Sentencia Civil 422/2025 Audiencia Provincial Civil de Girona nº 1, Rec. 1516/2024 de 30 de abril del 2025

PRIMERO.- Las actuaciones de las que se deriva el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda interpuesta por la representación procesal de la parte actora, (que en dicho momento era el ENIROD PROPERTIES 2021 SL sin perjuicio de la sucesión procesal ulterior en favor de Celso y Carlos Jesús por transmisión del objeto litigioso acordada en diligencia de ordenación firme de fecha 6 de noviembre de 2024) contra los ignorados ocupantes de la finca sita en la DIRECCION001 de DIRECCION002, habiendo resultado identificada como ocupantes comparecidos Jose Ignacio e María Rosa, en solicitud de condena en relación al cese en la perturbación de la propiedad del actor inherente a su ocupación en contra de su voluntad, y a que se les entregue la posesión del inmueble, previo el lanzamiento de los ocupantes, todo ello en relación a la finca sita en la DIRECCION001 de DIRECCION002

Los ocupantes identificados como poseedores de la finca, comparecen y se opone a la demanda bajo las siguientes alegaciones: a) Falta de ofrecimiento de un alquiler social por parte del actor, en el momento inicial de la demanda ENIROD PROPERTIES 2021 SL conforme a las previsiones de la ley 24/2015 y b) Situación de vulnerabilidad social de los ocupantes comparecidos, que indican son una familia de 6 miembros con recursos económicos escasos limitados a dos ingresos de renta social de 159 € y 921 € al mes, por lo que carece de alternativa habitacional al efecto y precisan de un ofrecimiento de alquiler social por el actor, ya que no pueden con los ingresos indicados acceder al mercado de alquiler de vivienda libre.

Seguido el juicio por sus trámites, en fecha 6 de noviembre de 2024 se dicta diligencia de ordenación firme por la que se tiene por efectuada la sucesión procesal del ENIROD PROPERTIES 2021 SL en favor de Celso y Carlos Jesús, por haber adquirido las dos personas físicas indicadas el 100 por 100 del pleno dominio de la finca registral NUM000, inscrita al Tomo NUM001, Libro NUM002, Folio NUM003 del Registro de la Propiedad de DIRECCION002, a título de compraventa según escritura pública de fecha 29 de julio de 2024 ante el Notario de DIRECCION002, Joan Ignasi SORIGUE ABEL, bajo el número 1096 de su protocolo, aportando al efecto, la escritura de compraventa del inmueble.

En fecha 10 de julio de 2024, de forma previa a la transmisión del inmueble, se dicta sentencia por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 1 de la Bisbal d'Empordà por la que se estima la demanda al entender el juez a quoque: a) La actora ha aportado un documento justificativo de su título de dominio debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad, vigente a la fecha de dictar sentencia; b) Los demandados comparecidos no han invocado ninguna de las causas tasadas de oposición previstas en el art. 440.2 de la LEC y c) Que la situación de vulnerabilidad social y económica de los demandados y, su falta de alternativa habitacional, no es causa de oposición a la demanda formulada, sin perjuicio de su análisis en el momento de la ejecución de sentencia

Frente a dicha resolución se alzan la parte demandada en escrito de recurso de apelación de fecha 5 de septiembre de 2024 alegando error en la valoración de la prueba, reproduciendo los mismos argumentos expuestos en la contestación a la demanda e, insistiendo en que; a) Falta de ofrecimiento de una vivienda de alquiler social por el actor inicial, conforme a lo previsto en la ley 24/2015 y b) Situación de vulnerabilidad social de los ocupantes comparecidos, que carecen de alternativa habitacional al efecto y solicitan el ofrecimiento de un alquiler social por el actor.

Con carácter previo al trámite de oposición al recurso de apelación interpuesto, se produce la sucesión procesal de la actora inicial por sucesivos, a resultas de la transmisión del objeto litigioso en la forma antes expuesta, que se resuelve por diligencia de ordenación firme de fecha 6 de noviembre de 2024 en la que se les tiene por personados y parte a Celso y Carlos Jesús, ocupando la posición procesal del actor inicial, pese a la oposición de la parte demandada al efecto, expuesta en escrito previo de 17 de octubre de 2024. En todo caso, finalmente, la parte demandante sucesiva, se opone al recurso de apelación en escrito de fecha 16 de octubre de 2024 interesando la confirmación de la sentencia por sus propios argumentos.

SEGUNDO. -Centrado en objeto del debate en la forma expuesta en el antecedente fundamento, en este caso, procede la confirmación de la sentencia de instancia según resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario y los siguientes argumentos:

1) Falta de solicitud de la nulidad de actuaciones por ninguna de las partes comparecidas.

Ante todo, debe partirse del contenido del art. 227.2 in fine de la LEC cuando dispone que "En ningún caso podrá el tribunal, con ocasión de un recurso, decretar de oficio una nulidad de las actuaciones que no haya sido solicitada en dicho recurso, salvo que apreciare falta de jurisdicción o de competencia objetiva o funcional o se hubiese producido violencia o intimidación que afectare a ese tribunal"

Asimismo, el art. 17 de la LEC prevé en relación con la transmisión del objeto litigioso que " 1. Cuando se haya transmitido, pendiente un juicio, lo que sea objeto del mismo, el adquirente podrá solicitar, acreditando la transmisión, que se le tenga como parte en la posición que ocupaba el transmitente. El Letrado de la Administración de Justicia dictará diligencia de ordenación por la que acordará la suspensión de las actuaciones y otorgará un plazo de diez días a la otra parte para que alegue lo que a su derecho convenga.

Si ésta no se opusiere dentro de dicho plazo, el Letrado de la Administración de Justicia, mediante decreto, alzará la suspensión y dispondrá que el adquiriente ocupe en el juicio la posición que el transmitente tuviese en él.

2. Si dentro del plazo concedido en el apartado anterior la otra parte manifestase su oposición a la entrada en el juicio del adquirente, el tribunal resolverá por medio de auto lo que estime procedente.

No se accederá a la pretensión cuando dicha parte acredite que le competen derechos o defensas que, en relación con lo que sea objeto del juicio, solamente puede hacer valer contra la parte transmitente, o un derecho a reconvenir, o que pende una reconvención, o si el cambio de parte pudiera dificultar notoriamente su defensa.

Cuando no se acceda a la pretensión del adquirente, el transmitente continuará en el juicio, quedando a salvo las relaciones jurídicas privadas que existan entre ambos.

3. La sucesión procesal derivada de la enajenación de bienes y derechos litigiosos en procedimientos de concurso se regirá por lo establecido en la Ley Concursal. En estos casos, la otra parte podrá oponer eficazmente al adquirente cuantos derechos y excepciones le correspondieran frente al concursado."

En el caso de autos, una vez dictada la sentencia de instancia en fecha 10 de julio de 2024 , en la que consta como parte actora ENIROD PROPIERTIES 2021 SL y, se lleva a cabo el análisis de legitimación activa en relación al título de propiedad aportado por la indicada sociedad, debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad de DIRECCION002, es cuando se produce la transmisión del objeto litigioso (finca de la DIRECCION001 de DIRECCION002) de la inicial actora, a Celso y Carlos Jesús, que lo adquieren a título de compraventa en fecha 29 de julio de 2024.

Pese a la oposición de los demandados en escrito de 17 de octubre de 2024 a que se tuviera a los nuevos adquirentes, como parte actora, lo cierto es que, en lugar de resolverse por auto la indicada controversia, conforme previene el art. 17 de la LEC , se dicta diligencia de ordenación de fecha 6 de noviembre de 2024, firme, por la que se tiene a Celso y Carlos Jesús como sucesores procesales de ENIROD PROPIERTIES 2021 SL.

No se ha interesado la nulidad de la indicada resolución, hoy firme, por lo que el Tribunal no puede, ex art. 227.2 de la LEC decretar la misma, de oficio, en el trámite de apelación en el que nos encontramos, al objeto de que sea el juez de instancia quien resuelva la indicada sucesión procesal, ya que si bien el Letrado de la AJ carece de competencia funcional para dictar la indiada resolución, no es menos cierto, que las partes no recurrieron la misma y, ésta devino firme con efecto de cosa juzgada formal, por falta de impugnación y/o alegación de nulidad procesal, que impide ahora decretarla.

2) Litispendencia.

La litispendencia (entendida como conjunto de efectos que derivan de la presentación de la demanda) comporta, entre otros, la obligación de los tribunales de resolver el litigio atendiendo a la situación fáctica existente en el momento de presentación de la demanda, siendo irrelevantes, en principio, los hechos ocurridos con posterioridad.

Hemos de partir, de una parte, de que uno de los efectos de la litispendencia es la perpetuatio legitimationis,principio por el cual quien ostenta la legitimación a la interposición de la demanda la mantiene a lo largo del procedimiento ( art. 413.1 LEC ). Por efecto de la litispendencia, entendida con carácter general como el conjunto de efectos jurídico-procesales y jurídicos materiales que se derivan de la pendencia de un proceso desde la interposición de la demanda hasta la sentencia, y más precisamente, de la perpetuatio,la tramitación del procedimiento puede continuar hasta sentencia entre las mismas partes que lo iniciaron, entre las que queda trabado el litigio, con independencia de que se produzca la transmisión del objeto litigioso u otras situaciones jurídico materiales que afectan a la relación contractual inter partes.

Dicha situación es la que acontece en el caso de autos, en el que con posterioridad del dictado de la sentencia de instancia, se produce la transmisión del objeto litigioso, que a los efectos de la presente resolución, no generará efecto alguno, por cuanto se debe resolver el presente recurso de apelación con base a la situación de hecho y/o jurídica existente en el momento de la interposición de la demanda, tal y como efectúa el juez a quoy, debe efectuar también el juez ad quem,máxime al darse la circunstancia expuesta en el apartado precedente.

3) Título de propiedad inscrito en el Registro de la Propiedad a favor de la actora. Legitimación activa

En primer lugar, partimos de que la finca objeto de autos es una vivienda sita en la DIRECCION001 de DIRECCION002, que si bien inicialmente, al formularse la demanda era propiedad de ENIROD PROPERTIES 2021 SL y, así se justificó a través de la respectiva certificación registral adjunta a la demanda, de forma ulterior, se ha transmitido a tercero, pero dicha transmisión no produce efectos en la resolución del presente recurso de apelación, ya que como ha quedado antes expuesto, debe resolverse el recurso de apelación conforme a la situación fáctica y/o jurídica existente al momento de la presentación de la demanda y, en el presente caso, el actor tenía inscrito su derecho de propiedad en el Registro de la Propiedad de DIRECCION002 y, así lo justificó a través de la certificación registral oportuna de fecha 20 de octubre de 2022 adjunta como documento núm. 1 de la demanda.

Asimismo, por diligencia de ordenación de fecha 6 de noviembre de 2024 se acuerda la sucesión procesal en favor Celso y Carlos Jesús, que no es objeto de recurso por ninguna de las partes, lo que justifica la legitimación activa de la actora para ejercitar la acción de protección de su derecho real de dominio, frente a quienes perturben el mismo, por cuanto, como ha quedado antes expuesto, la resolución que acuerda la sucesión procesal es firme y no se ha interesado por ninguna de las partes su nulidad, que por otro lado, tampoco puede la Sala decretar de oficio, por lo que debemos entrar a analizar las causas de apelación alegadas por los demandados comparecidos en su escrito de fecha 5 de septiembre de 2024.

4) Inexistencia de causas de oposición.

El presente es un procedimiento para la efectividad de los derechos reales inscritos. El artículo 41 de la Ley Hipotecaria dispone que: "Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el art. 38 , exigirán siempre que por certificación del registrador se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente".

A este juicio verbal se refiere el número 7º del apartado 1 del artículo 250 según el que se decidirán en juicio verbal las demandas siguientes: "7º Las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación".

El procedimiento regulado en el artículo 250.1.7º de la LEC tiene como finalidad que el titular inscrito del dominio de un inmueble o derecho real que implique posesión, pueda conseguirla con fundamento en el principio de legitimación registral, cuya consecuencia procesal lógica es facilitar a aquél un procedimiento rápido y con causas de oposición tasadas. En este procedimiento, cabe la oposición que no está destinada a discutir el derecho material inscrito ni a declarar derechos, lo que queda reservado al juicio declarativo correspondiente sin perjuicio que el titular registral, promovente y demandado en contradicción, acuda al juicio ordinario que corresponda para resolver la cuestión de fondo que pueda discutirse sobre la titularidad misma.

La oposición de los ocupantes debe fundarse en alguna de las causas tasadas previstas en el artículo 444.2 de la LEC que dispone: "En los casos del número 7 o del apartado 1 del artículo 250, la oposición del demandado únicamente podrá fundarse en alguna de las causas siguientes: "1.º Falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada. 2.º Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito. 3.º Que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción. 4.º No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado".

En este caso, los demandados no alegan ninguna de las causas tasadas en el artículo 444.2 de la LEC ni pone en cuestión que ENIROD PROPIERTIES 2021 SL primero y, Celso y Carlos Jesús después, sean los titulares registrales del inmueble de autos, como resulta de la documentación que esta última aporta a los autos.

En el recurso sólo se alude a la necesidad de ofrecimiento previo de alquiler social y a la situación de precariedad económica y de vulnerabilidad social de los demandados.

5) Ausencia de ofrecimiento por la demandante de un alquiler social.

Sentado lo anterior, debemos efectuar las siguientes consideraciones, respecto a la exigencia de ofrecimiento de alquiler social, que la apelante sustenta en la Disposición Adicional Primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio . Cabe indicar que dicha Ley, en su redacción originaria, únicamente dispuso el ofrecimiento de una propuesta de alquiler social antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler.

Posteriormente, el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, añadió una Disposición Adicional Primera en la Ley 24/2015 , en relación con la oferta de una propuesta de alquiler social, haciéndola extensiva en los mismos términos a las demandas de desahucio por expiración de plazo y de desahucio por ocupación sin título habilitante, cuando concurran determinados requisitos subjetivos y objetivos.

Además, la Disposición Transitoria Primera del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre , dispuso que la obligación de ofrecer un alquiler social a que hacen referencia la Disposición Adicional Primera y el artículo 10 de la Ley 24/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, añadidos por este Decreto ley "es de aplicación también en el caso que los procedimientos judiciales correspondientes se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de este Decreto ley y estén todavía en tramitación ".

No obstante, el Tribunal Constitucional, en Pleno, dictó sentencia en fecha 28 de enero de 2.021 ( STC 16/21), en el Recurso de Inconstitucionalidad nº 2577/2020 , en la que declaró nulas por inconstitucionales, tanto la Disposición Adicional Primera de la Ley 24/2015 , introducida por el artículo 5.7 del Decreto Ley 17/2019 , como la Disposición Transitoria Primera de este Decreto Ley.

Antes de que el Tribunal Constitucional dictara la Sentencia 16/21 , se había aprobado el Decret LLei 37/2020, de 3 de noviembre , de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la COVID, que dio una nueva redacción a la Disposición Adicional Primera 1, primer párrafo, de la Ley 24/2015 de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, disponiendo que "La obligación a que hace referencia el artículo 5, de acreditar que se ha formulado una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales, se hace extensiva en los mismos términos en cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:...".

Y el mismo texto legal añadió un nuevo apartado, el 1 bis, a la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio , con la redacción siguiente: "Los procedimientos iniciados en que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social se tienen que interrumpir a fin de que esta oferta pueda ser formulada y acreditada".

Sin embargo, los apartados 1, 2 y 3 del artículo único del Decret LLei 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la COVID-19, fueron anulados por STC (Pleno) de 24 febrero de 2022 .

En efecto, la sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional nº 28/2022, de 24 de febrero (Recurso 5387/2021 ), tras aclarar que los apartados 1 y 2 de dicho Decreto no se vieron afectados por la parte dispositiva de la STC 16/2021 , por lo que los mismos son objeto idóneo de juicio de constitucionalidad, termina declarando la inconstitucionalidad, tanto de la Disposición Adicional primera 1, primer párrafo, como la Disposición Adicional primera 1 bis de la Ley 24/2015 de 29 de julio , en la redacción dada por el del Decreto-ley 37/2020, de 3 de noviembre, al considerar que dichas normas son de carácter procesal y vulneran por tal motivo la competencia exclusiva del Estado sobre la materia al no poder ampararse en las especialidades autonómicas que permiten los arts. 149.1.6 CE y 130 EAC, concluyendo que la competencia autonómica en materia de vivienda permite a la Comunidad Autónoma desarrollar la actividad a que se refiere el art. 137.1 de su Estatuto (establecer condiciones sobre su calidad, habitabilidad, planificarla e inspeccionarla, fomentarla o promoverla) pero no a establecer un requisito de acceso al proceso no previsto por el legislador estatal.

A su vez, el artículo 17 de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre de 2020 , de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda, modificó el artículo 5 de la Ley 24/2015 , estableciendo en sus apartados 5.2 y 5.3: "2. Antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la presente ley, lo cual debe comprobar el propio demandante, requiriendo previamente la información a los afectados, y siempre que se dé uno de los siguientes supuestos: a) Que el demandante tenga la condición de gran tenedor de vivienda. b) Que el demandante sea persona jurídica que haya adquirido posteriormente al 30 de abril de 2008 viviendas que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario. 3.Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el demandante podrá iniciar el procedimiento judicial, a través de una demanda acompañada necesariamente de la documentación que acredite que se ha formulado la oferta de alquiler social".

Pero la STC 57/2022, de 7 de abril (Recurso de inconstitucionalidad 4203/21 ) declara inconstitucional, tanto el art. 5.3 de la Ley 24/2015 , como la letra d) del apartado 4 del artículo 16 de la Ley 4/2016 , en la redacción dada por los artículos 17 y 18 de la Ley 11/2020 .

En la actualidad, la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de las leyes catalanas 18/2007, 24/2015 y 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, cuya entrada en vigor se produjo el 8 de marzo de 2022 (antes de que recayera la STC 57/2022 ), modifica nuevamente el artículo 5 de la Ley 24/2015 . Dicha norma no afectó al artículo 5.3 de la misma, que se mantuvo con la redacción dada por Ley 11/2020 y que ha sido declarado inconstitucional por la STC 57/2022 de 7 de abril , por lo que la exigencia procesal que en él se recogía ha quedado sin contenido.

La misma Ley 1/2022 reintrodujo la Disposición Adicional Primera a la Ley 24/2015 , en términos similares a los de su última redacción, si bien el apartado 1.1 contempla la obligación de "ofrecer" y no de "acreditar" la propuesta de alquiler social y la hace extensiva en los mismos términos que los recogidos en el artículo 5, que, recordemos, ya no incluye (al haber sido declarada nula) mención alguna a un requisito procesal.

El apartado 2, dispone que "Los procedimientos iniciados en los que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social deben interrumpirse para que la oferta pueda formularse y acreditarse. Una vez se hayan efectuado alegaciones o haya transcurrido el plazo concedido, si no se ha acreditado el ofrecimiento del alquiler social obligatorio o si existe discusión entre las partes sobre si la oferta cumple, o no, los requisitos legales, el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes. La información que debe remitirse es toda la relevante en caso de que el juzgado tenga el consentimiento de la parte demandada; en caso de que no la tenga, debe limitarse a la identidad del gran tenedor, la identificación del inmueble y si la situación es de falta de acreditación del ofrecimiento o de discusión sobre si se cumplen o no los requisitos legales ".

Y conforme a la Disposición Transitoria única de la Ley 1/2022 la obligación de ofrecer y de renovar el alquiler social a que se refieren la DA Primera y el artículo 10 son también aplicables en caso de que los procedimientos judiciales se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de la referida ley y todavía estén en tramitación.

Frente a esta nueva redacción se han interpuesto de nuevo recursos de inconstitucionalidad (Recursos de Inconstitucionalidad 3.955/2022, nº 4.038/2022, y 8.118/2022),

El presente procedimiento se inició con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2022, pero aún cuando ya hubiera estado en trámite, le resultaría de aplicación igualmente la norma de derecho transitorio indicada.

Ahora bien, ante esta nueva normativa, y de acuerdo con lo previsto en el artículo 5.1 de la LOPJ , que obliga a los Jueces y Tribunales a interpretar y aplicar las leyes y los reglamentos según los preceptos y principios constitucionales, conforme a la interpretación de los mismos que resulte de las resoluciones dictadas por el Tribunal Constitucional en todo tipo de procesos, y teniendo en cuenta lo declarado por el Tribunal Constitucional en las sentencias que han quedado reseñadas, podemos concluir, por un lado, que el ofrecimiento de alquiler social previsto en la Disposición Transitoria única de la Ley 1/2022 no puede suponer "un requisito de acceso al proceso no previsto por el legislador estatal".Y por otro lado, que la falta de acreditación del ofrecimiento no deberá conllevar la suspensión o la "interrupción" del procedimiento en el estado en el que se halle, al haber aclarado el legislador autonómico que "Una vez se hayan efectuado alegaciones o haya transcurrido el plazo concedido, si no se ha acreditado el ofrecimiento del alquiler social obligatorio o si existe discusión entre las partes sobre si la oferta cumple, o no, los requisitos legales, el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes...",lo que permite interpretar que el juzgado ha de comunicar la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, pero el procedimiento debe continuar su curso, sin perjuicio de lo que pueda acordarse en fase de ejecución en relación con la medida ejecutiva del lanzamiento.

Finalmente, no podemos dejar de hacer referencia a la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda , cuya Disposición Final Quinta, Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , introduce dos nuevos apartados 6 y 7 en el artículo 439, "Inadmisión de la demanda en casos especiales",estableciendo una serie de requisitos para la admisión de las demandas recogidas en los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, en el caso de que la parte actora tenga la condición de gran tenedora y que el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.

Sin embargo, dicha modificación no contiene una norma transitoria por lo que los requisitos de procedibilidad que se prevén en los apartados 6 y 7 del artículo 439 de la LEC en la redacción dada por la Ley 12/2023 , no son aplicables a las demandas que se hubiesen presentado con anterioridad a la entrada en vigor de la reforma, de acuerdo con la regla de irretroactividad de la norma procesal, salvo disposición en contrario, derivada del artículo 2 de la LEC que establece: "Salvo que otra cosa se establezca en disposiciones legales de Derecho transitorio, los asuntos que correspondan a los Tribunales civiles se sustanciarán siempre por éstos con arreglo a las normas procesales vigentes, que nunca serán retroactivas".

Así pues, la falta de ofrecimiento de alquiler social no puede incluirse en ninguno de los motivos de oposición tasados que enumera la ley en el artículo 444.2 de la LEC ni existe ninguna norma legal que ampare la pretensión del demandante sobre la necesidad de que se le ofrezca un alquiler social, ni por ende la suspensión del procedimiento hasta que se produzca dicho ofrecimiento, sin perjuicio de indicar que se declara la inconstitucionalidad y nulidad de los apartados 6.c) y 7, en la redacción dada por la disposición final 5.2 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo , por Sentencia del TC 26/2025, de 29 de enero . Ref. BOE-A-2025-4079.

En definitiva, se desestima el primer motivo del recurso de apelación.

6) Situación de vulnerabilidad social de los demandados.

Como segundo motivo del recurso de apelación de los demandados, se pone de manifiesto que los mismos se encuentran en riesgo de exclusión social.

En cuanto a esta alegación contenida en el recurso de apelación, cabe indicar que la vulnerabilidad no está prevista como motivo de oposición y no implica la no concurrencia de los requisitos de la acción ejercitada. De hecho, es a las administraciones públicas a quienes corresponde la adopción de políticas de vivienda que puedan atender a situaciones como las que se exponen.

Pero junto a lo anterior, cabe destacar que el régimen que sí está en vigor es el que se contiene en el art. 1 a 6 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo , por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, en su redacción dada por el art. 72.1 del Real Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero , al objeto de prolongar la vigencia de la suspensión de los lanzamientos sobre la vivienda habitual de determinados colectivos vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2025

Este régimen normativo no imposibilita el dictado de una sentencia como la presente (desestimatoria del recurso de apelación presentado) si bien se señala que ello es sin perjuicio de la operatividad de lo indicado en la norma mencionada.

Por último, en todo caso, no podemos dejar de advertir que en las viviendas en que habitan menores de edad o personas en situación de extrema necesidad, de conformidad con la doctrina que se recoge en la sentencia del Tribunal Constitucional nº 113/2021, de 31 de mayo , con cita de otras anteriores, el órgano judicial que deba acordar el eventual lanzamiento en ejecución de la sentencia será el que, desde luego, deba tomar en consideración la específica situación de los menores en ese momento, debiendo atender de un "modo preferente la situación del menor de edad, observando y haciendo observar el estatuto del menor como norma de orden público, ya que su superior interés, inherente a algunas de las previsiones del art. 39 CE es, considerado en abstracto, un bien constitucional suficientemente relevante para motivar la adopción de medidas legales que restrinjan derechos y principios constitucionales ( STC 99/2019, de 18 de julio )".

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

TERCERO.- Costas

De acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la imposición a la parte apelante de las costas de la segunda instancia.

CUARTO. - Depósito

De acuerdo con la Disposición Adicional Quince. 9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la pérdida del depósito para recurrir prestado por la parte apelante