Sentencia Civil 867/2025 Audiencia Provincial Civil de Jaén nº 1, Rec. 1090/2024 de 30 de junio del 2025

Primero.-La sentencia de instancia con estimación de la demanda presentada por la Comunidad de Propietarios del DIRECCION001, La Iruela, condena a la mercantil demandada al pago a dicha comunidad de la suma de 11.264 € en concepto de cuotas devengadas y no abonadas para el mantenimiento de los elementos comunes conforme a lo dispuesto en el art. 9 LPH.

Frente a dicho pronunciamiento se alza la representación procesal de dicha demandada denunciando como primer motivo, la infracción de lo dispuesto en el art. 20 e) LPH, al negarse a entregar a la apelante pese a habérselos reclamado, los documentos de los que pudiera resultar la deuda cuyo origen dice desconocer.

Impugna igualmente y entendemos que con carácter subsidiario, la cuantía de la deuda, que manifiesta ascendería a 880 € en aplicación del acuerdo adoptado en la Junta General celebrada el 19 de agosto de 2.015, en la que se establecieron las cuotas anuales de participación como fijas en 60 €, para los apartamentos pequeños, 80 € para los grandes y 200 € para la cafetería, denunciando que dicho motivo de oposición fue inadmitido indebidamente.

Mantiene además que dicho acta no fue derogada ni por el acta de 8 de enero de 2.022, ni por la de 10 de septiembre de 2.022. Argumenta igualmente, aunque en otro apartado, que cada una de las tres actas citadas se refiere a un deudor distinto e importe debido diferente, la de enero refleja una deuda de 5.984 € y la de septiembre por la cantidad de 11.264 €, que se notifica por Burofax de 16 de septiembre de 2.022 al Sr. Martin sin mencionar que fuese representante de la demandada, notificándose igualmente ya a la demandada mediante Burofax remitido el 30 de diciembre de 2.022, por un importe de 11.224 €.

Como tercer motivo, se denuncia la infracción del art. 5 LPH, al no haberse constar el acuerdo de la Junta constituyente de 27 de abril de 2.013 en la escritura de división horizontal, ni por tanto se inscribió en el Registro de la Propiedad, ni tampoco fue incluido posteriormente en las escrituras de segregación de las fincas registrales nº NUM000 y NUM001 de las que es titular la apelante por escritura de compra otorgada el 24 de abril de 2.015, documentos en los que ni siquiera consta que dichas fincas formen parte de la Comunidad, de modo que no se pueden considerar válidos sin más los porcentajes de participación que se establecen en dicha Junta.

Como último motivo, que analizaremos en primer lugar por razones de lógica sistemática, pues si se determina la falta de legitimación, es evidente que sobra el análisis del resto de los motivos expuestos que le preceden en el escrito de apelación, se insiste en la concurrencia de falta de legitimación pasiva en la demandada apelante, alegando que nunca compró ningún porcentaje de la finca Registral NUM002, pues no constan en las escrituras de compraventa por la que adquirió la nº NUM000 y la nº NUM001 otorgadas en 2.015, no obstante admitir que el representante de la misma Sr. Martin en la Junta General de 8 de agosto de 2.020 en orden a la duplicidad de IBI que se abonaba

Segundo.-Centrado así el objeto de debate en esta alzada y comenzando como anunciábamos por el análisis de la excepción de falta de legitimación pasiva en la que se insiste, la misma habrá de ser necesariamente desestimada por los propios y acertados razonamientos de la sentencia de instancia a los que poco se puede añadir.

Efectivamente y como se razona en la instancia, para mayor aclaración del histórico del Registro de la Propiedad del que resultan que las fincas registrales NUM000 y NUM001, que conforman los edificios DIRECCION002, en el sitio DIRECCION001, término municipal de la Iruela, titularidad de la demandada, según la escritura pública otorgada con fecha 24 de abril de 2.015 -doc. nº 2 contestación- y las correspondientes certificaciones registrales -docs. nº 3 y 4-, originariamente conformaban una parte de una finca matriz, la registral NUM003, formada por 4 edificios linderos, destinándose el resto a zona verde, aparcamientos y piscina, escritura de segregación de fecha 3 de noviembre de 2006 -doc. nº 2 demanda- que conformó tras la segregación la finca registral NUM002 con la que lindaban aquellas en sus cuatro puntos cardinales y que se recoge en el folio 11 de la Escritura, descrita como URBANA, parcela de terreno destinada a zona verde y piscina, denominada DIRECCION001, término de La Iruela,...

En la citada inscripción se hace constar con claridad manifiesta, que "esta parcela se destina a zona verde y piscina común para las edificaciones que constituyen el resto de finca matriz que se describe a continuación y para el edificio a construir sobre la finca colindante registral nº NUM004".

Queda claro pues como se razona en la instancia, que a los cuatro edificios y parcela segregada le correspondía un porcentaje de la registral NUM002 y en consecuencia a las que hoy son titularidad de la demandada por más que ésta, aprovechando la omisión sufrida en la escritura pública de 2.015, insista en negar titularidad alguna.

Es más, la referida segregación, que se efectuó a consecuencia de la disolución de la sociedad mercantil "APARTHOTEL CAZORLA VALLE S.A.L."", adjudicándose sus socios las parcelas resultantes, correspondió por lo que ahora aquí interesa cuanto que se refiere a los transmitentes de las referidas fincas a la demandada, a los cónyuges casados en régimen de gananciales D. Vidal y Dª Trinidad, el pleno dominio de la registral NUM001 de la Iruela, y un 22,10% indiviso de la finca NUM002 de La Iruela, como resulta de la propia certificación registral.

Además, en el Acta de la Asamblea General constituyente de la de la Comunidad de Propietarios, fechada el 27de abril de 2.013 -doc. nº 5 demamda-, antes de adquirir la demandada, se aprueba por unanimidad el acuerdo por el que se otorga el 18% de la registral NUM002 al edificio nº 1 y el 26% de la misma al edificio nº 2.

Haciendo constar que la Comunidad de Propietarios, salvo acuerdos posteriores, gestionará únicamente las zonas comunes. tales como piscina, jardines, etc... Cada edificio pagará cuotas de mantenimiento u otras que pudieran surgir, en base al porcentaje de participación anteriormente indicado.

Por otro lado, en el acta del 19 de agosto de 2.015, ya consta tras la compra la presencia del Sr. Martin

En el acto del juicio además, el testigo Sr. Vidal, propietario del edificio nº 3, corroboró como al disolverse la Sociedad APARTAHOTEL El Valle SAL, se hicieron segregaciones asignando a cada edifico como fina independiente un coeficiente según los metros construidos, de la zona común con piscina, zona verde, que se llama calle jardines y piscinas que tiene su contribución, con la que lindan todos por sus cuatro lados -hasta m. 2:45- El Sr. Martin " Teodoro" compró a su hermano los edificios 1 y 2 y según su hermano hubo un error en la escritura y no se hizo constar el porcentaje del 44% que le correspondía a Teodoro -Sr. Martin, representante legal de DIRECCION000., negándose a subsanar tal omisión como el resto de los propietarios, -hasta m. 5:20-.

Afirmó como además Teodoro asistía a las Juntas e incluso fue administrador y votaba respecto de las zonas comunes de las que hacía uso y disfrute -h 6:30- y sigue disfrutando, además para entrar en su edificio ha de pasar por las mismas -h. 6:53-. Apostillando que de la participación en la zona común no se excluyó a nadie, todos tenían una parte proporcional -h. 10:58-.

También el Sr. Adriano hijo de Vidal, manifestó que sus padres vendieron el edificio 1 y 2 a la demandada y en la notaría se cometió un error al omitir las zonas comunes, llevándose a cabo una de subsanación, pero el comprador se ha negado -hasta m. 15:30-. Esos edificios utilizaban las zonas comunes siempre desde que ellos eran titulares, y DIRECCION000 sigue utilizándolos - h. 17:20-

Finalmente D. Santos, Administrador actual de la comunidad, manifestó que DIRECCION000 pertenece a la comunidad, primero formaba parte el Sr. Vidal y más tarde la sociedad cuando compró los edificios -h. 18:41-. Era el Sr. Martin el que asistía a las juntas, no DIRECCION000, aunque no se sabe cuando actúan como persona física o como sociedad, al Sr. Martin se le conoce como " Carlos Jesús" -19:20- y él ha gestionado personalmente el mantenimiento de la comunidad y de la piscina, ha votado en las juntas comunitarias y sus inquilinos usan y disfrutan de ellas -h. 20:00-. Afirmando además, que no es posible excluir ningún edifico de esa zona común -29:40-.También corroboró que hubo un error en las escrituras de venta al omitirse la participación de las zonas comunes pero el Sr. Martin pese a requerirlo la notaría no quiso.

Consta además Escritura de Subsanación de 22 noviembre 2019, aportada como doc. nº 15 de la demanda, firmada por distintos propietarios, así como otra de 14 de noviembre de 2.019, firmada por otros propietarios más que sí subsanaron la omisión del porcentaje que les correspondía en la finca nº NUM002.

En resumen y como se concluye en la instancia el hecho de que se omitiera en la escritura de compraventa de los edificios 1 y 2 su participación proporcional según los metros construidos en la registral NUM002, no empece para que se pueda considerar, como ha quedado debidamente justificado aún en contra de sus propios actos, que es titular de un porcentaje de aquella finca común, siendo además consciente de ello aunque lo niegue y en consecuencia está claramente legitimado para soportar la reclamación de las cuotas comunitarias que efectúa la actora.

Tercero.-En Orden a lo que constituía el primero de los motivos de impugnación, por el que se insistía en negar la acreditación del origen y determinación de la existencia de la deuda, denunciando al efecto la infracción de lo dispuesto en el art. 20 e) LPH, al negarse a entregar a la apelante pese a habérselos reclamado, los documentos de los que pudiera resultar aquella. Asiste la razón a la apelante, en contra de lo razonado en la instancia, en la procedencia de su inclusión como motivo de oposición en su escrito de contestación, pese a no haberlo hecho en el de oposición a la demanda monitoria.

Así lo declarábamos entre otras, en sentencia de 13 de julio de 2023 ( ROJ: SAP J 860/2023), al razonar: "En sentido radicalmente distinto nos hemos pronunciado cuando el juicio subsiguiente al Monitorio es un Ordinario. Y es que si la Oposición a la Petición de Juicio Monitorio ha de dirimirse en el ámbito del Juicio Ordinario, no cabe una solución única e inflexible, desde el momento en que el artículo 818 de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige que el actor interponga nueva Demanda en el plazo de un mes desde el traslado del Escrito de Oposición. En principio, no se advierte la presencia de inconveniente alguno para que la parte actora pudiera introducir nuevas pretensiones relacionadas - indiscutiblemente- con la petición monitoria. En este estadio procedimental, no opera la prohibición de la "mutatio libelli" desde el momento en que no ha precluido para las partes la fase de alegaciones, de tal modo que el demandado puede contestar a la Demanda con todas las garantías e incluso formular Demanda Reconvencional".

Dicho criterio ha sido avalado entre otras, por la STS, Civil sección 1 del 07 de febrero de 2024 ( ROJ: STS 537/2024), en la que se puede leer: "La Juez a quo en dicho acto de la audiencia previa desestimó esta alegación, considerando que no existe impedimento legal para que en la contestación a la demanda de juicio ordinario se pudiera alegar la prescripción aunque no se hubiera aducido en la previa oposición al procedimiento monitorio, toda vez que no estamos en juicio verbal, sino en un procedimiento declarativo ordinario, en el cual no se da ese efecto, al tener la parte actora plena posibilidad de contestación a la prescripción y proposición y aportación de prueba para acreditar las circunstancias oportunas para su defensa, como la interrupción, en el acto de la audiencia previa.

"La Sala se muestra conforme con este criterio de la Juez de instancia, de forma que procede el examen de la prescripción alegada por la parte demandada en su contestación a la demanda."

Igualmente es el criterio de la mayoría de AA.PP., como la SAP de Asturias, sección 5 del 18 de noviembre de 2021 ( ROJ: SAP O 3664/2021) SAP de Lleida, sección 2 del 07 de enero de 2025 ( ROJ: SAP L 5/2025), por citar alguna.

Ahora bien, no se puede otorgar la razón en lo que al fondo de la impugnación se refiere. Al efecto el testigo D. Santos, administrador de la Comunidad en los cuatro últimos años, tras manifestar, que creía recordar que la demandada dejó de pagar hacía un año o dos porque se cambió la empresa de servicios y ya no llevaba él mantenimiento, añadió que nunca impugnó ningún acuerdo -h. 20:30- y que estaba en la creencia de que aquella le hubiese requerido para aportar las facturas y justificantes de gastos, no recordaba que se le remitiera burofax, aunque aclaró que podía comparecer en la oficina y examinar las cuentas en las que figuran dichos gastos, concretando que lo que se le reclamaban eran las cuotas de uno o dos años que eran superiores a 5000 €.

Así pues, y aun resultando que en contestación al Burofax de fecha 14 de septiembre de 2.022, en el que la actora reclamaba la deuda por importe de 11.264 €, la demandada contestó con otro el 22 de septiembre siguiente, solicitando tal documentación -docs. nº 7 y 8-, lo cierto es que no se acredita por la demandada que se le negara el acceso a los libros de contabilidad de la Comunidad para poder comprobar dichos gastos.

Resulta además una argumentación ciertamente contradictoria cuando la oposición fundamental es la de su falta de legitimación por no ser titular de la finca nº NUM002, y más contradictoria aun dentro de esta estrategia de total negación de cualquier extremo en defensa de sus intereses, que reclamase el título de constitución y sus componentes -que dicho sea de paso, además del acta de la Junta celebrada, resulta de las propias certificaciones que aporta la demandada con su contestación-, cuando había venido asistiendo a las convocatorias de la misma desde la celebrada inmediatamente después a adquirir su titularidad, llegando incluso en la celebrada el 8 de agosto de 2020, a poner de manifiesto que había que solucionar el problema de abonar dos recibos de IBE, uno por los edificios y otro por la zona común cuando se debería abonar solo uno.

Tampoco es admisible la contradicción que se quiere destacar de forma desordenada ya en el apartado tercero del recurso, no obstante formar parte del primer motivo de impugnación de la falta de justificación de la deuda, de que cada una de las actas y notificaciones aportadas por la actora, se refiere a un deudor distinto e importe debido diferente, argumentando que la de fecha 8 enero de 2.022 -doc. nº 28 demanda- refleja una deuda de 5.984 € y la de 10 de septiembre de 2.022, por la cantidad de 11.264 €, que se notifica por Burofax de 16 de septiembre de 2.022 al Sr. Martin sin mencionar que fuese representante de la demandada, notificándose igualmente ya a la demandada mediante Burofax remitido el 30 de diciembre de 2.022, por un importe de 11.264 €, pues muy bien sabe la apelante y así resulta de la abundante documental obrante en autos, que en el primer acta se recoge la cuota debida y no abonada correspondiente a 2.021 y en la de septiembre se incluye también la del año 2.022, como resulta de la certificación y desglose de deuda firmada por el Administrador y aportada como docs. Nº 10 y 11, siendo así que como resulta de la propia escritura de compra el Sr. Martin, conocido según el testimonio del Sr. Santos, como " Carlos Jesús" es el representante de la mercantil DIRECCION000, por ello así se hace constar en el acta de la junta general de septiembre de 2.022 Sr. Martin ( DIRECCION000).

No se puede negar pues, ni se niega expresamente que se cumplan los presupuestos del art. 21 LPH para la interposición en todo caso de la inicial demanda monitoria.

Llegados a este punto y por su concatenación, procede analizar la corrección de la determinación de la deuda a abonar, que se mantiene en todo caso habrá de ascender sólo a 800 €, de conformidad con las cuotas acordadas en la Junta General de 19 de agosto de 2.015 -doc. nº 22 demanda-, o si por el contrario, la misma será la ahora reclamada en base a lo acordado en la Junta Constituyente de 27 de abril de 2.013, en la que se recogían los porcentajes de participación cada propietario de edificios o apartamentos, no considerando que se infrinja el art. 5 LPH, cuando además en las notas simples del Registro, constan dichos porcentajes -doc. nº 6-, aun no apareciendo la de la demandada por no haber procedido a firmar la subsanación.

Mantiene la representación de la demandada, que de forma subsidiaria la cuota debiera ser la establecida en 2.015, al no haber sido derogado el mismo en actas posteriores como la de enero y septiembre de 2.022, pero obvia el reconocimiento tácito que se infiere de lo manifestado por el Sr. Martin en la Junta General celebrada el 8 de agosto de 2.020, que carecería de sentido si no es porque como se alega de contrario en la Junta celebrada el 13 de abril de 2.019 -doc. nº 27 - se revisan las cuotas de participación atendiendo al porcentaje de cada edificio.

Así lo puso de manifiesto el Administrador Sr. Santos, que tras manifestar que en la Junta constituyente de la comunidad constaban los porcentajes y luego en otra en la que se ratificó -21:40-, aclarando que desconocía si hubo Junta en 2.015 en la que se distribuyó en cuotas según apartamentos, pues él no era administrador entonces, pero desde que está él se ha hecho por porcentajes de los edificios completos -24:16-.

Igualmente, el Sr. Vidal, si bien admitió ser cierto que en la Junta de 19 de agosto de 2.015 se establecieran cuotas de 80, 60 y 20 y 200 €, según el tipo de apartamento, aclaró que después se decidió en nueva Junta se cambió a las proporciones, que creía fue de 2.019 -12:40-.

Resulta claro pues que la deuda reclamada se corresponde con las dos cuotas anuales referidas con las que debía contribuir conforme a lo dispuesto por el art. 9 LPH, de modo que la deuda es por tanto determinada y exigible por más que se insista, debiendo desestimar la apelación interpuesta.

Cuarto.-Dado el sentir de esta sentencia, por imperativo del artículo 398 de la L. E. Civil, habrán de imponerse al apelante las costas del presente recurso.

Quinto.-Por aplicación de la Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 9 de la L. O. P. J., añadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de Noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial, ante la confirmación de la resolución recurrida, se declara la pérdidadel depósito constituido por la parte apelante para recurrir, al que se dará el destino previsto en dicha Disposición.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.