PRIMERO.-La sentencia impugnada.
1.El recurso de apelación se dirige contra la sentencia dictada el día 30 de marzo de 2023 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Puente Genil, la cual desestimó íntegramente la demanda presentada por doña Graciela, don Ricardo, doña Petra y doña Sara, y absolvió a don Sebastián y a doña Candida de todos los pedimentos efectuados en su contra por parte de los actores, imponiéndoles el pago de las costas procesales causadas.
SEGUNDO.-Posiciones de las partes.
2.Doña Graciela, don Ricardo, doña Petra y doña Sara interpusieron recurso de apelación contra la referida sentencia en el que solicitaban que se dictara "(s)entencia por la que revocando la anterior, declare haber lugar a la íntegra estimación de la demanda, con imposición de costas a la parte demandada".
3.Los motivos del recurso son dos (2):
a. En primer lugar, la existencia de un error en la valoración de la prueba practicada en relación con el cambio de uso del local ubicado en la planta baja del edificio nº 80 de la calle Aguilar de Puente Genil; la existencia de obras y alteraciones en la fachada de dicho inmueble y su portal comunitario; así como la existencia de obras y alteraciones en patios comunes, concretamente, la colocación de un aparato de aire acondicionado en uno de ellos y un toldo en el otro, y, por último, la instalación de un ascensor de comunicación entre la planta baja y la vivienda de planta primera, de uso exclusivo por parte de los demandados.
b. En segundo lugar, la aplicación indebida o inaplicación de los artículos 7, 9 y 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH), en relación con el artículo 396 del Código Civil (CC) y la doctrina que los interpreta y aplica.
4.Don Sebastián y doña Candida se opusieron al recurso solicitando la íntegra desestimación del mismo y la confirmación de la sentencia dictada en la primera instancia, con imposición a la parte recurrente de las costas causadas en la alzada.
TERCERO.-Cuestiones en las que están conformes y disconformes las partes de este proceso.
5.Son hechos pacíficos, admitidos expresamente o no discutidos por las partes que litigan, a tenor de sus escritos alegatorios y las pruebas practicadas, los que se exponen a continuación:
a. Que doña Graciela, don Ricardo, doña Petra y doña Sara son propietarios, en común y en proindiviso, de la vivienda situada en la DIRECCION001 de Puente Genil, por título de herencia del difunto esposo de la primera y padre de los restantes, don Faustino, a virtud de la escritura de partición de herencia con división en régimen de propiedad horizontal de 5 de diciembre de 1978. Es la finca NUM000 del Registro de la Propiedad de Aguilar de la Frontera.
b. Que don Sebastián y doña Candida son propietarios, con carácter ganancial, tanto de la vivienda situada en la DIRECCION002 de Puente Genil, en la cual habitan ambos, como del local situado justamente debajo de aquella. La primera es la finca NUM001 y el segundo la finca NUM002, ambos del Registro de la Propiedad de Aguilar de la Frontera. Los demandados adquirieron la vivienda por escritura de compraventa de 30 de julio de 1999 y el local por sendas escrituras de compraventa de 30 de julio y 2 de agosto de 1999, siendo los vendedores en esta última los hoy demandantes.
c. Que el edificio, mirando la fachada de frente desde la DIRECCION003, tiene una primera puerta en su parte izquierda por la que se accede al vestíbulo, desde el cual arranca una escalera que permite el acceso a las viviendas situadas en la DIRECCION002 y DIRECCION001. En el referido vestíbulo, justamente debajo del hueco que forma la escalera, existe una puerta que permite acceder a una trastienda y a los dos (2) patios comunitarios existentes a la izquierda y fondo del inmueble.
En la misma fachada, a la derecha de esa primera puerta referida, existe una puerta seccional de cochera y una puerta peatonal que permite a los demandados acceder a la DIRECCION002 de su propiedad.
d. Que el edificio en su conjunto está constituido en régimen de propiedad horizontal por escritura pública de partición de herencia con división en propiedad horizontal de fecha 5 de diciembre de 1978, siendo los actores titulares de una cuota o porcentaje de participación en los gastos y elementos comunitarios de un 34 %, mientras que los demandados tienen la participación restante (66 %= 33 % + 33 %).
e. Que don Sebastián y doña Candida acometieron obras mayores en el referido inmueble, al amparo del Proyecto de Reforma para cambio de uso de local comercial a cochera y portal de acceso a vivienda en DIRECCION002, de 29 de junio de 2017, elaborado por los arquitectos don Juan Miguel y doña Elisabeth.
f. Las obras realizadas consistieron en:
1. Reforma en el local existente en la planta baja para cambio de uso de local comercial a cochera,y más concretamente: (i) sustitución de reja metálica existente en hueco de acceso por puerta seccional de cochera y puerta peatonal de acceso a DIRECCION002; (ii) forrado de mochetas, jambas y dintel con piedra de granito; (iii) reducción de la altura de la puerta mediante introducción de cargadero metálico y (iv) construcción de pared separadora entre la cochera y el portal de entrada con ubicación de la preceptiva puerta cortafuegos.
2. Portal de acceso a DIRECCION002 e instalación de ascensor de foso reducido, y más concretamente: (i) construcción de pared separadora entre la cochera y el portal de entrada con ubicación de la preceptiva puerta cortafuegos; (ii) ejecución de foso reducido de 25 cm de diferencia de cota con la solería de la planta baja, mediante disposición de losa de hormigón armado previa apertura de cajeado; (iii) construcción de las paredes del hueco de ascensor en planta baja, siendo la trasera un muro de carga; (iv) apertura de hueco en el forjado divisorio entre los dos (2) inmuebles propiedad de don Sebastián y doña Candida y (v) construcción de las paredes del hueco del ascensor en la DIRECCION002.
3. Retranqueo y sustitución de la puerta que, desde el portal común, da acceso a los locales existentes en la planta baja,y más concretamente la sustitución de una puerta de madera existente por una cancela de hierro retranqueada 60 cm, aumentando la superficie del portal en 0'60 m².
g. El certificado final de la Dirección de Obra, firmado por los arquitectos Sres. Juan Miguel y Elisabeth, es de 15 de mayo de 2018.
h. Además, en los patios comunitarios existentes en el edificio, y a los cuales se accede a través de la cancela de hierro anterior existente bajo la escalera de acceso a las viviendas, don Sebastián y doña Candida tienen colocados el compresor o unidad exterior de un aparato de aire acondicionado, en el primero, y un toldo en el segundo de ellos.
6.Por el contrario, son hechos discutidos o controvertidos entre las partes, a tenor de los mismo escritos alegatorios presentados y las pruebas aportadas o practicadas, los siguientes:
a. La validez o invalidez de las obras y actuaciones indicadas en el apartado 5.f) del parágrafo anterior.
b. El existencia o no consentimiento, por parte de doña Graciela, a la realización de las obras, manifestado el día 11 de diciembre de 2017.
c. La existencia o no de cobertura estatutaria para la colocación del compresor exterior de un aparato de aire acondicionado en el primer patio comunitario y un toldo en el segundo (apartado 5.h) del parágrafo 5).
CUARTO.-Análisis de la reforma en el local comercial existente en planta baja para cambio de uso a cochera y las modificaciones operadas por la misma. Jurisprudencia aplicable.
7.Como en el recurso de apelación se pide la total revocación de la sentencia dictada en la instancia, desestimatoria de la demanda presentada por doña Graciela y sus hijos, don Ricardo, doña Petra y doña Sara, con invocación de los artículos 7, 9 y 10 LPH y 396 CC, y el mismo resulta innecesariamente extenso y deslavazado, optamos por analizar en profundidad cada una de las obras y actuaciones denunciadas en relación con las acciones denunciadas.
8.En relación con la reforma acometida en el local propiedad de los Sres. Bernabe y Candida, los apelantes denuncian (i) un indebido cambio de uso del mismo, de local comercial propiamente dicho a cochera, y (ii) unas obras y alteraciones en la fachada del inmueble.
9.Está fuera de toda duda que las obras acometidas en el local de constante referencia por los demandados afectaron a la fachada del edificio, el cual, reconocidamente, es un elemento común del mismo ( artículo 396.I CC y 1.II y 3.b) LPH y estatutos), alterando y modificando el aspecto exterior de la misma (sustitución de reja metálica existente en hueco de acceso al local por una puerta seccional de cochera y puerta peatonal de acceso a DIRECCION002; nuevo revestimiento de mochetas y rebaja de la luz de la puerta en 30 cm e introducción de un cargadero metálico), algo que, en principio, no les venía permitido ( artículo 7.1.II LPH) .
10.Mas lo verdaderamente relevante es determinar si una obra de ese calibre, con clara repercusión en la fachada de todo el inmueble, precisa el voto unánime de todos los comuneros por la consiguiente afectación de un elemento común o si, por el contrario, dicha norma puede ser exceptuada.
11.La respuesta que hayamos de dar al interrogante anterior la suministran la SSTS 679/2020, de 15 de diciembre (Pte.: Sr. Seoane Spiegelberg) y 145/2013, de 4 de marzo (Pte.: Sr. Xiol Ríos), de las cuales extractamos y resaltamos en negrita los aspectos más relevantes:
- STS 679/2020, de 15 de diciembre (Pte.: Sr. Seoane Spiegelberg):
"TERCERO.- Sobre las obras susceptibles de ser llevadas a efecto por los titulares de locales comerciales
Esta Sala se ha expresado en diferentes ocasiones sobre la problemática expuesta. Para su resolución se establece un criterio flexible y no exento de la inevitable casuística, a los efectos de determinar la conformidad a derecho de las obras de adecuación de los locales comerciales a los distintos fines de explotación susceptibles de ser destinados,lo que conduce a darles un tratamiento específico diferente del que merecen las obras ejecutadas en los pisos, sitos en las plantas altas de los inmuebles,sometidos al régimen jurídico de la propiedad horizontal, si bien respetando, como no puede ser de otra forma, los límites derivados de la aplicación del art. 7.1 de su ley reguladora, que condiciona la viabilidad de tales modificaciones a no menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, y a no perjudicar los derechos de otro propietario.En definitiva, ponderando tales circunstancias es como procederá la decisión de las controversias relativas a la legalidad de las obras llevadas a efecto en los locales comerciales, como el caso que nos ocupa, lo que encierra una valoración jurídica propia del recurso interpuesto.
Como manifestación de lo expuesto, podemos citar la sentencia 7/2010, de 11 de febrero , en un caso similar al presente, en el que se trataba de la ejecución de una obra, consistente en alargar una ventana de un local hasta el suelo y permitir, de esta forma, el acceso directo desde la calle, en la que se proclamó:
"Esta Sala tiene declarado que, en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos,con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes,y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores,pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros( SSTS de 15 y 28 de octubre y 11 de noviembre de 2009).
En este caso, la reforma en alargar la ventana hasta el suelo, con la supresión del escalón y la instalación de una puerta, no supone perjuicio alguno para la Comunidad de Propietarios o los comuneros que merezca ser protegido".
En la sentencia 728/2010, de 15 de noviembre, se fijó como doctrina jurisprudencial que:
"[...] cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros.La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho".
En sentencia 809/2010, de 22 de diciembre, se declaró, que:
"La parte recurrente, titular de un local comercial situado en la planta baja, ha abierto tres huecos en la fachada del edificio, amparada por la autorización que le ofrecía los estatutos de la comunidad, sin que durante el desarrollo del pleito, se haya aducido que tales obras hayan menoscabado o alterado la seguridad del edificio o su estructura general. Tampoco se ha acreditado en modo alguno que con la apertura de tales huecos se haya perjudicado los derechos de otro propietario".
En esta sentencia se reitera como doctrina jurisprudencial, que:
"[...] las obras realizadas por el titular de locales comerciales situados en las plantas bajas de los edificios que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos de la comunidad de propietarios no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario".
Esta doctrina se ratifica, de nuevo, en la sentencia 196/2011, de 17 de enero de 2012, reproducida en la sentencia 737/2015, de 29 de diciembre, según la cual:
"Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa.Al amparo de la falta de unanimidad de la comunidad de propietarios, se pretendía en muchos casos impedir la aplicación de la norma que autorizaba la realización de determinadas obras recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos, por considerar que la exigencia del consentimiento unánime es una norma de derecho necesario que, como tal, no puede ser modificada por la voluntad de los particulares. La reciente Jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario([RC n.º 1010/2006 de 15 de noviembre de 2010])".
Posteriormente, podemos citar la sentencia 330/2011, de 18 de mayo, reproducida en la sentencia 427/2016, de 27 de junio , que se expresó en los términos siguientes:
"La STS de 11 de noviembre de 2009 (RC n.º 625/2005), así como la STS de 30 de septiembre de 2010 (RC n.º 1902/2006), declaran que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales.De este modo los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja pueden ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios, cuando ello sea preciso para el desarrollo de su actividad comercial".
De igual forma, con cita de las precitadas sentencias de 11 de noviembre de 2009 y 30 de septiembre de 2010, se expresa la más reciente sentencia 599/2017, de 8 de noviembre.
Esta jurisprudencia relativa a la flexibilidad en las obras en locales de la planta baja de nuevo se reitera en la sentencia 307/2013, de 9 de mayo, si bien se estima el recurso, puesto que la obra de ejecución de una chimenea, que da servicio al local situado en el bajo, producía un evidente perjuicio de carácter objetivo a una copropietaria, por lo que se exigió unanimidad.En el mismo sentido, la sentencia 219/2016, de 7 de abril, estima el recurso de casación, dado que la alteración de la estructura del edificio era clara y sustancial, pues se pretendía realizar la extracción del tubo mediante la rotura del forjado del mismo, alteración, por lo demás, no permitida por los estatutos que autorizan a los propietarios de los locales a sacar tubos de ventilación, pero sin causar daños a los elementos comunes".
- STS 145/2013, de 4 de marzo (Pte.: Sr. Xiol Ríos):
"TERCERO.- Transformación de local de negocio en vivienda.
A) Esta Sala ha declarado que una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de Derecho necesario. Ahora bien, esto no implica que, respecto de dicha clase de propiedad, no sea aplicación el art. 1255 del Código Civil, porque, según se expresa en la disposición transitoria de la Ley mencionada, los estatutos aprobados por la junta de propietarios podrán ser aplicados cuando no contradigan lo establecido en la misma. La Ley admite que por obra de la voluntad se especifiquen, completen y hasta se modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de Derecho necesario claramente deducibles de los mismos términos de la Ley. De ahí que la formulación de los estatutos no resultará indispensable, si bien podrán estos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuada a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones ( SSTS de 31 de enero de 1987, 19 de julio 1993 y 15 de octubre 2009).
B) Esta Sala ha expuesto reiteradamente que el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 CE) , concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad (SSTS 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010).
La doctrina de esta Sala considera que la mera descripción del uso y destino del inmueble en los estatutos o en el título, no supone por sí misma limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello es necesaria una cláusula o regla precisa y concreta que así lo establezca.Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. ( SSTS 23 de febrero de 2006 [RC n.º 1374/1999], 20 de octubre de 2008 [RC n.º 3106/2002], entre otras).
C) La interpretación que realiza la Audiencia Provincial de los preceptos que se consideran vulnerados por el recurrente no infringe esta jurisprudencia. Tras constatar que en el título constitutivo no se contiene limitación ni prohibición alguna relativa al cambio de uso de los pisos y locales que integran el edificio, pudiendo verificarse dicho cambio por la propia voluntad de los propietarios de los locales en el ejercicio de sus facultades dominicales, señala en cuanto a las obras ejecutadas para llevar a cabo la citada modificación que las mismas se proyectan sobre elementos pertenecientes al local privativo o incluidos en él y si bien se produce afectación de elementos comunes, los estatutos de la comunidad (artículo 1) lo permiten.De esta forma, estando permitida por los estatutos la apertura de huecos o ventanas y descartado que las citadas obras afecten a la seguridad de la estructura, del forjado o de la cimentación de la edificación como concluye tras valorar la prueba pericial y así forma parte del sustrato fáctico en que se apoya y debe respetarse en casación, aun cuando se esté afectando a elementos comunes, esta afectación es consecuencia ineludible del ejercicio de la facultad concedida al propietario en el título constitutivo, puesto que difícilmente se puede proceder a la apertura, cierre o modificación de huecos a la calle sin alterar la configuración externa del edificio o la fachada del mismo ( STS 1-06-2011 ).
En el presente caso, la Audiencia Provincial, atendiendo a las circunstancias concretas del caso y en aplicación de la doctrina jurisprudencial de la Sala que no es otra que entender que todas las restricciones a la facultad dominical del titular de un inmueble han de interpretarse limitadamente, siempre que no quebranten alguna prohibición legal, aunque supongan un cambio de destino respecto del previsto en el título constitutivo,resolvió en el sentido de desestimar la demanda por cuanto no consideró que el cambio de local a vivienda suponga una contravención de prohibición legal alguna. De ahí que deba entenderse que el interés casacional es inexistente.
La aplicación de la jurisprudencia indicada al caso objeto de debate conlleva la desestimación del motivo del recurso que se examina pues los argumentos de la Audiencia Provincial se ajustan plenamente a la jurisprudencia de esta Sala".
12.De la lectura de los estatutos de la comunidad (documento nº 2 aportado con la demanda) se desprende que no existe ninguna prohibición que impida que el dueño o dueños del local comercial situado en la planta baja cambie el uso del mismo a cochera.
Es más, en los mismos estatutos se prevé que "(e)l local en planta baja número UNO podrá ser objeto de divisiones, segregaciones y posteriores agrupaciones, sin contar para ello con el consentimiento de los titulares de las viviendas". E incluso "(e)l titular del local comercial podrá colocar anuncios y luminosos en la fachada respectiva, siempre que no rebasen la línea de división con la primera planta (y) usar de los dos patios interiores, sin que pueda establecer en los mismos instalaciones u obras de carácter permanente, ni tampoco colocar toldos o tendederos de ropas, ni depositar objetos que alteren su estética o produzcan malos olores o ruidos".
13.De la lectura de los tres (3) informes periciales obrantes en autos, dos (2) de ellos elaborados por el arquitecto técnico don Felix, y el tercero por el arquitecto, don Juan Miguel, se desprende:
a. Que las obras perseguían el cambio de uso del local comercial a cochera.
b. Que se ha sustituido la reja original existente en el hueco de acceso por una puerta seccional de cochera (compuesta por paneles individuales que se deslizan verticalmente por unas guías, quedando recogidos en el techo del garaje al abrirse) y una puerta peatonal de acceso al portal para acceso a la primera planta, las cuales, sin embargo, no han aumentado la anchura de la apertura inicialmente existente.
c. Que, al retirar la antigua reja, resultó afectado el mosaico vidriado que recubre las mochetas del hueco, a ambos lados, por lo que se forraron las mochetas, jambas y dintel con piedra de granito, ante la imposibilidad de restaurar el mosaico vidriado original.
d. Que la altura de la puerta seccional se ha reducido en 30 cm, introduciéndose un cargadero metálico para dotar de mayor estabilidad a la fachada que, sin embargo, estropeó el mosaico vidriado del dintel.
14.Todas las obras y modificaciones efectuadas para materializar el cambio de uso del local comercial a cochera resultan correctas y ajustadas: no consta que las obras, proyectadas y dirigidas por dos (2) arquitectos y amparadas por la correspondiente licencia de obras mayores, menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general o perjudiquen los derechos de los dueños de la vivienda situada en la DIRECCION001.
15.El cambio de revestimiento exterior del edificio, motivado por la afectación de las mochetas de la fachada, y la colocación del cargadero metálico, que ha dotado a la fachada de mayor estabilidad, por más que entrañen una modificación del statu quo existente, no constituyen una afectación de la seguridad del edificio o un perjuicio concreto de los derechos de los propietarios del piso superior.
16.En nuestra opinión, ninguna objeción cabe oponer a la transformación del local comercial inicial en cochera.
QUINTO.-Análisis de la colocación de un portal de acceso a la DIRECCION002, junto a la puerta seccional, e instalación de ascensor de foso reducido.
17.Como se ha dicho en el parágrafo 5, la reforma en el local existente en la planta baja para cambio de uso de local comercial a cochera incluía la sustitución de reja metálica existente en hueco de acceso por una puerta seccional de cochera y una puerta peatonal para el acceso a DIRECCION002; la construcción de una pared separadora entre la cochera y el portal de entrada con ubicación de la preceptiva puerta cortafuegos y la instalación de ascensor de foso reducido (ejecución de foso reducido de 25 cm de diferencia de cota con la solería de la planta baja, mediante disposición de losa de hormigón armado previa apertura de cajeado; construcción de las paredes del hueco de ascensor en planta baja, siendo la trasera un muro de carga; apertura de hueco en el forjado divisorio entre los dos (2) inmuebles propiedad de don Sebastián y doña Candida y construcción de las paredes del hueco del ascensor en la planta primera).
18.Las mencionadas obras persiguen, en último término, que don Sebastián y doña Candida, cuando entren al local de su propiedad por la puerta peatonal situada al lado de la seccional, o incluso por esta misma, puedan acceder al ascensor que les permite subir a la vivienda de su propiedad, situada en la primera planta.
19.Es evidente que el ascensor únicamente podría situarse en ese lugar, pues la escalera que arranca del vestíbulo y permite subir a las dos (2) viviendas lo impide.
20.Es claro la pared separadora entre la cochera y el nuevo portal de entrada, con ubicación de la preceptiva puerta cortafuegos, se sitúa dentro del local propiedad de don Sebastián y doña Candida, por lo que nada puede objetarse a estos.
21.La colocación o instalación de un ascensor privativo que, partiendo del local propiedad de los demandados, sube hasta su vivienda, situada en el primer piso, está amparada por el artículo 17.2 LPH, cuya redacción, al tiempo de terminación de la obra, el día 15 de mayo de 2018, era la siguiente:
"2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes".
22.Resulta evidente que las obras para instalación del ascensor proyectado por don Sebastián, nacido el día NUM003 de 1945, y doña Candida, nacida el día NUM004 de 1949, y que contaban con 73 y 69 años de edad a la fecha de terminación de las obras, teniendo esta última ciertas limitaciones físicas y afecciones a causa de la artrosis que le aqueja, como es de ver en la documental médica que aportan, está amparada por el precepto parcialmente transcrito, al contar con el voto favorable mayoritario de propietarios que, a su vez, representan mayoría de cuotas de participación.
23.Y como se ha dicho más arriba, en relación con las obras y modificaciones efectuadas para materializar el cambio de uso del local comercial a cochera, la instalación y colocación del ascensor resulta correcta y ajustada: no consta que las obras, proyectadas y dirigidas por dos (2) arquitectos y amparadas por la correspondiente licencia de obras mayores, menoscabe no alteren la seguridad del edificio, su estructura general o perjudiquen los derechos de los dueños de la vivienda situada en la DIRECCION001.
24.En las conclusiones del segundo informe pericial del perito don Felix, elaborado después de tener conocimiento del informe técnico del arquitecto don Juan Miguel y del Proyecto Básico y de Ejecución de las obras objeto de este procedimiento, solo se hace referencia a que la colocación del cargadero metálico en fachada y la apertura de hueco en el forjado de techo de planta baja-suelo DIRECCION002 son alteraciones de elementos comunes de carácter estructural, algo evidente, pero en ningún momento se apunta que las soluciones dadas por los proyectistas y las explicaciones dadas por aquel supongan un menoscabo para la seguridad del edificio o su estructura general, pudiendo temerse su debilitamiento, agrietamiento o ruina.
25.No existe, pues, la más mínima referencia o mención a que las obras efectuadas entrañen un compromiso para la seguridad del edificio, por lo que no atisbándose perjuicio concreto para los derechos de los demandantes, pues el ascensor discurre entre el local destinado a cochera y la vivienda del DIRECCION002, ambos propiedad de los demandados, ninguna objeción cabe oponer a tales obras de adaptación.
SEXTO.-Análisis del retranqueo y sustitución de la puerta que, desde el portal común, permite el acceso a los patios.
26.El perito Sr. Juan Miguel relata en su informe que bajo la zanca de la escalera del portal común del inmueble se ubicaba una puerta de madera de acceso al local de planta baja; que dicha puerta estaba deteriorada y era inferior al estándar de 203 cm de altura, por lo que don Sebastián y doña Candida "han procedido a la sustitución de dicha puerta de manera por una cancela de hierro(,) la cual se ha retranqueado 60 cm quedando dispuesta en la parte posterior del muro de tapial que separa el portal del Local, con lo que el portal ha aumentado su superficie en 0'60 m²".
27.Es evidente que la obra anterior ha supuesto un desplazamiento de la puerta original, de menor tamaño, al estar limitada por la segunda zanca de la escalera, y un agrandamiento del hueco generado, visible a simple vista en las fotografías que el perito Sr. Felix aporta en la página 5 de su segundo informe, en el cual se establece que el desplazamiento hasta el lugar en el que se sitúa la nueva cancela es de 1'5 metros.
28.Ciertamente, como la puerta estaba situada en el vestíbulo del portal principal, su eliminación, desplazamiento y sustitución por una cancela metálica requería formalmente el consentimiento de los demandantes, por afectar a un elemento común ( artículo 7.1.II LPH) .
29.Sin embargo, no atisbamos en la denuncia de esta obra un interés jurídicamente atendible cuando, por una parte, el hueco generado, hasta entonces inexistente, ha ampliado la superficie del vestíbulo común, y, por otra parte, no se ha solicitado pronunciamiento judicial alguno acerca de la titularidad y disponibilidad de la trastienda, a la cual tenían acceso los demandados, de ahí que tuvieran llave de la misma, porque los estatutos prevén expresamente que "(e)l titular del local en planta baja podrá usar los dos patios interiores (...)".
30.Por tanto, no es atendible la reclamación que, en este concreto aspecto, efectúan los demandantes apelantes.
SÉPTIMO.-Análisis de la colocación de un compresor de aire acondicionado en la pared del primer patio.
31.Los estatutos son claros cuando establecen que "(e)l titular del local en planta baja podrá usar los dos patios interiores, sin que pueda establecer en los mismos instalaciones u obras de carácter permanente, ni tampoco colocar toldos o tendederos de ropas, ni depositar objetos que alteren su estética o produzcan malos olores o ruidos".
32.Por tanto, es incuestionable que no está permitida la colocación de toldos,por más que los mismos no se compongan de elementos o mecanismos fijos o permanentes.
33.Repárese en que los toldos son mencionados concreta y expresamente en los estatutos, al margen de otras "instalaciones u obras de carácter permanente" y de los "objetos que alteren su estética o produzcan malos olores o ruidos", indicándose simplemente que no se podrán colocar ("ni tampoco colocar toldos"), por lo que la decisión de desplegar uno, por más que esté compuesto solo por tela, contraviene la previsión estatutaria, la cual no podría ser modificada por la cuota mayoritaria que tienen los demandados.
34.Como se ha dicho ya, el artículo 7.1 LPH faculta al propietario del piso o local sujeto al régimen de propiedad horizontal para modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de aquel, si bien establece dos limitaciones: 1ª) que la modificación del elemento privativo no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o se perjudiquen los derechos de otro propietario; y, 2ª) la de respetar los elementos comunes que en principio son inalterables, salvo que se admita su modificación por acuerdo unánime de la Junta de Propietarios - arts. 7.1 apartado segundo, art. 9.1. a) y 17.6 LPH-. Este criterio se recoge, por ejemplo, en la STS 737/2015, de 29 de diciembre, que reproduce la STS de 17 de enero de 2012.
35.Pero esta doctrina ha sido matizada por la jurisprudencia y, en el concreto caso de los aparatos de aire acondicionado, ha establecido una interpretación amplia y flexible adaptada a la realidad social respecto de aquellos edificios que no contemplen en su título constitutivo o en los estatutos esta clase de instalaciones, permitiendo su implantación para aprovecharse de estos avances técnicos, conciliándolo con el alcance de la exigencia normativa que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos comunes del edificio.
En este sentido, la STS 1182/2008, de 15 de diciembre, declara que:
"La instalación de aparatos de aire acondicionado en viviendas o locales sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, incluso afectando a elementos comunes, ha sido enjuiciada con un cierto margen de flexibilidad para permitir la puesta al día de viviendas que en el momento de su construcción no pudieron adaptarse a las mejoras tecnológicas más beneficiosas para sus ocupantes,y ello ha dado lugar sin duda a una valoración de cada concreto caso y a un indudable casuismo jurisprudencial tratando de armonizar el alcance de la exigencia legal que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos privados y comunes del edificio, con la posibilidad de facilitar el acceso de los comuneros a estas innovaciones, de existencia habitual y normal en viviendas y locales de negocio, que se han hecho particularmente significativas en determinadas sentencias de Audiencias Provinciales para dar cobertura a una actuación generalizada de los propietarios a partir de una interpretación amplia de la normativa aplicable, y de la consideración de que su instalación comporta una simple manifestación de la posesión de la vivienda o local de negocio y un uso inocuo de elemento común autorizado por el artículo 394 del CC (...) respecto a la colocación de estos aparatos, que cuando no necesitan de obras de perforación, no se considera como alteración de elementos comunes, pues, en el supuesto contrario, se impediría el uso y disfrute de los adelantos técnicos en todos los edificios no preparados para dicho particular, que no es la interpretación correcta que acepta la sociedad, habida cuenta de la actuación generalizada de los comuneros sobre esta materia en nuestro país, por lo que corresponde acudir a la realidad social impuesta en el artículo 3.1 del Código Civil".
36.En el presente caso, se desconoce cómo se ha colocado la unidad exterior del equipo de climatización en el patio interior del edificio integrante de la comunidad, que es de tipo doméstico, no pudiendo concluir que se hayan realizado obras de perforación que afecten a la fachada trasera distintas al atornillamiento de la estructura o soporte que pueda sostenerla.
37.Además, aunque la citada doctrina jurisprudencial matiza que lo expuesto no significa que los propietarios puedan realizar obras en los elementos comunes o que perjudiquen o molesten a otros propietarios, consideramos que no ha sido debidamente acreditado que el compresor instalado impida o vaya a impedir a otros propietarios abrir las ventanas de las habitaciones que dan al patio interior a causa del calor que pueda desprenderse del mismo.
38.En la demanda únicamente se deja constancia de su existencia y colocación pero nada concreto se dice sobre el perjuicio causado, por el ruido o calor generados durante la utilización del mismo.
39.En conclusión, conforme a la doctrina jurisprudencial precedentemente expuesta, la cual flexibiliza las exigencias legales sobre alteración de elementos comunes, aun cuando no haya sido previamente autorizada por la Junta de Propietarios la instalación de aire acondicionado, debe considerarse permitida, por concebirse como una simple manifestación de la posesión de tales elementos privativos y un uso inocuo de elemento común, dado que en el supuesto enjuiciado, por sus características de colocación, en un patio interior con un anclaje aparentemente atornillado a la pared, pequeño tamaño y ausencia de constatación de molestias a los vecinos del piso superior, cabe calificarla de inocua por su insignificante afectación en el elemento común.
40.Lo precedentemente expuesto determina la estimación parcial del recurso.
OCTAVO.-Costas procesales y depósito para recurrir.
41.Al estimarse en parte el recurso de apelación, no se impondrán las costas procesales del mismo a ninguno de los litigantes ( artículo 398.2 LEC) .
42.En relación con las costas de la primera instancia, no se hará imposición de las mismas por aplicación de lo dispuesto en el artículo 394.2 LEC.
43.La estimación del recurso acarrea la devolución de la totalidad del depósito constituido para recurrir ( disposición adicional 15ª 8 LOPJ) .
En virtud de lo expuesto,
