Sentencia Civil 351/2026 Audiencia Provincial Civil nº 1 de Barcelona, Rec. 136/2024 de 14 de mayo del 2026

PRIMERO.- Planteamiento del litigio

I.- La representación procesal de la mercantil The Big Meeting SL instó demanda de juicio ordinario contra doña Silvia en ejercicio de una acción reivindicatoria acumulada a una acción de liquidación posesoria y a una obligación de hacer no personalísima.

Refiere la actora que mediante escritura de 21 de febrero de 2019 adquirió el local número 2, entidad 3 A de la planta semisótano del Edifici Panoramic, sito en Carrer Bosc d'en Bruguera número 11 de Sitges, en tanto que la demandada adquirió, por su parte, el local número 1, de la misma entidad y edificio, tratándose por tanto de dos entidades contiguas y de tamaño diferente, correspondiendo al local número 2 una superficie de 231,50 m2 y al local número 1 la de 104,50 m2.

Admite la demandante que la intención de ambas partes fue remodelar los locales y convertirlos en viviendas para lo que existía un expediente abierto en el Ayuntamiento de Sitges y un proyecto de legalización (docs. 2 y 3), así como que con posterioridad las partes pretendieron intercambiar sus respectivas propiedades y redefinir las superficies aumentando la superficie del local número 1 y disminuyendo la del local número 2.

Sin embargo, señala que a raíz de diversas desavenencias en el desarrollo y pago de las obras de adaptación de los locales a vivienda y al hecho de que la demandada pasó a utilizar ambas viviendas/locales, se evidenció que esta última actuaba de mala fe y se iniciaron conversaciones para solucionar el problema, redactándose varios contratos de transacción que finalmente no se suscribieron por la demandada que pretendió percibir la cantidad de 20,000,00 euros por la constitución de una servidumbre sobre un trastero de su propiedad, indicando que durante este tiempo la demandada ha venido haciendo uso de ambos locales. de esta parte.

Con base en lo expuesto, la parte actora ejercitó la reivindicación del derecho a la propiedad mediante la correspondiente acción reivindicatoria (i), el retorno a la realidad física de los locales a su situación original, mediante la correspondiente acción de obligación de hacer (ii), y la realización de la correspondiente liquidación posesoria por el tiempo en que la demandada ha estado haciendo uso de la propiedad de la actora (iii).

En concreto, los extremos de su petición fueron los siguientes:

- Se declare la condición de propietaria de la actora del local de 231,50 m2 que la demandada posee de manera ilegítima.

- Se condene a la demandada al pago de la cantidad de 78.710,00 euros por los 34 meses de uso y disfrute del local de esta parte, calculados según el alquiler a precio de mercado, o subsidiariamente en 63.291,00 euros si se entiende que la superficie a considerar es la de 186,15 m2.

- Se efectúe la correspondiente liquidación de las obras realizadas tras la adición de las facturas que presente la demandada y se divida el coste por mitad.

- Se condene a la demandada a efectuar las obras necesarias de restitución del local, propiedad de la actora, a su superficie y geometría originales, asumiendo los cargos la demandada o subsidiariamente al 50%.

- Subsidiariamente a todo lo anterior, para el caso de entender que no procede la restitución de la situación original, se reconozca a la actora la titularidad dominical de los 186,15 m2 con que cuenta actualmente el local y se condene a la demandada a reintegrarle el valor de la superficie perdida de 45,35 m2 cuyo valor se fija en 78.004,29 euros.

II.- La representación de la parte demandada se opuso a la demanda con los argumentos que en forma resumida indicamos:

- Falta de legitimación activa de la entidad demandante porque en realidad adquirió el local número 1 y la demandada el local número 2 y la demandante no ha solicitado la nulidad de este acuerdo entre las partes.

- Defecto legal en el modo de proponer la demanda por falta de claridad de la petición deducida, toda vez que la actora admite que hubo voluntad de intercambiar los locales, pese a lo cual reivindica el local que figura a su nombre, solicita la liquidación posesoria sin prueba y la liquidación de las obras que aún no han terminado.

- Los dos hermanos unieron sus esfuerzos para comprar los locales y solicitaron el cambio de uso que se encuentra en trámite.

- Esta parte utiliza el local número 2 desde julio de 2021, a pesar de ser titular del número 1 por el acuerdo de intercambio existente, y este último local está alquilado a un tercero.

- La retrocesión de los locales a su situación original es imposible.

- Las obras se ejecutaron de común acuerdo.

III.- La demandada planteó reconvención en la que solicitaba que se declarase que el local número 2 era propiedad de la reconviniente, por acuerdo verbal con la otra parte, a la que correspondería el local número 1 y que las obras debían ser a cargo de ambas partes por mitad.

No obstante, el juzgado no admitió la procedencia de la demanda reconvencional, decisión que fue recurrida en reposición, que también fue desestimada por auto de 24 de octubre de 2022, en el que expresamente se hizo constar que la resolución no admitía recurso, sin perjuicio de reproducir la cuestión al recurrir, si fuera procedente, la resolución definitiva.

SEGUNDO.- Sentencia de instancia. Recurso de apelación

I.- La juzgadora de instancia entendió acreditado que la titularidad del local 3A pertenecía a la actora, frente al 3B, propiedad de la demandada, porque así constaba registralmente sin que se hubiera formalizado contrato alguno de modificación de tales extremos, y que, si bien existía un pacto inicial de reconversión de los locales a viviendas, la parte actora estaba legitimada para revertir la situación porque se había visto privada del uso del local de su propiedad, por lo que estimó la acción reivindicatoria.

La juzgadora estimó asimismo procedente una indemnización de 25.600,00 euros, a razón de 1.600,00 euros al mes, durante los dieciséis meses transcurridos desde febrero de 2022 hasta el mes de mayo de 2023, por el uso indebido por la demandada del local que era propiedad de la entidad actora.

Finalmente, en relación con la obligación de hacer solicitada en la demanda, se estimó la pretensión subsidiaria de que el coste de revertir los locales a la situación anterior fuera asumido por ambas partes a partes iguales, desestimándose en su integridad la acción de liquidación de las obras que pedía la entidad demandante.

En consecuencia, la sentencia estimó parcialmente la demanda, declarando que la demandante era la legítima propietaria del local 2, y se condenó a la demandada a abonar la cantidad de 25.600,00 euros y a abonar el 50% de los costes que pudieran devengarse para revertir la situación de los locales a su estado original.

II.- Contra la indicada resolución únicamente ha planteado recurso la parte demandada que, en primer lugar, reprodujo su pretensión de que fuera tramitada la demanda reconvencional planteada en su momento, reiterando su admisión y que fuera declarada la existencia de un contrato verbal que modificaba las respectivas adquisiciones y que esta cuestión estaba conectada con el objeto de la demanda, de modo que la reconvención era procedente, debiéndose acordar la nulidad de actuaciones y la retroacción al trámite procesal de admisión de la reconvención, pues precisamente este acuerdo verbal impediría que la actora pudiera reivindicar un local de 231 m2.

La apelante fundamentó el recurso de apelación contra la sentencia de instancia en los extremos siguientes:

- Errónea valoración de la prueba al no haberse tenido en cuenta los pactos que vinculan a las partes y los actos propios de estas, de modo que el demandante podría ejercitar, en su caso, una acción reivindicatoria sobre un local de 177 m², pero no de 231 m², pues ambas partes estuvieron de acuerdo en modificar las superficies.

- Valoración errónea de las declaraciones testificales.

- Falta de legitimación activa y pasiva de las partes en el procedimiento porque la demandada no puede entregar un local de 231 m2 que ya no existe.

- Improcedencia de la acción reivindicatoria, porque, para su viabilidad, no basta con la titularidad formal del bien, al haberse acreditado, con base en los documentos 6 y 7 de la demanda, el interrogatorio del actor y las pruebas testificales, reiterando que la demandada posee título legítimo justificativo de la posesión del local que ocupa.

- Improcedencia de la liquidación posesoria porque el local se alquiló a terceros debido a que la entidad actora no abonaba su parte de los gastos de las obras.

- Improcedencia de la condena a esta parte al pago del 50% de las obras de reintegro de los locales a su superficie original, por estar acreditada la voluntad común de ambas partes para su ejecución.

La entidad actora se opuso al recurso con los argumentos que obran en autos.

TERCERO.- Demanda reconvencional. Improcedencia de la nulidad de actuaciones solicitada por la parte apelante

Se insiste por la demandada apelante en la procedencia de la acción reconvencional planteada en la instada, la cual fue desestimada por auto de 28 de julio de 2022, y pretende que se declare la nulidad de las actuaciones y que el procedimiento se retome en el momento en que, a su juicio, debió haberse tramitado la referida demanda reconvencional.

La pretensión no se admite pues la pretensión de la demandada de que medió un pacto verbal que modificaba las titularidades registrales de ambos locales puede y debe ser objeto de análisis como oposición a la demanda, sin que se precise el planteamiento de una demanda reconvencional, pues si se llegara a declarar que tal pacto existe la demanda debería ser desestimada, dado que el actor estaría reclamando un bien cuya titularidad habría quedado desvirtuada, por lo que el procedimiento se siguió correctamente y esta sala está en situación de analizar la totalidad de la prueba, a fin de determinar si medió o no este cambio de titularidad en que la demandada fundamenta su oposición a la acción reivindicatoria.

CUARTO.- Acción reivindicatoria. Titularidad del bien reivindicado

I.- La doctrina jurisprudencial acerca de la acción reivindicatoria, con fundamento en el artículo 348-2 del Código civil e igualmente aplicable a la acción que ahora regula el artículo 544-1 del CcCat ( STJC 68/2014, de 23 de octubre de 2014), precisa de la concurrencia de los siguientes requisitos:

a) El actor ha de presentar un título que acredite su propiedad sobre la cosa y justificar su adquisición.

b) La cosa reivindicada ha de ser concreta y estar perfectamente determinada, debiendo fijarse con claridad y precisión su situación, linderos y cabida, es decir, ha de acreditarse que la finca reivindicada es la misma a la que se refieren los documentos o los medios de prueba acreditativos de su adquisición.

c) La acción debe dirigirse contra quien tenga la posesión de la cosa sin ostentar derecho alguno que le faculte para la posesión o bien un derecho de menor entidad que el del reivindicante.

d) Ha de solicitarse la condena del demandado a la restitución de la cosa.

En efecto, conforme al artículo 544-1 CcCat citado, la acción reivindicatoria permite a los propietarios no poseedores obtener la restitución del bien ante los poseedores no propietarios, sin perjuicio de la protección posesoria que las leyes reconocen a los poseedores (STSJC 7963/2023, de 10 de julio de 2023).

II.- La parte demandante reclama la entrega del local número 2, adquirido por escritura de compraventa de 21 de febrero de 2019, por un precio de 331.000,00 euros, teniendo en aquel momento el referido local una superficie de 231,00 m2, por lo que no existe ninguna duda de que el actor es titular dominical del bien que reivindica, centrándose la cuestión litigiosa en determinar:

- 1) Si medió pacto entre las partes en cuya virtud se intercambiaron sus respectivos locales, de modo que el actor hubiese adquirido finalmente el local número 1, y

- 2) Si hubo acuerdo entre las partes para la reconversión de los locales en viviendas y para la reorganización de sus lindes, con alteración de las respectivas superficies.

QUINTO.- Acuerdo entre las partes para la reconversión de los locales en viviendas

I.- La pretensión de la actora de que se condene a la demandada a revertir la situación actual de los locales a la que existía al momento de su adquisición mediante la indicada escritura de 21 de febrero de 2019 no debió ser admitida, por las razones que pasamos a explicar.

Ante todo, porque la propia demandante admite en su escrito de demanda (hecho segundo) que la intención inicial de ambas partes era reformar los locales, reconfigurarlos y cambiar su uso a viviendas, lo cual se desprende del resto de las pruebas practicadas, de las que resulta que ambas partes efectuaron actos propios y concluyentes encaminados a tal fin.

La prueba más relevante de esta voluntad común de cambio es precisamente la instancia cursada al Ayuntamiento que la demandante aportó con el escrito de demanda y que consta presentada el día 03.03.2021 (doc. 2), así como la copia del proyecto de legalización que asimismo aportó (doc. 3), en el que como promotores de la obra figuran:

- La mercantil actora The Big Meeting SL, en su calidad de propietaria del Local número 2/entidad 3 A.

- La demandada doña Silvia, como propietaria del Local número 1/ entidad 3B.

Obsérvese también que en el proyecto técnico de cambio de uso figuraba la modificación de las superficies de los locales con el siguiente resultado:

- Local 1/entidad 3B: Originariamente tenía una superficie de 104,50 m2 y con la remodelación pasaba a tener una superficie de 177,70 m2, lo que supone un incremento de 73,20 m2.

- Local 2/entidad 3A: Originariamente tenía una superficie de 231,50 m2 y pasaba a tener la de 186,15 m2, son una pérdida, por tanto, de 43,35 m3.

Además, ambos locales experimentaban en conjunto un incremento de superficie de 27,85 m2 que según refiere la memoria del proyecto de legalización del cambio de uso, redactado por la arquitecta técnica Sra. Mónica, "L'increment de superfície total que podem apreciar no ve d'ampliacions dels locals inicials, sinó de la pròpia execució de l'edifici inicial en quant a les dimensions de les parets de façana que són més amples que al projecte original degut als elements de revestiment i aplacat instal·lat".

El proyecto técnico de legalización de cambio de uso generó una serie de facturas emitidas por el arquitecto que lo redactó y que figuran a nombre de ambos propietarios (doc. 4 de la contestación):

- Factura 08.03.2021, a nombre de la demandada, por lo referente al local número 1: 2.420,00 euros.

- Factura 08.03.2021, referida al local número 2, a nombre de la entidad actora: 3.180,00 euros.

- Factura 08.03.2021, por modificaciones referidas al local número 2 a petición del Ayuntamiento, a nombre de la actora: 265,00 euros.

- Factura 08.03.2021, por modificaciones referidas al local número 1 a petición del Ayuntamiento, a nombre de la demandada: 302,50 euros.

Hay que suponer que las facturas giradas a su nombre fueron pagadas y contabilizadas por la actora (pese a que la testigo Sra. Carla manifestó ignorarlo), lo cual constituye otro acto acreditativo de la voluntad de la entidad demandante de que el cambio de uso tuviera lugar.

II.- Asimismo, la pretensión de remodelar las superficies de los dos locales para crear dos viviendas de superficie similar fue expresamente admitida por don Elias, hermano de la demandada y representante legal de la entidad actora, el cual reconoció que la operación de compra se gestó precisamente para que su hermana tuviera acceso a una vivienda puesto que había perdido el uso de la que tenía anteriormente, y admitiendo también que "Se acordó que los dos pisos serían lo más parecidos posible",por lo que admite no solo la voluntad de cambio de uso sino la de remodelación de las superficies.

Estas actuaciones merecen la consideración de actos propios en los términos del artículo 111-8 CCCat, conforme al cual "Ningú no pot fer valer un dret o una facultat que contradigui la conducta pròpia observada amb anterioritat si aquesta tenia una significació inequívoca de la qual deriven conseqüències jurídiques incompatibles amb la pretensió actual".

Por consiguiente, debemos acoger la pretensión de la demandada/apelante y dejar sin efecto la condena a la demandada de la remodelación de los locales y a su reversión al estado original, puesto que la entidad actora otorgó su total consentimiento a tales cambios mediante actos inequívocos, sin que sea admisible que posteriormente se manifieste por la indica parte actora haber cambiado de opinión por una serie de sucesos que deberán ser analizados y que tendrán las consecuencias que proceda pero que carecen de virtualidad para dejar sin efecto una voluntad y una actuación reiterada en el tiempo y debidamente acreditada.

SEXTO.- Acuerdo entre las partes de intercambiarse los respectivos locales

I.- En nuestro derecho rige el principio de la titularidad formal frente a otras consideraciones, salvo que se acredite que hubo voluntad de efectuar la compra de modo distinto al que se desprende de dicha titularidad formal. Sirve de ejemplo, lo indicado al respecto en la STSJC 2/1998, de 5 de marzo, entre otras.

La demandada fundamenta el núcleo de su oposición a la acción reivindicatoria en la existencia de un supuesto pacto verbal acreditativo de un cambio de las titularidades dominicales formales, de modo que según esta pretensión, la demandada sería titular del local número 2 a pesar de haber adquirido el local número 1 y, por su parte, la entidad demandante, pese a que compró el local número 2, sería propietaria del local número 1.

Al respecto conviene reiterar que los locales tenían originariamente superficies muy distintas y que, en razón a ello, su precio era también diferente, habiendo quedado acreditado por manifestaciones del Sr. Elias no desvirtuadas de contrario, que cada parte compró el local que podía pagar y que la demandada compró el local más pequeño y que efectuó el pago a través de una hipoteca de la entidad Caixabank, en la que trabaja, y de un préstamo personal de su propio hermano de 158.000,00 euros, que no le ha sido reclamado.

Por tanto, un cambio en las titularidades supondría una compensación económica de la demandada en favor de la entidad actora, que no está acreditado que se encuentre en condiciones de afrontar, lo que constituye un indicio de falta de prueba sobre la certeza y viabilidad del supuesto pacto.

II.- Las conversaciones entre las partes acerca de una voluntad de permutar sus respectivas propiedades carecen de entidad para destruir la eficacia probatoria que se desprende de las escrituras de compra, de modo que la situación ha sido fruto más de un deseo de la demandada que de una posibilidad real de efectuar el intercambio de propiedades que, al parecer, esta última deseaba, pero que nunca ha llegado a cristalizar en ningún acuerdo.

Tan es así que, en el intercambio de comunicaciones entre los dos hermanos a través de WhatsApp del día 12.04.2021, la demandada admite que está arreglando el piso de su hermano y le requiere para que si lo que pretende aquel es vendérselo se lo diga cuanto antes para que ella se pueda arreglar el que es más pequeño para hacerlo a su manera, "Y te quedas con el que compraste y yo con el pequeño, me lo acabo de hacer a mi gusto pero me lo tienes que decir ya. Dime alguna cosa, por favor".

Cierto que las partes redactaron el borrador de un contrato de comodato, en virtud del cual admiten poseer la propiedad de otro y que, si el Ayuntamiento autorizaba el cambio de uso, procedería el cambio de titularidad. Sin embargo, estos borradores no prosperaron y no pueden servir de prueba de un cambio de titularidad dominical que no se ha producido y que, en todo caso, habría requerido determinados formalismos que obviamente tampoco se observaron.

Tampoco puede servir de prueba de que mediara acuerdo de cambio de titularidades dominicales el burofax que en fecha 7 de septiembre de 2021 la entidad actora dirigió a la demandada y en el que admite que en teoría le correspondería el uso del local número 1, a pesar de ser titular del número 2, porque en este escrito reprocha a la demandada que los posea ambos, el número 2 como vivienda para ella y el número 1 del que era titular por haberlo alquilado a un tercero, por lo que refiere que si no media un acuerdo dará por finalizadas las negociaciones, como así sucedió finalmente porque la demandada pretendía el cobro de la cantidad de 20.000,00 euros por permitir una servidumbre en favor de la finca de la actora sobre un trastero de su propiedad.

III.- En consecuencia, del examen de la prueba resulta la falta de acuerdo respecto del cambio de titularidad que pretende la parte demandada/apelante, por lo que el recurso debe ser desestimado en este extremo y confirmada la procedencia de la acción reivindicatoria, si bien no en relación a la superficie originaria del local propiedad de la actora sino de acuerdo con la superficie resultante tras el proceso de reasignación de superficie y reformas para la adecuación de los locales a viviendas, que el Ayuntamiento de SiTges autorizó finalmente mediante Resolución de 12 de septiembre de 2022 (doc. 16 de la parte demandada).

SEPTIMO.- Análisis de la procedencia de la liquidación posesoria

I.- Conforme a lo dispuesto en el artículo 544-2.2 CCCat "La restitució del bé implica la liquidació de la situació possessòria amb relació als fruits, les despeses i el deteriorament o la pèrdua del bé",por lo que debe analizarse la procedencia, discutida por la parte apelante, de la condena efectuada por la sentencia de instancia, al pago de la cantidad de 25.600,00 euros por haber ocupado la demandada el local propiedad de la entidad actora, a contar al menos desde el requerimiento de desalojo efectuado en febrero de 2022.

La apelante fundamenta su pretensión de ser liberada de este pago indicando que por la entidad actora no se abonaba su parte del coste de las obras, pretensión que no se acoge porque con independencia de que no haya sido posible efectuar el concreto cálculo de los pagos de una y otra parte y que la sentencia de instancia desestimara la liquidación solicitada por la actora, es incuestionable que esta última realizó varios pagos, y de los WhatsApp intercambiados entre los dos hermanos se infiere que así era e inclusive que la demandada le pedía a su hermano que efectuara más pagos de los que le correspondían porque ella no disponía de fondos para hacerse cargo, lo que consta que su hermano aceptó.

II.- En consecuencia, no había razón alguna para que la demandada ocupara ambos locales: el que era propiedad de la actora (número 2) como vivienda y el suyo propio (número 1), mediante un contrato de alquiler en favor de un tercero, percibiendo directamente las rentas que obviamente no entregaba al otro propietario, a pesar de que, según su tesis, el local número 1 sería propiedad de la actora.

OCTAVO.- Conclusión

En atención a lo expuesto procede la estimación en parte del recurso de apelación y la modificación de la sentencia de instancia en el sentido de dejar sin efecto la obligación de la demandada de devolver a la actora el local número 2 con la superficie que este tenía de 231,50 metros cuadrados, cumpliendo con la entrega del local en la superficie que presenta actualmente de 186,15 metros cuadrados, por ser esta superficie el resultado de la remodelación efectuada de mutuo acuerdo entre las partes, y correlativamente con lo anterior dejr sin efecto la condena a la parte demandada a abonar el 50% de los costes que pudieran devengarse a la hora de revertir la situación de los locales a su estado original que hemos declarado improcedente.

NOVENO.- Costas de la alzada

La estimación, en parte, del recurso de apelación conlleva que no se haga expresa condena en las costas de esta alzada ( art. 398 LEC).

PRIMERO.- Planteamiento del litigio

I.- La representación procesal de la mercantil The Big Meeting SL instó demanda de juicio ordinario contra doña Silvia en ejercicio de una acción reivindicatoria acumulada a una acción de liquidación posesoria y a una obligación de hacer no personalísima.

Refiere la actora que mediante escritura de 21 de febrero de 2019 adquirió el local número 2, entidad 3 A de la planta semisótano del Edifici Panoramic, sito en Carrer Bosc d'en Bruguera número 11 de Sitges, en tanto que la demandada adquirió, por su parte, el local número 1, de la misma entidad y edificio, tratándose por tanto de dos entidades contiguas y de tamaño diferente, correspondiendo al local número 2 una superficie de 231,50 m2 y al local número 1 la de 104,50 m2.

Admite la demandante que la intención de ambas partes fue remodelar los locales y convertirlos en viviendas para lo que existía un expediente abierto en el Ayuntamiento de Sitges y un proyecto de legalización (docs. 2 y 3), así como que con posterioridad las partes pretendieron intercambiar sus respectivas propiedades y redefinir las superficies aumentando la superficie del local número 1 y disminuyendo la del local número 2.

Sin embargo, señala que a raíz de diversas desavenencias en el desarrollo y pago de las obras de adaptación de los locales a vivienda y al hecho de que la demandada pasó a utilizar ambas viviendas/locales, se evidenció que esta última actuaba de mala fe y se iniciaron conversaciones para solucionar el problema, redactándose varios contratos de transacción que finalmente no se suscribieron por la demandada que pretendió percibir la cantidad de 20,000,00 euros por la constitución de una servidumbre sobre un trastero de su propiedad, indicando que durante este tiempo la demandada ha venido haciendo uso de ambos locales. de esta parte.

Con base en lo expuesto, la parte actora ejercitó la reivindicación del derecho a la propiedad mediante la correspondiente acción reivindicatoria (i), el retorno a la realidad física de los locales a su situación original, mediante la correspondiente acción de obligación de hacer (ii), y la realización de la correspondiente liquidación posesoria por el tiempo en que la demandada ha estado haciendo uso de la propiedad de la actora (iii).

En concreto, los extremos de su petición fueron los siguientes:

- Se declare la condición de propietaria de la actora del local de 231,50 m2 que la demandada posee de manera ilegítima.

- Se condene a la demandada al pago de la cantidad de 78.710,00 euros por los 34 meses de uso y disfrute del local de esta parte, calculados según el alquiler a precio de mercado, o subsidiariamente en 63.291,00 euros si se entiende que la superficie a considerar es la de 186,15 m2.

- Se efectúe la correspondiente liquidación de las obras realizadas tras la adición de las facturas que presente la demandada y se divida el coste por mitad.

- Se condene a la demandada a efectuar las obras necesarias de restitución del local, propiedad de la actora, a su superficie y geometría originales, asumiendo los cargos la demandada o subsidiariamente al 50%.

- Subsidiariamente a todo lo anterior, para el caso de entender que no procede la restitución de la situación original, se reconozca a la actora la titularidad dominical de los 186,15 m2 con que cuenta actualmente el local y se condene a la demandada a reintegrarle el valor de la superficie perdida de 45,35 m2 cuyo valor se fija en 78.004,29 euros.

II.- La representación de la parte demandada se opuso a la demanda con los argumentos que en forma resumida indicamos:

- Falta de legitimación activa de la entidad demandante porque en realidad adquirió el local número 1 y la demandada el local número 2 y la demandante no ha solicitado la nulidad de este acuerdo entre las partes.

- Defecto legal en el modo de proponer la demanda por falta de claridad de la petición deducida, toda vez que la actora admite que hubo voluntad de intercambiar los locales, pese a lo cual reivindica el local que figura a su nombre, solicita la liquidación posesoria sin prueba y la liquidación de las obras que aún no han terminado.

- Los dos hermanos unieron sus esfuerzos para comprar los locales y solicitaron el cambio de uso que se encuentra en trámite.

- Esta parte utiliza el local número 2 desde julio de 2021, a pesar de ser titular del número 1 por el acuerdo de intercambio existente, y este último local está alquilado a un tercero.

- La retrocesión de los locales a su situación original es imposible.

- Las obras se ejecutaron de común acuerdo.

III.- La demandada planteó reconvención en la que solicitaba que se declarase que el local número 2 era propiedad de la reconviniente, por acuerdo verbal con la otra parte, a la que correspondería el local número 1 y que las obras debían ser a cargo de ambas partes por mitad.

No obstante, el juzgado no admitió la procedencia de la demanda reconvencional, decisión que fue recurrida en reposición, que también fue desestimada por auto de 24 de octubre de 2022, en el que expresamente se hizo constar que la resolución no admitía recurso, sin perjuicio de reproducir la cuestión al recurrir, si fuera procedente, la resolución definitiva.

SEGUNDO.- Sentencia de instancia. Recurso de apelación

I.- La juzgadora de instancia entendió acreditado que la titularidad del local 3A pertenecía a la actora, frente al 3B, propiedad de la demandada, porque así constaba registralmente sin que se hubiera formalizado contrato alguno de modificación de tales extremos, y que, si bien existía un pacto inicial de reconversión de los locales a viviendas, la parte actora estaba legitimada para revertir la situación porque se había visto privada del uso del local de su propiedad, por lo que estimó la acción reivindicatoria.

La juzgadora estimó asimismo procedente una indemnización de 25.600,00 euros, a razón de 1.600,00 euros al mes, durante los dieciséis meses transcurridos desde febrero de 2022 hasta el mes de mayo de 2023, por el uso indebido por la demandada del local que era propiedad de la entidad actora.

Finalmente, en relación con la obligación de hacer solicitada en la demanda, se estimó la pretensión subsidiaria de que el coste de revertir los locales a la situación anterior fuera asumido por ambas partes a partes iguales, desestimándose en su integridad la acción de liquidación de las obras que pedía la entidad demandante.

En consecuencia, la sentencia estimó parcialmente la demanda, declarando que la demandante era la legítima propietaria del local 2, y se condenó a la demandada a abonar la cantidad de 25.600,00 euros y a abonar el 50% de los costes que pudieran devengarse para revertir la situación de los locales a su estado original.

II.- Contra la indicada resolución únicamente ha planteado recurso la parte demandada que, en primer lugar, reprodujo su pretensión de que fuera tramitada la demanda reconvencional planteada en su momento, reiterando su admisión y que fuera declarada la existencia de un contrato verbal que modificaba las respectivas adquisiciones y que esta cuestión estaba conectada con el objeto de la demanda, de modo que la reconvención era procedente, debiéndose acordar la nulidad de actuaciones y la retroacción al trámite procesal de admisión de la reconvención, pues precisamente este acuerdo verbal impediría que la actora pudiera reivindicar un local de 231 m2.

La apelante fundamentó el recurso de apelación contra la sentencia de instancia en los extremos siguientes:

- Errónea valoración de la prueba al no haberse tenido en cuenta los pactos que vinculan a las partes y los actos propios de estas, de modo que el demandante podría ejercitar, en su caso, una acción reivindicatoria sobre un local de 177 m², pero no de 231 m², pues ambas partes estuvieron de acuerdo en modificar las superficies.

- Valoración errónea de las declaraciones testificales.

- Falta de legitimación activa y pasiva de las partes en el procedimiento porque la demandada no puede entregar un local de 231 m2 que ya no existe.

- Improcedencia de la acción reivindicatoria, porque, para su viabilidad, no basta con la titularidad formal del bien, al haberse acreditado, con base en los documentos 6 y 7 de la demanda, el interrogatorio del actor y las pruebas testificales, reiterando que la demandada posee título legítimo justificativo de la posesión del local que ocupa.

- Improcedencia de la liquidación posesoria porque el local se alquiló a terceros debido a que la entidad actora no abonaba su parte de los gastos de las obras.

- Improcedencia de la condena a esta parte al pago del 50% de las obras de reintegro de los locales a su superficie original, por estar acreditada la voluntad común de ambas partes para su ejecución.

La entidad actora se opuso al recurso con los argumentos que obran en autos.

TERCERO.- Demanda reconvencional. Improcedencia de la nulidad de actuaciones solicitada por la parte apelante

Se insiste por la demandada apelante en la procedencia de la acción reconvencional planteada en la instada, la cual fue desestimada por auto de 28 de julio de 2022, y pretende que se declare la nulidad de las actuaciones y que el procedimiento se retome en el momento en que, a su juicio, debió haberse tramitado la referida demanda reconvencional.

La pretensión no se admite pues la pretensión de la demandada de que medió un pacto verbal que modificaba las titularidades registrales de ambos locales puede y debe ser objeto de análisis como oposición a la demanda, sin que se precise el planteamiento de una demanda reconvencional, pues si se llegara a declarar que tal pacto existe la demanda debería ser desestimada, dado que el actor estaría reclamando un bien cuya titularidad habría quedado desvirtuada, por lo que el procedimiento se siguió correctamente y esta sala está en situación de analizar la totalidad de la prueba, a fin de determinar si medió o no este cambio de titularidad en que la demandada fundamenta su oposición a la acción reivindicatoria.

CUARTO.- Acción reivindicatoria. Titularidad del bien reivindicado

I.- La doctrina jurisprudencial acerca de la acción reivindicatoria, con fundamento en el artículo 348-2 del Código civil e igualmente aplicable a la acción que ahora regula el artículo 544-1 del CcCat ( STJC 68/2014, de 23 de octubre de 2014), precisa de la concurrencia de los siguientes requisitos:

a) El actor ha de presentar un título que acredite su propiedad sobre la cosa y justificar su adquisición.

b) La cosa reivindicada ha de ser concreta y estar perfectamente determinada, debiendo fijarse con claridad y precisión su situación, linderos y cabida, es decir, ha de acreditarse que la finca reivindicada es la misma a la que se refieren los documentos o los medios de prueba acreditativos de su adquisición.

c) La acción debe dirigirse contra quien tenga la posesión de la cosa sin ostentar derecho alguno que le faculte para la posesión o bien un derecho de menor entidad que el del reivindicante.

d) Ha de solicitarse la condena del demandado a la restitución de la cosa.

En efecto, conforme al artículo 544-1 CcCat citado, la acción reivindicatoria permite a los propietarios no poseedores obtener la restitución del bien ante los poseedores no propietarios, sin perjuicio de la protección posesoria que las leyes reconocen a los poseedores (STSJC 7963/2023, de 10 de julio de 2023).

II.- La parte demandante reclama la entrega del local número 2, adquirido por escritura de compraventa de 21 de febrero de 2019, por un precio de 331.000,00 euros, teniendo en aquel momento el referido local una superficie de 231,00 m2, por lo que no existe ninguna duda de que el actor es titular dominical del bien que reivindica, centrándose la cuestión litigiosa en determinar:

- 1) Si medió pacto entre las partes en cuya virtud se intercambiaron sus respectivos locales, de modo que el actor hubiese adquirido finalmente el local número 1, y

- 2) Si hubo acuerdo entre las partes para la reconversión de los locales en viviendas y para la reorganización de sus lindes, con alteración de las respectivas superficies.

QUINTO.- Acuerdo entre las partes para la reconversión de los locales en viviendas

I.- La pretensión de la actora de que se condene a la demandada a revertir la situación actual de los locales a la que existía al momento de su adquisición mediante la indicada escritura de 21 de febrero de 2019 no debió ser admitida, por las razones que pasamos a explicar.

Ante todo, porque la propia demandante admite en su escrito de demanda (hecho segundo) que la intención inicial de ambas partes era reformar los locales, reconfigurarlos y cambiar su uso a viviendas, lo cual se desprende del resto de las pruebas practicadas, de las que resulta que ambas partes efectuaron actos propios y concluyentes encaminados a tal fin.

La prueba más relevante de esta voluntad común de cambio es precisamente la instancia cursada al Ayuntamiento que la demandante aportó con el escrito de demanda y que consta presentada el día 03.03.2021 (doc. 2), así como la copia del proyecto de legalización que asimismo aportó (doc. 3), en el que como promotores de la obra figuran:

- La mercantil actora The Big Meeting SL, en su calidad de propietaria del Local número 2/entidad 3 A.

- La demandada doña Silvia, como propietaria del Local número 1/ entidad 3B.

Obsérvese también que en el proyecto técnico de cambio de uso figuraba la modificación de las superficies de los locales con el siguiente resultado:

- Local 1/entidad 3B: Originariamente tenía una superficie de 104,50 m2 y con la remodelación pasaba a tener una superficie de 177,70 m2, lo que supone un incremento de 73,20 m2.

- Local 2/entidad 3A: Originariamente tenía una superficie de 231,50 m2 y pasaba a tener la de 186,15 m2, son una pérdida, por tanto, de 43,35 m3.

Además, ambos locales experimentaban en conjunto un incremento de superficie de 27,85 m2 que según refiere la memoria del proyecto de legalización del cambio de uso, redactado por la arquitecta técnica Sra. Mónica, "L'increment de superfície total que podem apreciar no ve d'ampliacions dels locals inicials, sinó de la pròpia execució de l'edifici inicial en quant a les dimensions de les parets de façana que són més amples que al projecte original degut als elements de revestiment i aplacat instal·lat".

El proyecto técnico de legalización de cambio de uso generó una serie de facturas emitidas por el arquitecto que lo redactó y que figuran a nombre de ambos propietarios (doc. 4 de la contestación):

- Factura 08.03.2021, a nombre de la demandada, por lo referente al local número 1: 2.420,00 euros.

- Factura 08.03.2021, referida al local número 2, a nombre de la entidad actora: 3.180,00 euros.

- Factura 08.03.2021, por modificaciones referidas al local número 2 a petición del Ayuntamiento, a nombre de la actora: 265,00 euros.

- Factura 08.03.2021, por modificaciones referidas al local número 1 a petición del Ayuntamiento, a nombre de la demandada: 302,50 euros.

Hay que suponer que las facturas giradas a su nombre fueron pagadas y contabilizadas por la actora (pese a que la testigo Sra. Carla manifestó ignorarlo), lo cual constituye otro acto acreditativo de la voluntad de la entidad demandante de que el cambio de uso tuviera lugar.

II.- Asimismo, la pretensión de remodelar las superficies de los dos locales para crear dos viviendas de superficie similar fue expresamente admitida por don Elias, hermano de la demandada y representante legal de la entidad actora, el cual reconoció que la operación de compra se gestó precisamente para que su hermana tuviera acceso a una vivienda puesto que había perdido el uso de la que tenía anteriormente, y admitiendo también que "Se acordó que los dos pisos serían lo más parecidos posible",por lo que admite no solo la voluntad de cambio de uso sino la de remodelación de las superficies.

Estas actuaciones merecen la consideración de actos propios en los términos del artículo 111-8 CCCat, conforme al cual "Ningú no pot fer valer un dret o una facultat que contradigui la conducta pròpia observada amb anterioritat si aquesta tenia una significació inequívoca de la qual deriven conseqüències jurídiques incompatibles amb la pretensió actual".

Por consiguiente, debemos acoger la pretensión de la demandada/apelante y dejar sin efecto la condena a la demandada de la remodelación de los locales y a su reversión al estado original, puesto que la entidad actora otorgó su total consentimiento a tales cambios mediante actos inequívocos, sin que sea admisible que posteriormente se manifieste por la indica parte actora haber cambiado de opinión por una serie de sucesos que deberán ser analizados y que tendrán las consecuencias que proceda pero que carecen de virtualidad para dejar sin efecto una voluntad y una actuación reiterada en el tiempo y debidamente acreditada.

SEXTO.- Acuerdo entre las partes de intercambiarse los respectivos locales

I.- En nuestro derecho rige el principio de la titularidad formal frente a otras consideraciones, salvo que se acredite que hubo voluntad de efectuar la compra de modo distinto al que se desprende de dicha titularidad formal. Sirve de ejemplo, lo indicado al respecto en la STSJC 2/1998, de 5 de marzo, entre otras.

La demandada fundamenta el núcleo de su oposición a la acción reivindicatoria en la existencia de un supuesto pacto verbal acreditativo de un cambio de las titularidades dominicales formales, de modo que según esta pretensión, la demandada sería titular del local número 2 a pesar de haber adquirido el local número 1 y, por su parte, la entidad demandante, pese a que compró el local número 2, sería propietaria del local número 1.

Al respecto conviene reiterar que los locales tenían originariamente superficies muy distintas y que, en razón a ello, su precio era también diferente, habiendo quedado acreditado por manifestaciones del Sr. Elias no desvirtuadas de contrario, que cada parte compró el local que podía pagar y que la demandada compró el local más pequeño y que efectuó el pago a través de una hipoteca de la entidad Caixabank, en la que trabaja, y de un préstamo personal de su propio hermano de 158.000,00 euros, que no le ha sido reclamado.

Por tanto, un cambio en las titularidades supondría una compensación económica de la demandada en favor de la entidad actora, que no está acreditado que se encuentre en condiciones de afrontar, lo que constituye un indicio de falta de prueba sobre la certeza y viabilidad del supuesto pacto.

II.- Las conversaciones entre las partes acerca de una voluntad de permutar sus respectivas propiedades carecen de entidad para destruir la eficacia probatoria que se desprende de las escrituras de compra, de modo que la situación ha sido fruto más de un deseo de la demandada que de una posibilidad real de efectuar el intercambio de propiedades que, al parecer, esta última deseaba, pero que nunca ha llegado a cristalizar en ningún acuerdo.

Tan es así que, en el intercambio de comunicaciones entre los dos hermanos a través de WhatsApp del día 12.04.2021, la demandada admite que está arreglando el piso de su hermano y le requiere para que si lo que pretende aquel es vendérselo se lo diga cuanto antes para que ella se pueda arreglar el que es más pequeño para hacerlo a su manera, "Y te quedas con el que compraste y yo con el pequeño, me lo acabo de hacer a mi gusto pero me lo tienes que decir ya. Dime alguna cosa, por favor".

Cierto que las partes redactaron el borrador de un contrato de comodato, en virtud del cual admiten poseer la propiedad de otro y que, si el Ayuntamiento autorizaba el cambio de uso, procedería el cambio de titularidad. Sin embargo, estos borradores no prosperaron y no pueden servir de prueba de un cambio de titularidad dominical que no se ha producido y que, en todo caso, habría requerido determinados formalismos que obviamente tampoco se observaron.

Tampoco puede servir de prueba de que mediara acuerdo de cambio de titularidades dominicales el burofax que en fecha 7 de septiembre de 2021 la entidad actora dirigió a la demandada y en el que admite que en teoría le correspondería el uso del local número 1, a pesar de ser titular del número 2, porque en este escrito reprocha a la demandada que los posea ambos, el número 2 como vivienda para ella y el número 1 del que era titular por haberlo alquilado a un tercero, por lo que refiere que si no media un acuerdo dará por finalizadas las negociaciones, como así sucedió finalmente porque la demandada pretendía el cobro de la cantidad de 20.000,00 euros por permitir una servidumbre en favor de la finca de la actora sobre un trastero de su propiedad.

III.- En consecuencia, del examen de la prueba resulta la falta de acuerdo respecto del cambio de titularidad que pretende la parte demandada/apelante, por lo que el recurso debe ser desestimado en este extremo y confirmada la procedencia de la acción reivindicatoria, si bien no en relación a la superficie originaria del local propiedad de la actora sino de acuerdo con la superficie resultante tras el proceso de reasignación de superficie y reformas para la adecuación de los locales a viviendas, que el Ayuntamiento de SiTges autorizó finalmente mediante Resolución de 12 de septiembre de 2022 (doc. 16 de la parte demandada).

SEPTIMO.- Análisis de la procedencia de la liquidación posesoria

I.- Conforme a lo dispuesto en el artículo 544-2.2 CCCat "La restitució del bé implica la liquidació de la situació possessòria amb relació als fruits, les despeses i el deteriorament o la pèrdua del bé",por lo que debe analizarse la procedencia, discutida por la parte apelante, de la condena efectuada por la sentencia de instancia, al pago de la cantidad de 25.600,00 euros por haber ocupado la demandada el local propiedad de la entidad actora, a contar al menos desde el requerimiento de desalojo efectuado en febrero de 2022.

La apelante fundamenta su pretensión de ser liberada de este pago indicando que por la entidad actora no se abonaba su parte del coste de las obras, pretensión que no se acoge porque con independencia de que no haya sido posible efectuar el concreto cálculo de los pagos de una y otra parte y que la sentencia de instancia desestimara la liquidación solicitada por la actora, es incuestionable que esta última realizó varios pagos, y de los WhatsApp intercambiados entre los dos hermanos se infiere que así era e inclusive que la demandada le pedía a su hermano que efectuara más pagos de los que le correspondían porque ella no disponía de fondos para hacerse cargo, lo que consta que su hermano aceptó.

II.- En consecuencia, no había razón alguna para que la demandada ocupara ambos locales: el que era propiedad de la actora (número 2) como vivienda y el suyo propio (número 1), mediante un contrato de alquiler en favor de un tercero, percibiendo directamente las rentas que obviamente no entregaba al otro propietario, a pesar de que, según su tesis, el local número 1 sería propiedad de la actora.

OCTAVO.- Conclusión

En atención a lo expuesto procede la estimación en parte del recurso de apelación y la modificación de la sentencia de instancia en el sentido de dejar sin efecto la obligación de la demandada de devolver a la actora el local número 2 con la superficie que este tenía de 231,50 metros cuadrados, cumpliendo con la entrega del local en la superficie que presenta actualmente de 186,15 metros cuadrados, por ser esta superficie el resultado de la remodelación efectuada de mutuo acuerdo entre las partes, y correlativamente con lo anterior dejr sin efecto la condena a la parte demandada a abonar el 50% de los costes que pudieran devengarse a la hora de revertir la situación de los locales a su estado original que hemos declarado improcedente.

NOVENO.- Costas de la alzada

La estimación, en parte, del recurso de apelación conlleva que no se haga expresa condena en las costas de esta alzada ( art. 398 LEC).

PRIMERO.- Planteamiento del litigio

I.- La representación procesal de la mercantil The Big Meeting SL instó demanda de juicio ordinario contra doña Silvia en ejercicio de una acción reivindicatoria acumulada a una acción de liquidación posesoria y a una obligación de hacer no personalísima.

Refiere la actora que mediante escritura de 21 de febrero de 2019 adquirió el local número 2, entidad 3 A de la planta semisótano del Edifici Panoramic, sito en Carrer Bosc d'en Bruguera número 11 de Sitges, en tanto que la demandada adquirió, por su parte, el local número 1, de la misma entidad y edificio, tratándose por tanto de dos entidades contiguas y de tamaño diferente, correspondiendo al local número 2 una superficie de 231,50 m2 y al local número 1 la de 104,50 m2.

Admite la demandante que la intención de ambas partes fue remodelar los locales y convertirlos en viviendas para lo que existía un expediente abierto en el Ayuntamiento de Sitges y un proyecto de legalización (docs. 2 y 3), así como que con posterioridad las partes pretendieron intercambiar sus respectivas propiedades y redefinir las superficies aumentando la superficie del local número 1 y disminuyendo la del local número 2.

Sin embargo, señala que a raíz de diversas desavenencias en el desarrollo y pago de las obras de adaptación de los locales a vivienda y al hecho de que la demandada pasó a utilizar ambas viviendas/locales, se evidenció que esta última actuaba de mala fe y se iniciaron conversaciones para solucionar el problema, redactándose varios contratos de transacción que finalmente no se suscribieron por la demandada que pretendió percibir la cantidad de 20,000,00 euros por la constitución de una servidumbre sobre un trastero de su propiedad, indicando que durante este tiempo la demandada ha venido haciendo uso de ambos locales. de esta parte.

Con base en lo expuesto, la parte actora ejercitó la reivindicación del derecho a la propiedad mediante la correspondiente acción reivindicatoria (i), el retorno a la realidad física de los locales a su situación original, mediante la correspondiente acción de obligación de hacer (ii), y la realización de la correspondiente liquidación posesoria por el tiempo en que la demandada ha estado haciendo uso de la propiedad de la actora (iii).

En concreto, los extremos de su petición fueron los siguientes:

- Se declare la condición de propietaria de la actora del local de 231,50 m2 que la demandada posee de manera ilegítima.

- Se condene a la demandada al pago de la cantidad de 78.710,00 euros por los 34 meses de uso y disfrute del local de esta parte, calculados según el alquiler a precio de mercado, o subsidiariamente en 63.291,00 euros si se entiende que la superficie a considerar es la de 186,15 m2.

- Se efectúe la correspondiente liquidación de las obras realizadas tras la adición de las facturas que presente la demandada y se divida el coste por mitad.

- Se condene a la demandada a efectuar las obras necesarias de restitución del local, propiedad de la actora, a su superficie y geometría originales, asumiendo los cargos la demandada o subsidiariamente al 50%.

- Subsidiariamente a todo lo anterior, para el caso de entender que no procede la restitución de la situación original, se reconozca a la actora la titularidad dominical de los 186,15 m2 con que cuenta actualmente el local y se condene a la demandada a reintegrarle el valor de la superficie perdida de 45,35 m2 cuyo valor se fija en 78.004,29 euros.

II.- La representación de la parte demandada se opuso a la demanda con los argumentos que en forma resumida indicamos:

- Falta de legitimación activa de la entidad demandante porque en realidad adquirió el local número 1 y la demandada el local número 2 y la demandante no ha solicitado la nulidad de este acuerdo entre las partes.

- Defecto legal en el modo de proponer la demanda por falta de claridad de la petición deducida, toda vez que la actora admite que hubo voluntad de intercambiar los locales, pese a lo cual reivindica el local que figura a su nombre, solicita la liquidación posesoria sin prueba y la liquidación de las obras que aún no han terminado.

- Los dos hermanos unieron sus esfuerzos para comprar los locales y solicitaron el cambio de uso que se encuentra en trámite.

- Esta parte utiliza el local número 2 desde julio de 2021, a pesar de ser titular del número 1 por el acuerdo de intercambio existente, y este último local está alquilado a un tercero.

- La retrocesión de los locales a su situación original es imposible.

- Las obras se ejecutaron de común acuerdo.

III.- La demandada planteó reconvención en la que solicitaba que se declarase que el local número 2 era propiedad de la reconviniente, por acuerdo verbal con la otra parte, a la que correspondería el local número 1 y que las obras debían ser a cargo de ambas partes por mitad.

No obstante, el juzgado no admitió la procedencia de la demanda reconvencional, decisión que fue recurrida en reposición, que también fue desestimada por auto de 24 de octubre de 2022, en el que expresamente se hizo constar que la resolución no admitía recurso, sin perjuicio de reproducir la cuestión al recurrir, si fuera procedente, la resolución definitiva.

SEGUNDO.- Sentencia de instancia. Recurso de apelación

I.- La juzgadora de instancia entendió acreditado que la titularidad del local 3A pertenecía a la actora, frente al 3B, propiedad de la demandada, porque así constaba registralmente sin que se hubiera formalizado contrato alguno de modificación de tales extremos, y que, si bien existía un pacto inicial de reconversión de los locales a viviendas, la parte actora estaba legitimada para revertir la situación porque se había visto privada del uso del local de su propiedad, por lo que estimó la acción reivindicatoria.

La juzgadora estimó asimismo procedente una indemnización de 25.600,00 euros, a razón de 1.600,00 euros al mes, durante los dieciséis meses transcurridos desde febrero de 2022 hasta el mes de mayo de 2023, por el uso indebido por la demandada del local que era propiedad de la entidad actora.

Finalmente, en relación con la obligación de hacer solicitada en la demanda, se estimó la pretensión subsidiaria de que el coste de revertir los locales a la situación anterior fuera asumido por ambas partes a partes iguales, desestimándose en su integridad la acción de liquidación de las obras que pedía la entidad demandante.

En consecuencia, la sentencia estimó parcialmente la demanda, declarando que la demandante era la legítima propietaria del local 2, y se condenó a la demandada a abonar la cantidad de 25.600,00 euros y a abonar el 50% de los costes que pudieran devengarse para revertir la situación de los locales a su estado original.

II.- Contra la indicada resolución únicamente ha planteado recurso la parte demandada que, en primer lugar, reprodujo su pretensión de que fuera tramitada la demanda reconvencional planteada en su momento, reiterando su admisión y que fuera declarada la existencia de un contrato verbal que modificaba las respectivas adquisiciones y que esta cuestión estaba conectada con el objeto de la demanda, de modo que la reconvención era procedente, debiéndose acordar la nulidad de actuaciones y la retroacción al trámite procesal de admisión de la reconvención, pues precisamente este acuerdo verbal impediría que la actora pudiera reivindicar un local de 231 m2.

La apelante fundamentó el recurso de apelación contra la sentencia de instancia en los extremos siguientes:

- Errónea valoración de la prueba al no haberse tenido en cuenta los pactos que vinculan a las partes y los actos propios de estas, de modo que el demandante podría ejercitar, en su caso, una acción reivindicatoria sobre un local de 177 m², pero no de 231 m², pues ambas partes estuvieron de acuerdo en modificar las superficies.

- Valoración errónea de las declaraciones testificales.

- Falta de legitimación activa y pasiva de las partes en el procedimiento porque la demandada no puede entregar un local de 231 m2 que ya no existe.

- Improcedencia de la acción reivindicatoria, porque, para su viabilidad, no basta con la titularidad formal del bien, al haberse acreditado, con base en los documentos 6 y 7 de la demanda, el interrogatorio del actor y las pruebas testificales, reiterando que la demandada posee título legítimo justificativo de la posesión del local que ocupa.

- Improcedencia de la liquidación posesoria porque el local se alquiló a terceros debido a que la entidad actora no abonaba su parte de los gastos de las obras.

- Improcedencia de la condena a esta parte al pago del 50% de las obras de reintegro de los locales a su superficie original, por estar acreditada la voluntad común de ambas partes para su ejecución.

La entidad actora se opuso al recurso con los argumentos que obran en autos.

TERCERO.- Demanda reconvencional. Improcedencia de la nulidad de actuaciones solicitada por la parte apelante

Se insiste por la demandada apelante en la procedencia de la acción reconvencional planteada en la instada, la cual fue desestimada por auto de 28 de julio de 2022, y pretende que se declare la nulidad de las actuaciones y que el procedimiento se retome en el momento en que, a su juicio, debió haberse tramitado la referida demanda reconvencional.

La pretensión no se admite pues la pretensión de la demandada de que medió un pacto verbal que modificaba las titularidades registrales de ambos locales puede y debe ser objeto de análisis como oposición a la demanda, sin que se precise el planteamiento de una demanda reconvencional, pues si se llegara a declarar que tal pacto existe la demanda debería ser desestimada, dado que el actor estaría reclamando un bien cuya titularidad habría quedado desvirtuada, por lo que el procedimiento se siguió correctamente y esta sala está en situación de analizar la totalidad de la prueba, a fin de determinar si medió o no este cambio de titularidad en que la demandada fundamenta su oposición a la acción reivindicatoria.

CUARTO.- Acción reivindicatoria. Titularidad del bien reivindicado

I.- La doctrina jurisprudencial acerca de la acción reivindicatoria, con fundamento en el artículo 348-2 del Código civil e igualmente aplicable a la acción que ahora regula el artículo 544-1 del CcCat ( STJC 68/2014, de 23 de octubre de 2014), precisa de la concurrencia de los siguientes requisitos:

a) El actor ha de presentar un título que acredite su propiedad sobre la cosa y justificar su adquisición.

b) La cosa reivindicada ha de ser concreta y estar perfectamente determinada, debiendo fijarse con claridad y precisión su situación, linderos y cabida, es decir, ha de acreditarse que la finca reivindicada es la misma a la que se refieren los documentos o los medios de prueba acreditativos de su adquisición.

c) La acción debe dirigirse contra quien tenga la posesión de la cosa sin ostentar derecho alguno que le faculte para la posesión o bien un derecho de menor entidad que el del reivindicante.

d) Ha de solicitarse la condena del demandado a la restitución de la cosa.

En efecto, conforme al artículo 544-1 CcCat citado, la acción reivindicatoria permite a los propietarios no poseedores obtener la restitución del bien ante los poseedores no propietarios, sin perjuicio de la protección posesoria que las leyes reconocen a los poseedores (STSJC 7963/2023, de 10 de julio de 2023).

II.- La parte demandante reclama la entrega del local número 2, adquirido por escritura de compraventa de 21 de febrero de 2019, por un precio de 331.000,00 euros, teniendo en aquel momento el referido local una superficie de 231,00 m2, por lo que no existe ninguna duda de que el actor es titular dominical del bien que reivindica, centrándose la cuestión litigiosa en determinar:

- 1) Si medió pacto entre las partes en cuya virtud se intercambiaron sus respectivos locales, de modo que el actor hubiese adquirido finalmente el local número 1, y

- 2) Si hubo acuerdo entre las partes para la reconversión de los locales en viviendas y para la reorganización de sus lindes, con alteración de las respectivas superficies.

QUINTO.- Acuerdo entre las partes para la reconversión de los locales en viviendas

I.- La pretensión de la actora de que se condene a la demandada a revertir la situación actual de los locales a la que existía al momento de su adquisición mediante la indicada escritura de 21 de febrero de 2019 no debió ser admitida, por las razones que pasamos a explicar.

Ante todo, porque la propia demandante admite en su escrito de demanda (hecho segundo) que la intención inicial de ambas partes era reformar los locales, reconfigurarlos y cambiar su uso a viviendas, lo cual se desprende del resto de las pruebas practicadas, de las que resulta que ambas partes efectuaron actos propios y concluyentes encaminados a tal fin.

La prueba más relevante de esta voluntad común de cambio es precisamente la instancia cursada al Ayuntamiento que la demandante aportó con el escrito de demanda y que consta presentada el día 03.03.2021 (doc. 2), así como la copia del proyecto de legalización que asimismo aportó (doc. 3), en el que como promotores de la obra figuran:

- La mercantil actora The Big Meeting SL, en su calidad de propietaria del Local número 2/entidad 3 A.

- La demandada doña Silvia, como propietaria del Local número 1/ entidad 3B.

Obsérvese también que en el proyecto técnico de cambio de uso figuraba la modificación de las superficies de los locales con el siguiente resultado:

- Local 1/entidad 3B: Originariamente tenía una superficie de 104,50 m2 y con la remodelación pasaba a tener una superficie de 177,70 m2, lo que supone un incremento de 73,20 m2.

- Local 2/entidad 3A: Originariamente tenía una superficie de 231,50 m2 y pasaba a tener la de 186,15 m2, son una pérdida, por tanto, de 43,35 m3.

Además, ambos locales experimentaban en conjunto un incremento de superficie de 27,85 m2 que según refiere la memoria del proyecto de legalización del cambio de uso, redactado por la arquitecta técnica Sra. Mónica, "L'increment de superfície total que podem apreciar no ve d'ampliacions dels locals inicials, sinó de la pròpia execució de l'edifici inicial en quant a les dimensions de les parets de façana que són més amples que al projecte original degut als elements de revestiment i aplacat instal·lat".

El proyecto técnico de legalización de cambio de uso generó una serie de facturas emitidas por el arquitecto que lo redactó y que figuran a nombre de ambos propietarios (doc. 4 de la contestación):

- Factura 08.03.2021, a nombre de la demandada, por lo referente al local número 1: 2.420,00 euros.

- Factura 08.03.2021, referida al local número 2, a nombre de la entidad actora: 3.180,00 euros.

- Factura 08.03.2021, por modificaciones referidas al local número 2 a petición del Ayuntamiento, a nombre de la actora: 265,00 euros.

- Factura 08.03.2021, por modificaciones referidas al local número 1 a petición del Ayuntamiento, a nombre de la demandada: 302,50 euros.

Hay que suponer que las facturas giradas a su nombre fueron pagadas y contabilizadas por la actora (pese a que la testigo Sra. Carla manifestó ignorarlo), lo cual constituye otro acto acreditativo de la voluntad de la entidad demandante de que el cambio de uso tuviera lugar.

II.- Asimismo, la pretensión de remodelar las superficies de los dos locales para crear dos viviendas de superficie similar fue expresamente admitida por don Elias, hermano de la demandada y representante legal de la entidad actora, el cual reconoció que la operación de compra se gestó precisamente para que su hermana tuviera acceso a una vivienda puesto que había perdido el uso de la que tenía anteriormente, y admitiendo también que "Se acordó que los dos pisos serían lo más parecidos posible",por lo que admite no solo la voluntad de cambio de uso sino la de remodelación de las superficies.

Estas actuaciones merecen la consideración de actos propios en los términos del artículo 111-8 CCCat, conforme al cual "Ningú no pot fer valer un dret o una facultat que contradigui la conducta pròpia observada amb anterioritat si aquesta tenia una significació inequívoca de la qual deriven conseqüències jurídiques incompatibles amb la pretensió actual".

Por consiguiente, debemos acoger la pretensión de la demandada/apelante y dejar sin efecto la condena a la demandada de la remodelación de los locales y a su reversión al estado original, puesto que la entidad actora otorgó su total consentimiento a tales cambios mediante actos inequívocos, sin que sea admisible que posteriormente se manifieste por la indica parte actora haber cambiado de opinión por una serie de sucesos que deberán ser analizados y que tendrán las consecuencias que proceda pero que carecen de virtualidad para dejar sin efecto una voluntad y una actuación reiterada en el tiempo y debidamente acreditada.

SEXTO.- Acuerdo entre las partes de intercambiarse los respectivos locales

I.- En nuestro derecho rige el principio de la titularidad formal frente a otras consideraciones, salvo que se acredite que hubo voluntad de efectuar la compra de modo distinto al que se desprende de dicha titularidad formal. Sirve de ejemplo, lo indicado al respecto en la STSJC 2/1998, de 5 de marzo, entre otras.

La demandada fundamenta el núcleo de su oposición a la acción reivindicatoria en la existencia de un supuesto pacto verbal acreditativo de un cambio de las titularidades dominicales formales, de modo que según esta pretensión, la demandada sería titular del local número 2 a pesar de haber adquirido el local número 1 y, por su parte, la entidad demandante, pese a que compró el local número 2, sería propietaria del local número 1.

Al respecto conviene reiterar que los locales tenían originariamente superficies muy distintas y que, en razón a ello, su precio era también diferente, habiendo quedado acreditado por manifestaciones del Sr. Elias no desvirtuadas de contrario, que cada parte compró el local que podía pagar y que la demandada compró el local más pequeño y que efectuó el pago a través de una hipoteca de la entidad Caixabank, en la que trabaja, y de un préstamo personal de su propio hermano de 158.000,00 euros, que no le ha sido reclamado.

Por tanto, un cambio en las titularidades supondría una compensación económica de la demandada en favor de la entidad actora, que no está acreditado que se encuentre en condiciones de afrontar, lo que constituye un indicio de falta de prueba sobre la certeza y viabilidad del supuesto pacto.

II.- Las conversaciones entre las partes acerca de una voluntad de permutar sus respectivas propiedades carecen de entidad para destruir la eficacia probatoria que se desprende de las escrituras de compra, de modo que la situación ha sido fruto más de un deseo de la demandada que de una posibilidad real de efectuar el intercambio de propiedades que, al parecer, esta última deseaba, pero que nunca ha llegado a cristalizar en ningún acuerdo.

Tan es así que, en el intercambio de comunicaciones entre los dos hermanos a través de WhatsApp del día 12.04.2021, la demandada admite que está arreglando el piso de su hermano y le requiere para que si lo que pretende aquel es vendérselo se lo diga cuanto antes para que ella se pueda arreglar el que es más pequeño para hacerlo a su manera, "Y te quedas con el que compraste y yo con el pequeño, me lo acabo de hacer a mi gusto pero me lo tienes que decir ya. Dime alguna cosa, por favor".

Cierto que las partes redactaron el borrador de un contrato de comodato, en virtud del cual admiten poseer la propiedad de otro y que, si el Ayuntamiento autorizaba el cambio de uso, procedería el cambio de titularidad. Sin embargo, estos borradores no prosperaron y no pueden servir de prueba de un cambio de titularidad dominical que no se ha producido y que, en todo caso, habría requerido determinados formalismos que obviamente tampoco se observaron.

Tampoco puede servir de prueba de que mediara acuerdo de cambio de titularidades dominicales el burofax que en fecha 7 de septiembre de 2021 la entidad actora dirigió a la demandada y en el que admite que en teoría le correspondería el uso del local número 1, a pesar de ser titular del número 2, porque en este escrito reprocha a la demandada que los posea ambos, el número 2 como vivienda para ella y el número 1 del que era titular por haberlo alquilado a un tercero, por lo que refiere que si no media un acuerdo dará por finalizadas las negociaciones, como así sucedió finalmente porque la demandada pretendía el cobro de la cantidad de 20.000,00 euros por permitir una servidumbre en favor de la finca de la actora sobre un trastero de su propiedad.

III.- En consecuencia, del examen de la prueba resulta la falta de acuerdo respecto del cambio de titularidad que pretende la parte demandada/apelante, por lo que el recurso debe ser desestimado en este extremo y confirmada la procedencia de la acción reivindicatoria, si bien no en relación a la superficie originaria del local propiedad de la actora sino de acuerdo con la superficie resultante tras el proceso de reasignación de superficie y reformas para la adecuación de los locales a viviendas, que el Ayuntamiento de SiTges autorizó finalmente mediante Resolución de 12 de septiembre de 2022 (doc. 16 de la parte demandada).

SEPTIMO.- Análisis de la procedencia de la liquidación posesoria

I.- Conforme a lo dispuesto en el artículo 544-2.2 CCCat "La restitució del bé implica la liquidació de la situació possessòria amb relació als fruits, les despeses i el deteriorament o la pèrdua del bé",por lo que debe analizarse la procedencia, discutida por la parte apelante, de la condena efectuada por la sentencia de instancia, al pago de la cantidad de 25.600,00 euros por haber ocupado la demandada el local propiedad de la entidad actora, a contar al menos desde el requerimiento de desalojo efectuado en febrero de 2022.

La apelante fundamenta su pretensión de ser liberada de este pago indicando que por la entidad actora no se abonaba su parte del coste de las obras, pretensión que no se acoge porque con independencia de que no haya sido posible efectuar el concreto cálculo de los pagos de una y otra parte y que la sentencia de instancia desestimara la liquidación solicitada por la actora, es incuestionable que esta última realizó varios pagos, y de los WhatsApp intercambiados entre los dos hermanos se infiere que así era e inclusive que la demandada le pedía a su hermano que efectuara más pagos de los que le correspondían porque ella no disponía de fondos para hacerse cargo, lo que consta que su hermano aceptó.

II.- En consecuencia, no había razón alguna para que la demandada ocupara ambos locales: el que era propiedad de la actora (número 2) como vivienda y el suyo propio (número 1), mediante un contrato de alquiler en favor de un tercero, percibiendo directamente las rentas que obviamente no entregaba al otro propietario, a pesar de que, según su tesis, el local número 1 sería propiedad de la actora.

OCTAVO.- Conclusión

En atención a lo expuesto procede la estimación en parte del recurso de apelación y la modificación de la sentencia de instancia en el sentido de dejar sin efecto la obligación de la demandada de devolver a la actora el local número 2 con la superficie que este tenía de 231,50 metros cuadrados, cumpliendo con la entrega del local en la superficie que presenta actualmente de 186,15 metros cuadrados, por ser esta superficie el resultado de la remodelación efectuada de mutuo acuerdo entre las partes, y correlativamente con lo anterior dejr sin efecto la condena a la parte demandada a abonar el 50% de los costes que pudieran devengarse a la hora de revertir la situación de los locales a su estado original que hemos declarado improcedente.

NOVENO.- Costas de la alzada

La estimación, en parte, del recurso de apelación conlleva que no se haga expresa condena en las costas de esta alzada ( art. 398 LEC).