Sentencia Civil 585/2024 Audiencia Provincial Civil de Ourense nº 1, Rec. 140/2024 de 04 de septiembre del 2024

PRIMERO. Resumen del litigio. Planteamiento del recurso.

1. Don Imanol y doña Delia presentaron demanda frente a la Comunidad de Propietarios Rúa DIRECCION000 (Ourense) por la que, en ejercicio de una acción de impugnación de acuerdos de la Junta de Propietarios, solicitaban que se declarase la nulidad del acuerdo de 18 de marzo de 2023 adoptado por la Junta General Ordinaria y por la que se prohibía el alquiler de vivienda para uso turístico.

2. Por diligencia de ordenación de 28 de junio de 2023 se requirió a la parte demandante para que manifestara la persona a quien se hubiera de practicar el emplazamiento en nombre de la Comunidad de Propietarios, puesto que la demandante Delia era la presidenta de la comunidad demandada.

Los demandantes designaron a doña Manuela y don Adriano, propietarios del piso NUM000, por ser los únicos que residen en el edificio de la comunidad.

3. En virtud de cédula de emplazamiento se emplazó a la Comunidad de Propietarios en la persona de Manuela y Adriano para contestar a la demanda.

4. En el plazo para contestar a la demanda, doña Manuela y don Adriano presentaron escrito en el que solicitaban la intervención adhesiva simple, y realizaron alegaciones en oposición a la demanda.

5. La parte demandante se opuso a la solicitud de intervención planteada.

6. En virtud de decreto de 7 de noviembre de 2023 se desestimó la petición de intervención voluntaria por entender que los solicitantes fueron emplazados como demandadnos en representación de la Comunidad de Propietarios. Asimismo, se tuvo por contestada la demanda.

7. Recurrido en revisión el decreto anterior por doña Manuela y don Adriano al entender que no ostentan la cualidad de demandados en el procedimiento, la jueza de primera instancia dictó auto el 23 de noviembre de 2023 por el que desestima el recurso y confirma el decreto, ratificando la decisión por la que considera a los recurrentes como parte en el procedimiento en calidad de representantes y defensores de la Comunidad de propietarios, rechazando la intervención voluntaria.

8. Se celebró la audiencia previa al juicio en la que comparecieron los demandantes y doña Manuela y don Adriano. El letrado de estos últimos volvió a reproducir la cuestión sobre la cualidad en la que intervienen en el proceso, negando la cualidad de representantes de la Comunidad de Propietarios. La jueza de primera instancia reiteró que doña Manuela y don Adriano solo pueden comparecer como representantes de la comunidad demandada al haberles otorgado esta representación el juzgado por concurrir un conflicto de intereses entre la presidenta de la comunidad que actúa como demandante y la comunidad demandada.

9. La sentencia de primera instancia estimó la demanda y declaró la nulidad del acuerdo de 18 de marzo de 2023 adoptado por la Junta General Ordinaria por el que s prohibió el alquiler de vivienda para uso turístico.

10. La representación de doña Manuela y don Adriano interpusieron recurso de apelación con base en los siguientes motivos:

Primero: Falta de legitimación pasiva "ad procesum" de Manuela y Adriano para representar a la Comunidad de Propietarios.

Segundo: Error en la interpretación del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Tercero: Impugnación de la condena en costas por concurrir la excepción del art. 394.1 LEC al existir serias dudad de derecho sobre la cuestión jurídica objeto del debate.

Finalmente solicitaban que se revoque la sentencia apelada y se desestime la demanda, sin hacer expresa imposición de las costas en ambas instancias.

11. La parte demandante se opuso al recurso.

SEGUNDO.- Sobre la capacidad para ser parte de la Comunidad de Propietarios y su representación en juicio.

Se ejercita por la parte demandante una acción de impugnación de un acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, y se da la circunstancia de que una de las demandantes, doña Delia es la presidenta de la comunidad de propietarios frente a la que se dirige la demanda.

Conforme los arts. 6.1, apartado 5.º, y 7.6 LEC, la capacidad para ser parte demandada en el proceso la ostenta como ente sin personalidad jurídica la Comunidad de Propietarios, que comparecerá y actuará representada, en principio, por su presidente ( art. 13.3 LPH) . Si bien, en el caso de que el impugnante sea el presidente de la comunidad, le correspondería al vicepresidente representar a la comunidad (ar.13.4).

En el caso enjuiciado, no existe vicepresidente que pueda sustituir a la presidenta litigante en la parte contraria, y en la LPH no se prevé ninguna solución al problema. Las soluciones a este dilema dadas por los autores son variadas, y abarcan desde la necesidad de demandar a todos los copropietarios, hasta la posibilidad de que la Junta de Propietarios designe a uno de copropietarios como representante.

El juzgado de primera instancia, ante el conflicto de intereses existente en la persona de doña Delia demandante y presidenta de la comunidad demandada, decidió emplazar a esta en la persona de los copropietarios del piso NUM000, como sus representantes, siguiendo la designación que hizo, por requerimiento, la parte demandante, y aportando como razón de esa designación que aquellos eran los únicos copropietarios que vivían en el edificio (la comunidad la conforman 3 copropietarios en total). Dichos copropietarios comparecieron, pero pretendieron que se les reconociera hacerlo como meros intervinientes, negando su condición de representantes de la comunidad, y defendiendo la validez del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios. La juez de instancia denegó por auto la intervención adhesiva solicitada y se les emplazó a la audiencia previa como demandados en representación de la comunidad de propietarios.

Pues bien, a pesar de que se les denegó su posibilidad de ser intervinientes, sin embargo, comparecieron en la audiencia previa. Y la única condición en la que podían hacerlo, como les recordó la jueza de instancia, era la de representantes de la comunidad demandada, pues al no admitirse su intervención adhesiva en el proceso hubieran quedado apartados de este sin más. Por eso, el hecho de que comparecieran en la audiencia previa y mantuvieran su postura de oposición a la demanda, en vez de haber solicitado una nulidad de actuaciones por el emplazamiento erróneo de la comunidad de propietarios, confirma que la apelante con sus propios actos procesales reconoce su comparecencia como representante de la comunidad de propietarios demandada.

Y lo mismo ha de decirse de su comparecencia en esta alzada, en la que, en ningún caso, se le puede reconocer una intervención adhesiva que quedó desestimada sin posibilidad de recurso. Por consiguiente, la actuación de doña Manuela y don Adriano solo es coherente, por la doctrina de los actos propios procesales, con su consideración de representantes de la comunidad de propietarios demandada.

TERCERO.- Sobre la interpretación y alcance de lo dispuesto en el art. 17.12 LPH .

La parte demandante impugnó el acuerdo que fue adoptado por la Junta General Extraordinaria de Propietarios celebrada el 18 de marzo de 2023. En virtud de dicho acuerdo se aprobó por mayoría de 3/5 del total de los propietarios, "la prohibición de alquiler de vivienda para uso turístico en los términos del Decreto 12/2017, del 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia".

La cuestión discutida en este proceso tiene carácter estrictamente jurídico como quedó puesto de manifiesto en la audiencia previa, y se centró en si se podía o no aprobar ese tipo de acuerdo de prohibición de alquiler turístico en el edificio, con una mayoría de 3/5 o, sin embargo, necesitaba la unanimidad. La parte demandante defiende la necesidad de la unanimidad, y por ello solicita la nulidad del acuerdo; mientras que la parte demandada sostiene que es suficiente la mayoría.

La jueza de instancia acordó la nulidad del acuerdo, por considerar que necesitaba la unanimidad para su aprobación, y realizó una exégesis del art. 17.12 LPH de la que se concluye que la mayoría de 3/5 permitida se refiere a los acuerdos que meramente "limiten o condicionen" el ejercicio de la actividad de alquiler para uso turístico de las viviendas, pero no alcanza a los acuerdos que la "prohíban".

En el caso presente no consta prohibición expresa ni en el título constitutivo ni en los Estatutos, ni tampoco consta que ninguna de las viviendas se estuviera dedicando a dicha actividad previamente a la adopción del acuerdo. Por tanto, la cuestión se ciñe a si la mayoría cualificada de los copropietarios pueden prohibir esa actividad ex novo y para el futuro.

Esa prohibición supone claramente limitar el derecho de uso y disfrute de su elemento privativo, facultad contenida en el derecho singular y exclusivo de propiedad que se reconoce a cada uno de los integrantes de la comunidad ( art.3 LPH) .

La incorporación por el RDL 7/2019, de 1 de marzo, de la norma contenida en el art. 17.12 LPH, obedece a una realidad que se ha ido extendiendo en las comunidades de propietarios, cual es la de alquiler vacacional o de corta duración, por la que optan legítimamente algunos copropietarios en ejercicio de su derecho de propiedad sobre sus inmuebles. Si bien es cierto, este tipo de arrendamiento de breve duración provoca en la vida comunitaria un trasiego de personas extrañas, que justifica que las comunidades de propietarios quieran controlar y establecer condiciones, requisitos o circunstancias a las que someter la decisión individual del propietario de destinar su inmueble a esta la actividad que le interesa, siempre y cuando esté amparada legal y estatutariamente. Es en este contexto, es en el que procede interpretar lo dispuesto en el art. 17.12 LPH que dice:

"El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos".

Este precepto reconoce la facultad de la comunidad de propietarios de regular, mediante acuerdos adoptados con la mayoría cualificada de 3/5, la actividad de alquiler turístico que se pueda desarrollar en el edificio. Y es razonable que así sea, por cuanto como hemos dicho, ese tipo de alquileres y el ajetreo y movimiento de personas extrañas que provoca, puede trastocar la vida comunitaria, pero como cualquier otra actividad económica, que no sea la de vivienda estable, a la que se destine un bien privativo y que implique la entrada de personas ajenas a los habitantes del inmueble (como por ejemplo, una consulta médica, el despacho de abogados...).

Y ello también está justificado por el impacto que en los elementos comunes del edificio pueda suponer la referida actividad. Por esta razón, se permite que por acuerdo, adoptado también con mayoría cualificada, se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.

No se puede deducir, a juicio de esta Sala, que el art. 17.12 LPH permita a la Junta de Propietarios prohibir la actividad del alquiler vacacional mediante acuerdo adoptado con el quorum de solamente las 3/5 partes de los comuneros. Esencialmente, porque dicho precepto no incluye el verbo "prohibir", sino los verbos "limitar" o "condicionar" el ejercicio de la actividad de alquiler vacacional. Es decir, y reiteramos, no se trata de limitar el derecho de uso del comunero. El legislador no ha utilizado el verbo prohibir pudiendo hacerlo, como lo hace en otros preceptos.

Acudiendo al criterio gramatical de interpretación de las normas que el art. 3 CC establece como preferente, se hace necesario acudir al significado de las palabras "condicionar" y "limitar". Según el Diccionario de la Real Academia Española, "condicionar" es "Hacer depender algo de una condición"; y "limitar" es "Poner límites a algo". En el precepto analizado el objeto de ambas acciones es una actividad concreta, el alquiler turístico al que puede dedicar un comunero su elemento privativo. Es decir, el objeto de esas acciones no es el derecho de uso del comunero, sino que, parte de que, en virtud de la facultad de que cada copropietario pueda utilizar su elemento privativo, según su deseo y lo permitido en las normas legales y estatutarias, a la actividad de alquiler vacacional. Pero dicha actividad puede ser controlada o regulada por la comunidad de propietarios estableciendo mediante acuerdos adoptados por mayoría cualificada, límites y condiciones para su ejercicio, así como costes adicionales al copropietario que decida dedicar su piso al alquiler turístico.

Interpretar que el precepto analizado incluye la posibilidad de que un grupo de propietarios pueda prohibir el ejercicio del derecho de propiedad de un comunero respecto de su inmueble, es hacer una interpretación extensiva, expansiva o correctora sobre límites a la propiedad no contemplados expresamente en la ley, lo cual no es acorde con la doctrina jurisprudencial que impone, por el contrario, que la interpretación de las limitaciones debe ser de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad.

Por tanto, hay que partir de que el art. 17.12 LPH establece que lo que puede acordarse con el quorum de la mayoría de 3/5, son las pautas, reglas o requisitos que debe cumplir el comunero que quiera dedicar su inmueble al alquiler turístico o vacacional. Y no es posible entender que el legislador haya querido incluir en dicho precepto un ámbito de prohibición del ejercicio del derecho de uso y disfrute, y no hacerlo con otros tipos de arrendamiento.

Otra cuestión distinta es que, establecida una normativa por acuerdo aprobado por 3/5 sobre el alquiler vacacional que fije los requisitos para quienes quieran destinar su inmueble a dicha actividad, estos deberán serán cumplidos de forma escrupulosa por los propietarios que obtengan las autorizaciones administrativas correspondientes. Y si no fuera así, se pueda prever en dicho acuerdo las consecuencias del incumplimiento de las condiciones y límites fijados, que podría ser la prohibición, quedando legitimada la comunidad para llevarla a cabo por mayoría simple. Y de esto sería conocedor con carácter previo el arrendador del piso turístico, que no podría alegar desconocimiento, y que justificaría la prohibición, pero derivada del incumplimiento de las condiciones límites o requisitos impuestos por la comunidad.

En cuanto al posible contenido del acuerdo y las limitaciones o condiciones que se pudieran establecer al ejercicio de la actividad de arrendamientos turísticos, podría alcanzar a multitud de aspectos que hagan referencia a compaginarla y armonizarla con la convivencia del resto de los comuneros, a modo de unas normas de régimen interno específico, que prevengan y eviten molestias o incomodidades entre vecinos. Así, además de condicionar que la actividad cumpla con los requisitos administrativos correspondientes, se podría acordar por ejemplo, como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Granada, Sección 4.ª, 209/2024, de 24 de mayo, un número de usuarios máximo, permitir o no mascotas, establecer días u horas de ingreso o salida, exigir el aseguramiento específico por daños, la presencia del propietario o arrendador para comunicar específicamente al usuario las reglas de uso o elementos comunes, etc.

Esta interpretación que considera que lo que permite el art. 17.12 LPH es únicamente limitar y condicionar la actividad de que se trata y no amaparar la posibilidad de la prohibición absoluta de aquella, no es pacífica entre las distintas Audiencias Provinciales, Y así, Audiencias como la de Segovia en sentencia 129/2020 de 21 de abril de 2020, y la de Málaga, Sección 4.ª, en sentencia 40/2023, de 25 de enero (entre otras), han mantenido que al amparo del art.17.12 LPH, se puede aprobar un acuerdo con el quorum de 3/5 que prohíba a los propietarios destinar sus viviendas al alquiler turístico o vacacional. Otras Audiencias, por el contrario, se han pronunciado en el mismo sentido que esta Sala, efectuando una interpretación restrictiva en las normas que afectan al derecho de propiedad, que les lleva a considerar que no se puede sostener que la prohibición se incluya dentro de las facultades de limitar o condicionar, para extraer esos acuerdos del régimen de unanimidad.

Por todo lo expuesto, se confirma la decisión de la sentencia de primera instancia que declara nulo el acuerdo de 18 de marzo de 2023 adoptado por la Junta de Propietarios por el que prohibió el alquiler de vivienda para uso turístico.

CUARTO.- Sobre el pronunciamiento de las costas en primera instancia. Dudas de derecho.

La apelante impugna el pronunciamiento de las costas efectuado por la juez de primera instancia, que las impuso a la parte demandada aplicando el criterio del vencimiento objetivo plasmado en el art. 394 LEC, sin tomar en cuenta que en el caso enjuiciado concurrían dudas de derecho, por ser la cuestión jurídica debatida dudosa y sobre la que existen sentencias contradictorias de las Audiencias Provinciales.

Efectivamente, y como se ha puesto de manifiesto en el fundamento anterior, la cuestión debatida en el presenten proceso tiene carácter eminentemente jurídico, y hace referencia a al alcance del art.17.12 LPH, sobre el cual se han dado interpretaciones discrepantes por las Audiencias Provinciales. Este hecho justifica que el criterio del vencimiento objetivo aplicable a la decisión sobre las costas del proceso pueda ser excepcionado, de tal manera que esta Sala considera, en contra del criterio de la jueza de instancia, que no procede la condena en costas impuesta a la parte demandada. Y en este sentido procede estimar el motivo de apelación y revocar solo en este aspecto la sentencia de primera instancia.

QUINTO.- Costas.

Estimado parcialmente el recurso de apelación, no procede efectuar expresa imposición de costas a la parte apelante.

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente