PRIMERO.-Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución apelada en cuanto no se opongan a los de la presente resolución.
SEGUNDO.-Recurre el demandado la sentencia de instancia que, estimando la demanda contra él interpuesta por D. Alexis, declara la ilicitud de las obras ejecutadas en el local de su propiedad, abriendo huecos de ventana en las fachadas principal y oeste del edificio al que pertenece, ubicado en los DIRECCION001 de la localidad de Alegría-Dulantzi, y le condena a ejecutar en el plazo de un mes las obras necesarias para reponer las fachadas a su estado original, con apercibimiento de realizarlo a su costa si no lo hiciere y con expresa imposición de costas.
Interesa el apelante la revocación de la sentencia de instancia y el dictado de otra por la que se desestime íntegramente la demanda formulada en su contra, con imposición de costas al actor; reproduciendo para ello en esta alzada los mismos argumentos esgrimidos en la instancia para oponerse a la demanda; esto es:
-Falta de legitimación activa para accionar en los términos en que lo hace.
-Las obras fueron conocidas y consentidas (tácitamente) por la Comunidad.
-El demandado tiene derecho a transformar su local en vivienda, y no necesita para ello autorización de la Comunidad.
-Las obras ejecutadas -es decir, las ventanas abiertas en las dos fachadas- no suponen menoscabo ni perjuicio alguno para la Comunidad y, además, en relación a la fachada oeste, existe derecho de servidumbre de luces y vistas a favor de su local, recogido en los Estatutos e inscrito en el Registro de la Propiedad, al que se ajustan los huecos abiertos en ella.
-Con la condena al cierre de las ventanas, además de conculcar los derechos que la Ley y los Estatutos le reconocen, se le está infiriendo un trato manifiestamente discriminatorio, pues existen hasta nueve ventanas en viviendas de otros vecinos con vistas al patio o terraza del actor -de mayores dimensiones, incluso, a las abiertas por el demandado-, a las que no se ha puesto objeción alguna.
El demandante se opuso al recurso de apelación interpuesto, interesando la íntegra confirmación de la sentencia apelada y la imposición al apelante de las costas procesales devengadas en esta alzada.
TERCERO.-En relación, en primer lugar, a la falta de legitimación activa del actor por considerar que corresponde en exclusiva al Presidente de la Comunidad, recordamos la reiterada doctrina jurisprudencial (contenida, entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo que cita la sentencia apelada, de fechas 8/04/92, 22/10/93 y 16/03/94), reconociendo legitimación a cualquier comunero para actuar en juicio defendiendo los intereses de la Comunidad.
El mismo criterio se mantiene y reitera en sentencias más recientes, como la de 30 de octubre 2.014, cuyo Fundamento de Derecho Cuarto reproducimos a continuación: "CUARTO.- El único motivo de casación que ha sido admitido es el primero, que se formula por infracción del artículo 7.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal , y vulneración de la jurisprudencia en cuanto a la legitimación activa para actuar en nombre de la comunidad de propietarios.
Alega la parte recurrente el contenido de dos sentencias de esta Sala:
a) La primera es la núm. 494/2007, de 14 de mayo, que transcribe de forma incompleta. Efectivamente, como se afirma en el motivo, se dice en dicha sentencia que «aunque en la actualidad, según el tenor del artículo 7.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 , de no aplicación a este caso, sólo se permite comparecer en juicio a quien la Ley conceda representación, de modo que, desde la interpretación literal del precepto, sólo cabe admitir la legal correspondiente al Presidente de la Comunidad, o al Vicepresidente que le sustituye, sin embargo en la regulación precedente, la doctrina jurisprudencial tenía sentado que cualquier comunero podía defender los intereses generales (por todas, STS de 8 de noviembre de 1995 ), que también podía extenderse a las Urbanizaciones, en el supuesto de un bloque contra otro( STS de 29 de noviembre de 1999); a lo que añade, y se omite en el recurso, «en efecto, aparte de otras, la STS de 8 de noviembre de 1995 ha indicado que la representación en juicio de las Comunidades de Propietarios, por medio de sus Presidentes, es más bien orgánica y no anula la de los demás condóminos como directamente interesados, pues en forma alguna impide que éstos puedan ejercitar las acciones que beneficien a la comunidad, conforme reiterada doctrina jurisprudencial....».
b) La segunda es la núm. 840/2009, de 30 de diciembre, la cual no se refiere propiamente a ejercicio de acción por un copropietario, sino por una subcomunidad.
No cabe, por tanto, entender sustituida la reiterada jurisprudencia de esta Sala sobre la legitimación de los propietarios individuales en régimen de propiedad horizontal para defender los intereses comunes en beneficio de la comunidad. Así lo puso de relieve el propio Tribunal Constitucional en sentencia núm. 115/1999, de 14 junio (Sala Primera ) cuando decía que «aunque en la práctica y como licencia del lenguaje, las comunidades de propietarios de un edificio constituido bajo el régimen de la propiedad horizontal dicen actuar como demandantes y como demandados a través de su presidente, en virtud de la llamada "representación orgánica" que le reconoce el actual art. 13.3 LPH (antiguo art. 12 LPH ),en rigor son los propietarios del edificio, en cuanto propietarios constituidos bajo el régimen de la propiedad horizontal, los que actúan a través de la figura del presidente de la Junta de propietarios que ostenta "ex lege" la representación de dichos propietarios en los asuntos que afectan a la Comunidad....» ; a lo que añade «así lo ha reconocido, por lo demás, la jurisprudencia civil, que, asimismo, ha declarado que cada propietario, pese a la representación orgánica que ostenta el presidente de la Comunidad de Propietarios, está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposición de la comunidad, por cuanto que la situación de propiedad horizontal no es propiamente una situación de comunidad, sino un régimen jurídico-real al que se sujeta la llamada "propiedad separada" ( art. 396 CC )de los diferentes pisos o locales en que se divide el edificio o conjunto inmobiliario al que se aplica, y del que derivan los derechos, cargas, obligaciones y responsabilidades que la ley establece. Por ello, cada propietario debe estar facultado, en principio, para el ejercicio y defensa de sus derechos con independencia de los restantes propietarios, en términos y condiciones que no corresponde a este Tribunal precisar...».
En tal sentido, esta Sala tiene declarado que cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma ( sentencias, por todas, 10 de junio de 1981 , 5 de febrero de 1983 , 18 de diciembre de 1985 , 17 de abril de 1990 , 8 de abril de 1992 y 6 de junio de 1997 ). La sentencia núm. 46/1995 , de 31 enero ,afirma que «es doctrina reiterada de esta Sala la de que cualquier condómino está legitimado para ejercitar acciones, no tan sólo de aquella parte del espacio comprensivo de su piso o local sobre los que ostenta un derecho singular y exclusivo, sino también en defensa del interés que le corresponde sobre los elementos comunes ( SS. 10 junio 1981 , 3 febrero 1983 , 27 abril y 23 noviembre 1984 y 12 febrero 1986 , así como que no se da falta de legitimación cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se plantea una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad (S. 8 junio 1992).....»
En definitiva, no cabe negar en el caso la legitimación activa de la demandante para el ejercicio del derecho de que se trata y el motivo ha de ser desestimado."
En el caso que nos ocupa, ocurre que, además, la Comunidad de Propietarios facultó o permitió expresamente al actor "reclamar al propietario del local a nombre de la Comunidad",como se recoge textualmente en la acta de la Junta celebrada el 10 de octubre de 2.022, que consta en las actuaciones; acuerdo que se adoptó "por mayoría",con tan solo el voto en contra del propietario del local aquí demandado, tras exponer el actor "su descontento por la transformación de uno de los locales comerciales de la comunidad en vivienda, y en concreto, con unos huecos abiertos a modo de ventanas...".
El recurso de apelación, por tanto, se desestima en este punto.
CUARTO.-Se alega a continuación que las obras fueron conocidas y consentidas (tácitamente) por la Comunidad y que, además, el demandado tenía derecho a transformar su local en vivienda, por lo que no necesitaba para ello autorización de la Comunidad.
El derecho del actor a transformar en vivienda su local, además de no resultar realmente controvertido, consideramos que queda fuera de toda duda, a la vista de la doctrina jurisprudencial imperante en la materia y de lo previsto en los Estatutos de la Comunidad que, debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, constan incorporados a los autos.
Y así, en los apartados 4), 5) y 7) de lo que denomina "Reglas de Comunidad", se dispone: "4) Cada propietario tendrá el pleno uso y disfrute de su parte privativa en la forma que tenga conveniente, sin más limitaciones que las legales y estatutarias, pudiendo realizar obras o modificaciones siempre que no afecten a los elementos comunes. 5) Los propietarios actuales y futuros de los diversos elementos independientes del edificio, quedan facultados para practicar los actos de agrupación, segregación o división que tengan a bien, prorrateando la cuota de participación entre los nuevos elementos resultantes, proporcionalmente a los metros extensión, sin necesidad de recabar el consentimiento de los demás propietarios de los elementos independientes. (...). 7) Se permite a los dueños que lo sean de los locales situados en la Planta Baja, a abrir y cerrar huecos en las fachadas."(Sobre la fachada Oeste, sin embargo y como es sabido, existe una previsión específica sobre la que más adelante trataremos).
Y así, en lo que respecta a la posibilidad de realizar obras de transformación de locales en viviendas o viceversa, la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 2.020, con cita de abundante doctrina jurisprudencial, establece:
"TERCERO.- Sobre las obras susceptibles de ser llevadas a efecto por los titulares de locales comerciales.
Esta Sala se ha expresado en diferentes ocasiones sobre la problemática expuesta. Para su resolución se establece un criterio flexibley no exento de la inevitable casuística, a los efectos de determinar la conformidad a derecho de las obras de adecuación de los locales comercialesa los distintos fines de explotación susceptibles de ser destinados, lo que conduce a darles un tratamiento específico diferente del que merecen las obras ejecutadas en los pisos, sitos en las plantas altas de los inmuebles,sometidos al régimen jurídico de la propiedad horizontal, si bien respetando, como no puede ser de otra forma, los límites derivados de la aplicación del art. 7.1 de su ley reguladora, que condiciona la viabilidad de tales modificaciones a no menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, y a no perjudicar los derechos de otro propietario. En definitiva, ponderando tales circunstancias es como procederá la decisión de las controversias relativas a la legalidad de las obras llevadas a efecto en los locales comerciales, como el caso que nos ocupa, lo que encierra una valoración jurídica propia del recurso interpuesto.
Como manifestación de lo expuesto, podemos citar la sentencia 7/2010, de 11 de febrero , en un caso similar al presente, en el que se trataba de la ejecución de una obra, consistente en alargar una ventana de un local hasta el suelo y permitir, de esta forma, el acceso directo desde la calle, en la que se proclamó:
"Esta Sala tiene declarado que, en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal , no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos,con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad,tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros ( SSTS de 15 y 28 de octubre y 11 de noviembre de 2009 ).
En este caso, la reforma en alargar la ventana hasta el suelo, con la supresión del escalón y la instalación de una puerta, no supone perjuicio alguno para la Comunidad de Propietarios o los comuneros que merezca ser protegido".
En la sentencia 728/2010, de 15 de noviembre , se fijó como doctrina jurisprudencial que:
"[...] cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho".
En sentencia 809/2010, de 22 de diciembre , se declaró, que:
"La parte recurrente, titular de un local comercial situado en la planta baja, ha abierto tres huecos en la fachada del edificio, amparada por la autorización que le ofrecía los estatutos de la comunidad, sin que durante el desarrollo del pleito, se haya aducido que tales obras hayan menoscabado o alterado la seguridad del edificio o su estructura general. Tampoco se ha acreditado en modo alguno que con la apertura de tales huecos se haya perjudicado los derechos de otro propietario".
En esta sentencia se reitera como doctrina jurisprudencial, que:
"[...] las obras realizadas por el titular de locales comerciales situados en las plantas bajas de los edificios que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos de la comunidad de propietarios no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario".
Esta doctrina se ratifica, de nuevo, en la sentencia 196/2011, de 17 de enero de 2012 , reproducida en la sentencia 737/2015, de 29 de diciembre , según la cual: "Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia,bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Al amparo de la falta de unanimidad de la comunidad de propietarios, se pretendía en muchos casos impedir la aplicación de la norma que autorizaba la realización de determinadas obras recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos, por considerar que la exigencia del consentimiento unánime es una norma de derecho necesario que, como tal, no puede ser modificada por la voluntad de los particulares. La reciente Jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario ([RC n.º 1010/2006 de 15 de noviembre de 2010]".
Posteriormente, podemos citar la sentencia 330/2011, de 18 de mayo , reproducida en la sentencia 427/2016, de 27 de junio , que se expresó en los términos siguientes:
"La STS de 11 de noviembre de 2009 (RC n.º 625/2005 ), así como la STS de 30 de septiembre de 2010 (RC n.º 1902/2006 ) declaran que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales. De este modo los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja pueden ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios, cuando ello sea preciso para el desarrollo de su actividad comercial".
De igual forma, con cita de las precitadas sentencias de 11 de noviembre de 2009 y 30 de septiembre de 2010 , se expresa la más reciente sentencia 599/2017, de 8 de noviembre .
Esta jurisprudencia relativa a la flexibilidad en las obras en locales de la planta baja de nuevo se reitera en la sentencia 307/2013, de 9 de mayo , si bien se estima el recurso, puesto que la obra de ejecución de una chimenea, que da servicio al local situado en el bajo, producía un evidente perjuicio de carácter objetivo a una copropietaria, por lo que se exigió unanimidad. En el mismo sentido, la sentencia 219/2016, de 7 de abril , estima el recurso de casación, dado que la alteración de la estructura del edificio era clara y sustancial, pues se pretendía realizar la extracción del tubo mediante la rotura del forjado del mismo, alteración, por lo demás, no permitida por los estatutos que autorizan a los propietarios de los locales a sacar tubos de ventilación, pero sin causar daños a los elementos comunes.
CUARTO.- Decisión de la Sala.
En definitiva, con los precedentes expuestos hemos de analizar la presente cuestión controvertida. Para ello hemos de partir de la base de que, en este caso, nos hallamos ante un supuesto de conversión de una vivienda, sita en la planta baja del edificio litigioso, en local comercial, así como que, en el título constitutivo, consistente en la escritura pública de declaración de obra nueva, segregación y división de propiedad horizontal de 4 de junio de 1986, se hizo constar que: "Los propietarios de los diversos pisos y local del edificio podrán sin necesidad del consentimiento de los dueños de los demás departamentos ni de autorización de la Junta de Propietarios, agrupar, agregar, dividir y segregar los pisos o local de su propiedad, adicionando o distribuyendo las cuotas de participación".
No se ha cuestionado la legitimidad del cambio del destino de vivienda en local comercial, que las sentencias de instancia estiman procedente en aplicación de la doctrina sentada por la sentencia 542/2013, de 1 de octubre , que consideró conforme a derecho cambiar el destino de un local comercial en planta baja a vivienda, razonando al respecto que: "Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria ( SSTS 23 de febrero de 2006; 20 de octubre de 2008, entre otras). La sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 , declaró en su fallo "Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa".Esta doctrina se reitera en las sentencias de 4 de marzo y 25 de junio de 2013 ".
No cabe, por tanto, como ya hemos dicho, plantearse duda alguna en relación al derecho del demandado a ejecutar obras de transformación de su local en vivienda; ni tampoco de su derecho a "abrir y cerrar huecos en las fachadas"(sic; Estatutos comunitarios) o, al menos, en la fachada principal, donde ninguna limitación existe al respecto.
El problema surge a la hora de determinar si para ello era o no necesario recabar previamente la autorización de la Comunidad o, cuando menos, ponerlo en su conocimiento antes de iniciar los trabajos.
Así pareció entenderlo el juzgador de instancia para declarar la ilicitud de las obras y condenar al demandado a reponer las fachadas a su estado original, interpretando lo dispuesto en el artículo 7.1 de la Ley Propiedad Horizontal ("el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamentea quien represente a la comunidad").
A la vista de las pruebas practicadas, compartidos la opinión del Juez a quo en relación a la falta de comunicación expresa a los representantes de la Comunidad, por parte del demandado, de su intención de ejecutar obras y, por supuesto, a la ausencia de autorización.
Sin embargo, discrepamos de su criterio en lo relativo a la existencia de una conformidad tácita, derivada del conocimiento de las obras y la pasividad mostrada al respecto por los representantes comunitarios.
Las obras, según la tesis del propio demandante (Hecho Segundo de la demanda), se iniciaron en marzo de 2.022 y el primer acto por parte de la Comunidad que se pudiera considerar "contrario" a tal proceder, no se produce sino hasta el mes de octubre siguiente, cuando en la Junta de Propietarios celebrada el día 10, a la que ya se ha hecho referencia, se accede a que el aquí demandante "pueda reclamar al propietario del local a nombre de la comunidad."
Habrían transcurrido, por tanto, 6 meses desde el inicio de unas obras que, entre otras cosas, supusieron la apertura de cuatro ventanas en la fachada principal del edificio y otras tantas en la fachada oeste. No puede sostenerse que ello se verificara sin el conocimiento de los que allí residían; y nadie, a excepción del demandante, hizo ni dijo nada hasta esa Junta de 10 de octubre de 2.022.
Pero, es más; si leemos el contenido íntegro del apartado 6 del Acta de la Junta, que es donde se trata el asunto, parece darse a entender que la Comunidad era perfecta conocedora de "obras y reformas"llevadas a cabo por "propietarios" que "afectaban a elementos comunes" y que "no se ha notificado a la comunidad y en algunos casos ni se ha solicitado permiso";recordando seguidamente que "si bien existen muchas reparaciones e intervenciones que se puede llevar a cabo sin el permiso de la comunidad, es importante que se informe de manera formal y se deje constancia para que la comunidad esté informada en todo momento de lo que se va a realizar por parte de cualquier propietario."Y fue precisamente "al hilo de este recordatorio a los vecinos", cuando el aquí demandante "expuso su descontento".
Es decir, que todo apunta a considerar que, aun sin haberlo comunicado, la Comunidad sí tuvo conocimiento de las obras que estaba ejecutando el demandado en su local, al menos, de las referidas a la apertura de huecos en fachadas; y que, a pesar de ello, lo único que tuvo a bien realizar es un "recordatorio" de la importancia de informar previamente de manera formal, nada más.
Así las cosas, condenar al demandado al cierre de las ventanas abiertas en fachada principal (algo a lo que, incuestionablemente, tenía derecho), por el mero hecho de no haber dado antes cuenta de ello a los representantes de la Comunidad que, conociéndolo, nada hicieron ni dijeron hasta que el aquí demandante, seis meses después, mostró su malestar en Junta, lo consideramos de todo punto una "sanción" excesiva y contraria a los principios y postulados que, según la Jurisprudencia citada, deben presidir la interpretación de la normativa que nos ocupa.
El recurso, por tanto, debe ser estimado en este punto, revocando la sentencia de instancia en lo relativo a las ventanas abiertas en la fachada principal del edificio, que consideramos ajustadas a la legalidad.
QUINTO.-No pueden, sin embargo, correr la misma suerte las ventanas abiertas en la fachada Oeste.
Aquí, como ya apuntamos, existe una previsión expresa en los estatutos que ha sido infringida por el demandado, con claro perjuicio para el actor.
Disponen los Estatutos: "Asimismo se constituye el siguiente signo aparente de servidumbre de luces y vistas sobre elemento número cincuenta y uno de la Propiedad Horizontal a favor del elemento treinta y ocho de la misma (...) con las siguientes características: - Predio dominante: el local elemento número treinta y ocho, a todo lo ancho de su lindero Oeste, pudiendo rebasar la altura de vistas, a partir de uno con cincuenta metros. - Predio sirviente: La zona de terreno terraza, que tiene el uso y disfrute el elemento numero cincuenta y uno. Zona a que afecta: terreno de uso y disfrute asignado al elemento número cincuenta y uno de la propiedad horizontal. Objeto: Dotar al elemento número treinta y ocho por su lindero Oeste, a todo lo largo de la fachada, luces y vistas, pudiendo abrir cuantos huecos o ventanas pudiera necesitar, sin que baje la altura -uno con cincuenta metros-no pudiendo abrir puertas que faciliten el acceso a predio sirviente."
En la fachada Oeste, la apertura de huecos o ventanas por parte del propietario del local, contaba con una regulación específica en los Estatutos, que a la vez que le legitimaba para hacerlo, le sometía a determinadas condiciones, que debía respetar y que, claramente, ha vulnerado.
El demandado no podía abrir huecos en la fachada Oeste a una altura inferior al metro y medio; y ninguno de los que ha abierto -los cuatro- respetan ese límite, estando a una altura sustancialmente inferior (en torno a los 75 cms.). Así lo demuestran inequívocamente las fotografías acompañadas a la demanda.
Evidentemente, no podemos admitir el argumento del demandado de haber cumplido con la previsión estatutaria por estar las "vistas" situadas a más de metro y medio. Lo que se prohíbe es ABRIR HUECOS a menos de metro y medio de altura, por lo que, hasta llegar a ese punto (150 cms. desde el suelo), deberá cerrarlos, reponiendo la fachada a su estado original.No consideramos, por ello, necesario que proceda al cierre total de los huecos, con reposición de la fachada a su estado original. Cumplirá haciendo lo expuesto; y a ello le condenamos.
SEXTO.-Procederá, pues, estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto, revocando la sentencia de instancia y dictando otra por la que, estimando parcialmente la demanda, condenamos al demandado a ejecutar las obras necesarias para ajustar los huecos abiertos en la fachada Oeste del edificio comunitario a lo dispuesto en los Estatutos, de forma que ninguno de ellos lo esté a una altura inferior a 150 cms. desde el suelo, reponiendo hasta ese punto la fachada a su estado original.
Y todo ello, sin hacer especial declaración respecto a las costas procesales devengadas en ambas instancias ( artículos 394 y 398 LEC) .
Vistos los artículos citados y demás disposiciones de general y pertinente aplicación.
