que es vendedora la mercantil GS URBANA S.L. y compradora la COOPERATIVA DE VIVIENDAS EDIFICIO INFINITY, SOCIEDAD COOP. CLM, distinta de la original compradora, que era GESTIÓN EFICIENTE DE ACTIVOS S.L.
En ningún momento se dice en este contrato de 2021 que la nueva compradora a la que se reconoce la opción se subrogue en la posición que ocupaba la antigua en el contrato de 2019. Más al contrario, el EXPONENDO V dice que GESTION EFICIENTE cede la opción de compra a la COOPERATIVA, pero el tenor del EXPONENDO IV deja bien claro que ese contrato de 2019 no subsiste sino que " debido a las circunstancias excepcionales de los últimos meses se decide firmar un contrato con nuevas estipulaciones en cuanto a precio y forma de pago para la finca descrita ". Es decir, no se firma exclusivamente la cesión de la opción de GESTIÓN EFICIENTE DE ACTIVOS a favor de COOPERATIVA DE VIVIENDAS EDIFICIO INFINITY, SOCIEDAD COOP. CLM. Lo que se firma es otro contrato nuevo de opción de compra en el que, acorde con esta naturaleza, se recogen las distintas estipulaciones que lo regulan entre las nuevas partes, aunque varias de estas estipulaciones tienen el mismo contenido que tenía el contrato de 2019 ( lo que es lógico, atendido el hecho de que el contrato de 2021 tiene por objeto la misma finca urbana ), siendo que el plazo máximo para el ejercicio de la opción se fija en el nuevo contrato el día 31 de diciembre de 2021.
En cualquier caso, aunque considerásemos que la novación producida es simplemente modificativa del contrato de 2019, para los efectos que aquí nos interesan (que son la posibilidad de prorrogar el plazo de la opción más allá del nuevo plazo pactado en el contrato de 2021 ) el resultado sería igualmente negativo. Y es que la regulación del plazo de ejercicio de la opción que contempla el contrato de 2021 es de todo punto incompatible con la regulación del contrato de 2019. En efecto, en éste se preveía que, llegado el plazo de vencimiento de la prórroga de la opción sin que la finca hubiese obtenido el acta de recepción definitiva por parte del Ayuntamiento, el plazo se prorrogaría de nuevo hasta que se obtuviera dicha acta. Sin embargo, en el contrato de 2021 se dice expresamente que " En caso de que no pudiera ejercitarse la opción en esa fecha( 30 de junio de 2021 ) por motivos imputables a terceros ( por ejemplo, la no recepción definitiva por parte del Ayuntamiento de Albacete o la no concesión del préstamo promotor por parte de la entidad financiera ), se prorrogará el plazo hasta la fecha máximade 31 DE DICIEMBRE DE 2021". Los términos del pacto son muy claros. Incluso se resalta la fecha fijada como plazo máximo. Desaparece toda mención a la posibilidad de una nueva prórroga. El art. 1281, párrafo primero, del Código Civil, declara la prevalencia de los términos de un contrato si son claros y no presentan dudas "sobre la intención de los contratantes".El Tribunal Supremo ha declarado que "cuando la literalidad de los términos contractuales es clara, la misma debe prevalecer, [...] lo mismo sucede aunque cupiera alguna duda cuando no se deduzca que sea otra la verdadera intención de los contratantes, una vez contemplados los actos de los mismos, u otro criterio hermenéutico, como el denominado "canon de la totalidad"( STS de 12 abril 2010). En consecuencia, "para que pueda prescindirse de la literalidad, es necesario que los términos del contrato contradigan la intención evidente y que además esta última resulte de los actos de los mismos, sin que resulten relevantes a los efectos del artíc ulo 1282 CC los coetáneos o posteriores realizados tan solo por uno de ellos"( STS 714/2015, de 14 de diciembre).
En el contrato de 2021, la utilización de las palabras " fecha máxima "para el ejercicio de la opción no admite interpretación alternativa. Más aún cuando el contrato de 2019 no emplea esas palabras para referirse al plazo de ejercicio de la opción, diferencia sustancial con el contrato de 2021. Nótese, además, que la fijación de este plazo máximo no solo perjudica a la vendedora, sino que también lo hace a la compradora pues, a diferencia de lo pactado en el contrato de 2019, en el de 2021 se introduce la posibilidad de que no se hubiese podido ejercitar la opción en junio de 2021 por la no concesión a la cooperativa del préstamo promotor por parte de la entidad financiera, siendo que en tal caso INFINITY únicamente podía prorrogar el plazo máximo de la opción hasta el 31 de diciembre de 2021. Si no hubiera conseguido el préstamo antes de esa fecha, también habría caducado el plazo para el ejercicio de la opción y GS URBANA S.L. hubiera podido hacer suya la cantidad entregada por la compradora como arras.
TERCERO.-El segundo motivo de recurso se enuncia como " Infracción de ley por inaplicación del Protocolo para la Recepción de Obras de Urbanización de actuaciones urbanizadoras del PGOU de Albacete publicado en el BOP de Albacete el día 16 de Julio de 2008 y, en relación con ello, error en la apreciación de la prueba respecto de los efectos que debe surgir el acta de recepción de obra de 29 de diciembre de 2021 ".Afirma GS URBANA que dicho Protocolo es un elemento de desarrollo del propio PGOU y que, con su publicación en el BOP, adquiere la consideración de disposición general de obligado cumplimiento, como cualquier norma urbanística u ordenanza municipal. Recuerda que en el punto 2.6.2 de dicho Protocolo se dice que " cuando las obras contengan defectos de escasa relevancia en relación con el total de la obra, podrá el representante de la Administración hacerlo constar en el acta y señalar un plazo para su reparación, pero surtiendo los efectos propios de la recepción definitiva",siendo que esa fue la calificación que recibió de la administración en el acta de recepción de las obras de 29 de diciembre de 2021, pues en ella se dice que "Existe informe del Departamento de Actuaciones Urbanizadoras favorable a la recepción de las obras con las siguientes deficiencias: deficiencia de las pendientes de evacuación hacia los imbornales y hundimiento de la acera en la esquina de C/ Concordia que no impiden la funcionalidad del conjunto, siendo de escasa relevancia en relación con el total de la obra ".Y que, posteriormente, tras la subsanación de las deficiencias, en fecha 02 de marzo de 2022 recibió nueva acta titulada "ACTA DE RECEPCIÓN DE LAS OBRAS DEL PROYECTO DE URBANIZACIÓN DE LA UA nº 8 "TRAVESÍA CONCEJAL ANTOLÍN TENDERO",en la que se dice "En fecha 29 de diciembre de 2021 se suscribió Acta de Recepción con deficiencias, advirtiendo que el Protocolo de Actuaciones para la Recepción de las Obras de Urbanización (BOP nº 82 de 16 de julio de 2008) establece en el punto 2.6.2. que cuando las obras contengan defectos de escasa relevancia en relación con el total de la obra, podrá el representante de la Administración hacerlo constar en el acta y señalar un plazo para su reparación, pero surtiendo los efectos propios de la recepción definitiva".
A continuación, discrepa de la aseveración contenida en la sentencia recurrida de que " la normativa urbanística municipal cede ante las previsiones establecidas en la normativa autonómica, siendo el urbanismo competencia de las Comunidades Autónomas"pues el propio art. 136 de la LOTAU establece que "la recepción de obras de urbanización corresponderá siembre al Municipio, de oficio o a instancia de la persona responsable de la ejecución, conservación y entrega de dichas obras".Por ello, añade, correspondiendo la recepción de las obras al municipio, es el municipio el que deberá fijar las condiciones para dicha recepción y para ello se redactó el Protocolo para la recepción de las obras de urbanización por el Ayuntamiento de Albacete. Llama la atención sobre el hecho de que en el presente caso no estamos hablando de recepción provisional frente a recepción definitiva, error en el que incurre la sentencia al considerar que el acta de 29 de diciembre no produce los efectos de una recepción definitiva, ya que la diferenciación entre recepción provisional y definitiva ya desapareció con la Ley 13/1995, de 18 de mayo, de Contratos de las Administraciones Públicas, hoy derogada, desapareciendo la duplicidad de recepciones, provisional y definitiva, existiendo sólo la recepción positiva o negativa, en caso de no cumplirse los estándares necesarios. Por tanto, sigue indicando, el hecho que se haga constar en el acta de fecha 2 de marzo la recepción definitiva no significa que antes no surtiese esos efectos, o de lo contrario no se hubiese hecho constar que surtían los efectos de la recepción definitiva. Es más, incluso el Ayuntamiento asume que GS URBANA podría no haber subsanado las deficiencias y, en ese caso, lo hubiesen hecho a cargo del aval, cuyo importe, como se hace constar en el Acta de 29 de diciembre, es muy superior al importe de las deficiencias. En cuanto al argumento de la calificación negativa de la inscripción en el Registro de la Propiedad que también emplea la sentencia recurrida para rechazar la existencia de esa recepción definitiva, asegura que la nota de calificación por la que se deniega la inscripción del acta de 29 de diciembre de 2021 se funda en el hecho de que no tiene contenido inscribible en el Registro, ya que su objeto es la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles, y no hacer constar unas deficiencias en unas obras ejecutadas. Entiende que por el Registro de la Propiedad se ha incurrido en un error al considerar que lo que se pretende inscribir son unas deficiencias y no el acta de recepción de las obras.
El motivo debe ser igualmente desestimado.
El Protocolo para la Recepción de Obras de Urbanización de actuaciones urbanizadoras del PGOU de Albacete publicado en el BOP de Albacete el día 16 de Julio de 2008 es un instrumento que opera en el marco de las relaciones entre el Ayuntamiento y el agente urbanizador, en este caso GESTION URBANA S.L. No en vano, en el párrafo tercero de su punto 1, el Protocolo dice que " Acometidas y terminadas todas las obras de urbanización, éstas deben ser cedidas a la Administración actuante por los responsables de la actuación en virtud de las obligaciones legales y las derivadas del contrato o convenio urbanístico. Para la comprobación y aceptación de las obras, por parte de la Administración actuante, se requiere una actividad administrativa con el fin de integrar los bienes resultantes en su patrimonio ". No cabe, por tanto, extender las consideraciones o interpretaciones de la normativa legal y reglamentaria sobre las obras de urbanización que se hagan en dicho Protocolo a los particulares ajenos a esa actuación urbanizadora. Ya por esa sola razón no cabe oponer a la demandante la regulación contenida en ese Protocolo para interpretar el alcance de la expresión " recepción definitiva "recogida en el contrato de opción de compra suscrito entre COOPERATIVA DE VIVIENDAS EDIFICIO INFINITY, SOCIEDAD COOP. CLM. y GS URBANA S.L.
Pero, a mayor abundamiento, como bien se dice en la sentencia de primera instancia, ese Protocolo tampoco puede oponerse a los claros términos que sobre la recepción definitiva de obras de urbanización contiene la distinta normativa legal, sea el art. 182.1 del Real Decreto 29/2011 de 19 de abril de 2011, por el que se aprueba el Reglamento de la Actividad de Ejecución del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y Actividad urbanística, sea el artículo 118.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana a nivel estatal, o sea ( singularmente para Castilla La Mancha ) el antiguo art. 136 del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprobaba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística. O el actual art. 136.2 del Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, que derogó el anterior, y que sigue indicando que " La recepción definitiva, cuando en ella se hayan observado deficiencias, deberá determinarlas y fijar un plazo para su subsanación. Mientras no se tenga por producida esta última, de lo cual se levantará acta, la recepción definitiva no producirá los efectos que le son propios". Es decir, la Ley ( que sí es oponible a los particulares ) dice que podrá haber recepción definitiva con deficiencias pero que, hasta que no se subsanen, la recepción definitiva no producirá los efectos que le son propios.
CUARTO.-En otro orden de cosas, el contrato de opción de compra suscrito entre las partes en 2021 es claro en su redacción ( de nuevo volvemos a la regla de interpretación literal del art. 1.281 del Código Civil ) cuando señala que es " CONDICIÓN IMPRESCINDIBLE( de nuevo resaltado en negrita ) para poder ejecutar la compraventa de LA FINCA que las obras de urbanización se encuentren totalmente ejecutadas y recepcionadas por el Ayuntamiento de Albacete, mediante su correspondiente acta de recepción definitiva,la cual se encuentre inscrita en el Registro de la Propiedady, además, la LA FINCA sea susceptible de solicitud de licencia de obras". Por tanto, tres son los requisitos cumulativos que de modo imprescindible establecía el contrato para poder ejecutar la compraventa: recepción definitiva, inscripción en el Registro y posibilidad de solicitar licencia de obras.
Pues bien, si examinamos el acta de 29 de diciembre de 2021, observamos que no es un acta de " recepción definitiva ".Es un acta de " recepción con deficiencias "( modalidad a que se refiere el citado art. 136.2 de la LOTAU de Castilla La Mancha ), enumerándose hasta 14 deficiencias. Que eran de pequeña entidad, cierto, pero suficientes para impedir que se otorgara por el Ayuntamiento el acta de recepción definitiva. Y que no era un acta de recepción definitiva resulta claramente de su tenor final, en que se dice " Una vez corregidas las deficiencias señaladas, se emitirá informe favorable y suscribirá, en su caso, acta de recepción definitiva favorable ". Y se dice más: " Mientras no se tenga por producida esta última, la conservación y mantenimiento del conjunto de las obras seguirán siendo responsabilidad del agente urbanizador ".Lo que otra vez corrobora que en ese momento no hay recepción definitiva. Esta se produce en fecha 2 de marzo de 2022, en cuya acta se dice: " Con la recepción de las obras se dan por cumplidos los deberes y completado las actuaciones de urbanización a cargo del agente urbanizador, de acuerdo con los Arts. 7 y 18 del vigente texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana , sin perjuicio de las obligaciones que puedan derivarse de la liquidación de las cuentas definitivas de la actuación. A partir de la fecha de la presente Actacomienza la conservación y mantenimiento de las obras de urbanización por parte del Ayuntamiento de Albacete y da comienzo el plazo de garantía ". Pues bien, a la vista del tenor de este acta, donde expresamente se dice que a partir de ella se dan por cumplidos los deberes y completadas las actuaciones, comienza la conservación por el Ayuntamiento, comienza el plazo de garantía..., difícilmente cabe pensar que en diciembre de 2021 el acta de recepción con deficiencias pudiera surtir los efectos de esta recepción definitiva.
De otro lado, diremos que tampoco se cumplió otro de los requisitos cumulativos exigidos para el ejercicio de la opción: la inscripción en el Registro de la Propiedad. Por más que la apelante intente desvirtuar la calificación del Registrador, lo cierto es que ese acta no permitía su inscripción porque no era una acta de recepción definitiva. El art. 182.3 del Decreto 29/2011, de 19/04/2011, por el que se aprueba el Reglamento de la Actividad de Ejecución del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, permite hacer constar el acta en el Registro por nota marginal en las inscripciones de todas las fincas afectadas. Pero el apartado 1 del precepto deja claro que debe tratarse de una recepción definitiva.
Por último, la testifical del empleado de la entidad bancaria que podía otorgar el préstamo a la cooperativa promotora corroboró algo elemental: que el banco no otorgaría ningún préstamo para la compraventa si no existía una completa seguridad de que en esa parcela se podía edificar en ese momento, sin que sea imaginable que arriesgara a que la subsanación de las deficiencias se iba a producir en breve y que se iban a completar las actuaciones urbanizadoras con aceptación del Ayuntamiento.
QUINTO.-El tercer y último motivo de recurso, deducido con carácter subsidiario para el caso de considerarse que GS URBANA S.L. había incumplido el contrato, invoca la infracción de ley por incorrecta aplicación del art. 1.124 del Código Civil, así como de la jurisprudencia que lo interpreta. Reitera GS URBANA que en fecha 2 de marzo de 2022 obtuvo el acta de recepción de la obra, de donde resulta que el retraso sería de únicamente dos meses en un contrato que data de tres años atrás, plazo que carece de relevancia para frustrar el fin del contrato. E insiste en que si en noviembre de 2021 solicitó formalmente la recepción de las obras, al menos un mes antes ( que es el plazo de preaviso para solicitar la recepción ) las obras ya estaban prácticamente finalizadas para que los técnicos pudiesen emitir los correspondientes informes, de modo que si no se obtuvo antes del otorgamiento del acta de 29 de diciembre fue por cuestiones ajenas a GS URBANA, es decir, por cuestiones de funcionamiento del Ayuntamiento de Albacete. Considera que, si en apenas en dos meses la nueva acta se encontraba emitida,
teniendo en cuenta el tiempo de trámites administrativos necesarios, es lógico
pensar que el tiempo para reparar las deficiencias apreciadas era escaso, de donde resulta imposible considerar que el incumplimiento del contrato fuera grave y esencial. Destaca también que la demandante solicitó la licencia de obras en marzo de 2021 y dejó caducar el expediente porque carecía de la documentación necesaria y había deficiencias en el proyecto. En definitiva, a su juicio, el retraso en la recepción de la obra de urbanización por el Ayuntamiento no causó la frustración del contrato suscrito con la cooperativa, siendo que las viviendas tampoco se habían comercializado y, por tanto, de conformidad con lo establecido por la jurisprudencia, tal incumplimiento carecería de fortaleza resolutoria.
También el motivo debe ser desestimado.
Es cierto que la doctrina de nuestro Tribunal Supremo ha entendido que el mero retraso en el pago o en la entrega de la cosa no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos al incumplimiento. Y así, por ejemplo, la STS de 1 de abril de 2014 (Recurso 475/2012 (EDJ 2014/48076) recoge que: "Por lo que respecta a los efectos resolutorios del incumplimiento del plazo de entrega, la jurisprudencia más reciente (por ejemplo, SSTS de 14 de junio de 2011, Rc. 369/2008 (EDJ 2011/130888 ), 21 de marzo 2012, Rc. 931/2009 (EDJ 2012/43923 ), y 25 de octubre de 2013, Rc.1666/2010 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1) cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipulado y en condiciones para ser usada conforme su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC (EDL 1889/1), en relación con el artículo 1445 CC (EDL 1889/1)).
En el marco del contrato de compraventa de vivienda en construcción con plazo determinado de entrega ( doctrina perfectamente aplicable al caso, pues la obtención del solar permitía iniciar la promoción inmobiliaria prevista por los cooperativistas ), la posibilidad de admitir que el retraso carezca de eficacia resolutoria se hace más difícil pues, como dice la STS 25 de abril de 2018, "...en el ámbito de la construcción, en el que deben preverse plazos prudenciales de tiempo para la realización de las obras, tenga poca cabida la existencia de alguna causa de fuerza mayor que pueda justificar un retraso en la entrega de la vivienda. Quien fija el plazo de entrega de las viviendas es el promotor, que es un profesional de la construcción y debe conocer las dificultades propias de esta actividad y, por lo tanto, tiene que prever las circunstancias y asegurarse de poder cumplir sus compromisos, fijando un plazo de entrega mucho más dilatado en el tiempo, aunque ello le haga perder algún posible cliente. El riesgo de acabar las obras dentro del plazo establecido en el contrato es asumido íntegramente por el promotor vendedor como parte de su riesgo empresarial y, en consecuencia, no puede trasladarse al comprador ".
En el caso que nos ocupa, no cabe desconocer que el contrato de marzo de 2021 venía precedido de otro de julio de 2019 ( suscrito entre la vendedora y la mercantil cedente de la opción ), en el que ya se recogía que las obras de urbanización se estaban ejecutando y se previó que la opción vencería en septiembre de 2020 o, a lo sumo, en marzo de 2021. El hecho de que en el nuevo contrato se pactase un nuevo plazo para el ejercicio de la opción hasta el día 30 de junio de 2021 y, como máximo ( para el caso de que en junio no se hubiese producido la recepción definitiva o la cooperativa no hubiera obtenido el préstamo ), hasta el 31 de diciembre de 2021, es revelador de que el plazo concedido en último término era esencial, definitivo, sin posibilidad de más prórroga, insalvable para las partes. Hubiéramos podido plantear la cuestión del mero retraso si la visita del Ayuntamiento requerida por la demandada en noviembre de 2021 se hubiera retrasado levemente hasta la primera semana de enero, pero su resultado hubiera sido plenamente favorable. Pero para un profesional del ramo como GS URBANA S.L., las dificultades de tramitación administrativa y la posibilidad ( más bien, la probabilidad ) de que al término de las obras existieran pequeñas deficiencias que exigieran reparación y dilataran la recepción definitiva por el Ayuntamiento no pueden calificarse de imprevisibles. En estas circunstancias, la vulneración por la vendedora del doble plazo pactado para la entrega del solar, del límite máximo previsto en el contrato para ello, no cabe reputarlo un mero retraso, sino un verdadero incumplimiento contractual con virtualidad resolutoria.
Procede, en definitiva, desestimar el recurso y confirmar la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia.
QUINTO.-Desestimado el recurso, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se imponen a los apelantes las costas de la alzada.
Por todo lo expuesto, vistos los preceptos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación
