Sentencia Civil 1604/2024 Audiencia Provincial Civil de Jaén nº 1, Rec. 1231/2023 de 05 de diciembre del 2024

PRIMERO.- Frente a la sentencia dictada el día 17 de enero de 2023 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Jaén, en juicio ordinario 1829/2021, seguido por demanda de Mariola, contra Isidro y Caridad, quienes a su vez formularon demanda reconvencional contra aquélla, se interpuso por la representación de Mariola recurso de apelación que ha originado el Rollo 1231/2023 de esta Sala.

Como datos a tomar en consideración para resolver el recurso, expuestos de forma sucinta, señalamos los siguientes:

a) En la demanda origen de ese procedimiento,se ejercita acción de resolución de contrato de compraventacon arras penitenciales y reclamación de cantidad, con tres pedimentos subsidiarios:

1. Resolución del contrato de 3 de octubre de 2020 y su anexo por desistimiento tácito imputable a los demandados y condena a pagar 14.280'72 euros, de arras penitenciales duplicadas ( artículo 1454 CC) , más daños y perjuicios, e interés legal desde la primera reclamación el 6 de mayo de 2021 y costas.

2. Subsidiariamente, resolución del contrato y su anexo por notorio incumplimiento de la vendedora equivalente a un desistimiento voluntario (1.124 CC) , con condena a devolver 7.280 '70 euros, más interés legal y costas.

3. Subsidiariamente, condenar a los demandados a devolver las arras (7.000 euros) para evitar el enriquecimiento injusto, pues si no se cumplió el contrato fue por no haber subsanado la parte vendedora el error obstativo en el plazo concedido, por lo que no tienen derecho alguno a retener las arras, más intereses y costas.

- En sustento de estos pedimentos se alega que demandante, como compradora, y demandados, como vendedores, suscribieron el día 3 de octubre de 2020,contrato privado de compraventa respecto de la vivienda sita en DIRECCION000 y plaza de aparcamiento, en Mancha Real, entregándose a cuenta 7.000 euros en concepto de arras penitenciales. Se acordó que el otorgamiento escritura pública se llevaría a cabo el 3 de diciembre de 2020,con pago del resto del precio, en la Notaría que cualquiera de los dos designara, previo aviso 7 días antes. El 26 de noviembre de 2020,el agente que intermedió en la compraventa, Humberto, remitió correo electrónico con documento contractual a la compradora para ampliar el plazo hasta el 5 de abril de 2021, indicándole que la plaza de garaje sería la DIRECCION001, situada en el mismo edificio de la vivienda. Este aplazamiento se debió a lo que considera error obstativo en el objeto de la compraventa, pues la plaza de garaje que se pretendía comprar y cuya identificación constaba en la escritura pública, aparecía por error en el catastro a nombre de un tercero. Fue por ello que se prorrogó el plazo con el fin de subsanar en el catastro ese error en la identificación del objeto (plaza de garaje), obligándose a subsanarlo en ese plazo, es decir, hasta el 5 de abril de 2021.Llegado este día, los vendedores le dijeron que no había subsanado el error, lo que entiende se corresponde con un desistimiento tácito y con ello la obligación de los vendedores de devolver las arras duplicadas. De hecho no fue convocada por la parte vendedora a Notaría para otorgar la escritura pública. Al no haber subsanado el error, pidió la devolución de los 7.000 euros, a lo que se negaron los vendedores so pretexto de "coste de oportunidad". Posteriormente, en abril de 2021, tras apropiarse de los 7.000 euros, los vendedores, a través de portal inmobiliario, pusieron nuevamente a la venta la vivienda y la plaza de garaje. Todo ello supone que fueron los demandados, con su actuación flagrantemente incumplidora, quienes desistieron unilateralmente del contrato. Reclama, además de las arras dobladas (14.000 euros), 280'72 euros, importe de la tasación del inmueble que tuvo que abonar para conseguir la hipoteca.

b) En la contestación a la demandase alega por los vendedores que ante el error en la identificación de la cochera, fue la compradora quien solicitó al agente inmobiliario que redactara un nuevo documento ampliando el plazo para otorgar escritura pública, a lo que accedieron. Y ello pese a que en la Notaría les dijeron que era obstáculo subsanable y que se podía escriturar indicando que el error estaba en trámite de subsanación, lo que impide considerarlo error obstativo, tal y como se sostiene en la demanda. Los vendedores actuaron con buena fe, ya que accedieron a aplazar e inmediatamente iniciaron expediente de rectificación, siendo subsanado definitivamente el 21 de octubre de 2021 -demora que no es imputable a los vendedores sino a la lentitud de los trámites burocráticos-. Llegada la fecha de fin de plazo (5 de abril de 2021) y sin haber señalado plazo en el documento para efectuar la subsanación, fue la actora quien llamó al agente, a quien dijo que por tener una vivienda en alquiler en Toledo, no le interesaba adquirir otra vivienda habitual por el tema de la hipoteca, por lo que se entendió que desistía del contrato y con ello, a entender que perdía la fianza (cláusula octava). Fue por tanto la conducta de la propia compradora al desistir del contrato, la que impidió el otorgamiento de la escritura pública pues dejó de tener interés en adquirir la vivienda y el garaje y ello pese a estar subsanándose el error en la identificación de la plaza de garaje, que en modo alguno les era imputable. Niegan haber colgado ningún anuncio de venta tras el 5 de abril de 2021, pues de hecho a la fecha de la contestación sigue en venta, encontrándose libre y a disposición de la compradora, ofreciéndose a cumplir el contrato. Niegan tener que devolver las arras y pagar el importe de la tasación, pues este gasto fue a iniciativa de la compradora para tramitar la hipoteca necesaria para comprar. Compra que no se llevó a cabo por la única voluntad de la compradora, por lo que interesa la desestimación de la demanda.

- Acto seguido formula demanda reconvencionalen la que, dando por reproducidos los hechos expuestos en su escrito de contestación, suplica se condene a la demandante reconvenida a perder la suma de 7.000 euros entregada a cuenta del precio de la vivienda de la cual desiste realizar compraventa, quedando resuelto el contrato de compraventa,ello en aplicación de la cláusula de arras penitenciales, por desistimiento de la compradora.

En su escrito de contestación a la demanda reconvencional,tras alegar indebida admisión de la demanda reconvencional, afirma, en cuanto al fondo que si se prorrogó el plazo del contrato fue para subsanar el error, esto es, para el cumplimiento de una condición. Sin embargo, no cumplida esa condición, la compradora estaba en su derecho de no comprar sólo la vivienda sin la plaza de garaje, pues se pretendía una compra conjunta.

c) La Sentenciadesestima la demanda y estima la reconvención. Lo justifica en la interpretación restrictiva que de las arras hace el TS ( STS de 26 de septiembre de 2013). Se centra en la testifical de agente y concluye que si tras la prórroga no se llevó a cabo la compraventa, fue por la voluntad de la compradora quien dejó de estar interesada al tener otra vivienda en Toledo. Valora que el error en el catastro no es error obstativo pues el catastro no goza de presunción de veracidad y además se puso en marcha expediente para rectificar, lo que le lleva a concluir que no existía causa para separarse del contrato. Entiende que el argumento de que si no compraba conjuntamente vivienda y garaje no se podía beneficiar fiscalmente, es nuevo al introducirse por primera vez en la vista oral.

d) En su recurso de apelación,la parte demandante, tras realizar alegaciones sobre los pronunciamientos efectuados en la sentencia y sobre lo no resuelto en la misma, así como la indebida admisión a trámite de la demanda reconvencional, infracción de ciertos artículos del Código Civil y errores de hecho y de derecho contenidos en la misma, efectúa acto seguido una alegación previa en la que reitera, de forma cronológica, los hechos ya expuesto en la demanda.

Es a continuación cuando alega, al parecer como primer motivo de apelación(no se identifica expresamente como motivo de apelación), el deber de congruencia y motivación, infracción del artículo 218 LEC. Expone que la sentencia no resuelve ni sobre la existencia de incumplimiento contractual imputable a la demandada, ni sobre el consentimiento convergente y unívoco de la voluntad resolutoria. No resuelve los dos pedimentos que de forma subsidiaria se contienen en el suplico de la demanda. Discrepa tanto de la valoración de la prueba realizada en la sentencia, como del hecho de no haber entrado a valorar si existe un desistimiento tácito o un incumplimiento por parte de la compradora. Reitera que al prorrogarse el plazo, se estaba pactando una condición -se otorgaría la escritura pública de compraventa si se subsanaba el error en plazo-. Dado que no se cumplió la condición, ha de imputarse a la parte vendedora el incumplimiento contractual. En todo caso, el contrato se resolvió por mutuo disenso de las partes aquí litigantes, por lo que deberían reintegrarse los 7.000 euros. Como segundo motivo se alega, error de hecho y de derecho. incorrecta apreciación del desistimiento unilateral de la compradora. Reitera que se al no subsanarse el error en la identificación del garaje, se produjo un incumplimiento esencial por la parte vendedora, equivalente al desistimiento tácito. Por último, como tercero, se titula "del presupuesto indispensable de incumplimiento para instar resolución contractual", indicando a continuación que los vendedores no están capacitados para exigir el cumplimiento del contraton en la medida que no han cumplido con su propia prestación recíproca.

Todo ello para concluir en la errónea valoración de la prueba ya que entiende que es notorio que: 1. Con carácter principal, el incumplimiento/desistimiento tácito únicamente podría predicarse de contrario; 2. Subsidiariamente, que convergió una voluntad unívoca y concurrente de resolver el contrato por ambas partes contratantes; 3. Subsidiariamente, también, que los vendedores se han enriquecido a costa de mi patrocinada, sin causa justificada. 4. Terminantemente, no puede instar la resolución contractual aquella parte que incumple con las obligaciones que se han pactado en el contrato.

e) En la oposición a la apelación,reiteran los demandados haber actuado de buena fe. El nuevo documento de ampliación de plazo no recogía compromiso de los vendedores de subsanar el error antes del 5 de abril, sino de otorgar escritura pública. Ampliación de plazo que fue solicitada por la parte compradora, iniciándose inmediatamente el trámite de rectificación de error. No obstante lo cual, llegada esa fecha y estando en trámite la subsanación, fue la compradora quien manifestó su intención de no comprar. Niega que la sentencia haya dejado sin respuesta el planteamiento efectuado en la demanda, pues resuelve claramene que fue la demandante quien incumplió el contrato al desistir por los motivos que se exponen en la sentencia. Niegan que se pactara una condición suspensiva, tal y como se pretende en el recurso; ni que existiera mutuo disenso por las partes en la celebración del contrato, pues los vendedores tuvieron siempre intención de vender. Por último, manifiesta que ante la petición resolutoria presentada de adverso que se justificaba en el desistimiento por parte de los vendedores, era preciso formular demanda reconvencional pues sostienen estos que la resolución del contrato de compraventa es únicamente imputable al desistimiento de la parte compradora.

SEGUNDO.- Expuestos en estos términos la controversia en esta alzada, tras una detallada lectura del recurso de apelación, entiende esta Sala que es preciso, con el fin de acotar y sistematizar la presente resolución, realizar las siguientes consideraciones. Comienza el mismo identificando los pronunciamientos de la sentencia que impugna, enumerando acto seguido hasta 9 puntos. Efectúa a continuación una alegación previa,en la que reitera, cronológicamente, los mismos hechos y argumentos contenidos en la demanda, si bien introduciendo alguno nuevo. Expone acto seguido una alegación primera,en la que indica que la sentencia infringe el artículo 218 LEC, deber de congruencia y motivación, al no responder a la petición de incumplimiento contractual imputable a la demandada y no pronunciarse sobre las consecuencias derivadas del consentimiento convergente y unívoco de la voluntad resolutoria. Realiza a continuación una alegación segunda,sobre la incorrecta apreciación del desistimiento unilateral de la compradora; y una tercera,referente a que es presupuesto indispensable para instar la resolución del contrato, el haber cumplido previamente su propia prestación, lo que no concurre en el presente supuesto. Concluye, por último,en que la valoración de la prueba llevada a cabo por la Magistrada es desacertada y descuidada, pues es notorio, afirma, que ha existido un incumplimiento/desistimiento tácito únicamente por la parte vendedora; que convergió una voluntad unívoca y concurrente de resolver el contrato por ambas partes contratantes; que los vendedores se han enriquecido a costa de mi patrocinada, sin causa justificada; y que no puede instar la resolución contractual aquella parte que incumple con las obligaciones que se han pactado en el contrato.

- Con carácter preliminar, esta Sala ha de destacar que el recurso planteado no se aviene a lo establecido en el artículo 458.2 LEC, habida cuenta de que entiende como pronunciamiento, además de una indebida admisión a trámite de demanda reconvencional, los razonamientos que pretende sean infracciones de artículos del código civil y errores de hecho y de derecho contenidas en la sentencia.

Como en otras ocasiones hemos tenido ocasión de resaltar, el objeto de un recurso como el presente sólo puede ser un "pronunciamiento" contenido en su fallo, único apartado de la resolución que genera efectos de cosa juzgada y, así, puede perjudicar a un litigante. Así resulta del artículo 458.2, antes citado, y de los Arts. 456.1, 209.4º, 222 y concordantes de la misma Ley procesal. Como decíamos en reciente sentencia de 3 de octubre de 2023, ante un planteamiento semejante, con carácter preliminar, sin embargo, y ante las repetidas manifestaciones que el recurso vierte consistentes en que impugna "fundamentos" de la sentencia o incluso "pronunciamientos" que dice contenidos en aquéllos, ha de destacar esta Sala el defecto de técnica y la confusión conceptual que ello supone, no infrecuente en la práctica. A la hora de expresar cuáles son los pronunciamientos impugnados, se confunden éstos con los fundamentos de la sentencia, de manera que los fundamentos de la resolución son tomados por pronunciamientos y así denominados. Muy al contrario, se trata de contenidos de la resolución claramente diferenciados, como resulta de la lectura del Art. 209 de la LEC. Los pronunciamientos se insertan en el fallo o parte dispositiva, y allí exclusivamente, siendo la respuesta concreta a cada pretensión deducida.

En estos términos no pronunciábamos en nuestra recientísima sentencia de 6 de junio de 2024, dictada en el RA de 1911/2022.

En el caso analizado acontece tal escenario. Y es que la apelante centra el objeto de su recurso en la infracción legal y error de hecho y derecho, a su juicio cometido en la argumentación expuesta por la juzgadora a quo. La sentencia apelada únicamente contiene dos pronunciamientos, el desestimatorio de la demanda y el estimatorio de la reconvención. Esto es, lo que en su recurso de apelación identifica como pronunciamientos con los ordinales 1 y 2, siendo el resto ajenos al fallo de la sentencia, pues no recogen sino discrepancias respecto de la fundamentación jurídica de la misma.

TERCERO.- El primer motivo de apelación (alegación primera)se identifica como "del deber de congruencia y motivación. Infracción del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ".Alega que la sentencia no es congruente con los pedimentos de la demanda, ya que omite pronunciarse sobre el planteamiento de la existencia de un incumplimiento contractual imputable a la demandada, así como la cuestión derivada del consentimiento convergente y unívoco, aunque por razones distintas, de la voluntad resolutoria. Y ello pese a haberse interesado la subsanación o complemento de la sentencia, vía artículo 215 LEC, resolviendo SSª que no procedía aclaración.

Es doctrina reiterada del T.S. que la congruencia viene determinada por una racional adecuación del fallo a las peticiones de los litigantes y a los supuestos básicos en que descansan, debiendo resolverse siempre en términos de comparación entre la pretensión procesal de ambas partes y la respuesta o Fallo judicial (así, entre otras muchas, las SSTS de 29 de Noviembre de 1985, 6 de Octubre de 1996, 22 de Noviembre de 1986, 25 de Junio de 1987, etc.), habiendo afirmado también el Tribunal Constitucional (entre otras muchas, STC 32/1992, de 18 de Marzo) al perfilar el alcance y contenido de la tutela efectiva judicial consagrada en el artículo 24 de la C.E., que el principio de congruencia obliga a los Órganos Judiciales a decidir conforme a lo alegado, sin que les sea permitido otorgar más de lo pedido, ni menos de lo resistido por el demandado, así como tampoco cosa distinta de lo solicitado por las partes.

Por otro lado la incongruencia omisiva que vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva ha de ser examinada atendiendo a las concretas circunstancias de cada caso, debiendo distinguirse entre las alegaciones aducidas por las partes para argumentar sus pretensiones y las pretensiones en sí mismas consideradas, pues, si con respecto a las primeras puede no ser necesaria una respuesta explícita y pormenorizada a todas ellas, respecto de las segundas la exigencia de réplica congruente se muestra con todo rigor sin más posible excepción que la apreciación de que haya existido una desestimación tácita.

- Sentado todo ello, entiende esta Sala que a diferencia de lo pretendido en el recurso, la sentencia apelada sí da respuesta a las peticiones articuladas tanto en la demanda inicial como en la reconvencional.

El suplico de la demanda inicial interesa, como petición principal, se declare la resolución del contrato de compraventa con arras penitenciales, con condena a devolver 14.280'72 euros, correspondientes al doble de la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales, más daños y perjuicios, intereses y costas. Subsidiariamente, con sustento en la resolución contractual interesada, solicita la condena al pago de 7.280,72 euros, cantidad entregada en concepto de arras, más daños y perjuicios. Subsidiariamente, pero ahora con sustento en la proscripción del enriquecimiento injusto, solicita la condena a devolver las arras entregadas.

En la demanda reconvencional se interesa la resolución del contrato, con condena a perder la suma de 7.000 euros, entregados a cuenta.

Entiende esta Sala que lo postulado en demanda es un sólo pedimento de resolución contractual con dos peticiones subsidiarias de condena pecuniaria, y una tercera petición, subsidiaria de las dos anteriores, de enriquecimiento injusto. Todo ello basado, o bien en el desistimiento voluntario o en el incumplimiento contractual por la parte vendedora. En la reconvención, se postula igual pretensión resolutoria del contrato, pero en este caso, con sustento en el desistimiento voluntario de la parte compradora.

La sentencia se pronuncia sobre la pretensión principal resolutoria del contrato introducida por ambas partes en sus respectivos escritos de demanda y reconvención. Así lo expuso la Magistrada en la Audiencia Previa cuando al responder a la alegación de la parte demandante de no ser precisa demanda reconvencional para un pronunciamiento que acuerde que la demandada hiciera suyos los 7.000 euros, explicó que se trataba de las dos caras de la misma moneda. Explicación a la que se aquietó la parte actora, pues ni formuló recurso ni protesta. Razona la sentencia, a la vista de la prueba practicada, que la compraventa se frustró por la única voluntad de la compradora, quien dejó de estar interesada en la misma, al tener otra vivienda en Toledo. Es por lo que concluye en la desestimación de la demanda inicial y la estimación de la reconvencinal. Esto es, sí da respuesta a la única petición de resolución contenida en la demanda inicial -a la que la actora anudaba distintas consecuencias de condena según la resolución que se acordara fuera por desistimiento voluntario de los vendedores o por incumplimiento contractual de los mismos-, y a la petición de resolución de la reconvención. Al tercero de los pedimentos, sustentado en un pretendido enriquecimiento injusto, no entra a pronunciarse la sentencia por ser evidente su desetimación tácita ante la conclusión alcanzada previamente de que la resolución contractual que declara, únicamente es achacable a la parte compradora.

Se desestima este motivo de apelación.

CUARTO.- Los motivos segundo "incorrecta apreciación del desistimiento unilateral de la compradora",y tercero "presupuesto indispensable de incumplimiento para instar la resolución contractual",en cuanto no vienen sino a introducir discrepancias respecto a la valoración de la prueba y sus consecuencia, han de ser analizados de forma conjunta. Así ha de entenderse cuando al final del recurso expone la apelante que, en definitiva, la valoración de la prueba efectuada en la sentencia es desacertada y descuidada a la hora de examinar los hechos acaecidos durante la tramitación del procedimiento, discrepando de sus conclusiones.

Debiendo recordarse, respecto al error en la valoración de la prueba, que no es admisible al apelante tratar de imponer su lógicamente parcial e interesada valoración, frente a la más objetiva y crítica del juzgador de instancia, pues es reiterada la jurisprudencia ( SSTS de 21-9-91, 18-4-92, 15-11-97 y 26-5-04, entre otras muchas) que atribuye a éste en principio plena soberanía para la apreciación de la prueba, salvo como hemos expuesto, ésta resulte ilógica, contraria a las máximas de experiencia o a las reglas de la sana crítica, únicos supuestos en que procede su revisión y que no concurren en el presente supuesto en el que el apelante trata de hacer supuesto de la cuestión con una valoración sesgada del resultado probatorio.

Deben analizarse los elementos o circunstancias sobre los que descansa el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, referidos a su voluntad de cumplir el contrato y al desistimiento de cumplirlo, por la parte vendedora.

Por el contrato de compraventa según el artículo 1445 del código civil uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Al respecto el artículo 1454 señala "si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas".

En relación al contrato de arras la STS 175/2012 de 21 de marzo ,dice: "Las arras son una garantía del cumplimiento de un contrato (o de un precontrato); son un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo, normalmente es el de compraventa, pero puede ser añadido a cualquier otro contrato y precontrato. La sentencia de 1 de diciembre de 2011 contempla el caso concreto de unas arras establecidas al amparo del artículo 1454 del Código civil en un precontrato de opción de compra. Se distinguen dos clases de arras. Las penales, previstas para el incumplimiento y las penitenciales o de desistimiento, a las que se refiere expresamente el artículo 1454 del Código civil que permite a una de las partes resolver (no "rescindir", como dice esta norma) perdiéndolas el comprador o devolviéndolas duplicadas el vendedor: éstas son las pactadas expresamente en la cláusula antes transcrita del contrato de 19 de febrero de 2007, así calificadas por las sentencias de instancia y referidas por numerosa jurisprudencia, como la sentencia de 24 de octubre de 2002 al expresar: "Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido".

- En el caso que nos ocupanos encontramos con un contrato identificado por las partes como "contrato de arras penitenciales".Dicho contrato de acuerdo con las estipulaciones que se recogen en el mismo se intervino dentro de lo que la jurisprudencia llama un contrato de reserva que es una especie de precontrato bilateral de compraventa en el que las dos partes muestran su intención de vender y de comprar y se establece igualmente el contenido de derechos y obligaciones, y así el objeto del contrato, el precio y también la forma de pago. Eso significa que la relación jurídica contractual nace en este precontrato y con posterioridad se produce el cumplimiento de este precontrato que supone la consumación del anterior. En el referido documento se establecen unas arras penitenciales, a cuenta del precio ofreciendo a las partes la posibilidad de resolver el contrato, perdiendo la parte compradora del importe entregado o debiendo devolver la vendedora dicha cantidad duplicada.

Convienen las partes en el presente supuesto tanto en el devenir histórico de los acontecimientos que dieron lugar a la resolución del contrato de compraventa, como en la naturaleza penitencial de las arras, debiendo valorarse cual de ellas desistió voluntariamente del contrato, pues mientras la parte compradora sostiene que fue la parte vendedora quien voluntariamente desistió del contrato, ésta sostiene que fue aquella quien lo hizo.

Las partes en el presente procedimiento establecieron en fecha 3 de octubre de 2020,un "contrato de arras penitenciales"en el que habiendo manifestado la actora su interés en la compra de la finca sita en la DIRECCION000 de Mancha Real, finca NUM000, propiedad de los demandados, entregó a los vendedores, a cuenta del precio total en concepto de arras penitenciales la cantidad de 7.000 € mediante cheque o transferencia. Recogiendo la cláusula cuartaque la señal entregada tendría validez hasta el día 3 de diciembre de 2020, en que se formalizaría la escritura pública de compra/venta en la Notaría que alguna de las partes designara, debiendo notificarlo de forma fehaciente siete días antes. La cláusula octava,expresamente indica que: "Se da a las cantidades entregadas por EL COMPRADOR y que figuran en este contrato el carácter de arras penitenciales, pudiento tanto EL COMPRADOR como EL VENDEDOR en concordancia con el artículo 1.454 del Código Civil , desistir de la compra/venta en cualquier momento posterior a la firma del presente documento. En el caso de desistimiento por parte del comprador, este perderá las cantides que hubiera puesto a disposición del VENDEDOR en concepto de señal y pago a cuenta del precio, a excepción del caso en que el adquierente no obtenga la financiación para la compra de la vivienda (una vez hecha la tasación). Si desistiera EL VENDEDOR, EL COMPRADOR percibierá de éste la cantidad que entregó, duplicada"(documento n.º 2 de la demanda)

Llegado el día 3 de diciembre de 2020,la compradora tuvo conocimiento, por comunicación del agente que intermedió en la compraventa -quien a su vez había sido informado por la Notaría-, de que la plaza de garaje que también iba a ser objeto de compraventa -aunque no estuviera incluida ni identificada en el contrato de arras penitenciales-, estaba erróneamente identificada en el catastro. Si bien ello no suponía obstáculo para firmar, a petición de la compradora ambas partes redactaron un anexo de ampliación del contrato de arras penitenciales, por el que manifestaban "estar de acuerdo en la ampliación de la fecha de firma de escrituras de la venta del piso con dirección en DIRECCION001, situada en el mismo edificio,hasta el 5 de abril de 2021" (documento n.º 3, resaltado nuestro)

El día 6 de mayo de 2021,esto es, pasado un mes de la fecha fijada, la compradora remite burofax a los vendedores, manifestando su voluntad de apartarse del contrato por entender que los vendedores han desistido de aplicar el pacto de arras penitenciales al ofrecer la venta del inmueble en un portal inmobiliario. Alega que si no se ha otorgado escritura es por incumplimiento imputable a la parte vendedora, pues se condicionó la consumación de la compraventa a la concordancia de la referencia catastral de la finca que garantizase su inequívoca localización, sin que se cumpliera la condición. Les requiere por ello para la devolución por duplicado de la señal entregada a cuenta. (documento n.º 8)

Burofax que fue respondido por otro de los vendedores de fecha 11 de mayo de 2021,oponiéndose a lo solicitado. Afirman que si el contrato no se ha elevado a público es por la voluntad de la compradora quien, pese a no existir obstáculo para otorgar escritura por el hecho de existir error en la identificación catastral de la plaza de garaje, prefirió ampliar el plazo para otorgar escritura con la finalidad de que se subsanara el error. Niegan haber puesto a la venta la vivienda en portal inmobiliario alguno, pues el alegado es antiguo y existía incluso antes de firmar el contrato de arras penitenciales. Queda por ello enterada, afirma de la resolución del contrato de compraventa por desistimiento de la compradora. (documento 9).

- Pues bien, del contenido de la documental expuesta, así como del resultado de la declaración testifical del agente inmobiliario, Humberto, concluye esta Sala, que la valoración probatoria efectuada en la sentencia de instancia es correcta y adecuada, y no desacertada y descuidada, siendo por ello coherente la conclusión alcanzada de que si la compraventa se frustró, lo fue por la única voluntad de la compradora quien dejó de estar interesada.

En primer lugar indicar que el contrato de arras penitenciales (documento n.º 2), no hace mención alguna a plaza de garaje. Únicamente se refiere a la finca NUM000, ubicada en DIRECCION000 de Mancha Real. Por ello, como así reconoce el único testigo que declaró en el acto del juicio, Humberto, agente inmobiliario que intermedió en la compraventa, el error en la identificación de la plaza de garaje que también iba a ser objeto de compraventa, no era obstáculo para que se otorgara la escritura pública, tal y como le informaron en la Notaría pues se podía dejar constancia de que se estaba subsanando. Nada impedía, por tanto, otorgar escritura pública del contrato de compraventa de la vivienda, único objeto al que se refería el contrato de arras penitenciales. No obstante ello, tal y como afirma el testigo, por así haberlo interesarlo la parte compradora y acceder a ello los vendedores, acordaron ambas partes ampliar el plazo de la fecha de firma de escrituras hasta el 5 de abril de 2021.

En segundo lugar, el anexo no recoge pacto alguno de compraventa con condición suspensiva, tal y como, de forma extemporánea y como hecho nuevo, se pretende en el recurso de apelación. Expresamente sí se indica que se amplía la fecha de firma de la escritura del piso y, ahora sí, de la plaza de garaje DIRECCION001, situada en el mismo edificio, pero nada se dice sobre condición suspensiva y mucho menos que el pretendido incumplimiento de esa condición facultara a la parte compradora para entender que la vendedora se apartaba voluntariamente del contrato. Ningún valor probatorio cabe atribuir al documento n.º 6 de la demanda, consistente en correo electrónico dirigido por el portal inmobiliario Idealista a la actora, de fecha 28 de abril de 2021, con el que se pretende acreditar que los vendedores pusieron a la venta la vivienda en abril de 2021. Ni se identifica en el mismo la vivienda exacta ofrecida en venta -únicamente hace mención a piso en DIRECCION000, Mancha Real-, ni el el agente inmobiliario declara en tal sentido. Más al contrario, afirma que en este contrato actuaba en exclusiva y niega haberla puesto a la venta el referido inmueble, pudiéndose tratar de un anuncio anterior.

Es por ello que no cabe entender probado, como así pretende la actora, que si el contrato no se cumplió, fue por desistimiento voluntario de los vendedores. Más al contrario, incluso en la contestación a la demanda, subsanado que fue en el catastro el día 21 de octubre de 2021 el error en la identificación de la plaza de garaje -error en modo alguno imputable a los vendedores-, manifiestan los vendedores estar dispuestos a cumplir con el contrato.

- Excluido pues un desistimiento voluntario del contrato por parte de los vendedores, procede entrar en comprobar si la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba, cuando afirma que fue la compradora quien voluntariamente se apartó, al dejar de estar interesada en la compraventa.

En este particular ha de acudirse, tal y como realiza la sentencia, a la testifical del agente intermediario. Testigo de cuya objetividad se duda en el recurso, pero del que no se formuló tacha en el acto del juicio, cuando a preguntas de la Letrada de la parte actora, y pese a que se le recibió juramento de decir verdad, manifiesta que conoce a los demandados porque son de Mancha Real y porque su madre sí es amiga de su madre. Declara el testigo que en Notaría le dijeron que se podía firmar, aun con el error en la identificación de la plaza de garaje, incluyendo una cláusula en la que se dejara constancia de que los vendedores estaban subsanado tal error (minuto 6'30''). Trámite que se inició al día siguiente por los vendedores. Que fue el día 6 de abril, es decir, al día siguiente de la fecha fijada de ampliación, cuando por teléfono Mariola le dijo (minuto 8) que no quería seguir, manifestándole que era debido a que tenía una vivienda en Toledo y que la tenía alquilada y el alquiler se convirtió en ocupa y por consejo de su abogado le dijo que no comprara otra vivienda para así poder agilizar. A lo que le respondió que eso era un problema personal de ella y no una causa mayor para no contratar. De hecho tenía concedida la financiación. Que la ampliación de arras se acordó a instancias de Mariola. Que los vendedores siempre entendieron que fue la compradora la que se había echado para atrás.

De lo que resulta, tal y como se razona en sentencia y comparte esta Sala, que fue el voluntario desistimiento de la parte compradora lo que impidió el cumplimiento del contrato de arras penitenciales en base al cual se acciona, recuérdese afectante únicamente a la vivienda y no a la plaza de garaje. Lo que conlleva a confirmar los pronunciamientos contenidos en el fallo de la sentencia, desestimatorio de la demanda inicial y estimatorio de la demanda reconvencional.

Se desestima el recurso de apelación.

QUINTO.- Dado el sentir de esta sentencia, por imperativo del artículo 398 de la L. E. Civil, habrán de imponerse al apelante las costas del presente recurso.

Por aplicación de la Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 9 de la L. O. P. J., ante la confirmación de la resolución recurrida, se declara la pérdida del depósito constituido por la parte apelante para recurrir, al que se dará el destino previsto en dicha Disposición.

Vistos los artículos citados y demás preceptos de pertinente y general aplicación,