Sentencia Civil 379/2025 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 1, Rec. 1018/2024 de 09 de julio del 2025

PRIMERO.- Planteamiento de la cuestión controvertida.

1.- El pleito comienza en la instancia con la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios del " DIRECCION000, de Pontevedra, en reclamación del pago de una deuda por impago de cuotas extraordinarias frente uno de los comuneros, "INMUEBLES FERMA S.L", titular de los bajos comerciales números 5 y 6 del edificio. La deuda se decía liquidada en la reunión de la Junta de Propietarios del 6 de abril de 2021 (punto 3º del orden del día), por importe total de 8.206,73 euros. Esta cantidad es el resultado de la suma de varios recibos que se afirmaron pendientes de pago, de los que, en aras de una mejor comprensión de lo debatido, interesa relacionar los siguientes: a) recibo número NUM000, por importe de 732,59 euros; b) recibo número NUM001, por importe de 1661,91 euros (del que quedarían pendientes de pago 782,47 euros) y c) cuatro recibos, números NUM002, NUM003, NUM004 y NUM005, por importe, cada uno de ellos, de 1.305,76 euros.

2.- En el procedimiento monitorio que precedió al presente procedimiento ordinario ya solo se afirmaban pendientes de pago 7.617,54 euros, que se reclamaron por esta vía junto con otros 40,46 euros correspondientes a los gastos de requerimiento previo de pago por medio de burofax. La alegada deuda se redujo nuevamente durante la sustanciación del procedimiento monitorio en otros 879,44 euros abonados por la sociedad demandada, resultando así la cantidad objeto de reclamación en el procedimiento ordinario, esto es, 6.778,56 euros.

3.- Como antecedente de la emisión de parte de aquellos recibos, en la demanda se hacía mención expresa a una anterior reunión de la Junta de Propietarios, celebrada el 9 de julio de 2020, en la que se había aprobado el presupuesto aportado por la empresa "DESARROLLA OBRAS Y SERVICIOS S.L", con sus correspondientes cuotas extras -incluídas las que tendrían que pagar los titulares de los bajos comerciales- para la ejecución de una serie de obras en los patios, obras que se calificaban de rehabilitación y reforma de elementos comunes y de las que no estarían estatutariamente exentos los titulares de los referidos bajos. Se sostenía asimismo que "INMUEBLES FERMA S.L." no había impugnado judicialmente dentro de plazo ninguno de los acuerdos relativos a la obra cuya derrama es objeto de reclamación y, antes al contrario, que había ido reduciendo la deuda parcialmente, por lo que su posterior negativa al pago es una actuación contraria a sus propios actos.

4.- "INMUEBLES FERMA S.L." se opuso a la demanda manteniendo, en resumida síntesis, que las obras por las que la demandante reclama estarían incluídas en la exención prevista en los Estatutos de la comunidad de propietarios, en tanto que gastos de entretenimiento y conservación de los patios y fachadas, patios con los que los bajos no están comunicados y de los que no reciben luz ni ventilación. Además, formuló reconvención, que fundamentó en la inexigibilidad de la deuda, al haberse acordado derramas en términos que contradicen los estatutos de la comunidad o por no tratarse de gastos generales; en la vulneración del artículo 10.2.a) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH, en adelante), en la medida en que en algunos casos no se reunió la Junta de propietarios para decidir la derrama pertinente y determinar los términos de su abono; en la existencia de abuso del derecho y, en fin y subsidiariamente, en la existencia de enriquecimiento injusto. Todo ello para obtener los siguientes pronunciamientos: a) la anulación de los recibos girados a la demandada, números NUM006 y NUM007 (los dos primeros de la liquidación aprobada en el acta de 6 de abril de 2021 y reclamados en la demanda) y, de haber sido adoptados, de los acuerdos comunitarios que diesen cobertura a la reclamación de tales recibos; b) la anulación del acuerdo aprobado en Junta general celebrada el 9 de julio de 2020 (punto 1º del orden del día) por el que se aprobó la derrama extraordinaria por obras a cargo de la demandada, por importe de 5.233,05 euros, a facturar en cuatro plazos (recibos, por importe de 1.305,76 euros cada uno, nº NUM008; nº NUM009, nº NUM010 y nº NUM011, también reclamados en la demanda); c) la anulación de los acuerdos de los puntos 1º y 2º del orden del día de la Junta celebrada el 6 de abril de 2021, por los que se aprobaron derramas a cargo de la demandada por obras en patios A y G y por cambio de tuberías de agua fría y d) la anulación del acuerdo adoptado en Junta General celebrada el 28 de junio de 2021 (punto 1º del orden del día), por el que se aprueba la ampliación del presupuesto de obras de conservación del patio, con derrama a cargo de la demandada por importe de 1074,73 euros, a facturar en cuatro plazos; d) se añade a los pedimentos anteriores la condena de la demandante a devolver a la demandada la cantidad de 6.778,56 euros, consignados para pago de las cuotas, con los intereses legales.

5.- La Sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda, condenando a "INMUEBLES FERMA S.A" al pago de la cantidad reclamada con fundamento en lo establecido en el artículo 10.1. a), en relación con el 9.1.e) de la LPH y desestimó la reconvención. La Juez a quo rechazó los óbices que habrían impedido entrar en el fondo de la cuestión litigiosa opuestos por la comunidad demandante en su escrito de contestación a la demanda reconvencional -falta consignación de las deudas vencidas y caducidad de las acciones ejercitadas- , así como la aplicación al caso de la doctrina de los actos propios. Además: (i) consideró no admisible la petición de anulación de los recibos girados a la demandada por importes de 732,59 euros (recibo nº NUM006 de 1.12.2018) y 782,47 euros (recibo nº NUM007 de 1.05.2019), dado que aquella no habría concretado el o los acuerdos que dieron lugar a tales recibos y porque, además, tampoco se ha impugnado el punto 3º del acuerdo de 6/04/2021 en el que se liquida la deuda, incluídos tales recibos; (ii) en relación con el resto de impugnaciones concluye:

a) Que con las obras ejecutadas en los patios de la comunidad de propietarios "no se trata de conservar o adecentar las fachadas sino de reparar para evitar humedades, desprendimientos y corrosión y de dotar a las mismas de una solidez y de una estanqueidad de la que carecía, por lo que las obras deben calificarse de reforma, pues no se trata de una mera renovación de azulejos ajena a cualquier problema o con una finalidad meramente estética".

b)En relación con la instalación de tuberías galvanizadas de salida de humos, que la norma estatutaria no implica que los propietarios no hayan de contribuir "cuando se trata de gastos que, recayendo sobre un elemento comunitario, superan el mero mantenimiento y uso de dichos elementos o servicios, como es el caso de los gastos de rehabilitación, o los gastos de renovación de los citados elementos".

c) Que el gasto de contratación del arquitecto técnico es un gasto derivado de la ejecución de las obras de reforma de los patios y, en cuanto a la sustitución de las tuberías de agua fría y bajantes de pluviales, que se trata de obras necesarias para la habitabilidad y salubridad de los ocupantes del edificio.

d) Finalmente, que la ampliación de las partidas de las obras en los patios resulta necesaria, "para poder atener la reforma en los términos que exige su estado y para su reparación".

6.- Disconforme con la Sentencia, "INMUEBLES FERMA S.L" la recurre en apelación por error en la valoración de la prueba y en la aplicación del derecho. La apelante mantiene la tesis de la inexigibilidad de las derramas cuyo pago se exige o exigirá a la demandada: en unos casos, porque se corresponden con gastos de los que los bajos están eximidos, en tanto que obras de conservación, por la Regla C) de los Estatutos de la Comunidad y/o porque falta el acuerdo previo de la Junta General decidiendo sobre su distribución, como exige el artículo 10.2 de la LPH; en otros, porque no son gastos generales, sino particulares de las viviendas que, de conformidad con los artículos 9.1.e) y 9.2 de la LPH, solo son exigibles a los titulares de locales y viviendas a los que les sean imputables. El recurso combate también expresamente el pronunciamiento de la Sentencia que cierra el paso al debate sobre la ilegalidad de la reclamación de los recibos números NUM006 y NUM007.

SEGUNDO.- La impugnación relativa a los recibos números NUM006 y NUM007. Cuestión previa.

7.- Como ya quedó expuesto en el fundamento de derecho precedente, la Sentencia de primera instancia no analiza la impugnación efectuada por el comunero demandado en relación con estos dos recibos por considerar que no se identifican los acuerdos que dieron lugar a su emisión y porque no se ha impugnado el punto 3º del orden del día de la junta de 6 de abril de 2021, que es aquel en el que se liquida la deuda de "INMUEBLES FERMA S.L.", incluyendo en el saldo total los dos recibos en examen. Ello exige analizar esta cuestión antes de adentrarse en el resto de motivos del recurso que afectan a tales recibos.

8.- A tal fin cabe recordar que en el suplico de la demanda reconvencional se pide de modo expreso que "se anulen los recibos girados a la demandada nº NUM006, de 01/12/2018, por importe de 732,59, y nº NUM007, de 01/05/2019 (en rigor, de 01/05/2020), por importe de 782,47 euros, y, en caso de haber sido adoptados, se anulen, también, los acuerdos comunitarios que hubiesen dispuesto tales derramas".Y ello en consonancia con lo que se había afirmado previamente en aquel escrito principal: por un lado, que las obras que habían generado la emisión de esos recibos eran obras de conservación, de cuyo pago los bajos estaban estatutariamente eximidos y, por otro, que "INMUEBLES FERMA S.L" ignoraba todavía a fecha de la reconvención si las derramas giradas por la administradora mediante las comunicaciones de 19/11/2018 y 14/08/2020 tenían o no la preceptiva cobertura de algún acuerdo comunitario que aprobase que al propietario de los bajos se le girasen las cuotas de contribución a unos gastos que no le incumbían por imperativo de los estatutos, de conformidad con lo establecido en el artículo 10.2 a) de la LPH. Ello así, si uno de los motivos de la oposición al pago de los recibos objeto de controversia era, precisamente, la ausencia de acuerdo de la Junta de Propietarios que hubiese acordado la distribución de la derrama, esto impediría identificar un concreto acuerdo anulable más allá del modo en el que el reconviniente lo hizo. En todo caso, de los términos de la contestación a la demanda y la reconvención no queda duda alguna de que "INMUEBLES FERMA S.L." impugnaba la exigibilidad de los recibos números NUM006 y NUM007 y las razones por las que lo hacía, llevando al suplico de la demanda reconvencional su pretensión anulatoria.

9.- En cuanto a la segunda objeción impeditiva del análisis de estos dos recibos, vaya por delante que la Sala no comparte con el apelante que el apartado 2º del suplico de la reconvención, interpretado a la luz de su hecho único y de la contestación a la demanda, deje abierta la puerta para considerar que sí se ha impugnado el acuerdo del punto 3º del orden del día de la junta celebrada el 6 de abril de 2021. Así, el hecho único de la reconvención comienza indicando que esta "(...) se endereza, en primer lugar, a la anulación de los acuerdos comunitarios que, de haber sido adoptados y no notificados, den cobertura a las derramas siguientes, cuya anulación, expresamente, también se insta".Y en el apartado 2º del suplico se pide la anulación de los recibos girados a la demandada -nº NUM006 y nº NUM007- "y, en caso de haber sido adoptados, se anulen, también, los acuerdos comunitarios que hubiesen dispuesto tales derramas".Pues bien: el acuerdo del punto 3º del orden del día de la junta de 6 de abril de 2021 no podía estar comprendido en la categoría de "acuerdos que, en su caso, hubiesen sido adoptados y no notificados",puesto que, como reconoce expresamente el reconviniente, se le notificó el acta de aquella reunión por medio de burofax recibido el 3/11/2021. Luego, de haber querido impugnar de modo expreso ese acuerdo, cuya existencia conocía el demandado, así se habría dicho en la demanda reconvencional.

10.- Sin perjuicio de lo anterior, lo que sí se comparte con la parte apelante es que la deuda que se reclama por la Comunidad de Propietarios no nace originariamente del acuerdo de liquidación contenido en el punto 3º del orden del día de la reunión de su Junta de 6 de abril de 2021, en cuyo desarrollo la administradora meramente informa a la junta de propietarios de la deuda de los bajos comerciales nº 5 y 6, por importe de 8206,73 euros, efectuando una relación de recibos e importes pendientes y de que el propietario deudor ha sido requerido en diferentes ocasiones para el pago, aprobándose sin más esa liquidación y autorizándose al presidente de la comunidad para nombramiento de Abogado y Procurador para su reclamación judicial. La deuda liquidada tiene su origen, en su caso, en el acuerdo previo en el que se hubiese aprobado el gasto ahora reclamado y, cuando menos, su distribución entre los propietarios integrantes de la comunidad. De hecho, como el apelante razona, la Comunidad de Propietarios podría reclamar directamente en un procedimiento declarativo ordinario con fundamento en ese acuerdo previo, sin necesidad de acuerdo liquidatorio posterior que el artículo 21.3 de la LPH exige, en cambio, para abrir la vía del procedimiento monitorio.

11.- No se nos escapa que, como regla general, un acuerdo adoptado a través del procedimiento al que ha de sujetarse la formación de la voluntad comunitaria vincula a los propietarios, que podrán, no obstante, impugnarlos judicialmente - por vía de acción- en los casos y dentro del plazo establecido en la LPH. Con todo, tal afirmación general de partida no ha impedido que la ausencia de impugnación no se haya considerado un impedimento absoluto para que el propietario demandado, ante la reclamación de cantidad de la comunidad de propietarios fundada en la liquidación de deuda aprobada en junta - liquidación que no implica necesariamente la coincidencia con la deuda real existente, no determina definitivamente (y unilateralmente) la deuda- pueda oponerse en casos de manifiesta discrepancia entre lo exigido y lo efectivamente adeudado, haciendo valer, por ejemplo, el pago de algunas de las partidas reclamadas o su incorrecta cuantificación.

12.- En este caso, teniendo en cuenta que "INMUEBLES FERMA S.L.", como después veremos, descontó del total de la cantidad liquidada los gastos ahora discutidos (luego, no los consintió) pagando el resto y que ahora impugna expresamente, por medio de demanda reconvencional, las derramas o, en su caso, los acuerdos previos de los que nace el gasto incluído en la liquidación, al amparo de una exención estatutaria que haría, de concurrir, manifiestamente improcedente su exigencia y que lo hace cuando no ha transcurrido aún el plazo de caducidad de un año desde la notificación del acuerdo liquidatorio (el acta de 6 de abril de 2021 se notificó por medio de burofax el 3 de noviembre de 2021 y la demanda reconvencional se presenta el 1 de septiembre de 2022), la Sala considera que ha de formar parte del debate litigioso la impugnación de los recibos en cuestión.

13.- De todos modos, dado que dichos recibos se emiten por gastos impagados incluídos en los estados de cuentas de la comunidad de los ejercicios 2017/2018 y 2018/2019 y que la parte apelada mantiene que "no cabe impugnar en septiembre de 2022 decisiones organizativas y de gestión de una comunidad de vecinos de 2018 y 2019",debemos efectuar alguna precisión sobre la posible caducidad de la acción de impugnación.

14.- Como es sabido, el plazo de impugnación de los acuerdos en el régimen de la propiedad horizontal se computa para los propietarios ausentes, según el artículo 18.3 de la LPH, a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, recayendo sobre la comunidad de propietarios que acciona la carga de probar el momento en el que el comunero ha recibido esa notificación o, según el caso, que a partir de una concreta y acreditada fecha no puede aquel, sin faltar a la buena fe, alegar el desconocimiento del acuerdo que pretende impugnar. Esta afirmación es de especial interés en este caso en relación con el primero de los recibos discutidos, es decir, el que se reclama por importe de 732,59 euros, que es el resultado de restar al importe total del recibo (1.381,52 euros) la cantidad de 648,93 euros pagada por "INMUEBLES FERMA S.L" mediante transferencia bancaria de 4 de diciembre de 2018. Esa transferencia acredita -y así lo reconoce la propia demandada- que "INMUEBLES FERMA S.L" había recibido la comunicación de la administradora de la Comunidad en la que esta le "recordaba" la cuota correspondiente a los gastos del ejercicio 2017/2018, comunicación a la que se adjuntaba el "estado de cuentas general" del período de 01/10/17 al 30/09/18, que contenía el desglose de gastos sobre el que se aplicaba su coeficiente de participación para obtener el total a pagar. "INMUEBLES FERMA S.L." calculó entonces la cantidad que consideró debida utilizando ese mismo desglose, pero excluyendo de la base de cálculo la cantidad de 7.112,50 euros correspondiente a las reparaciones de los patios. Aplicó su coeficiente de participación al resultado de esa resta y pagó la cifra resultante conforme a dicho cálculo.

15.- Pero tal comunicación de la administración de la comunidad no es equivalente a la comunicación del propio acuerdo, pues no permite un conocimiento exacto y detallado de los términos del mismo y, en particular, sobre la distribución y modo de pago del gasto aprobado. Debe recordarse que la Sentencia del Tribunal Supremo nº 938/2008, de 22 de diciembre señaló que "(...) la interpretación jurisprudencial del concepto de notificación fehaciente del acuerdo al copropietario ausente, que estableció el artículo 16 LPH en la redacción de 1990 , se ha reflejado en gran medida en la actual regulación de la LPH, por lo cual resulta aplicable la jurisprudencia según la cual para el inicio del cómputo de plazo para la acción de impugnación es necesario que se pruebe el conocimiento detallado del acuerdo y no su mera existencia, pues solamente el primero garantiza el ejercicio de la acción en condiciones de efectividad del derecho a la tutela judicial". Y declara como doctrina jurisprudencial, la siguiente:

"Se fija como doctrina jurisprudencial que la comunicación al copropietario ausente de los acuerdos de las juntas prevista en el artículo 18.3 LPH debe verificarse en la forma establecida en el artículo 9 LPH y sólo puede presumirse la práctica de la notificación si se demuestra, de acuerdo con las circunstancias, el conocimiento detallado por el copropietario ausente del acuerdo adoptado por la junta".

16.- Pero es que, además, por si alguna duda quedase, en el concreto caso del recibo nº NUM006 -a diferencia de lo que sucede con el nº NUM007, que nace de un estado de cuentas luego aprobado en el punto 2º del orden del día de la Junta de 9 de julio de 2020- no consta que se hubiese adoptado acuerdo alguno por la Comunidad de Propietarios, que tenía a su alcance, de haber sido así, la aportación del acta correspondiente y de la justificación de su envío al propietario en el modo habitual que, según resulta de la declaración testifical de la administradora, era el correo ordinario y el electrónico. En el caso del segundo de los recibos por los que se reclama, el pago parcial del que quisiera deducirse el conocimiento por el propietario del correspondiente acuerdo comunitario se efectuó el 19-11-2021, reconociendo la parte demandada haber recibido el acta aprobando la liquidación de la deuda por medio de burofax entregado el 3 de noviembre de 2021, fecha desde la que no habría transcurrido el plazo de un año hasta la presentación de la demanda reconvencional, el 1 de septiembre de 2022.

17.- En definitiva: procede entrar en el fondo de la impugnación y analizar los motivos del recurso que se refieren a la pretensión de anulación de los recibos números NUM006 y NUM007 y, en caso de haber sido adoptados, de los acuerdos comunitarios que hubiesen dispuesto tales derramas.

TERCERO.- La alegada vulneración del artículo 10.2.a) de la LPH por falta de acuerdo previo de la Junta.

18.- La apelante afirma que se ha vulnerado esta norma por inexistencia de acuerdo de la Junta de propietarios que distribuyese las derramas correspondientes a los dos recibos previamente analizados y determinase los términos de su abono. El motivo de impugnación es común a los dos recibos - NUM006 y NUM007-, pese a que en el primer caso no consta acuerdo alguno de la Junta que apruebe el estado de cuentas del ejercicio 2017/2018, mientras que en el segundo sí se aprobó en la Junta de Comunidad celebrada el 09/7/2020 el Estado de Cuentas del Ejercicio 2018/2019, en el que figuraba el gasto por reparaciiones de fachada (7.535,00€). El recurrente mantiene que, ello no obstante, lo que no se acordó fue la distribución de la derrama consecuente a este gasto, ni la determinación de los términos de su abono.

19.- El artículo 10.1 de la LPH regula en sus diferentes apartados las actuaciones que se consideran de carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, entre ellas, según el apartado a) "los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo, en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación".

20.- Partiendo de tal carácter obligatorio, el artículo 10.2.a) dispone:

"2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:

a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono".

21.- El precepto, como es sobradamente conocido, plantea problemas en la práctica cuando se trata de acometer obras no impuestas por las Administraciones Públicas y deba interpretarse si se incluyen, en efecto, entre las obras obligatorias previstas en el artículo 10. En principio, a la Junta de Propietarios corresponde, ex artículo 14 c) de la LPH, aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c), precepto, este último, en el que se atribuye a este la función de atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios. Pero, para el tipo de obras a las que el artículo 10.1 alude, no es necesario el acuerdo previo de la Junta conforme previene este mismo precepto. Parece lógico entender que, en caso de discrepancia sobre la propia calificación de la obra y su consiguiente subsunción en el artículo 10, se sometiese a la Junta de la comunidad la decisión que haya de tomarse al respecto y, en cualquier caso, según el tenor del artículo 10 de la LPH, que no sea necesario acuerdo previo de la junta para acordar el tipo de obras que en él se regulan no significa que no deba someterse a su consideración el presupuesto de ejecución previo (salvo en casos de necesidad y urgencia). En todo caso, el acuerdo del órgano decisor sigue siendo necesario para determinar la distribución de la derrama pertinente y los términos de su abono.

22.- En el presente caso, ya se ha dicho que no consta acreditada la adopción de acuerdo alguno en relación con el recibo número NUM000, por lo que no se habría cumplido -o no consta que así haya sido- la exigencia que la LPH, en el precepto en examen, impone. Tanto más necesaria cuanto que la derrama con la que el comunero ahora reconviniente muestra discrepancia se incluye en el concepto "reparaciones patios"(7112,50 euros), la mayor parte de ella (7.073 euros según el estado de cuentas remitido al propietario) referida a la retirada de azulejos y reparación de dinteles, colocación de azulejos nuevos y limpieza de patio de luces, siendo así que, según los estatutos de la comunidad de propietarios, los sótanos y planta baja están exentos de los gastos de pintura, conservación y adecentamiento de las fachadas del inmueble que no sean las suyas propias y de los patios interiores. Luego, en este caso, había que valorar y decidir que esa obra no se incluía en la exención estatutaria, fijar la derrama y distribuirla, incluyendo a los propietarios de los bajos, con determinación de los términos de su abono. De ahí la necesidad del acuerdo comunitario. A mayor abundamiento, la administradora de la comunidad de propietarios, Doña Adriana, dijo en prueba testifical que la referencia a la reparación de los patios que consta en el documento nº 4 de la contestación no se refiere al de las letras A y G "sino que es otro patio completamente diferente, que tuvimos la suerte de que se pudo reparar, los azulejos se pudieron sacar los que se estaban cayendo y se volvieron a poner",lo que refuerza la tesis de que la obra fue de poco calado y pudiera entrar en la categoría de obra de mera conservación.

23.- En el caso del recibo número NUM001 la cuestión presenta diferente perfil. Los gastos del ejercicio 2018/2019 enviados por la administradora de la comunidad (documento nº 6 de la contestación a la demanda), entre los que se encuentra la partida "reparaciones generales", por importe de 12.071,40 euros y, dentro de esta, una partida por "reparaciones de fachada",por importe de 7.535 euros, sí fue aprobada en el punto 2º del acta de la junta de la comunidad de fecha 09/07/2020, si bien sigue faltando la distribución de la derrama. En cualquier caso, aun cuando, en una interpretación flexible y sensible a la realidad del funcionamiento ordinario de las juntas de propietarios, se considerase que la conformidad prestada por la Junta a estas cuentas, en ausencia de precisión en otro sentido, debiera entenderse como equivalente a la voluntad comunitaria de distribuir la derrama entre todos los copropietarios sin distinción y conforme a su coeficiente de participación, seguiría en pie la cuestión, que ha centrado buena parte del debate en esta litis, relativa a la naturaleza de la obra acometida y su posible subsunción en la exoneración estatutaria correspondiente a los bajos. El enunciado de la partida controvertida - "reparación fachada principal, reparación junta de dilatación y sellado perimetral peto (se incluye la licencia y tasas de ocupación de la vía pública"-no es, por sí mismo, indicativo de una obra que vaya más allá de la de conservación y, conforme a los estatutos (sobre esta cuestión se volverá más adelante a propósito de otras partidas discutidas), serán de cuenta exclusiva de los titulares de las plantas bajas los gastos de pintura, conservación, decoración y adecentamiento de sus fachadas, quedando, en cambio, sótanos y planta baja exentos de los gastos de pintura, conservación, adecentamiento del resto de las fachadas del inmueble y patios interiores.

24.- Por todo lo hasta aquí expuesto, procede la estimación del recurso en relación con los dos recibos examinados, anulando los girados a la demandada, números NUM006 y NUM007, solo por los importes, de 732,59 euros y 782,47 euros, respectivamente.

CUARTO.- La pretensión de nulidad de los acuerdos de las juntas de propietarios en relación con las obras de los patios. Consideraciones generales previas.

25.- Los acuerdos cuya anulación se pretende son estos:

a.- Acuerdo aprobado en la Junta de Propietarios celebrada el 9 de julio de 2020 bajo el punto 1º del orden del día,titulado "Aprobación presupuesto patios letras A y G presentado por la empresa DESARROLLA, con su correspondiente cuota extra":según el acta de esa reunión, la Junta aprobó el presupuesto de rehabilitación del patio de las letras A y G además de la "colocación de dos tuberías por cada letra",si bien "la partida de la conexión interna dentro de la vivienda corresponderá a cada propietario, no entrando en la facturación general".Según consta en el acta, el precio del total de la obra, descontando la conexión privativa de las viviendas en el caso de las tuberías, es de 50.710,47 euros, IVA incluido. Se acuerda una cuota extra a facturar en cuatro plazos, en el caso del bajo, de 1305,76 euros cada uno, que son los que se llevan al punto 3º el orden del día del acta que liquidó la deuda el 6 de abril de 2021.

b.- Acuerdo aprobado en la junta de 6 de abril de 2021 en relación con las obras en los patios letras A y G, bajo el punto 1º del orden del díatitulado: "Obras patios letras A y G. Nombramiento de arquitecto técnico, aprobación si procede de una de las opciones con su correspondiente cuota extra: A) Proyecto y dirección técnica; B) contrato asistencia técnica".En este caso, la Junta de Propietarios acordó la contratación "de una asistencia técnica, que llevaría a cabo labores de asesoramiento a la Comunidad",aprobando el presupuesto a tal fin presentado por el técnico Don Pedro Francisco, por importe de 1275 euros, que incluye seis visitas, más otros 175 euros por cada visita añadida, así como la cuota extra que correspondería a cada finca y se pondría al cobro en el mes de mayo. En el caso del bajo, 130,86 euros.

c.- Acuerdo aprobado en la junta de 6 de abril de 2021 bajo el punto 2º del orden del día,titulado "Presentación de presupuestos para cambio de tuberías. Aprobación de uno de ellos con su correspondiente cuota extra".Como quiera que las tuberías de agua fría, según expone la Presidenta en el acta, estaban en mal estado, debido al paso de los años y a la exposición a agentes externos y que durante las obras se habían producido numerosas roturas solamente con la vibración y, por otro lado, que era necesario el sellado y cambio de soportes rotos y oxidados de las bajantes de pluviales, la Junta de Propietarios aprueba el cambio de tuberías y el arreglo de las bajantes y aprueba asimismo el presupuesto presentado por la empresa "Desarrolla" y la cuota extra a pagar por cada inmueble que, en el caso del bajo es de 484,09 euros.

d.- Acuerdo aprobado en la junta de propietarios del día 28 de junio de 2021, bajo el punto 1º del orden del día,titulado "Ampliación partidas necesarias en las obras del patio. Aprobación presupuesto y la cuota extra correspondiente (Asistencia del técnico Pedro Francisco)". En este caso se aprueba la contratación de la ejecución de determinadas partidas ampliatorias en la obra de los patios de luces que el arquitecto técnico contratado para el asesoramiento consideraba necesarias, así como el presupuesto total de ejecución y la cuota extra para el pago, que en el caso del bajo serían cuatro plazos de 268,68 euros cada uno.

26.- Los motivos de impugnación deducidos en el recurso frente a estos acuerdos relativos a las derramas giradas a "INMUEBLES FERMA" exigirá analizar varias cuestiones, singularmente, la consideración de algunas de ellas como gastos generales y/o como gastos de conservación de cuyo pago pudieran estar exentos los titulares de los bajos de conformidad con los Estatutos que rigen en el régimen jurídico de esta Comunidad de Propietarios. Conviene, pues, efectuar algunas consideraciones generales previas antes de calificar las concretas obras litigiosas a la luz de la concreta prueba practicada.

27.- El artículo 9.1 e) de la LPH pone a cargo de cada propietario la obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Como se indica en la propia Exposición de Motivos de la Ley, "además de regular los derechos y deberes correspondientes al disfrute, la ley se ocupa de aquellos otros que se refieren a los desembolsos económicos a que han de atender conjuntamente los titulares, bien por derivarse de las instalaciones y servicios de carácter general, o bien por constituir cargas o tributos que afectan a la totalidad del edificio. El criterio básico tenido en cuenta para determinar la participación de cada uno en el desembolso a realizar es la expresada cuota o coeficiente asignado al piso o local, cuidándose de significar que la no utilización del servicio generador del gasto no exime de la obligación correspondiente".Así se prevé en el artículo 9.2, que dispone que "para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4".

28.- Los gastos generales normativamente previstos se han definido por la doctrina como aquellos que se realizan en beneficio de la comunidad, tales como los dirigidos a sufragar las obras de conservación precisas para mantener la existencia y funcionalidad de las cosas comunes, evitando deterioros, daños y menoscabos que se producen por el uso o por el transcurso del tiempo o las de reparación, dirigidas a reponer, reconstruir o arreglar los daños y menoscabos sufridos por las cosas comunes, o los que sean consecuencia del disfrute y funcionamiento del edificio y sus servicios e instalaciones generales (electricidad, abastecimiento de agua...), entre otros. La STS de 14 de marzo de 2000, en relación con el entonces vigente artículo 9.5 de la LPH, que se refería a la obligación del propietario de contribuir a los gastos generales, dijo que "el concepto de gastos resulta amplio y comprende tanto los ordinarios que se presentan como fijos, como periódicos no fijos, y los que su cuantía varía en función al consumo y uso (agua, electricidad, calefacción), así como también los extraordinarios ocasionados por algún acontecimiento que determina su procedencia (reparaciones y similares)".

29.- Además, como antes quedó expuesto, el artículo 10 de la LPH establece como obligatorios los trabajos y las obras que resulten necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación. Se trata también en este caso de gastos generales, cuyo pago compete a todos los propietarios por la propia índole de la obra y porque se realizan en elementos comunes y comprenden, no solo trabajos de mero mantenimiento, sino tareas reparadoras y de rehabilitación, incluso las que tienen por finalidad garantizar el restablecimiento de unas condiciones de habitabilidad suficientes a los comuneros, en su propio inmueble privativo y en los espacios comunes. Como se ha dicho ya por la doctrina, la obligación de la comunidad no está limitada a las obras de mera conservación de los elementos constructivos tal y como fueron en su día ejecutados, sino que comprende la de mantener los elementos comunes de forma que no menoscaben el derecho de cada uno de los condóminos al goce pacífico de sus elementos privativos.

30.- El reparto de estos gastos generales se hace aplicando el coeficiente de participación asignado en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal a cada uno de los pisos o locales o con arreglo "a lo especialmente establecido"y ello tanto en el caso de los gastos generales indicados en el artículo 9.1.e), normalmente previsibles y liquidables por cuotas o "recibos" periódicos, como en el de las obras necesarias a las que el artículo 10 alude, que normalmente se sufragan mediante el pago de cuotas extraordinarias a derramas.

31.- En relación con los gastos generales ya la Sentencia del TS nº 257/2000, de 14 de marzo, antes citada decía:

"No obstante el artículo 9-5º permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables, y actúa como excepción a la regla general, ya que permite al propietario de un piso o local determinado a no abonar concretos gastos. Para que se produzca esta especie de privilegio contributivo, es preciso que en el título constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los estatutos comunitarios y también cabe que se decida en Junta de propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad, en razón a la concordancia del artículo 5 con el 16 de la Ley de Propiedad Horizontal .

La jurisprudencia de esta Sala así lo ha entendido, al tener en cuenta que prevalece el principio de autonomía contractual ( S.s. de 16-2-1971, 7-10-1978, 12-12-1979, 21-7-1988, 2-3-1989, 6-7-1991, 30-12-1993 y 16-11-1996, entre otras).

En el caso de autos no concurre autorización titular, estatutaria o comunitaria alguna, por lo que rige la obligatoriedad del pago del referido artículo 9-5 (S.s. de 16-6-1995 y 15-6-1996), ya que el mero hecho del no uso o utilización de determinados elementos comunes o que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa, de la que aquí no se discrepa".

3º.- Y la Sentencia del Pleno de la Sala Primera nº 335/2009, de 29 de mayo, declaró como doctrina jurisprudencial "(...) la de que, para la procedencia de la consideración legal como individualizables de determinados gastos comunes de una Comunidad de Propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios, y, asimismo, mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad".

QUINTO.- Las obras ejecutadas en el patio y su encaje en la exención estatutaria.

32.- En la regla C) de los Estatutos de la Comunidad de propietarios demandante se prevén reglas específicas en materia de contribución a los gastos. Así:

-Los referentes a la conservación del portal, portería y escalera y los correspondientes ascensores, serán única y exclusivamente de cargo de los pisos y locales que los utilicen.

- Los propietarios o titulares de los locales de las plantas bajas números tres, cuatro y cinco, no contribuirán a los gastos originados por los servicios de luz y limpieza de porterías, escaleras y ascensores por no servirse de los mismos. Lo mismo ocurrirá con los locales del sótano primero y segundo, en cuanto los titulares de las plazas de garaje ajenos a los pisos y locales del inmueble no podrán utilizar dichos servicios y cuando el titular de la plaza de garaje lo sea de una vivienda o local contribuya a tales gastos como titular de la misma.

-El local número seis contribuirá a los gastos de portería, pero no a los de escaleras y ascensores por no utilizarlos.

- Los gastos originados por los servicios de calefacción se prorratearán entre todos los pisos y locales del inmueble que se sirvan de los mismos en proporción a sus cuotas. Los propietarios de las fincas uno a siete, no contribuirán en tanco que no la utilicen, a los gastos de calefacción. No obstante, las fincas tres a siete tendrán derecho a enganchar y realizar tomas en los servicios de calefacción, en cuyo caso contribuirán a los gastos que se originen, en la proporción correspondiente y

- Serán de cuenta exclusiva de los titulares de las plantas bajas los gastos de pintura, conservación, decoración y adecentamiento de sus fachadas, quedando sótanos y planta baja exentos de los gastos de pintura, conservación, adecentamiento del resto de las fachadas del inmueble y patios inferiores

33.- Se contiene, pues, en los Estatutos una regulación detallada de exoneraciones, en cuyo marco debemos interpretar la cláusula que hemos dejado subrayada, que es la directamente aplicable al objeto litigioso. La exoneración del pago de buena parte de las derramas impugnadas pasará por poder subsumir en el concepto estatutario "gastos de conservación" las obras que las generaron, puesto que, en otro caso, se aplicará la regla general de contribución de todos los propietarios, lo sean de pisos o locales, a los gastos generales del inmueble, obligación que nace de la propia condición de propietario. Ello exige precisar qué tipo de obras se aprobaron en este caso.

34.- El contrato originario de ejecución de obra, celebrado el 26 de agosto de 2020 entre la Comunidad de Propietarios y "DESARROLLA OBRAS Y SERVICIOS S.L", tuvo por objeto la reforma (así se califica en el contrato) del patio de las letras A-G mediante la realización de los trabajos expuestos en el Anexo I, por precio de 48.112,699 euros, IVA no incluido. Se trata, según consta en el informe pericial aportado por la demandante, del patio interior Sur, que parte del suelo de la primera planta y llega hasta la cubierta. En el presupuesto se incluía un primer capítulo de actuaciones previas, como retirada de los tendederos; desmontaje de las instalaciones de fontanería y saneamiento situadas en la fachada (del patio) que entorpeciesen o pudieran deteriorarse durante los trabajos de rehabilitación; la demolición del alicatado de azulejo, incluyendo el picado del material de agarre adherido al soporte y la retirada y posterior montaje de las rejas de carpintería. Un segundo capítulo relativo ya al revestimiento, con partidas de preparación y regularización del soporte, colocación del alicatado, rejas y tendederos y un capítulo tercero, de instalación de tubería galvanizada por el patio de luces, con accesorios y sujeción a paramento y la correspondiente conexión individual de cada una de las viviendas que, como antes quedó dicho, la junta de propietarios acordó facturar a cada propietario, "no entrando en la facturación general".El presupuesto de obra se completa con el capítulo relativo a la gestión de residuos y el de seguridad y salud, que comprende la colocación de andamio, limpieza de obra, protección y limpieza de zonas comunes y coordinación de seguridad. El contrato dejaba a salvo las partidas que hubieran de ejecutarse además de las presupuestadas por vicios no apreciables a simple vista.

35.- Posteriormente, la comunidad de propietarios decidió, con el correspondiente asesoramiento técnico, que era preciso ampliar las partidas contratadas, acordando en la reunión de 28 de junio de 2021 una derrama por importe de 10.434,37 euros para la ejecución de las siguientes: reparaciones varias en dinteles (1.885 euros); tubería de PVC en aguas grises (1.478,75 euros); enfoscado relleno entre pelladas 60% (1.413,26 euros); enfoscado de paramento, superficie 40% (3.424,63 euros); regularización adicional superficie 15% (1.284,15 euros).

36.- Sobre el estado previo del patio no tenemos fotografías que nos permitiesen cotejarlo con el que presentaba después de la ejecución contratada. La parte demandada aportó copia de la comunicación previa de obra al Ayuntamiento, a la que se unen diversas fotografías, pero están en blanco y negro y son de muy mala calidad. Con todo, en el acto del juicio la testigo Doña Valle, Presidenta de la Comunidad demandante cuando se contrató la ejecución de la obra de los patios, dijo que la comunidad había acordado contratar a la empresa "Desarrolla" "... porque se empezaron a caer azulejos y era un tema de seguridad; empezaron a caer de las plantas superiores, y debajo hay un patio y entonces caían azulejos, estábamos tendiendo la ropa y caían azulejos, era un tema de seguridad, un tema necesario".En el mismo sentido, la administradora de la comunidad, Doña Adriana, dijo que la necesidad de la obra de los patios había surgido porque empezó a haber desprendimientos: "los azulejos, de repente, se cae uno, se cae otro, debajo hay patios de luces que pertenecen a las viviendas de la primera planta, que los usan y los disfrutan y había un peligro de desprendimiento importante".Relata que, de hecho, se iba a hacer una reforma importante del portal, que se dejó de hacer porque había inseguridad en el patio. A preguntas del Letrado de la parte demandada volvió a explicar: "en el año 2020, de forma urgente, aparecen unos desprendimientos en un patio, que no hay forma de reparar ese patio, por lo que tiene que acometer una rehabilitación integral de ese patio. No es como anteriormente. Anteriormente -porque en ese edificio hay varios patios-, había pasado que se cae un azulejo, hay una empresa ("Verticalia") que se cuelga y repara esos azulejos que se están cayendo y los repone. Para eso no hace falta una junta general si es un gasto de mantenimiento, que la comunidad puede asumir ...... (...) En la siguiente obra, debido a que ese patio, que pertenece a las letras A y G, no hay forma de reparar, sino que lo que tenemos en que rehabilitar el patio, porque vino la empresa quitaba uno y caían todos, fue cuanto tuvimos que hace una Junta general y presentar diferentes presupuestos para rehabilitación del patio porque no había manera de reparar el patio en las condiciones que estaba. Estamos hablando de una cuota importante y se notificó".

37.- Por su parte, el perito que informa a instancia de la Comunidad de Propietarios, Don Pedro Francisco, explicó la situación con la que se encontró cuando fue contratado por la comunidad de propietarios para el asesoramiento técnico para la ejecución de la obra. Esta concreta razón de ciencia dota a su relato de relevancia para la adecuada formación de la convicción judicial sobre el alcance de la obra acometida, al haber presenciado por sí mismo la situación del patio y haber tenido que asesorar a la comunidad de propietarios sobre la procedencia de la ampliación del objeto inicial del contrato, a diferencia de lo que sucede con el perito que informa a instancia de la parte demandada que, según hace constar en su informe, visitó el inmueble en dos ocasiones, la primera el 20/10/2022 y la segunda "días más tarde".

38- El Sr. Pedro Francisco mantiene en su informe que la obra vino motivada por el agotamiento casi generalizado del mortero de agarre del revestimiento "que permitía el desprendimiento incontrolado de las piezas de alicatado";por la rotura de dinteles de huecos de ventanas, con pérdida de las armaduras por oxidación y separación del dintel del forjado superior del que cuelga y por el mal funcionamiento de los tiros de ventilación para la evacuación de humos y gases recogidos por las campanas extractoras, que provocaban retornos y ventilaciones cruzadas entre las viviendas. Dejando ahora a un lado la cuestión de los tiros de ventilación, las dos primeras deficiencias, según el informe, derivan de la filtración de agua al interior del cerramiento a través de las juntas del alicatado, de modo que "una vez en el interior del muro, el agua se desplaza libremente entre las pelladas de mortero de agarre (técnica de colocación del alicatado en desuso) deteriorando los materiales: debilitamiento del mortero y desaparición de las armaduras por ciclos de oxidación - corrosión, hasta alcanzar el agotamiento de los mismos, incremento de juntas y acceso de agua al interior de las zonas comunes del edificio e interior de viviendas".

39.- Fue objeto de un intenso debate -que se mantiene a través del recurso de apelación- la cuestión de la presencia de humedad en el interior del cerramiento y, en particular, la oxidación/corrosión de las armaduras. Es cierto que, ni de la declaración de la Presidenta de la comunidad, ni de la de la administradora, resulta que la necesidad de la obra hubiese venido dada específicamente por un problema de humedad que se detectase externamente en el patio o en las viviendas colindantes. Y también que esa oxidación de armaduras no es visible en las fotografías adjuntas al informe pericial del Sr Pedro Francisco. Pero ello no altera el hecho de que el perito hubiese afirmado que vio armaduras de dinteles oxidadas y presencia de humedad en el patio: por un lado, al pie de la fotografía número 6 del informe, en la que se señalan determinadas pelladas con color naranja (el que se emplea en otras fotografías para señalar las que suenan a hueco, o están inestables, con riesgo de desprendimiento), se añade: "nótese que la humedad persiste en las pelladas de mortero después de dos meses de obra".Por otro, en el acto del juicio, sobre la fotografía nº 7 de la página11 del informe, Don Pedro Francisco, mantuvo una opinión diferente a la expresada por el Sr Jose Manuel, que considera que "a la vista de las fotos aportadas lo único que se pone de manifiesto es la rotura de la tabiquería por la forma de la ejecución para la retirada de las pelladas de los azulejos, y como consecuencia de esa ejecución la consecuente rotura de alguno de los dinteles de las ventanas"(cfr. página 10 de su informe). Por el contrario, según el técnico que supervisó parte de la ejecución de la obra: "esas fisuras no son consecuencia de usar martillo eléctrico, porque no solo está fisurado, está fisurado y empapado de humedad a pesar de llevar dos meses con los andamios instalados y ser en época sin lluvia estas hiladas incluso están más húmedas que las de la izquierda, se ven perfectamente, no solo que están rajadas, sino que el agua entra por esa raja porque todo este ladrillo está empapado de agua".

40.- La discrepancia se mantiene entre los técnicos incluso respecto de la propia preexistencia de la armadura, toda vez que el Sr Jose Manuel indica en su informe que "por las fotos que se han aportado no se puede afirmar que existiese armadura y además que los dinteles están en perfecto estado sosteniéndose sin ningún tipo de apoyo una vez retirados los "supuestos dinteles" que sujetaban la fábrica de ladrillo"(página 12). En cualquier caso, la inexistencia de armaduras no implicaría necesariamente pasar de una obra no incluida en la previsión estatutaria a otra de mera conservación, sí incluída. El Sr Pedro Francisco, a preguntas del Letrado de la parte demandada sobre la posibilidad de que, en realidad, estos dinteles, por la época en la que fueron construídos, no tuviesen armaduras, dijo: "aun en el supuesto teórico de que no tuviesen armaduras, los dinteles que estaban en esta obra estaban rajados y separados de la siguiente hilada superior. Por lo tanto, apoyados sobre las ventanas. Se retiraban los ladrillos con la mano. Porque los he retirado yo. Esta primera hilada que Vd. dice que no está armada, efectivamente en la realidad no estaba armada porque ya no tenía armadura, las armaduras quedaban empotradas en los ladrillos sanos, esta hilada estaba completamente desgajada del resto de la fachada, generando una fisura por la que entraba el agua....".

41.- El técnico relató en el acto del juicio cómo había ido comprobando, planta a planta, el estado de las pelladas y que había verificado cómo "con una simple palanca de un destornillador, se caen".Además, "no eran detalles puntuales de las pelladas, era muy generalizado".En cuanto a los dinteles, afirmó que a raíz del picado del alicatado, del picado del mortero soporte, aparecieron rotos y descartó que la situación del dintel que evidencia la fotografía nº 1 de la página 8 de su informe se debiese a un trabajo defectuoso de ejecución, manteniendo que si se hubiese hecho "un picado desastroso y fuera de control, habría hecho un destroce similar en el resto de la fachada y no, lo hizo en el dintel porque estaba completamente deshecho...".

42. Es así que el perito concluye en su informe que la reposición del alicatado por otro nuevo no consistió en el simple intercambio de unas piezas antiguas por unas piezas nuevas, sino que fue necesaria la restauración de la superficie del soporte de todo el patio y de los dinteles de gran número de ventanas y que, además, en la nueva ejecución del alicatado se emplearon nuevos procedimientos para la instalación de la plaqueta. Se trató, según sostiene, de eliminar un vicio oculto que parte de la propia ejecución inicial del patio por la colocación del alicatado con el viejo método de instalación a pegote, fruto de la cual el agua de lluvia se cuela al interior del muro y va agotando los materiales.

43.- Partiendo de que la exención estatutaria de la contribución al gasto, en tanto que excepción a la regla general de contribución de todos los propietarios al mantenimiento del edificio en adecuadas condiciones de seguridad y habitabilidad, es de interpretación restrictiva y no necesariamente coincidente con la definición del Código Técnico de la Edificación (aprobado por RD 314/2006, de 17 de marzo, por lo tanto, muy posterior en el tiempo a los estatutos de la comunidad), ni con la Ley 2/2016, del Suelo de Galicia, la Sala concluye que la obra acometida en estos patios -elementos comunes del edificio en régimen de propiedad horizontal ex artículo 396 del CC- no puede entenderse comprendida en la regla C) de los Estatutos. Esta regla, en primer lugar, contiene una exoneración que no es genérica, esto es, de cualquier gasto que pueda afectar a los patios, sino, exclusivamente ceñida a los de pintura, conservación y adecentamiento, en contrapartida a la asunción en exclusiva de los gastos de pintura, conservación, decoración y adecentamiento de las propias fachadas de los bajos. En segundo lugar, la enumeración, limitada y, en cuanto a los gastos de conservación, incluída entre los de pintura y adecentamiento, nos lleva a la conclusión de que no son equiparables conservación y reparación integral, por más que, como se explica en el informe pericial del Sr. Jose Manuel, la fachada del patio siga teniendo el mismo material que antes (esto es, del mismo tipo que antes) y la misma funcionalidad.

44.- Por lo tanto, pese al notable y fundado esfuerzo argumentativo que el apelante ha desarrollado, en particular, en relación con las humedades y averías en los dinteles, la Sala concluye, no solo que la reparación de estos fue necesaria dado su estado de deterioro, sino que la obra del patio, en su conjunto, excede de una mera obra de conservación en el sentido estatutariamente establecido: se han rehabilitado los patios por completo, eliminando un problema de seguridad -la caída de los azulejos- y de habitabilidad - la existencia de humedad-, mediante el saneando de todo el soporte, que implicó la modificación de la inicial y obsoleta técnica constructiva y se retiró la totalidad del revestimiento, colocando uno nuevo en toda la extensión del patio, en lo que constituye una obra de reforma del elemento común de mayor calado que una obra de mera conservación de lo ya existente.

45.- El recurso, por lo tanto, se desestima en lo referente a la anulación de acuerdos por obras en al patio (excluyendo, por el momento, las concretas partidas relativas a las conducciones, que serán objeto de análisis separado a continuación). No procede, pues, la anulación del acuerdo adoptado en el punto 1º del orden del día de la Junta de Propietarios celebrada el 9 de julio de 2020, en el que se fijó la derrama principal para acometer la obra de revestimiento del patio, incluyendo las partidas que, aunque afecten a elementos de uso de cada vivienda, como las rejas o los tendederos, deben ser retirados y repuestos para la ejecución de esa obra; ni la anulación del acuerdo aprobado en el punto 1º de orden del día de la Junta de 6 de abril de 2021 (derrama de 130,86 euros a cargo del bajo), puesto que se trata de la aprobación de la contratación del asesoramiento técnico sobre la ejecución de una obra de cuyo pago no hemos considerado exentos los bajos; ni la del acuerdo aprobado bajo el punto 1º del orden del día de la reunión de la Junta de fecha 28 de junio de 2021, en el que se aprueba la derrama para la ejecución de partidas que el asesor técnico contratado por la comunidad de propietarios aconsejó como procedentes en relación con una obra a la que todos los comuneros, por lo expuesto, debían contribuir.

SEXTO.- Obras relativas a las tuberías de evacuación de humos, tuberías de agua fría, bajantes y tuberías de aguas grises.

46.- Se trata, en este caso, de partidas cuya ejecución y pago fue aprobada en diferentes reuniones de la comunidad de propietarios. En concreto:

a.- En la reunión de 9 de julio de 2020 se aprobó, como sabemos, el presupuesto de "Desarrolla" para la rehabilitación del patio de las letras A y G "y la colocación de dos tuberías por cada letra", con la previsión expresa de que la partida del presupuesto relativa a la conexión interna dentro de la vivienda corresponda al cada propietario y no entre en la facturación general. En el presupuesto Anexo al contrato de ejecución de obra, dentro del capítulo 3, se incluye el suministro y montaje de 30 metros de tubería galvanizada por patio de luces, con accesorios y sujeción a paramento, con las ayudas de albañilería para la tubería de salida de humos en los patios y la conexión individual de las cocinas y el cierre del altillo. El presupuesto cuida de precisar que se oferta el suministro y montaje de dos tramos de tubería galvanizada, sin incluir el precio de los trabajos necesarios para modificar la instalación individual desde el interior de cada vivienda hasta a la tubería exterior, ni los trámites para la legalización de la instalación, que se ofertarán aparte de ser necesarios.

b.- En la reunión de la Junta de 6 de abril de 2021, en el punto 2º del orden del día, se acuerda el cambio de tuberías y el arreglo de las bajantes.La Presidenta informa de que las tuberías de agua fría están en mal estado "debido al paso de los años y a la exposición a agentes externos"y que durante las obras se habían producido numerosas roturas, "solamente con la vibración"y también que es necesario el sellado de las bajantes de pluviales y el cambio de soportes, "que están rotos y oxidados".La Junta decide aprobar el presupuesto de la misma empresa a la que se había encomendado la obra de los patios para cambiar las tuberías, no desde el grupo de presión, sino solo desde el patio y para el arreglo de las bajantes.

c.- Por último, en la reunión de la junta de propietarios celebrada el 28 de junio de 2021 se incluye una partida que reza: "tubería de PVC en aguas grises".

47.- El apelante mantiene, en síntesis, que no puede exigirse que "INMUEBLES FERMA S.L." contribuya al pago de derramas por sustitución de instalaciones y servicios a cuyo disfrute no tienen acceso los bajos y que no serían, a su juicio, de naturaleza comunitaria, discutiendo su calificación como gastos generales en los términos del artículo 9.1.e) de la LPH, al considerarlos gastos individualizables e imputables a las viviendas, pues solo estas pueden utilizar los servicios que tales instalaciones prestan. Insiste además en que los gastos que pretenden repercutirse estarían incluídos en la cláusula estatutaria de exoneración de gastos, cuya razón de ser obedece al hecho de que los entresuelos, bajos y semisótanos carecen de fachada a los patios interiores y no pueden usarlos ni disfrutarlos, ni tampoco los servicios e instalaciones que discurren por los mismos, existiendo una total independencia "de bloques": departamentos a partir de la planta 1ª y departamentos por debajo de su forjado.

48.- La resolución del recurso exige partir -por disponerlo así el artículo 396 del CC- de la consideración como elemento común de las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo. Ello así, las tuberías generales para evacuación de humos y gases de cocina o, como se califican en el informe del Sr. Jose Manuel, chimeneas de ventilación de las cocinas, que fueron instaladas como nuevos tiros en las paredes de los patios por razón del mal funcionamiento de los tiros de ventilación interiores, las tuberías de abastecimiento de agua fría, las bajantes de pluviales y la tubería de aguas grises, son conducciones de naturaleza común hasta la entrada al espacio privativo o hasta la llave de paso que da acceso al departamento privativo y ello aun cuando solo den servicio a las viviendas -por cierto, a todas las viviendas que asoman a los patios y no solo a algunas- y no a los bajos, careciendo los dueños de aquellas de disponibilidad aislada o individual sobre tales conducciones, que discurren por el espacio común. El propio perito de la parte demandada indica que las nuevas chimeneas de ventilación de las cocinas "es una instalación que corresponde a la comunidad de las viviendas".El perito de la parte demandante considera que estamos ante instalaciones generales del edificio: así, según explicó el Sr Pedro Francisco en el acto del juicio, ante el mal funcionamiento generalizado de los shunts -que es, en su opinión, un elemento estructural del inmueble, que "vertebra la ventilación de las cocinas"-,la Comunidad decide su anulación y su sustitución por unos conductos de ventilación que discurren por el patio de luces, de modo que se trata, a su juicio, de "la sustitución de una instalación general por otra instalación general".

49.- El no uso del servicio no determina que los bajos queden exonerados de los gastos generados por la colocación o reposición de estas instalaciones, en la medida en que se trata de una obligación legal dimanante de la condición de dueño de un departamento dentro del régimen de propiedad horizontal mientras no conste, como es el caso, que en el título constitutivo de la propiedad horizontal (del que no disponemos) se haya hecho una diferente calificación del elemento o instalación asociada al hecho de su uso solo por las viviendas y no por los locales. Tampoco hay exoneración en los estatutos en relación a las canalizaciones como las que nos ocupan -a diferencia de lo que ocurre, por ejemplo, con determinados gastos originados por los servicios de luz o de calefacción- cuya instalación o reposición no la consideramos englobada en el concepto de conservación del patio, debiendo resolverse la duda interpretativa, en todo caso, a favor de la menor amplitud de la exoneración. Ya se ha dicho antes que el Tribunal Supremo establece que para la consideración legal como individualizables de determinados gastos comunes de una Comunidad de Propietarios es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios o mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad.

Así pues, el recurso se desestima.

SÉPTIMO.- Conclusión.

50.- Por todo lo hasta aquí expuesto, procede revocar parcialmente la Sentencia de primera instancia en un doble sentido:

a.- Por un lado, la estimación de la demanda presentada por la Comunidad de Propietarios del " DIRECCION000" será solo parcial, de modo que se condenará a "INMBUEBLES FERMA S.L." a abonar a la demandante la cantidad de 5.263,52 euros (6778,58 - 732,59 - 782,47 euros), más el interés legal desde la reclamación extrajudicial de pago el 3.11.2021, tal y como la sentencia de instancia dispone.

b.- Por otro lado, se estimará también parcialmente la demanda reconvencional, en el sentido de anular los recibos girados a "INMUEBLES FERMA S.L" números NUM006 y NUM007, por importes, respectivamente, de 732,59 euros y 782,47 euros, condenando a la Comunidad de Propietarios reconvenida a devolver a la reconviniente 1.515,06 euros consignados para pago de las cuotas reclamadas.

OCTAVO.- Costas procesales.

51.- La parcial estimación del recurso determina la parcial estimación de la demanda inicial y de la demanda reconvencional, por lo que no se hará especial imposición de las costas causadas en la primera instancia por su respectiva presentación.

52.- Dada la parcial estimación del recurso de apelación, no se condenará a ninguna de las partes al pago de las costas causadas en la segunda instancia.

En atención a lo expuesto:

LA SALA