Sentencia Civil 254/2025 Audiencia Provincial Civil de Cáceres nº 1, Rec. 1512/2024 de 04 de marzo del 2025

PRIMERO.- En la demanda rectora de la presente litis la demandante, D. Fermín, ejercitaba acción por la que interesa se declare la existencia, validez y vigencia del contrato de arrendamiento rústico contraído de forma escrita con fecha 28/4/2016 con Bárbara sobre la finca , Parcela NUM000, del polígono NUM001, recinto NUM002, con una superficie de 4,25 hectáreas, condenando a la demandada a estar y pasar por esta declaración e imponiéndola las costas procesales. Fundamenta su pretensión en el hecho de que en el referido contrato pactaron una duración de seis años, y llegada su finalización el 27 de abril del 2022, ninguna de las partes instó su expiración, por lo que el mismo se prorrogó por plazo de cinco años, habiendo abonado la renta de la última anualidad 2022, el 11 de abril y 19 de diciembre del 2022, y pese a la vigencia del contrato, la demandada procedió arrendar la finca a un tercero.

A dicha pretensión se opuso la demandada en su escrito de contestación a la demanda, quien adujo que la relación arrendaticia entre las partes data del año 2014, pactándose una renta de 1800 € a pagar una mitad al inicio de la campaña (marzo) y la otra mitad al terminar el año (diciembre), llegada la fecha de vencimiento (diciembre del 2018), las partes, mediante acuerdo verbal, decidieron la continuación del arriendo en las mismas condiciones que el referido contrato de marzo de 2014, salvo la estipulación de la renta que se había subido en el año 2016 a 2.000 euros, y así se desarrolló hasta noviembre del 2022, momento en el que las partes deciden finalizar el contrato, arrendando la finca a un tercer interesado.

La sentencia de instancia desestima la demanda, decisión que fundamenta en el desistimiento del actor de continuar con el arrendamiento, voluntad manifestada en diciembre del 2022, y en la falta de pago de la renta en 2023, lo que determinaría la procedencia de la resolución del contrato.

Frente a dicha pretensión se alza en apelación la demandada, alegando como motivos los que a continuación se relacionan:

- Error en la valoración de la prueba e incongruencia de la sentencia. El contrato de 2014 quedó extinguido el 28/4/2016 al suscribir ambas partes un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo objeto, sustitución de contrato proveniente de novación extintiva, por lo que las conclusiones de la sentencia son erróneas y carentes de fundamento. En segundo término, en ningún contrato arrendaticio se acordó renta anual por importe de 2.000 euros, constituyendo la alteración que en este sentido, de su puño y letra según dictamen pericial, efectuó la demandada en su propio ejemplar del primitivo y extinto contrato de 2014 (que no consta en el ejemplar del actor) una manifiesta modificación indebida de los términos contractuales en uno de sus aspectos esenciales (renta), actuación no autorizada por mi mandante, delictiva y totalmente carente de efectos vinculantes en este ámbito contractual civil.

En cuanto al desistimiento del contrato, la sentencia considera se produjo en noviembre del 2022, pero del contrato de arrendamiento de 2014 que se encontraba prorrogado hasta entonces, lo que resulta erróneo dado que no cabe desistir de un contrato que ya se encuentra extinguido por prescripción legal. Además, no cabe desistir de un contrato cuando la propuesta de terminación nace de la contraparte, pues como se ha antedicho, la proposición de extinguir el contrato arrendaticio vigente desde 2016 no partió del actor sino de la propia demandada, y obra que el mismo no aceptó dicha extinción conforme tenor del whatsap de 20/12/ 2022. Y menos aún, cuando a la fecha en que, según la contraparte y dicho juzgador, datan tal desistimiento (noviembre de 2022) el actor ya tiene efectuados trabajos en la finca para la siguiente campaña (nivelación y encalado) y es seguidamente cuando la demandada "alambra toda la finca y coloca una portera con candado", actuación únicamente dirigida a impedir el acceso al actor, pues hasta entonces no había tal cerramiento.

Finalmente, para que concurra desistimiento contractual unilateral del arrendatario ( art. 24.d LAR) debe efectuarse "al término del año agrícola notificándoselo al arrendador con una antelación de un año", extremo no acaecido en el presente caso.

En cuanto a la falta de pago de la renta aduce que la renta anual pactada en el contrato de 2016 es 1.400 euros. En ningún extremo su articulado obra otra cuantía, menos la de 2.000 euros que el juzgador a quo, erróneamente, indica. Únicamente a las estipulaciones del contrato arrendaticio de 2016 habrá de estarse, y en su virtud, conforme se deduce de su mera interpretación literal ( art. 1.281 Código civil) , la renta es "pagadera a final de cada año", y la del 2023 no fue abonada al desposeerse previamente al actor violentamente de la posesión de la finca arrendada antes de la llegada de la fecha de pago - final del año- y suscribir nuevo contrato con tercero. El pago de la cuantía de 2.000 euros, ello se debió, al compromiso voluntario de abono de un plus o demasía de 600 euros anuales condicionado al logro de riego de la totalidad de la parcela, riego que no alcanzó en el año 2022.

-Infracción reglas carga de la prueba. La prueba documental como la pericial han acreditado, sin asomo de dudas, que el único contrato arrendaticio vigente entre las partes era el de 28/4/2016. La prueba del desistimiento, como hecho impeditivo, recae en la parte demandada, la cual no ha acreditado, tal extremo.

-Inaplicación y/o aplicación indebida de preceptos jurídicos:

a) Resolución de obligaciones por incumplimiento del arrendador de mantener al arrendatario en el goce pacífico del bien arrendado, art. 1.124 Cc y art. 1.554 Cc. Constituye jurisprudencia unánime la que indica que no cabe declarar la resolución del contrato por la falta de pago de la renta cuando dicho impago se produjo después del incumplimiento previo de la arrendadora de su obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico del bien arrendado.

b) Interpretación de los contratos artículo 1281 del CC. Yerra el juzgador a quo al no aplicar el art. 1.281 Cc a la hora de no asumir (denomina "cuestión controvertida") como renta anual pactada en el contrato arrendaticio de 2016 la cuantía de 1.400 euros que claramente figura en la Cláusula Segunda del mismo, arguyendo que en los años anteriores se abonaba 2.000 €. Dado que el término del contrato es claro y no deja duda sobre la intención de los contratantes, habrá de estarse a su sentido literal. La voluntad real efectiva o querida de los contratantes quedó claramente plasmada en dicha cláusula, con lo que habrá de estarse a su criterio gramatical sin precisar mayor proceso interpretativo. Más aún cuando el abono de un plus o demasía superior a dicho importe (600 €) constituyó libre albedrío del arrendatario y quedó condicionado al riego total de la superficie de la parcela arrendada.

c) Presunción favor contractus y contrariedad de la desposesión violenta. arts. 433, 441, 1.091 y 1.258 Cc y 11 LAR. la juzgadora a quo no declara que la demandada incurrió en incumplimiento contractual al impedir el acceso a la finca del actor.

d) Duración y prórroga de los arrendamientos Art. 12.3 LAR. Establece el art. 12.3 LAR que para que el arrendador pueda recuperar la posesión de la finca al término del plazo contractual deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación, son pena de prorrogarse el contrato por un período de cinco años. Obra acreditado que el contrato de 28/4/2016, al terminar el plazo pactado, se vio prorrogado dado que la arrendadora no había notificado al arrendatario lo contrario un año antes (veáse conversación whatsap de 20/12/2022). En su virtud, a la fecha del presunto desistimiento (noviembre de 2022) el mismo se encontraba plenamente vigente.

e) Extinción del contrato de arrendamiento por novación extintiva. Arts 1203 y ss del CC. los litigantes dieron por finalizado el contrato arrendaticio de 2014 y suscribieron el nuevo de 28/4/2016, esto es, sustituyeron los derechos y obligaciones contraídos en el primero por los nuevos derechos y obligaciones que se derivaban del segundo.

f) Terminación del contrato por desistimiento art 24 d) LAR. Reproduciendo lo argumentado a este respecto cuando denuncia el error en la valoración de la prueba.

-Erróneo pronunciamiento sobre la imposición de costas. La estimación del recurso, determina la imposición a la parte demandada/apelada, vía art. 394 y 397 LEC. En segundo lugar, subsidiariamente, aún en el caso de que no prosperara el presente recurso, procede la revocación del pronunciamiento impositor de costas al amparo de lo dispuesto en la salvedad obrante en el último inciso del art. 394.1 de la LEC "serias dudas de hecho y de derecho".

La parte apelada, se opuso al recurso, solicitando la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Expuestos los términos del recurso, de manera sucinta en el precedente razonamiento jurídico, los motivos invocados convergen en una problemática que afecta únicamente a la valoración de la prueba e infracción de normas sustantivas.

En cuanto a dicho error en la valoración de la prueba por parte del juzgador de instancia, invocado por la apelante, hemos de traer a colación la doctrina reiterada de esta sala, entre otras en sentencia de 15 de noviembre de 2017 que viene a establecer que, el proceso valorativo de las pruebas incumbe a los órganos judiciales exclusivamente y no a las partes que litigan, a las que les está vedado toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, dado la mayor subjetividad de estas por razón de defender sus particulares intereses ( SSTS 1 de marzo de 1994 y 20 de julio de 1995, entre otras) debiendo quedar claro, por tanto, que dentro de las facultades concedidas al efecto a Jueces y Tribunales, estos pueden conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a disposición e incluso, optar entre ellos por el que estime más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos.

Las pruebas están sujetas a su ponderación en concordancia con los demás medios de prueba ( STS 25-1-93), en valoración conjunta ( STS 30- 3-88) con el predominio de la libre apreciación que es potestad de los tribunales de instancia ( SSTS 22-1-86, 18-11-87, 30-3-88). Los preceptos de la LEC relativos a las pruebas practicadas, no contienen reglas valorativas, sino admoniciones a los jueces y una apelación a la sana crítica y al buen sentido y para destruir una conclusión presuntiva, debe demostrarse que el Juez ha seguido, al establecer dicho nexo o relación, un camino erróneo no razonable o contrario a las reglas de la sana lógica y buen criterio constituyendo la determinación de dicho nexo lógico y directo un juicio de valor que está reservado a los tribunales y que hay que respetar, en cuanto no se acredite que es irrazonable.

Resulta asimismo, oportuno recordar que es reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo (por todas, sentencias de 18 de mayo y 4 de diciembre de 2015) que declara que el recurso de apelación es de los llamados de plena jurisdicción, por lo que permite a la Sala entrar en el debate de todas las cuestiones controvertidas, tanto procesales como de fondo, y dentro de éstas tanto la comprobación de la adecuación e idoneidad de la fundamentación jurídica que se contiene en la resolución recurrida, como la revisión de todas aquellas operaciones relativas a la valoración global y conjunta de la prueba practicada, pudiendo llegar a idénticas o diferentes conclusiones a las mantenidas por el Juez de instancia en la sentencia apelada. Cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el juzgador de instancia debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por el Juez ante el que se ha celebrado el acto solemne del juicio en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, de manera que si la prueba practicada en el procedimiento se pondera por el Juez a quo de forma racional y asépticamente, sin que pugne con normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quien impugna la expresada valoración.

Ahora bien, como tiene declarado este Tribunal de manera reiterada, con la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000, de 7 de Enero, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera Instancia que el Tribunal de Apelación por cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se recogen y documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del Juicio (incluyéndose, evidentemente, la fase probatoria), el Órgano Jurisdiccional de Segunda Instancia puede apreciar de viso propio no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan (partes, testigos o peritos) al efecto de examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente, pues en esto consiste, precisamente, una de las finalidades inherentes al recurso de apelación (entre otras, sentencias del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 2001, 16 de junio y 16 de septiembre de 2003, 2 de diciembre de 2005, 18 de enero y 28 de septiembre de 2010, 14 de junio de 2011, 22 de febrero y 27 de septiembre de 2013, 18 de mayo de 2015, y sentencias del Tribunal Constitucional 194/1990, de 29 de noviembre; 21/1993, de 18 de enero; 102/1994, de 11 de abril; 272/1994, de 17 de octubre; 152/1998, de 13 de julio; y 212/2000, de 18 de septiembre).

A la luz de las consideraciones preliminares que se acaban de indicar, adelantamos que este Tribunal comparte plenamente la hermenéutica apreciativa desarrollada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida por cuanto que la misma descansa en una valoración lógica y racional de las pruebas practicadas en el Procedimiento, aplicando correctamente el Derecho y la Jurisprudencia atinente.

Así, revisada la prueba obrante en las actuaciones y visionada la grabación del acto del juicio, convenimos con la juez de instancia que efectivamente las partes suscribieron en marzo del 2014 un contrato de arrendamiento de la de autos, para las campañas 2014 a 2018 y como contraprestación económica se fijó la de 1.800 € a pagar una mitad al inicio de la campaña y la otra mitad al terminar el año. De forma manuscrita por la arrendadora, se hizo constar que la renta "a partir del 2016 serán 2000 euros". (documento nº2 de la contestación a la demanda, acontecimiento nº42 del visor horus)

Asimismo, la pericial caligráfica acredita que el contrato aportado como documento nº 2 de la Demanda, ( acontecimiento 4 del visor) fechado el 28 de abril del 2016, fue suscrito por las partes, y por Doña Begoña, madre del demandante, quien en dicho contrato cede a su hijo de forma indefinida los 4,25 derechos de Pago Básicos que tiene adjudicados correspondientes a la parcela arrendada, pactándose en cuanto al arrendamiento una duración de seis años, y una renta de 1400 euros anuales pagaderos a finales de cada anualidad.

En relación a la interpretación de los contratos y la identificación de la causa, el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 651/2016 de 4 Nov. 2016, Rec. 1633/2014 exponía: "Para la fundamentación de la desestimación de este motivo debe partirse de la doctrina de esta Sala acerca de las directrices y criterios en materia de interpretación de los contratos. En este sentido, con carácter general, esta Sala en las sentencias núms. 27/2015, de 29 enero , 247/2016, de 25 de abril y 365/2016, de 3 de junio , tiene declarado lo siguiente:

«[...] En esta línea, una síntesis de estas directrices puede quedar expuesta de la siguiente manera:

»i) En primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola.

»La aplicación de este principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo que también interesa puntualizar. En efecto, en primer término, debe señalarse que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad, artículo 1286 [sic, 1285] del Código Civil ). En segundo término, y en estrecha relación con la anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil ); de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes.

»Esta consideración, ha sido especialmente destacada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, STS de 18 de junio de 2012 (número 294/2012 ), precisándose el hecho del necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado. En este sentido, profundiza la citada sentencia declarando, entre otros extremos, que: «el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocia! proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual. En este contexto, y en tercer término, debe señalarse que esta valoración subjetiva del contrato celebrado es la que se sigue con la denominada interpretación integradora del mismo ( artículos 1282 y 1283 del Código Civil )».

En el mismo sentido, el Tribunal Supremo ha puesto de manifiesto en su reciente sentencia 1466/2024, de 6 de noviembre ,que, como ha señalado en la sentencia 701/2021, de 18 de octubre ,cuya doctrina se reproduce en la sentencia 850/2021, de 9 de diciembre ,con respecto a la interpretación de los contratos es doctrina reiterada de dicha Sala que «debe mantenerse la interpretación que del contrato haya hecho el tribunal de instancia, aunque no sea la única posible, por ser "más objetiva y desinteresada" que la "más subjetiva y parcial del recurrente", salvo que la primera sea absurda, arbitraria, ilógica o infrinja preceptos legales (entre otras, SSTS 150/2016, de 10 de marzo , 536/2017, de 2 de octubre , 144/2018, de 14 de marzo y 156/2018, de 21 de marzo )».Por tanto, el ámbito de valoración de esta Audiencia debe centrarse en comprobar que la interpretación impugnada no es absurda, arbitraria, ilógica o infringe preceptos legales (normas sobre interpretación de los contratos, que están establecidas en los artículos 1281 - 1289 CC y 57 C.Com .). Respecto la interpretación de los contratos el Tribunal Supremo ha establecido la siguiente doctrina (cfr. STS 671/2016, de 16 de noviembre ):

«Con carácter general, respecto de las directrices y criterios de interpretación de los contratos, está Sala tiene declarado el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil ), de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la búsqueda de la voluntad realmente querida por las partes contratantes.

Esto supone, conforme a la interpretación sistemática como presupuesto lógico-jurídico del proceso interpretativo ( artículo 1285 del Código Civil ), que cuando los términos del contrato no son claros y dejan dudas sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación no se detenga en el criterio gramatical y tenga que recurrir a los diferentes medios interpretativos a su alcance, entre otros, a los que constituyen la denominada interpretación integradora del contrato, artículos 1282 y 1283 del Código Civil (entre otras, SSTS núms. 27/2015, de 29 de enero y 274/2016, de 25 de abril )».

Siguiendo los criterios del Tribunal Supremo citados ut supra,la literalidad que puede derivar del segundo contrato, no debe prevalecer en ningún caso sobre la voluntad realmente querida por las partes contratantes. El Alto Tribunal compele en estos casos hacia una interpretación sistemática como presupuesto lógico-jurídico del proceso interpretativo ( artículo 1285 del Código Civil ),y, por tanto, cuando los términos del contrato dejan dudas sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación no debe detenerse en el criterio gramatical y debe recurrir a los diferentes medios interpretativos a su alcance, entre otros, a los que constituyen la denominada interpretación integradora del contrato, artículos 1282 y 1283 del Código Civil (entre otras, SSTS núms. 27/2015, de 29 de enero y 274/2016, de 25 de abril ).A esta interpretación del acuerdo ha acudido la sentencia de instancia, no realizando una interpretación absurda, arbitraria, ilógica o infractora de los preceptos legales aplicables.

En este sentido, el demandado ha practicado prueba suficiente tendente a demostrar que lo firmado por las partes en este segundo contrato no responde a su voluntad real. En este sentido, la juez, ha acudido acertadamente a la doctrina de los actos propios- aunque no la cita expresamente-, que como recuerda la STS 260/2018, de 26 de abril ,recogiendo la jurisprudencia que sobre los actos propios sintetiza la STS 760/2013, de 3 de diciembre ,"(...) no todo acto está sujeto a este principio, pues para poder estimar que se ha infringido la doctrina de los actos propios, que encuentra su apoyo legal en el art 7.1 CC ,ha de haberse probado quebranto del deber de coherencia en los comportamientos, mediante actos propios que han de ser inequívocos y perfectamente delimitados, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar o extinguir, sin ninguna duda, una precisada situación jurídica afectante a su autor, de manera que sean incompatibles o contradictorios con la conducta precedente. En suma, se trata de que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede además pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real ( sentencia 295/2010, de 7 de mayo )".

En este contexto, lo cierto es que el pago de la renta efectuado por el actor, se compadece mal con la voluntad manifestada en el contrato del 2016, y muy al contrario, supone el fiel cumplimiento de lo pactado en el contrato de marzo del 2014.

Así, consta acreditado documentalmente que a partir del 2016, y hasta el 2022 el hoy apelante abonó la renta en dos pagos, de 1000 euros cada uno de ellos- 2000 euros anuales- el primero verificado en la primavera de cada anualidad- Marzo, abril o mayo- y el segundo al término del año- noviembre o diciembre-, lo que como se ha dicho se corresponde con la forma de pago y cuantía de renta a partir del 2016, manuscrita por la demandada, en el contrato del 2014.

No existe la más misma prueba que revele la efectiva y real voluntad de las partes fue modificar la renta inicialmente convenida (1800 euros) a partir del 2016, rebajándola a los 1400 euros ni su forma de pago que constan en el segundo de los contratos. Decimos lo anterior, porque aun cuando la parte actora pretende hacer valer que el pago verificado de 600 euros adicionales respecto de la cuantía de la contraprestación pactada en el segundo de los contratos, respondía a la mera voluntariedad del actor por haber conseguido en cada anualidad hasta el año 2022 el riego total de la superficie de la parcela arrendada, lo cierto es que resulta contrario a las más elementales reglas de la lógica, que el pago de dicha demasía, tenga su causa en la mera liberalidad del actor, cuya voluntad manifestada fue la de novar la renta minorándola. En cualquier caso, y lo que es más importante, las pruebas practicadas revelan que dicho pago tenía por causa la obligación de abono de la renta del contrato de arrendamiento oneroso pactado. Así, se ha aportado como documento nº7 de la contestación a la demanda (acontecimiento 47 del visor), conversación de whatsapp entre las partes fechada el 21 de julio de 2017,- esto es con posterioridad a la suscripción del contrato del 2016-, en el que el hoy apelante, le significa a la demandada en relación al pago de la renta " "podría pagarte en agosto y el 31 de diciembre nada de marzo y nada al cosechar, en caso de duda lee el contrato", forma esta fraccionada de pago que efectivamente se corresponde con la pactada en el contrato del 2014, en modo alguno con la de pago único al final de cada anualidad definida en el contrato del 2016, y adjunta imagen del contrato, que aunque ilegible por su distorsión, sí permite identificar que su forma, extensión y ubicación de firmas no se corresponde con las del contrato del 2016. En definitiva en ningún caso, opone la actora a la arrendadora lo pactado en el contrato de 2016 en cuanto a la forma de pago de la renta.

Por si lo anterior no fuera suficiente, en la conversación de WhatsApp entre las partes de fecha 20 de diciembre del 2022, ( documento 8 de la contestación, acontecimiento 48 del visor), a la que alude la sentencia de instancia, en la que la demandada conmina al actor al pago de 600 euros que refiere serle debidos como renta, - sólo había ingresado 400eruos- el hoy apelante, en modo alguno refiere que había satisfecho íntegramente la renta pactada en el contrato de 2016, - 1000 euros pagados el 11 de abril del 2022, más los 400 euros, satisfechos el 19 de diciembre del 2022- sino que aduce como causa en justificación de la falta de pago de dichos 600 euros, la realización de unas inversiones y mejoras en la finca par la campaña de 2023 que no va a poder aprovechar, que cuantifica en dicha suma que unilateralmente compensa con la renta debida.

En suma, los actos del demandado evidencian, que la relación contractual nunca se rigió por la voluntad declarada por las partes en el mencionado contrato de abril del 2016, muy probablemente porque según entiende esta sala, se suscribió con una finalidad meramente instrumental, de minorar la cuota del impuesto de actos jurídicos documentados, ( documento nº 3 de la demanda), cuya base imponible aparece determinada por la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración del contrato, ( art.10.2.e) del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados).

TERCERO.- En cualquier caso, y como bien significa la juez de instancia, lo verdaderamente relevante entender de esta Sala, es que el actor manifestó su conformidad con la terminación del arrendamiento, -ya se rigiera por lo pactado en el contrato del 2014, o del 2016-, en diciembre del 2022.

Al respecto, no podemos sino compartir las acertadas consideraciones realizadas por la Juzgadora a quo, respecto de la conversación mantenida entre las partes en fecha 20 de diciembre del 2022, (documento 8 de la contestación). Pues aun siendo cierto que en la misma la apelante recrimina inicialmente a la demandada "me dijiste que la parcela ya no me la arrendabas para la campaña 2023", lo que le tenía que haber comunicado con al menos un año de antelación, en modo alguno se opone a la finalización del contrato, muy al contrario le refiere que dicha falta de preaviso ha determinado la realización de una serie de inversiones para la campaña 2023, de las que no iba aprovecharse, razón por la que decide detraer de la renta debida que le es reclamada por la arrendadora, el coste de dichas mejoras, y añade " se las deberías cobrar al que entre nuevo este año". Convenimos con la juez de instancia, que la voluntad del actor de aceptar la finalización del contrato es clara, hasta el punto de que procede a la liquidación de la obligaciones económicas derivadas del mismo, lo que aparece refrendado por los actos posteriores de abandono de la finca, manifestados por el testigo D. Raimundo, arrendatario de la finca desde principios del 2023.

La apelante en su interrogatorio, y en el presente recurso, pretende hacer valer que en justificación de su " aceptación" del desistimiento de la arrendadora, que en esa fecha- diciembre del 2020-, aquélla había actuado por la vía de hecho, colocando un vallado y candado en la finca que le impedían su acceso, cuando lo cierto es que según su propia denuncia, dicho paso se le habría impedido en fecha 1 de marzo del 2023.

En suma, si la demandada pretendía hacer valer la vigencia del contrato conforme al art 12 de la LAR, debió significarlo a la demandante, y lo cierto es que la actora al consentir la liquidación del contrato, generó en la demandante la creencia de que admitía la finalización de mutuo acuerdo de su relación arrendaticia, constituyendo ello un acto propio contra el que no puede ahora ir.

La juzgadora de Instancia alude como causa de finalización del contrato al desistimiento del arrendatario, lo que la apelante entiende no concurre porque no se ha realizado al terminar el año agrícola ni comunicado al arrendador con un año de antelación como requiere el artículo 24.d) LAR ,sin embargo, debe indicarse que estas dos condiciones o circunstancias se establecen para la protección del arrendador, y nada impide que este acepte el desistimiento sin el cumplimiento de las mismas. Por otro lado, a la vista del contenido del citado documento (8 de la contestación) y actos posteriores, estaríamos ante la terminación del contrato por mutuo acuerdo de las partes ( art 24 c) de la LAR) , que no requiere legalmente de condición alguna.

Dicha causa de terminación del contrato que se entiende probada, determina innecesaridad de analizar la procedencia, en su caso, de la resolución contractual por falta de pago de la renta de la anualidad 2023, en la que también se fundamenta decisión de instancia.

En definitiva, la apreciación valorativa de la prueba que realiza la juzgadora de instancia resulta racionalmente correcta y acertada, debiéndose recordar que en esta segunda instancia no se trata de realizar un nuevo juicio al margen de lo dicho en la sentencia, sino de revisar si el juicio hecho en la primera instancia fue correcto o no; y la revisión de las pruebas practicadas, como hemos visto, evidencia que no hubo ni infracción procesal (en la distribución de la carga de la prueba ) ni error en la valoración de la misma.

CUARTO.- Por lo que se refiere a las costas de instancia, como bien refiere la apelante, el criterio objetivo del vencimiento objetivo es la regla general en materia de imposición de costas, respondiendo a la necesidad de que quien se haya visto obligado a acudir al proceso como única forma de ver reconocido su derecho, no vea agravada su situación patrimonial cuando la resolución judicial le es favorable.

En definitiva, nuestro derecho percibe la condena en costas como la consecuencia propia de la estimación íntegra de las pretensiones de la parte contraria (teoría del vencimiento), siendo el pronunciamiento en costas imperativo y no necesitado de motivación alguna salvo que se aparte del criterio objetivo del vencimiento por concurrencia de circunstancias excepcionales.

La excepción que prevé el artículo 394.1 de la Ley Procesal Civil al principio general del vencimiento objetivo se configura con un ámbito más restringido para el arbitrio judicial, ya que no permite apreciar cualquier "circunstancia" excepcional sino que la Ley impone la necesidad de considerar la existencia de dudas serias y objetivas sobre la solución del litigio, al margen del enfoque subjetivo que del mismo hagan las partes, exigiéndose que tales dudas se basen en la jurisprudencia habida sobre casos similares cuando afecten a su vertiente jurídica. Dicho de otro modo, el legislador no se refiere a las dudas jurídicas que los litigantes puedan tener en relación a la cuestión discutida, como tampoco a las discrepancias normativas o interpretativas que en relación al derecho supuestamente aplicable al caso puedan plantear las partes, sino a la existencia objetiva (y objetivable)-como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 14) de 23 de noviembre de 2020 - de pronunciamientos jurisdiccionales contradictorios en relación a la materia litigiosa, o bien -aunque la norma no lo refiera expresamente-, a supuestos en los que se aprecie una ausencia de regulación específica (normativa o jurisprudencial) de la materia, que justifique, a juicio (explicitado y motivado) del juzgador, que el sentido de lo resuelto deba considerarse dudoso (por entender defendible la tesis contraria).

Y respecto a la vertiente fáctica, la sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca de fecha 29 de septiembre de 2004 señala que "habrá que apreciar que el caso en lo fáctico resulta dudoso cuando la decantación de los hechos controvertidos y relevantes alegados por una y otra parte se haya revelado, en orden a su fijación en la sentencia, como realmente compleja, es decir, cuando hayan existido dificultades importantes o de consideración de cara a su determinación, pudiendo calificarse la labor de apreciación de las pruebas de especialmente complicada o intensa";añadiendo la sentencia de la Audiencia provincial de Vizcaya de 15 de marzo de 2015 que tales dudas "han de ser fundadas, razonables, basadas en una gran dificultad para determinar, precisar o conocer fuera del proceso judicial la realidad de los hechos fundamento de la pretensión deducida".El fundamento de la excepción radica en que el litigio se presente como inevitable para las partes, pues al no estar claros los hechos determinantes, y a la vista de las fundadas e importantes (serias) dudas existentes sobre ellos, las partes no tengan otro remedio que acudir a la vía judicial para dilucidar la controversia.

En el caso concreto la juez de instancia, a quien corresponde valorar la concurrencia o no de serias dudas de hecho y/o derecho, no aprecia la concurrencia de ninguna de aquellas circunstancias para justificar la excepción al criterio general del vencimiento objetivo, en lo que coincide asimismo este tribunal, al no apreciar duda alguna en su vertiente jurídica, como tampoco gran dificultad en la valoración de la prueba conforme a lo razonado en los fundamentos jurídicos anteriores, procediendo la desestimación del motivo, y con ello, del recurso de apelación.

QUINTO.- Al haberse desestimado íntegramente el recurso de apelación procede imponer las costas al apelante de conformidad con lo dispuesto en el art 398.1 de la LEC.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente: