Sentencia Civil 1006/2025 Audiencia Provincial Civil de Córdoba nº 1, Rec. 280/2024 de 30 de septiembre del 2025

PRIMERO.-La sentencia impugnada.

1.El recurso de apelación se dirige contra la sentencia dictada el día 24 de noviembre de 2023 por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Córdoba, la cual desestimó la demanda presentada por Veracruz Properties Socimi, Sociedad Anónima (en adelante, Veracruz Properties Socimi) y absolvió a Restaurantes McDonald's, Sociedad Anónima Unipersonal (en adelante, Restaurantes McDonald's) de todos los pedimentos efectuados en su contra en este proceso, sin hacer imposición de las costas procesales causadas.

SEGUNDO.-Posiciones de las partes.

2.Veracruz Properties Socimi interpuso recurso de apelación contra la referida sentencia en el que solicitaba "(la revocación de) la sentencia dictada en Primera Instancia y (la estimación de) los pedimentos interesados (...) en la demanda, con expresa imposición de las costas procesales causadas a la actora en la Primera Instancia (...)".

Como Veracruz Properties Socimi no indica los motivos concretos que fundamentan su recurso, consignaremos los extremos del mismo en los que hace especial hincapié:

a. Que la reserva de exclusividad, establecida a favor de Restaurantes McDonald's en su contrato de compraventa de 2 de junio de 1994, se ciñe o circunscribe a la Galería Comercial "El Mall" del centro comercial El Arcángel de Córdoba (en adelante, el centro comercial) y no incluye la Gran Área de Alimentación, en la cual se ubican las fincas de su propiedad.

b. Que la referida reserva fue concertada por Finacom, Sociedad Anónima (en adelante, Finacom), una (1) de las dos (2) empresas promotoras del centro comercial, y no por la dueña originaria de sus fincas, la mercantil Cecosa Hipermercados, sucesora de Erosmer Ibérica, Sociedad Anónima (en adelante, Erosmer Ibérica) y esta a su vez de Erosmer Córdoba, Sociedad Anónima (en adelante, Erosmer Córdoba), la otra promotora.

c. Que el término "Promotor" al que alude el artículo 9 de los estatutos, quien podrá establecer una exclusividad de destino en todo el centro comercial, debe incluir a todas las empresas que tengan tal consideración del mismo, en el caso, Finacom y Cecosa Hipermercados.

3.Restaurantes McDonald's se opuso al recurso solicitando la íntegra desestimación del mismo y la confirmación de la sentencia dictada en la instancia, con imposición a la parte recurrente de las costas causadas en la alzada.

TERCERO.-Breve resumen de antecedentes.

4.Para resolver el recurso de apelación interpuesto por Veracruz Properties Socimi, tenemos que partir de los antecedentes que obran en el expediente digital a los cuales tiene acceso la Sala:

a. El día 8 de noviembre de 2021Veracruz Properties Socimi presentó una demanda de juicio ordinario contra Restaurantes McDonald's, la cual fue turnada por reparto ordinario al Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Córdoba, en la que solicitaba que se dictara una sentencia por la que se declare:

"1º.- La inexistencia de un derecho de exclusividad en el "Centro Comercial El Arcángel" a favor de "Restaurantes McDonalds, S. A. U.", para el desarrollo, como actividad principal, de la venta de hamburguesas, que sea oponible frente a "Veracruz Properties Socimi, S. A."como propietaria de los locales de su titularidad sitos en dicho centro comercial.

2º.- En consecuencia condene a la demandada a estar y pasar por esta declaración.

Y (...) todo ello junto con los demás pronunciamientos que sean de hacerse en Justicia, y con expresa condena al pago de las costas causadas (...)".

b. En el hecho primero de la demanda exponía, resumidamente:

"Mi representada interesa, a través de la presente demanda, la declaración de la "inexistencia del derecho de exclusividad para la venta de hamburguesas por parte de la demandada Restaurante McDonalds, S. A. U en el Centro Comercial el Arcángel, sito en Córdoba"en los términos que se concretan en el Suplico de la present(e) demanda, todo ello de conformidad con lo regulado en los estatutos de la Comunidad de Propietarios y demás documentos que se aportarán al procedimiento".

c. Restaurantes McDonald's contestó y se opuso a la demanda, solicitando la íntegra desestimación de la misma con expresa imposición de costas a la parte actora.

d. Como se ha dicho más arriba, en el parágrafo 1, la sentencia de primera instancia desestimó íntegramente la demanda, alzándose contra la misma Veracruz Properties Socimi con los argumentos expuestos en el parágrafo 2 anterior.

CUARTO.-Cuestiones en las que están conformes y disconformes las partes de este proceso.

5.Son hechos pacíficos, admitidos expresamente o no discutidos por las partes que litigan,a tenor de todos sus escritos alegatorios y las pruebas practicadas, los que se exponen a continuación:

a. Veracruz Properties Socimi es propietaria de la totalidad de las fincas nº 8847, 8849, 8885, 8893, 10.323 y 10.325 del Registro de la Propiedad nº 10 de Córdoba.

b. Esas seis (6) fincas registrales forman parte del centro comercial El Arcángel, el cual está compuesto, además, por otras fincas pertenecientes a diferentes propietarios y están agrupadas en una comunidad denominada comunidad de propietarios del centro comercial El Arcángel (en adelante, la comunidad).

c. Veracruz Properties Socimi compró a Cecosa, sociedad perteneciente al Grupo Eroski, las referidas fincas registrales, mediante escritura otorgada el día 28 de junio de 2016.

d. Con anterioridad a dicha fecha, Erosmer Córdoba, sociedad perteneciente también al grupo Eroski, junto con Finacom, habían promovido en calidad de auto-promotores el referido centro comercial.

e. Erosmer Córdoba fue absorbida por Erosmer Ibérica y esta a su vez por Cecosa Hipermercados, la cual se reservó varias fincas de las integrantes del Centro Comercial para desarrollar su actividad principal de comercialización de productos alimenticios, moda, calzado, venta de electrodomésticos, libros, productos deportivos, productos de bricolaje, etc ...; en definitiva, la actividad comercial propia de un hipermercado o gran superficie.

f. La otra promotora, Finacom, se reservó en propiedad el resto de locales que componían el Centro Comercial, denominado "Mall", para su venta a aquellas personas que quisieran desarrollar actividades comerciales en dicho centro.

g. Restaurantes McDonalds compró a Finacom el local comercial MA-05, en virtud de contrato privado de compraventa de 2 de junio de 1994.

h. Cecosa Hipermercados cesó su actividad de hipermercado en el centro comercial de constante referencia, vendiendo su activo inmobiliario, constituido por las fincas registrales nº 8847, 8849, 8885, 8893, 10.323 y 10.325, a Veracruz Properties Socimi en la fecha 28 de junio de 2016ya aludida.

i. Veracruz Properties Socimi presentó ante la comunidad del centro comercial, en la Junta de Propietarios celebrada el día 18 de diciembre de 2019,un proyecto de comercialización, de espacios y destinos, de la práctica totalidad de la superficie que había venido ocupando el anterior hipermercado (Eroski), el cual que fue aprobado por unanimidad de los asistentes, entre los cuales se encontraba Restaurantes McDonald's.

j. En dicha junta se autorizó la ampliación de usos de los locales de su propiedad para uso compatible con ocio y restauración, conforme a la división que se propuso, sin que Restaurantes McDonald's manifestara la existencia de alguna limitación o exclusividad de actividad en el ámbito de los usos indicados.

k. En el contrato de compraventa de 2 de junio de 1994,por el que Restaurantes McDonalds compró el local comercial MA-05, figura una cláusula, la quinta, relativa al destino del local, cuyo tenor literal es el siguiente:

"El local MA-05 objeto de la presente compra-venta será destinado única y exclusivamente a la actividad propia de la cadena McDonald's a nivel internacional(,) esto es(,) para el ejercicio con carácter exclusivo de la venta de hamburguesas y productos McDonald's como actividad principal, prohibiéndose la instalación de cualquier tipo de máquinas recreativas, tragaperras, de tabaco, de alimentación, de regalos, de bebidas y cualquier otra similar.

(...)

El compromiso del destino del local que se conviene en el presente contrato, implica beneficio o reserva de exclusividad para la compradora en lo relativo a la venta de hamburguesas, no pudiendo la vendedora concertar contratos de venta, arrendamiento o cesión por cualquier título de locales destinados a la venta de hamburguesas. Esta reserva de exclusividad se circunscribe a la Galería Comercial "El Mall" y no incluye la Gran Área de Alimentación(,) que podrá comercializar cuanto es objeto de su tráfico mercantil.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, los restantes propietarios y arrendatarios de los locales comerciales del Centro Comercial El Arcángel, podrán vender en los mismos hamburguesas, siempre que esta venta sea complementaria de la actividad principal que desarrollen, actividad principal que en ningún caso podrá ser la venta de hamburguesas, y no se pueda en ningún caso similar una venta exclusiva de hamburguesas en un mostrador con o sin apariencia de un rótulo independiente, en lo que se conoce como "Food Court", o Sala de Comidas Rápidas, aunque la explotación de cada mostrador integrante del Fast Food Court sea conjunta, dentro del local con o sin rótulo diferenciador, a lo que expresamente da su consentimiento la parte compradora".

l. Ese compromiso de destino, con concesión de exclusividad a favor de Restaurantes McDonald's, se encuentra previsto en el artículo 9 de los estatutos de la comunidad, el cual, a causa de su extensión, reproducimos en lo esencial:

"(...) B) LOCALES COMERCIALES

(...)

La clase de negocio a desarrollar en cada local vendrá impuesta en la primera transmisión del inmueble por el Promotor, quien podrá, específicamente, establecer una exclusividad de destino en todo el Centro Comercial, a favor de uno o varios locales que, necesariamente, deberá figurar en la Escritura de Compraventa.

Cualquier cambio de destino que un titular pretendiera hacer en el local, de que sea titular, lo comunicará a la Comunidad de Propietarios, quien podrá denegarlo en el caso de que el tipo de negocio a desarrollar estuviese desarrollado suficientemente por otros titulares de locales del Centro Comercial El Arcángel. En ningún caso podrán autorizarse actividades que estuviesen concedidas por el Promotor, con carácter de exclusividad a cualquier titular".

m. Mediante escritura pública de 4 de noviembre de 2021,Hansa Urbana, Sociedad Anónima (en adelante, Hansa Urbana), creada por la fusión de Gestión Urban?ística Mediterráneo, Sociedad Anónima (en adelante, Gestión Urbanística Mediterráneo) y Finacom, por una parte, y Restaurantes McDonald's, por la otra, elevaron a público el contrato privado de compraventa de 2 de junio de 1994 del local comercial MA-05 situado en el centro comercial.

6.Por el contrario, son hechos discutidos o controvertidos entre las partes, a tenor de los mismos escritos alegatorios presentados y las pruebas aportadas o practicadas, los siguientes:

a. Si el pacto de exclusividad, convenido entre Finacom y Restaurantes McDonald's en el contrato privado de compraventa de 2 de junio de 1994, vincula o no a todo el conjunto del centro comercial.

b. Si el referido pacto de exclusividad está o no recogido en los términos que figuran en los estatutos para que surta efectos y resulte eficaz y oponible a los locales propiedad de la actora, quien, como también se ha dicho, presentó su proyecto en la Junta de Propietarios de 18 de diciembre de 2019 y fue aprobado con el voto unánime de todos los asistentes, incluido Restaurantes McDonald's, sin que nadie alegase exclusividad alguna en las actividades programadas.

QUINTO.-El pacto de exclusividad. Previsión estatutaria. Extensión a todos los locales que no formen parte del Gran Área de Alimentación. Desestimación del recurso.

7.Como se ha dicho más arriba, en el contrato de compraventa de 2 de junio de 1994,elevado a público el día 4 de noviembre de 2021,por el que Restaurantes McDonalds compró el local comercial MA-05 del centro comercial, figura una cláusula, la quinta, relativa al destino del local, cuyo tenor literal es el siguiente:

"El local MA-05 objeto de la presente compra-venta será destinado única y exclusivamente a la actividad propia de la cadena McDonald's a nivel internacional(,) esto es(,) para el ejercicio con carácter exclusivo de la venta de hamburguesas y productos McDonald'scomo actividad principal, prohibiéndose la instalación de cualquier tipo de máquinas recreativas, tragaperras, de tabaco, de alimentación, de regalos, de bebidas y cualquier otra similar.

(...)

El compromiso del destino del local que se conviene en el presente contrato, implica beneficio o reserva de exclusividad para la compradora en lo relativo a la venta de hamburguesas, no pudiendo la vendedora concertar contratos de venta, arrendamiento o cesión por cualquier título de locales destinados a la venta de hamburguesas.Esta reserva de exclusividad se circunscribe a la Galería Comercial "El Mall" y no incluye la Gran Área de Alimentación(,) que podrá comercializar cuanto es objeto de su tráfico mercantil.

8.Por tanto, en una primera aproximación a la cuestión del alcance y extensión de la cláusula de exclusividad, cuya existencia resulta indiscutida para las partes, tendríamos que decir que esa reserva de exclusividad se ciñe a la Galería Comercial "El Mall", de la que cual no formaban parte en esa fecha, el día 2 de junio de 1994,las fincas nº 8847, 8849, 8885, 8893, 10.323 y 10.325 del Registro de la Propiedad nº 10 de Córdoba, luego compradas por Veracruz Properties Socimi, a causa de pertenecer estas, originariamente, a Cecosa Hipermercados, que las destinó en su conjunto a la actividad de hipermercado (Eroski).

9.Los estatutos de la comunidad de propietarios del centro comercial diferencian claramente el "GRAN ÁREA DE ALIMENTACIÓN",ubicado en la primera planta en alto y entreplanta del mismo (artículo 1º.3)), cuyo destino es "la venta y comercialización de productos alimenticios de todo tipo, textiles, calzado, limpieza doméstica, electrodomésticos de línea blanca y marrón, etc ... y en definitiva lo que constituye el comercio de grandes superficies con objeto de subvenir las necesidades de alimentación, vestidos, limpieza, familiares, ocio, etc" (artículo 9.A)), de los "LOCALES COMERCIALES"(artículo 9.B)), a los que el artículo 1 denomina "Galería Comercial",ubicada en la planta baja y primera planta en alto del centro comercial propiamente dicho.

10.En la cláusula quinta (5ª) del contrato privado de compraventa de 2 de junio de 1994 la reserva de exclusividad se ciñe o limita a la Galería Comercial "El Mall", como hemos dicho, excluyendo de la misma la "Gran Área de Alimentación" (Hipemercado Eroski), "que podrá comercializar cuanto es objeto de su tráfico mercantil", por lo que vendría permitida la venta de hamburguesas en el mismo.

11.Pero para "los restantes propietarios y arrendatarios de los locales comercialesdel Centro Comercial El Arcángel, podrán vender en los mismos hamburguesas, siempre que esta venta sea complementaria de la actividad principal que desarrollen, actividad principal que en ningún caso podrá ser la venta de hamburguesas,y no se pueda en ningún caso similar una venta exclusiva de hamburguesas en un mostrador con o sin apariencia de un rótulo independiente, en lo que se conoce como "Food Court", o Sala de Comidas Rápidas, aunque la explotación de cada mostrador integrante del Fast Food Court sea conjunta, dentro del local con o sin rótulo diferenciador, a lo que expresamente da su consentimiento la parte compradora".

12.Es decir, cuando, en el año 1994,Finacom vende a Restaurantes McDonald's el local MA-05, se consignó expresamente en el contrato, a causa de la previsión contenida en los estatutos de la comunidad a la que pertenecía el mismo y tratarse de la primera transmisión, una reserva de exclusividad a favor de la compradora en lo relativo a la venta de hamburguesas, consignándose expresamente dos (2) excepciones: (a) el Gran Área de Alimentación, que podrá "comercializar" cuanto es objeto de su explotación (hamburguesas, entre otros alimentos) y (b) "los restantes propietarios y arrendatarios de los locales comerciales", los cuales "podrán vender en los mismos hamburguesas (pero) siempre que esta venta sea complementaria de la actividad principal que desarrollen (la cual) en ningún caso podrá ser la venta de hamburguesas (...)".

13.El problema se suscita cuando, en el mes de junio de 2016,esto es, más de veinte (20) años después de que McDonald's comprara su local a Finacom y conviniera la reserva de exclusividad en los términos que se han dejado expuesto, Veracruz Properties Socimi compra a Cecosa Hipermercados las seis (6) fincas registrales que esta destinó originiariamente a la puesta en marcha del hipermercado Eroski, a causa de su cierre.

14.Desde ese momento, el objetivo de Veracruz Properties Socimi ya no será instalar o construir un nuevo hipermercado sino comercializar los espacios existentes, descontada la parte alquilada anteriormente al grupo PRIMARK, motivo por el cual sometió a la consideración de la Junta de Propietarios de 18 de diciembre de 2019su proyecto de comercialización, de espacios y destinos, de la superficie.

15.Y ante la eventualidad de que uno de esos locales pudiera ser ocupado por una reconocida cadena de hamburgueserías (Burger King), de similar objeto a Restaurantes McDonald's, cuestiona el alcance del pacto de exclusividad al que se ha hecho referencia, a partir de una interpretación literal del mismo (el pacto no es eficaz frente a Veracruz Properties Socimi porque sus locales no formaban parte de "El Mall" y la reserva de exclusividad no incluye la Gran Área de Alimentación), amén de haber sido convenido o establecido por Finacom, que es una mercantil distinta de la anterior dueña de sus inmuebles (Cecosa Hipermercados), que no suscribió el referido contrato de compraventa de 1994.

También alude, por primera vez, como hace notar la parte apelada, que la interpretación del término promotor contenida en los estatutos exige la concurrencia conjunta de las dos (2) empresas promotoras del centro comercial (Finacom y Cecosa Hipermercados), no bastando solo la primera.

16.En nuestra opinión, Veracruz Properties Socimi no toma en consideración que, desde el momento en que cerró el hipermercado Eroski y compró las seis (6) fincas registrales a Cecosa Hipermercado con intención de comercializarlas por separado, dando entrada a otras empresas, algo perfectamente lícito y posible, dejó de existir el "GRAN ÁREA DE ALIMENTACIÓN", de la manera que viene definida en los estatutos de la comunidad, pasando los departamentos de su propiedad a engrosar la lista de locales del centro comercial, esto es, la "Galería Comercial", en términos de los mismos estatutos, a los que serán de aplicación las limitaciones establecidas en las páginas 24 y 25 del contrato de compraventa, ya elevado a público ("los restantes propietarios y arrendatarios de los locales comerciales del Centro Comercial El Arcángel, podrán vender en los mismos hamburguesas, siempre que esta venta sea complementaria de la actividad principal que desarrollen, actividad principal que en ningún caso podrá ser la venta de hamburguesas").

17.Por tanto, una interpretación sistemática y teleológica de la cláusula que establece la reserva de exclusividad a favor de Restaurantes McDonald's, a partir de la previsión expresa de la misma contenida en los estatutos comunitarios, los cuales son vinculantes para las fincas que formen parte de la comunidad, entre ellas las de Veracruz Properties Socimi, debe llevarnos a considerar que la misma resulta de aplicación a todos los locales comerciales, excepción hecha de los que pudieran pertenecer o formar parte del "Gran Área de Alimentación", entre los cuales ya no se encuentran los que formaban parte de esta última, a causa del cierre del hipermercado que lo integraba ( artículos 1281, 1282 y 1284 Código Civil [CC]).

18.La finalidad del establecimiento de un pacto de exclusividad, reverso del compromiso de destino del local a la venta de hamburguesas, motivo por el cual se prohíbe también a Restaurantes McDonald's la instalación de cualquier tipo de máquinas recreativas, tragaperras, de tabaco, de alimentación, de regalos, de bebidas y cualquier otra similar, a partir de una previsión estatutaria, es la evitación de la duplicidad de puestos o tiendas similares, asegurando la existencia de distintos tipos de negocios que completen el amplio abanico de la demanda de los clientes.

19.Si, como exigen los estatutos (artículo 9.B.1)), tanto "la clase de negocio a desarrollar en cada local" y la "exclusividad de destino" han de venir establecidas "en la primera transmisión del inmueble", bastará con que concurra a su otorgamiento la concreta mercantil que sea dueña del mismo (Finacom), no siendo necesaria la presencia de la otra, por más que también sea promotora de la edificación.

20.Porque, de no ser así, podría darse la circunstancia, acontecida en el caso, de que, muchos años después de pactarse con el promotor vendedor la reserva de exclusividad, la desaparición del Gran Área de Alimentación, a causa del cierre del hipermercado original (Eroski), con la consiguiente necesidad de explotar los locales que formaban parte del mismo por separado, se permitiera la entrada en el centro comercial a una cadena hamburgueserías cuya actividad principal es la venta de hamburguesas, haciendo ineficaz el pacto concertado desde la primera transmisión, y que, como hemos dicho, es el reverso del compromiso de destino del local y la obligación de respetar ciertas prohibiciones (instalación de máquinas recreativas, tragaperras, de tabaco, de alimentación, de regalos, bebidas y cualquier otra similar).

21.A la vista de lo expuesto, y habiéndose aportado la escritura que eleva a público el contrato privado de compraventa de 2 de junio de 1994, la cual contiene la primera transmisión del inmueble al que se refiere el mismo, tendremos que concluir, contrariamente a lo pretendido por la apelante, tal y como indica el magistrado de instancia en el último folio de su sentencia, "que se cumple(n) todos los requisitos exigidos estatutariamente para que la cláusula de exclusividad establecida en favor de "Restaurantes McDonald's, S. A. U." sea oponible a la mercantil VERACRUZ (PROPERTIES) SOCIMI, S. A. o a cualquier otro copropietario del Centro Comercial, no pudiendo concertar contratos de venta, arrendamiento o cesión por cualquier título de locales destinados a la venta de hamburguesas".

22.Por todo lo expuesto, procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto.

SEXTO.-Costas procesales y depósito para recurrir.

23.La desestimación total del recurso determina la imposición de las costas del mismo a la parte apelante ( artículo 398.1 LEC) .

24.La desestimación del recurso acarrea también que la apelante pierda el depósito que consignó para recurrir, al que se dará el destino legalmente previsto ( disposición adicional 15ª 9 LOPJ) .

En virtud de lo expuesto,