"Que ESTIMO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA de juicio verbal de desahucio por precario interpuesta a instancia de la sociedad mercantil CORAL HOMES, S.L.U., representada por la Procuradora Dª ELENA MEDINA CUADROS, frente a los IGNORADOS OCUPANTES, siendo identificada como ocupante Dª Concepción y, en consecuencia, realizo los siguientes pronunciamientos:
1º. DEBO DECLARAR Y DECLARO haber lugar al desahucio por precario solicitado, por cuanto, la parte demandada, incluida Dª Concepción, ocupa la finca de autos (sita en la DIRECCION000, casa, de Santa Maria de PalauTordera, Finca Registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Sant Celoni) en precario.
2º. DEBO CONDENAR Y CONDENO a los demandados, incluida Dª Concepción, a que, dentro del plazo legal, dejen la finca libre, vacua y expedita a disposición de la actora, y sin derecho a ninguna clase de indemnización, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verificare dentro del plazo legal.
3º. Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales."
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 04/10/2024.
PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Resolución apelada. Recurso de apelación.
Coral Homes, S.L.U. formuló demanda de juicio verbal de desahucio por precario contra los ignorados ocupantes de la finca propiedad de la actora sita en Santa María de Palautordera, DIRECCION000, casa.
Señalaba la actora que es propietaria de la mencionada finca, habiendo constatado en fechas recientes que la misma se encontraba ocupada por una serie de personas de las que desconoce sus datos de identidad, quienes se niegan a abandonar la finca. No ha quedado otra opción que la interposición de la presente demanda. Invocaba fundamentos de derecho y suplicaba sentencia por la que, estimando la demanda, se declare el desahucio por precario, con expresa condena en costas a los demandados.
Admitida a trámite la demanda, se dio traslado de la misma a los demandados, compareciendo en autos doña Concepción que alegó la inadecuación del procedimiento. Señalaba que la ocupante de la vivienda no es ignorada pues es la antigua propietaria de la misma. Caixabank, S.A. interpuso demanda de ejecución hipotecaria contra la demandada, adjudicándose el bien en el año 2015. Coral Homes, cuyo único socio es Caixabank, S.A., es propietaria de la vivienda por aportación desde el 16 de noviembre de 2018. La actora actúa en fraude de ley. La Sra. Concepción es víctima de violencia de género. Invocaba fundamentos de derecho y suplicaba sentencia desestimatoria de la demanda, con imposición de costas a la parte actora.
En fecha 26 de julio de 2021 se dictó sentencia declarando que la parte demandada se encuentra en situación de precario, habiendo lugar al desahucio de la misma, con imposición de costas.
Frente a la sentencia dictada se interpuso recurso de apelación por doña Concepción alegando el incumplimiento por la actora de la Ley 24/2015 al no haber hecho ofrecimiento de un alquiler social, insistiendo en la inadecuación del procedimiento.
La parte actora se opuso al recurso formulado de contrario solicitando la confirmación de la sentencia de instancia.
SEGUNDO.- Resolución del recurso. Inadecuación del procedimiento.
Ante la alegación por la parte demandada de la inadecuación de procedimiento, en tanto entiende que, siendo la Sra. Concepción la anterior propietaria de la finca, la resolución sobre la ocupación de la misma debió acordarse en el procedimiento de ejecución hipotecaria, resuelve la sentencia de instancia al efecto de la procedencia o no del desahucio por precario "Examinada la documentación adjuntada por las partes, resulta acreditado que la sociedad Coral Homes, S.L.U, es sucesora en la titularidad dominical de Buildingcenter, S.A.U (como se desprende de los documentos núm. 1 y 2 adjuntados con la demanda) y propietaria actual de la vivienda sita en la sito en la población de Santa María de Palautordera en la DIRECCION000. A su vez, Buildincenter SAU, había recibido el referido inmueble de Caixabank SA, que fue parte ejecutante en la ejecución hipotecaria (que tenía por objeto la referida vivienda) núm. 347/2013, tramitada (en el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Granollers) contra el Sr. Pelayo y la Sra. Concepción Pues bien, de la mencionada documentación aportada por la actora, documentos núm. 1 y 2 se deriva su legitimación activa, al resultar actual propietaria, de la finca y no emerge que exista fraude de ley alguno. Así, Coral Homes, SLU tiene personalidad jurídica distinta de las anteriores propietarias del inmueble. Debe tenerse en cuenta que la mercantil adjudicataria, fuera o no sociedad del grupo de la acreedora ejecutante (Caixabank, SA), actuó en nombre propio sin obligación de transmitir los efectos de la venta a la acreedora inicial, adquiriendo el pleno dominio del inmueble cuya inscripción consta en el Registro de la Propiedad.
Por otro lado, el procedimiento judicial se determina en función de la acción ejercitada. Y en este caso, la parte actora ejercita una acción de desahucio por precario y, al margen de que la misma prospere o no, lo que no ofrece duda es que al proceso en que se ejercita esa acción hay que darle el curso que ordena el artículo 250.1.2º de la LEC : el juicio verbal.
Y si la parte demandante opta por el juicio de desahucio por precario no significa que el procedimiento sea inadecuado. En este punto debe recordarse que ante la ocupación ilegal de viviendas y la ocupación sin título, se puede acudir: a) a la vía penal prevista en el artículo 245.2 y concordantes del Código Penal , referidos al delito de usurpación; b) al desahucio por precario (del artículo 250.1.2º de la LEC ); c) a los interdictos posesorios ( artículo 250.1.4º de la LEC ); d) a las acciones ejercitadas por titulares de derechos reales inscritos ( artículo 250.1.7º de la LEC ) y e) al juicio ordinario reclamando la posesión".
Y añade "Sin embargo, aunque el título del demandante traiga causa histórica de una anterior ejecución hipotecaria, no se puede remitir a un anterior procedimiento hipotecario a la parte ahora demandante (que ni siquiera intervino, en ningún concepto, en la ejecución hipotecaria) para obtener el lanzamiento; puesto que el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil limita dicha posibilidad al plazo de "un año desde la adquisición del inmueble por el rematante o adjudicatario, transcurrido el cual la pretensión de desalojo solo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda". Y no es cierto que se esté privando a la que era deudora hipotecaria de la posibilidad de alegar y acreditar, a fin de obtener la protección que le dispensaba la ley 1/2013. También, se otorga protección al ocupante sin título, en la fase de lanzamiento, en posteriores regulaciones protectoras y en los supuestos de vulnerabilidad económica como, por ejemplo, en la del Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre y ante la falta de solución habitacional que puedan tener los ocupantes sin título de una vivienda".
La demandada Sra. Concepción insiste en esta alzada en la inadecuación del procedimiento, entendiendo que la actora actúa en fraude de ley cuando recurre al desahucio por precario contra ignorados ocupantes, y no se cumplen los requisitos para que proceda la acción de desahucio por precario, alegando como motivo previo la obligación de la actora de ofrecer un alquiler social.
La resolución de la procedencia o no de la acción de desahucio contra los deudores hipotecarios, ocupantes de la vivienda, frente a los que se ha seguido un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que se ha producido la adjudicación de la vivienda, cuando los mismos son posibles beneficiarios de la protección del art. 1 de la Ley 1/2013, ha sido abordada por el Tribunal Supremo en la reciente Sentencia de Pleno de 7 de septiembre de 2023.
Entiende el Alto Tribunal que a estos efectos se ha de distinguir entre si "quien promueve el pronunciamiento judicial de condena a cesar en el acto posesorio no es el acreedor ejecutante, u otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, sino un tercero que no tuvo intervención alguna en dicho procedimiento especial y adquirió su título dominical fuera de tal cauce procedimental".
Y en segundo término considera que habrá de dilucidarse "si la sociedad demandante en este procedimiento ( DIRECCION001) puede ser considerada o no como un tercero de buena fe que adquirió su título dominical sobre la vivienda ejecutada fuera del procedimiento de ejecución hipotecaria".
Respecto de la primera cuestión, la Sentencia citada resuelve, siguiendo lo resuelto en sentencia del Pleno de la Sala Primera 771/2022, de 9 de noviembre, doctrina que, en lo sustancial, ha sido reiterada por las sentencias 515/2023, de 19 de abril, y 999/2023, de 20 de junio, que si el adjudicatario en el procedimiento de ejecución hipotecaria es el demandante en los autos de desahucio "...el juicio de desahucio por precario no es un procedimiento idóneo para que el adjudicatario obtenga la entrega de la posesión, al deber instar esa entrega en el propio seno del procedimiento de ejecución hipotecaria, a través de la diligencia prevista en el art. 675 LEC , y sin que el plazo de un año para instar la entrega que prevé este precepto resulte aplicable a los supuestos en que el ocupante sea el deudor ejecutado. Conclusión que razonamos así:
"En principio, no cabe negar a quien es dueño, usufructuario o persona con derecho a poseer la finca, la posibilidad de instar su recuperación posesoria mediante el juicio de precario al que se refiere el art. 250.1.2.º LEC .
"Ahora bien, cuando dicha pretensión sea ejercitada por el acreedor ejecutante o por cualquier otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, estos deberán interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento en función de las consideraciones siguientes:
"En primer lugar, porque el título del derecho, que faculta al acreedor ejecutante y/o adjudicatario de la vivienda a solicitar su entrega, proviene del propio procedimiento de ejecución hipotecaria.
"Con carácter general, el art. 61 de la LEC , salvo disposición legal en otro sentido, atribuye al tribunal que tenga competencia para conocer de un pleito para resolver sus incidencias y la ejecución de lo resuelto. Con respecto al proceso de ejecución, el art. 545.1 LEC se manifiesta en similares términos. Y el art. 675.1 de la LEC , en sede de procedimiento de ejecución hipotecaria, también atribuye al adquirente el derecho a interesar la entrega del bien hipotecado en el propio procedimiento especial.
"En coherencia con tales reglas, la competencia funcional para conocer del incidente de solicitud de suspensión del lanzamiento y comprobación de sus requisitos. que se acreditarán, por el deudor hipotecario, en cualquier momento del procedimiento y antes de la ejecución del lanzamiento, corresponde al juez o al notario encargado de la tramitación del juicio hipotecario, como norma el art. 2 de la Ley 1/2013 .
"Lo dispuesto en el art. 675.2 II LEC se circunscribe a los ocupantes del inmueble, que no tengan la condición de deudores hipotecarios, ya sean arrendatarios u ocupantes de hecho. Así resulta, también, de la remisión que efectúa dicho precepto al art. 661 LEC . No es, por consiguiente, aplicable, al presente caso, el plazo al que se refiere el art. 675, cuando norma que, una vez transcurrido un año sin haber instado el desalojo, la parte adquirente hará valer sus derechos en el juicio que corresponda, toda vez que nadie discute que el demandado es deudor hipotecario, que ha perdido su título dominical en virtud de la venta forzosa llevada a efecto precisamente en el procedimiento de ejecución hipotecaria, y no arrendatario o tercero ocupante de hecho.
"Tampoco tiene sentido, por elementales razones de economía procesal, instar un juicio de desahucio por precario para hacer efectivo el lanzamiento del deudor, ocupante del inmueble, cuando se cuenta con el correspondiente decreto de atribución de la condición de adjudicatario de la vivienda litigiosa, que habilita para hacer efectivo el derecho a la entrega de la cosa, y correlativo lanzamiento de quien la ocupa, en el propio juicio de tal naturaleza.
"Por otra parte, se evita acudir al juicio de precario, con la intención de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013 y sus sucesivas modificaciones, del que se benefician los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, quienes deben ser debidamente tutelados en sus intereses legítimos".
Cuestión distinta, como ahora veremos, es que la pretensión de desalojo se ejercite por quien no es parte, ni tuvo intervención alguna en el propio juicio de ejecución hipotecaria, cuyo título dominical se gestó fuera de tal cauce procedimental.
3.- La idoneidad del juicio de precario para obtener el lanzamiento del ocupante del inmueble por quien no fue parte ni intervino en el procedimiento hipotecario
3.1. Por el contrario, cuando el propietario que insta la acción de desahucio es un tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, que no ha sido parte ni intervenido en el mismo, y cuya buena fe se presume, por no haberse acreditado ninguna connivencia con el adjudicatario del procedimiento ni intención fraudulenta alguna, en ese caso, como declaramos en la citada sentencia 771/2022, de 10 de noviembre , el juicio de precario sí resulta un procedimiento idóneo para obtener el lanzamiento del ocupante del inmueble:
"En el presente caso, la acción es ejercitada por un tercero, cuya buena fe se presume, que es ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que conste actuación alguna de connivencia con la adjudicataria de la vivienda litigiosa para perjudicar los derechos del demandado. Su título proviene de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario en el que no intervino ni fue parte. En cuyo caso, no cabe negarle la posibilidad legal de acudir al procedimiento de desahucio por precario del art. 250.1 2º LEC ".
3.2. Ahora bien, lo anterior debe entenderse sin perjuicio de que el demandado pueda hacer valer su título a permanecer en la posesión de la cosa en el propio juicio de desahucio, mediante la aportación del auto de suspensión del lanzamiento o el contrato de arrendamiento obtenidos al amparo de la Ley 1/2013. Como explicamos en la misma resolución, con cita de las sentencias núm. 502/2021, de 7 de julio , así como en la 719/2021, de 25 de octubre :
""Esta suspensión [del lanzamiento] constituye, por tanto, una medida procesal que afecta a la ejecución del lanzamiento de los ocupantes sin título (los propietarios ejecutados perdieron el dominio de la finca como consecuencia de su adquisición por el adjudicatario en la subasta). En la medida en que el lanzamiento queda en suspenso, se suspende también correlativamente el derecho del adjudicatario de obtener la posesión del inmueble (no se genera una situación de "coposesión") y, en consecuencia, el ejecutado conserva durante ese tiempo el uso o disfrute de la posesión inmediata de la vivienda. No constituye una situación meramente tolerada por el adjudicatario, en la medida en que no tiene su fundamento en su consentimiento; la situación posesoria se mantiene temporalmente a favor del ejecutado aun sin o incluso contra la voluntad del adjudicatario, que tiene el deber jurídico de soportarlo. No se trata de un "mero o simple hecho de poseer" ( art. 5 LH )".
"Y añadimos, en la STS 502/2021, de 7 de julio :
""8.- Por ello, el acreedor adjudicatario carece de acción de desahucio frente al deudor ejecutado durante el tiempo de la suspensión, pues está directamente vinculado y obligado por la resolución judicial dictada en el procedimiento de ejecución en el que ha participado como ejecutante. También debe entenderse vinculado por la suspensión cualquier otro adjudicatario que haya actuado en la subasta por cuenta del acreedor, pues conforme a la redacción original del art. 1 de la Ley 1/2013 , la suspensión del lanzamiento alcanza también a los casos de procesos de ejecución hipotecaria en que "se hubiera adjudicado [la vivienda] al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta".
"Por último, dada la naturaleza plenaria del proceso por precario ( SSTS 691/2020, de 21 de diciembre ; 502/2021, de 7 de julio y 605/2022, de 16 de septiembre ), cabe alegar y debatir dentro de dicho procedimiento, la cuestión relativa a la aplicación de la Ley 1/2013, que deberá ser resuelta, como cuestión de fondo o, en su caso, mediante la aplicación de la normativa de la prejudicialidad civil ( art. 43 LEC ), por el juez que conozca del procedimiento de precario".
3.3. En estos casos no cabe negar la viabilidad del juicio de desahucio por precario, cuando el demandado pierde su título de dominio sobre la vivienda, tras su venta forzosa en el procedimiento de ejecución hipotecaria en el que fue parte, por lo que ostenta la condición jurídica de precarista, que le legitima pasivamente para sufrir la carga de este proceso. Como declaramos en las sentencias 134/2017, de 28 de febrero , 109/2021, de 1 de marzo , 212/2021, de 19 de abril , 379/2021, de 1 de junio , 502/2021, de 7 de julio , 783/2021, de 15 de noviembre , y 605/2022, de 16 de septiembre , entre otras, el precario es una situación de hecho, que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, por falta de un título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda o, también, porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho.
3.4. En la sentencia del pleno de la sala 771/2022, de 10 de noviembre , al aplicar esta doctrina en un supuesto en el que la cesionario del remate había transmitido después, por título oneroso, la finca adjudicada a la Sareb, que no había intervenido en el procedimiento de ejecución hipotecaria y cuya buena fe se presumía, apreciamos la idoneidad del juicio del desahucio por precario para la obtención de la entrega de la posesión de la finca a su propietaria.
4.- Las sentencias 515/2023, de 18 de abril , y 999/2023, de 20 de junio , aplican esta misma doctrina jurisprudencial en supuestos sustancialmente semejantes al caso que ahora enjuiciamos: adjudicación en un procedimiento de ejecución hipotecaria a favor del ejecutante, Caixabank, que cedió el remate a su participada Buildingcenter, y posterior aportación por ésta a DIRECCION001 en una operación de ampliación de capital.
En la sentencia 515/2023 , al aplicar la reseñada doctrina, el resultado fue también estimatorio de la demanda a la vista de las circunstancias del caso: (i) habían transcurrido casi siete años desde que se dictó el auto de adjudicación, y más de tres años desde que se presentó la demanda de desahucio por precario, en julio de 2019; (ii) la vivienda fue transmitida a la actora fuera del procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que tuviera la demandante intervención en su sustanciación; (iii) no constaba como probada, por el tribunal provincial, una connivencia entre la cesionaria del remate y la sociedad actora para evitar la aplicación de la Ley 1/2013, pese a la alegación de fraude legal que se sostenía por la recurrente; (iv) tampoco constaba petición alguna de la demandada de beneficiarse del régimen tuitivo de la Ley 1/2013, formulando la oportuna reclamación al respecto con fundamento en el art. 2 de la referida Ley y documentación correspondiente; (v) la demandada no aportó elemento de prueba alguno acreditativo de hallarse en una situación de especial vulnerabilidad, que diera consistencia a la supuesta infracción de sus derechos que entiendía defraudados; su situación económica y social era desconocida, y se encontraba en situación idónea para acreditarla, al referirse a circunstancias necesariamente conocidas por la recurrente ( art. 217 LEC ), que permitiesen dilucidar si era acreedora a la aplicación de la Ley 1/2013.
5.- Por el contrario, en la sentencia 999/2023, de 20 de junio (recaída también en un supuesto de adjudicación en procedimiento de ejecución a Caixabank, cesión del remate a DIRECCION002, y posterior aportación por ésta a DIRECCION001) la demanda fue desestimada. La razón fundamental del sentido de la decisión en este caso fue que, a la vista de lo acreditado en el caso, no podía atribuirse a la demandante ( DIRECCION001) la condición de tercero, ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario, dadas sus conexiones con Caixabank.
En el caso de autos, la propia documental aportada por la actora con su demanda, concretamente la escritura de poder, acredita la identidad entre la ejecutante, Caixabank y la mercantil actora, siendo un hecho notorio que la cesionaria del remate BuildingCenter es también una sociedad de Caixabank.
Por tanto, acreditada dicha relación, habiendo aportado la demandada documentación acreditativa de la tramitación del procedimiento hipotecario, a pesar del tiempo transcurrido, habiendo acreditado la demandada encontrarse en situación de especial vulnerabilidad, al ser víctima de violencia de género, y conforme a lo resuelto por el Alto Tribunal resulta procedente la desestimación de la demanda, revocando la sentencia de instancia.
La desestimación de la demanda al acoger la excepción de inadecuación del procedimiento hace innecesario analizar la alegación de la falta de ofrecimiento de alquiler social en estos autos
TERCERO.- Costas.
La estimación del recurso conlleva la no imposición a ninguna de las partes de las costas causadas, conforme a lo dispuesto en el art. 398 de la Lec, imponiendo las de primera instancia a la parte actora, al ser totalmente desestimados los pedimentos de la demanda.
