Sentencia Civil 441/2025 Audiencia Provincial Civil de Almería nº 1, Rec. 448/2024 de 06 de mayo del 2025

PRIMERO.-La resolución de instancia estima una demanda de desahucio por precario de una vivienda de la localidad de Roquetas de MAr dirigida por la actora, Coral Homes SL, inicialmente contra los ignorados ocupantes de la misma, resultando identificado en el proceso D. Justino y, tras analizar sus presupuestos, declara que la actora acredita la titularidad de la vivienda y que el demandado ni siquiera esgrime un título de ocupación, ni pago de renta o merced, admitiéndose que ocupa la vivienda y esgrimiendo como únicas causas de oposición, la inadecuación de procedimiento que desestima al ejercitarse una acción de desahucio por precario del art 250.1.2 de la LEC y no de tutela sumaria de la posesión, y que ha de proceder a la suspensión del procedimiento en base al art. 1bis Real decreto 11/2020, de 31 de marzo, cuestión que la sentencia estima que debe ser ventilada en sede de ejecución.

Frente a estos pronunciamientos, se alza el demandado comparecido alegando las siguientes cuestiones:

1.-Incongruencia y falta de motivación al no resolver la inadecuación de procedimiento de tutela sumaria de la posesión, estimando que el proceso está viciado de nulidad por dirigirse la demanda contra ignorados ocupantes y no contra el demandado que debió identificar en su demanda, actuando en fraude de ley cuando debió dirigirse frente al demandado conocido debiendo haber solicitado sus datos a su vendedora .

2.- Los demandados llevan residiendo en la vivienda desde 2005, es su vivienda habitual y han buscado una solución extrajudicial para acceder a un alquiler social, sin que el Juzgado sea competente para resolver la situación de vulnerabilidad social, incumpliendo la sentencia el Real Decreto 1 de Marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler debiendo suspenderse procedimiento, teniendo los demandados derecho a una vivienda digna , existiendo menores en la vivienda.

Interesa se archive el proceso por inadecuacion del procedimiento y se retrotraigan las actuaciones para la suspensión del procedimiento hasta que hasta que se remita informe de servicios sociales comunitarios del Ayuntamiento de El Ejido,suponemos que quiere decir el recurrente, de Roquetas de Mar.

La parte apelada se opone al recurso.

SEGUNDO.-Delimitado el objeto de la alzada, para resolver en esta instancia, la cuestión de inadecuación de procedimiento que en contra de las alegaciones del recurrente, si está resuelta y motivada en la sentencia, acertada o no, y siendo indiscutible que se está ejercitando una acción de desahucio por precario contra ignorados ocupantes y contra Justino, ha de tenerse en cuenta los siguientes antecedentes:

1.- Coral Homes SL presenta demanda de desahucio por precario frente a los ignorados ocupantes de una vivienda el 20 de septiembre de 2021, afirmando que es titular registral de la vivienda y constando en la nota registral que lo es del 100 % de pleno dominio por título de aportación a fondos propios en virtud de escritura de 16 de noviembre de 2018 y que la ocupan personas desconocidas sin título. Se admite la demanda y al realizar el emplazamiento a ignorados ocupantes, se entrega al hoy recurrente.

2.- Dª Justino presenta contestación a la demanda alegando como excepción procesal falta de legitimación de la actora aportando testimonio del decreto de subasta donde de acredita que el propietario del inmueble seria Buidincenter, adjudicataria en la ejecución hipotecaria, inadecuación de procedimiento de tutela sumaria, que es su vivienda habitual desde el 2007 y que se ha seguido contra ellos un proceso de ejecución hipotecaria por parte de Caixabank el Juzgado nº5 de Roquetas ( ejecución hipotecaria 79/11) sin que se les haya desalojado por los cauces legales, habiendo intentado una solución extrajudicial para acceder a un alquiler social, aportando correos entre letrados. Se aporta como documento 2, decreto de 3 de septiembre de 2019en que es parte ejecutante en la ejecución hipotecaria Caixabank SA y parte ejecutada Justino y Dª Zaida( su cónyuge), habiéndose adjudicado la vivienda a Buildincenter SAU, esto es, el demandado es un deudor hipotecario que fue en su día titular de la vivienda.

3.- El 28 de octubre de 2021 el demandado presenta un escrito en que manifiesta que han solicitado en el Juzgado 5 de Roquetas en los autos de ejecución hipotecaria la de suspensión del lanzamiento por situación de vulnerabilidad en el marco del Decreto 6/2020 y que conforme al articulo 43 de la LEC, se "debería aplicar una cuestión prejudicialidad civil porque el juzgado competente para establecer la moratoria de lanzamiento para deudores hipotecarios son los autos donde se está despachando la ejecucion hipotecaria, que no no se puede seguir un proceso de juicio en precario que podria llegar con el lanzamiento sobre la vivienda habitual de mis patrocinados, cuando hay un tribunal que esta resolviendo sobre esta cuestión, interesnado la suspensión de los presentes autos conforme al articulo 43 de la LEC ".Previa audiencia de parte , el Juzgado dicta auto de 12 de enero de 2022 en que desestima la prejudicialidad civil y acuerda la continuación del proceso de desahucio por precario.

4.- Tras varias peticiones de suspensiones del juicio para valorar la vulnerabilidad social hasta que se puedan resolver la solicitud de moratoria de lanzamiento conforme a lo establecido en el Real Decreto 6/2020 de 10 de Mayo, se celebra juicio y se dicta sentencia estimando el desahucio por precario formulado por Coral Homes SL frente a un deudor hipotecario.

5.- En esta situación, aún por razones distintas a las expuestas por el recurrente, pues no se ejercita una acción de tutela sumaria de la posesión y en cuanto a su condición de deudor hipotecario que obvia la resolución, las normas de protección se encuentran también en el RD 1/2013, bajo el principio iura novit curia, estimamos que concurre una inadecuación de procedimiento, en una cuestión que ha sido mas que reiterada por el Tribunal Supremo.

Citamos la reciente STS 317/25 de 27 de febrero de 2025 en que el Tribunal Supremo en que se analiza un supuesto similar al presente y en que intervino Caixabank como ejecutante, Buidincenter como adjudicataria en el seno de la ejecución hipotecaria y, luego Coral Homes, como actora en un desahucio por precario, aunque en nuestro caso, no contemos con documento que acredite a quien pertenece Coral Homes SLU, siendo para la Sala un hecho público y notorio que no precisa prueba. Referida sentencia reitera de la doctrina de la sala que establece que cuando la pretensión de recuperación de la posesión mediante el juicio de precario sea ejercitada por el acreedor ejecutante o por cualquier otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, estos deberán interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento y ello por razones de economía procesal pero, también, por cuanto se evita acudir al juicio de precario con la intención de liberarse de la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013, del que se benefician los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad. Cuestión distinta, matiza la Sala, se produce cuando la pretensión de desalojo se ejercita por quien no es parte, ni tuvo intervención alguna en el juicio de ejecución hipotecaria, y cuyo título dominical se gesta fuera de tal procedimiento. En el caso examinado, al promoverse el precario, la dueña del inmueble, según resulta de la certificación registral aportada al proceso, era la cesionaria del remate, la entidad Buildingcenter, S.A.U., perteneciente a Caixabank, S.A., y luego se transmite a otra entidad Coral Homes S.L.U, que se persona con poder en el que consta expresamente su pertenencia a Caixabank, S.A.

Señala la STS de 27 de febrero de 2025 lo siguiente: " La sentencia del tribunal provincial, pese a manifestar tener constancia de la sentencia del pleno de esta sala 1217/2023, de 7 de septiembre , no la aplica al caso, o no la ha entendido, con lo que ha provocado la interposición de este recurso.

Reiteradamente nos venimos pronunciado sobre la cuestión objeto del presente proceso. De nuevo lo hicimos en las sentencias 443/2024, de 2 de abril , y 620/2024, de 8 de mayo , reiterando lo afirmado en la sentencia de pleno 771/2022, de 9 de noviembre , en las que señalamos:

«En efecto, sobre la cuestión debatida esta Sala ha tenido ocasión de pronunciarse en sentencia del pleno 771/2022, de 9 de noviembre , citada por el recurrente, y que no ha sido tenida en cuenta por la sentencia dictada por el tribunal provincial de 8 de marzo de 2023 , cuya doctrina es reproducida, en ulteriores, como la 515/2023, de 19 de abril , 999/2023, de 20 de junio , 1518/2023, de 2 de noviembre , en la que señalamos, entre otros fundamentos, que:

»"En principio, no cabe negar a quien es dueño, usufructuario o persona con derecho a poseer la finca, la posibilidad de instar su recuperación posesoria mediante el juicio de precario al que se refiere el art. 250.1. 2.º LEC .

»Ahora bien, cuando dicha pretensión sea ejercitada por el acreedor ejecutante o por cualquier otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, estos deberán interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento en función de las consideraciones siguientes:

»En primer lugar, porque el título del derecho, que faculta al acreedor ejecutante y/o adjudicatario de la vivienda a solicitar su entrega, proviene del propio procedimiento de ejecución hipotecaria.

»Con carácter general, el art. 61 de la LEC , salvo disposición legal en otro sentido, atribuye al tribunal que tenga competencia para conocer de un pleito para resolver sus incidencias y la ejecución de lo resuelto. Con respecto al proceso de ejecución, el art. 545.1 LEC se manifiesta en similares términos. Y el art. 675.1 de la LEC , en sede de procedimiento de ejecución hipotecaria, también atribuye al adquirente el derecho a interesar la entrega del bien hipotecado en el propio procedimiento especial.

»En coherencia con tales reglas, la competencia funcional para conocer del incidente de solicitud de suspensión del lanzamiento y comprobación de sus requisitos que se acreditarán, por el deudor hipotecario, en cualquier momento del procedimiento y antes de la ejecución del lanzamiento, corresponde al juez o al notario encargado de la tramitación del juicio hipotecario, como norma el art. 2 de la Ley 1/2013 .

»Lo dispuesto en el art. 675.2 II LEC se circunscribe a los ocupantes del inmueble, que no tengan la condición de deudores hipotecarios, ya sean arrendatarios u ocupantes de hecho. Así resulta, también, de la remisión que efectúa dicho precepto al art. 661 LEC . No es, por consiguiente, aplicable, al presente caso, el plazo al que se refiere el art. 675, cuando norma que, una vez transcurrido un año sin haber instado el desalojo, la parte adquirente hará valer sus derechos en el juicio que corresponda, toda vez que nadie discute que el demandado es deudor hipotecario, que ha perdido su título dominical en virtud de la venta forzosa llevada a efecto precisamente en el procedimiento de ejecución hipotecaria, y no arrendatario o tercero ocupante de hecho.

»Tampoco tiene sentido, por elementales razones de economía procesal, instar un juicio de desahucio por precario para hacer efectivo el lanzamiento del deudor, ocupante del inmueble, cuando se cuenta con el correspondiente decreto de atribución de la condición de adjudicatario de la vivienda litigiosa, que habilita para hacer efectivo el derecho a la entrega de la cosa, y correlativo lanzamiento de quien la ocupa, en el propio juicio de tal naturaleza.

»Por otra parte, se evita acudir al juicio de precario, con la intención de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013 y sus sucesivas modificaciones, del que se benefician los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, quienes deben ser debidamente tutelados en sus intereses legítimos"».

Cuestión distinta, como ahora veremos, es que la pretensión de desalojo se ejercite por quien no es parte, ni tuvo intervención alguna en el propio juicio de ejecución hipotecaria, cuyo título dominical se gestó fuera de tal cauce procedimental.

Ahora bien, la demanda se presenta por la cesionaria del remate Buildingcenter, S.A.U., que es la mercantil perteneciente a la entidad ejecutante Caixabank, cuyo título dominical lo obtuvo en el propio procedimiento de ejecución hipotecaria, la cual, por razones que ignoramos -desde luego no se explican-, desiste del lanzamiento ya acordado del demandado en el propio procedimiento de ejecución hipotecaria, para promover la demanda de desahucio por precario cuyo conocimiento ahora nos compete.

Pues bien, así las cosas, presentada la demanda de desahucio, y ocupando, ahora, la posición procesal de demandante, por transmisión del objeto litigioso ( art. 17 LEC ), la entidad Coral Homes, S.L.U., ésta se persona en el juicio de precario con un poder en el consta expresamente, en el apartado «declaración de titularidad real», que «CORAL HOMES, S.L., unipersonal, es CAIXABANK, S.A.».

En las circunstancias expuestas, la condición de tercero no se la podemos atribuir a Coral Homes, S.L.U., toda vez que, al presentarse la demanda y constituirse la litispendencia ( arts. 410 y 411 LEC ), Buildingcenter, S.A.U., era una sociedad unipersonal, cuya socia única era la entidad ejecutante Caixabank, así como también Coral Homes, S.L.U., (ver escritura de poder de la actora). Así se resolvió, en casos similares, por esta sala, en las sentencias 999/2023, de 20 de junio y 1128/2023, de 10 de julio .

En la sentencia de pleno de esta sala 1217/2023, de 7 de septiembre, invocada por la audiencia provincial, hemos señalado que:

«6.- Esta es la solución que debemos aplicar también en el caso que ahora enjuiciamos. También en este caso consta, según resulta del poder para pleitos otorgado por CH al procurador a través del que comparece en el juicio, que "CORAL HOMES, S.L." es una sociedad unipersonal, de la que Caixabank, S.A. es su socio único (así lo manifiesta en el acto del otorgamiento del poder el representante de CH en cumplimiento del deber de identificación del titular real que impone la Ley 10/2010, de 28 de abril). El poder se otorgó el 9 de noviembre de 2018, es decir, en fecha muy próxima a la formalización del título por el que adquirió la propiedad sobre la finca litigiosa (aportación a sociedad en escritura de 16 de noviembre de 2018).

»En su escrito de oposición al recurso, "CORAL HOMES, S.L." afirma que Caixabank no ostenta ninguna participación en su capital social, que pertenece en un 80% a su matriz, "CORAL HOMES HOLDCO, S.L.", y el restante 20% a Buildingcenter, S.A. Esta afirmación, sin embargo, está en contradicción con lo manifestado en la reseñada escritura de apoderamiento y aunque, a pesar de la indicada proximidad de fechas, podría por hipótesis resultar posible que la unipersonalidad de CH se hubiese perdido en una fecha intermedia entre el otorgamiento del poder y la adquisición del dominio de la finca, a través de la citada aportación, esa circunstancia hubiera debido ser acreditada, en su caso, por quien la invocaba, conforme al principio de disponibilidad y facilidad probatoria ( art. 217.7 LEC )».

En el mismo sentido, se pronuncia la más reciente sentencia 480/2024, de 8 de abril , en un caso que guarda indiscutible proximidad al presente, en el que afirmamos:

«En conclusión, como en los casos resueltos por las sentencias 999/2023, de 20 de junio , 1128/2023, de 10 de julio , y 1217/2023, de 7 de septiembre , en el presente pleito no puede atribuirse a la demandante, dadas las conexiones existentes con la acreedora ejecutante y con la adjudicataria, la condición de tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario. En consecuencia, la entrega de la posesión de la vivienda litigiosa, y la eventual suspensión del lanzamiento en los términos previstos en el art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo , si procede, debe sustanciarse dentro del propio procedimiento de ejecución hipotecaria».

En efecto, al promoverse el precario, la dueña del inmueble, según resulta de la certificación registral aportada al proceso, era la cesionaria del remate, la entidad Buildingcenter, S.A.U., perteneciente a Caixabank, S.A.

Se transmite el objeto litigioso a otra entidad Coral Homes S.L.U., que se persona con poder en el que consta expresamente que ésta mercantil es Caixabank, S.A. El escrito en que solicita la sucesión procesal, se hace a nombre de tal sociedad unipersonal y con el precitado poder.

Por todo ello, no es de recibo cambiar ahora la condición que se afirma ostentar para intentarse desvincular de las sociedades ejecutante y cesionaria del remate.".

6.- En aplicación de referida doctrina, el recurso necesariamente ha de ser estimado, pues la acción de precario ejercitada por Coral Homes SAU que no es un tercero, se ejercita para eludir los derechos del deudor hipotecario en el marco de Ley 1/2013y ante el Juzgado competente, el que conoce de la ejecución hipotecaria.

Como decimos, en nuestro caso se obvia por la actora acreditar su vinculación con la ejecutante Caixabank y con la adjudicataria Buidincenter, pero como bien alegaba el demandado en su contestación instando que se aportase una certificación actualizada, la hoy actora adquirió la vivienda en el 2018 " por título de aportación", antes de la propia adjudicación a Buidinceentetr que se produce en 3 de septiembre de 2019. No nos consta que Coral Homes SL tras una adquisición anterior a la propia adjudicación, se personase en esa ejecución hipotecaria, ni que Caixabank- Buidincenter haya instado o no el lanzamiento( lo suponemos, en tanto el hoy demandado acredita que ha instado la suspensión del lanzamiento ante el Juzgado que sigue la ejecución hipotecaria), tampoco se identifica en el poder la propiedad de la sociedad, por mas que el Notario haga constar que a él le han identificación al titular real que impone la Ley 10/2010, de 28 de abril, pero como decimos, es un hecho público y notorio la conexión de esas tres personas jurídicas, Coral Homes no es un tercero ajeno a la ejecución hipotecaria y el demandado que no era un ignorado ocupante, no es un mero precarista, sino un deudor hipotecario cuyos derechos han de ser protegidos en el marco de la ley 1/2013, así como los propios derechos de la parte actora en tanto titular y propietaria de la vivienda.

7.- En definitiva, aún por razones parcialmente distintas de las esgrimidas por el recurrente que ha reiterado en la instancia la inadecuación de procedimiento, falta de legitimación de la actora para instar un desahucio de precario y falta competencia del Juzgado que ha resuelto el precario, el recurso ha de ser estimado, con revocación de la resolución recurrida e inherente desestimación de la demanda de desahucio por precario frente al deudor hipotecario, debiendo acudir las partes al procedimiento correspondiente para hacer valer sus respectivos derechos.

TERCERO.-Así pues, al hilo de cuanto se ha argumentado, el recurso ha de ser estimado sin imposición de costas de la alzada. Conforme al art 394 de la LEC, dada la desestimación íntegra de la demanda, se imponen las costas de la instancia a la actora.

Vistas las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación