Sentencia Civil 175/2025 Audiencia Provincial Civil de Ourense nº 1, Rec. 1161/2024 de 06 de marzo del 2025

PRIMERO.-Por la representación de Doña Melisa en calidad de copropietaria de la finca número DIRECCION002 del edificio DIRECCION000 de Ourense, compuesta de dos locales situados en las plantas DIRECCION003 y DIRECCION004 del inmueble, se ejercita en este procedimiento acción de impugnación de los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios en la junta celebrada el día 18 de diciembre de 2023 en los puntos 2 y 3, del orden del día, relativos a la aprobación de la memoria técnica y económica relativa a la rehabilitación de los elementos comunes del edificio " DIRECCION001", que forma parte del proyecto básico de rehabilitación del mismo y a la designación de tasador para la valoración de los elementos privativos de los pisos y local afectados por la instalación de un ascensor.

El primero de los acuerdos se impugna por contravenir lo dispuesto en el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal al pretenderse la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal sin contar con la unanimidad de los comuneros y al constituir la actuación de la comunidad un abuso de derecho, suponiéndole un perjuicio que no tiene obligación de soportar.

Se considera que el segundo de los acuerdos es también nulo al haberse adoptado con abuso de derecho y en fraude de ley.

La comunidad de propietarios demandada se opuso a la demanda alegando la excepción de falta de legitimación activa de la demandante en base a su falta de representación de la comunidad proindiviso de los dos locales sitos en el DIRECCION003 y en el bajo; la aprobación de los acuerdos con una mayoría superior las 3/5 partes de los propietarios y las 3/5 partes de las cuotas de participación, cumpliendo así las mayorías exigidas en los artículos 17.2 y 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, dado que la rehabilitación propuesta no supone una modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal y tampoco supone una modificación de los estatutos de la comunidad. Además, en relación al segundo punto, se añade que la designación del tasador para la valoración de los elementos privativos afectados por la instalación del ascensor trae causa del acuerdo anterior adoptado en fecha 2 de diciembre de 2022, en el que se aprobó su instalación, que es ejecutivo aunque se hubiera formulado recurso de apelación contra la sentencia que declaró su nulidad.

En la sentencia dictada en primera instancia se desestimó la excepción de falta de legitimación de la actora y se declaró la nulidad de los dos acuerdos al no haberse obtenido el voto favorable de todos los comuneros, considerando que era necesaria la unanimidad para su adopción. Respecto a la nulidad del acuerdo n.º 3 se indica que al no existir acuerdo sobre la aprobación del proyecto ni arquitecto designado, no procedía la designación de tasador para una obra no autorizada, habiéndose declarado nulo en sentencia de 6 de febrero de 2024, pendiente de resolución el recurso de apelación formulado por la comunidad de propietarios. Por ello, estando pendiente tal recurso no se consideraba procedente la valoración del acuerdo impugnado. Frente a dicha resolución se interpone por la comunidad de propietarios demandada recurso de apelación impugnando la desestimación de la excepción procesal de falta de representación de la demandante por infracción del artículo 398 del Código Civil, y del artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal relativo al régimen de proindiviso, así como del artículo 416 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre la excepción procesal alegada. Se impugnan también los pronunciamientos relativos a la declaración de nulidad del acuerdo adoptado sobre el punto n.º 2 del orden del día por vulneración del artículo 348 del Código Civil y de los artículos 10, 17.2, 4 y 6 de la Ley de Propiedad Horizontal, al no requerir el acuerdo adoptado en el punto n.º 2 el voto unánime de los comuneros y del acuerdo sobre el punto n.º 3 del orden del día, alegando que se adoptó en cumplimiento de lo previsto en el artículo 9.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal y se aprobó con el voto favorable de las mayorías previstas legalmente para tal clase de acuerdo. La parte actora se opuso al recurso solicitando la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.-En relación a la excepción de falta de representación de la actora para el ejercicio de la acción de impugnación de acuerdos comunitarios, la sentencia apelada, aún advirtiendo de lo dispuesto en el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal, señala que en la reunión para la constitución de la comunidad que se celebró el día 5 de mayo de 2022 se reconoció que cada uno de los copropietarios de los locales sitos en el DIRECCION003 y en la planta DIRECCION004 tenían porcentaje de participación distintos ( un 15% correspondía a la actora y su esposo Don Carlos Alberto y el otro 15% a Don Bernardo, pudiendo actuar cada copartícipe de un 15% con independencia del propietario del otro 15%. Por ello la actora estaba legitimada para actuar junto con su marido en las juntas de propietarios, ejercitar su derecho al voto y, concretamente, impugnar los acuerdos adoptados.

La conclusión que se contiene en la resolución recurrida sobre este extremo no se comparte.

En la junta de la comunidad de propietarios celebrada el día 5 de mayo de 2022 en la que se constituyó la comunidad de propietarios del edificio DIRECCION000 de Ourense se estableció lo siguiente:

"1. CONSTITUCIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS:

Se procede a la constitución de la Comunidad de Propietarios del Edificio situado en el número DIRECCION005 de Ourense, integrada por los siguientes propietarios:

- Don Bernardo, propietario de la mitad indivisa del bajo del edificio, con un 15% cuota de participación en el total del inmueble.

- Doña Melisa y don Carlos Alberto, propietarios del de la mitad indivisa del bajo del edificio, con un 15% de cuota de participación en el total del inmueble.

- MONTALBÁN 11 PROPERTY S.L., propietarios de la DIRECCION006, piso DIRECCION002, piso DIRECCION007, piso DIRECCION008, piso DIRECCION009, piso DIRECCION010, piso DIRECCION011, DIRECCION012 y DIRECCION013 del edificio, que representa un total de 70% cuota de participación del Inmueble."

Así, en la junta simplemente se relacionan los propietarios que formaban la comunidad y los distintos porcentajes de participación de cada uno, correspondiendo la propiedad indivisa de los locales sitos en el DIRECCION004 y en el DIRECCION003 por mitad, a la actora y su esposo un 15%, y a Don Bernardo, el otro 15%, sumando la copropiedad un 30% de las cuotas de participación en el inmueble. Del acta redactada en la junta no puede deducirse que se otorgase un derecho de voto y de actuación independiente de los comuneros proindiviso, apartándose de las normas que rigen la comunidad de bienes contenidas en los artículos 392 y siguientes del Código Civil y, específicamente, en el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Tal forma de actuar es contraria a los preceptos citados, disponiendo el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal:

"1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.

Si algún piso o local perteneciese «pro indiviso» a diferentes propietarios éstos nombrarán un representantes para asistir y votar en las juntas."

En el caso de comunidades pro indiviso sobre algún piso o local, la norma imperativamente obliga a nombrar un representante que será el único que pueda asistir a la junta y votar, con un solo voto, sea cual sea el número de comuneros; y, en consecuencia, en su caso, impugnar los acuerdos adoptados. Cualquier otra actuación que se apartase de ello, sería contraria a la propia ley reguladora de la propiedad horizontal.

Así lo hemos señalado en la sentencia de fecha 14 de noviembre de 2024, en relación a la misma comunidad de propietarios, sobre una junta en la que se pretendía computar dos votos en relación a una única finca, la que es objeto de litigio. Decíamos en tal resolución:

"La sentencia recurrida anula el acuerdo de instalación del ascensor por ser contrario a la ley, al haberse adoptado sin concurrir la mayoría exigida en el artículo 17.2, voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

La magistrada a quo entiende que el acuerdo no obtuvo el voto de la mayoría de los propietarios ya que entiende que la comunidad de propietarios está integrada por cuatro propietarios que serían: la mercantil Montalban 11 Property S.L., propietaria de la planta DIRECCION014 y los pisos DIRECCION002, DIRECCION007, DIRECCION008 , DIRECCION009, DIRECCION010, DIRECCION011 y DIRECCION012 que representan el 69% de las cuotas de participación; don Augusto, propietario del DIRECCION013 con una cuota de participación del 1 %; doña Melisa y su esposo, propietarios de la mitad indivisa de la planta DIRECCION003 y de la planta DIRECCION004, con una cuota de participación del 15 %, y don Bernardo, propietario de la otra mitad indivisa de la planta DIRECCION004 y DIRECCION003, con una cuota de participación del 15 %.

Entiende la juzgadora de instancia que el acuerdo obtuvo el voto favorable de dos de los propietarios (Montalban 11 Property S.L. y don Augusto) y el voto en contra de los otros dos propietarios (doña Melisa y don Bernardo).

La parte apelante discrepa de este criterio alegando que a los copropietarios indivisos de la planta DIRECCION004 y DIRECCION003 les corresponde exclusivamente un voto y no dos.

El motivo de recurso va a ser estimado.

La sentencia recurrida incurre en los siguientes errores:

1º-Atribuir un voto a cada uno de los propietarios indivisos de la planta DIRECCION004 y DIRECCION003 que, según se indica en la demanda, integran la finca número DIRECCION002 del edificio constituido en régimen de propiedad horizontal.

Con ello se infringe lo dispuesto en el art. 15 de la LPH conforme al cual si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas. Existe un único propietario de la planta DIRECCION004 y DIRECCION003 que es la comunidad integrada por doña Melisa, don Augusto y don Bernardo. Existiría un único propietario aun cuando las plantas DIRECCION004 y DIRECCION003 fueran fincas independientes. Lo mismo que existe un único propietario de las plantas DIRECCION014, DIRECCION002, DIRECCION007, piso DIRECCION008 y DIRECCION009, DIRECCION010 y DIRECCION009 y DIRECCION012."

Así pues, la comunidad existente sobre esos dos locales únicamente puede estar representada por una persona, a la que corresponde asistir y votar en la junta.

De hecho, en ninguna ocasión se utilizó la forma de votación que defiende la demandante. No ha existido, o al menos no se ha acreditado, que en alguna de las reuniones la actora y su esposo ejercieran su derecho al voto separadamente de Don Bernardo, el cual prácticamente no acudió a ninguna de ellas.

La cuestión que ahora se plantea es si la actora podía actuar, como lo hizo, en la junta de 18 de diciembre de 2023 como representante de la comunidad proindiviso. Y la respuesta ha de ser negativa. En el acta se indica que "asiste Doña Melisa, como representante de los copropietarios indivisos del DIRECCION004- DIRECCION003, titulares al 30% de la cuota de participación en el edificio. También asiste el copropietario indiviso D. Carlos Alberto.". No se acredita por la actora la representación que dice ostentar de los copropietarios proindiviso. Pero además, lo que consta en el acta es la oposición del otro copropietario Don Bernardo a ser representado por la demandante. Por ello envió un escrito que se adjuntó al acta de la junta, en el que manifestaba:

"Sirva el presente escrito para confirmar que he recibido, en tiempo y forma, la convocatoria de la Junta Extraordinaria de Propietarios del DIRECCION000 de Ourense, con fecha de 18 de Diciembre de 2023 en primera y segunda convocatoria:

Como propietario, siendo titular del 50% del DIRECCION003 y DIRECCION004 del inmueble citado, y en mi derecho, quiero expresar unas consideraciones en cuanto a los puntos del orden del día.

Primero.- Una vez obtenida la resolución de la licencia, incluido el informe jurídico, a favor de la comunidad para la reparación de cubiertas y sustituciones de canalones de nuestro inmueble, tengo a bien solicitar que a la mayor brevedad posible se inicien las obras para subsanar las deficiencias conocidas por todos los propietario y que están produciendo serios y graves daños al inmueble mencionado.

Segundo.- Sin entrar en consideraciones técnicas y jurídicas, u otros planteamientos, tengo a bien solicitar y requerir a la promotora que pretende la rehabilitación integral de las plantas superiores del inmueble para destinarlas a viviendas, Montalbán 11 Property S.L., que tramite en el menor plazo posible la licencia de ejecución del proyecto básico para la citada rehabilitación. Es obvio que dicha rehabilitación debe ajustarse a la normativa que regula el Concello de Ourense ya que sin ello sería imposible avanzar para obtener el correspondiente permiso.

Tercero.- Argumento mi petición en base al informe técnico elaborado por el arquitecto Torcuato, con fecha 10 de julio de 2022, en donde se describe el estado actual del inmueble. Entre otras cosas el arquitecto manifiesta, con acompañamiento de fotografías que"...as filtración de auga e goteiras son xeneralizadas nos dos niveis de DIRECCION012. Nas plantas de vivendas, observanse humidades nos teitos, que fixeron que os falsos teitos se viñeran abaixo. Estas humidades son maís patentes cara as zonas de fachada, estas humidades aprecianse nos teitos dos pisos DIRECCION008, DIRECCION007 e DIRECCION002. En xeral os desniveis que se aprecian nos solados dos pisos son muy pronunciado imposibilitando a colocación de inmobiliario. Previsiblemente se deben a flechas excesivas nos elementos estructurais de madeira. As humidades de cuberta son mou apreciables tamén no volumen da capela...". Una descripción perfecta de lo que podría ser un edificio en ruina. Dicho esto, ratifico mi solicitud a la empresa promotora para que agilice la licencia y permiso de rehabilitación. Una vista ocular por parte del Concello al inmueble nos podrían deparar una resolución negativa en cuanto su habitabilidad como ha sucedido en otros edificios en Ourense que han sido declarados no habitables temporalmente. Y los propietarios del DIRECCION004 y DIRECCION003 nos sentiríamos totalmente indefensos ante una medida que sería contraproducente a nuestros intereses y al del arrendatario que ocupa el DIRECCION004 y DIRECCION003, ya que nos ha manifestado que estaría en disposición de renovar el contrato siempre que el inmueble tenga intacta su habitabilidad. Una rehabilitación total del inmueble ayudaría a revalorizar las viviendas y el bajo que podrían alcanzar valores muy interesantes. Por ello insisto en la importancia de la rehabilitación cuanto antes del edificio " DIRECCION001" en la DIRECCION000 de Ourense".

En dicho escrito, a cuya unión al acta se opuso la actora, se evidencia su criterio dispar respecto a la actuación de la demandante, siendo su interés obtener en el menor plazo posible la licencia de ejecución del proyecto básico para la rehabilitación, considerando que de no hacerlo podían derivarse perjuicios a los intereses de los copropietarios del DIRECCION004 y DIRECCION003. Así lo manifestó también en su declaración en juicio, afirmando que no había otorgado su representación a su prima, la actora, y que no compartía su decisión.

Ya, con ocasión de otra junta celebrada con anterioridad, el día 21 de junio de 2023, la Presidenta dio lectura a una comunicación remitida por el copropietario proindiviso del 50% del bajo y DIRECCION003 en el mismo sentido, alegando que "consideraba urgente la rehabilitación del edificio puesto que el grave deterioro del edificio y de sus elementos comunes afecta a los pisos, pero también al local- DIRECCION004 como se ha podido comprobar con las cañerías que provocan una inundación en el local- DIRECCION004.".

La actora tenía así pleno conocimiento de la opinión y postura del otro propietario de los locales y pese a ello actuó en su representación en contra de sus intereses. Ciertamente es doctrina reiterada del Tribunal Supremo la que establece que cualquiera de los comuneros pueden comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad siempre que actúe en beneficio de la misma, aún en caso de pasividad e incluso de oposición de los demás ( SSTS 22 de diciembre de 2021, 30 de enero de 2024). Ahora bien, en tal caso se ha de accionar en "beneficio común", y en este supuesto se escapa cúal sea el beneficio común, en el que se litiga contra la comunidad por una copropietaria, en una serie sucesiva de reuniones, con la única finalidad de no afrontar un gasto que, a la postre, será necesario, debido al estado de deterioro que presenta el inmueble.

Así pues, aunque la actora hubiera votado en representación del 30% correspondiente a la cuota de los locales, no tenía esa representación y, por tanto, ni como persona individual por el 15% podía haber votado ni por el 30% al no ostentar la representación de todos los copropietarios. Por ello, su voto no podía haberse admitido, por lo que no se halla en ninguno de los casos previstos en el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, para impugnar los acuerdos adoptados. La situación de propiedad horizontal no es propiamente una situación de comunidad, sino un régimen jurídico real al que se sujeta la llamada propiedad separada ( artículo 396 C. Civil) de los diferentes pisos o locales en que se divide el edificio o conjunto inmobiliario al que se aplica, y del que derivan los derechos, cargas, obligaciones y responsabilidades que la ley establece. Por ello, cada propietario debe estar facultado, en principio, para el ejercicio y defensa de sus derechos con independencia de los restantes propietarios, en los términos y condiciones legalmente previstos. Para la representación de una comunidad proindiviso de un piso o local se precisa el mandamiento de un comunero que asista y vote en las juntas, de la misma forma es el representante el que, erigiéndose en portavoz de la comunidad, puede impugnar los acuerdos mostrando así la voluntad unánime de los comuneros proindiviso, pero no pudiendo uno solo de ellos arrogarse una representación que no le ha sido otorgada y votar e impugnar un acuerdo contra la expresa voluntad de otro condómino.

Según el artículo 18.2 de la LPH están legitimados para la impugnación de los acuerdos " los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.". La legitimación para la impugnación corresponde a los "propietarios", y como tal, en el caso de los pisos y locales en proindiviso, ha de entenderse el representante designado por la comunidad, representación que la actora no ha acreditado. Todo ello conduce a la estimación de la excepción alegada por la demandada con revocación de la resolución recurrida, sin entrar a examinar el resto de los motivos de impugnación contenidos en el recurso.

TERCERO.-En virtud de lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es preceptiva la imposición de las costas de la instancia a la parte actora; y de conformidad con el artículo 398 de la misma ley, no se hace expreso pronunciamiento en relación a las costas causadas en esta alzada.

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente