Sentencia Civil 141/2026 Audiencia Provincial Civil nº 1 de Barcelona, Rec. 1571/2023 de 10 de marzo del 2026

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación

I.- La representación procesal de don Horacio instó demanda de juicio ordinario contra don Luis Alberto en la que solicitó la resolución del contrato de arras, suscrito en fecha 17 de junio de 2021 y novado posteriormente el 10 de septiembre de 2021, por entender que la finca que había sido objeto del acuerdo para la venta no cumplía con la normativa urbanística, en contra de lo manifestado en el propio contrato, y que ello suponía un incumplimiento total y esencial de parte del vendedor.

El demandante solicitaba el reintegro de la cantidad de 275.000,00 euros entregada en concepto de arras penitenciales, con los intereses desde la reclamación extrajudicial realizada el día 14 de octubre de 2021, más la suma de 11.075,65 euros en concepto de daños y perjuicios por los gastos que había tenido en la contratación de abogados que le asesoraran en la transacción.

En resumen, se expuso por la parte actora que, tras un periodo de negociación a través de un agente de la propiedad inmobiliaria, en fecha 20 de mayo de 2021, se suscribió un contrato de depósito de 30.000,00 euros, condicionado a que la casa no presentara vicios ocultos, que posteriormente la parte se percató de que existía discrepancia sobre la calificación urbanística de la finca, y que el día 17 de junio de 2021 suscribieron el contrato de arras penitenciales que se fijaron en 275.000,00 euros, de los que 30.000,00 euros ya fueron entregados en el contrato de depósito y el resto se abonó mediante transferencia bancaria el día de la firma de las arras.

Con posterioridad, y estando supeditada la compraventa a comprobar con el Ayuntamiento que la situación urbanística era correcta, las partes fueron realizando varias gestiones por su cuenta, obteniendo el día 8 de julio de 2021 el certificado de aprovechamiento urbanístico, que confirmó sus peores temores, pues en él se indicaba que la mayor parte de la finca estaba calificada como suelo no urbanizable, de modo que ante la gravedad de la situación urbanística el comprador remitió burofax en fecha 26 de julio de 2021 comunicando que no siendo la construcción conforme a la normativa urbanística, no procedería a otorgar escritura de compraventa de la finca y debían serle devueltas las arras, petición que se reiteró en nuevo burofax de 10 de agosto de 2021 y a los que se opuso el vendedor que entendió que la comunicación del comprador implicaba desistimiento del contrato con pérdida de las arras.

No obstante, a la vista de la comunicación de la mediadora Sra. Maite de que la propiedad había solicitado al Ayuntamiento el certificado de legalidad de la finca y que en el mes de enero se solucionaría el problema, las partes acordaron novar el contrato de arras mediante un nuevo contrato de 10 de septiembre de 2021, en el que prorrogaron el plazo para otorgar la escritura al 28 de octubre de 2021.

Sin embargo, el certificado de 16 de septiembre de 2021 emitido por el Ayuntamiento de Sant Vicenç de Montalt no aportaba nada nuevo en cuanto a la solución a dar por parte del Ayuntamiento, y tras una reunión con el arquitecto municipal y que por este se les informara de que había enviado a los propietarios un informe de aprovechamiento urbanístico, se solicitó copia de este informe al Ayuntamiento que confirma que la finca está pendiente de adecuarse al planeamiento, por lo que el comprador remitió nuevo burofax en fecha 14 de octubre de 2021 indicando que a la vista del certificado de aprovechamiento urbanístico y del informe de legalidad, no procedería la adquisición de la casa, a lo que el vendedor se opuso por burofax de 18 de octubre de 2021.

II.- La parte demandada se opuso a la demanda con los argumentos que en forma resumida se señalan:

- Condición de profesional del mercado inmobiliario del comprador, quien, además, estuvo asistido de letrado durante todo el proceso y se entrevistó con el arquitecto municipal, por lo que siempre estuvo informado sobre la situación urbanística del terreno.

- En el contrato de arras, tan solo se hizo referencia expresa a la construcción y no a la calificación del terreno, constando documentado que las construcciones se realizaron bien y conforme a la licencia.

- El comprador rehabilitó el contrato de arras y, con posterioridad, no se han producido hechos distintos de los acontecidos anteriormente, por lo que el actor actúa contra sus propios actos.

III.- La sentencia dictada en la instancia entendió que por el demandado se habían realizado manifestaciones en relación a la situación urbanística de la finca que no se ajustaban a la veracidad mínima exigible para que el actor hubiera formalizado el contrato de compraventa o hubiera podido realizar cambios que lo hubiesen permitido, admitiendo, no obstante, que se encontraba en fase de elaboración una nueva normativa urbanística, pero que se trataba de algo inconcreto que generaba una indefensión que la comparadora no debía asumir.

El juzgador rechazó la reclamación de daños y perjuicios por no considerarla acreditada, por lo que estimó en parte la demanda, condenando a los demandados al reintegro de la cantidad abonada en concepto de arras penitenciales.

IV.- Contra la indicada resolución, la parte demandada plantea recurso, que fundamenta en la consideración de que la sentencia de instancia carece de motivación al no hacer referencia al contenido del contrato de arras y a los informes del arquitecto municipal, habiéndose incurrido en una errónea valoración de la prueba analizada por la parte apelante.

SEGUNDO.- Hechos relevantes para el enjuiciamiento del caso

I.- En abril de 2017, el demandante, Sr. Horacio, detectó en un portal inmobiliario la publicitación de la finca de autos e inició contactos con la inmobiliaria que gestionaba la venta, que no fructificaron, reanudándose en octubre de 2018, sin que tampoco llegaran a buen fin. Refiere la actora que en aquellas fechas la finca estaba a la venta por la cantidad de 3.550.000,00 euros.

La relación se retomó en marzo de 2021 y el día 20 de mayo de 2021se suscribió entre el Sr. Horacio y la inmobiliaria un contrato de depósitode la cantidad de 30.000,00 euros, indicándose un precio de 2.600.000,00 euros, quedando condicionado el indicado depósito a que la casa no presentara vicios ocultos, así como olores causados por la mala instalación de la fosa séptica y derramas de la comunidad de propietarios y de las que no se hubiera informado (doc. 5 de la demanda).

El actor manifiesta en su escrito de demanda que el día 15 de junio de 2021 fue informado por su abogado de que existía una discrepancia en la calificación urbanística de la finca, pues, según el Mapa Urbanístic de Catalunya (MUC),una parte de la finca era de suelo no urbanizable, información que se trasladó a la agencia inmobiliaria por correo electrónico el día 16 (doc. 6).

Al día siguiente, 17 de junio de 2021,las partes suscribieron un contrato de arras penitencialespor la cantidad de 275.000,00 euros, de los cuales 30.000,00 euros ya habían sido entregados en el contrato de depósito y los restantes 245.000,00 euros se pagaron por transferencia.

En el indicado contrato consta que la parte vendedora manifiesta que "las construcciones existentes en la propia finca están adecuadas a la normativa urbanística de aplicación, disponen de las correspondientes licencias de primera ocupación y de habitabilidad",y se dispuso en la cláusula cuarta que si el contrato no llegaba a formalizarse en las condiciones y dentro del plazo previsto, se estaría a lo dispuesto en el artículo 621-8.2 del CcCat, perdiendo las arras la parte compradora o devolviéndose por duplicado por la parte vendedora.

II.- A la vista de la problemática urbanística existente se solicitó al Ayuntamiento de Sant Vicenç de Calders calificación urbanística e informe de legalidad urbanística de la finca, y por el arquitecto municipal se emite el día 7 de julio de 2021el "Informe d' Aprofitament Urbanístic" (doc. 11 de la demanda), del que resulta que una parte de la finca no dispone de un planeamiento de base y otra está clasificada como suelo urbano, estando esta última calificada como zona de edificación unifamiliar en ciudad jardín, así como que parte de la finca está incluida en el ámbito de la Unidad de Actuación UA-10 Supermaresme.

En relación a la parte de la finca que no dispone de planeamiento de base (que es precisamente donde se halla la vivienda de autos); el arquitecto municipal informa que era debido a que la delimitación del término municipal que se tuvo en cuenta en las Normas, indicando que años después se aprobó una nueva delimitación del término que incluía toda la parcela, pero no se modificó el planeamiento, resultando que una parte, a día de hoy, todavía no dispone de un régimen urbanístico concreto.

Refiere el indicado técnico municipal que en la sesión de 12 de mayo de 2011 se aprobó el POUM del municipio que recogía la nueva delimitación del término y establecía un nuevo régimen urbanístico en todos los terrenos incluidos en el referido término municipal, pero que este POUM fue declarado nulo por varias Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya de los años 2015 y 2016, por incumplimiento del trámite de evaluación ambiental, retornándose a la situación anterior, y que el Ayuntamiento estaba trabajando en un nuevo POUM que establezca un régimen urbanístico concreto para todos los terrenos incluidos en el término municipal, lo que afecta a la parcela de autos (doc. 11 de la demanda).

III.- En fecha 26 de julio de 2021,el comprador remitió burofax en el que pedía la resolución del contrato por incumplimiento de la parte vendedora y la devolución de las arras, que reitera en otro posterior de fecha 10 de agosto de 2021, manifestando que en estas condiciones no podía adquirir la finca (doc. 13 y 14).

No obstante, las partes suscriben, en fecha 10 de septiembre de 2021,un nuevo contrato que denominan "Acuerdo de rehabilitación y novación del contrato de arras penitenciales",por haber transcurrido el plazo máximo previsto para el otorgamiento de la escritura pública, y amplían dicho plazo hasta el 28 de octubre de 2021 (doc. 17 de la demanda).

IV.- Finalmente, consta que en fecha 16 de septiembre de 2021,el arquitecto municipal emite lo que denomina "Informe de legalitat i antiguitat de l'edificació" (doc. 18), en el que, con base en el archivo municipal, certifica los siguientes extremos:

- En fecha 2 de marzo de 2006 la junta de gobierno local adoptó el acuerdo de concesión de licencia urbanística para la construcción de una vivienda unifamiliar aislada en la parcela DIRECCION000, siendo la superficie de la parcela de 2.882 m2 y la ocupación de la edificación de 564,95 m2, si bien en el mismo expediente constan modificaciones de obra con el resultado de que la edificación ocupa finalmente una superficie de 657,85 m2.

- De conformidad con lo que resulta del certificado de final de obra, en fecha 30 de junio de 2009 se dio por acabada la construcción.

- En fecha 7 de septiembre de 2009, se concedió la licencia de primera ocupación de la vivienda situada en la referida parcela.

- En los archivos urbanísticos municipales no consta ningún expediente sancionador ni de derribo relativo a esta construcción en los últimos seis años.

V.- En fecha 6 de septiembre de 2021(doc. 20) se emite nuevo "Informe d' Aprofitament Urbanístic" que coincide con el antes reseñado como documento número 11 de fecha 7 de julio de 2021 (doc. 11).

VI.- En fecha 8 de octubre de 2021el vendedor remitió burofax al comprador requiriéndole el otorgamiento de escritura pública al que adjuntó el nuevo informe de aprovechamiento urbanístico de 6 de septiembre de 2021, a pesar de que, según manifiesta, la parte compradora ya lo tenía en su poder (doc. 19).

Este requerimiento recibió respuesta del comprador mediante burofax del día 14 de octubre de 2021comunicando su intención de no proceder al otorgamiento de la escritura pública de compraventa y solicitando el reintegro de la cantidad de 175.000,00 euros entregada en concepto de arras, por entender que tanto el certificado de régimen urbanístico de 7 de julio de 2021 como el certificado de legalidad y antigüedad obtenido recientemente, acreditaban sin lugar a dudas que las construcciones existentes no estaban adecuadas a la normativa urbanística (doc. (doc. 22).

La parte vendedora no aceptó la procedencia de la devolución de las arras y así lo expresó en su burofax del 18 de octubre de 2021(doc. 23).

TERCERO.- Contrato de arras penitenciales. Obligaciones del vendedor

I.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 621-8 CcCat, el contrato de arras penitenciales implica que, si el comprador pierde las arras entregadas por desistir del otorgamiento de la compraventa proyectada, salvo que el desistimiento esté justificado en los términos del artículo 621-49 CcCat. Si quien desiste es el vendedor, las referidas deben devolverse dobladas.

En el caso que nos ocupa, la parte compradora reclama la devolución de las arras porque sostiene, en esencia, que la finca objeto de la compraventa no cumplía la normativa urbanística, en contra de lo informado por la vendedora en el contrato de arras, por lo que el núcleo del debate debe delimitarse en torno a si por la parte vendedora se había ofrecido al comprador la información necesaria para conocer la situación urbanística de la finca de autos, pues solo si se acredita que esta información fue deficiente y si, en base a ello, el comprador no pudo conocer la verdadera situación urbanística de la finca, podría permitírsele la resolución del contrato de arras al amparo de la regla general del artículo 1124 Cc.

II.- Al ser el contrato de arras un paso previo al otorgamiento de la escritura de compraventa, debe exigirse a la parte vendedora que, en el momento de su otorgamiento, haya facilitado al comprador la información esencial necesaria para que pueda formarse una idea cabal de las características esenciales de la finca, incluidas las de carácter jurídico que pudieran afectar al ulterior uso y disfrute de la propiedad y a su valor de mercado, como así resulta del artículo 621-7 CcCat que al referirse al deber de información dispone que "El venedor, abans de la conclusión del contracte, ha de facilitar al comprador la información rellevant sobre les característiques del bé, tenint en compte els coneixements de les parts, la naturaleza i el coste de la información i també les exigències que resultin de la bona fe i l'honradesa dels tractes".

De este modo, en el sistema del derecho catalán se exige que el bien que se transmita o se haya de transmitir, sea acorde con lo pactado, incluyéndose en el artículo 621-20 CcCat los criterios para determinar la conformidad y, ciertamente, la situación urbanística de la finca constituye un elemento esencial para integrar esta conformidad, por lo que una información deficiente acerca de esta cuestión daría a la parte compradora derecho a la resolución del contrato de arras y a reclamar su devolución, en los términos que de modo específico recoge el artículo 621-37 c) del CcCat.

CUARTO.- Análisis y valoración de la prueba

I.- No se dispone de ningún elemento objetivo de prueba que acredite que el comprador conoció a través del API la peculiaridad urbanística de la finca al tiempo de la firma del contrato de depósito el día 20 de mayo de 2021, tan solo conocemos que el contacto entre el referido comprador y la agencia inmobiliaria databa de un momento muy anterior (año 2017) en que ya se habían efectuado visitas a la vivienda, sin que llegaran a fructificar, así como que el precio inicialmente pedido por la vendedora era de 3.250.000.00 euros, en tanto que el precio concertado se redujo en la cantidad de 2.600.000 euros, lo que da idea de que debió haber un intenso proceso negociador.

Antes de que se firmara el primer contrato de arras el día 20 de mayo de 2021 el comprador fue alertado por el abogado que le asesoraba de que existía una discrepancia en la clasificación urbanística de la finca, pues si bien en el Catastro inmobiliario estaba clasificada como urbana y de uso residencial, dentro de la DIRECCION000, en cambio, la información urbanística del "Mapa Urbanístic de Catalunya-MUC",indicaba que tan solo una pequeña parte de la finca estaba clasificada de suelo urbano, pero el resto de la finca, precisamente en la parte en que está ubicada la casa y la piscina, está clasificada de suelo no urbanizable, con el código 12, "Protección forestal".

Conviene recordar que los datos que facilitan el Catastro y el MUC tienen un valor puramente informativo, por lo que lo prudente ante esta alerta era acudir al Ayuntamiento de Sant Vicenç de Montalt para obtener la información definitiva antes de la firma del contrato de arras, pero ninguna de las dos partes decidió aplazar la suscripción del contrato de arras, sino que, de común acuerdo y con el asesoramiento de sus respectivos abogados, otorgaron el referido contrato el día 17 de junio de 2021 , en el que no se hizo mención a este extremo sino solo a que la vendedora manifestaba "que las construcciones existentes están adecuadas a la normativa urbanística de aplicación, disponen de las correspondientes licencias de primera ocupación y de habitabilidad".

II.- Es con posterioridad, en fecha 7 de julio de 2021, que se obtiene del Ayuntamiento el "Informe d'Aprofitament urbanístic"(doc. 11) del que ya resulta, sin margen para la duda, y como hemos reseñado en el fundamento segundo, que la parcela que conforma la propiedad del actor tiene una zona calificada de zona de edificación unifamiliar en ciudad jardín y de otra parte, de superficie muy superior a la anterior, que no dispone de planeamiento urbanístico de base, es decir, que carece de calificación urbanística, explicándose por el técnico municipal las razones de esta situación, ya expuestas anteriormente, así como que por el Ayuntamiento se estaba trabajando en un nuevo POUM que establezca un régimen urbanístico concreto para todos los terrenos incluidos en el término municipal, lo que afecta a la parcela de autos.

Ante esta información, el comprador solicitó inicialmente la resolución de las arras.

Sin embargo, poco después renovó el acuerdo, firmando un segundo contrato el día 17 de julio de 2021, sin que se observe razón alguna que pueda justificar este cambio de opinión, ni alegar desconocimiento de la situación urbanística, puesto que el informe del Ayuntamiento era claro en el sentido de que estaba estudiando la corrección de la falta de planeamiento que afectaba a una parte de la finca, de modo que cuando se suscribió el segundo contrato de arras, ambas partes estaban perfectamente al corriente de la situación de la finca y, pese a ello, en el documento tan solo se expresa que había transcurrido el plazo pactado en el anterior contrato de arras y que este era el motivo por el cual se firmaba uno nuevo porque era voluntad de ambas partes otorgar escritura de compraventa, indicando como fecha máxima el día 28 de octubre de 2021, es decir, un mes y medio después de la firma de este documento de arras.

Por consiguiente, a través de este documento, el comprador expresó que, a pesar de conocer con toda exactitud la situación urbanística del terreno, tenía voluntad de comprar la finca, y con esta expectativa, el vendedor accedió a prorrogar el plazo para la venta.

III.- Cierto que, con posterioridad, las partes mantuvieron un contacto directo con el arquitecto municipal, pero este difícilmente les pudo transmitir información distinta de la que ya les había facilitado en el informe indicado de 7 de julio de 2021, respecto del suelo de la finca.

IV.- Cuestión distinta es la relativa a la edificación existente, respecto de la cual no se había preguntado específicamente al Ayuntamiento, si bien la testigo Sra. Maite (empleada de la mediadora) declaró en el acto del juicio que se facilitaron al comprador la licencia de obra, el proyecto técnico y el certificado de primera ocupación, sin que la parte compradora haya discutido la veracidad de tal extremo, por lo que debe darse por cierto.

Pues bien, el "Informe de legalitat i antiguetat de l'edificació",emitido por el Ayuntamiento el día 16 de septiembre de 2021, confirma la certeza de esta información, como así hemos reseñado en nuestro fundamento de derecho segundo, y en el que el técnico municipal informa de que por acuerdo de la junta de gobierno local de 2 de marzo de 2006 se otorgó licencia urbanística para la construcción de la vivienda unifamiliar en la finca de autos que había finalizado el día 30 de junio de 2009 y a la que se le dio el certificado de primera ocupación.

Por tanto, la información que consta en el contrato de arras de 17 de julio de 2021 era cierta, ya que, según este informe municipal, la construcción se efectuó conforme a la normativa aplicable, y el informante certifica también que en los archivos urbanísticos municipales no consta ningún expediente sancionador ni de derribo relativo a esta construcción en los últimos seis años.

V.- Finalmente, el segundo "Informe d'Aprofitament Urbanístic" emitido por el Ayuntamiento el día 8 de octubre de 2021, posterior al segundo contrato de arras, no aporta ninguna novedad ni introduce cambios relevantes, habiéndose reconocido por el perito de la actora, Sr. Ceferino, que "las frases importantes son exactamente las mismas".

QUINTO.- Especial referencia a la prueba pericial

I.- Con posterioridad a los hechos, es decir, después de remitir el burofax instando la resolución del contrato de arras, el comprador solicitó informe pericial al arquitecto don Ceferino que lleva fecha de 16 de diciembre de 2021 (doc. 12 de la demanda), en el que reseña el acuerdo del Pleno Municipal de 19 de junio de 2006, que indica que si bien se habían aceptado las cesiones de las zonas verdes de la Unidad de Actuación, algunos terrenos de la urbanización, no disponían de red de alcantarillado, por lo que no se podían considerar suelo urbano y no era posible otorgar licencias para edificar.

De este acuerdo municipal, el perito deriva que la licencia de obras, otorgada el día 02.03.2006, fue concedida al margen de la legalidad urbanística, y concluye que las obras no se adecuaban a la misma y que dicha situación provoca inseguridad jurídica para la propiedad, idea que fue reiterada en el acto del juicio indicando el perito que, aunque la propiedad disponga de la licencia de obra, esta fue otorgada de manera ilegal y, en consecuencia, las construcciones no son legales "porque el título que la habilita, que es la licencia, es ilegal".

II.- Frente a esta consideración, el arquitecto don Daniel, que actuó a instancia de la parte demandada, refiere en su declaración en el acto del juicio que la problemática del suelo no afecta a las construcciones, que se hicieron amparadas en una licencia y disponen del certificado de primera ocupación, añadiendo que el hecho de que el POUM de Sant Vicenç de Montalt hubiera sido declarado nulo por sentencia judicial, no implica que la finca sea considerada como no urbanizable porque en las normas subsidiarias la finca continuaba siendo urbana, según el certificado de aprovechamiento urbanístico.

III.- En definitiva, y con arreglo a la documentación antes analizada y a la prueba pericial, es incuestionable que una parte muy importante de la superficie de la finca de autos carece de un régimen urbanístico concreto, pero también lo es que las obras se ejecutaron amparadas por una licencia municipal y que desde entonces no ha habido ningún expediente administrativo que pusiera en tela de juicio la actuación de los propietarios.

En esta situación, no corresponde a esta sala entrar en consideraciones propias del derecho administrativo acerca de la naturaleza (lícita o no) de la licencia de obras otorgada por el Ayuntamiento y en base a la cual se construyó la obra, ni podemos tampoco hacer conjeturas acerca de las consecuencias que en un futuro se pudieran derivar para el propietario de la finca, sino que lo relevante para la resolución del caso es, como apuntábamos al principio, determinar si la parte compradora dispuso de la información necesaria para conocer la situación urbanística de la finca cuando suscribió el contrato de arras, extremo que consideramos acreditado, conforme a lo explicado hasta ahora.

Pero, además, de los informes del Ayuntamiento de Sant Vicenç de Montal no se infiere indicio de que la finca en cuestión pueda verse inmersa en un procedimiento administrativo que prive al propietario de su utilización como vivienda.

En efecto, en relación a la construcción se certifica que se hizo conforme a licencia y que no se ha seguido ningún expediente administrativo contra la ejecución de la obra, y en lo que atañe al suelo, el arquitecto municipal indica lo siguiente: "Vist lo anterior, s'informa que l'Ajuntament està treballant en el document del nou POUM per tal de poder-lo aprovar inicialment amb la major brevetat de temps possible. La voluntat i criteris amb què s'està treballant el document parteixen de conservar i reproduir les propostes del POUM anul·lat en tota allò que sigui possible i, en qualsevol cas, el nou POUM establirà un règim urbanístic concret per tots els terrenys inclosos dins el terme municipal (incloent la parcel.la objecte del present informe)".

SEXTO.- Conclusión

En atención a lo expuesto, procede la estimación del recurso y, con revocación de la sentencia de instancia, acordar la desestimación de la demanda al no entender justificada la resolución del contrato de arras instada por el comprador porque al tiempo de la suscripción del contrato, particularmente del segundo, dispuso de la misma información que la que se ha generado después de la firma del referido contrato, pues ya hemos visto que los dos informes de aprovechamiento urbanístico son esencialmente iguales, de modo que el emitido después de la firma del contrato de arras no difiere del que fue emitido con anterioridad y no justifica la decisión de resolver el contrato.

Quizás las partes actuaron en la creencia de que el Ayuntamiento tramitaría con rapidez el nuevo POUM, que iba a establecer el régimen urbanístico concreto de la parte de la parcela que actualmente no lo tiene, pero este planteamiento era tan solo un deseo, alejado de la normal lentitud de este tipo de procesos, y no justifica la prolongación del compromiso ni convierte al vendedor en responsable porque, reiterando lo explicado, consta que trasladó al comprador la información urbanística correspondiente a la finca.

SEPTIMO.- Costas de la instancia

La desestimación de la demanda conlleva la imposición a la parte actora de las costas de la instancia ( art. 394 LEC).

La estimación del recurso conlleva que no se haga expresa condena en las costas de esta alzada ( art. 398 LEC).

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación

I.- La representación procesal de don Horacio instó demanda de juicio ordinario contra don Luis Alberto en la que solicitó la resolución del contrato de arras, suscrito en fecha 17 de junio de 2021 y novado posteriormente el 10 de septiembre de 2021, por entender que la finca que había sido objeto del acuerdo para la venta no cumplía con la normativa urbanística, en contra de lo manifestado en el propio contrato, y que ello suponía un incumplimiento total y esencial de parte del vendedor.

El demandante solicitaba el reintegro de la cantidad de 275.000,00 euros entregada en concepto de arras penitenciales, con los intereses desde la reclamación extrajudicial realizada el día 14 de octubre de 2021, más la suma de 11.075,65 euros en concepto de daños y perjuicios por los gastos que había tenido en la contratación de abogados que le asesoraran en la transacción.

En resumen, se expuso por la parte actora que, tras un periodo de negociación a través de un agente de la propiedad inmobiliaria, en fecha 20 de mayo de 2021, se suscribió un contrato de depósito de 30.000,00 euros, condicionado a que la casa no presentara vicios ocultos, que posteriormente la parte se percató de que existía discrepancia sobre la calificación urbanística de la finca, y que el día 17 de junio de 2021 suscribieron el contrato de arras penitenciales que se fijaron en 275.000,00 euros, de los que 30.000,00 euros ya fueron entregados en el contrato de depósito y el resto se abonó mediante transferencia bancaria el día de la firma de las arras.

Con posterioridad, y estando supeditada la compraventa a comprobar con el Ayuntamiento que la situación urbanística era correcta, las partes fueron realizando varias gestiones por su cuenta, obteniendo el día 8 de julio de 2021 el certificado de aprovechamiento urbanístico, que confirmó sus peores temores, pues en él se indicaba que la mayor parte de la finca estaba calificada como suelo no urbanizable, de modo que ante la gravedad de la situación urbanística el comprador remitió burofax en fecha 26 de julio de 2021 comunicando que no siendo la construcción conforme a la normativa urbanística, no procedería a otorgar escritura de compraventa de la finca y debían serle devueltas las arras, petición que se reiteró en nuevo burofax de 10 de agosto de 2021 y a los que se opuso el vendedor que entendió que la comunicación del comprador implicaba desistimiento del contrato con pérdida de las arras.

No obstante, a la vista de la comunicación de la mediadora Sra. Maite de que la propiedad había solicitado al Ayuntamiento el certificado de legalidad de la finca y que en el mes de enero se solucionaría el problema, las partes acordaron novar el contrato de arras mediante un nuevo contrato de 10 de septiembre de 2021, en el que prorrogaron el plazo para otorgar la escritura al 28 de octubre de 2021.

Sin embargo, el certificado de 16 de septiembre de 2021 emitido por el Ayuntamiento de Sant Vicenç de Montalt no aportaba nada nuevo en cuanto a la solución a dar por parte del Ayuntamiento, y tras una reunión con el arquitecto municipal y que por este se les informara de que había enviado a los propietarios un informe de aprovechamiento urbanístico, se solicitó copia de este informe al Ayuntamiento que confirma que la finca está pendiente de adecuarse al planeamiento, por lo que el comprador remitió nuevo burofax en fecha 14 de octubre de 2021 indicando que a la vista del certificado de aprovechamiento urbanístico y del informe de legalidad, no procedería la adquisición de la casa, a lo que el vendedor se opuso por burofax de 18 de octubre de 2021.

II.- La parte demandada se opuso a la demanda con los argumentos que en forma resumida se señalan:

- Condición de profesional del mercado inmobiliario del comprador, quien, además, estuvo asistido de letrado durante todo el proceso y se entrevistó con el arquitecto municipal, por lo que siempre estuvo informado sobre la situación urbanística del terreno.

- En el contrato de arras, tan solo se hizo referencia expresa a la construcción y no a la calificación del terreno, constando documentado que las construcciones se realizaron bien y conforme a la licencia.

- El comprador rehabilitó el contrato de arras y, con posterioridad, no se han producido hechos distintos de los acontecidos anteriormente, por lo que el actor actúa contra sus propios actos.

III.- La sentencia dictada en la instancia entendió que por el demandado se habían realizado manifestaciones en relación a la situación urbanística de la finca que no se ajustaban a la veracidad mínima exigible para que el actor hubiera formalizado el contrato de compraventa o hubiera podido realizar cambios que lo hubiesen permitido, admitiendo, no obstante, que se encontraba en fase de elaboración una nueva normativa urbanística, pero que se trataba de algo inconcreto que generaba una indefensión que la comparadora no debía asumir.

El juzgador rechazó la reclamación de daños y perjuicios por no considerarla acreditada, por lo que estimó en parte la demanda, condenando a los demandados al reintegro de la cantidad abonada en concepto de arras penitenciales.

IV.- Contra la indicada resolución, la parte demandada plantea recurso, que fundamenta en la consideración de que la sentencia de instancia carece de motivación al no hacer referencia al contenido del contrato de arras y a los informes del arquitecto municipal, habiéndose incurrido en una errónea valoración de la prueba analizada por la parte apelante.

SEGUNDO.- Hechos relevantes para el enjuiciamiento del caso

I.- En abril de 2017, el demandante, Sr. Horacio, detectó en un portal inmobiliario la publicitación de la finca de autos e inició contactos con la inmobiliaria que gestionaba la venta, que no fructificaron, reanudándose en octubre de 2018, sin que tampoco llegaran a buen fin. Refiere la actora que en aquellas fechas la finca estaba a la venta por la cantidad de 3.550.000,00 euros.

La relación se retomó en marzo de 2021 y el día 20 de mayo de 2021se suscribió entre el Sr. Horacio y la inmobiliaria un contrato de depósitode la cantidad de 30.000,00 euros, indicándose un precio de 2.600.000,00 euros, quedando condicionado el indicado depósito a que la casa no presentara vicios ocultos, así como olores causados por la mala instalación de la fosa séptica y derramas de la comunidad de propietarios y de las que no se hubiera informado (doc. 5 de la demanda).

El actor manifiesta en su escrito de demanda que el día 15 de junio de 2021 fue informado por su abogado de que existía una discrepancia en la calificación urbanística de la finca, pues, según el Mapa Urbanístic de Catalunya (MUC),una parte de la finca era de suelo no urbanizable, información que se trasladó a la agencia inmobiliaria por correo electrónico el día 16 (doc. 6).

Al día siguiente, 17 de junio de 2021,las partes suscribieron un contrato de arras penitencialespor la cantidad de 275.000,00 euros, de los cuales 30.000,00 euros ya habían sido entregados en el contrato de depósito y los restantes 245.000,00 euros se pagaron por transferencia.

En el indicado contrato consta que la parte vendedora manifiesta que "las construcciones existentes en la propia finca están adecuadas a la normativa urbanística de aplicación, disponen de las correspondientes licencias de primera ocupación y de habitabilidad",y se dispuso en la cláusula cuarta que si el contrato no llegaba a formalizarse en las condiciones y dentro del plazo previsto, se estaría a lo dispuesto en el artículo 621-8.2 del CcCat, perdiendo las arras la parte compradora o devolviéndose por duplicado por la parte vendedora.

II.- A la vista de la problemática urbanística existente se solicitó al Ayuntamiento de Sant Vicenç de Calders calificación urbanística e informe de legalidad urbanística de la finca, y por el arquitecto municipal se emite el día 7 de julio de 2021el "Informe d' Aprofitament Urbanístic" (doc. 11 de la demanda), del que resulta que una parte de la finca no dispone de un planeamiento de base y otra está clasificada como suelo urbano, estando esta última calificada como zona de edificación unifamiliar en ciudad jardín, así como que parte de la finca está incluida en el ámbito de la Unidad de Actuación UA-10 Supermaresme.

En relación a la parte de la finca que no dispone de planeamiento de base (que es precisamente donde se halla la vivienda de autos); el arquitecto municipal informa que era debido a que la delimitación del término municipal que se tuvo en cuenta en las Normas, indicando que años después se aprobó una nueva delimitación del término que incluía toda la parcela, pero no se modificó el planeamiento, resultando que una parte, a día de hoy, todavía no dispone de un régimen urbanístico concreto.

Refiere el indicado técnico municipal que en la sesión de 12 de mayo de 2011 se aprobó el POUM del municipio que recogía la nueva delimitación del término y establecía un nuevo régimen urbanístico en todos los terrenos incluidos en el referido término municipal, pero que este POUM fue declarado nulo por varias Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya de los años 2015 y 2016, por incumplimiento del trámite de evaluación ambiental, retornándose a la situación anterior, y que el Ayuntamiento estaba trabajando en un nuevo POUM que establezca un régimen urbanístico concreto para todos los terrenos incluidos en el término municipal, lo que afecta a la parcela de autos (doc. 11 de la demanda).

III.- En fecha 26 de julio de 2021,el comprador remitió burofax en el que pedía la resolución del contrato por incumplimiento de la parte vendedora y la devolución de las arras, que reitera en otro posterior de fecha 10 de agosto de 2021, manifestando que en estas condiciones no podía adquirir la finca (doc. 13 y 14).

No obstante, las partes suscriben, en fecha 10 de septiembre de 2021,un nuevo contrato que denominan "Acuerdo de rehabilitación y novación del contrato de arras penitenciales",por haber transcurrido el plazo máximo previsto para el otorgamiento de la escritura pública, y amplían dicho plazo hasta el 28 de octubre de 2021 (doc. 17 de la demanda).

IV.- Finalmente, consta que en fecha 16 de septiembre de 2021,el arquitecto municipal emite lo que denomina "Informe de legalitat i antiguitat de l'edificació" (doc. 18), en el que, con base en el archivo municipal, certifica los siguientes extremos:

- En fecha 2 de marzo de 2006 la junta de gobierno local adoptó el acuerdo de concesión de licencia urbanística para la construcción de una vivienda unifamiliar aislada en la parcela DIRECCION000, siendo la superficie de la parcela de 2.882 m2 y la ocupación de la edificación de 564,95 m2, si bien en el mismo expediente constan modificaciones de obra con el resultado de que la edificación ocupa finalmente una superficie de 657,85 m2.

- De conformidad con lo que resulta del certificado de final de obra, en fecha 30 de junio de 2009 se dio por acabada la construcción.

- En fecha 7 de septiembre de 2009, se concedió la licencia de primera ocupación de la vivienda situada en la referida parcela.

- En los archivos urbanísticos municipales no consta ningún expediente sancionador ni de derribo relativo a esta construcción en los últimos seis años.

V.- En fecha 6 de septiembre de 2021(doc. 20) se emite nuevo "Informe d' Aprofitament Urbanístic" que coincide con el antes reseñado como documento número 11 de fecha 7 de julio de 2021 (doc. 11).

VI.- En fecha 8 de octubre de 2021el vendedor remitió burofax al comprador requiriéndole el otorgamiento de escritura pública al que adjuntó el nuevo informe de aprovechamiento urbanístico de 6 de septiembre de 2021, a pesar de que, según manifiesta, la parte compradora ya lo tenía en su poder (doc. 19).

Este requerimiento recibió respuesta del comprador mediante burofax del día 14 de octubre de 2021comunicando su intención de no proceder al otorgamiento de la escritura pública de compraventa y solicitando el reintegro de la cantidad de 175.000,00 euros entregada en concepto de arras, por entender que tanto el certificado de régimen urbanístico de 7 de julio de 2021 como el certificado de legalidad y antigüedad obtenido recientemente, acreditaban sin lugar a dudas que las construcciones existentes no estaban adecuadas a la normativa urbanística (doc. (doc. 22).

La parte vendedora no aceptó la procedencia de la devolución de las arras y así lo expresó en su burofax del 18 de octubre de 2021(doc. 23).

TERCERO.- Contrato de arras penitenciales. Obligaciones del vendedor

I.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 621-8 CcCat, el contrato de arras penitenciales implica que, si el comprador pierde las arras entregadas por desistir del otorgamiento de la compraventa proyectada, salvo que el desistimiento esté justificado en los términos del artículo 621-49 CcCat. Si quien desiste es el vendedor, las referidas deben devolverse dobladas.

En el caso que nos ocupa, la parte compradora reclama la devolución de las arras porque sostiene, en esencia, que la finca objeto de la compraventa no cumplía la normativa urbanística, en contra de lo informado por la vendedora en el contrato de arras, por lo que el núcleo del debate debe delimitarse en torno a si por la parte vendedora se había ofrecido al comprador la información necesaria para conocer la situación urbanística de la finca de autos, pues solo si se acredita que esta información fue deficiente y si, en base a ello, el comprador no pudo conocer la verdadera situación urbanística de la finca, podría permitírsele la resolución del contrato de arras al amparo de la regla general del artículo 1124 Cc.

II.- Al ser el contrato de arras un paso previo al otorgamiento de la escritura de compraventa, debe exigirse a la parte vendedora que, en el momento de su otorgamiento, haya facilitado al comprador la información esencial necesaria para que pueda formarse una idea cabal de las características esenciales de la finca, incluidas las de carácter jurídico que pudieran afectar al ulterior uso y disfrute de la propiedad y a su valor de mercado, como así resulta del artículo 621-7 CcCat que al referirse al deber de información dispone que "El venedor, abans de la conclusión del contracte, ha de facilitar al comprador la información rellevant sobre les característiques del bé, tenint en compte els coneixements de les parts, la naturaleza i el coste de la información i també les exigències que resultin de la bona fe i l'honradesa dels tractes".

De este modo, en el sistema del derecho catalán se exige que el bien que se transmita o se haya de transmitir, sea acorde con lo pactado, incluyéndose en el artículo 621-20 CcCat los criterios para determinar la conformidad y, ciertamente, la situación urbanística de la finca constituye un elemento esencial para integrar esta conformidad, por lo que una información deficiente acerca de esta cuestión daría a la parte compradora derecho a la resolución del contrato de arras y a reclamar su devolución, en los términos que de modo específico recoge el artículo 621-37 c) del CcCat.

CUARTO.- Análisis y valoración de la prueba

I.- No se dispone de ningún elemento objetivo de prueba que acredite que el comprador conoció a través del API la peculiaridad urbanística de la finca al tiempo de la firma del contrato de depósito el día 20 de mayo de 2021, tan solo conocemos que el contacto entre el referido comprador y la agencia inmobiliaria databa de un momento muy anterior (año 2017) en que ya se habían efectuado visitas a la vivienda, sin que llegaran a fructificar, así como que el precio inicialmente pedido por la vendedora era de 3.250.000.00 euros, en tanto que el precio concertado se redujo en la cantidad de 2.600.000 euros, lo que da idea de que debió haber un intenso proceso negociador.

Antes de que se firmara el primer contrato de arras el día 20 de mayo de 2021 el comprador fue alertado por el abogado que le asesoraba de que existía una discrepancia en la clasificación urbanística de la finca, pues si bien en el Catastro inmobiliario estaba clasificada como urbana y de uso residencial, dentro de la DIRECCION000, en cambio, la información urbanística del "Mapa Urbanístic de Catalunya-MUC",indicaba que tan solo una pequeña parte de la finca estaba clasificada de suelo urbano, pero el resto de la finca, precisamente en la parte en que está ubicada la casa y la piscina, está clasificada de suelo no urbanizable, con el código 12, "Protección forestal".

Conviene recordar que los datos que facilitan el Catastro y el MUC tienen un valor puramente informativo, por lo que lo prudente ante esta alerta era acudir al Ayuntamiento de Sant Vicenç de Montalt para obtener la información definitiva antes de la firma del contrato de arras, pero ninguna de las dos partes decidió aplazar la suscripción del contrato de arras, sino que, de común acuerdo y con el asesoramiento de sus respectivos abogados, otorgaron el referido contrato el día 17 de junio de 2021 , en el que no se hizo mención a este extremo sino solo a que la vendedora manifestaba "que las construcciones existentes están adecuadas a la normativa urbanística de aplicación, disponen de las correspondientes licencias de primera ocupación y de habitabilidad".

II.- Es con posterioridad, en fecha 7 de julio de 2021, que se obtiene del Ayuntamiento el "Informe d'Aprofitament urbanístic"(doc. 11) del que ya resulta, sin margen para la duda, y como hemos reseñado en el fundamento segundo, que la parcela que conforma la propiedad del actor tiene una zona calificada de zona de edificación unifamiliar en ciudad jardín y de otra parte, de superficie muy superior a la anterior, que no dispone de planeamiento urbanístico de base, es decir, que carece de calificación urbanística, explicándose por el técnico municipal las razones de esta situación, ya expuestas anteriormente, así como que por el Ayuntamiento se estaba trabajando en un nuevo POUM que establezca un régimen urbanístico concreto para todos los terrenos incluidos en el término municipal, lo que afecta a la parcela de autos.

Ante esta información, el comprador solicitó inicialmente la resolución de las arras.

Sin embargo, poco después renovó el acuerdo, firmando un segundo contrato el día 17 de julio de 2021, sin que se observe razón alguna que pueda justificar este cambio de opinión, ni alegar desconocimiento de la situación urbanística, puesto que el informe del Ayuntamiento era claro en el sentido de que estaba estudiando la corrección de la falta de planeamiento que afectaba a una parte de la finca, de modo que cuando se suscribió el segundo contrato de arras, ambas partes estaban perfectamente al corriente de la situación de la finca y, pese a ello, en el documento tan solo se expresa que había transcurrido el plazo pactado en el anterior contrato de arras y que este era el motivo por el cual se firmaba uno nuevo porque era voluntad de ambas partes otorgar escritura de compraventa, indicando como fecha máxima el día 28 de octubre de 2021, es decir, un mes y medio después de la firma de este documento de arras.

Por consiguiente, a través de este documento, el comprador expresó que, a pesar de conocer con toda exactitud la situación urbanística del terreno, tenía voluntad de comprar la finca, y con esta expectativa, el vendedor accedió a prorrogar el plazo para la venta.

III.- Cierto que, con posterioridad, las partes mantuvieron un contacto directo con el arquitecto municipal, pero este difícilmente les pudo transmitir información distinta de la que ya les había facilitado en el informe indicado de 7 de julio de 2021, respecto del suelo de la finca.

IV.- Cuestión distinta es la relativa a la edificación existente, respecto de la cual no se había preguntado específicamente al Ayuntamiento, si bien la testigo Sra. Maite (empleada de la mediadora) declaró en el acto del juicio que se facilitaron al comprador la licencia de obra, el proyecto técnico y el certificado de primera ocupación, sin que la parte compradora haya discutido la veracidad de tal extremo, por lo que debe darse por cierto.

Pues bien, el "Informe de legalitat i antiguetat de l'edificació",emitido por el Ayuntamiento el día 16 de septiembre de 2021, confirma la certeza de esta información, como así hemos reseñado en nuestro fundamento de derecho segundo, y en el que el técnico municipal informa de que por acuerdo de la junta de gobierno local de 2 de marzo de 2006 se otorgó licencia urbanística para la construcción de la vivienda unifamiliar en la finca de autos que había finalizado el día 30 de junio de 2009 y a la que se le dio el certificado de primera ocupación.

Por tanto, la información que consta en el contrato de arras de 17 de julio de 2021 era cierta, ya que, según este informe municipal, la construcción se efectuó conforme a la normativa aplicable, y el informante certifica también que en los archivos urbanísticos municipales no consta ningún expediente sancionador ni de derribo relativo a esta construcción en los últimos seis años.

V.- Finalmente, el segundo "Informe d'Aprofitament Urbanístic" emitido por el Ayuntamiento el día 8 de octubre de 2021, posterior al segundo contrato de arras, no aporta ninguna novedad ni introduce cambios relevantes, habiéndose reconocido por el perito de la actora, Sr. Ceferino, que "las frases importantes son exactamente las mismas".

QUINTO.- Especial referencia a la prueba pericial

I.- Con posterioridad a los hechos, es decir, después de remitir el burofax instando la resolución del contrato de arras, el comprador solicitó informe pericial al arquitecto don Ceferino que lleva fecha de 16 de diciembre de 2021 (doc. 12 de la demanda), en el que reseña el acuerdo del Pleno Municipal de 19 de junio de 2006, que indica que si bien se habían aceptado las cesiones de las zonas verdes de la Unidad de Actuación, algunos terrenos de la urbanización, no disponían de red de alcantarillado, por lo que no se podían considerar suelo urbano y no era posible otorgar licencias para edificar.

De este acuerdo municipal, el perito deriva que la licencia de obras, otorgada el día 02.03.2006, fue concedida al margen de la legalidad urbanística, y concluye que las obras no se adecuaban a la misma y que dicha situación provoca inseguridad jurídica para la propiedad, idea que fue reiterada en el acto del juicio indicando el perito que, aunque la propiedad disponga de la licencia de obra, esta fue otorgada de manera ilegal y, en consecuencia, las construcciones no son legales "porque el título que la habilita, que es la licencia, es ilegal".

II.- Frente a esta consideración, el arquitecto don Daniel, que actuó a instancia de la parte demandada, refiere en su declaración en el acto del juicio que la problemática del suelo no afecta a las construcciones, que se hicieron amparadas en una licencia y disponen del certificado de primera ocupación, añadiendo que el hecho de que el POUM de Sant Vicenç de Montalt hubiera sido declarado nulo por sentencia judicial, no implica que la finca sea considerada como no urbanizable porque en las normas subsidiarias la finca continuaba siendo urbana, según el certificado de aprovechamiento urbanístico.

III.- En definitiva, y con arreglo a la documentación antes analizada y a la prueba pericial, es incuestionable que una parte muy importante de la superficie de la finca de autos carece de un régimen urbanístico concreto, pero también lo es que las obras se ejecutaron amparadas por una licencia municipal y que desde entonces no ha habido ningún expediente administrativo que pusiera en tela de juicio la actuación de los propietarios.

En esta situación, no corresponde a esta sala entrar en consideraciones propias del derecho administrativo acerca de la naturaleza (lícita o no) de la licencia de obras otorgada por el Ayuntamiento y en base a la cual se construyó la obra, ni podemos tampoco hacer conjeturas acerca de las consecuencias que en un futuro se pudieran derivar para el propietario de la finca, sino que lo relevante para la resolución del caso es, como apuntábamos al principio, determinar si la parte compradora dispuso de la información necesaria para conocer la situación urbanística de la finca cuando suscribió el contrato de arras, extremo que consideramos acreditado, conforme a lo explicado hasta ahora.

Pero, además, de los informes del Ayuntamiento de Sant Vicenç de Montal no se infiere indicio de que la finca en cuestión pueda verse inmersa en un procedimiento administrativo que prive al propietario de su utilización como vivienda.

En efecto, en relación a la construcción se certifica que se hizo conforme a licencia y que no se ha seguido ningún expediente administrativo contra la ejecución de la obra, y en lo que atañe al suelo, el arquitecto municipal indica lo siguiente: "Vist lo anterior, s'informa que l'Ajuntament està treballant en el document del nou POUM per tal de poder-lo aprovar inicialment amb la major brevetat de temps possible. La voluntat i criteris amb què s'està treballant el document parteixen de conservar i reproduir les propostes del POUM anul·lat en tota allò que sigui possible i, en qualsevol cas, el nou POUM establirà un règim urbanístic concret per tots els terrenys inclosos dins el terme municipal (incloent la parcel.la objecte del present informe)".

SEXTO.- Conclusión

En atención a lo expuesto, procede la estimación del recurso y, con revocación de la sentencia de instancia, acordar la desestimación de la demanda al no entender justificada la resolución del contrato de arras instada por el comprador porque al tiempo de la suscripción del contrato, particularmente del segundo, dispuso de la misma información que la que se ha generado después de la firma del referido contrato, pues ya hemos visto que los dos informes de aprovechamiento urbanístico son esencialmente iguales, de modo que el emitido después de la firma del contrato de arras no difiere del que fue emitido con anterioridad y no justifica la decisión de resolver el contrato.

Quizás las partes actuaron en la creencia de que el Ayuntamiento tramitaría con rapidez el nuevo POUM, que iba a establecer el régimen urbanístico concreto de la parte de la parcela que actualmente no lo tiene, pero este planteamiento era tan solo un deseo, alejado de la normal lentitud de este tipo de procesos, y no justifica la prolongación del compromiso ni convierte al vendedor en responsable porque, reiterando lo explicado, consta que trasladó al comprador la información urbanística correspondiente a la finca.

SEPTIMO.- Costas de la instancia

La desestimación de la demanda conlleva la imposición a la parte actora de las costas de la instancia ( art. 394 LEC).

La estimación del recurso conlleva que no se haga expresa condena en las costas de esta alzada ( art. 398 LEC).

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación

I.- La representación procesal de don Horacio instó demanda de juicio ordinario contra don Luis Alberto en la que solicitó la resolución del contrato de arras, suscrito en fecha 17 de junio de 2021 y novado posteriormente el 10 de septiembre de 2021, por entender que la finca que había sido objeto del acuerdo para la venta no cumplía con la normativa urbanística, en contra de lo manifestado en el propio contrato, y que ello suponía un incumplimiento total y esencial de parte del vendedor.

El demandante solicitaba el reintegro de la cantidad de 275.000,00 euros entregada en concepto de arras penitenciales, con los intereses desde la reclamación extrajudicial realizada el día 14 de octubre de 2021, más la suma de 11.075,65 euros en concepto de daños y perjuicios por los gastos que había tenido en la contratación de abogados que le asesoraran en la transacción.

En resumen, se expuso por la parte actora que, tras un periodo de negociación a través de un agente de la propiedad inmobiliaria, en fecha 20 de mayo de 2021, se suscribió un contrato de depósito de 30.000,00 euros, condicionado a que la casa no presentara vicios ocultos, que posteriormente la parte se percató de que existía discrepancia sobre la calificación urbanística de la finca, y que el día 17 de junio de 2021 suscribieron el contrato de arras penitenciales que se fijaron en 275.000,00 euros, de los que 30.000,00 euros ya fueron entregados en el contrato de depósito y el resto se abonó mediante transferencia bancaria el día de la firma de las arras.

Con posterioridad, y estando supeditada la compraventa a comprobar con el Ayuntamiento que la situación urbanística era correcta, las partes fueron realizando varias gestiones por su cuenta, obteniendo el día 8 de julio de 2021 el certificado de aprovechamiento urbanístico, que confirmó sus peores temores, pues en él se indicaba que la mayor parte de la finca estaba calificada como suelo no urbanizable, de modo que ante la gravedad de la situación urbanística el comprador remitió burofax en fecha 26 de julio de 2021 comunicando que no siendo la construcción conforme a la normativa urbanística, no procedería a otorgar escritura de compraventa de la finca y debían serle devueltas las arras, petición que se reiteró en nuevo burofax de 10 de agosto de 2021 y a los que se opuso el vendedor que entendió que la comunicación del comprador implicaba desistimiento del contrato con pérdida de las arras.

No obstante, a la vista de la comunicación de la mediadora Sra. Maite de que la propiedad había solicitado al Ayuntamiento el certificado de legalidad de la finca y que en el mes de enero se solucionaría el problema, las partes acordaron novar el contrato de arras mediante un nuevo contrato de 10 de septiembre de 2021, en el que prorrogaron el plazo para otorgar la escritura al 28 de octubre de 2021.

Sin embargo, el certificado de 16 de septiembre de 2021 emitido por el Ayuntamiento de Sant Vicenç de Montalt no aportaba nada nuevo en cuanto a la solución a dar por parte del Ayuntamiento, y tras una reunión con el arquitecto municipal y que por este se les informara de que había enviado a los propietarios un informe de aprovechamiento urbanístico, se solicitó copia de este informe al Ayuntamiento que confirma que la finca está pendiente de adecuarse al planeamiento, por lo que el comprador remitió nuevo burofax en fecha 14 de octubre de 2021 indicando que a la vista del certificado de aprovechamiento urbanístico y del informe de legalidad, no procedería la adquisición de la casa, a lo que el vendedor se opuso por burofax de 18 de octubre de 2021.

II.- La parte demandada se opuso a la demanda con los argumentos que en forma resumida se señalan:

- Condición de profesional del mercado inmobiliario del comprador, quien, además, estuvo asistido de letrado durante todo el proceso y se entrevistó con el arquitecto municipal, por lo que siempre estuvo informado sobre la situación urbanística del terreno.

- En el contrato de arras, tan solo se hizo referencia expresa a la construcción y no a la calificación del terreno, constando documentado que las construcciones se realizaron bien y conforme a la licencia.

- El comprador rehabilitó el contrato de arras y, con posterioridad, no se han producido hechos distintos de los acontecidos anteriormente, por lo que el actor actúa contra sus propios actos.

III.- La sentencia dictada en la instancia entendió que por el demandado se habían realizado manifestaciones en relación a la situación urbanística de la finca que no se ajustaban a la veracidad mínima exigible para que el actor hubiera formalizado el contrato de compraventa o hubiera podido realizar cambios que lo hubiesen permitido, admitiendo, no obstante, que se encontraba en fase de elaboración una nueva normativa urbanística, pero que se trataba de algo inconcreto que generaba una indefensión que la comparadora no debía asumir.

El juzgador rechazó la reclamación de daños y perjuicios por no considerarla acreditada, por lo que estimó en parte la demanda, condenando a los demandados al reintegro de la cantidad abonada en concepto de arras penitenciales.

IV.- Contra la indicada resolución, la parte demandada plantea recurso, que fundamenta en la consideración de que la sentencia de instancia carece de motivación al no hacer referencia al contenido del contrato de arras y a los informes del arquitecto municipal, habiéndose incurrido en una errónea valoración de la prueba analizada por la parte apelante.

SEGUNDO.- Hechos relevantes para el enjuiciamiento del caso

I.- En abril de 2017, el demandante, Sr. Horacio, detectó en un portal inmobiliario la publicitación de la finca de autos e inició contactos con la inmobiliaria que gestionaba la venta, que no fructificaron, reanudándose en octubre de 2018, sin que tampoco llegaran a buen fin. Refiere la actora que en aquellas fechas la finca estaba a la venta por la cantidad de 3.550.000,00 euros.

La relación se retomó en marzo de 2021 y el día 20 de mayo de 2021se suscribió entre el Sr. Horacio y la inmobiliaria un contrato de depósitode la cantidad de 30.000,00 euros, indicándose un precio de 2.600.000,00 euros, quedando condicionado el indicado depósito a que la casa no presentara vicios ocultos, así como olores causados por la mala instalación de la fosa séptica y derramas de la comunidad de propietarios y de las que no se hubiera informado (doc. 5 de la demanda).

El actor manifiesta en su escrito de demanda que el día 15 de junio de 2021 fue informado por su abogado de que existía una discrepancia en la calificación urbanística de la finca, pues, según el Mapa Urbanístic de Catalunya (MUC),una parte de la finca era de suelo no urbanizable, información que se trasladó a la agencia inmobiliaria por correo electrónico el día 16 (doc. 6).

Al día siguiente, 17 de junio de 2021,las partes suscribieron un contrato de arras penitencialespor la cantidad de 275.000,00 euros, de los cuales 30.000,00 euros ya habían sido entregados en el contrato de depósito y los restantes 245.000,00 euros se pagaron por transferencia.

En el indicado contrato consta que la parte vendedora manifiesta que "las construcciones existentes en la propia finca están adecuadas a la normativa urbanística de aplicación, disponen de las correspondientes licencias de primera ocupación y de habitabilidad",y se dispuso en la cláusula cuarta que si el contrato no llegaba a formalizarse en las condiciones y dentro del plazo previsto, se estaría a lo dispuesto en el artículo 621-8.2 del CcCat, perdiendo las arras la parte compradora o devolviéndose por duplicado por la parte vendedora.

II.- A la vista de la problemática urbanística existente se solicitó al Ayuntamiento de Sant Vicenç de Calders calificación urbanística e informe de legalidad urbanística de la finca, y por el arquitecto municipal se emite el día 7 de julio de 2021el "Informe d' Aprofitament Urbanístic" (doc. 11 de la demanda), del que resulta que una parte de la finca no dispone de un planeamiento de base y otra está clasificada como suelo urbano, estando esta última calificada como zona de edificación unifamiliar en ciudad jardín, así como que parte de la finca está incluida en el ámbito de la Unidad de Actuación UA-10 Supermaresme.

En relación a la parte de la finca que no dispone de planeamiento de base (que es precisamente donde se halla la vivienda de autos); el arquitecto municipal informa que era debido a que la delimitación del término municipal que se tuvo en cuenta en las Normas, indicando que años después se aprobó una nueva delimitación del término que incluía toda la parcela, pero no se modificó el planeamiento, resultando que una parte, a día de hoy, todavía no dispone de un régimen urbanístico concreto.

Refiere el indicado técnico municipal que en la sesión de 12 de mayo de 2011 se aprobó el POUM del municipio que recogía la nueva delimitación del término y establecía un nuevo régimen urbanístico en todos los terrenos incluidos en el referido término municipal, pero que este POUM fue declarado nulo por varias Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya de los años 2015 y 2016, por incumplimiento del trámite de evaluación ambiental, retornándose a la situación anterior, y que el Ayuntamiento estaba trabajando en un nuevo POUM que establezca un régimen urbanístico concreto para todos los terrenos incluidos en el término municipal, lo que afecta a la parcela de autos (doc. 11 de la demanda).

III.- En fecha 26 de julio de 2021,el comprador remitió burofax en el que pedía la resolución del contrato por incumplimiento de la parte vendedora y la devolución de las arras, que reitera en otro posterior de fecha 10 de agosto de 2021, manifestando que en estas condiciones no podía adquirir la finca (doc. 13 y 14).

No obstante, las partes suscriben, en fecha 10 de septiembre de 2021,un nuevo contrato que denominan "Acuerdo de rehabilitación y novación del contrato de arras penitenciales",por haber transcurrido el plazo máximo previsto para el otorgamiento de la escritura pública, y amplían dicho plazo hasta el 28 de octubre de 2021 (doc. 17 de la demanda).

IV.- Finalmente, consta que en fecha 16 de septiembre de 2021,el arquitecto municipal emite lo que denomina "Informe de legalitat i antiguitat de l'edificació" (doc. 18), en el que, con base en el archivo municipal, certifica los siguientes extremos:

- En fecha 2 de marzo de 2006 la junta de gobierno local adoptó el acuerdo de concesión de licencia urbanística para la construcción de una vivienda unifamiliar aislada en la parcela DIRECCION000, siendo la superficie de la parcela de 2.882 m2 y la ocupación de la edificación de 564,95 m2, si bien en el mismo expediente constan modificaciones de obra con el resultado de que la edificación ocupa finalmente una superficie de 657,85 m2.

- De conformidad con lo que resulta del certificado de final de obra, en fecha 30 de junio de 2009 se dio por acabada la construcción.

- En fecha 7 de septiembre de 2009, se concedió la licencia de primera ocupación de la vivienda situada en la referida parcela.

- En los archivos urbanísticos municipales no consta ningún expediente sancionador ni de derribo relativo a esta construcción en los últimos seis años.

V.- En fecha 6 de septiembre de 2021(doc. 20) se emite nuevo "Informe d' Aprofitament Urbanístic" que coincide con el antes reseñado como documento número 11 de fecha 7 de julio de 2021 (doc. 11).

VI.- En fecha 8 de octubre de 2021el vendedor remitió burofax al comprador requiriéndole el otorgamiento de escritura pública al que adjuntó el nuevo informe de aprovechamiento urbanístico de 6 de septiembre de 2021, a pesar de que, según manifiesta, la parte compradora ya lo tenía en su poder (doc. 19).

Este requerimiento recibió respuesta del comprador mediante burofax del día 14 de octubre de 2021comunicando su intención de no proceder al otorgamiento de la escritura pública de compraventa y solicitando el reintegro de la cantidad de 175.000,00 euros entregada en concepto de arras, por entender que tanto el certificado de régimen urbanístico de 7 de julio de 2021 como el certificado de legalidad y antigüedad obtenido recientemente, acreditaban sin lugar a dudas que las construcciones existentes no estaban adecuadas a la normativa urbanística (doc. (doc. 22).

La parte vendedora no aceptó la procedencia de la devolución de las arras y así lo expresó en su burofax del 18 de octubre de 2021(doc. 23).

TERCERO.- Contrato de arras penitenciales. Obligaciones del vendedor

I.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 621-8 CcCat, el contrato de arras penitenciales implica que, si el comprador pierde las arras entregadas por desistir del otorgamiento de la compraventa proyectada, salvo que el desistimiento esté justificado en los términos del artículo 621-49 CcCat. Si quien desiste es el vendedor, las referidas deben devolverse dobladas.

En el caso que nos ocupa, la parte compradora reclama la devolución de las arras porque sostiene, en esencia, que la finca objeto de la compraventa no cumplía la normativa urbanística, en contra de lo informado por la vendedora en el contrato de arras, por lo que el núcleo del debate debe delimitarse en torno a si por la parte vendedora se había ofrecido al comprador la información necesaria para conocer la situación urbanística de la finca de autos, pues solo si se acredita que esta información fue deficiente y si, en base a ello, el comprador no pudo conocer la verdadera situación urbanística de la finca, podría permitírsele la resolución del contrato de arras al amparo de la regla general del artículo 1124 Cc.

II.- Al ser el contrato de arras un paso previo al otorgamiento de la escritura de compraventa, debe exigirse a la parte vendedora que, en el momento de su otorgamiento, haya facilitado al comprador la información esencial necesaria para que pueda formarse una idea cabal de las características esenciales de la finca, incluidas las de carácter jurídico que pudieran afectar al ulterior uso y disfrute de la propiedad y a su valor de mercado, como así resulta del artículo 621-7 CcCat que al referirse al deber de información dispone que "El venedor, abans de la conclusión del contracte, ha de facilitar al comprador la información rellevant sobre les característiques del bé, tenint en compte els coneixements de les parts, la naturaleza i el coste de la información i també les exigències que resultin de la bona fe i l'honradesa dels tractes".

De este modo, en el sistema del derecho catalán se exige que el bien que se transmita o se haya de transmitir, sea acorde con lo pactado, incluyéndose en el artículo 621-20 CcCat los criterios para determinar la conformidad y, ciertamente, la situación urbanística de la finca constituye un elemento esencial para integrar esta conformidad, por lo que una información deficiente acerca de esta cuestión daría a la parte compradora derecho a la resolución del contrato de arras y a reclamar su devolución, en los términos que de modo específico recoge el artículo 621-37 c) del CcCat.

CUARTO.- Análisis y valoración de la prueba

I.- No se dispone de ningún elemento objetivo de prueba que acredite que el comprador conoció a través del API la peculiaridad urbanística de la finca al tiempo de la firma del contrato de depósito el día 20 de mayo de 2021, tan solo conocemos que el contacto entre el referido comprador y la agencia inmobiliaria databa de un momento muy anterior (año 2017) en que ya se habían efectuado visitas a la vivienda, sin que llegaran a fructificar, así como que el precio inicialmente pedido por la vendedora era de 3.250.000.00 euros, en tanto que el precio concertado se redujo en la cantidad de 2.600.000 euros, lo que da idea de que debió haber un intenso proceso negociador.

Antes de que se firmara el primer contrato de arras el día 20 de mayo de 2021 el comprador fue alertado por el abogado que le asesoraba de que existía una discrepancia en la clasificación urbanística de la finca, pues si bien en el Catastro inmobiliario estaba clasificada como urbana y de uso residencial, dentro de la DIRECCION000, en cambio, la información urbanística del "Mapa Urbanístic de Catalunya-MUC",indicaba que tan solo una pequeña parte de la finca estaba clasificada de suelo urbano, pero el resto de la finca, precisamente en la parte en que está ubicada la casa y la piscina, está clasificada de suelo no urbanizable, con el código 12, "Protección forestal".

Conviene recordar que los datos que facilitan el Catastro y el MUC tienen un valor puramente informativo, por lo que lo prudente ante esta alerta era acudir al Ayuntamiento de Sant Vicenç de Montalt para obtener la información definitiva antes de la firma del contrato de arras, pero ninguna de las dos partes decidió aplazar la suscripción del contrato de arras, sino que, de común acuerdo y con el asesoramiento de sus respectivos abogados, otorgaron el referido contrato el día 17 de junio de 2021 , en el que no se hizo mención a este extremo sino solo a que la vendedora manifestaba "que las construcciones existentes están adecuadas a la normativa urbanística de aplicación, disponen de las correspondientes licencias de primera ocupación y de habitabilidad".

II.- Es con posterioridad, en fecha 7 de julio de 2021, que se obtiene del Ayuntamiento el "Informe d'Aprofitament urbanístic"(doc. 11) del que ya resulta, sin margen para la duda, y como hemos reseñado en el fundamento segundo, que la parcela que conforma la propiedad del actor tiene una zona calificada de zona de edificación unifamiliar en ciudad jardín y de otra parte, de superficie muy superior a la anterior, que no dispone de planeamiento urbanístico de base, es decir, que carece de calificación urbanística, explicándose por el técnico municipal las razones de esta situación, ya expuestas anteriormente, así como que por el Ayuntamiento se estaba trabajando en un nuevo POUM que establezca un régimen urbanístico concreto para todos los terrenos incluidos en el término municipal, lo que afecta a la parcela de autos.

Ante esta información, el comprador solicitó inicialmente la resolución de las arras.

Sin embargo, poco después renovó el acuerdo, firmando un segundo contrato el día 17 de julio de 2021, sin que se observe razón alguna que pueda justificar este cambio de opinión, ni alegar desconocimiento de la situación urbanística, puesto que el informe del Ayuntamiento era claro en el sentido de que estaba estudiando la corrección de la falta de planeamiento que afectaba a una parte de la finca, de modo que cuando se suscribió el segundo contrato de arras, ambas partes estaban perfectamente al corriente de la situación de la finca y, pese a ello, en el documento tan solo se expresa que había transcurrido el plazo pactado en el anterior contrato de arras y que este era el motivo por el cual se firmaba uno nuevo porque era voluntad de ambas partes otorgar escritura de compraventa, indicando como fecha máxima el día 28 de octubre de 2021, es decir, un mes y medio después de la firma de este documento de arras.

Por consiguiente, a través de este documento, el comprador expresó que, a pesar de conocer con toda exactitud la situación urbanística del terreno, tenía voluntad de comprar la finca, y con esta expectativa, el vendedor accedió a prorrogar el plazo para la venta.

III.- Cierto que, con posterioridad, las partes mantuvieron un contacto directo con el arquitecto municipal, pero este difícilmente les pudo transmitir información distinta de la que ya les había facilitado en el informe indicado de 7 de julio de 2021, respecto del suelo de la finca.

IV.- Cuestión distinta es la relativa a la edificación existente, respecto de la cual no se había preguntado específicamente al Ayuntamiento, si bien la testigo Sra. Maite (empleada de la mediadora) declaró en el acto del juicio que se facilitaron al comprador la licencia de obra, el proyecto técnico y el certificado de primera ocupación, sin que la parte compradora haya discutido la veracidad de tal extremo, por lo que debe darse por cierto.

Pues bien, el "Informe de legalitat i antiguetat de l'edificació",emitido por el Ayuntamiento el día 16 de septiembre de 2021, confirma la certeza de esta información, como así hemos reseñado en nuestro fundamento de derecho segundo, y en el que el técnico municipal informa de que por acuerdo de la junta de gobierno local de 2 de marzo de 2006 se otorgó licencia urbanística para la construcción de la vivienda unifamiliar en la finca de autos que había finalizado el día 30 de junio de 2009 y a la que se le dio el certificado de primera ocupación.

Por tanto, la información que consta en el contrato de arras de 17 de julio de 2021 era cierta, ya que, según este informe municipal, la construcción se efectuó conforme a la normativa aplicable, y el informante certifica también que en los archivos urbanísticos municipales no consta ningún expediente sancionador ni de derribo relativo a esta construcción en los últimos seis años.

V.- Finalmente, el segundo "Informe d'Aprofitament Urbanístic" emitido por el Ayuntamiento el día 8 de octubre de 2021, posterior al segundo contrato de arras, no aporta ninguna novedad ni introduce cambios relevantes, habiéndose reconocido por el perito de la actora, Sr. Ceferino, que "las frases importantes son exactamente las mismas".

QUINTO.- Especial referencia a la prueba pericial

I.- Con posterioridad a los hechos, es decir, después de remitir el burofax instando la resolución del contrato de arras, el comprador solicitó informe pericial al arquitecto don Ceferino que lleva fecha de 16 de diciembre de 2021 (doc. 12 de la demanda), en el que reseña el acuerdo del Pleno Municipal de 19 de junio de 2006, que indica que si bien se habían aceptado las cesiones de las zonas verdes de la Unidad de Actuación, algunos terrenos de la urbanización, no disponían de red de alcantarillado, por lo que no se podían considerar suelo urbano y no era posible otorgar licencias para edificar.

De este acuerdo municipal, el perito deriva que la licencia de obras, otorgada el día 02.03.2006, fue concedida al margen de la legalidad urbanística, y concluye que las obras no se adecuaban a la misma y que dicha situación provoca inseguridad jurídica para la propiedad, idea que fue reiterada en el acto del juicio indicando el perito que, aunque la propiedad disponga de la licencia de obra, esta fue otorgada de manera ilegal y, en consecuencia, las construcciones no son legales "porque el título que la habilita, que es la licencia, es ilegal".

II.- Frente a esta consideración, el arquitecto don Daniel, que actuó a instancia de la parte demandada, refiere en su declaración en el acto del juicio que la problemática del suelo no afecta a las construcciones, que se hicieron amparadas en una licencia y disponen del certificado de primera ocupación, añadiendo que el hecho de que el POUM de Sant Vicenç de Montalt hubiera sido declarado nulo por sentencia judicial, no implica que la finca sea considerada como no urbanizable porque en las normas subsidiarias la finca continuaba siendo urbana, según el certificado de aprovechamiento urbanístico.

III.- En definitiva, y con arreglo a la documentación antes analizada y a la prueba pericial, es incuestionable que una parte muy importante de la superficie de la finca de autos carece de un régimen urbanístico concreto, pero también lo es que las obras se ejecutaron amparadas por una licencia municipal y que desde entonces no ha habido ningún expediente administrativo que pusiera en tela de juicio la actuación de los propietarios.

En esta situación, no corresponde a esta sala entrar en consideraciones propias del derecho administrativo acerca de la naturaleza (lícita o no) de la licencia de obras otorgada por el Ayuntamiento y en base a la cual se construyó la obra, ni podemos tampoco hacer conjeturas acerca de las consecuencias que en un futuro se pudieran derivar para el propietario de la finca, sino que lo relevante para la resolución del caso es, como apuntábamos al principio, determinar si la parte compradora dispuso de la información necesaria para conocer la situación urbanística de la finca cuando suscribió el contrato de arras, extremo que consideramos acreditado, conforme a lo explicado hasta ahora.

Pero, además, de los informes del Ayuntamiento de Sant Vicenç de Montal no se infiere indicio de que la finca en cuestión pueda verse inmersa en un procedimiento administrativo que prive al propietario de su utilización como vivienda.

En efecto, en relación a la construcción se certifica que se hizo conforme a licencia y que no se ha seguido ningún expediente administrativo contra la ejecución de la obra, y en lo que atañe al suelo, el arquitecto municipal indica lo siguiente: "Vist lo anterior, s'informa que l'Ajuntament està treballant en el document del nou POUM per tal de poder-lo aprovar inicialment amb la major brevetat de temps possible. La voluntat i criteris amb què s'està treballant el document parteixen de conservar i reproduir les propostes del POUM anul·lat en tota allò que sigui possible i, en qualsevol cas, el nou POUM establirà un règim urbanístic concret per tots els terrenys inclosos dins el terme municipal (incloent la parcel.la objecte del present informe)".

SEXTO.- Conclusión

En atención a lo expuesto, procede la estimación del recurso y, con revocación de la sentencia de instancia, acordar la desestimación de la demanda al no entender justificada la resolución del contrato de arras instada por el comprador porque al tiempo de la suscripción del contrato, particularmente del segundo, dispuso de la misma información que la que se ha generado después de la firma del referido contrato, pues ya hemos visto que los dos informes de aprovechamiento urbanístico son esencialmente iguales, de modo que el emitido después de la firma del contrato de arras no difiere del que fue emitido con anterioridad y no justifica la decisión de resolver el contrato.

Quizás las partes actuaron en la creencia de que el Ayuntamiento tramitaría con rapidez el nuevo POUM, que iba a establecer el régimen urbanístico concreto de la parte de la parcela que actualmente no lo tiene, pero este planteamiento era tan solo un deseo, alejado de la normal lentitud de este tipo de procesos, y no justifica la prolongación del compromiso ni convierte al vendedor en responsable porque, reiterando lo explicado, consta que trasladó al comprador la información urbanística correspondiente a la finca.

SEPTIMO.- Costas de la instancia

La desestimación de la demanda conlleva la imposición a la parte actora de las costas de la instancia ( art. 394 LEC).

La estimación del recurso conlleva que no se haga expresa condena en las costas de esta alzada ( art. 398 LEC).