Ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dº. María Luisa Delgado Utrera, quien expresa la opinión de la Sala.
PRIMERO.- Resolución recurrida. Posición de las partes.
La sentencia dictada estima una acción de reclamación de cantidad ejercitada por la Subcomunidad de propietarios DIRECCION000, en la cuantía de 16.995,37 euros derivada de que la parte demandada, como propietaria del edificio DIRECCION001 del complejo referido, adeuda dicha cantidad correspondientes a los gastos y servicios comunes de electricidad, zonas verdes, vigilancia, limpieza puertas acero, luz garaje que desde año comparte con las actoras, correspondiente al periodo entre julio de 2019 hasta julio de 2020.
Considera la juez a quo la existencia de legitimación activa de la parte actora al considerar, en aplicación de la teoría de los actos propios, que: "En este caso, la propia parte demandada reconoce que ha pagado con anterioridad otras facturas a la parte demandante en las que se le reclaman cantidades análogas a las que son objeto del presente procedimiento. Así se desprende cuando en su contestación manifiestan que, a través de correo electrónico, pusieron en conocimiento de las Subcomunidades que querían dejar de contribuir a los gastos de vigilancia. El pago de las facturas previas se hizo con carácter voluntario, constituyendo un acto concluyente e indubitado de reconocimiento de la legitimación activa del ahora demandante.
Por tanto, entiende esta Juzgadora que la pretensión actual de falta de legitimación activa es contradictoria cuando existe este reconocimiento expreso por su parte siendo aplicable la doctrina de los actos propios por lo que debe concluirse que no existe falta de legitimación activa".
En cuanto a la deuda reclamada argumentando que "Así, se han presentado las facturas con sus respectivos justificantes en virtud de las que se reclama las cantidades (documentos 1 a 21 de la demanda) y en las que se desglosan las distintas cantidades por los servicios prestados y, por otra parte, se han presentado facturas anteriores por esos mismos servicios que fueron debidamente abonadas por la mercantil ALCOMACALI SL (documentos 26 a 43 de la demanda). Asimismo, se aportan certificaciones de los acuerdos de las Juntas de Propietarios de 7 de agosto de 2020 en la que se aprobó la liquidación de la deuda de la demandada, expedidas por el Secretario de la Comunidad con el visto bueno del Presidente y autorización de los Presidentes de cada una de las Subcomunidades para iniciar las acciones judiciales.
Teniendo en cuenta la existencia de unas zonas comunes y unos gastos relacionados con el mantenimiento de las mismas, se puede considerar que, al menos durante los periodos en que se pagaron las facturas por parte de la mercantil ALCOMACALI SL, actuaron como una comunidad de hecho.
Respecto de los gastos que se reclaman se ha discutido si se prestan o no los
servicios de vigilancia, cuando lo cierto es que la propia parte demandada en su contestación reconoce que se venían prestando dado que querían dejar de contribuir a los mismos y no se ha practicado ninguna prueba que acredite que hubieran dejado de prestarse, recayendo en este caso la carga de probar dicha circunstancia en la ahora demandada.
En este caso, se ha probado por la parte demandante que existen unas facturas resultado del pago por la Subcomunidad de una serie de gastos comunes que fueron satisfechas por la mercantil ALCOMACALI SL en el pasado. No se explica que la demandada abonara dichas facturas previamente si correspondían a servicios que no se estaban recibiendo de manera efectiva, ya que lo más lógico en este supuesto hubiera sido rechazar cualquier pago desde el principio. Además, se han aportado otras facturas que la demandante reclama por impagadas y que coinciden con carácter esencial con las que fueron satisfechas previamente por la mercantil ALCOMACALI SL."
La parte demandada impugna en apelación la resolución dictada por infracción del artículo 10 de la LEC, por falta de legitimación activa de la actora, así como los artículos 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8 y 9 de los estatutos del Complejo Inmobiliario DIRECCION000 al que pertenecen las cinco subcomunidades, así como los artículos 5 y 24 de la LPH, así como infracción del artículo 6 del CC.
La parte actora se opone al recurso.
SEGUNDO.- Función revisora de la Sala
Sobre las facultades del Tribunal de apelación, que las STC 152/1998, de 13 de julio y 212/2000. de 18 de septiembre y del TS de 28 de marzo de 2000 y 30 de noviembre de 2000, entre otras muchas, han destacado que el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano "ad quem",permitiendo un "novum iudicium",dando lugar a un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa y una revisión de la sentencia dictada en primera instancia, extendiéndose a todo el objeto de esta y es un recurso devolutivo utilizado contra sentencias con la finalidad de su sustitución por entender la parte apelante que ha mediado un error en el juicio. Así, la amplia facultad revisoria que corresponde a los Tribunales de apelación al conocer de los recursos ante ellos interpuestos sólo "está limitada por el principio prohibitivo de la «reformatio in peius». quedando vinculados por los pronunciamientos de la sentencia apelada que hayan sido consentidos por las partes" STS 19-6-1999. De modo que es doctrina reiterada de nuestro TS la de que los tribunales de alzada tienen competencia no solo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias de los inferiores, sino también para dictar respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que proceda, como dispone el art. 456,1 de la LEC que: "En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación".
Ahora bien, como tiene dicho esta Sala, por todas la SAP de Almería de 16-6-2015, RAC nº 777/14: "Aunque la segunda instancia es un juicio pleno con plena libertad de criterio por el tribunal "ad quem", las facultades revisorias de éste quedan limitadas por el principio de inmediación. No puede olvidarse que la práctica de la prueba se realiza ante el juzgado de instancia y éste tiene ocasión de poder percibir con inmediación las pruebas practicadas, es decir, de estar en contacto directo con las mismas y con las personas intervinientes. En suma, el principio de inmediación, que aparece en la anterior LEC y con mayor énfasis en la nueva, que informa el proceso civil debe concluir ab initio por el respeto a la valoración probática realizada por el juzgador de instancia, salvo, excepción, que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio. Prescindir de todo lo anterior es sencillamente pretender modificar el criterio del juzgador por el interesado de la parte recurrente. Asimismo, no puede impugnarse la valoración probatoria del juzgador de instancia mediante el análisis de la prueba (cualquier medio de prueba) de forma individualizada sin hacer mención a una valoración conjunta de la prueba que es la que ofrece el juzgador. Si la apelante cuestiona la valoración conjunta de la prueba efectuada por el Juzgador "a quo", la exigencia de motivación fáctica de las sentencias ( art. 120.3 de la CE ) requiere del juzgador que explique cómo obtiene su convencimiento respecto a los hechos que entiende probados a partir de las pruebas practicadas, sin que se impida la valoración o apreciación conjunta de la prueba practicada. La CE no garantiza que cada una de las pruebas practicadas haya de ser objeto en la sentencia de un análisis individualizado y explícito sino que, antes bien, es constitucionalmente posible una valoración conjunta de las pruebas practicadas: es un sistema necesario, por ejemplo, cuando varios medios de prueba se complementan entre sí o, incluso, cuando el resultado de uno incide en el resultado de otros. La valoración por el Tribunal "a quo" de la prueba sólo puede ser combatida en los tribunales de ulterior grado cuando el "iter" deductivo afrenta de manera evidente a un razonar humano consecuente. Es preciso demostrar que los juzgadores han prescindido del proceso lógico que representa las reglas de la sana crítica, al haber conculcado las más elementales directrices del razonar humano y lógico ( SSTS 10 de marzo de 1994 , 11 de noviembre de 1996 y 9 de marzo de 1998 )".
TERCERO.- Motivos del recurso. Análsis.
Subcomunidades de propietarios. Concepto y legislación aplicable.
Como ya expusimos en el RAC 1818/23, entre las mismas partes que concurren en la presente litis, con carácter previo y antes de comenzar el análisis de los motivos de impugnación de la resolución recurrida, es preciso precisar la legislación aplicable a las mancomunidades o subcomunidades.
Decíamos en dicha resolución: "Haciendo un análisis retrospectivo de la situación de hecho y de derecho que abordamos entenderemos mejor el objeto de revisión en esta alzada. Con remisión a la resolución recurrida, en la que se expone clara y expositivamente los antecedente relevantes al efecto, el complejo privado DIRECCION000, se constituye mediante escritura firmada de fecha trece de febrero de dos mil cuatro (obrando al folio 15 de las actuaciones) y en la que Alcomacali, S.L., como dueña única y representada por sus administradores, otorga la misma y constituye el régimen jurídico del referido complejo y en la que se definen los elementos independientes del complejo (las doce manzanas y la del hotel), fijando la cuota de cada uno y, los elementos comunes del propio complejo (en relación a los cuales se prentende, en los acuerdos impugnados, crear las subcomunidades de dichas zonas comunes), así como los elementos privados y la descripción del complejo en su conjunto. Si bien, por diversas cuestiones, la construcción de los edificios no fue simultánea, construyéndose los cinco primeros bloques agrupados en la denominada DIRECCION000, convocándose en cada uno sendas juntas en fecha 23 de octubre de 2004 en las que siguiendo el orden del día se constituyó la Subcomunidad correspondiente a cada uno de ellos, se eligió presidente y secretario administrador así como diversos extremos para el funcionamiento de las mismas (juntas obrantes a los folios 58 a 60 de las actuaciones), por lo que era un hecho claro en indiscutible el funcionamiento de facto de dichas subcomunidades con sus órganos de gobierno nombrados por unanimidad, manteniéndose dicho status quohasta la entrada en funcionamiento del resto de los bloques que se fueron construyendo con posterioridad, por lo que coincide esta Sala con el Juez a quo al entender que la comunidad, por tanto, estaba constituida al igual que las referidas subcomunidades, no teniendo, por tanto, como objetivo la junta de fecha 28 de noviembre de 2018, objeto de impugnación en la presente litis, la finalidad de constituir una comunidad ya constituida, sino la de renovar los cargos ya nombrados ab initio".
Y continuábamos exponiendo que: "El régimen de la propiedad horizontal en el que se desenvuelven las relaciones entre las partes en este tipo de litigios supone la coexistencia de una propiedad privada sobre elementos privativos (viviendas y locales) y de una comunidad inseparable de la anterior sobre elementos comunes, la cual se regula en primer lugar por el principio de autonomía de la voluntad: el título constitutivo y los estatutos, cuya aprobación se hace por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial ( artículo 5LPH); en segundo lugar, por la normativa propia de la propiedad horizontal ( artículo 396 del código civil y LPH) ; en tercer lugar por las normas del Código Civil sobre copropiedad (artículo 392 y siguientes), propiedad general ( artículo 348 y siguientes) y toda su normativa; y finalmente junto a lo anterior, subordinado a ello, el reglamento de régimen interior que es un reglamento de convivencia interna ( artículo 6LPH).
En el presente supuesto nos hallamos ante una mancomunidad compuesta por varios bloques que comparten una organización de manera que los elementos comunes descritos en el título constitutivo han de entenderse únicos y comunes, motivo por el cual se pretende la división en convocatorias de juntas posteriores. La sala primera del Tribunal Supremo elaboró doctrina por el que aplicaba la normativa de la LPH a las organizaciones mancomunidades y complejos o conjuntos residenciales, por estimar que el régimen jurídico aplicable, por razón de los elementos o servicios comunes que la integran, es el de una copropiedad similar al régimen de la propiedad horizontal. Así se pronuncian las SS. de 13 de noviembre de 1985 , 28 de mayo de 1986, 18 de abril de 1988, 13 de marzo de 1989, 23 de septiembre de 1991, 3 de diciembre de 1993, 26 de enero de 1995, 5 de julio de 1996 y 20 de marzo de 1997. Además, en la doctrina y la jurisprudencia se viene admitiendo en materia de propiedad horizontal la posible coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas para su administración: la propia y exclusiva de cada edificio portal y la general o extensa que afecta a toda una urbanización edificio con varios portales, pero siempre sometida al régimen de la propiedad horizontal. Tales mancomunidades urbanizaciones son reconocidas legalmente por la propia LPH en su artículo 24, que cita y aplica la sentencia recurrida.
Dispone dicho precepto: "1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior."
Es muy clarificadora al respecto, la sentencia del Tribunal Supremo, Sala primera de lo civil, sentencia 489/2021 del 6 de julio, en la que se aborda la regulación y aplicabilidad de la ley de propiedad horizontal a este tipo de complejos, diferenciando los que se constituyeron antes o después de la reforma de la ley de propiedad horizontal de 1999: "2.-La regulación legal de los complejos inmobiliarios privados.
2.1. La reunión de la junta general constitutiva de la "Macrocomunidad DIRECCION002" tuvo lugar en 1994, y en la misma se aprobaron unos estatutos que preveían que aquélla se regiría por esos estatutos y "por lo especialmente establecido en el Código civil para las comunidades de bienes" (art. 8 ).
2.2. Con anterioridad a la reforma de la LPH introducida por la Ley 8/1999, de 6 de abril, la doctrina civilista venía asimilando el fenómeno de las urbanizaciones privadas a figuras de comunidad horizontal (atípica) o a una forma de propiedad especial (sobre derechos exclusivos y servicios comunes), y otras veces a una modalidad de comunidad general de bienes, o una sociedad civil, siendo fuente de obligaciones en aplicación del principio de libertad de pactos ( sentencia 215/2015, de 29 de abril ). Esto explica que aquellos estatutos de la actora se remitiesen a las normas del Código civil sobre las comunidades de bienes.
2.3. Junto a los inmuebles en general sujetos al régimen de propiedad previsto en el artículo 396 CC y desarrollado por la LPH, existen urbanizaciones o conjuntos constructivos en los que coexisten dos tipos de propiedades: la propia y exclusiva de cada vivienda o parcela, y la de la urbanización en general, con sus servicios comunitarios, generándose para su administración una comunidad de intereses, tanto en lo relativo al destino y utilización de cada una de las fincas, que debe respetar una integración en el conjunto, como en lo concerniente a las relaciones de los propietarios entre sí y con respecto al todo, a la ordenada convivencia de sus miembros y al disfrute y conservación de los elementos privativos y de los de naturaleza común, cuya puesta a disposición de los condóminos hace surgir la necesidad de subvenir a su mantenimiento. En definitiva, se produce la coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas: la propia y exclusiva de cada parcela y la de su urbanización, cada una con sus propios cometidos, pero hallándose ambas sometidas, a falta de una específica regulación de la segunda, en cuanto a la constitución y funcionamiento al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal ( SSTS de 13 noviembre de 1985 ; 28 enero 1995 ; 26 mayo 1995 ; 5 julio 1996 y 2 febrero 1997 ).
2.4. Estas urbanizaciones o complejos inmobiliarios privados carecieron de una regulación propia y específica hasta la citada reforma de la LPH aprobada por la citada Ley 8/1999, de 6 de abril, que introdujo el nuevo art. 24 , cuya infracción denuncia el motivo. Este precepto prevé que el régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable también a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
Será necesario, pues, para que exista comunidad que haya dos o más titulares, con una integración material en algo común, pues en otro caso nunca se podría hablar de copropiedad ( sentencia 215/2015, de 29 de abril ).
Conforme al apartado 2 del art. 24 LPH , estos complejos inmobiliarios privados pueden constituirse como una sola comunidad de propietarios, o bien como una "agrupación de comunidades de propietarios". En concreto, respecto de este segundo supuesto, la letra b) de aquel precepto dispone:
"b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad".
A esta segunda modalidad responde la caracterización de la "Macrocomunidad DIRECCION002". Para esta modalidad de complejo inmobiliario el apartado 3 del mismo art. 24 prevé la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal si bien sujeta a una serie de especialidades: su composición por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, la exigencia de la obtención de las mayorías cualificadas exigidas en cada caso en cada una de las juntas de propietarios que integran la agrupación, la exención de la aplicación del art. 9 LPH sobre el fondo de reserva, y la limitación de la competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente a "los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes".
Ha de entenderse, por tanto y a diferencia de lo que pretende argumentar la recurrente, que lo cierto es que tal y como se refiere en la resolución recurrida la normativa aplicable al complejo privado objeto del presente procedimiento es la Ley de Propiedad Horizontal, sin perjuicio de que existan determinadas especialidades al respecto y no debiendo, entender que en todos los casos la aplicación de la norma es supletoria, por lo que debemos atender al articulado de la misma para poder determinar si efectivamente tanto la convocatoria como la citación a la junta celebrada el 18 de noviembre de 2018, fue de forma correcta y se cumplieron los requisitos estipulados en los artículos aplicables al caso".
Falta de legitimación activa
Alega la recurrente, como se ha expuesto con anterioridad, que carecen las cinco Subcomunidades de la legitimación ad causam requerida para el ejercicio de la acción de reclamación que rige la presente litis.
En tal sentido la SAP de Cádiz de 18 de junio de 2013 explicaba: "El art. 24,2 D de la Ley de Propiedad Horizontal permite constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios a los complejos inmobiliarios privados. Así el edificio DIRECCION002 , está constituido por siete subcomunidades, entre las que se encuentran las partes procesales como integrantes de la Mancomunidad General, que se constituyo por escritura pública de fecha 5 de mayo de 1975, documento 3 de la demanda, folio 23 y siguientes de las actuaciones, donde se afirma que el Edificio DIRECCION002 está constituido por dos bloques DIRECCION003 y DIRECCION004 . El bloque DIRECCION003 consta de dos casas, ascendiéndose a cada una de ellas por un portal desde la calle particular. El bloque DIRECCION004 consta de cuatro casas, que también se accede a través de un portal directamente desde la DIRECCION005 . Por debajo de las plantas bajas de ambos bloques y de la calle particular que las separa, existe una planta sótano común para los dos bloques. Está destinada a garaje, rampa y escalera de acceso, cuarto de aseo, cuarto destinado a aljibe de agua, cuarto para instalación de grupo de elevación de agua, cuarto trastero y cuarto para estancia de vigilante. Le corresponde una cuota de participación en el valor total del edificio de 10'41%. El art. 14 de los Estatutos de la Comunidad Edificio DIRECCION002 prevee que el gobierno de la Comunidad de Propietarios estará a cargo de la Junta prevista en la Ley de 21 de julio de 1960, formada por cada uno de los propietarios de viviendas y locales que integran los bloques DIRECCION003 y DIRECCION004 .
Sin perjuicio de la Junta a que se refiere el apartado anterior, se constituirán en cada una de las seis casas, Comisiones o Juntas Auxiliares. La Junta de Propietarios del inmueble elegirá entre ellos un Presidente, y de la misma forma las Comisiones o Juntas Auxiliares.
Por tanto, se estableció una Mancomunidad General y siete subcomunidades que forman parte integrante de aquella, siendo estas subcomunidades independientes entre sí en cuanto a todo lo que le afecte a su gobierno y administración como casa o subcomunidad diferente. A la Mancomunidad le corresponde la gestión y administración del conjunto inmobiliario DIRECCION006, en su integridad, a quien corresponde exigir el pago de las cuotas correspondientes de cada subcomunidad integrante conforme a su cuota de participación, siendo el 10'41% a la comunidad de garajes demandada. Estamos conforme con la juez de la instancia de que la Comunidad actora carece de legitimación para reclamar en nombre propio y para si, estos gastos comunes del conjunto inmobiliario que deberán ser reclamados por el Presidente de la Mancomunidad. No puede exigir la Comunidad de Propietarios actora, que es una Comunidad Auxiliar dependiente de la Mancomunidad, exigir el 10'41% de sus gastos ordinarios a la Comunidad de Garaje, sino que el 10'41% debe ser exigido por la Mancomunidad General. La Comunidad de Garajes no debe soportar el 10'41% de los gastos comunitarios que afectan al bloque DIRECCION003 portal DIRECCION007 , sino el 10'41% de los gastos comunes del total del Edificio DIRECCION002".
El art. 24.2 D de la Ley de Propiedad Horizontal permite constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios a los complejos inmobiliarios privados. Así el complejo DIRECCION000, está constituido por subcomunidades, entre las que se encuentran las partes procesales como integrantes de la Mancomunidad General, que se constituyó por escritura pública de fecha 13 de febrero de 2004.
En el presente supuesto se estableció una Mancomunidad General con las subcomunidades que forman parte integrante de aquella, siendo estas subcomunidades independientes entre sí en cuanto a todo lo que le afecte a su gobierno y administración como casa o subcomunidad diferente. A la Mancomunidad le corresponde la gestión y administración del conjunto inmobiliario, en su integridad, a quien corresponde exigir el pago de las cuotas correspondientes de cada subcomunidad integrante conforme a su cuota de participación. No estamos, por tanto, conforme con la juez de la instancia de que la Comunidad actora tiene de legitimación para reclamar en nombre propio y para si, estos gastos comunes del conjunto inmobiliario que deberán ser reclamados por el Presidente de la Mancomunidad. No pueden exigir las Subcomunidades actoras, que es una Comunidad Auxiliar dependiente de la Mancomunidad, exigir el 27% sus gastos ordinarios a la demandada, sino que debe ser exigido por la Mancomunidad General.
Ciertamente, como bien trae a colación la apelante, ya resolvió esta Sala un supuesto similar en sentencia de 10 de junio de 2014, en la que se concluía que: "1. Hemos de partir de que la fachada del edificio que nos ocupa no sólo es elemento común, como establece el art. 396 del Código Civil y como nadie discute, sino que, además, lo es del complejo general en su conjunto, es decir, de la Comunidad general y no de cada uno de los bloques, fracciones o subcomunidades que la integran, como se desprende del art. 4.3 de los Estatutos de dicha Comunidad general, que incluye entre sus elementos comunes " el aspecto exterior de las fachadas de todas las edificaciones que integran el Conjunto ", y ello, a su vez, concuerda con lo establecido en el art. 13.4, a cuyo tenor los proyectos de modificación de las edificaciones que deseen llevar a la práctica los copropietarios están limitados " por la configuración urbanística y características arquitectónicas del Conjunto ", por lo cual la decisión para su aprobación o denegación deberá ser sometida a la postre a la Junta Rectora de la Comunidad general. Por tanto, a juicio de la Sala, asiste la razón a la parte apelante en cuanto que la legitimación corresponde no a la subcomunidad del DIRECCION000, sino a la Comunidad general, dirigida por la Junta Rectora cuyo Presidente la representa ante los Tribunales (art. 8.3).
2. La sentencia recurrida, como hemos dicho, se basa para llegar a la conclusión contraria en el art. 3.3 de los Estatutos, a cuyo tenor " cada una de las Subcomunidades resultantes...funcionará internamente como Subcomunidad independiente, la cual tendrán (sic) autonomía propia, siempre en lo que afecte sólo y exclusivamente a la edificación, elementos o módulos incluidos dentro de cada una de ellas ". Sin embargo, este precepto no es aquí aplicable, ya que se refiere al funcionamiento interno (" funcionará internamente ") y se ciñe a lo atinente a sus propios elementos, en tanto que aquí se trata de actuación externa, ante los Tribunales, referida además a un elemento común único del Complejo general cual es la fachada, de manera que no cabe atribuir al bloque DIRECCION007 legitimación para accionar. A mayor abundamiento, cabe resaltar que esta última norma continúa pormenorizando que " dentro de cada bloque o módulo también podrán funcionar, con autonomía propia y siempre que opten a ello el cien por cien de los afectados, otras Subcomunidades menores en función de elementos comunes que sólo sean usados por más de un elemento individual del bloque o módulo ly no por todos ",sin que ello signifique, evidentemente, que cada una de estas posibles subcomunidades menores, con autonomía interna para ciertas cosas, tenga legitimación propia como Comunidad de propietarios para ejercitar acciones.
3. Este criterio es mantenido por el Tribunal Supremo en S. 30 de diciembre de 2009, acertadamente citada por la parte recurrente y relativa a un supuesto de sensible similitud con el que nos ocupa, y anteriormente por S. 4 de diciembre de 1999."
Y en cuanto a la doctrina de los actos propios en la que la juez a quo sustenta la desestimación de la excepción, referir que solamente ha existido una tolerancia ante una práctica inadecuada y así lo entendió ya esta Sala en la resolución anteriormente citada y correctamente traída a colación por la apelante: "4. No cabe invocar la doctrina de los actos propios para contrarrestar esta excepción, como viene a hacer la subcomunidad demandante aduciendo que "Fresyga, S.A." solicitó inicialmente la autorización para instalar la chimenea no a la Comunidad general, sino a la subcomunidad del bloque DIRECCION007 . Una cosa es que los propietarios de elementos individuales tengan como interlocutora inmediata a la subcomunidad a la que pertenecen, a fin de encauzar sus pretensiones o intereses en general a través de ella, y otra distinta a quién corresponden la decisión final y la legitimación para accionar, las cuales, como hemos visto, son competencia exclusiva de la Comunidad general. Ello aparece además expresado en el art. 13.4 de los Estatutos, antes citado, a cuyuo tenor los proyectos que deseen desarrollar los propietarios de elementos individuales que puedan afectar a elementos comunes " deberán ser sometidos a la Junta General de la Subcomunidad afectada, la cual, a través de su Presidente, lo expondrá a la Junta Rectora de la Comunidad General, y ésta, si lo considera no lesivo, podrá aprobarlo o denegarlo ".
En atención a lo expuesto, el análisis de los estatutos que rigen la Mancomunidad y siguiendo los criterios ya fijados con anterioridad por esta Sala, se entiende que la parte actora carece de legitimación activa para el ejercicio de la acción, debiendo ser estimado el recurso, revocada la resolución impugnada, y por tanto, desestimada la acción rectora de la presente litis con imposición de costas a la parte actora.
CUARTO.- Costas
Dada la estimación del recurso de apelación no se hace expresa imposición de costas en esta alzada ( artículo 394 en relación con el artículo 398 de la LEC) . Las costas de primera instancia serán impuestas a la actora.
Vistas las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación
