Sentencia Civil 407/2026 Audiencia Provincial Civil nº 1 de Córdoba, Rec. 866/2024 de 09 de abril del 2026

PRIMERO.-La sentencia apelada.

1.Los recursos de apelación se dirigen contra la sentencia dictada el día 4 de septiembre de 2023 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Montoro, no rectificada por el auto de 18 de septiembre siguiente, la cual estimó parcialmente la demanda presentada por don Samuel y acordó "(...) la resolución del contrato de arrendamiento suscrito (con) Dña. Otilia en fecha 10 de enero de 2019 sobre las fincas rústicas NUM000, NUM001 y NUM002 (parcelas NUM003, NUM004 y NUM005 del Recinto NUM006, polígono NUM007 de la localidad de DIRECCION000, Córdoba) (y condenó) a (esta última) al pago al demandante D. Samuel de la cantidad de 1527,34 euros interesada en la demanda además del importe de las rentas que se devenguen en lo sucesivo, hasta la resolución de la referida obligación arrendaticia".

SEGUNDO.-Posiciones de las partes.

2.Doña Otilia interpuso recurso de apelación contra la referida sentencia en el que solicitaba la íntegra desestimación de la demanda o, subsidiariamente, la nulidad parcial de las actuaciones, con reposición de las mismas al momento procesal oportuno, a fin de que se le dé plenitud, se complemente y corrija la incongruencia interna denunciada en dicho escrito, con imposición de costas a la parte actora.

El recurso se funda en los siguientes motivos:

1) Infracción del artículo 215.2 LEC y nulidad del auto denegatorio de la subsanación y complemento, con reposición de actuaciones, por omisión del trámite legal previsto por el citado artículo.

2) Infracción del artículo 209.4º LEC (fallo incompleto).

3) Infracción del artículo 219 LEC (incongruencia interna en el fallo).

4) Infracción de los artículos 43 LEC , 1.6 CC y principio "iura novit curia" en la alegación de falta de legitimación activa/prejudicialidad civil.

3.Don Samuel interpuso recurso de apelación contra la referida sentencia en el que solicitaba la revocación de la misma y que, en su lugar, se "estime la acción principal de desahucio ejercitada por esta parte, debiendo de estar y pasar la parte recurrida por dicho pronunciamiento, imponiendo a la misma las costas de la primera instancia y las de este recurso en caso de que se oponga al mismo".

Los motivos del recurso de don Samuel son los siguientes:

1) La incongruencia de la sentencia, al conceder la resolución contractual sin reconocer el desahucio consecuente con dicha resolución (infracción de los artículos 1124 y 1303 del Código Civil [ CC]).

2) La existencia de error en la valoración de la prueba, a causa de inexistencia de posesión alguna por parte de don Balbino.

3.Don Samuel se opuso al recurso de doña Otilia alegando:

1) Inadecuada admisión del recurso de apelación por infracción de lo establecido en el artículo 449.1 LEC, al no haber depositado las cantidades correspondientes a las rentas a las que ha sido condenada en sentencia la Sra. Otilia.

2) Inexistencia de indefensión material de la recurrente que justifique la nulidad pretendida por infracción del artículo 215.2 LEC.

3) Inexistencia de infracción del artículo 209.4º LEC .

4) Inexistencia de infracción del artículo 219 LEC , al no existir incongruencia en el fallo.

5) Inexistencia de infracción de los artículos 43 LEC , 1.6 CC y principio "iura novit curia" en la alegación de falta de legitimación activa/prejudicialidad civil.

4.Doña Otilia se opuso asimismo al recurso de apelación del Sr. Samuel alegando la inexistencia de gravamen o, subsidiariamente, la falta de legitimación activa del apelante e inexistencia de incongruencia.

TERCERO.-Resumen de antecedentes.

5.Para resolver los recursos de apelación interpuestos, partiremos de los antecedentes que obran en el expediente judicial del asunto, y que son los siguientes:

a. Don Hilario explotaba tres (3) fincas rústicas de olivo de las cuales era propietario, las nº NUM000, NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad de DIRECCION000.

b. Don Hilario tuvo dos hijos, el hoy demandante, don Samuel, y don Aurelio, quien mantuvo una relación sentimental con doña Otilia, fruto de la cual nació, el día NUM008 de 2009, Eliseo.

c. Don Aurelio murió el día 19 de septiembre de 2012, con anterioridad a su padre, don Hilario, quien falleció el día 21 de octubre de 2016.

d. Desde el fallecimiento de don Aurelio, don Samuel y doña Otilia, viuda de aquel y madre de su único hijo, don Eliseo, se cruzaron varias demandas y denuncias.

e. El día 11 de enero de 2019don Samuel, en nombre propio, y doña Otilia, en representación de su hijo menor de edad, Eliseo, firmaron un documento privado intitulado "Contrato de transacción y división de cosa común, transmisión de participaciones sociales" (documento nº 4 aportado con la demanda).

f. Sin embargo, el día inmediatamente anterior, esto es, el 10 de enero de 2019,don Samuel, en nombre propio y como arrendador, y doña Otilia, también en nombre propio, como arrendataria, habían firmado un "PRECONTRATO DE ARRENDAMIENTO RÚSTICO" por el que ambas partes se sometían a la Ley de Arrendamientos Rústicos y a la Modernización de Explotaciones Agrarias, y convenían el arrendamiento de la totalidad de las tres (3) fincas rústicas de olivo (las nº NUM000, NUM001 y NUM002) del Registro de la Propiedad de DIRECCION000, por un periodo de siete (7) años y quinientos (500) euros anuales (documento nº 5 aportado con la demanda).

g. Don Samuel explica en su demanda que, como la extinción del condominio y adjudicación de la totalidad de las fincas a su sobrino Eliseo se prolongaría durante algún tiempo, pues este era menor de edad y habría que solicitar autorización judicial para llevar a cabo las mismas, doña Otilia interesó que le arrendase la totalidad de las fincas atribuidas a su hijo para que "pudiese ella solicitar las subvenciones correspondientes a la tierra, en su condición de arrendataria, hasta que su hijo menor fuese ya propietario del 100 % del dominio sobre las fincas".

h. Con anterioridad a la presentación de la demanda rectora de estas actuaciones, don Samuel demandó a don Eliseo para obtener el cumplimiento forzoso del referido contrato de transacción de 11 de enero de 2019, siendo condenados este y su madre, la aquí demandada, doña Otilia, por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Montoro "(...) a que procedan a otorgar las escrituras necesarias para la efectiva inscripción (...) en el plazo de 3 meses desde la fecha de la resolución (...)". Dicha sentencia, de 12 de noviembre de 2021, fue confirmada por otra de 30 de junio de 2023 de esta misma Sección, la cual consideró que se trataba de una transacción perfectamente válida a cuyo cumplimiento venían obligados el menor y su representante legal, su madre.

i. El día 3 de marzo de 2022don Samuel presentó demanda de juicio de desahucio y reclamación acumulada de cantidades impagadas contra doña Otilia, en la que solicitaba la resolución del susodicho "PRECONTRATO" de la totalidad de las fincas NUM000, NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad de DIRECCION000.

j. En la demanda rectora de las actuaciones don Samuel alegaba que doña Otilia no había pagado la renta a la que venía obligada por el referido "PRECONTRATO" (500 euros anuales más actualizaciones) durante los años 2019, 2020 y 2021.

k. La jueza de Montoro, después de indicar que el "PRECONTRATO" era un auténtico contrato y su eficacia no estaba supeditada a ningún acontecimiento ulterior, por lo que obligaba a las partes desde su firma, como lo demuestra que doña Otilia solicitara las subvenciones pocos días después, dictó una sentencia en la que concluía que existió el pretendido incumplimiento contractual (pues doña Otilia no ha pagado la renta anual del contrato o precontrato) y que el mismo es acreedor a la resolución contractual, motivo por el cual condena a esta al pago de las rentas de esos tres (3) años (2019, 2020 y 2021) y las que se devenguen.

l. Sin embargo, la misma sentencia indica expresamente que no podía acceder a la pretensión de desahucio solicitada, entendida como pretensión recuperatoria de las fincas arrendadas porque "(a)cordar el desahucio de la (demandada), supondría de algún modo acordarlo respecto de su hijo, propietario a la fecha del juicio del 50 % de las fincas litigiosas, pendiente de adquirir el 100 %, cuando sea elevado a escritura pública el acuerdo de fecha 11 de enero de 2019, ya que esta ha venido administrando los bienes del menor desde el fallecimiento de su padre".

Además, se dice, tampoco es posible el desahucio de una parte ideal de las fincas porque las fincas estaban indivisas (cuando se firmó el precontrato, don Samuel era dueño de la mitad de las mismas, su sobrino menor de edad propietario de la otra mitad y la idea era que este alcanzara la titularidad de todas las fincas).

m. Don Samuel pidió la aclaración de la referida sentencia en el sentido de que se dijera expresamente que se desestimaba la pretensión recuperatoria de la posesión y se hiciera pronunciamiento sobre las costas, pero la jueza de instancia denegó ambas peticiones por auto de 18 de septiembre de 2023.

n. Doña Otilia recurrió en apelación la sentencia con el argumento de que, en realidad, don Eliseo era propietario de las tres (3) fincas rústicas de olivo desde que se firmó el contrato de transacción, por lo que don Samuel habría perdido la condición de copropietario de las fincas sobre las que pretende el desahucio y el pago de las rentas, por lo que carecería de acción frente a aquella.

ñ. Don Samuel recurrió igualmente en apelación en los términos expresados en el parágrafo 3: sostiene que la sentencia es incongruente; que no se puede declarar resuelto un contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta y condenar al arrendatario al pago de las rentas debidas y, sin embargo, no acordar la restitución de la posesión de las fincas alquiladas.

o. El Sr. Aurelio sostiene, por su parte, que el recurso de doña Otilia debió ser inadmitido porque esta no consignó las rentas impagadas conforme a lo previsto en el artículo 449.1 LEC, el cual se refiere a los procesos que, como el presente, lleven aparejado el lanzamiento.

CUARTO.-Correcta interposición del recurso de apelación, por parte de la arrendataria, doña Otilia.

6.El artículo 449 LEC, relativo al derecho a recurrir en casos especiales, establece:

"1. En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas.

(...)

5. El depósito o consignación exigidos en los apartados anteriores podrá hacerse también mediante aval solidario de duración indefinida y pagadero a primer requerimiento emitido por entidad de crédito o sociedad de garantía recíproca o por cualquier otro medio que, a juicio del tribunal, garantice la inmediata disponibilidad, en su caso, de la cantidad consignada o depositada.

6. En los casos de los apartados anteriores, antes de que se rechacen o declaren desiertos los recursos, se estará a lo dispuesto en el artículo 231 de esta Ley en cuanto a la acreditación documental del cumplimiento de los requisitos exigidos".

7.El ATS, Sala de lo Civil, de 12 de febrero de 2020 (Pte.: Sr. Díaz Fraile), resolutorio de un recurso de queja por inadmisión del recurso de casación y del extraordinario de infracción procesal contra una sentencia dictada en juicio verbal de desahucio por falta de pago, por cuanto el recurrente no había acreditado hallarse al corriente en el pago de las rentas vencidas durante la sustanciación de los recursos lo que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 449.2 LEC, determinaba que el mismo debía declararse desierto, dispone:

"TERCERO.- Como explica, entre otros muchos, el auto de esta sala de 9 de octubre de 2019 (recurso 183/2019):

"(l)a exigencia impuesta por el art. 449.1 LEC se erige como un presupuesto procesal necesario para la admisión de los recursos de apelación, extraordinarios por infracción procesal y de casación, y se impone ya en la fase de interposición de dicho recurso, debiéndose precisar que no puede ser subsanado mediante un pago o consignación extemporánea, pues es doctrina del Tribunal Constitucional (elaborada en relación con otros precedentes de consignación impugnatoria establecidos en nuestro ordenamiento jurídico con anterioridad a la LEC vigente), que dicha consignación no constituye un mero requisito formal sino una exigencia sustantiva o esencial, cuya finalidad es asegurar los intereses quien ha obtenido una sentencia favorable, debiendo interpretarse tal requisito de recurribilidad, sin embargo, de una manera finalista o teleológica atendiendo tanto a la propia finalidad que con su imposición persigue el legislador, que no es otra que asegurar que el sistema de los recursos no sea utilizado como instrumento dilatorio ( SSTC 46/89 y 31/92), como al principio de interpretación de las normas procesales en el sentido más favorable a la efectividad del derecho a la tutela judicial efectiva y a la regla general del art. 11.3 LOPJ ( SSTC 12/92, 115/92, 130/93, 214/93, 249/94 y 26/96), de modo que la misma doctrina constitucional ha venido a distinguir entre el hecho del pago o consignación, en el momento procesal oportuno, y el de su prueba o acreditación, permitiendo la subsanación de la falta de ésta última cuando no se hubiese facilitado justificación de ese extremo, por ser éste un requisito formal susceptible de tal cosa, que sólo puede fundar una resolución de inadmisión del recurso previa la concesión de un plazo para la subsanación sin que se hubiera cumplido con el mencionado requisito ( SSTC 344/93, 346/93 y 100/95), lo que no cabe decir del hecho del pago o consignación en sí mismo, que constituye un requisito esencial para acceder a los recursos que no cabe reputar desproporcionado, atendidos los fines a los que está ordenado ( SSTC 104/84, 90/86, 87/92, 214/93, 344/93, 346/93, 249/94, 100/95 y 26/96, entre otras)".

Doctrina esta de plena aplicación a lo contemplado en el art. 449.2 LEC, tal y como ha declarado igualmente esta sala, entre otros, en el ATS de 11 de febrero de 2015, recurso 2914/2013 (con reiteración en el reciente ATS de 18 de octubre de 2017, rec. 1019/2017; ATS de 14 de febrero de 2018, rec. 1023/2016; y ATS de 24 de septiembre de 2019, rec. 821/2019):

"Lógicamente la doctrina expuesta resulta de plena aplicación a la hora de examinar la observancia de lo establecido en el apartado 2 del citado art. 449 de la LEC, que igualmente debe abordarse teniendo en cuenta, por un lado, que se está ante un presupuesto cuyo incumplimiento cierra el paso a los recursos legalmente establecidos -al aparejar la grave consecuencia de su declaración de desiertos- que ha de entenderse, rectamente, en un sentido restrictivo, atendiendo a la finalidad que persigue, y que ha sido puesta de relieve de forma ya reiterada por el Tribunal Constitucional, por lo que cobra especial transcendencia la necesidad de salvaguardar en la medida de lo posible los intereses de ambas partes en conflicto, sin duda de difícil conciliación en la mayor parte de los casos, y de evitar interpretaciones que propicien la inefectividad del presupuesto, haciendo ilusorios los fines a los que está ordenado; por ello, también es relevante, a los mismos efectos -como esta Sala ya ha puesto de manifiesto, ATS 981/2002, de 30 de diciembre de 2002- la conducta desarrollada por la parte en el curso del proceso.

La aplicación de la doctrina expuesta exige que el recurso de revisión interpuesto deba ser desestimado, porque consta en las actuaciones que la arrendataria, parte recurrente en casación, no hizo frente al pago de las rentas dentro de los plazos pactados (...)".

Aplicando dicha doctrina al caso que nos ocupa, no cabe sino desestimar la queja, confirmando la resolución recurrida, y ello por cuanto, reconociendo haber abonado la renta un día después de lo contractualmente pactado, la parte recurrente no pone de manifiesto circunstancia alguna que le impidiera abonar la renta en dicho período, siendo que disponía, al menos, de un día laboral para hacerlo".

8.En síntesis, la exigencia impuesta por el artículo 449.1 LEC se erige como un presupuesto procesal necesario para la admisión del recurso de apelación, esto es, una exigencia sustantiva o esencial del mismo cuya finalidad es asegurar los intereses de quien ha obtenido una sentencia favorable, debiendo interpretarse tal requisito de una manera finalista o teleológica atendiendo tanto a la propia finalidad que con su imposición persigue el legislador, que no es otra que asegurar que el sistema de los recursos no sea utilizado como instrumento dilatorio, como al principio de interpretación de las normas procesales en el sentido más favorable a la efectividad del derecho a la tutela judicial efectiva y a la regla general del artículo 11.3 LOPJ.

9.En el caso que nos ocupa, y sin dejar de reconocer que doña Otilia no manifestó, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas, no podemos perder de vista que la sentencia dictada en la instancia, parcialmente estimatoria, fue recurrida en apelación tanto por el demandante arrendador como por la arrendataria demandada, por lo que el sistema de recursos no es utilizado por esta última como instrumento dilatorio, al tener que sustanciarse el interpuesto por el actor contra la misma resolución, máxime cuando aquella, en el caso concreto, había sido eximida expresamente de restituir la posesión de la finca al hoy demandante con el argumento de que "(a)cordar el desahucio de la demanda(da) supondría de algún modo acordarlo respecto de su hijo, propietario a la fecha del juicio del 50% de las fincas litigiosas, pendiente de adquirir el 100% cuando sea elevado a escritura pública el acuerdo de fecha 11 de enero de 2019, ya que esta ha venido administrando los bienes del menor desde el fallecimiento de su padre".

10.Por lo expuesto, procede considerar válidamente interpuesto el recurso de apelación por parte de doña Otilia.

QUINTO.-Necesaria vinculación entre el precontrato de arrendamiento rústico y el contrato de división de cosa común y transmisión de participaciones sociales. Desestimación de la demanda rectora de las actuaciones.

11.De la lectura del documento nº 5 aportado con la demanda se desprende que el día 10 de enero de 2019,don Samuel, en nombre propio y como arrendador, y doña Otilia, también en nombre propio, como arrendataria, firmaron un "PRECONTRATO DE ARRENDAMIENTO RÚSTICO" por el que ambas partes se someten a la Ley de Arrendamientos Rústicos y a la Modernización de Explotaciones Agrarias, y convienen el arrendamiento de la totalidad de las tres (3) fincas rústicas de olivo (las nº NUM000, NUM001 y NUM002) del Registro de la Propiedad de DIRECCION000, la mitad de las cuales pertenecía a su hijo, por un periodo de siete (7) años y una renta de quinientos (500) euros anuales.

12.Como hemos dicho más arriba, Don Samuel explica en su demanda que, como la extinción del condominio y adjudicación de la totalidad de las fincas a su sobrino Eliseo se prolongaría durante algún tiempo, pues este era menor de edad y habría que solicitar autorización judicial para llevar a cabo las mismas, doña Otilia interesó que le arrendase la totalidad de las fincas atribuidas a su hijo para que "pudiese ella solicitar las subvenciones correspondientes a la tierra, en su condición de arrendataria, hasta que su hijo menor fuese ya propietario del 100 % del dominio sobre las fincas" y luego poder solicitarlas este.

13.Late bajo este contrato un ánimo de favorecimiento,por parte de don Samuel a su sobrino Eliseo, pese a que no figura mencionado en el referido precontrato de arrendamiento, a causa de su minoría de edad, haciéndolo en su nombre su madre, la cual, de manera implícita, venía a consentir que se arrendaran las cuotas perteneciente a su hijo (el 50 % de las tres [3] fincas, las cuales estaban inscritas a su favor).

14.Corrobora lo anterior el hecho de que al día siguiente, 11 de enero de 2019don Samuel, en nombre propio, y doña Otilia, ahora ya en representación de su hijo, Eliseo, firmaran un documento privado intitulado "Contrato de transacción y división de cosa común, transmisión de participaciones sociales" (documento nº 4) por el que:

- Ambas partes dividían el patrimonio común de don Samuel y don Eliseo, adjudicando a este último las 3 fincas rústicas de DIRECCION000 arrendadas el día anterior por aquel a doña Otilia, no haciendo la más mínima referencia a este hecho, y pactaron otras estipulaciones.

- Ambas partes acordaron la paz y renunciaron a las acciones presentadas hasta la fecha, enumerándolas a continuación (concurso, diligencias previas en Juzgado de Instrucción de Córdoba y Montoro, juicio ordinario en Juzgado de Primera Instancia de Montoro y expediente de jurisdicción voluntaria) y haciendo referencia expresa a "cuantos otros pudieran existir", consignando asimismo que "renuncian al ejercicio de futuras acciones entre ellos como consecuencia de las relaciones habidas en la gestión del patrimonio común, sin que tengan nada más que reclamarse".

- También se pactó que "(s)e iniciarán y facilitará por ambas partes las gestiones notariales, registrales y judiciales oportunas para la completa ejecución del presente acuerdo contractual, y sin perjuicio de la intervención de los Letrados (...), designan a Dª María Milagros (...) para llevar a cabo las escrituras de división y autorizaciones judiciales necesarias a nombre del menor, de ser precisas (y se) designa la Notaría de Dª Inmaculada (...) para el otorgamiento de las escrituras necesarias".

15.En relación con este último extremo, esta misma Sección de la AP, mediante sentencia de 30 de junio de 2023, desestimó el recurso de apelación que don Eliseo, representado por su madre, había interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Montoro, la cual había estimado la demanda presentada por don Samuel contra don Eliseo y doña Otilia y "(condenado) a los demandados a que procedan a otorgar las escrituras públicas necesarias para la efectiva inscripción de los bienes inmuebles y transmisión de participaciones en cumplimiento del acuerdo suscrito en fecha 11/1/2019, en el plazo de 3 meses desde la fecha de la presente resolución, y todo ello con la imposición de las costas del presente procedimiento a la parte demandada".

16.En la SAP Córdoba (Secc. 1ª) 606/2023, de 30 de junio, puede leerse:

- "Se trata de una transacción entre dos personas por las que disuelve los bienes y sociedades en común, en los que uno de ellos está representado por su madre pro ser menor de edad.

- (...) en el caso de autos no nos encontramos ante un negocio dispositivo sino particional de extinción del condominio, representando la acción de división de la comunidad un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario, de tal naturaleza que su ejercicio no está sometido a circunstancia obstativa alguna, salvo el pacto de conservar la cosa indivisa pro tiempo no superior a diez años, por lo que los demás comuneros no pueden impedir el uso del derecho a separarse, que corresponde a cualquiera de ellos, ni el ejercicio de la acción procesal al respecto; in que para ejercitar tal acción se precise autorización judicial pues el artículo 406 del Código Civil se remite en cuanto a las reglas de la división de comunidad a los preceptos relativos a la división de herencia, y entre estos últimos el artículo 1060 dispone que cuando los menores estén legalmente representados no será precisa aprobación judicial; en el presente supuesto el menor estaba representado por su madre (al haber fallecido su padre) por lo que está perfectamente representado.

- Compartimos plenamente la valoración que se realiza en la instancia, se trata de un contrato perfectamente válido.

- Sea como sea consideramos que la causa del contrato está perfectamente fijada en el contrato por cuanto que ambas partes acordaron retirar los pleitos que se tenían interpuestos, procedieron a dividir el patrimonio que tenían en común y se transmitían unas participaciones para compensar un exceso de adjudicación.

- Nos encontramos, por tanto, con una transacción válida, sin que esté sometida ni a una condición suspensiva ni a una condición resolutoria, pues ya hemos dicho que no consideramos necesario obtener la autorización judicial ni cabe entender que esa era la intención de las partes. Tampoco cabe apreciar un incumplimiento previo del demandante por cuanto que ha sido la parte demandada la que en primer término no da cumplimiento a la transacción, ni siquiera le otorga valor vinculante, acuerdo que precisamente intenta evitar que continuara la litigiosidad entre ambos que a la vista de los escritos de ampliación de hechos no se está consiguiendo.

- Por ello es claro que la consecuencia del carácter transaccional del convenio es la eficacia de la cosa juzgada que ha de tener para las partes ( art. 1816 del CC) , sin que sea dable ahora discutir sobre la equiparación de ambos lotes, ni la valoración que corresponde a cada uno de los bienes objeto de división, pues (el) documento fue suscrito por ambas partes".

17.Por tanto, ese contrato de transacción y división de cosa común y transmisión de participaciones sociales, de 11 de enero de 2019, plenamente eficaz y sin necesidad de trámite o aditamento alguno a tenor de lo acordado con autoridad de cosa juzgada por esta AP ( artículo 222.4 LEC) , constituye entre las partes título de extinción del condominioque don Samuel y don Eliseo tenían sobre las fincas objeto de arrendamiento y de atribución a este de la titularidadsobre las mismas cuya posesión ejerce a través de su única representante legal, su madre aquí demandada ( artículos 162.I, 164.II, 165.I y 443.II CC) .

18.Y dicho título, por su contenido y extensión, tiene la virtualidad de resolver el precontrato de arrendamiento de arrendamiento rústico suscrito entre don Samuel y doña Otilia mediante el cual aquel arrendaba a esta la totalidad de unas fincas que no le correspondían en su totalidad a cambio de un alquiler, con la sola finalidad de posibilitar el cobro de unas subvenciones que, en otro caso, su titular no habría podido solicitar y percibir a causa de su minoría de edad.

19.En este sentido, téngase en cuenta que el artículo 24 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, contempla que el arrendamiento termina:

"(...) g) Por resolución del derecho del arrendador".

20.Y el mismo precontrato, de manera expresa aunque no del todo clara, alude a que el mismo "(...) se resolverá y anulará en el momento en que se venda o transfiera la finca, por otras causas ajenas al arrendador, asunto que se comunicará al arrendatario con un mes de antelación, quedando la finca desde ese momento libre de cargas y gravámenes y disponible para el arrendador" (condición general 3ª).

21.Pues bien, si el contrato de transacción tantas veces mencionado ya constituye título de extinción del condominio que don Samuel y don Eliseo tenían sobre las fincas objeto de arrendamiento y a la vez de atribución de la titularidad de la totalidad de las mismas a este, cuya posesión ejerce a través de su única representante legal, habrá que concluir que por esta causa, posterior y sobrevenida a la firma del precontrato en virtud del cual se acciona, el arrendador copropietario perdióla condición o cualidad que le permitía recuperar las fincas que finalmente decidió adjudicar a su sobrino y las rentas que, aparentemente, debía abonarle la madre ( artículo 10.1 y 22.1 LEC) , y que se pactaron, como ya se ha dicho, con el único designio de favorecer al menor, en la seguridad de que, ya como único dueño de las fincas, pudiera acceder a todos los beneficios derivados de la titularidad de las mismas desde el momento mismo de la firma del primer documento privado.

22.O dicho de otra manera: no puede pretender don Samuel, al socaire de ese precontrato de arrendamiento rústico, recuperarunas fincas de las que solo era copropietario indivisoy que, precisamente al día siguiente, consintió en adjudicar en su totalidada su sobrino menor de edad, a través de un contrato de transacción por el que ambos ponían fin a todos los procesos abiertos hasta esa fecha y renunciaban al ejercicio de futuras acciones entre ellos como consecuencia de las relaciones habidas en la gestión del patrimonio común, sin que tuvieran nada más que reclamarse.

23.Es verdad que don Samuel y doña Otilia habían firmado un precontrato de arrendamiento rústico cuyo objeto venía constituido por las tres (3) fincas de olivar de constante referencia, pero el mismo devino ineficaz desde el momento en que la norma reguladora del mismo contempla su terminación por resolución del derecho del arrendador ( artículo 24.g) Ley 49/2003), lo que en el caso se produjo a la firma del contrato de transacción del día 11 de enero de 2019 y la previsión expresa de tal efecto en el mismo contrato.

24.Lo anteriormente expuesto supone la total desestimación del recurso de apelación de don Samuel y la correlativa estimación del interpuesto por doña Otilia, lo que acarrea, necesariamente, la íntegra desestimación de la demanda principal de aquel, habiéndose dado respuesta con los parágrafos anteriores de esta sentencia, de manera definitiva, a todos los motivos y cuestiones presentadas por una y otra parte en sus respectivos escritos impugnatorios, conforme a lo previsto en los artículos 456.1 y 465.5 LEC.

SEXTO.-Costas procesales y depósitos para recurrir.

25.Como la cuestión debatida suscitaba serias dudas de hecho y de derecho entre las partes, y las mismas se despejaron, definitivamente, a partir de la SAP Córdoba 606/2023, de 30 de junio, a la que hemos hecho referencia, la cual devino firme antes de que la representación de don Samuel interpusiera el correspondiente recurso de apelación, el día 23 de octubre de 2023, no se impondrán al mismo las costas de la primera instancia, pese a la íntegra desestimación de la demanda rectora de las actuaciones ( artículo 394.1 LEC) .

26.La desestimación del recurso del Sr. Samuel acarrea, por lo dicho anteriormente "a sensu contrario", la imposición a esta parte de las costas del mismo ( artículo 398.1 LEC) y la pérdida del depósito que consignó para recurrir, al que se dará el destino legalmente previsto ( disposición adicional 15ª 9 LOPJ) .

27.La estimación del recurso de apelación de doña Otilia determina la no imposición de las costas del mismo a ninguno de los litigantes ( artículo 398.2 LEC) y la devolución de la totalidad del depósito que consignó para recurrir ( disposición adicional 15ª 8 LOPJ) .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO.-La sentencia apelada.

1.Los recursos de apelación se dirigen contra la sentencia dictada el día 4 de septiembre de 2023 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Montoro, no rectificada por el auto de 18 de septiembre siguiente, la cual estimó parcialmente la demanda presentada por don Samuel y acordó "(...) la resolución del contrato de arrendamiento suscrito (con) Dña. Otilia en fecha 10 de enero de 2019 sobre las fincas rústicas NUM000, NUM001 y NUM002 (parcelas NUM003, NUM004 y NUM005 del Recinto NUM006, polígono NUM007 de la localidad de DIRECCION000, Córdoba) (y condenó) a (esta última) al pago al demandante D. Samuel de la cantidad de 1527,34 euros interesada en la demanda además del importe de las rentas que se devenguen en lo sucesivo, hasta la resolución de la referida obligación arrendaticia".

SEGUNDO.-Posiciones de las partes.

2.Doña Otilia interpuso recurso de apelación contra la referida sentencia en el que solicitaba la íntegra desestimación de la demanda o, subsidiariamente, la nulidad parcial de las actuaciones, con reposición de las mismas al momento procesal oportuno, a fin de que se le dé plenitud, se complemente y corrija la incongruencia interna denunciada en dicho escrito, con imposición de costas a la parte actora.

El recurso se funda en los siguientes motivos:

1) Infracción del artículo 215.2 LEC y nulidad del auto denegatorio de la subsanación y complemento, con reposición de actuaciones, por omisión del trámite legal previsto por el citado artículo.

2) Infracción del artículo 209.4º LEC (fallo incompleto).

3) Infracción del artículo 219 LEC (incongruencia interna en el fallo).

4) Infracción de los artículos 43 LEC , 1.6 CC y principio "iura novit curia" en la alegación de falta de legitimación activa/prejudicialidad civil.

3.Don Samuel interpuso recurso de apelación contra la referida sentencia en el que solicitaba la revocación de la misma y que, en su lugar, se "estime la acción principal de desahucio ejercitada por esta parte, debiendo de estar y pasar la parte recurrida por dicho pronunciamiento, imponiendo a la misma las costas de la primera instancia y las de este recurso en caso de que se oponga al mismo".

Los motivos del recurso de don Samuel son los siguientes:

1) La incongruencia de la sentencia, al conceder la resolución contractual sin reconocer el desahucio consecuente con dicha resolución (infracción de los artículos 1124 y 1303 del Código Civil [ CC]).

2) La existencia de error en la valoración de la prueba, a causa de inexistencia de posesión alguna por parte de don Balbino.

3.Don Samuel se opuso al recurso de doña Otilia alegando:

1) Inadecuada admisión del recurso de apelación por infracción de lo establecido en el artículo 449.1 LEC, al no haber depositado las cantidades correspondientes a las rentas a las que ha sido condenada en sentencia la Sra. Otilia.

2) Inexistencia de indefensión material de la recurrente que justifique la nulidad pretendida por infracción del artículo 215.2 LEC.

3) Inexistencia de infracción del artículo 209.4º LEC .

4) Inexistencia de infracción del artículo 219 LEC , al no existir incongruencia en el fallo.

5) Inexistencia de infracción de los artículos 43 LEC , 1.6 CC y principio "iura novit curia" en la alegación de falta de legitimación activa/prejudicialidad civil.

4.Doña Otilia se opuso asimismo al recurso de apelación del Sr. Samuel alegando la inexistencia de gravamen o, subsidiariamente, la falta de legitimación activa del apelante e inexistencia de incongruencia.

TERCERO.-Resumen de antecedentes.

5.Para resolver los recursos de apelación interpuestos, partiremos de los antecedentes que obran en el expediente judicial del asunto, y que son los siguientes:

a. Don Hilario explotaba tres (3) fincas rústicas de olivo de las cuales era propietario, las nº NUM000, NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad de DIRECCION000.

b. Don Hilario tuvo dos hijos, el hoy demandante, don Samuel, y don Aurelio, quien mantuvo una relación sentimental con doña Otilia, fruto de la cual nació, el día NUM008 de 2009, Eliseo.

c. Don Aurelio murió el día 19 de septiembre de 2012, con anterioridad a su padre, don Hilario, quien falleció el día 21 de octubre de 2016.

d. Desde el fallecimiento de don Aurelio, don Samuel y doña Otilia, viuda de aquel y madre de su único hijo, don Eliseo, se cruzaron varias demandas y denuncias.

e. El día 11 de enero de 2019don Samuel, en nombre propio, y doña Otilia, en representación de su hijo menor de edad, Eliseo, firmaron un documento privado intitulado "Contrato de transacción y división de cosa común, transmisión de participaciones sociales" (documento nº 4 aportado con la demanda).

f. Sin embargo, el día inmediatamente anterior, esto es, el 10 de enero de 2019,don Samuel, en nombre propio y como arrendador, y doña Otilia, también en nombre propio, como arrendataria, habían firmado un "PRECONTRATO DE ARRENDAMIENTO RÚSTICO" por el que ambas partes se sometían a la Ley de Arrendamientos Rústicos y a la Modernización de Explotaciones Agrarias, y convenían el arrendamiento de la totalidad de las tres (3) fincas rústicas de olivo (las nº NUM000, NUM001 y NUM002) del Registro de la Propiedad de DIRECCION000, por un periodo de siete (7) años y quinientos (500) euros anuales (documento nº 5 aportado con la demanda).

g. Don Samuel explica en su demanda que, como la extinción del condominio y adjudicación de la totalidad de las fincas a su sobrino Eliseo se prolongaría durante algún tiempo, pues este era menor de edad y habría que solicitar autorización judicial para llevar a cabo las mismas, doña Otilia interesó que le arrendase la totalidad de las fincas atribuidas a su hijo para que "pudiese ella solicitar las subvenciones correspondientes a la tierra, en su condición de arrendataria, hasta que su hijo menor fuese ya propietario del 100 % del dominio sobre las fincas".

h. Con anterioridad a la presentación de la demanda rectora de estas actuaciones, don Samuel demandó a don Eliseo para obtener el cumplimiento forzoso del referido contrato de transacción de 11 de enero de 2019, siendo condenados este y su madre, la aquí demandada, doña Otilia, por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Montoro "(...) a que procedan a otorgar las escrituras necesarias para la efectiva inscripción (...) en el plazo de 3 meses desde la fecha de la resolución (...)". Dicha sentencia, de 12 de noviembre de 2021, fue confirmada por otra de 30 de junio de 2023 de esta misma Sección, la cual consideró que se trataba de una transacción perfectamente válida a cuyo cumplimiento venían obligados el menor y su representante legal, su madre.

i. El día 3 de marzo de 2022don Samuel presentó demanda de juicio de desahucio y reclamación acumulada de cantidades impagadas contra doña Otilia, en la que solicitaba la resolución del susodicho "PRECONTRATO" de la totalidad de las fincas NUM000, NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad de DIRECCION000.

j. En la demanda rectora de las actuaciones don Samuel alegaba que doña Otilia no había pagado la renta a la que venía obligada por el referido "PRECONTRATO" (500 euros anuales más actualizaciones) durante los años 2019, 2020 y 2021.

k. La jueza de Montoro, después de indicar que el "PRECONTRATO" era un auténtico contrato y su eficacia no estaba supeditada a ningún acontecimiento ulterior, por lo que obligaba a las partes desde su firma, como lo demuestra que doña Otilia solicitara las subvenciones pocos días después, dictó una sentencia en la que concluía que existió el pretendido incumplimiento contractual (pues doña Otilia no ha pagado la renta anual del contrato o precontrato) y que el mismo es acreedor a la resolución contractual, motivo por el cual condena a esta al pago de las rentas de esos tres (3) años (2019, 2020 y 2021) y las que se devenguen.

l. Sin embargo, la misma sentencia indica expresamente que no podía acceder a la pretensión de desahucio solicitada, entendida como pretensión recuperatoria de las fincas arrendadas porque "(a)cordar el desahucio de la (demandada), supondría de algún modo acordarlo respecto de su hijo, propietario a la fecha del juicio del 50 % de las fincas litigiosas, pendiente de adquirir el 100 %, cuando sea elevado a escritura pública el acuerdo de fecha 11 de enero de 2019, ya que esta ha venido administrando los bienes del menor desde el fallecimiento de su padre".

Además, se dice, tampoco es posible el desahucio de una parte ideal de las fincas porque las fincas estaban indivisas (cuando se firmó el precontrato, don Samuel era dueño de la mitad de las mismas, su sobrino menor de edad propietario de la otra mitad y la idea era que este alcanzara la titularidad de todas las fincas).

m. Don Samuel pidió la aclaración de la referida sentencia en el sentido de que se dijera expresamente que se desestimaba la pretensión recuperatoria de la posesión y se hiciera pronunciamiento sobre las costas, pero la jueza de instancia denegó ambas peticiones por auto de 18 de septiembre de 2023.

n. Doña Otilia recurrió en apelación la sentencia con el argumento de que, en realidad, don Eliseo era propietario de las tres (3) fincas rústicas de olivo desde que se firmó el contrato de transacción, por lo que don Samuel habría perdido la condición de copropietario de las fincas sobre las que pretende el desahucio y el pago de las rentas, por lo que carecería de acción frente a aquella.

ñ. Don Samuel recurrió igualmente en apelación en los términos expresados en el parágrafo 3: sostiene que la sentencia es incongruente; que no se puede declarar resuelto un contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta y condenar al arrendatario al pago de las rentas debidas y, sin embargo, no acordar la restitución de la posesión de las fincas alquiladas.

o. El Sr. Aurelio sostiene, por su parte, que el recurso de doña Otilia debió ser inadmitido porque esta no consignó las rentas impagadas conforme a lo previsto en el artículo 449.1 LEC, el cual se refiere a los procesos que, como el presente, lleven aparejado el lanzamiento.

CUARTO.-Correcta interposición del recurso de apelación, por parte de la arrendataria, doña Otilia.

6.El artículo 449 LEC, relativo al derecho a recurrir en casos especiales, establece:

"1. En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas.

(...)

5. El depósito o consignación exigidos en los apartados anteriores podrá hacerse también mediante aval solidario de duración indefinida y pagadero a primer requerimiento emitido por entidad de crédito o sociedad de garantía recíproca o por cualquier otro medio que, a juicio del tribunal, garantice la inmediata disponibilidad, en su caso, de la cantidad consignada o depositada.

6. En los casos de los apartados anteriores, antes de que se rechacen o declaren desiertos los recursos, se estará a lo dispuesto en el artículo 231 de esta Ley en cuanto a la acreditación documental del cumplimiento de los requisitos exigidos".

7.El ATS, Sala de lo Civil, de 12 de febrero de 2020 (Pte.: Sr. Díaz Fraile), resolutorio de un recurso de queja por inadmisión del recurso de casación y del extraordinario de infracción procesal contra una sentencia dictada en juicio verbal de desahucio por falta de pago, por cuanto el recurrente no había acreditado hallarse al corriente en el pago de las rentas vencidas durante la sustanciación de los recursos lo que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 449.2 LEC, determinaba que el mismo debía declararse desierto, dispone:

"TERCERO.- Como explica, entre otros muchos, el auto de esta sala de 9 de octubre de 2019 (recurso 183/2019):

"(l)a exigencia impuesta por el art. 449.1 LEC se erige como un presupuesto procesal necesario para la admisión de los recursos de apelación, extraordinarios por infracción procesal y de casación, y se impone ya en la fase de interposición de dicho recurso, debiéndose precisar que no puede ser subsanado mediante un pago o consignación extemporánea, pues es doctrina del Tribunal Constitucional (elaborada en relación con otros precedentes de consignación impugnatoria establecidos en nuestro ordenamiento jurídico con anterioridad a la LEC vigente), que dicha consignación no constituye un mero requisito formal sino una exigencia sustantiva o esencial, cuya finalidad es asegurar los intereses quien ha obtenido una sentencia favorable, debiendo interpretarse tal requisito de recurribilidad, sin embargo, de una manera finalista o teleológica atendiendo tanto a la propia finalidad que con su imposición persigue el legislador, que no es otra que asegurar que el sistema de los recursos no sea utilizado como instrumento dilatorio ( SSTC 46/89 y 31/92), como al principio de interpretación de las normas procesales en el sentido más favorable a la efectividad del derecho a la tutela judicial efectiva y a la regla general del art. 11.3 LOPJ ( SSTC 12/92, 115/92, 130/93, 214/93, 249/94 y 26/96), de modo que la misma doctrina constitucional ha venido a distinguir entre el hecho del pago o consignación, en el momento procesal oportuno, y el de su prueba o acreditación, permitiendo la subsanación de la falta de ésta última cuando no se hubiese facilitado justificación de ese extremo, por ser éste un requisito formal susceptible de tal cosa, que sólo puede fundar una resolución de inadmisión del recurso previa la concesión de un plazo para la subsanación sin que se hubiera cumplido con el mencionado requisito ( SSTC 344/93, 346/93 y 100/95), lo que no cabe decir del hecho del pago o consignación en sí mismo, que constituye un requisito esencial para acceder a los recursos que no cabe reputar desproporcionado, atendidos los fines a los que está ordenado ( SSTC 104/84, 90/86, 87/92, 214/93, 344/93, 346/93, 249/94, 100/95 y 26/96, entre otras)".

Doctrina esta de plena aplicación a lo contemplado en el art. 449.2 LEC, tal y como ha declarado igualmente esta sala, entre otros, en el ATS de 11 de febrero de 2015, recurso 2914/2013 (con reiteración en el reciente ATS de 18 de octubre de 2017, rec. 1019/2017; ATS de 14 de febrero de 2018, rec. 1023/2016; y ATS de 24 de septiembre de 2019, rec. 821/2019):

"Lógicamente la doctrina expuesta resulta de plena aplicación a la hora de examinar la observancia de lo establecido en el apartado 2 del citado art. 449 de la LEC, que igualmente debe abordarse teniendo en cuenta, por un lado, que se está ante un presupuesto cuyo incumplimiento cierra el paso a los recursos legalmente establecidos -al aparejar la grave consecuencia de su declaración de desiertos- que ha de entenderse, rectamente, en un sentido restrictivo, atendiendo a la finalidad que persigue, y que ha sido puesta de relieve de forma ya reiterada por el Tribunal Constitucional, por lo que cobra especial transcendencia la necesidad de salvaguardar en la medida de lo posible los intereses de ambas partes en conflicto, sin duda de difícil conciliación en la mayor parte de los casos, y de evitar interpretaciones que propicien la inefectividad del presupuesto, haciendo ilusorios los fines a los que está ordenado; por ello, también es relevante, a los mismos efectos -como esta Sala ya ha puesto de manifiesto, ATS 981/2002, de 30 de diciembre de 2002- la conducta desarrollada por la parte en el curso del proceso.

La aplicación de la doctrina expuesta exige que el recurso de revisión interpuesto deba ser desestimado, porque consta en las actuaciones que la arrendataria, parte recurrente en casación, no hizo frente al pago de las rentas dentro de los plazos pactados (...)".

Aplicando dicha doctrina al caso que nos ocupa, no cabe sino desestimar la queja, confirmando la resolución recurrida, y ello por cuanto, reconociendo haber abonado la renta un día después de lo contractualmente pactado, la parte recurrente no pone de manifiesto circunstancia alguna que le impidiera abonar la renta en dicho período, siendo que disponía, al menos, de un día laboral para hacerlo".

8.En síntesis, la exigencia impuesta por el artículo 449.1 LEC se erige como un presupuesto procesal necesario para la admisión del recurso de apelación, esto es, una exigencia sustantiva o esencial del mismo cuya finalidad es asegurar los intereses de quien ha obtenido una sentencia favorable, debiendo interpretarse tal requisito de una manera finalista o teleológica atendiendo tanto a la propia finalidad que con su imposición persigue el legislador, que no es otra que asegurar que el sistema de los recursos no sea utilizado como instrumento dilatorio, como al principio de interpretación de las normas procesales en el sentido más favorable a la efectividad del derecho a la tutela judicial efectiva y a la regla general del artículo 11.3 LOPJ.

9.En el caso que nos ocupa, y sin dejar de reconocer que doña Otilia no manifestó, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas, no podemos perder de vista que la sentencia dictada en la instancia, parcialmente estimatoria, fue recurrida en apelación tanto por el demandante arrendador como por la arrendataria demandada, por lo que el sistema de recursos no es utilizado por esta última como instrumento dilatorio, al tener que sustanciarse el interpuesto por el actor contra la misma resolución, máxime cuando aquella, en el caso concreto, había sido eximida expresamente de restituir la posesión de la finca al hoy demandante con el argumento de que "(a)cordar el desahucio de la demanda(da) supondría de algún modo acordarlo respecto de su hijo, propietario a la fecha del juicio del 50% de las fincas litigiosas, pendiente de adquirir el 100% cuando sea elevado a escritura pública el acuerdo de fecha 11 de enero de 2019, ya que esta ha venido administrando los bienes del menor desde el fallecimiento de su padre".

10.Por lo expuesto, procede considerar válidamente interpuesto el recurso de apelación por parte de doña Otilia.

QUINTO.-Necesaria vinculación entre el precontrato de arrendamiento rústico y el contrato de división de cosa común y transmisión de participaciones sociales. Desestimación de la demanda rectora de las actuaciones.

11.De la lectura del documento nº 5 aportado con la demanda se desprende que el día 10 de enero de 2019,don Samuel, en nombre propio y como arrendador, y doña Otilia, también en nombre propio, como arrendataria, firmaron un "PRECONTRATO DE ARRENDAMIENTO RÚSTICO" por el que ambas partes se someten a la Ley de Arrendamientos Rústicos y a la Modernización de Explotaciones Agrarias, y convienen el arrendamiento de la totalidad de las tres (3) fincas rústicas de olivo (las nº NUM000, NUM001 y NUM002) del Registro de la Propiedad de DIRECCION000, la mitad de las cuales pertenecía a su hijo, por un periodo de siete (7) años y una renta de quinientos (500) euros anuales.

12.Como hemos dicho más arriba, Don Samuel explica en su demanda que, como la extinción del condominio y adjudicación de la totalidad de las fincas a su sobrino Eliseo se prolongaría durante algún tiempo, pues este era menor de edad y habría que solicitar autorización judicial para llevar a cabo las mismas, doña Otilia interesó que le arrendase la totalidad de las fincas atribuidas a su hijo para que "pudiese ella solicitar las subvenciones correspondientes a la tierra, en su condición de arrendataria, hasta que su hijo menor fuese ya propietario del 100 % del dominio sobre las fincas" y luego poder solicitarlas este.

13.Late bajo este contrato un ánimo de favorecimiento,por parte de don Samuel a su sobrino Eliseo, pese a que no figura mencionado en el referido precontrato de arrendamiento, a causa de su minoría de edad, haciéndolo en su nombre su madre, la cual, de manera implícita, venía a consentir que se arrendaran las cuotas perteneciente a su hijo (el 50 % de las tres [3] fincas, las cuales estaban inscritas a su favor).

14.Corrobora lo anterior el hecho de que al día siguiente, 11 de enero de 2019don Samuel, en nombre propio, y doña Otilia, ahora ya en representación de su hijo, Eliseo, firmaran un documento privado intitulado "Contrato de transacción y división de cosa común, transmisión de participaciones sociales" (documento nº 4) por el que:

- Ambas partes dividían el patrimonio común de don Samuel y don Eliseo, adjudicando a este último las 3 fincas rústicas de DIRECCION000 arrendadas el día anterior por aquel a doña Otilia, no haciendo la más mínima referencia a este hecho, y pactaron otras estipulaciones.

- Ambas partes acordaron la paz y renunciaron a las acciones presentadas hasta la fecha, enumerándolas a continuación (concurso, diligencias previas en Juzgado de Instrucción de Córdoba y Montoro, juicio ordinario en Juzgado de Primera Instancia de Montoro y expediente de jurisdicción voluntaria) y haciendo referencia expresa a "cuantos otros pudieran existir", consignando asimismo que "renuncian al ejercicio de futuras acciones entre ellos como consecuencia de las relaciones habidas en la gestión del patrimonio común, sin que tengan nada más que reclamarse".

- También se pactó que "(s)e iniciarán y facilitará por ambas partes las gestiones notariales, registrales y judiciales oportunas para la completa ejecución del presente acuerdo contractual, y sin perjuicio de la intervención de los Letrados (...), designan a Dª María Milagros (...) para llevar a cabo las escrituras de división y autorizaciones judiciales necesarias a nombre del menor, de ser precisas (y se) designa la Notaría de Dª Inmaculada (...) para el otorgamiento de las escrituras necesarias".

15.En relación con este último extremo, esta misma Sección de la AP, mediante sentencia de 30 de junio de 2023, desestimó el recurso de apelación que don Eliseo, representado por su madre, había interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Montoro, la cual había estimado la demanda presentada por don Samuel contra don Eliseo y doña Otilia y "(condenado) a los demandados a que procedan a otorgar las escrituras públicas necesarias para la efectiva inscripción de los bienes inmuebles y transmisión de participaciones en cumplimiento del acuerdo suscrito en fecha 11/1/2019, en el plazo de 3 meses desde la fecha de la presente resolución, y todo ello con la imposición de las costas del presente procedimiento a la parte demandada".

16.En la SAP Córdoba (Secc. 1ª) 606/2023, de 30 de junio, puede leerse:

- "Se trata de una transacción entre dos personas por las que disuelve los bienes y sociedades en común, en los que uno de ellos está representado por su madre pro ser menor de edad.

- (...) en el caso de autos no nos encontramos ante un negocio dispositivo sino particional de extinción del condominio, representando la acción de división de la comunidad un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario, de tal naturaleza que su ejercicio no está sometido a circunstancia obstativa alguna, salvo el pacto de conservar la cosa indivisa pro tiempo no superior a diez años, por lo que los demás comuneros no pueden impedir el uso del derecho a separarse, que corresponde a cualquiera de ellos, ni el ejercicio de la acción procesal al respecto; in que para ejercitar tal acción se precise autorización judicial pues el artículo 406 del Código Civil se remite en cuanto a las reglas de la división de comunidad a los preceptos relativos a la división de herencia, y entre estos últimos el artículo 1060 dispone que cuando los menores estén legalmente representados no será precisa aprobación judicial; en el presente supuesto el menor estaba representado por su madre (al haber fallecido su padre) por lo que está perfectamente representado.

- Compartimos plenamente la valoración que se realiza en la instancia, se trata de un contrato perfectamente válido.

- Sea como sea consideramos que la causa del contrato está perfectamente fijada en el contrato por cuanto que ambas partes acordaron retirar los pleitos que se tenían interpuestos, procedieron a dividir el patrimonio que tenían en común y se transmitían unas participaciones para compensar un exceso de adjudicación.

- Nos encontramos, por tanto, con una transacción válida, sin que esté sometida ni a una condición suspensiva ni a una condición resolutoria, pues ya hemos dicho que no consideramos necesario obtener la autorización judicial ni cabe entender que esa era la intención de las partes. Tampoco cabe apreciar un incumplimiento previo del demandante por cuanto que ha sido la parte demandada la que en primer término no da cumplimiento a la transacción, ni siquiera le otorga valor vinculante, acuerdo que precisamente intenta evitar que continuara la litigiosidad entre ambos que a la vista de los escritos de ampliación de hechos no se está consiguiendo.

- Por ello es claro que la consecuencia del carácter transaccional del convenio es la eficacia de la cosa juzgada que ha de tener para las partes ( art. 1816 del CC) , sin que sea dable ahora discutir sobre la equiparación de ambos lotes, ni la valoración que corresponde a cada uno de los bienes objeto de división, pues (el) documento fue suscrito por ambas partes".

17.Por tanto, ese contrato de transacción y división de cosa común y transmisión de participaciones sociales, de 11 de enero de 2019, plenamente eficaz y sin necesidad de trámite o aditamento alguno a tenor de lo acordado con autoridad de cosa juzgada por esta AP ( artículo 222.4 LEC) , constituye entre las partes título de extinción del condominioque don Samuel y don Eliseo tenían sobre las fincas objeto de arrendamiento y de atribución a este de la titularidadsobre las mismas cuya posesión ejerce a través de su única representante legal, su madre aquí demandada ( artículos 162.I, 164.II, 165.I y 443.II CC) .

18.Y dicho título, por su contenido y extensión, tiene la virtualidad de resolver el precontrato de arrendamiento de arrendamiento rústico suscrito entre don Samuel y doña Otilia mediante el cual aquel arrendaba a esta la totalidad de unas fincas que no le correspondían en su totalidad a cambio de un alquiler, con la sola finalidad de posibilitar el cobro de unas subvenciones que, en otro caso, su titular no habría podido solicitar y percibir a causa de su minoría de edad.

19.En este sentido, téngase en cuenta que el artículo 24 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, contempla que el arrendamiento termina:

"(...) g) Por resolución del derecho del arrendador".

20.Y el mismo precontrato, de manera expresa aunque no del todo clara, alude a que el mismo "(...) se resolverá y anulará en el momento en que se venda o transfiera la finca, por otras causas ajenas al arrendador, asunto que se comunicará al arrendatario con un mes de antelación, quedando la finca desde ese momento libre de cargas y gravámenes y disponible para el arrendador" (condición general 3ª).

21.Pues bien, si el contrato de transacción tantas veces mencionado ya constituye título de extinción del condominio que don Samuel y don Eliseo tenían sobre las fincas objeto de arrendamiento y a la vez de atribución de la titularidad de la totalidad de las mismas a este, cuya posesión ejerce a través de su única representante legal, habrá que concluir que por esta causa, posterior y sobrevenida a la firma del precontrato en virtud del cual se acciona, el arrendador copropietario perdióla condición o cualidad que le permitía recuperar las fincas que finalmente decidió adjudicar a su sobrino y las rentas que, aparentemente, debía abonarle la madre ( artículo 10.1 y 22.1 LEC) , y que se pactaron, como ya se ha dicho, con el único designio de favorecer al menor, en la seguridad de que, ya como único dueño de las fincas, pudiera acceder a todos los beneficios derivados de la titularidad de las mismas desde el momento mismo de la firma del primer documento privado.

22.O dicho de otra manera: no puede pretender don Samuel, al socaire de ese precontrato de arrendamiento rústico, recuperarunas fincas de las que solo era copropietario indivisoy que, precisamente al día siguiente, consintió en adjudicar en su totalidada su sobrino menor de edad, a través de un contrato de transacción por el que ambos ponían fin a todos los procesos abiertos hasta esa fecha y renunciaban al ejercicio de futuras acciones entre ellos como consecuencia de las relaciones habidas en la gestión del patrimonio común, sin que tuvieran nada más que reclamarse.

23.Es verdad que don Samuel y doña Otilia habían firmado un precontrato de arrendamiento rústico cuyo objeto venía constituido por las tres (3) fincas de olivar de constante referencia, pero el mismo devino ineficaz desde el momento en que la norma reguladora del mismo contempla su terminación por resolución del derecho del arrendador ( artículo 24.g) Ley 49/2003), lo que en el caso se produjo a la firma del contrato de transacción del día 11 de enero de 2019 y la previsión expresa de tal efecto en el mismo contrato.

24.Lo anteriormente expuesto supone la total desestimación del recurso de apelación de don Samuel y la correlativa estimación del interpuesto por doña Otilia, lo que acarrea, necesariamente, la íntegra desestimación de la demanda principal de aquel, habiéndose dado respuesta con los parágrafos anteriores de esta sentencia, de manera definitiva, a todos los motivos y cuestiones presentadas por una y otra parte en sus respectivos escritos impugnatorios, conforme a lo previsto en los artículos 456.1 y 465.5 LEC.

SEXTO.-Costas procesales y depósitos para recurrir.

25.Como la cuestión debatida suscitaba serias dudas de hecho y de derecho entre las partes, y las mismas se despejaron, definitivamente, a partir de la SAP Córdoba 606/2023, de 30 de junio, a la que hemos hecho referencia, la cual devino firme antes de que la representación de don Samuel interpusiera el correspondiente recurso de apelación, el día 23 de octubre de 2023, no se impondrán al mismo las costas de la primera instancia, pese a la íntegra desestimación de la demanda rectora de las actuaciones ( artículo 394.1 LEC) .

26.La desestimación del recurso del Sr. Samuel acarrea, por lo dicho anteriormente "a sensu contrario", la imposición a esta parte de las costas del mismo ( artículo 398.1 LEC) y la pérdida del depósito que consignó para recurrir, al que se dará el destino legalmente previsto ( disposición adicional 15ª 9 LOPJ) .

27.La estimación del recurso de apelación de doña Otilia determina la no imposición de las costas del mismo a ninguno de los litigantes ( artículo 398.2 LEC) y la devolución de la totalidad del depósito que consignó para recurrir ( disposición adicional 15ª 8 LOPJ) .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO.-La sentencia apelada.

1.Los recursos de apelación se dirigen contra la sentencia dictada el día 4 de septiembre de 2023 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Montoro, no rectificada por el auto de 18 de septiembre siguiente, la cual estimó parcialmente la demanda presentada por don Samuel y acordó "(...) la resolución del contrato de arrendamiento suscrito (con) Dña. Otilia en fecha 10 de enero de 2019 sobre las fincas rústicas NUM000, NUM001 y NUM002 (parcelas NUM003, NUM004 y NUM005 del Recinto NUM006, polígono NUM007 de la localidad de DIRECCION000, Córdoba) (y condenó) a (esta última) al pago al demandante D. Samuel de la cantidad de 1527,34 euros interesada en la demanda además del importe de las rentas que se devenguen en lo sucesivo, hasta la resolución de la referida obligación arrendaticia".

SEGUNDO.-Posiciones de las partes.

2.Doña Otilia interpuso recurso de apelación contra la referida sentencia en el que solicitaba la íntegra desestimación de la demanda o, subsidiariamente, la nulidad parcial de las actuaciones, con reposición de las mismas al momento procesal oportuno, a fin de que se le dé plenitud, se complemente y corrija la incongruencia interna denunciada en dicho escrito, con imposición de costas a la parte actora.

El recurso se funda en los siguientes motivos:

1) Infracción del artículo 215.2 LEC y nulidad del auto denegatorio de la subsanación y complemento, con reposición de actuaciones, por omisión del trámite legal previsto por el citado artículo.

2) Infracción del artículo 209.4º LEC (fallo incompleto).

3) Infracción del artículo 219 LEC (incongruencia interna en el fallo).

4) Infracción de los artículos 43 LEC , 1.6 CC y principio "iura novit curia" en la alegación de falta de legitimación activa/prejudicialidad civil.

3.Don Samuel interpuso recurso de apelación contra la referida sentencia en el que solicitaba la revocación de la misma y que, en su lugar, se "estime la acción principal de desahucio ejercitada por esta parte, debiendo de estar y pasar la parte recurrida por dicho pronunciamiento, imponiendo a la misma las costas de la primera instancia y las de este recurso en caso de que se oponga al mismo".

Los motivos del recurso de don Samuel son los siguientes:

1) La incongruencia de la sentencia, al conceder la resolución contractual sin reconocer el desahucio consecuente con dicha resolución (infracción de los artículos 1124 y 1303 del Código Civil [ CC]).

2) La existencia de error en la valoración de la prueba, a causa de inexistencia de posesión alguna por parte de don Balbino.

3.Don Samuel se opuso al recurso de doña Otilia alegando:

1) Inadecuada admisión del recurso de apelación por infracción de lo establecido en el artículo 449.1 LEC, al no haber depositado las cantidades correspondientes a las rentas a las que ha sido condenada en sentencia la Sra. Otilia.

2) Inexistencia de indefensión material de la recurrente que justifique la nulidad pretendida por infracción del artículo 215.2 LEC.

3) Inexistencia de infracción del artículo 209.4º LEC .

4) Inexistencia de infracción del artículo 219 LEC , al no existir incongruencia en el fallo.

5) Inexistencia de infracción de los artículos 43 LEC , 1.6 CC y principio "iura novit curia" en la alegación de falta de legitimación activa/prejudicialidad civil.

4.Doña Otilia se opuso asimismo al recurso de apelación del Sr. Samuel alegando la inexistencia de gravamen o, subsidiariamente, la falta de legitimación activa del apelante e inexistencia de incongruencia.

TERCERO.-Resumen de antecedentes.

5.Para resolver los recursos de apelación interpuestos, partiremos de los antecedentes que obran en el expediente judicial del asunto, y que son los siguientes:

a. Don Hilario explotaba tres (3) fincas rústicas de olivo de las cuales era propietario, las nº NUM000, NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad de DIRECCION000.

b. Don Hilario tuvo dos hijos, el hoy demandante, don Samuel, y don Aurelio, quien mantuvo una relación sentimental con doña Otilia, fruto de la cual nació, el día NUM008 de 2009, Eliseo.

c. Don Aurelio murió el día 19 de septiembre de 2012, con anterioridad a su padre, don Hilario, quien falleció el día 21 de octubre de 2016.

d. Desde el fallecimiento de don Aurelio, don Samuel y doña Otilia, viuda de aquel y madre de su único hijo, don Eliseo, se cruzaron varias demandas y denuncias.

e. El día 11 de enero de 2019don Samuel, en nombre propio, y doña Otilia, en representación de su hijo menor de edad, Eliseo, firmaron un documento privado intitulado "Contrato de transacción y división de cosa común, transmisión de participaciones sociales" (documento nº 4 aportado con la demanda).

f. Sin embargo, el día inmediatamente anterior, esto es, el 10 de enero de 2019,don Samuel, en nombre propio y como arrendador, y doña Otilia, también en nombre propio, como arrendataria, habían firmado un "PRECONTRATO DE ARRENDAMIENTO RÚSTICO" por el que ambas partes se sometían a la Ley de Arrendamientos Rústicos y a la Modernización de Explotaciones Agrarias, y convenían el arrendamiento de la totalidad de las tres (3) fincas rústicas de olivo (las nº NUM000, NUM001 y NUM002) del Registro de la Propiedad de DIRECCION000, por un periodo de siete (7) años y quinientos (500) euros anuales (documento nº 5 aportado con la demanda).

g. Don Samuel explica en su demanda que, como la extinción del condominio y adjudicación de la totalidad de las fincas a su sobrino Eliseo se prolongaría durante algún tiempo, pues este era menor de edad y habría que solicitar autorización judicial para llevar a cabo las mismas, doña Otilia interesó que le arrendase la totalidad de las fincas atribuidas a su hijo para que "pudiese ella solicitar las subvenciones correspondientes a la tierra, en su condición de arrendataria, hasta que su hijo menor fuese ya propietario del 100 % del dominio sobre las fincas".

h. Con anterioridad a la presentación de la demanda rectora de estas actuaciones, don Samuel demandó a don Eliseo para obtener el cumplimiento forzoso del referido contrato de transacción de 11 de enero de 2019, siendo condenados este y su madre, la aquí demandada, doña Otilia, por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Montoro "(...) a que procedan a otorgar las escrituras necesarias para la efectiva inscripción (...) en el plazo de 3 meses desde la fecha de la resolución (...)". Dicha sentencia, de 12 de noviembre de 2021, fue confirmada por otra de 30 de junio de 2023 de esta misma Sección, la cual consideró que se trataba de una transacción perfectamente válida a cuyo cumplimiento venían obligados el menor y su representante legal, su madre.

i. El día 3 de marzo de 2022don Samuel presentó demanda de juicio de desahucio y reclamación acumulada de cantidades impagadas contra doña Otilia, en la que solicitaba la resolución del susodicho "PRECONTRATO" de la totalidad de las fincas NUM000, NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad de DIRECCION000.

j. En la demanda rectora de las actuaciones don Samuel alegaba que doña Otilia no había pagado la renta a la que venía obligada por el referido "PRECONTRATO" (500 euros anuales más actualizaciones) durante los años 2019, 2020 y 2021.

k. La jueza de Montoro, después de indicar que el "PRECONTRATO" era un auténtico contrato y su eficacia no estaba supeditada a ningún acontecimiento ulterior, por lo que obligaba a las partes desde su firma, como lo demuestra que doña Otilia solicitara las subvenciones pocos días después, dictó una sentencia en la que concluía que existió el pretendido incumplimiento contractual (pues doña Otilia no ha pagado la renta anual del contrato o precontrato) y que el mismo es acreedor a la resolución contractual, motivo por el cual condena a esta al pago de las rentas de esos tres (3) años (2019, 2020 y 2021) y las que se devenguen.

l. Sin embargo, la misma sentencia indica expresamente que no podía acceder a la pretensión de desahucio solicitada, entendida como pretensión recuperatoria de las fincas arrendadas porque "(a)cordar el desahucio de la (demandada), supondría de algún modo acordarlo respecto de su hijo, propietario a la fecha del juicio del 50 % de las fincas litigiosas, pendiente de adquirir el 100 %, cuando sea elevado a escritura pública el acuerdo de fecha 11 de enero de 2019, ya que esta ha venido administrando los bienes del menor desde el fallecimiento de su padre".

Además, se dice, tampoco es posible el desahucio de una parte ideal de las fincas porque las fincas estaban indivisas (cuando se firmó el precontrato, don Samuel era dueño de la mitad de las mismas, su sobrino menor de edad propietario de la otra mitad y la idea era que este alcanzara la titularidad de todas las fincas).

m. Don Samuel pidió la aclaración de la referida sentencia en el sentido de que se dijera expresamente que se desestimaba la pretensión recuperatoria de la posesión y se hiciera pronunciamiento sobre las costas, pero la jueza de instancia denegó ambas peticiones por auto de 18 de septiembre de 2023.

n. Doña Otilia recurrió en apelación la sentencia con el argumento de que, en realidad, don Eliseo era propietario de las tres (3) fincas rústicas de olivo desde que se firmó el contrato de transacción, por lo que don Samuel habría perdido la condición de copropietario de las fincas sobre las que pretende el desahucio y el pago de las rentas, por lo que carecería de acción frente a aquella.

ñ. Don Samuel recurrió igualmente en apelación en los términos expresados en el parágrafo 3: sostiene que la sentencia es incongruente; que no se puede declarar resuelto un contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta y condenar al arrendatario al pago de las rentas debidas y, sin embargo, no acordar la restitución de la posesión de las fincas alquiladas.

o. El Sr. Aurelio sostiene, por su parte, que el recurso de doña Otilia debió ser inadmitido porque esta no consignó las rentas impagadas conforme a lo previsto en el artículo 449.1 LEC, el cual se refiere a los procesos que, como el presente, lleven aparejado el lanzamiento.

CUARTO.-Correcta interposición del recurso de apelación, por parte de la arrendataria, doña Otilia.

6.El artículo 449 LEC, relativo al derecho a recurrir en casos especiales, establece:

"1. En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas.

(...)

5. El depósito o consignación exigidos en los apartados anteriores podrá hacerse también mediante aval solidario de duración indefinida y pagadero a primer requerimiento emitido por entidad de crédito o sociedad de garantía recíproca o por cualquier otro medio que, a juicio del tribunal, garantice la inmediata disponibilidad, en su caso, de la cantidad consignada o depositada.

6. En los casos de los apartados anteriores, antes de que se rechacen o declaren desiertos los recursos, se estará a lo dispuesto en el artículo 231 de esta Ley en cuanto a la acreditación documental del cumplimiento de los requisitos exigidos".

7.El ATS, Sala de lo Civil, de 12 de febrero de 2020 (Pte.: Sr. Díaz Fraile), resolutorio de un recurso de queja por inadmisión del recurso de casación y del extraordinario de infracción procesal contra una sentencia dictada en juicio verbal de desahucio por falta de pago, por cuanto el recurrente no había acreditado hallarse al corriente en el pago de las rentas vencidas durante la sustanciación de los recursos lo que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 449.2 LEC, determinaba que el mismo debía declararse desierto, dispone:

"TERCERO.- Como explica, entre otros muchos, el auto de esta sala de 9 de octubre de 2019 (recurso 183/2019):

"(l)a exigencia impuesta por el art. 449.1 LEC se erige como un presupuesto procesal necesario para la admisión de los recursos de apelación, extraordinarios por infracción procesal y de casación, y se impone ya en la fase de interposición de dicho recurso, debiéndose precisar que no puede ser subsanado mediante un pago o consignación extemporánea, pues es doctrina del Tribunal Constitucional (elaborada en relación con otros precedentes de consignación impugnatoria establecidos en nuestro ordenamiento jurídico con anterioridad a la LEC vigente), que dicha consignación no constituye un mero requisito formal sino una exigencia sustantiva o esencial, cuya finalidad es asegurar los intereses quien ha obtenido una sentencia favorable, debiendo interpretarse tal requisito de recurribilidad, sin embargo, de una manera finalista o teleológica atendiendo tanto a la propia finalidad que con su imposición persigue el legislador, que no es otra que asegurar que el sistema de los recursos no sea utilizado como instrumento dilatorio ( SSTC 46/89 y 31/92), como al principio de interpretación de las normas procesales en el sentido más favorable a la efectividad del derecho a la tutela judicial efectiva y a la regla general del art. 11.3 LOPJ ( SSTC 12/92, 115/92, 130/93, 214/93, 249/94 y 26/96), de modo que la misma doctrina constitucional ha venido a distinguir entre el hecho del pago o consignación, en el momento procesal oportuno, y el de su prueba o acreditación, permitiendo la subsanación de la falta de ésta última cuando no se hubiese facilitado justificación de ese extremo, por ser éste un requisito formal susceptible de tal cosa, que sólo puede fundar una resolución de inadmisión del recurso previa la concesión de un plazo para la subsanación sin que se hubiera cumplido con el mencionado requisito ( SSTC 344/93, 346/93 y 100/95), lo que no cabe decir del hecho del pago o consignación en sí mismo, que constituye un requisito esencial para acceder a los recursos que no cabe reputar desproporcionado, atendidos los fines a los que está ordenado ( SSTC 104/84, 90/86, 87/92, 214/93, 344/93, 346/93, 249/94, 100/95 y 26/96, entre otras)".

Doctrina esta de plena aplicación a lo contemplado en el art. 449.2 LEC, tal y como ha declarado igualmente esta sala, entre otros, en el ATS de 11 de febrero de 2015, recurso 2914/2013 (con reiteración en el reciente ATS de 18 de octubre de 2017, rec. 1019/2017; ATS de 14 de febrero de 2018, rec. 1023/2016; y ATS de 24 de septiembre de 2019, rec. 821/2019):

"Lógicamente la doctrina expuesta resulta de plena aplicación a la hora de examinar la observancia de lo establecido en el apartado 2 del citado art. 449 de la LEC, que igualmente debe abordarse teniendo en cuenta, por un lado, que se está ante un presupuesto cuyo incumplimiento cierra el paso a los recursos legalmente establecidos -al aparejar la grave consecuencia de su declaración de desiertos- que ha de entenderse, rectamente, en un sentido restrictivo, atendiendo a la finalidad que persigue, y que ha sido puesta de relieve de forma ya reiterada por el Tribunal Constitucional, por lo que cobra especial transcendencia la necesidad de salvaguardar en la medida de lo posible los intereses de ambas partes en conflicto, sin duda de difícil conciliación en la mayor parte de los casos, y de evitar interpretaciones que propicien la inefectividad del presupuesto, haciendo ilusorios los fines a los que está ordenado; por ello, también es relevante, a los mismos efectos -como esta Sala ya ha puesto de manifiesto, ATS 981/2002, de 30 de diciembre de 2002- la conducta desarrollada por la parte en el curso del proceso.

La aplicación de la doctrina expuesta exige que el recurso de revisión interpuesto deba ser desestimado, porque consta en las actuaciones que la arrendataria, parte recurrente en casación, no hizo frente al pago de las rentas dentro de los plazos pactados (...)".

Aplicando dicha doctrina al caso que nos ocupa, no cabe sino desestimar la queja, confirmando la resolución recurrida, y ello por cuanto, reconociendo haber abonado la renta un día después de lo contractualmente pactado, la parte recurrente no pone de manifiesto circunstancia alguna que le impidiera abonar la renta en dicho período, siendo que disponía, al menos, de un día laboral para hacerlo".

8.En síntesis, la exigencia impuesta por el artículo 449.1 LEC se erige como un presupuesto procesal necesario para la admisión del recurso de apelación, esto es, una exigencia sustantiva o esencial del mismo cuya finalidad es asegurar los intereses de quien ha obtenido una sentencia favorable, debiendo interpretarse tal requisito de una manera finalista o teleológica atendiendo tanto a la propia finalidad que con su imposición persigue el legislador, que no es otra que asegurar que el sistema de los recursos no sea utilizado como instrumento dilatorio, como al principio de interpretación de las normas procesales en el sentido más favorable a la efectividad del derecho a la tutela judicial efectiva y a la regla general del artículo 11.3 LOPJ.

9.En el caso que nos ocupa, y sin dejar de reconocer que doña Otilia no manifestó, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas, no podemos perder de vista que la sentencia dictada en la instancia, parcialmente estimatoria, fue recurrida en apelación tanto por el demandante arrendador como por la arrendataria demandada, por lo que el sistema de recursos no es utilizado por esta última como instrumento dilatorio, al tener que sustanciarse el interpuesto por el actor contra la misma resolución, máxime cuando aquella, en el caso concreto, había sido eximida expresamente de restituir la posesión de la finca al hoy demandante con el argumento de que "(a)cordar el desahucio de la demanda(da) supondría de algún modo acordarlo respecto de su hijo, propietario a la fecha del juicio del 50% de las fincas litigiosas, pendiente de adquirir el 100% cuando sea elevado a escritura pública el acuerdo de fecha 11 de enero de 2019, ya que esta ha venido administrando los bienes del menor desde el fallecimiento de su padre".

10.Por lo expuesto, procede considerar válidamente interpuesto el recurso de apelación por parte de doña Otilia.

QUINTO.-Necesaria vinculación entre el precontrato de arrendamiento rústico y el contrato de división de cosa común y transmisión de participaciones sociales. Desestimación de la demanda rectora de las actuaciones.

11.De la lectura del documento nº 5 aportado con la demanda se desprende que el día 10 de enero de 2019,don Samuel, en nombre propio y como arrendador, y doña Otilia, también en nombre propio, como arrendataria, firmaron un "PRECONTRATO DE ARRENDAMIENTO RÚSTICO" por el que ambas partes se someten a la Ley de Arrendamientos Rústicos y a la Modernización de Explotaciones Agrarias, y convienen el arrendamiento de la totalidad de las tres (3) fincas rústicas de olivo (las nº NUM000, NUM001 y NUM002) del Registro de la Propiedad de DIRECCION000, la mitad de las cuales pertenecía a su hijo, por un periodo de siete (7) años y una renta de quinientos (500) euros anuales.

12.Como hemos dicho más arriba, Don Samuel explica en su demanda que, como la extinción del condominio y adjudicación de la totalidad de las fincas a su sobrino Eliseo se prolongaría durante algún tiempo, pues este era menor de edad y habría que solicitar autorización judicial para llevar a cabo las mismas, doña Otilia interesó que le arrendase la totalidad de las fincas atribuidas a su hijo para que "pudiese ella solicitar las subvenciones correspondientes a la tierra, en su condición de arrendataria, hasta que su hijo menor fuese ya propietario del 100 % del dominio sobre las fincas" y luego poder solicitarlas este.

13.Late bajo este contrato un ánimo de favorecimiento,por parte de don Samuel a su sobrino Eliseo, pese a que no figura mencionado en el referido precontrato de arrendamiento, a causa de su minoría de edad, haciéndolo en su nombre su madre, la cual, de manera implícita, venía a consentir que se arrendaran las cuotas perteneciente a su hijo (el 50 % de las tres [3] fincas, las cuales estaban inscritas a su favor).

14.Corrobora lo anterior el hecho de que al día siguiente, 11 de enero de 2019don Samuel, en nombre propio, y doña Otilia, ahora ya en representación de su hijo, Eliseo, firmaran un documento privado intitulado "Contrato de transacción y división de cosa común, transmisión de participaciones sociales" (documento nº 4) por el que:

- Ambas partes dividían el patrimonio común de don Samuel y don Eliseo, adjudicando a este último las 3 fincas rústicas de DIRECCION000 arrendadas el día anterior por aquel a doña Otilia, no haciendo la más mínima referencia a este hecho, y pactaron otras estipulaciones.

- Ambas partes acordaron la paz y renunciaron a las acciones presentadas hasta la fecha, enumerándolas a continuación (concurso, diligencias previas en Juzgado de Instrucción de Córdoba y Montoro, juicio ordinario en Juzgado de Primera Instancia de Montoro y expediente de jurisdicción voluntaria) y haciendo referencia expresa a "cuantos otros pudieran existir", consignando asimismo que "renuncian al ejercicio de futuras acciones entre ellos como consecuencia de las relaciones habidas en la gestión del patrimonio común, sin que tengan nada más que reclamarse".

- También se pactó que "(s)e iniciarán y facilitará por ambas partes las gestiones notariales, registrales y judiciales oportunas para la completa ejecución del presente acuerdo contractual, y sin perjuicio de la intervención de los Letrados (...), designan a Dª María Milagros (...) para llevar a cabo las escrituras de división y autorizaciones judiciales necesarias a nombre del menor, de ser precisas (y se) designa la Notaría de Dª Inmaculada (...) para el otorgamiento de las escrituras necesarias".

15.En relación con este último extremo, esta misma Sección de la AP, mediante sentencia de 30 de junio de 2023, desestimó el recurso de apelación que don Eliseo, representado por su madre, había interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Montoro, la cual había estimado la demanda presentada por don Samuel contra don Eliseo y doña Otilia y "(condenado) a los demandados a que procedan a otorgar las escrituras públicas necesarias para la efectiva inscripción de los bienes inmuebles y transmisión de participaciones en cumplimiento del acuerdo suscrito en fecha 11/1/2019, en el plazo de 3 meses desde la fecha de la presente resolución, y todo ello con la imposición de las costas del presente procedimiento a la parte demandada".

16.En la SAP Córdoba (Secc. 1ª) 606/2023, de 30 de junio, puede leerse:

- "Se trata de una transacción entre dos personas por las que disuelve los bienes y sociedades en común, en los que uno de ellos está representado por su madre pro ser menor de edad.

- (...) en el caso de autos no nos encontramos ante un negocio dispositivo sino particional de extinción del condominio, representando la acción de división de la comunidad un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario, de tal naturaleza que su ejercicio no está sometido a circunstancia obstativa alguna, salvo el pacto de conservar la cosa indivisa pro tiempo no superior a diez años, por lo que los demás comuneros no pueden impedir el uso del derecho a separarse, que corresponde a cualquiera de ellos, ni el ejercicio de la acción procesal al respecto; in que para ejercitar tal acción se precise autorización judicial pues el artículo 406 del Código Civil se remite en cuanto a las reglas de la división de comunidad a los preceptos relativos a la división de herencia, y entre estos últimos el artículo 1060 dispone que cuando los menores estén legalmente representados no será precisa aprobación judicial; en el presente supuesto el menor estaba representado por su madre (al haber fallecido su padre) por lo que está perfectamente representado.

- Compartimos plenamente la valoración que se realiza en la instancia, se trata de un contrato perfectamente válido.

- Sea como sea consideramos que la causa del contrato está perfectamente fijada en el contrato por cuanto que ambas partes acordaron retirar los pleitos que se tenían interpuestos, procedieron a dividir el patrimonio que tenían en común y se transmitían unas participaciones para compensar un exceso de adjudicación.

- Nos encontramos, por tanto, con una transacción válida, sin que esté sometida ni a una condición suspensiva ni a una condición resolutoria, pues ya hemos dicho que no consideramos necesario obtener la autorización judicial ni cabe entender que esa era la intención de las partes. Tampoco cabe apreciar un incumplimiento previo del demandante por cuanto que ha sido la parte demandada la que en primer término no da cumplimiento a la transacción, ni siquiera le otorga valor vinculante, acuerdo que precisamente intenta evitar que continuara la litigiosidad entre ambos que a la vista de los escritos de ampliación de hechos no se está consiguiendo.

- Por ello es claro que la consecuencia del carácter transaccional del convenio es la eficacia de la cosa juzgada que ha de tener para las partes ( art. 1816 del CC) , sin que sea dable ahora discutir sobre la equiparación de ambos lotes, ni la valoración que corresponde a cada uno de los bienes objeto de división, pues (el) documento fue suscrito por ambas partes".

17.Por tanto, ese contrato de transacción y división de cosa común y transmisión de participaciones sociales, de 11 de enero de 2019, plenamente eficaz y sin necesidad de trámite o aditamento alguno a tenor de lo acordado con autoridad de cosa juzgada por esta AP ( artículo 222.4 LEC) , constituye entre las partes título de extinción del condominioque don Samuel y don Eliseo tenían sobre las fincas objeto de arrendamiento y de atribución a este de la titularidadsobre las mismas cuya posesión ejerce a través de su única representante legal, su madre aquí demandada ( artículos 162.I, 164.II, 165.I y 443.II CC) .

18.Y dicho título, por su contenido y extensión, tiene la virtualidad de resolver el precontrato de arrendamiento de arrendamiento rústico suscrito entre don Samuel y doña Otilia mediante el cual aquel arrendaba a esta la totalidad de unas fincas que no le correspondían en su totalidad a cambio de un alquiler, con la sola finalidad de posibilitar el cobro de unas subvenciones que, en otro caso, su titular no habría podido solicitar y percibir a causa de su minoría de edad.

19.En este sentido, téngase en cuenta que el artículo 24 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, contempla que el arrendamiento termina:

"(...) g) Por resolución del derecho del arrendador".

20.Y el mismo precontrato, de manera expresa aunque no del todo clara, alude a que el mismo "(...) se resolverá y anulará en el momento en que se venda o transfiera la finca, por otras causas ajenas al arrendador, asunto que se comunicará al arrendatario con un mes de antelación, quedando la finca desde ese momento libre de cargas y gravámenes y disponible para el arrendador" (condición general 3ª).

21.Pues bien, si el contrato de transacción tantas veces mencionado ya constituye título de extinción del condominio que don Samuel y don Eliseo tenían sobre las fincas objeto de arrendamiento y a la vez de atribución de la titularidad de la totalidad de las mismas a este, cuya posesión ejerce a través de su única representante legal, habrá que concluir que por esta causa, posterior y sobrevenida a la firma del precontrato en virtud del cual se acciona, el arrendador copropietario perdióla condición o cualidad que le permitía recuperar las fincas que finalmente decidió adjudicar a su sobrino y las rentas que, aparentemente, debía abonarle la madre ( artículo 10.1 y 22.1 LEC) , y que se pactaron, como ya se ha dicho, con el único designio de favorecer al menor, en la seguridad de que, ya como único dueño de las fincas, pudiera acceder a todos los beneficios derivados de la titularidad de las mismas desde el momento mismo de la firma del primer documento privado.

22.O dicho de otra manera: no puede pretender don Samuel, al socaire de ese precontrato de arrendamiento rústico, recuperarunas fincas de las que solo era copropietario indivisoy que, precisamente al día siguiente, consintió en adjudicar en su totalidada su sobrino menor de edad, a través de un contrato de transacción por el que ambos ponían fin a todos los procesos abiertos hasta esa fecha y renunciaban al ejercicio de futuras acciones entre ellos como consecuencia de las relaciones habidas en la gestión del patrimonio común, sin que tuvieran nada más que reclamarse.

23.Es verdad que don Samuel y doña Otilia habían firmado un precontrato de arrendamiento rústico cuyo objeto venía constituido por las tres (3) fincas de olivar de constante referencia, pero el mismo devino ineficaz desde el momento en que la norma reguladora del mismo contempla su terminación por resolución del derecho del arrendador ( artículo 24.g) Ley 49/2003), lo que en el caso se produjo a la firma del contrato de transacción del día 11 de enero de 2019 y la previsión expresa de tal efecto en el mismo contrato.

24.Lo anteriormente expuesto supone la total desestimación del recurso de apelación de don Samuel y la correlativa estimación del interpuesto por doña Otilia, lo que acarrea, necesariamente, la íntegra desestimación de la demanda principal de aquel, habiéndose dado respuesta con los parágrafos anteriores de esta sentencia, de manera definitiva, a todos los motivos y cuestiones presentadas por una y otra parte en sus respectivos escritos impugnatorios, conforme a lo previsto en los artículos 456.1 y 465.5 LEC.

SEXTO.-Costas procesales y depósitos para recurrir.

25.Como la cuestión debatida suscitaba serias dudas de hecho y de derecho entre las partes, y las mismas se despejaron, definitivamente, a partir de la SAP Córdoba 606/2023, de 30 de junio, a la que hemos hecho referencia, la cual devino firme antes de que la representación de don Samuel interpusiera el correspondiente recurso de apelación, el día 23 de octubre de 2023, no se impondrán al mismo las costas de la primera instancia, pese a la íntegra desestimación de la demanda rectora de las actuaciones ( artículo 394.1 LEC) .

26.La desestimación del recurso del Sr. Samuel acarrea, por lo dicho anteriormente "a sensu contrario", la imposición a esta parte de las costas del mismo ( artículo 398.1 LEC) y la pérdida del depósito que consignó para recurrir, al que se dará el destino legalmente previsto ( disposición adicional 15ª 9 LOPJ) .

27.La estimación del recurso de apelación de doña Otilia determina la no imposición de las costas del mismo a ninguno de los litigantes ( artículo 398.2 LEC) y la devolución de la totalidad del depósito que consignó para recurrir ( disposición adicional 15ª 8 LOPJ) .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,