Sentencia Civil 299/2026 Audiencia Provincial Civil de Araba/Álava nº 1, Rec. 1416/2025 de 09 de marzo del 2026

Se aceptan los correlativos de la sentencia impugnada en cuanto no contradigan los siguientes, y:

PRIMERO- La Sentencia de instancia. Recurso de apelación. Oposición.

I)- La Sentencia de primera instancia desestima la demanda interpuesta contra la Comunidad de Propietarios del inmueble DIRECCION000 de Navarra de esta ciudad, por el propietario del local comercial izquierdo (local-bar) de la planta baja de dicho inmueble, absolviendo a la demandada de todos los pedimentos de la demanda y con expresa imposición de las costas al demandante (elemento núm. 56 del índice electrónico, IE56, del expediente digital del procedimiento).

La Juzgadora reproduce los pedimentos de la demanda en el antecedente de hecho primero de la Sentencia tal cual los recoge el suplico de la demanda (IE1, página15).

En el Fundamento de Derecho Primero, tras exponer la postura de cada una de las partes, la Juzgadora fija los hechos controvertidos en la legitimación activa, la caducidad de la acción, la naturaleza de la obra a acometer por la comunidad de propietarios y, en conexión, la obligatoriedad de contribuir a la misma por parte del propietario del local.

En el Fundamento de Derecho Segundo la Juzgadora concluye que el demandante estaba legitimado para ejercitar la acción de nulidad de los cuatro acuerdos comunitarios que impugna en la demanda por ser contrarios a la ley o a los estatutos, significando que, aunque independientes, el motivo de impugnación de todos los acuerdos es el mismo, mantener el demandante su idea de que no se encuentra obligado a abonar importe alguno por la obra de rehabilitación del edificio y de mejora energética que se está llevando a cabo por la comunidad de propietarios; también concluye que la acción para impugnar los tres primeros acuerdos no se encontraba caducada.

En el Fundamento de Derecho Tercero la Juzgadora, después de valorar el resultado de las diligencias de prueba practicadas, y en aplicación del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, entiende que no cabe alcanzar la conclusión de que estemos ante una mera obra de mejora en la que el demandante no tenga obligación de contribuir, por lo que se deben mantener los acuerdos comunitarios como válidamente adoptados en aplicación de los arts. 10, 17 y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con el art. 396 del Código Civil sin que existan normas estatutarias o legales que como propietario del local le eximan de contribuir a las derramas de la obra, y, en consecuencia, la demanda ha de ser desestimada, todo ello teniendo en cuenta que la obra afecta a elementos comunes, a cuya conservación y mantenimiento está obligado el demandante como propietario de un local que forma parte del edificio, así como que es evidente que con la obra de rehabilitación integral, que va a mejorar significativamente la eficiencia energética de todo el edificio, también va a experimentar mejora el local del demandante incluso directamente en el techo del local.

Por último, en el Fundamento de Derecho Cuarto la Juzgadora impone las costas al demandante al ser desestimada íntegramente la demanda y en virtud del principio del vencimiento objetivo del art. 394.1 LEC.

II)- El demandante considera que la Juzgadora incurre en error al valorar la prueba practicada y en el consiguiente error al aplicar el Derecho y la jurisprudencia relativa a los arts. 10 y 17.2 y 4 LPH, por lo que recurre en apelación la Sentencia en solicitud de que se le estimen los pedimentos de la demanda, reproduciendo en el suplico del recurso los términos del suplico de la demanda, todo ello sobre la base de entender que como disidente no tiene obligación de contribuir en la obra de mejora de la eficiencia energética.

No obstante, en el cuerpo del escrito del recurso el demandante considera que subsidiariamente procedería la estimación de la demanda para que la comunidad de propietarios, convocando nuevamente a junta, y diferenciando las partidas de obra necesarias de las que no lo son, excluya al demandante, en tanto que disidente de las partidas no necesarias, recalculando nuevamente la derrama a fin de que solo contribuya a las necesarias. Igualmente considera para el caso de que se desestime el recurso, que no procede imponerle las costas de ninguna de las dos instancias porque concurren dudas de Derecho respecto a cuándo ha de aplicarse el art. 17.2 LPH y dudas de hecho respecto a la obra.

El demandante divide en seis apartados las alegaciones en las que fundamenta los motivos del recurso, bajo los siguientes epígrafes:

1- Determinación de en qué consiste la obra de reforma integral aprobada por la comunidad de propietarios.

2- Determinación de cuáles son los elementos sobre los que se actúa en el Plan de rehabilitación, o de cuáles son las partidas que contempla el Proyecto de ejecución.

3- Cuál era el estado de los elementos/estructuras sobre los que la comunidad de propietarios decide actuar.

4- Conclusión sobre la obra aprobada. No necesaria del art. 10 LPH. Absoluta falta de actividad probatoria por la comunidad de propietarios. Obra para la mejora de la eficiencia energética.

5- Actos propios de la comunidad de propietarios.

6- Obra que contribuye a la mejora de la eficiencia energética. Aplicación del art. 17.2 LPH. Sentencia núm. 374/24 de la Audiencia Provincial de Burgos.

7- Voto en contra del demandante. Disidente respecto de la obra. Consecuencias jurídicas.

III)-En el suplico del escrito de oposición que presentó la comunidad de propietarios demandada al evacuar el traslado del recurso de apelación, solicita la confirmación de la Sentencia en todos sus extremos con imposición de las costas del recurso al demandante; no obstante, ad cautelam,reproduce las excepciones de caducidad y/o falta de legitimación activa.

La demandada opone a las alegaciones del recurso que el demandante incumple lo dispuesto en el art. 456.1 LEC pues entiende que el demandante introduce hechos nuevos y alegaciones novedosas, incluso altera su petición subsidiaria; que el demandante incurre en el vicio procesal de hacer supuesto de la cuestión, ya que entiende que el demandante toma como punto de partida de la argumentación del recurso hechos que no aparecen acreditados en las actuaciones; que el demandante obvia en el recurso cuestiones fundamentales; y que el supuesto de hecho que resuelve la SAPBu citada es diferente del presente supuesto de hecho.

En el otrosí digo primero la demandada solicita que no se tengan por introducidas en apelación cuestiones nuevas referidas a defectos de convocatoria/actas, cuórums no invocados, caducidad y nuevos cálculos económicos.

SEGUNDO- Hechos que permanecen inciertos. Carga de la prueba.

IV)-Establece el art. 216 LEC que los tribunales civiles decidirán los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes, de modo que, si llegado el tiempo de dictar sentencia el tribunal considerase dudosos unos hechos relevantes para la decisión, deberá decidir el asunto aplicando las reglas del art. 217 que regulan la carga de la prueba, y desestimará las pretensiones del demandante si le corresponde la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten sus pretensiones.

En el presente supuesto es revelador que a lo largo del recurso de apelación el demandante no mencione que la Juzgadora de primera instancia ha decidido el asunto desestimando todas las pretensiones de la demanda expresamente en aplicación de lo dispuesto en el art. 217, ya que de la valoración del conjunto probatorio la Juzgadora concluye que no cabe alcanzar la conclusión de que estemos ante una mera obra de mejora en la que el demandante no tenga obligación de contribuir.

Y las propias alegaciones del recurso ponen de manifiesto que los hechos y las pretensiones de la demanda requerían de una prueba pericial técnica que acreditara de manera cierta que la obra aprobada por la comunidad de propietarios es de mera mejora; y, subsidiariamente, que acreditara para en su caso qué partidas serían necesarias y cuáles de mejora presentando una liquidación alternativa de la obra, porque la demanda también contenía en el cuerpo del escrito una petición subsidiaria (página 14), pero en modo alguno alcanzaba a remitirse, como hace el recurso, a que la comunidad de propietarios lo resolviera en una nueva junta diferenciando las partidas de obra necesarias de las que no lo son.

Recordemos aquí que el art. 335.1 LEC se refiere al concreto supuesto en el que sean necesarios conocimientos técnicos para valorar hechos o circunstancias relevantes en el asunto o adquirir certeza sobre ellos, supuesto para el que dispone que las partes podrán aportar al proceso el dictamen de peritos que posean los conocimientos correspondientes.

V)-El demandante acompañó a la demanda como prueba documental los Estatutos de la comunidad (IE4), diversas actas de reuniones de la Junta de Propietarios (IE5, 6, 8, 14 a 17, y 19), Informe ITE Inspección Técnica del Edificio (IE13), información facilitada en su página web por el Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz sobre el Proyecto de Regeneración urbana de Zaramaga - Ensanche 21 enmarcado en el Plan PIIE-24 del Gobierno Vasco (IE9), la Memoria del Proyecto de Ejecución de la obra (IE10) y el Presupuesto de dicho Proyecto (IE11); además, el demandante acompañó a la demanda como documento núm. 25 un correo electrónico (IE24) que el arquitecto técnico ingeniero de edificación D. Fausto envió el 12 de marzo del 2024 a la letrada del demandante tres meses y medio antes de que ésta firmara la demanda.

En la demanda (página 13) se trajo dicho documento núm. 25 a mayor abundamiento, no obstante lo cual, se designaba directamente al Sr. Fausto como perito, diciendo que el demandante le había solicitado examen de la documentación y visita al edificio para que emitiera un juicio técnico, enviando como resultado el citado correo electrónico por cuyo contenido se afirma en la demanda que el perito confirma que nos encontramos ante obras de mejora.

El examen de dicho documento evidencia que ni puede tenerse como perito al Sr. Fausto ex art. 335.2 ni se trata de un dictamen pericial a los efectos del art. 336.1, 2 y 3 LEC; de hecho, en el acto de la audiencia previa fue propuesto como testigo-perito (IE46).

En cuanto al alcance probatorio de tal documento, baste decir que el correo electrónico no adjunta archivo alguno y que el contenido del mensaje es de escasas 14 líneas; de hecho, su propio autor califica el contenido del mensaje como un resumen, dice que ha revisado la ITE y el Proyecto, afirma sin concreción técnica alguna que se trata de obras de mejoras, y reconoce desconocer el coste de la reparación de las deficiencias ITE. Con tan precaria base técnica en fundamento de la tesis de la demanda, y desestimada en primera instancia la demanda porque correspondía al demandante la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda, no es de recibo que en el recurso el demandante venga a alegar que la comunidad de propietarios demandada no propuso en la audiencia previa la prueba pericial del técnico redactor de la ITE ni la prueba pericial de los arquitectos redactores del Proyecto, ni ninguna otra prueba, máxime cuando el propio demandante pudo proponer la testifical de todos ellos, no comprendiéndose que no lo hiciera el demandante si en el recurso insinúa que la demandada no lo hizo porque iban a declarar en favor de la tesis de la demanda.

La Juzgadora valora el resultado de la declaración testifical del Sr. Fausto, quien no pudo sino admitir la incidencia en el edificio del transcurso de casi ocho años desde la emisión de la ITE (incidencia que el demandante admite en el recurso como algo obvio), así como que el Proyecto hace referencia a problemas de humedades en varias fachadas, que la opción técnica elegida es la mejor, y que la obra incluye los techos de los tres locales del edificio.

Revisada la grabación de la primera parte del acto del juicio (IE53, aunque figure como parte "2"), vemos que en primer lugar la letrada del demandante aporta más actas que ha seleccionado del libro correspondiente (IE54) y renuncia a una testigo; seguidamente declara como testigo D. Fermín, que es el hijo del demandante y es quien en realidad acudía a las juntas de propietarios en nombre de su padre ya que éste era muy mayor (casualmente el día del juicio cumplía 96 años), por lo que su interés en el asunto era más que evidente ( art. 367.1.2º y 4º LEC) ; y finalmente declara el Sr. Fausto, quien jura como testigo decir verdad y manifiesta que viene de parte del demandante porque lo contrató Fermín para que examinara la obra que iba a ejecutar la comunidad haciéndole llegar la ITE y los documentos principales del Proyecto; lo cierto es que la letrada del demandante interroga al testigo como si fuera un perito y el testigo asume el papel de perito a lo largo de su declaración, pese a lo cual se aprecia que lo que hace el testigo es ofrecer su interpretación de la ITE y el Proyecto con una argumentación muy genérica, lo cual por una parte es claro reflejo de una opinión a vuelapluma vertida en un mensaje de 14 líneas, y, por otra parte es fruto evidente de que no ha confeccionado previamente un informe pericial por escrito con todos los requisitos legales (y, por tanto, no ofreciendo garantía de actuar con la mayor objetividad posible) sencillamente porque no es eso lo que le encargó el demandante.

Así las cosas, no es sólo que no cabe ignorar que la Juzgadora, una vez valorada la prueba practicada y, a la vista de su resultado, ha decidido el asunto en aplicación de lo dispuesto en el art. 217 LEC, sino también que la Juzgadora hace una correcta aplicación de las reglas que el mismo contiene.

TERCERO- Valoración judicial probatoria. No se aprecia error.

VI)-Aclarado con carácter previo que, aunque no lo mencione el demandante en el recurso, la Juzgadora ha decidido el asunto aplicando el art. 217 LEC, pasamos a dar respuesta al motivo de apelación, que, reinterpretándolo a la luz de lo así aclarado, se contrae a que la Juzgadora incurre en error al realizar la valoración de la prueba practicada que la lleva a concluir que no cabe alcanzar la conclusión de que estemos ante una mera obra de mejora en la que el demandante no tenga obligación de contribuir.

Sin dejar de reconocer el esfuerzo que hace el demandante (entiéndase su letrada) en los apartados 1 a 4 de las alegaciones del recurso, lo cierto es que no logra suplir la ausencia de una prueba pericial técnica. En realidad, lo que hace el demandante en dichos apartados es (sin ser un técnico en la materia, pero aprovechando sin decirlo las explicaciones dadas en el juicio por el Sr. Fausto), profundizar al detalle en el estudio y análisis de los documentos que acompañó a la demanda (superando con creces la exposición que hizo en la demanda, puesto que entonces únicamente contaba con las 14 líneas del mensaje de correo electrónico), en un intento de sustituir con su propia y parcial valoración de la prueba documental por él mismo aportada (fundamentalmente de la ITE y el Proyecto), la valoración que de dicha prueba realiza la Juzgadora (desprovista de la asistencia de una prueba pericial técnica), con el fin, en definitiva, de que, en contra de lo que concluye la Juzgadora, tengamos por ciertos los hechos que fundamentan las pretensiones de la demanda.

Y decimos que el demandante trata de sustituir la valoración probatoria judicial por la suya propia, por cuanto que si bien señala como motivo del recurso el error en la valoración judicial (y consiguiente error en la aplicación del derecho), lo cierto es que únicamente encontramos en el recurso un par de críticas directas muy puntuales, y resulta que al argumentarlas el demandante no logra desvirtuar lo razonado por la Juzgadora. En primer lugar, el recurso aduce que la ITE no dice exactamente, como razona la Juzgadora, que recomendara ya en 2017 la colocación de un sistema de aislamiento térmico por el exterior (SATE); pero la propia transcripción que hace el recurso del final de la ficha núm. 2 de la ITE, pone de manifiesto que lo razonado por la Juzgadora es correcto, más allá de que una alternativa transitoria para paliar las humedades fuera ventilar más y limpiar con lejía para eliminar el hongo de forma puntual y superficial. En segundo lugar, el recurso trata de menospreciar lo que el propio Sr. Fausto reconoció, que es lo que razona la Juzgadora cuando se refiere a los casi ocho años transcurridos desde la ITE, aduciendo el recurso que es obvio que el transcurso del tiempo no mejora las cosas; y parece que este hecho obvio según el demandante, puede tenerse como un hecho notorio ( art. 282.4 LEC) . No en vano consta que la mayor preocupación de la comunidad de propietarios de entre todas las deficiencias que afectaban al edificio era el estado en el que se encontraba la envolvente del edificio ya a fecha 9 de mayo del 2023. En consecuencia, no se pone de relieve que la Juzgadora haya incurrido en un manifiesto y claro error en la valoración de la prueba practicada empleando razonamientos absurdos, ilógicos, irracionales o arbitrarios, que haga necesario revisar dicha valoración empleando criterios objetivos y no interpretaciones discutibles y subjetivas. En este sentido, y con especial relación al contenido de la ITE, damos aquí por reproducidos en especial los párrafos de la Sentencia que la Juzgadora le dedica.

VII)-Por otro lado, al hilo de las alegaciones del recurso es necesario puntualizar algunas afirmaciones que hace el demandante.

En lo que se refiere a los 38.124,51 euros que el demandante afirma en el recurso que es el importe que está obligado a abonar según los acuerdos comunitarios impugnados, si acudimos a la demanda (página 5) vemos que dicho importe figura en la transcripción de un cuadro que se dice aparece en el acta de la reunión de la junta celebrada el 3 de enero del 2024, pero si acudimos a dicha acta (IE16) vemos que una visión completa del cuadro aclara que dicho importe es una estimación (incluida la financiación) y que en cualquier caso se corresponde con la columna que refleja el dinero que al demandante le correspondería adelantar, es decir, sin descontar las subvenciones públicas de carácter económico, por lo que los cálculos que el demandante realiza en el recurso parten de una premisa que no sería correcta. En este sentido, cuando el demandante insiste en que la obra aprobada por la comunidad de propietarios supera el millón de euros, ha de puntualizarse que, según aparece en la citada acta, resulta que la obra civil (1.000.189) más los gastos generales y el beneficio industrial (190.035) más el IVA (100.018) más la licencia de obras (55.010) más los honorarios técnicos (87.440) más los honorarios por la gestión de ayudas (2.000), más intereses (22.025) sumaban unos 1.456.719 euros, de los cuales se estimaba un importe subvencionado de 1.019.703 y un total a asumir por la comunidad de propietarios de 437.015 euros, con lo cual, visto que la cuota del local-bar del demandante es del 5,16% el importe que está obligado a asumir según el acta es el que aparece en la columna de al lado, 22.550,03 euros.

Y en lo que se refiere a la insistencia del demandante en el recurso al cambio de la carpintería de las ventanas de todas las viviendas y al cambio de las calderas de todas las viviendas para poner de relieve que la obra es una obra de mejora a la que no debe contribuir, ocurre que en la misma página de la demanda a continuación reconocía que en una reunión posterior de la junta, la recogida en el acta del 20 de marzo del 2024 (IE17), se hizo un nuevo reparto de las derramas precisamente para excluir a los propietarios de los tres locales de las partidas relativas a las ventanas y a las calderas, y vemos que, en efecto, en dicha reunión la junta acordó eximir al demandante de ambas partidas (ventanas 353.972 + calderas 70.235; de cuya suma la comunidad sólo asume 127.262 euros), lo que supone un total de 6.556,75 euros a descontar de los citados 22.550,03, por lo que, según el acta, el importe que está obligado a asumir se quedaría en 15.993,28 euros.

Nótese que siendo palpable la insistencia del demandante a lo largo del recurso a las ventanas y las calderas de todas las viviendas para enfatizar el carácter de mejora de la obra, lo cierto es que en el recurso únicamente hace un pequeño apunte, y para quitarle importancia, a la exención de las partidas correspondientes; además, es precisamente esa acta de la reunión del 20 de marzo del 2024, a la que se remite el demandante en el recurso cuando introduce la alegación nueva en la que viene a sustentar la doctrina de los actos propios en el apartado 5 de las alegaciones del recurso, alegación no realizada en la demanda al referirse a esa acta (páginas 6 y 7), y alegación que por cierto basa en lo manifestado en dicha reunión por la Sra. Valentina (que en el acta figura como letrada de la Asociación de propietarios urbanos de Álava), a quien en el acto de la audiencia previa el demandante propuso como testigo y, pese a que fue admitida la práctica de su declaración testifical (sin perjuicio de resolver sobre la tacha formulada por la demandada), en el acto del juicio el denunciante renunció a esta testigo. En cualquier caso, lo que en definitiva se colige de dicha acta es que, sin perjuicio de que como consecuencia de una obra integral necesaria mejore la eficiencia energética, se llegó al acuerdo amistoso de excluir los locales de contribuir respecto de las concretas partidas de las ventanas y calderas de las viviendas; de hecho, finalmente, en la reunión de 24 de junio de 2024 (IE19), la propiedad del local-carnicería voluntariamente renunció a la exención porque quería beneficiarse de dichas partidas.

Cabe añadir que el presupuesto (1.001.201 euros más gastos generales y beneficio industrial más IVA) de la empresa constructora elegida por la junta en su reunión de 24 de junio del 2024, se ajustaba perfectamente a lo proyectado.

En consecuencia, todo lo argumentado en el recurso sobre la base de la citada cantidad de 38.124,51 euros y sobre la base de las partidas relativas a las ventanas y a las calderas de las viviendas, queda sin fundamento.

Por último, es de advertir que, con independencia de que en juicio el hijo del demandante dijera que el local-bar no contribuye con cuota alguna mensual a los gastos comunes de la comunidad de propietarios (salvo al pago del seguro comunitario), la demanda no incluía, siquiera por aproximación, un dato relevante a los efectos de sus pretensiones, cual es el cálculo de la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, limitándose a afirmar (página 12) que es evidente que la obra supera dicha cuantía (cuando, además, en su caso, a lo que habría que estar no es al total de la obra sino al importe repercutido anualmente). En cambio, en el recurso, con base a un documento que ya acompañaba a la demanda (la citada acta de 3 de enero del 2024), el demandante fija dicha cuantía en 12.350,91 euros, que es la cuantía de los gastos ordinarios efectivamente pagados por la comunidad de propietarios durante el año 2023 (frente a unos ingresos de 34.837,08 euros) de las cuentas anuales; sin embargo, parece que no son la misma cosa la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes y los gastos ordinarios habidos según las cuentas anuales.

VIII)-El edificio, que consta de planta baja, nueve plantas de viviendas (tres viviendas por cada una) y otra planta bajo cubierta, proyectado en el año 1967 y construido en el año 1970, forma parte del Área Degradada de uno de los barrios de esta ciudad (el barrio de Zaramaga) cuyos edificios residenciales venían objetivamente necesitados de una rehabilitación profunda, necesidad de rehabilitación profunda cuyo reconocimiento por las instituciones públicas dentro de un gran Plan de regeneración urbana justifica la concesión de ayudas públicas a los propietarios en forma de subvenciones económicas para la realización de la obra de rehabilitación profunda, ayudas las cuales fueron publicadas en junio del 2023 sujetas a un calendario. Repárese en que la comunidad de propietarios se adhirió a este Plan que incluía la rehabilitación profunda del edificio (cuando aún el Plan se hallaba en fase de memoria descriptiva), en lugar de solicitar una concreta subvención Next Generation para la fachada; votando ya el 9 de mayo del 2023 solicitar el Anteproyecto a la sociedad Ensanche 21 encargada de la gestión del Plan (IE6).

Es en ese concreto marco que en noviembre del 2023 se redacta el Proyecto de Ejecución para la rehabilitación profunda del edificio que nos ocupa, en el bien entendido de que la obra de accesibilidad cota cero del portal ya se ejecutó en su momento y sin perjuicio de las necesarias reparaciones puntuales habidas en otros elementos comunes como la cubierta. Sobre el contenido de la memoria y el presupuesto del Proyecto, en relación con el contenido de la ITE, dentro del marco descrito, hacemos nuestra la valoración de la Juzgadora para concluir que no cabe alcanzar la conclusión de que estemos ante una mera obra de mejora, debiéndose concluir que se trata de una necesaria obra de rehabilitación integral, que como consecuencia va a mejorar significativamente la eficiencia energética de todo el edificio.

CUARTO- Necesidad de rehabilitación profunda. Art. 10 LPH .

IX)-No apreciado el motivo del error en la valoración probatoria, decae el alegado como consiguiente error al aplicar el Derecho y la jurisprudencia relativa a los arts. 10 y 17.2 y 4 LPH.

Respecto al art. 17.2 recordemos aquí que es la redacción actualmente vigente del párrafo tercero del apartado 2 del art. 17 LPH dada por el Real Decreto-Ley 8/2023 que entró en vigor el 29 de diciembre del 2023, la que añade el inciso "incluyendo en su caso la modificación de la envolvente del edificio", así como que la redacción actualmente vigente mantiene las modificaciones introducidas por la redacción anterior dada por la Ley 10/2022 que había entrado en vigor el 16 de junio del 2022 ("simple", "importe", "doce") respecto de la redacción original de dicho párrafo, añadido por el Real Decreto-Ley 19/2021 que había entrado en vigor el 6 de octubre del 2021.

No ha sido una cuestión controvertida (véanse la demanda y la contestación a la demanda) el hecho de que la comunidad acordó el 27 de septiembre del 2023 continuar en el proyecto dentro del Plan contratando el equipo técnico que le había sido asignado (IE8), es decir, con anterioridad al 29 de diciembre del 2023, siendo el único acuerdo impugnado anterior a esta fecha el de 19 de octubre del 2023 (IE14) relativo a la derrama para el pago del proyecto del equipo técnico, proyecto cuyo borrador fue presentado a la comunidad en la reunión de 14 de noviembre del 2023 (IE15), de modo que el plan inicial de derramas para la obra no se aprobó hasta la reunión del 3 de enero del 2024, eligiendo el 24 de junio del 2024 la empresa constructora para iniciar la realización de la obra.

Por lo que hace a la jurisprudencia el demandante trae en el recurso una única resolución de jurisprudencia menor, que es la resolución en la que fundamenta los apartados 6 y 7 de sus alegaciones. Y, en todo caso, de la lectura de los Fundamentos Jurídicos de la citada Sentencia núm. 374/24 dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos no apreciamos que, como sostiene el demandante, resuelva un supuesto de hecho idéntico al que aquí nos ocupa (aparte de que dice erróneamente que el mencionado inciso "incluyendo en su caso la modificación de la envolvente del edificio" fue introducido por la Ley 10/22).

X)-En el presente supuesto partimos de una seria presunción de la necesidad de rehabilitación profunda objetivada por un Plan interinstitucional que afecta al área degradada de un concreto barrio urbano de edificios residenciales de antigua y corriente construcción, presunción apuntada años atrás por la ITE y avalada por el Proyecto de Ejecución que incluye actuaciones para subsanar las deficiencias detectadas por la ITE parte de las cuales se refieren a la recomendada SATE, actuaciones para garantizar las condiciones de habitabilidad, actuaciones destinadas a adecuar a la normativa y actualizar las instalaciones de saneamiento, abastecimiento de agua, energía eléctrica, telecomunicaciones, gas y seguridad de incendios, e incluso actuaciones de retirada y gestión de amianto.

Frente a tan seria presunción de la necesidad de la obra, ya hemos razonado ampliamente que el demandante no ha acreditado que sea una mera obra de mejora, que exceda la conservación, la seguridad estructural o la habitabilidad, por lo que, tal y como concluye la Juzgadora, no existiendo normas estatutarias que le eximan ( arts. 3 y 4 de los Estatutos), viene obligado a contribuir al pago de las derramas ex art. 10.1.a) y 2.a) LPH. Y, en lo que hace a las actuaciones en la fachada dentro de la obra de rehabilitación integral profunda, puede añadirse que la propia resolución de jurisprudencia menor traída por el demandante admite la posible existencia de supuestos de hecho en los que cabe atribuir a las obras de envolvimiento térmico un carácter necesario por ir dirigidas a resolver las patologías de la fachada (elemento común) y garantizar la seguridad y aislamiento térmico y con ello la plena habitabilidad del edificio, de modo que en tal caso las obras se amparan en el citado art. 10, son obligatorias y todos los propietarios quedan obligados a sufragarlas conforme la cuota de participación en la comunidad; sin perjuicio de que, además, ese envolvimiento térmico necesario, obviamente, mejore la eficiencia energética, lo cual, sin embargo, no hace que en tales casos deba aplicarse el art. 17.2.III LPH, reservado para los supuestos en los que efectivamente las obras de envolvimiento térmico sean meras obras de mejora porque no eran necesarias para resolver patologías de la fachada ni, en este sentido, para garantizar la plena habitabilidad del edificio.

QUINTO- Costas.

XI)-El demandante, que en la demanda y en el recurso solicita expresamente que para el caso de que se estime la demanda se le imponga a la demandada el pago de las costas de la primera instancia en virtud del principio del vencimiento objetivo, resulta que alega dudas de hecho y de derecho para el caso de que se confirme la desestimación de la demanda, y solicita que se revoque el pronunciamiento de la Sentencia apelada que le impone las costas en virtud del citado principio.

El demandante siquiera califica de "serias" las dudas que alega, pese a que el tenor literal del último inciso del art. 394.1.I LEC requiere que las dudas sean serias para que el tribunal pueda aplicar la excepción al principio del vencimiento objetivo en materia de las costas de la primera instancia.

En cuanto a las dudas de hecho alegadas, el demandante las plantea con fundamento en la cuestión del apartado 5 de las alegaciones del recurso, la cual hemos desestimado.

Por lo que hace a las dudas de derecho el demandante alude a que apenas hay jurisprudencia sobre el art. 17.2.III LPH, lo cual, siendo cierto a la fecha de hoy, no es a lo que se refiere el párrafo segundo del art. 394.1 LEC para poder apreciar que el caso era jurídicamente dudoso, pues dice que para ello se tendrá en cuenta la jurisprudencia "recaída" en casos similares. Es claro que en el presente caso la Juzgadora no apreció serias dudas en la aplicación del Derecho sustantivo, una vez aplicadas las reglas de la carga de la prueba teniendo en cuenta las concretas circunstancias del caso en relación con el planteamiento y las pretensiones de la demanda.

En definitiva, desestimado íntegramente el recurso, también se impondrán al demandante las costas causadas por el recurso.

Vistos los artículos citados y demás disposiciones de general y pertinente aplicación,

Se aceptan los correlativos de la sentencia impugnada en cuanto no contradigan los siguientes, y:

PRIMERO- La Sentencia de instancia. Recurso de apelación. Oposición.

I)- La Sentencia de primera instancia desestima la demanda interpuesta contra la Comunidad de Propietarios del inmueble DIRECCION000 de Navarra de esta ciudad, por el propietario del local comercial izquierdo (local-bar) de la planta baja de dicho inmueble, absolviendo a la demandada de todos los pedimentos de la demanda y con expresa imposición de las costas al demandante (elemento núm. 56 del índice electrónico, IE56, del expediente digital del procedimiento).

La Juzgadora reproduce los pedimentos de la demanda en el antecedente de hecho primero de la Sentencia tal cual los recoge el suplico de la demanda (IE1, página15).

En el Fundamento de Derecho Primero, tras exponer la postura de cada una de las partes, la Juzgadora fija los hechos controvertidos en la legitimación activa, la caducidad de la acción, la naturaleza de la obra a acometer por la comunidad de propietarios y, en conexión, la obligatoriedad de contribuir a la misma por parte del propietario del local.

En el Fundamento de Derecho Segundo la Juzgadora concluye que el demandante estaba legitimado para ejercitar la acción de nulidad de los cuatro acuerdos comunitarios que impugna en la demanda por ser contrarios a la ley o a los estatutos, significando que, aunque independientes, el motivo de impugnación de todos los acuerdos es el mismo, mantener el demandante su idea de que no se encuentra obligado a abonar importe alguno por la obra de rehabilitación del edificio y de mejora energética que se está llevando a cabo por la comunidad de propietarios; también concluye que la acción para impugnar los tres primeros acuerdos no se encontraba caducada.

En el Fundamento de Derecho Tercero la Juzgadora, después de valorar el resultado de las diligencias de prueba practicadas, y en aplicación del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, entiende que no cabe alcanzar la conclusión de que estemos ante una mera obra de mejora en la que el demandante no tenga obligación de contribuir, por lo que se deben mantener los acuerdos comunitarios como válidamente adoptados en aplicación de los arts. 10, 17 y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con el art. 396 del Código Civil sin que existan normas estatutarias o legales que como propietario del local le eximan de contribuir a las derramas de la obra, y, en consecuencia, la demanda ha de ser desestimada, todo ello teniendo en cuenta que la obra afecta a elementos comunes, a cuya conservación y mantenimiento está obligado el demandante como propietario de un local que forma parte del edificio, así como que es evidente que con la obra de rehabilitación integral, que va a mejorar significativamente la eficiencia energética de todo el edificio, también va a experimentar mejora el local del demandante incluso directamente en el techo del local.

Por último, en el Fundamento de Derecho Cuarto la Juzgadora impone las costas al demandante al ser desestimada íntegramente la demanda y en virtud del principio del vencimiento objetivo del art. 394.1 LEC.

II)- El demandante considera que la Juzgadora incurre en error al valorar la prueba practicada y en el consiguiente error al aplicar el Derecho y la jurisprudencia relativa a los arts. 10 y 17.2 y 4 LPH, por lo que recurre en apelación la Sentencia en solicitud de que se le estimen los pedimentos de la demanda, reproduciendo en el suplico del recurso los términos del suplico de la demanda, todo ello sobre la base de entender que como disidente no tiene obligación de contribuir en la obra de mejora de la eficiencia energética.

No obstante, en el cuerpo del escrito del recurso el demandante considera que subsidiariamente procedería la estimación de la demanda para que la comunidad de propietarios, convocando nuevamente a junta, y diferenciando las partidas de obra necesarias de las que no lo son, excluya al demandante, en tanto que disidente de las partidas no necesarias, recalculando nuevamente la derrama a fin de que solo contribuya a las necesarias. Igualmente considera para el caso de que se desestime el recurso, que no procede imponerle las costas de ninguna de las dos instancias porque concurren dudas de Derecho respecto a cuándo ha de aplicarse el art. 17.2 LPH y dudas de hecho respecto a la obra.

El demandante divide en seis apartados las alegaciones en las que fundamenta los motivos del recurso, bajo los siguientes epígrafes:

1- Determinación de en qué consiste la obra de reforma integral aprobada por la comunidad de propietarios.

2- Determinación de cuáles son los elementos sobre los que se actúa en el Plan de rehabilitación, o de cuáles son las partidas que contempla el Proyecto de ejecución.

3- Cuál era el estado de los elementos/estructuras sobre los que la comunidad de propietarios decide actuar.

4- Conclusión sobre la obra aprobada. No necesaria del art. 10 LPH. Absoluta falta de actividad probatoria por la comunidad de propietarios. Obra para la mejora de la eficiencia energética.

5- Actos propios de la comunidad de propietarios.

6- Obra que contribuye a la mejora de la eficiencia energética. Aplicación del art. 17.2 LPH. Sentencia núm. 374/24 de la Audiencia Provincial de Burgos.

7- Voto en contra del demandante. Disidente respecto de la obra. Consecuencias jurídicas.

III)-En el suplico del escrito de oposición que presentó la comunidad de propietarios demandada al evacuar el traslado del recurso de apelación, solicita la confirmación de la Sentencia en todos sus extremos con imposición de las costas del recurso al demandante; no obstante, ad cautelam,reproduce las excepciones de caducidad y/o falta de legitimación activa.

La demandada opone a las alegaciones del recurso que el demandante incumple lo dispuesto en el art. 456.1 LEC pues entiende que el demandante introduce hechos nuevos y alegaciones novedosas, incluso altera su petición subsidiaria; que el demandante incurre en el vicio procesal de hacer supuesto de la cuestión, ya que entiende que el demandante toma como punto de partida de la argumentación del recurso hechos que no aparecen acreditados en las actuaciones; que el demandante obvia en el recurso cuestiones fundamentales; y que el supuesto de hecho que resuelve la SAPBu citada es diferente del presente supuesto de hecho.

En el otrosí digo primero la demandada solicita que no se tengan por introducidas en apelación cuestiones nuevas referidas a defectos de convocatoria/actas, cuórums no invocados, caducidad y nuevos cálculos económicos.

SEGUNDO- Hechos que permanecen inciertos. Carga de la prueba.

IV)-Establece el art. 216 LEC que los tribunales civiles decidirán los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes, de modo que, si llegado el tiempo de dictar sentencia el tribunal considerase dudosos unos hechos relevantes para la decisión, deberá decidir el asunto aplicando las reglas del art. 217 que regulan la carga de la prueba, y desestimará las pretensiones del demandante si le corresponde la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten sus pretensiones.

En el presente supuesto es revelador que a lo largo del recurso de apelación el demandante no mencione que la Juzgadora de primera instancia ha decidido el asunto desestimando todas las pretensiones de la demanda expresamente en aplicación de lo dispuesto en el art. 217, ya que de la valoración del conjunto probatorio la Juzgadora concluye que no cabe alcanzar la conclusión de que estemos ante una mera obra de mejora en la que el demandante no tenga obligación de contribuir.

Y las propias alegaciones del recurso ponen de manifiesto que los hechos y las pretensiones de la demanda requerían de una prueba pericial técnica que acreditara de manera cierta que la obra aprobada por la comunidad de propietarios es de mera mejora; y, subsidiariamente, que acreditara para en su caso qué partidas serían necesarias y cuáles de mejora presentando una liquidación alternativa de la obra, porque la demanda también contenía en el cuerpo del escrito una petición subsidiaria (página 14), pero en modo alguno alcanzaba a remitirse, como hace el recurso, a que la comunidad de propietarios lo resolviera en una nueva junta diferenciando las partidas de obra necesarias de las que no lo son.

Recordemos aquí que el art. 335.1 LEC se refiere al concreto supuesto en el que sean necesarios conocimientos técnicos para valorar hechos o circunstancias relevantes en el asunto o adquirir certeza sobre ellos, supuesto para el que dispone que las partes podrán aportar al proceso el dictamen de peritos que posean los conocimientos correspondientes.

V)-El demandante acompañó a la demanda como prueba documental los Estatutos de la comunidad (IE4), diversas actas de reuniones de la Junta de Propietarios (IE5, 6, 8, 14 a 17, y 19), Informe ITE Inspección Técnica del Edificio (IE13), información facilitada en su página web por el Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz sobre el Proyecto de Regeneración urbana de Zaramaga - Ensanche 21 enmarcado en el Plan PIIE-24 del Gobierno Vasco (IE9), la Memoria del Proyecto de Ejecución de la obra (IE10) y el Presupuesto de dicho Proyecto (IE11); además, el demandante acompañó a la demanda como documento núm. 25 un correo electrónico (IE24) que el arquitecto técnico ingeniero de edificación D. Fausto envió el 12 de marzo del 2024 a la letrada del demandante tres meses y medio antes de que ésta firmara la demanda.

En la demanda (página 13) se trajo dicho documento núm. 25 a mayor abundamiento, no obstante lo cual, se designaba directamente al Sr. Fausto como perito, diciendo que el demandante le había solicitado examen de la documentación y visita al edificio para que emitiera un juicio técnico, enviando como resultado el citado correo electrónico por cuyo contenido se afirma en la demanda que el perito confirma que nos encontramos ante obras de mejora.

El examen de dicho documento evidencia que ni puede tenerse como perito al Sr. Fausto ex art. 335.2 ni se trata de un dictamen pericial a los efectos del art. 336.1, 2 y 3 LEC; de hecho, en el acto de la audiencia previa fue propuesto como testigo-perito (IE46).

En cuanto al alcance probatorio de tal documento, baste decir que el correo electrónico no adjunta archivo alguno y que el contenido del mensaje es de escasas 14 líneas; de hecho, su propio autor califica el contenido del mensaje como un resumen, dice que ha revisado la ITE y el Proyecto, afirma sin concreción técnica alguna que se trata de obras de mejoras, y reconoce desconocer el coste de la reparación de las deficiencias ITE. Con tan precaria base técnica en fundamento de la tesis de la demanda, y desestimada en primera instancia la demanda porque correspondía al demandante la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda, no es de recibo que en el recurso el demandante venga a alegar que la comunidad de propietarios demandada no propuso en la audiencia previa la prueba pericial del técnico redactor de la ITE ni la prueba pericial de los arquitectos redactores del Proyecto, ni ninguna otra prueba, máxime cuando el propio demandante pudo proponer la testifical de todos ellos, no comprendiéndose que no lo hiciera el demandante si en el recurso insinúa que la demandada no lo hizo porque iban a declarar en favor de la tesis de la demanda.

La Juzgadora valora el resultado de la declaración testifical del Sr. Fausto, quien no pudo sino admitir la incidencia en el edificio del transcurso de casi ocho años desde la emisión de la ITE (incidencia que el demandante admite en el recurso como algo obvio), así como que el Proyecto hace referencia a problemas de humedades en varias fachadas, que la opción técnica elegida es la mejor, y que la obra incluye los techos de los tres locales del edificio.

Revisada la grabación de la primera parte del acto del juicio (IE53, aunque figure como parte "2"), vemos que en primer lugar la letrada del demandante aporta más actas que ha seleccionado del libro correspondiente (IE54) y renuncia a una testigo; seguidamente declara como testigo D. Fermín, que es el hijo del demandante y es quien en realidad acudía a las juntas de propietarios en nombre de su padre ya que éste era muy mayor (casualmente el día del juicio cumplía 96 años), por lo que su interés en el asunto era más que evidente ( art. 367.1.2º y 4º LEC) ; y finalmente declara el Sr. Fausto, quien jura como testigo decir verdad y manifiesta que viene de parte del demandante porque lo contrató Fermín para que examinara la obra que iba a ejecutar la comunidad haciéndole llegar la ITE y los documentos principales del Proyecto; lo cierto es que la letrada del demandante interroga al testigo como si fuera un perito y el testigo asume el papel de perito a lo largo de su declaración, pese a lo cual se aprecia que lo que hace el testigo es ofrecer su interpretación de la ITE y el Proyecto con una argumentación muy genérica, lo cual por una parte es claro reflejo de una opinión a vuelapluma vertida en un mensaje de 14 líneas, y, por otra parte es fruto evidente de que no ha confeccionado previamente un informe pericial por escrito con todos los requisitos legales (y, por tanto, no ofreciendo garantía de actuar con la mayor objetividad posible) sencillamente porque no es eso lo que le encargó el demandante.

Así las cosas, no es sólo que no cabe ignorar que la Juzgadora, una vez valorada la prueba practicada y, a la vista de su resultado, ha decidido el asunto en aplicación de lo dispuesto en el art. 217 LEC, sino también que la Juzgadora hace una correcta aplicación de las reglas que el mismo contiene.

TERCERO- Valoración judicial probatoria. No se aprecia error.

VI)-Aclarado con carácter previo que, aunque no lo mencione el demandante en el recurso, la Juzgadora ha decidido el asunto aplicando el art. 217 LEC, pasamos a dar respuesta al motivo de apelación, que, reinterpretándolo a la luz de lo así aclarado, se contrae a que la Juzgadora incurre en error al realizar la valoración de la prueba practicada que la lleva a concluir que no cabe alcanzar la conclusión de que estemos ante una mera obra de mejora en la que el demandante no tenga obligación de contribuir.

Sin dejar de reconocer el esfuerzo que hace el demandante (entiéndase su letrada) en los apartados 1 a 4 de las alegaciones del recurso, lo cierto es que no logra suplir la ausencia de una prueba pericial técnica. En realidad, lo que hace el demandante en dichos apartados es (sin ser un técnico en la materia, pero aprovechando sin decirlo las explicaciones dadas en el juicio por el Sr. Fausto), profundizar al detalle en el estudio y análisis de los documentos que acompañó a la demanda (superando con creces la exposición que hizo en la demanda, puesto que entonces únicamente contaba con las 14 líneas del mensaje de correo electrónico), en un intento de sustituir con su propia y parcial valoración de la prueba documental por él mismo aportada (fundamentalmente de la ITE y el Proyecto), la valoración que de dicha prueba realiza la Juzgadora (desprovista de la asistencia de una prueba pericial técnica), con el fin, en definitiva, de que, en contra de lo que concluye la Juzgadora, tengamos por ciertos los hechos que fundamentan las pretensiones de la demanda.

Y decimos que el demandante trata de sustituir la valoración probatoria judicial por la suya propia, por cuanto que si bien señala como motivo del recurso el error en la valoración judicial (y consiguiente error en la aplicación del derecho), lo cierto es que únicamente encontramos en el recurso un par de críticas directas muy puntuales, y resulta que al argumentarlas el demandante no logra desvirtuar lo razonado por la Juzgadora. En primer lugar, el recurso aduce que la ITE no dice exactamente, como razona la Juzgadora, que recomendara ya en 2017 la colocación de un sistema de aislamiento térmico por el exterior (SATE); pero la propia transcripción que hace el recurso del final de la ficha núm. 2 de la ITE, pone de manifiesto que lo razonado por la Juzgadora es correcto, más allá de que una alternativa transitoria para paliar las humedades fuera ventilar más y limpiar con lejía para eliminar el hongo de forma puntual y superficial. En segundo lugar, el recurso trata de menospreciar lo que el propio Sr. Fausto reconoció, que es lo que razona la Juzgadora cuando se refiere a los casi ocho años transcurridos desde la ITE, aduciendo el recurso que es obvio que el transcurso del tiempo no mejora las cosas; y parece que este hecho obvio según el demandante, puede tenerse como un hecho notorio ( art. 282.4 LEC) . No en vano consta que la mayor preocupación de la comunidad de propietarios de entre todas las deficiencias que afectaban al edificio era el estado en el que se encontraba la envolvente del edificio ya a fecha 9 de mayo del 2023. En consecuencia, no se pone de relieve que la Juzgadora haya incurrido en un manifiesto y claro error en la valoración de la prueba practicada empleando razonamientos absurdos, ilógicos, irracionales o arbitrarios, que haga necesario revisar dicha valoración empleando criterios objetivos y no interpretaciones discutibles y subjetivas. En este sentido, y con especial relación al contenido de la ITE, damos aquí por reproducidos en especial los párrafos de la Sentencia que la Juzgadora le dedica.

VII)-Por otro lado, al hilo de las alegaciones del recurso es necesario puntualizar algunas afirmaciones que hace el demandante.

En lo que se refiere a los 38.124,51 euros que el demandante afirma en el recurso que es el importe que está obligado a abonar según los acuerdos comunitarios impugnados, si acudimos a la demanda (página 5) vemos que dicho importe figura en la transcripción de un cuadro que se dice aparece en el acta de la reunión de la junta celebrada el 3 de enero del 2024, pero si acudimos a dicha acta (IE16) vemos que una visión completa del cuadro aclara que dicho importe es una estimación (incluida la financiación) y que en cualquier caso se corresponde con la columna que refleja el dinero que al demandante le correspondería adelantar, es decir, sin descontar las subvenciones públicas de carácter económico, por lo que los cálculos que el demandante realiza en el recurso parten de una premisa que no sería correcta. En este sentido, cuando el demandante insiste en que la obra aprobada por la comunidad de propietarios supera el millón de euros, ha de puntualizarse que, según aparece en la citada acta, resulta que la obra civil (1.000.189) más los gastos generales y el beneficio industrial (190.035) más el IVA (100.018) más la licencia de obras (55.010) más los honorarios técnicos (87.440) más los honorarios por la gestión de ayudas (2.000), más intereses (22.025) sumaban unos 1.456.719 euros, de los cuales se estimaba un importe subvencionado de 1.019.703 y un total a asumir por la comunidad de propietarios de 437.015 euros, con lo cual, visto que la cuota del local-bar del demandante es del 5,16% el importe que está obligado a asumir según el acta es el que aparece en la columna de al lado, 22.550,03 euros.

Y en lo que se refiere a la insistencia del demandante en el recurso al cambio de la carpintería de las ventanas de todas las viviendas y al cambio de las calderas de todas las viviendas para poner de relieve que la obra es una obra de mejora a la que no debe contribuir, ocurre que en la misma página de la demanda a continuación reconocía que en una reunión posterior de la junta, la recogida en el acta del 20 de marzo del 2024 (IE17), se hizo un nuevo reparto de las derramas precisamente para excluir a los propietarios de los tres locales de las partidas relativas a las ventanas y a las calderas, y vemos que, en efecto, en dicha reunión la junta acordó eximir al demandante de ambas partidas (ventanas 353.972 + calderas 70.235; de cuya suma la comunidad sólo asume 127.262 euros), lo que supone un total de 6.556,75 euros a descontar de los citados 22.550,03, por lo que, según el acta, el importe que está obligado a asumir se quedaría en 15.993,28 euros.

Nótese que siendo palpable la insistencia del demandante a lo largo del recurso a las ventanas y las calderas de todas las viviendas para enfatizar el carácter de mejora de la obra, lo cierto es que en el recurso únicamente hace un pequeño apunte, y para quitarle importancia, a la exención de las partidas correspondientes; además, es precisamente esa acta de la reunión del 20 de marzo del 2024, a la que se remite el demandante en el recurso cuando introduce la alegación nueva en la que viene a sustentar la doctrina de los actos propios en el apartado 5 de las alegaciones del recurso, alegación no realizada en la demanda al referirse a esa acta (páginas 6 y 7), y alegación que por cierto basa en lo manifestado en dicha reunión por la Sra. Valentina (que en el acta figura como letrada de la Asociación de propietarios urbanos de Álava), a quien en el acto de la audiencia previa el demandante propuso como testigo y, pese a que fue admitida la práctica de su declaración testifical (sin perjuicio de resolver sobre la tacha formulada por la demandada), en el acto del juicio el denunciante renunció a esta testigo. En cualquier caso, lo que en definitiva se colige de dicha acta es que, sin perjuicio de que como consecuencia de una obra integral necesaria mejore la eficiencia energética, se llegó al acuerdo amistoso de excluir los locales de contribuir respecto de las concretas partidas de las ventanas y calderas de las viviendas; de hecho, finalmente, en la reunión de 24 de junio de 2024 (IE19), la propiedad del local-carnicería voluntariamente renunció a la exención porque quería beneficiarse de dichas partidas.

Cabe añadir que el presupuesto (1.001.201 euros más gastos generales y beneficio industrial más IVA) de la empresa constructora elegida por la junta en su reunión de 24 de junio del 2024, se ajustaba perfectamente a lo proyectado.

En consecuencia, todo lo argumentado en el recurso sobre la base de la citada cantidad de 38.124,51 euros y sobre la base de las partidas relativas a las ventanas y a las calderas de las viviendas, queda sin fundamento.

Por último, es de advertir que, con independencia de que en juicio el hijo del demandante dijera que el local-bar no contribuye con cuota alguna mensual a los gastos comunes de la comunidad de propietarios (salvo al pago del seguro comunitario), la demanda no incluía, siquiera por aproximación, un dato relevante a los efectos de sus pretensiones, cual es el cálculo de la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, limitándose a afirmar (página 12) que es evidente que la obra supera dicha cuantía (cuando, además, en su caso, a lo que habría que estar no es al total de la obra sino al importe repercutido anualmente). En cambio, en el recurso, con base a un documento que ya acompañaba a la demanda (la citada acta de 3 de enero del 2024), el demandante fija dicha cuantía en 12.350,91 euros, que es la cuantía de los gastos ordinarios efectivamente pagados por la comunidad de propietarios durante el año 2023 (frente a unos ingresos de 34.837,08 euros) de las cuentas anuales; sin embargo, parece que no son la misma cosa la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes y los gastos ordinarios habidos según las cuentas anuales.

VIII)-El edificio, que consta de planta baja, nueve plantas de viviendas (tres viviendas por cada una) y otra planta bajo cubierta, proyectado en el año 1967 y construido en el año 1970, forma parte del Área Degradada de uno de los barrios de esta ciudad (el barrio de Zaramaga) cuyos edificios residenciales venían objetivamente necesitados de una rehabilitación profunda, necesidad de rehabilitación profunda cuyo reconocimiento por las instituciones públicas dentro de un gran Plan de regeneración urbana justifica la concesión de ayudas públicas a los propietarios en forma de subvenciones económicas para la realización de la obra de rehabilitación profunda, ayudas las cuales fueron publicadas en junio del 2023 sujetas a un calendario. Repárese en que la comunidad de propietarios se adhirió a este Plan que incluía la rehabilitación profunda del edificio (cuando aún el Plan se hallaba en fase de memoria descriptiva), en lugar de solicitar una concreta subvención Next Generation para la fachada; votando ya el 9 de mayo del 2023 solicitar el Anteproyecto a la sociedad Ensanche 21 encargada de la gestión del Plan (IE6).

Es en ese concreto marco que en noviembre del 2023 se redacta el Proyecto de Ejecución para la rehabilitación profunda del edificio que nos ocupa, en el bien entendido de que la obra de accesibilidad cota cero del portal ya se ejecutó en su momento y sin perjuicio de las necesarias reparaciones puntuales habidas en otros elementos comunes como la cubierta. Sobre el contenido de la memoria y el presupuesto del Proyecto, en relación con el contenido de la ITE, dentro del marco descrito, hacemos nuestra la valoración de la Juzgadora para concluir que no cabe alcanzar la conclusión de que estemos ante una mera obra de mejora, debiéndose concluir que se trata de una necesaria obra de rehabilitación integral, que como consecuencia va a mejorar significativamente la eficiencia energética de todo el edificio.

CUARTO- Necesidad de rehabilitación profunda. Art. 10 LPH .

IX)-No apreciado el motivo del error en la valoración probatoria, decae el alegado como consiguiente error al aplicar el Derecho y la jurisprudencia relativa a los arts. 10 y 17.2 y 4 LPH.

Respecto al art. 17.2 recordemos aquí que es la redacción actualmente vigente del párrafo tercero del apartado 2 del art. 17 LPH dada por el Real Decreto-Ley 8/2023 que entró en vigor el 29 de diciembre del 2023, la que añade el inciso "incluyendo en su caso la modificación de la envolvente del edificio", así como que la redacción actualmente vigente mantiene las modificaciones introducidas por la redacción anterior dada por la Ley 10/2022 que había entrado en vigor el 16 de junio del 2022 ("simple", "importe", "doce") respecto de la redacción original de dicho párrafo, añadido por el Real Decreto-Ley 19/2021 que había entrado en vigor el 6 de octubre del 2021.

No ha sido una cuestión controvertida (véanse la demanda y la contestación a la demanda) el hecho de que la comunidad acordó el 27 de septiembre del 2023 continuar en el proyecto dentro del Plan contratando el equipo técnico que le había sido asignado (IE8), es decir, con anterioridad al 29 de diciembre del 2023, siendo el único acuerdo impugnado anterior a esta fecha el de 19 de octubre del 2023 (IE14) relativo a la derrama para el pago del proyecto del equipo técnico, proyecto cuyo borrador fue presentado a la comunidad en la reunión de 14 de noviembre del 2023 (IE15), de modo que el plan inicial de derramas para la obra no se aprobó hasta la reunión del 3 de enero del 2024, eligiendo el 24 de junio del 2024 la empresa constructora para iniciar la realización de la obra.

Por lo que hace a la jurisprudencia el demandante trae en el recurso una única resolución de jurisprudencia menor, que es la resolución en la que fundamenta los apartados 6 y 7 de sus alegaciones. Y, en todo caso, de la lectura de los Fundamentos Jurídicos de la citada Sentencia núm. 374/24 dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos no apreciamos que, como sostiene el demandante, resuelva un supuesto de hecho idéntico al que aquí nos ocupa (aparte de que dice erróneamente que el mencionado inciso "incluyendo en su caso la modificación de la envolvente del edificio" fue introducido por la Ley 10/22).

X)-En el presente supuesto partimos de una seria presunción de la necesidad de rehabilitación profunda objetivada por un Plan interinstitucional que afecta al área degradada de un concreto barrio urbano de edificios residenciales de antigua y corriente construcción, presunción apuntada años atrás por la ITE y avalada por el Proyecto de Ejecución que incluye actuaciones para subsanar las deficiencias detectadas por la ITE parte de las cuales se refieren a la recomendada SATE, actuaciones para garantizar las condiciones de habitabilidad, actuaciones destinadas a adecuar a la normativa y actualizar las instalaciones de saneamiento, abastecimiento de agua, energía eléctrica, telecomunicaciones, gas y seguridad de incendios, e incluso actuaciones de retirada y gestión de amianto.

Frente a tan seria presunción de la necesidad de la obra, ya hemos razonado ampliamente que el demandante no ha acreditado que sea una mera obra de mejora, que exceda la conservación, la seguridad estructural o la habitabilidad, por lo que, tal y como concluye la Juzgadora, no existiendo normas estatutarias que le eximan ( arts. 3 y 4 de los Estatutos), viene obligado a contribuir al pago de las derramas ex art. 10.1.a) y 2.a) LPH. Y, en lo que hace a las actuaciones en la fachada dentro de la obra de rehabilitación integral profunda, puede añadirse que la propia resolución de jurisprudencia menor traída por el demandante admite la posible existencia de supuestos de hecho en los que cabe atribuir a las obras de envolvimiento térmico un carácter necesario por ir dirigidas a resolver las patologías de la fachada (elemento común) y garantizar la seguridad y aislamiento térmico y con ello la plena habitabilidad del edificio, de modo que en tal caso las obras se amparan en el citado art. 10, son obligatorias y todos los propietarios quedan obligados a sufragarlas conforme la cuota de participación en la comunidad; sin perjuicio de que, además, ese envolvimiento térmico necesario, obviamente, mejore la eficiencia energética, lo cual, sin embargo, no hace que en tales casos deba aplicarse el art. 17.2.III LPH, reservado para los supuestos en los que efectivamente las obras de envolvimiento térmico sean meras obras de mejora porque no eran necesarias para resolver patologías de la fachada ni, en este sentido, para garantizar la plena habitabilidad del edificio.

QUINTO- Costas.

XI)-El demandante, que en la demanda y en el recurso solicita expresamente que para el caso de que se estime la demanda se le imponga a la demandada el pago de las costas de la primera instancia en virtud del principio del vencimiento objetivo, resulta que alega dudas de hecho y de derecho para el caso de que se confirme la desestimación de la demanda, y solicita que se revoque el pronunciamiento de la Sentencia apelada que le impone las costas en virtud del citado principio.

El demandante siquiera califica de "serias" las dudas que alega, pese a que el tenor literal del último inciso del art. 394.1.I LEC requiere que las dudas sean serias para que el tribunal pueda aplicar la excepción al principio del vencimiento objetivo en materia de las costas de la primera instancia.

En cuanto a las dudas de hecho alegadas, el demandante las plantea con fundamento en la cuestión del apartado 5 de las alegaciones del recurso, la cual hemos desestimado.

Por lo que hace a las dudas de derecho el demandante alude a que apenas hay jurisprudencia sobre el art. 17.2.III LPH, lo cual, siendo cierto a la fecha de hoy, no es a lo que se refiere el párrafo segundo del art. 394.1 LEC para poder apreciar que el caso era jurídicamente dudoso, pues dice que para ello se tendrá en cuenta la jurisprudencia "recaída" en casos similares. Es claro que en el presente caso la Juzgadora no apreció serias dudas en la aplicación del Derecho sustantivo, una vez aplicadas las reglas de la carga de la prueba teniendo en cuenta las concretas circunstancias del caso en relación con el planteamiento y las pretensiones de la demanda.

En definitiva, desestimado íntegramente el recurso, también se impondrán al demandante las costas causadas por el recurso.

Vistos los artículos citados y demás disposiciones de general y pertinente aplicación,

Se aceptan los correlativos de la sentencia impugnada en cuanto no contradigan los siguientes, y:

PRIMERO- La Sentencia de instancia. Recurso de apelación. Oposición.

I)- La Sentencia de primera instancia desestima la demanda interpuesta contra la Comunidad de Propietarios del inmueble DIRECCION000 de Navarra de esta ciudad, por el propietario del local comercial izquierdo (local-bar) de la planta baja de dicho inmueble, absolviendo a la demandada de todos los pedimentos de la demanda y con expresa imposición de las costas al demandante (elemento núm. 56 del índice electrónico, IE56, del expediente digital del procedimiento).

La Juzgadora reproduce los pedimentos de la demanda en el antecedente de hecho primero de la Sentencia tal cual los recoge el suplico de la demanda (IE1, página15).

En el Fundamento de Derecho Primero, tras exponer la postura de cada una de las partes, la Juzgadora fija los hechos controvertidos en la legitimación activa, la caducidad de la acción, la naturaleza de la obra a acometer por la comunidad de propietarios y, en conexión, la obligatoriedad de contribuir a la misma por parte del propietario del local.

En el Fundamento de Derecho Segundo la Juzgadora concluye que el demandante estaba legitimado para ejercitar la acción de nulidad de los cuatro acuerdos comunitarios que impugna en la demanda por ser contrarios a la ley o a los estatutos, significando que, aunque independientes, el motivo de impugnación de todos los acuerdos es el mismo, mantener el demandante su idea de que no se encuentra obligado a abonar importe alguno por la obra de rehabilitación del edificio y de mejora energética que se está llevando a cabo por la comunidad de propietarios; también concluye que la acción para impugnar los tres primeros acuerdos no se encontraba caducada.

En el Fundamento de Derecho Tercero la Juzgadora, después de valorar el resultado de las diligencias de prueba practicadas, y en aplicación del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, entiende que no cabe alcanzar la conclusión de que estemos ante una mera obra de mejora en la que el demandante no tenga obligación de contribuir, por lo que se deben mantener los acuerdos comunitarios como válidamente adoptados en aplicación de los arts. 10, 17 y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con el art. 396 del Código Civil sin que existan normas estatutarias o legales que como propietario del local le eximan de contribuir a las derramas de la obra, y, en consecuencia, la demanda ha de ser desestimada, todo ello teniendo en cuenta que la obra afecta a elementos comunes, a cuya conservación y mantenimiento está obligado el demandante como propietario de un local que forma parte del edificio, así como que es evidente que con la obra de rehabilitación integral, que va a mejorar significativamente la eficiencia energética de todo el edificio, también va a experimentar mejora el local del demandante incluso directamente en el techo del local.

Por último, en el Fundamento de Derecho Cuarto la Juzgadora impone las costas al demandante al ser desestimada íntegramente la demanda y en virtud del principio del vencimiento objetivo del art. 394.1 LEC.

II)- El demandante considera que la Juzgadora incurre en error al valorar la prueba practicada y en el consiguiente error al aplicar el Derecho y la jurisprudencia relativa a los arts. 10 y 17.2 y 4 LPH, por lo que recurre en apelación la Sentencia en solicitud de que se le estimen los pedimentos de la demanda, reproduciendo en el suplico del recurso los términos del suplico de la demanda, todo ello sobre la base de entender que como disidente no tiene obligación de contribuir en la obra de mejora de la eficiencia energética.

No obstante, en el cuerpo del escrito del recurso el demandante considera que subsidiariamente procedería la estimación de la demanda para que la comunidad de propietarios, convocando nuevamente a junta, y diferenciando las partidas de obra necesarias de las que no lo son, excluya al demandante, en tanto que disidente de las partidas no necesarias, recalculando nuevamente la derrama a fin de que solo contribuya a las necesarias. Igualmente considera para el caso de que se desestime el recurso, que no procede imponerle las costas de ninguna de las dos instancias porque concurren dudas de Derecho respecto a cuándo ha de aplicarse el art. 17.2 LPH y dudas de hecho respecto a la obra.

El demandante divide en seis apartados las alegaciones en las que fundamenta los motivos del recurso, bajo los siguientes epígrafes:

1- Determinación de en qué consiste la obra de reforma integral aprobada por la comunidad de propietarios.

2- Determinación de cuáles son los elementos sobre los que se actúa en el Plan de rehabilitación, o de cuáles son las partidas que contempla el Proyecto de ejecución.

3- Cuál era el estado de los elementos/estructuras sobre los que la comunidad de propietarios decide actuar.

4- Conclusión sobre la obra aprobada. No necesaria del art. 10 LPH. Absoluta falta de actividad probatoria por la comunidad de propietarios. Obra para la mejora de la eficiencia energética.

5- Actos propios de la comunidad de propietarios.

6- Obra que contribuye a la mejora de la eficiencia energética. Aplicación del art. 17.2 LPH. Sentencia núm. 374/24 de la Audiencia Provincial de Burgos.

7- Voto en contra del demandante. Disidente respecto de la obra. Consecuencias jurídicas.

III)-En el suplico del escrito de oposición que presentó la comunidad de propietarios demandada al evacuar el traslado del recurso de apelación, solicita la confirmación de la Sentencia en todos sus extremos con imposición de las costas del recurso al demandante; no obstante, ad cautelam,reproduce las excepciones de caducidad y/o falta de legitimación activa.

La demandada opone a las alegaciones del recurso que el demandante incumple lo dispuesto en el art. 456.1 LEC pues entiende que el demandante introduce hechos nuevos y alegaciones novedosas, incluso altera su petición subsidiaria; que el demandante incurre en el vicio procesal de hacer supuesto de la cuestión, ya que entiende que el demandante toma como punto de partida de la argumentación del recurso hechos que no aparecen acreditados en las actuaciones; que el demandante obvia en el recurso cuestiones fundamentales; y que el supuesto de hecho que resuelve la SAPBu citada es diferente del presente supuesto de hecho.

En el otrosí digo primero la demandada solicita que no se tengan por introducidas en apelación cuestiones nuevas referidas a defectos de convocatoria/actas, cuórums no invocados, caducidad y nuevos cálculos económicos.

SEGUNDO- Hechos que permanecen inciertos. Carga de la prueba.

IV)-Establece el art. 216 LEC que los tribunales civiles decidirán los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes, de modo que, si llegado el tiempo de dictar sentencia el tribunal considerase dudosos unos hechos relevantes para la decisión, deberá decidir el asunto aplicando las reglas del art. 217 que regulan la carga de la prueba, y desestimará las pretensiones del demandante si le corresponde la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten sus pretensiones.

En el presente supuesto es revelador que a lo largo del recurso de apelación el demandante no mencione que la Juzgadora de primera instancia ha decidido el asunto desestimando todas las pretensiones de la demanda expresamente en aplicación de lo dispuesto en el art. 217, ya que de la valoración del conjunto probatorio la Juzgadora concluye que no cabe alcanzar la conclusión de que estemos ante una mera obra de mejora en la que el demandante no tenga obligación de contribuir.

Y las propias alegaciones del recurso ponen de manifiesto que los hechos y las pretensiones de la demanda requerían de una prueba pericial técnica que acreditara de manera cierta que la obra aprobada por la comunidad de propietarios es de mera mejora; y, subsidiariamente, que acreditara para en su caso qué partidas serían necesarias y cuáles de mejora presentando una liquidación alternativa de la obra, porque la demanda también contenía en el cuerpo del escrito una petición subsidiaria (página 14), pero en modo alguno alcanzaba a remitirse, como hace el recurso, a que la comunidad de propietarios lo resolviera en una nueva junta diferenciando las partidas de obra necesarias de las que no lo son.

Recordemos aquí que el art. 335.1 LEC se refiere al concreto supuesto en el que sean necesarios conocimientos técnicos para valorar hechos o circunstancias relevantes en el asunto o adquirir certeza sobre ellos, supuesto para el que dispone que las partes podrán aportar al proceso el dictamen de peritos que posean los conocimientos correspondientes.

V)-El demandante acompañó a la demanda como prueba documental los Estatutos de la comunidad (IE4), diversas actas de reuniones de la Junta de Propietarios (IE5, 6, 8, 14 a 17, y 19), Informe ITE Inspección Técnica del Edificio (IE13), información facilitada en su página web por el Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz sobre el Proyecto de Regeneración urbana de Zaramaga - Ensanche 21 enmarcado en el Plan PIIE-24 del Gobierno Vasco (IE9), la Memoria del Proyecto de Ejecución de la obra (IE10) y el Presupuesto de dicho Proyecto (IE11); además, el demandante acompañó a la demanda como documento núm. 25 un correo electrónico (IE24) que el arquitecto técnico ingeniero de edificación D. Fausto envió el 12 de marzo del 2024 a la letrada del demandante tres meses y medio antes de que ésta firmara la demanda.

En la demanda (página 13) se trajo dicho documento núm. 25 a mayor abundamiento, no obstante lo cual, se designaba directamente al Sr. Fausto como perito, diciendo que el demandante le había solicitado examen de la documentación y visita al edificio para que emitiera un juicio técnico, enviando como resultado el citado correo electrónico por cuyo contenido se afirma en la demanda que el perito confirma que nos encontramos ante obras de mejora.

El examen de dicho documento evidencia que ni puede tenerse como perito al Sr. Fausto ex art. 335.2 ni se trata de un dictamen pericial a los efectos del art. 336.1, 2 y 3 LEC; de hecho, en el acto de la audiencia previa fue propuesto como testigo-perito (IE46).

En cuanto al alcance probatorio de tal documento, baste decir que el correo electrónico no adjunta archivo alguno y que el contenido del mensaje es de escasas 14 líneas; de hecho, su propio autor califica el contenido del mensaje como un resumen, dice que ha revisado la ITE y el Proyecto, afirma sin concreción técnica alguna que se trata de obras de mejoras, y reconoce desconocer el coste de la reparación de las deficiencias ITE. Con tan precaria base técnica en fundamento de la tesis de la demanda, y desestimada en primera instancia la demanda porque correspondía al demandante la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda, no es de recibo que en el recurso el demandante venga a alegar que la comunidad de propietarios demandada no propuso en la audiencia previa la prueba pericial del técnico redactor de la ITE ni la prueba pericial de los arquitectos redactores del Proyecto, ni ninguna otra prueba, máxime cuando el propio demandante pudo proponer la testifical de todos ellos, no comprendiéndose que no lo hiciera el demandante si en el recurso insinúa que la demandada no lo hizo porque iban a declarar en favor de la tesis de la demanda.

La Juzgadora valora el resultado de la declaración testifical del Sr. Fausto, quien no pudo sino admitir la incidencia en el edificio del transcurso de casi ocho años desde la emisión de la ITE (incidencia que el demandante admite en el recurso como algo obvio), así como que el Proyecto hace referencia a problemas de humedades en varias fachadas, que la opción técnica elegida es la mejor, y que la obra incluye los techos de los tres locales del edificio.

Revisada la grabación de la primera parte del acto del juicio (IE53, aunque figure como parte "2"), vemos que en primer lugar la letrada del demandante aporta más actas que ha seleccionado del libro correspondiente (IE54) y renuncia a una testigo; seguidamente declara como testigo D. Fermín, que es el hijo del demandante y es quien en realidad acudía a las juntas de propietarios en nombre de su padre ya que éste era muy mayor (casualmente el día del juicio cumplía 96 años), por lo que su interés en el asunto era más que evidente ( art. 367.1.2º y 4º LEC) ; y finalmente declara el Sr. Fausto, quien jura como testigo decir verdad y manifiesta que viene de parte del demandante porque lo contrató Fermín para que examinara la obra que iba a ejecutar la comunidad haciéndole llegar la ITE y los documentos principales del Proyecto; lo cierto es que la letrada del demandante interroga al testigo como si fuera un perito y el testigo asume el papel de perito a lo largo de su declaración, pese a lo cual se aprecia que lo que hace el testigo es ofrecer su interpretación de la ITE y el Proyecto con una argumentación muy genérica, lo cual por una parte es claro reflejo de una opinión a vuelapluma vertida en un mensaje de 14 líneas, y, por otra parte es fruto evidente de que no ha confeccionado previamente un informe pericial por escrito con todos los requisitos legales (y, por tanto, no ofreciendo garantía de actuar con la mayor objetividad posible) sencillamente porque no es eso lo que le encargó el demandante.

Así las cosas, no es sólo que no cabe ignorar que la Juzgadora, una vez valorada la prueba practicada y, a la vista de su resultado, ha decidido el asunto en aplicación de lo dispuesto en el art. 217 LEC, sino también que la Juzgadora hace una correcta aplicación de las reglas que el mismo contiene.

TERCERO- Valoración judicial probatoria. No se aprecia error.

VI)-Aclarado con carácter previo que, aunque no lo mencione el demandante en el recurso, la Juzgadora ha decidido el asunto aplicando el art. 217 LEC, pasamos a dar respuesta al motivo de apelación, que, reinterpretándolo a la luz de lo así aclarado, se contrae a que la Juzgadora incurre en error al realizar la valoración de la prueba practicada que la lleva a concluir que no cabe alcanzar la conclusión de que estemos ante una mera obra de mejora en la que el demandante no tenga obligación de contribuir.

Sin dejar de reconocer el esfuerzo que hace el demandante (entiéndase su letrada) en los apartados 1 a 4 de las alegaciones del recurso, lo cierto es que no logra suplir la ausencia de una prueba pericial técnica. En realidad, lo que hace el demandante en dichos apartados es (sin ser un técnico en la materia, pero aprovechando sin decirlo las explicaciones dadas en el juicio por el Sr. Fausto), profundizar al detalle en el estudio y análisis de los documentos que acompañó a la demanda (superando con creces la exposición que hizo en la demanda, puesto que entonces únicamente contaba con las 14 líneas del mensaje de correo electrónico), en un intento de sustituir con su propia y parcial valoración de la prueba documental por él mismo aportada (fundamentalmente de la ITE y el Proyecto), la valoración que de dicha prueba realiza la Juzgadora (desprovista de la asistencia de una prueba pericial técnica), con el fin, en definitiva, de que, en contra de lo que concluye la Juzgadora, tengamos por ciertos los hechos que fundamentan las pretensiones de la demanda.

Y decimos que el demandante trata de sustituir la valoración probatoria judicial por la suya propia, por cuanto que si bien señala como motivo del recurso el error en la valoración judicial (y consiguiente error en la aplicación del derecho), lo cierto es que únicamente encontramos en el recurso un par de críticas directas muy puntuales, y resulta que al argumentarlas el demandante no logra desvirtuar lo razonado por la Juzgadora. En primer lugar, el recurso aduce que la ITE no dice exactamente, como razona la Juzgadora, que recomendara ya en 2017 la colocación de un sistema de aislamiento térmico por el exterior (SATE); pero la propia transcripción que hace el recurso del final de la ficha núm. 2 de la ITE, pone de manifiesto que lo razonado por la Juzgadora es correcto, más allá de que una alternativa transitoria para paliar las humedades fuera ventilar más y limpiar con lejía para eliminar el hongo de forma puntual y superficial. En segundo lugar, el recurso trata de menospreciar lo que el propio Sr. Fausto reconoció, que es lo que razona la Juzgadora cuando se refiere a los casi ocho años transcurridos desde la ITE, aduciendo el recurso que es obvio que el transcurso del tiempo no mejora las cosas; y parece que este hecho obvio según el demandante, puede tenerse como un hecho notorio ( art. 282.4 LEC) . No en vano consta que la mayor preocupación de la comunidad de propietarios de entre todas las deficiencias que afectaban al edificio era el estado en el que se encontraba la envolvente del edificio ya a fecha 9 de mayo del 2023. En consecuencia, no se pone de relieve que la Juzgadora haya incurrido en un manifiesto y claro error en la valoración de la prueba practicada empleando razonamientos absurdos, ilógicos, irracionales o arbitrarios, que haga necesario revisar dicha valoración empleando criterios objetivos y no interpretaciones discutibles y subjetivas. En este sentido, y con especial relación al contenido de la ITE, damos aquí por reproducidos en especial los párrafos de la Sentencia que la Juzgadora le dedica.

VII)-Por otro lado, al hilo de las alegaciones del recurso es necesario puntualizar algunas afirmaciones que hace el demandante.

En lo que se refiere a los 38.124,51 euros que el demandante afirma en el recurso que es el importe que está obligado a abonar según los acuerdos comunitarios impugnados, si acudimos a la demanda (página 5) vemos que dicho importe figura en la transcripción de un cuadro que se dice aparece en el acta de la reunión de la junta celebrada el 3 de enero del 2024, pero si acudimos a dicha acta (IE16) vemos que una visión completa del cuadro aclara que dicho importe es una estimación (incluida la financiación) y que en cualquier caso se corresponde con la columna que refleja el dinero que al demandante le correspondería adelantar, es decir, sin descontar las subvenciones públicas de carácter económico, por lo que los cálculos que el demandante realiza en el recurso parten de una premisa que no sería correcta. En este sentido, cuando el demandante insiste en que la obra aprobada por la comunidad de propietarios supera el millón de euros, ha de puntualizarse que, según aparece en la citada acta, resulta que la obra civil (1.000.189) más los gastos generales y el beneficio industrial (190.035) más el IVA (100.018) más la licencia de obras (55.010) más los honorarios técnicos (87.440) más los honorarios por la gestión de ayudas (2.000), más intereses (22.025) sumaban unos 1.456.719 euros, de los cuales se estimaba un importe subvencionado de 1.019.703 y un total a asumir por la comunidad de propietarios de 437.015 euros, con lo cual, visto que la cuota del local-bar del demandante es del 5,16% el importe que está obligado a asumir según el acta es el que aparece en la columna de al lado, 22.550,03 euros.

Y en lo que se refiere a la insistencia del demandante en el recurso al cambio de la carpintería de las ventanas de todas las viviendas y al cambio de las calderas de todas las viviendas para poner de relieve que la obra es una obra de mejora a la que no debe contribuir, ocurre que en la misma página de la demanda a continuación reconocía que en una reunión posterior de la junta, la recogida en el acta del 20 de marzo del 2024 (IE17), se hizo un nuevo reparto de las derramas precisamente para excluir a los propietarios de los tres locales de las partidas relativas a las ventanas y a las calderas, y vemos que, en efecto, en dicha reunión la junta acordó eximir al demandante de ambas partidas (ventanas 353.972 + calderas 70.235; de cuya suma la comunidad sólo asume 127.262 euros), lo que supone un total de 6.556,75 euros a descontar de los citados 22.550,03, por lo que, según el acta, el importe que está obligado a asumir se quedaría en 15.993,28 euros.

Nótese que siendo palpable la insistencia del demandante a lo largo del recurso a las ventanas y las calderas de todas las viviendas para enfatizar el carácter de mejora de la obra, lo cierto es que en el recurso únicamente hace un pequeño apunte, y para quitarle importancia, a la exención de las partidas correspondientes; además, es precisamente esa acta de la reunión del 20 de marzo del 2024, a la que se remite el demandante en el recurso cuando introduce la alegación nueva en la que viene a sustentar la doctrina de los actos propios en el apartado 5 de las alegaciones del recurso, alegación no realizada en la demanda al referirse a esa acta (páginas 6 y 7), y alegación que por cierto basa en lo manifestado en dicha reunión por la Sra. Valentina (que en el acta figura como letrada de la Asociación de propietarios urbanos de Álava), a quien en el acto de la audiencia previa el demandante propuso como testigo y, pese a que fue admitida la práctica de su declaración testifical (sin perjuicio de resolver sobre la tacha formulada por la demandada), en el acto del juicio el denunciante renunció a esta testigo. En cualquier caso, lo que en definitiva se colige de dicha acta es que, sin perjuicio de que como consecuencia de una obra integral necesaria mejore la eficiencia energética, se llegó al acuerdo amistoso de excluir los locales de contribuir respecto de las concretas partidas de las ventanas y calderas de las viviendas; de hecho, finalmente, en la reunión de 24 de junio de 2024 (IE19), la propiedad del local-carnicería voluntariamente renunció a la exención porque quería beneficiarse de dichas partidas.

Cabe añadir que el presupuesto (1.001.201 euros más gastos generales y beneficio industrial más IVA) de la empresa constructora elegida por la junta en su reunión de 24 de junio del 2024, se ajustaba perfectamente a lo proyectado.

En consecuencia, todo lo argumentado en el recurso sobre la base de la citada cantidad de 38.124,51 euros y sobre la base de las partidas relativas a las ventanas y a las calderas de las viviendas, queda sin fundamento.

Por último, es de advertir que, con independencia de que en juicio el hijo del demandante dijera que el local-bar no contribuye con cuota alguna mensual a los gastos comunes de la comunidad de propietarios (salvo al pago del seguro comunitario), la demanda no incluía, siquiera por aproximación, un dato relevante a los efectos de sus pretensiones, cual es el cálculo de la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, limitándose a afirmar (página 12) que es evidente que la obra supera dicha cuantía (cuando, además, en su caso, a lo que habría que estar no es al total de la obra sino al importe repercutido anualmente). En cambio, en el recurso, con base a un documento que ya acompañaba a la demanda (la citada acta de 3 de enero del 2024), el demandante fija dicha cuantía en 12.350,91 euros, que es la cuantía de los gastos ordinarios efectivamente pagados por la comunidad de propietarios durante el año 2023 (frente a unos ingresos de 34.837,08 euros) de las cuentas anuales; sin embargo, parece que no son la misma cosa la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes y los gastos ordinarios habidos según las cuentas anuales.

VIII)-El edificio, que consta de planta baja, nueve plantas de viviendas (tres viviendas por cada una) y otra planta bajo cubierta, proyectado en el año 1967 y construido en el año 1970, forma parte del Área Degradada de uno de los barrios de esta ciudad (el barrio de Zaramaga) cuyos edificios residenciales venían objetivamente necesitados de una rehabilitación profunda, necesidad de rehabilitación profunda cuyo reconocimiento por las instituciones públicas dentro de un gran Plan de regeneración urbana justifica la concesión de ayudas públicas a los propietarios en forma de subvenciones económicas para la realización de la obra de rehabilitación profunda, ayudas las cuales fueron publicadas en junio del 2023 sujetas a un calendario. Repárese en que la comunidad de propietarios se adhirió a este Plan que incluía la rehabilitación profunda del edificio (cuando aún el Plan se hallaba en fase de memoria descriptiva), en lugar de solicitar una concreta subvención Next Generation para la fachada; votando ya el 9 de mayo del 2023 solicitar el Anteproyecto a la sociedad Ensanche 21 encargada de la gestión del Plan (IE6).

Es en ese concreto marco que en noviembre del 2023 se redacta el Proyecto de Ejecución para la rehabilitación profunda del edificio que nos ocupa, en el bien entendido de que la obra de accesibilidad cota cero del portal ya se ejecutó en su momento y sin perjuicio de las necesarias reparaciones puntuales habidas en otros elementos comunes como la cubierta. Sobre el contenido de la memoria y el presupuesto del Proyecto, en relación con el contenido de la ITE, dentro del marco descrito, hacemos nuestra la valoración de la Juzgadora para concluir que no cabe alcanzar la conclusión de que estemos ante una mera obra de mejora, debiéndose concluir que se trata de una necesaria obra de rehabilitación integral, que como consecuencia va a mejorar significativamente la eficiencia energética de todo el edificio.

CUARTO- Necesidad de rehabilitación profunda. Art. 10 LPH .

IX)-No apreciado el motivo del error en la valoración probatoria, decae el alegado como consiguiente error al aplicar el Derecho y la jurisprudencia relativa a los arts. 10 y 17.2 y 4 LPH.

Respecto al art. 17.2 recordemos aquí que es la redacción actualmente vigente del párrafo tercero del apartado 2 del art. 17 LPH dada por el Real Decreto-Ley 8/2023 que entró en vigor el 29 de diciembre del 2023, la que añade el inciso "incluyendo en su caso la modificación de la envolvente del edificio", así como que la redacción actualmente vigente mantiene las modificaciones introducidas por la redacción anterior dada por la Ley 10/2022 que había entrado en vigor el 16 de junio del 2022 ("simple", "importe", "doce") respecto de la redacción original de dicho párrafo, añadido por el Real Decreto-Ley 19/2021 que había entrado en vigor el 6 de octubre del 2021.

No ha sido una cuestión controvertida (véanse la demanda y la contestación a la demanda) el hecho de que la comunidad acordó el 27 de septiembre del 2023 continuar en el proyecto dentro del Plan contratando el equipo técnico que le había sido asignado (IE8), es decir, con anterioridad al 29 de diciembre del 2023, siendo el único acuerdo impugnado anterior a esta fecha el de 19 de octubre del 2023 (IE14) relativo a la derrama para el pago del proyecto del equipo técnico, proyecto cuyo borrador fue presentado a la comunidad en la reunión de 14 de noviembre del 2023 (IE15), de modo que el plan inicial de derramas para la obra no se aprobó hasta la reunión del 3 de enero del 2024, eligiendo el 24 de junio del 2024 la empresa constructora para iniciar la realización de la obra.

Por lo que hace a la jurisprudencia el demandante trae en el recurso una única resolución de jurisprudencia menor, que es la resolución en la que fundamenta los apartados 6 y 7 de sus alegaciones. Y, en todo caso, de la lectura de los Fundamentos Jurídicos de la citada Sentencia núm. 374/24 dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos no apreciamos que, como sostiene el demandante, resuelva un supuesto de hecho idéntico al que aquí nos ocupa (aparte de que dice erróneamente que el mencionado inciso "incluyendo en su caso la modificación de la envolvente del edificio" fue introducido por la Ley 10/22).

X)-En el presente supuesto partimos de una seria presunción de la necesidad de rehabilitación profunda objetivada por un Plan interinstitucional que afecta al área degradada de un concreto barrio urbano de edificios residenciales de antigua y corriente construcción, presunción apuntada años atrás por la ITE y avalada por el Proyecto de Ejecución que incluye actuaciones para subsanar las deficiencias detectadas por la ITE parte de las cuales se refieren a la recomendada SATE, actuaciones para garantizar las condiciones de habitabilidad, actuaciones destinadas a adecuar a la normativa y actualizar las instalaciones de saneamiento, abastecimiento de agua, energía eléctrica, telecomunicaciones, gas y seguridad de incendios, e incluso actuaciones de retirada y gestión de amianto.

Frente a tan seria presunción de la necesidad de la obra, ya hemos razonado ampliamente que el demandante no ha acreditado que sea una mera obra de mejora, que exceda la conservación, la seguridad estructural o la habitabilidad, por lo que, tal y como concluye la Juzgadora, no existiendo normas estatutarias que le eximan ( arts. 3 y 4 de los Estatutos), viene obligado a contribuir al pago de las derramas ex art. 10.1.a) y 2.a) LPH. Y, en lo que hace a las actuaciones en la fachada dentro de la obra de rehabilitación integral profunda, puede añadirse que la propia resolución de jurisprudencia menor traída por el demandante admite la posible existencia de supuestos de hecho en los que cabe atribuir a las obras de envolvimiento térmico un carácter necesario por ir dirigidas a resolver las patologías de la fachada (elemento común) y garantizar la seguridad y aislamiento térmico y con ello la plena habitabilidad del edificio, de modo que en tal caso las obras se amparan en el citado art. 10, son obligatorias y todos los propietarios quedan obligados a sufragarlas conforme la cuota de participación en la comunidad; sin perjuicio de que, además, ese envolvimiento térmico necesario, obviamente, mejore la eficiencia energética, lo cual, sin embargo, no hace que en tales casos deba aplicarse el art. 17.2.III LPH, reservado para los supuestos en los que efectivamente las obras de envolvimiento térmico sean meras obras de mejora porque no eran necesarias para resolver patologías de la fachada ni, en este sentido, para garantizar la plena habitabilidad del edificio.

QUINTO- Costas.

XI)-El demandante, que en la demanda y en el recurso solicita expresamente que para el caso de que se estime la demanda se le imponga a la demandada el pago de las costas de la primera instancia en virtud del principio del vencimiento objetivo, resulta que alega dudas de hecho y de derecho para el caso de que se confirme la desestimación de la demanda, y solicita que se revoque el pronunciamiento de la Sentencia apelada que le impone las costas en virtud del citado principio.

El demandante siquiera califica de "serias" las dudas que alega, pese a que el tenor literal del último inciso del art. 394.1.I LEC requiere que las dudas sean serias para que el tribunal pueda aplicar la excepción al principio del vencimiento objetivo en materia de las costas de la primera instancia.

En cuanto a las dudas de hecho alegadas, el demandante las plantea con fundamento en la cuestión del apartado 5 de las alegaciones del recurso, la cual hemos desestimado.

Por lo que hace a las dudas de derecho el demandante alude a que apenas hay jurisprudencia sobre el art. 17.2.III LPH, lo cual, siendo cierto a la fecha de hoy, no es a lo que se refiere el párrafo segundo del art. 394.1 LEC para poder apreciar que el caso era jurídicamente dudoso, pues dice que para ello se tendrá en cuenta la jurisprudencia "recaída" en casos similares. Es claro que en el presente caso la Juzgadora no apreció serias dudas en la aplicación del Derecho sustantivo, una vez aplicadas las reglas de la carga de la prueba teniendo en cuenta las concretas circunstancias del caso en relación con el planteamiento y las pretensiones de la demanda.

En definitiva, desestimado íntegramente el recurso, también se impondrán al demandante las costas causadas por el recurso.

Vistos los artículos citados y demás disposiciones de general y pertinente aplicación,