Sentencia Civil 192/2025 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 1, Rec. 872/2024 de 04 de abril del 2025

PRIMERO.- Planteamiento de la cuestión litigiosa.

1.- El recurso de apelación trae causa de la Sentencia que estimó la acción de división de cosa común ejercitada por la mercantil "FEJÁN GESTIÓN S.L" contra "COMPAÑÍA DE REFINADOS ESTACIONES DE SERVICIO Y PETRÓLEOS OIL S.L." y declaró que la demandante tiene derecho a cesar en la propiedad indivisa de las cinco fincas rústicas litigiosas, copropiedad de aquella y de la demandada en los porcentajes indicados en el hecho primero de la demanda y que tales fincas no son susceptibles de ser divididas. En consecuencia, ordenó su venta en pública subasta con admisión de licitadores y la distribución del precio obtenido entre los litigantes, en los porcentajes correspondientes, una vez deducidos los gastos.

2.- El litigio se plantea sin controversia en lo que respecta a la cotitularidad de las fincas litigiosas, el porcentaje de participación de cada una de partes y la ubicación y extensión superficial de aquellas: en tres de ellas, de igual denominación -"Carballo Mosqueiro"- y superficie de 472 metros cuadrados, de 367 metros cuadrados y 838 metros cuadrados, respectivamente, cada una de las sociedades litigantes es dueña del 50%, mientras que en la cuarta y la quinta de las relacionadas en el hecho primero de la demanda -"Media Legua o Carballo Mosqueiro", de 628 metros cuadrados y "Carballo Mosqueiro", de 2515 metros cuadrados- "FEJÁN GESTIÓN S.L" es dueña del 75% y "COMPAÑÍA DE REFINADOS ESTACIONES DE SERVICIO Y PETRÓLEOS OIL S.L." lo es del otro 25%.

3.- La controversia en la instancia versó sobre la divisibilidad de estas fincas. La demandante sostuvo que las parcelas no son susceptibles de división porque la segregación de fincas rústicas está prohibida en la normativa urbanística gallega y porque, además, la división resultaría inviable al derivar en una inutilidad de la parcela, dada su superficie y ausencia de acceso y haría desmerecer gravemente su valor. Por el contrario, la demandada defendió que las parcelas son divisibles, puesto que, aunque el artículo 149 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del Suelo de Galicia, no permite, con carácter general, las segregaciones en suelo rústico, sí las autoriza con la finalidad de reorganizar la propiedad, siempre y cuando no resulte un mayor número de parcelas que el originariamente existente.

4.- La Sentencia de primera instancia concluyó que estamos ante un supuesto de indivisibilidad jurídica por la pérdida de valor que la división material supondría y que, al no existir acuerdo entre las partes en cuanto a la adjudicación a una de ellas pagando a la otra la parte que corresponda, se impone la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños. La juez a quo razonó que no cabe imponer a un condómino, en contra de su voluntad, la valoración del importe de su cuota y el pago mediante la atribución en pleno dominio de otros bienes de los que sea copropietario y que la posibilidad de reorganizar la propiedad contemplada en la Ley gallega exigiría en cualquier caso el acuerdo entre las partes.

5.- Disconforme con esta decisión, "COMPAÑÍA DE REFINADOS ESTACIONES DE SERVICIO Y PETRÓLEOS OIL S.L." la recurre en apelación, invocando la existencia de error en la valoración de la prueba y manteniendo su tesis sobre la inexistencia de indivisibilidad física, desmerecimiento, o pérdida de utilidad. Alega que: (i) nos encontramos ante una sola finca, perfectamente amurallada, que dispone de dos portalones de entrada, compuesta por cinco parcelas rústicas no registrales; (ii) el rigor del informe pericial del técnico de designación judicial es escaso o nulo, dado que no se especifica qué fincas quedarían sin acceso si se segregasen, o cuales son los usos actuales o previstos en la normativa de los que se verían privadas; (iii) en cualquier caso, no se propone reducir la superficie de las parcelas, sino dejar el mismo número de ellas, pero dividiéndolas en dos fincas independientes, con acceso propio cada una de ellas, interesando dicha división para el trámite de ejecución de Sentencia; (iv) la Ley 2/2016 permite segregaciones en suelo rústico con la finalidad de reorganizar la propiedad, por lo que no existe indivisibilidad jurídica, tal y como se afirma por la Juez de Primera Instancia, conclusión a la que esta llega, según la apelante, tras hacer suyas las erróneas valoraciones del perito judicial.

SEGUNDO.- La acción de división de cosa común. En particular, la indivisibilidad de la cosa.

6.- Es sobradamente conocido que en nuestro ordenamiento jurídico se permite a un copropietario imponer al resto la división de la cosa común con dos limitaciones: el pacto de indivisión, al que se refiere el párrafo segundo del artículo 400 del C.C ("Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención",)y el supuesto previsto en el artículo 401, según el cual, los copropietarios no pueden exigir la división de la cosa común si, de dividirse, esta resultase inservible para el uso al que se destina. Fuera de tales supuestos, no hay obligación de permanecer en la comunidad y cualquiera de los comuneros puede exigir su extinción y obtener, mediante el ejercicio de la acción de división, ya una parte de la cosa en exclusiva, ya una parte del precio obtenido por su venta.

7.- La previsión del artículo 401 del CC es así entendida por la mejor doctrina como una excepción al artículo 400, un supuesto de ausencia o exclusión de la acción de división, que no de exclusión de una concreta forma de división -la división material de la cosa-, aplicable a aquellas cosas comunes que están vinculadas funcionalmente, de modo objetivo y permanente, a otras de los partícipes, esto es, cuando existe una vinculación que resulta de la finalidad económica que cumplen. Son supuestos, al decir de la doctrina, de cosas al servicio de otras y que, aunque podrían dividirse materialmente por sí solas, separadas de su destino carecen de valor o este desmerece considerablemente. Ello así, este supuesto de exclusión de la acción debe ser diferenciado del previsto en el artículo 404 del mismo texto legal. Como se ha dicho ya, mientras que el artículo 400 y el 401.2 tratan de si procede la división, el artículo 404 trata de cómo hay que dividir.

8.- La Sentencia del Tribunal Supremo número 223/2009, de 27 de marzo, decía:

"Según la interpretación que parece mejor fundada, la división, para el Código civil, no significa solamente división material, sino que comprende la división en sentido jurídico, por lo que la indivisibilidad puede resultar de que la cosa, en caso de división, quede inservible para el uso a que se la destina, o bien porque produzca un anormal desmerecimiento, o bien ocasione un gasto considerable ( SSTS 7 de marzo de 1985 , 13 de julio de 1996 , 12 de marzo de 2004 , 7 de julio de 2006 , etc.). No existen distintas acciones de división según que las cosas sean o no divisibles, y por esta razón el artículo 401, párrafo primero, no puede ser interpretado en el sentido de que excluye un tipo de acción de división pero deja subsistentes otros, puesto que no hay más que una acción de división. El artículo 401 I , enlazado con el artículo 400 , ha de ser entendido como exclusión de la acción de división. Por ello, si es posible la división que prevé el artículo 401 II CC , no puede ser aplicado, ni menos en conexión con el artículo 404 CC , precepto que por su origen histórico (artículo 2183 del antiguo Código civil portugués) ha de ser entendido como previsión de lo que se ha de hacer cuando no puede practicarse una división material o in natura, a lo que se ha de añadir la previsión del artículo 1062 CC , traído a causa por el artículo 406 CC , sobre el desmerecimiento; en tanto que el artículo 401 I CC excluye, sencillamente, la acción división, pues, como han dicho las SSTS de 19 de junio de 2000 y 22 de julio de 2002 , a falta de convenio el juzgador ha de examinar si la cosa es divisible o indivisible, entendiéndose que se da esta hipótesis no sólo cuando no sea divisible desde la perspectiva material, según criterios económicos y sociales, sino también cuando desmerezca mucho por la división, en cuyo supuesto se comprende también la inservibilidad (artículos 404, 406 y 1062 CC ), quedando excluido de tal invocación el artículo 401 CC , que, según la doctrina dominante, parece referirse al supuesto en que no cabe la actio communi dividendo porque concurren dos presupuestos: la inservibilidad para el uso a que se la destina y la imposibilidad de que pueda tener lugar la venta pública. Del mismo modo que, contra lo que se ha afirmado en las sentencias de instancia en el presente procedimiento, si se ha postulado la división material, y la cosa es indivisible, el juzgador puede acordar la venta en pública subasta, de conformidad con lo establecido en el artículo 404 CC , sin que ello implique incongruencia ( SSTS 26 de febrero y 30 de marzo de 1981 , 6 de junio de 1983 , 19 de junio de 2000 , 22 de julio de 2002 , etc.). "

9.- No estamos, o no se ha demostrado que estemos, en el caso del artículo 401 del CC y ninguna de las partes, de hecho, plantea la inexistencia de acción de división. La cuestión que ha de dilucidarse entonces es si la cosa común es indivisible, pero no, según lo antes dicho, en el sentido del artículo 401, sino en el sentido del artículo 404, que es lo que autorizaría -dado que los condueños no han convenido en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás- a ordenar su venta con reparto del precio. Indivisibilidad que no solo es la material sobre el terreno, sino también la que deriva de la disminución del valor o de una norma jurídica que la impida.

10.- En este sentido, la STS nº 583/2014, de 21 de octubre recuerda sobre la indivisibilidad:

"3.- La indivisibilidad ha sido estudiada y reconocida por numerosas sentencias de esta Sala. Así, la sentencia de 3 febrero 2005 , reiterada por la de 15 diciembre 2009 , antes mencionadas, y por otras muchas, expresan que son tres las maneras que se pueden dar de indivisibilidad: indivisibilidad física, inservibilidad y desmerecimiento, siendo un concepto valorativo deducible de unos hechos, ( sentencia de 7 de marzo de 1985 ). Y la indivisibilidad jurídica, cuando por la normativa vigente no se pueda o pierda todo o parte sustancial de su valor la cosa que se divida".

TERCERO.- El caso concreto.

11.- El debate sobre la divisibilidad o indivisibilidad de "la cosa" se ha planteado por el recurrente, básicamente, en términos de segregabilidad al amparo de lo previsto de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del Suelo de Galicia. Su artículo 149, párrafo segundo, frente a la regla general que prohíbe la segregación en el suelo rústico, la permite, en cambio, "con la finalidad de reorganizar la propiedad, siempre y cuando no resulte un mayor número de parcelas respecto al originariamente existente".A este respecto, la demandada aportó el informe pericial elaborado por el arquitecto Don Landelino, que tiene por objeto, precisamente, "reorganizar las parcelas", "con objeto de que desaparezcan los porcentajes de propiedad que actualmente afectan a las cinco parcelas objeto de litis"(cfr. apartado 3 del informe). Se realiza así a continuación en este informe una "propuesta de reparto", que parte del total de los porcentajes que cada una de las sociedades en litigio tiene en las cinco parcelas, esto es, que toma en consideración que "FEJÁN GESTIÓN S.L" es dueña de 3.195,75 metros cuadrados y "COMPAÑÍA DE REFINADOS ESTACIONES DE SERVICIO Y PETRÓLEOS OIL S.L." de 1624,25 metros cuadrados y, con tal punto de partida, propone un reparto del total de las cinco fincas litigiosas del siguiente modo: a) adjudica tres de ellas a la demandante (las de superficie 472 m2, 367 m2 y 628 m2) y b) de la suma de las dos restantes (838 m2 +2515 m2 =3.353 m2) hace dos parcelas: una, de 1.728,75 m2, la asigna a "FEJÁN GESTIÓN S.L." y otra, de 1.624,25 m2 -que linda al oeste con la gasolinera y en parte con la carretera de Vigo a Coruña-, a "COMPAÑÍA DE REFINADOS ESTACIONES DE SERVICIO Y PETRÓLEOS OIL S.L.". Concluye el perito en su informe que "la reorganización propuesta es la más adecuada en base a los lindes existentes sin alterar el número de parcelas tal como se establece en el artículo 149 de la Ley del Suelo de Galicia ".

12.- No se prejuzga que la reordenación de parcelas que el técnico sugiere sea posible conforme a la normativa gallega de referencia, ni que sea o no la más adecuada, ni que esta -la de la reorganización- sea una solución económicamente más beneficiosa que si se consideran las parcelas individualmente, solución a la que las partes, desde luego, pueden llegar de común acuerdo en uso de su autonomía negocial. Pero el caso es que dicha solución parte de una realidad que no es la que constituye el objeto del proceso y no puede ser impuesta a la parte demandante por la demandada que no ha ejercitado una acción con tal objeto, máxime cuando el resultado final sugerido por el perito de la demandada tampoco es aceptado por la actora. La realidad es que, a diferencia de lo que el recurrente mantiene y aun cuando en la escritura pública de compraventa de 14 de febrero de 2017, por virtud de la cual la demandante adquirió las fincas litigiosas, se indica que las fincas que se enajenan componen un único recinto cerrado destinado a la actividad de vivero, no estamos ante una única finca, como objeto jurídico independiente, compuesta por cinco parcelas, de modo que pudiera entenderse que existe una única comunidad proindiviso, sino, de momento, ante cinco fincas diferentes, cada una de las cuales pertenece proindiviso en una determinada proporción, no igual en todos los casos, a cada una de las partes litigantes, esto es, cada finca es el objeto de una comunidad de propietarios formada por demandante y demandada. Y, dado que, por el momento, esto es así, la cuestión relevante habría de ser si cada una de ellas es divisible o no lo es, no solo porque no pueda partirse materialmente -división material que en el caso de una finca siempre parece posible-, sino porque exista algún impedimento jurídico para esa división o si, de practicarse esa división material, desmerecería mucho su valor o resultaría inservible para el fin que le es propio.

13.- Ello así, considerada cada finca como objeto de cada una de las comunidades de bienes, del informe del perito judicialmente designado, Don Donato, resulta, en efecto, su indivisibilidad jurídica: por un lado, el artículo 149 de la Ley del Suelo de Galicia no permite la segregación -ya se ha dicho que las partes no han hecho uso extraprocesalmente de la posibilidad de excepcionar la regla general y segregar para "reorganizar la propiedad",ni es objeto de este litigio la acción tendente a la imposición de tal reorganización- y, por otro lado, el perito afirma que "con respecto a las divisiones o segregaciones en este tipo de parcelas no tendría ninguna viabilidad, puesto que estamos hablando de parcelas la mayor parte de las superficies son inferiores a 500m2, lo cual por el tipo de clasificación urbanística que tiene "rústicas", quedarían inutilizadas para el uso previsto en la normativa...".

14.- Es cierto que el informe no desarrolla ni justifica técnicamente esta afirmación sobre la incidencia de la superficie menor de 500 metros cuadrados (que, por lo demás, solo concurre en dos de las cinco parcelas) en el "uso previsto en la normativa",pero sigue quedando en pie el obstáculo jurídico que la regla general del artículo 149 de la Ley del Suelo impone y, además, la parte demandada no ha solicitado la división material ni, por tanto, justificado la viabilidad de esta sin desmerecimiento o inutilidad de las porciones resultantes. Tal y como como la Juez de Primera Instancia pone de relieve en su Sentencia, "(...) lo que la parte demandada propone no es la división y reparto de cada una de las fincas, sino la formación de lotes y redistribución de las propiedades",concluyendo, acertadamente, que "con respecto a las cosas indivisibles, no cabe imponer a un condoŽmino, contra su voluntad, la valoracioŽn del importe de su cuota y el pago mediante la atribucioŽn en pleno dominio de otros bienes de los que sea copropietario".

15.- Efectivamente, la propuesta de la demandada no responde a ninguno de los modos de división de la comunidad en sentido estricto, esto es, la división material de cada finca, obteniendo cada condómino una porción de ella proporcional a su cuota de participación, la adjudicación a uno de ellos con pago del valor de su cuota parte a los demás, o la venta en pública subasta. Teniendo en cuenta que en la comunidad de tipo romano las cuotas de participación corresponden a los condóminos sobre cada uno de los bienes de titularidad común y no sobre el conjunto de ellos, un comunero no puede ser obligado en contra de su voluntad a prescindir de su participación en uno de los bienes objeto del condominio a cambio de adjudicársele la propiedad exclusiva de otros de cotitularidad común. Así, en referencia al artículo 400 del CC, decía la STS nº 609/2012, de 19 de octubre:

"De ahí que la facultad concedida por dicha norma se dirige al cese de la situación de comunidad mediante el reconocimiento y asignación de titularidades individuales a cada uno de los partícipes, que se han de materializar sobre todos y cada uno de los bienes en los que son titulares de una cuota indivisa. Esta Sala, en sentencia de 30 julio 1999 , afirmó que «excluida en este caso por la voluntad del comunero demandante la adjudicación a uno con compensación económica al otro, la única forma de proceder a la división de la comunidad es la de acudir a la venta en pública subasta con distribución del precio obtenido entre los comuneros ». Por su parte, la sentencia de 16 de febrero de 1991 , establece, en su quinto fundamento jurídico, que «mientras dure la indivisión, a cada condueño (porque esa es la esencia del condominio de tipo romano, que sigue nuestro Código Civil, a diferencia de la comunidad germánica) le corresponde una cuota ideal y abstracta sobre todos y cada uno de los bienes, física y registralmente individualizados, objeto del condominio [....] y que, al ponerse fin a la indivisión, tiene derecho a que su cuota ideal o abstracta se concrete o materialice en una parte real y física de cada uno de los bienes de los que es condueño, si los mismos son divisibles, sin poder ser obligado, en contra de su voluntad, como pretende la recurrente, a recibir el pleno dominio de uno de los bienes y ser privado de toda participación real o material en el otro, solución esta última que tampoco puede serle coercitivamente impuesta cuando los bienes (o alguno de ellos) sean indivisibles pues para este supuesto la única solución que arbitra el legislador es la venta en pública subasta y el reparto del precio entre los condueños ( arts. 404 y 1062 Código Civil )».

16.- En estas condiciones, descartado que la reorganización de las parcelas y su posterior reparto mediante la adjudicación de las resultantes en exclusiva a una y otra parte sea viable en este litigio y, por otro lado, dado que no se justifica la posibilidad de la división material (de cada una de las parcelas en su actual configuración), ni esta ha sido pedida por la parte recurrente, la solución estimatoria de la demanda acogida por la Sentencia de primera instancia, esto es la venta en pública subasta, con admisión de terceros licitadores y sin perjuicio de los partícipes puedan pujar para la adjudicación del bien, obteniendo la plena propiedad del mismo mediante el pago al resto de la parte proporcional que les corresponda en el precio de adjudicación, es la correcta.

Procede, por ello, a desestimación del recurso y la confirmación de la Sentencia objeto de recurso.

CUARTO.- Costas procesales.

17.- Dada la desestimación del recurso, las cosas procesales de la apelación se imponen a la parte recurrente.

En atención a lo expuesto:

LA SALA