Sentencia Civil 140/2026 Audiencia Provincial Civil nº 1 de Pontevedra, Rec. 887/2025 de 02 de marzo del 2026

PRIMERO.- Planteamiento del pleito en la instancia y objeto del recurso.

1.- El pleito comienza en la instancia con la demanda presentada por Doña Adelina contra Don Jose Ramón, en la que aquella pretendía la resolución del contrato de arrendamiento que afirmaba celebrado entre las partes el 13 de julio de 2020 sobre la vivienda sita en DIRECCION000, de O Covelo, Pontevedra. Según alegaba, el arrendatario demandado no había pagado la renta pactada, 300 euros, desde agosto de 2020 (a excepción de un pago parcial de 50 euros), por lo que pedía que se declarase resuelto el contrato y se condenase a aquel a dejar libre y expedita la vivienda, así como al pago de las cantidades adeudadas en concepto de renta, esto es, 16.000 euros a fecha de demanda, más las que se devengasen hasta el desalojo efectivo el inmueble.

2.- El demandado se opuso a la demanda, alegando, en síntesis, lo siguiente:

(i) Falta de legitimación activa. La excepción se dedujo con un doble fundamento: por un lado, la actora no acredita ser la propietaria de la vivienda arrendada; por otro, aunque aquella figura en el contrato como arrendadora y se indica que actúa en su propio nombre, no fue ella quien lo firmó, sino su hija, Doña Camila, que se hizo pasar por otra persona, hecho este que conoció el demandado con posterioridad a la firma. En la tesis de la contestación a la demanda, de tal circunstancia se sigue la nulidad del contrato aportado, que no es el que rige las relaciones entre las partes.

(ii) El demandado pactó con Doña Camila que se haría cargo personalmente de las reparaciones necesarias en la vivienda para poder habitarla y que, tanto el gasto en materiales, como la mano de obra, se descontarían de la renta. El importe de esta también se reduciría por razón del estado de la vivienda y por la diferencia existente entre la extensión de terreno anunciada en el correspondiente portal inmobiliario y la realidad. Así, Don Jose Ramón y Doña Camila habrían convenido las condiciones del contrato de forma verbal, "sin que dicho acuerdo se materializara de forma escrita, pues no llegó a haber consenso respecto de la mayoría de las cláusulas".En todo caso, las cantidades que se reclaman en la demanda no son las que se pactaron con la persona con la que el demandado trató a la hora de alquilar la vivienda, que no es quien consta en el contrato como arrendadora.

3.- La Sentencia de primera instancia desestimó la demanda. Aunque el Juez a quo considera probado que Don Jose Ramón viene haciendo uso de la vivienda litigiosa en calidad de arrendatario desde el 13 de julio de 2020, estima la excepción de falta de legitimación activa de Doña Adelina para el ejercicio de las acciones ejercitadas. Así, reconocido por la parte demandante en el acto del juicio que quien firmó el contrato no fue Doña Adelina, sino su hija Camila, el Juez de instancia señala que no consta en calidad de qué intervino esta última en el contrato y que tal omisión trata de subsanarse en el procedimiento. La conclusión que alcanza es que "No consta, por tanto, la prestación de consentimiento por parte de la que se dice que actúa como arrendataria(en realidad, arrendadora) y no cabe subsanación alguna, pues el artículo 1310 del mismo texto legal solo la permite para aquellos contratos en los que concurren los presupuestos del artículo 1261, consentimiento, objeto y causa, siendo que aquí no se ha prestado consentimiento alguno por la hoy actora".El Juez de instancia descarta también que estemos ante un supuesto de contratación a nombre de otro sin autorización o representación legal, del artículo 1259 del CC, pues ninguna mención consta en tal sentido, "sino simplemente ante una firma de un contrato por una persona distinta de las que se hace constar que intervienen en el mismo".De ahí concluye que la demanda debe ser desestimada.

4. Disconforme con esta decisión, Doña Adelina la recurre en apelación. Articula su recurso en torno a los siguientes motivos:

(i) La firma del contrato por parte de la hija de quien figura en él como arrendadora se explica por su condición de mandataria verbal de su madre, dado que esta reside en Madrid y su avanzada edad y la minusvalía física que le aqueja no le facultan para hacer desplazamientos. Además, en el hipotético caso de no existir consentimiento en el momento del contrato -cuestión que se dice incierta y no acreditada en el procedimiento- resultaría de aplicación el artículo 1259 del CC y el contrato debería considerarse tácitamente confirmado por Doña Adelina en virtud de numerosos actos posteriores de esta, singularmente, la formulación de la propia demanda. La conclusión alcanzada por el juzgador de instancia ignora la existencia tales actos inequívocos, que evidencian que la demandante, no solo habría consentido el contrato de arrendamiento, sino que además lo asumió, lo ejecutó y lo ratificó plenamente como propio, incluso con anterioridad a la interposición de la demanda.

(ii) Es de aplicación la doctrina de los actos propios y el principio de buena fe, que impiden que el arrendatario pueda, tras haber tratado a la demandante como arrendadora durante años, negar ahora dicha condición. Esta conducta prolongada y coherente equivale a un reconocimiento, no sólo de la existencia del contrato, sino de la legitimación activa de la actora como arrendadora, situación jurídica que debe ser protegida. Negar la legitimación activa en este caso, cuando ha quedado plenamente acreditada la existencia de una relación jurídica material entre las partes, constituye un exceso formalista que vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24 CE, al impedir que se analice y resuelva el fondo del litigio (el impago de rentas) por una cuestión estrictamente ritual.

(iii) La sentencia impugnada incurre en un "vicio sustancial" al abstenerse de entrar a valorar el fondo del asunto, esto es, el impago reiterado y prolongado de las rentas arrendaticias durante un periodo de más de cuatro años, deuda que no ha sido desvirtuada por la parte demandada, que, por otra parte, no ha probado el pago y que ni siquiera cuantifica la compensación que pretende. Aquella omisión del análisis del fondo -se dice- supone una infracción del deber judicial de enjuiciar exhaustivamente la controversia planteada, conforme al principio de tutela judicial efectiva

SEGUNDO.- La alegada falta de legitimación activa de la arrendadora demandante.

5.- No es controvertido, según resulta de los antecedentes que acaban de ser expuestos, que Doña Adelina, que consta en el contrato de arrendamiento litigioso como parte arrendadora, interviniendo en su propio nombre y derecho, no fue la persona que estampó materialmente su firma en el documento contractual, sino que las firmas que en él figuran como de la parte arrendadora pertenecen a su hija, Doña Camila. La cuestión que debe resolverse es si esta circunstancia determina, como ha entendido el Juez a quo, una ausencia de consentimiento por parte de quien consta como arrendadora, cuya insubsanabilidad le impediría ahora accionar contra el demandado con fundamento en ese mismo contrato. La Sala, tras la valoración de la prueba documental obrante en autos, única que se ha practicado, no comparte esta conclusión.

6.- Más allá de la mera verosimilitud de que quien, residiendo en una Comunidad Autónoma diferente a aquella donde se sitúa el inmueble arrendado (el domicilio de Doña Adelina que aparece en el contrato está en Collado Villalba y la documentación sobre su situación personal así lo corrobora) y teniendo reconocida administrativamente una situación de dependencia y un grado de discapacidad del 65%, con movilidad reducida (cfr. documentación aportada por la demandante en el acto del juicio), realice negocios jurídicos sirviéndose de un mandatario o de un representante, en particular, de su hija, es cierto que en el contrato no se hace mención expresa alguna a la intervención de Doña Camila. No se dice que actúe en nombre y por cuenta de la representada, por tanto, manifestando su condición de tal representante de Doña Adelina, lo que determinaría la producción de los efectos del acto realizado por el representante en la esfera jurídica del representado, ni que actúe en interés de su madre, pero en nombre propio, de modo que el acto realizado desplegase sus efectos entre ella y el demandado ( artículo 1717 del CC) . Sencillamente, figura Doña Adelina como arrendadora, pero no firma el contrato, sino que lo hace su hija.

7.- Esta situación no implica sin más que el contrato de arrendamiento celebrado sea nulo por falta de consentimiento. Incluso descartando, por insuficientemente probado, un mandato verbal expreso ( artículo 1710 del CC) de la madre a la hija previo a la firma del contrato -nada extraño, de todos modos, en las circunstancias personales de la primera, antes mencionadas- y considerando, por el contrario, que Doña Camila celebró un contrato a nombre de su madre sin estar por esta autorizada, se comparte la tesis del recurso sobre la posibilidad de la ratificación posterior, ratificación que está prevista en nuestro ordenamiento jurídico en diversos preceptos del CC, como en el artículo 1727 del CC en sede de mandato, en el artículo 1892 para la gestión de negocios ajenos, o en el artículo 1259, en el que se dispone que el contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante.

8.- Es sobradamente conocido que la ratificación, además de expresa, puede ser tácita. En la Sentencia nº 634/2022 de 3 de octubre, el TS recordaba que, de acuerdo con la jurisprudencia, el art. 1259.II CC permite la ratificación tácita y que esta concurre cuando se produce el aprovechamiento de los efectos de lo convenido en el contrato. Así:

"La sentencia 807/2001, de 26 de julio , citada por el recurrente, declara:

"Obviamente, en cuanto al primer aspecto, no cabe apreciar infracción alguna del art. 1259, porque este precepto recoge en su párrafo segundo inciso final la eficacia convalidante de la ratificación efectuada por la persona a cuyo nombre se otorgue un negocio sin su autorización previa, siempre que tenga lugar antes de ser revocado por la otra parte contratante, y si bien dicho precepto no recoge expresamente (a diferencia del art. 1727) la modalidad de ratificación tácita, esta posibilidad, que se produce cuando el interesado (representado) realiza un comportamiento que objetivamente sólo es posible entender con una ratificación y que revela de manera inequívoca la voluntad de ratificar, se halla reconocida por las sentencias, entre otras, de 25 de marzo de 1968 (cuando resulte de hechos que impliquen necesariamente la aprobación del dominus), 22 diciembre 1977 (presuncionalmente deducida), 25 febrero 1994 (deducida de datos objetivos de aprobación), y 18 de marzo de 1999, y diversas Resoluciones de la Dirección General de los Registros, con valor doctrinal incuestionable, ("ad ex." 26 julio 1905, 11 diciembre 1997 y 2 diciembre 1998), cuya apreciación por la sentencia recurrida determina que se purificó el negocio y lo hace válido desde su origen ( SS. 27 mayo 1958 , 31 enero 1978 , 10 mayo 1979 , 23 octubre 1980 , 12 diciembre 1989 , 11 octubre 1990 ), y, por consiguiente, podrá o no en el caso haber un problema probatorio, pero no se desconoce el alcance del art. 1259 CC que en absoluto resulta vulnerado".

Por su parte, la sentencia 870/1999, de 26 octubre , declara:

(...)

"Al ser la ratificación una simple manifestación de voluntad, puede realizarse de forma expresa o tácita, y la expresión más elemental de ésta es el aprovechamiento de los efectos de lo convenido en el contrato, situación concurrente en el caso del debate, donde la recurrente, que conocía los documentos suscritos por su representante legal, no hizo uso de la acción de nulidad que podía ejercitar y, además, según estima acreditado la sentencia de instancia, ha permitido el ingreso en su patrimonio de cantidades relativas a la adquisición inmobiliaria realizada por la vía de dación en pago, que, sin duda, está conectada con el contrato de compraventa de los locales objeto de este juicio, pues la segunda operación se complementaba con la primera y no se entiende sin aquélla".

9-. Pues bien: si la ratificación tácita se produce, conforme a la doctrina jurisprudencial, "cuando sin hacer uso el mandante de la acción de nulidad por él ejercitable, acepta en su provecho los efectos de lo ejecutado sin su autorización, poniendo con ello de manifiesto su consentimiento concordante con el del tercero, con lo que el contrato no puede reputarse inexistente y queda dotado de validez",la prueba documental de la que se dispone permite sostener la concurrencia de una ratificación de tal clase, tal y como la recurrente mantiene:

a.- El 10 de abril de 2023 el Letrado firmante de la demanda (que figura expresamente designado en el poder para pleitos aportado con tal escrito inicial) envió a Don Jose Ramón un burofax en nombre de Doña Adelina "en relación al contrato de arrendamiento de fecha 13 de julio de 2020, que tiene suscrito con ella, relativo al arrendamiento del inmueble que usted actualmente ocupa, sito en la DIRECCION000 de Covelo". En esta carta se le comunica el importe que se consideraba adeudado en esa fecha en concepto de rentas y suministros impagados y que, si en el plazo máximo de 30 días desde la recepción no abonaba la deuda, se interpondría la correspondiente demanda de desahucio y reclamación de cantidades. Luego, se asume la condición de arrendadora y se pretende el aprovechamiento de los efectos del contrato.

b.- En el contrato de arrendamiento se hace constar un número de cuenta para el pago de la renta, cuenta que, según resulta del extracto de movimientos aportado en el acto del juicio, está abierta a nombre de la demandante, que aprovecharía así los efectos económicos del contrato.

c.- Singularmente, la presentación de la demanda -previo otorgamiento de poder para pleitos en el que figuran expresamente mencionados el Procurador y el Letrado firmantes de la demanda- evidencia la clara asunción de la condición de arrendadora del inmueble litigioso.

10.- Concluímos, pues, que Doña Camila no contrató en nombre propio, sino en interés exclusivo de su madre, hoy demandante y que esta, de ser precisa la ratificación del contrato, ya por no existir mandato expreso previo, ya por no constar las facultades representativas conferidas al mandatario verbal, lo habría ratificado por medio de actos posteriores que comportan la voluntad de quedar obligada por aquel.

11.- Es preciso poner de relieve que, en el caso concreto, no hay prueba que permita afirmar que Doña Camila se hubiese hecho pasar por Doña Adelina haciendo creer a Don Jose Ramón que quien estaba firmando materialmente el contrato era la misma persona a cuyo nombre se otorgaba. En el escrito que dirigió al Instituto Galego de Vivenda e Solo (acontecimiento nº 46 del expediente electrónico) el demandado pidió información sobre el contrato de arrendamiento que decía "suscrito y firmado por mí Jose Ramón y firmado por Camila, aunque figura como arrendador Adelina" y en la conversación telefónica que aportó también con su contestación a la demanda se dirige en todo momento a su interlocutora como Camila, sin que entre los diversos reproches manifestados conste referencia alguna a la discordancia entre quien figura como arrendadora y quien firma el contrato. En la denuncia que interpuso ante la Guardia Civil el 04/04/2023 (acontecimiento nº 54 del expediente) Don Jose Ramón expuso que "posee una casa vivienda alquilada desde fecha 13/07/2020 y que desde la misma tiene varios problemas con la hija de la dueña",identificando a ambas, madre e hija. E incluso en la denuncia que presentó el 31 de octubre de 2023 (acontecimiento nº 55) manifestó que "la propietaria Dª Adelina nunca se ha puesto en contacto con el inquilino y denunciante, siendo la hija de ella la que lo hace en su nombre" (el subrayado es nuestro).

12.- Por lo tanto, Don Jose Ramón conocía que no era Doña Camila quien había firmado el contrato, pese a lo cual aceptó la capacidad de Doña Adelina para obligarse (consta en su encabezamiento que "los reunidos se reconocen capacidad legal suficiente para el otorgamiento del presente contrato de arrendamiento de vivienda"),disfrutó de la posesión del inmueble durante años y pagó una pequeña cantidad de la renta, según se reconoce en la demanda. De hecho, respondió a la reclamación que realizó extraprocesalmente Doña Adelina, en dos ocasiones diferentes, sin cuestionar aquella capacidad. En la carta fechada el 16 de mayo de 2023 que sus asesores dirigieron al Letrado que asume la defensa de Doña Adelina en respuesta al burofax previamente enviado por este, se identifica a Don Jose Ramón como arrendatario del inmueble ahora litigioso, en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 13 de julio de 2020 y se alega que concurre "inadecuación de procedimiento por falta de determinación de la renta arrendaticia, ya que nos indica el cliente que, previa aceptación del gestor de la propiedad,se aceptó descontar y compensar las rentas con reformas realizadas por el arrendatario en el piso de alquiler" . Se decía así que "se debe descontar y compensar de las cantidades reclamadas todas las reformas efectuadas por nuestro cliente".La carta de 15 de diciembre de 2023, enviada por el mismo despacho de asesores, está dirigida ya directamente a Doña Adelina, a quien se reconoce como propietaria de la vivienda y a quien se imputan "graves incumplimientos".Se asume, pues, la vigencia y eficacia del contrato litigioso. En el escrito de contestación a la demanda se afirma incluso que nunca tuvo contacto con la persona que consta como arrendadora en el contrato, sino con Doña Camila, pese a lo cual, lo firmó y entró en la posesión del inmueble. En definitiva: todos estos comportamientos contradicen la actual pretensión de nulidad contractual, producida solo cuando, tras su incumplimiento esencial, Don Jose Ramón se ve demandado por la arrendadora.

13.- Por todo lo hasta aquí expuesto, debe reconocerse a Doña Adelina legitimación activa para el ejercicio de la acción de resolución contractual e impago de rentas en su condición de parte arrendadora en el contrato litigioso, lo que determina la estimación del recurso en este apartado y, en consecuencia, que la Sala haya de entrar en el examen del fondo de la cuestión litigiosa, examen que no se realizó en la instancia, no porque el Juez haya incurrido en ningún "vicio sustancial", sino en lógica coherencia con la estimación de la excepción.

TERCERO.- La cuestión de fondo: el impago de las rentas y la alegada compensación.

14.- En la estipulación cuarta del contrato de arrendamiento se pactó una renta mensual de 300 euros, que debían abonarse en los cinco primeros días de cada mes mediante transferencia bancaria en la cuenta de la arrendadora que se indicaba. Se prueba así por la parte demandante el nacimiento de la obligación de pago a cargo del demandado, sin que este haya probado, por el contrario, el pago u otro hecho extintivo o impeditivo o excluyente de su obligación.

15.- Se dice en la contestación a la demanda que Don Jose Ramón pactó con Doña Camila que se haría cargo personalmente de las reparaciones necesarias en la vivienda para poder habitarla (tales como pintura, reparación del tejado, cambio de enchufes, solución de humedades y filtraciones, cambio de la mampara del baño, arreglo de calentadores, instalación de grifo en la ducha...) y que, tanto el gasto en materiales, como la mano de obra, se descontarían de la renta de alquiler. Y que, además, el estado del inmueble y alegada discordancia entre la extensión de terreno publicitada y la que en realidad tiene la finca litigiosa, determinarían una reducción del importe mensual de la renta "a fin de adecuarla a la realidad del objeto del contrato".Pero también se reconoce que "Doña Camila y mi presentado convinieron las condiciones del contrato de forma verbal sin que dicho acuerdo se materializara de forma escrita, pues no llegó a haber consenso respecto de la mayoría de las cláusulas", o que "si bien el importe de la renta de alquiler no se llegó a establecer con exactitud, en ningún caso sería de 300,00 Euros mensuales".

16.- La indefinición de los términos del acuerdo que, finalmente, habría sido alcanzado, constituye ya un primer obstáculo para considerar modificado el importe de la renta que figura en el contrato. No se desconoce que la conversación telefónica mantenida entre Don Jose Ramón y la hija de la demandante evidencia que existieron conversaciones y probablemente un acuerdo o principio de acuerdo sobre la posibilidad de imputar al pago de las rentas las sumas que el demandado desembolsase en la realización de determinadas obras de mantenimiento. Así, por ejemplo, Don Jose Ramón plantea que "había que hacer unas reformas que eran a descontar de la renta"y Doña Camila le contesta: "unas reformas no, yo te dije de pintar. Arreglitos, de reformas no hablamos, no somos de reformas".Don Jose Ramón insiste y relaciona una serie de "reformas" como "cambiar la mampara de baño, arreglar los calentadores, ponerle grifo a la ducha..."y Doña Camila dice: "Sí, y cambiar los enchufes ...... y lo del salón".Pero lo que no resulta de la citada conversación es qué concretos trabajos habría realizado Don Jose Ramón. Así, Doña Camila manifiesta: "Bueno, pero para mí no me has justificado nada, porque a mí, y tú haces las reformas, y tú me dices, oye, me he gastado seiscientos pavos en pintar la casa por fuera, o me he gastado mil euros en pintar la casa por fuera, y por eso le he echado... Yo te digo, vale, vale, me parece bien, me parece bien, pero tú a mí eso no me lo has justificado nada en ningún momento, y lo que no me puedo creer, Jose Ramón, es que tú te hayas gastado el alquiler de dos años, más la luz, todos los meses que estoy pagando...".

17.- De hecho, en la contestación demanda no se especifican cuáles serían las concretas obras reparadoras acometidas efectivamente por Don Jose Ramón, ni tampoco se concreta el gasto que esa ejecución representó. Incluso en el suplico se pide meramente la desestimación de la demanda, sin concretar el importe del crédito compensable. No basta a este respecto con remitirse sin más a un conjunto de fotografías que, según se dice, acreditarían parte de las obras y mejoras realizadas, ni con aportar un conjunto de facturas en las que se mezclan conceptos heterogéneos (desde lo que parece ser compra de pintura, o tableros, o determinados objetos o máquinas de bricolaje, hasta bidones de parafina, sacos de "pellet bioforestal" o de leña de encina, una regleta, "rollo burbujas"o una linterna). Sobre la parte recaía la carga procesal de indicar en el escrito de alegaciones, cuando menos, las obras, trabajos o conceptos que entendiese repercutibles o compensables, justificando por qué, permitiendo así la defensa de la contraparte, sin perjuicio de una posterior cuantificación pericial definitiva.

18.- Por todo lo hasta aquí expuesto procede estimar el recurso y, en consecuencia, la demanda, condenando al demandado a pagar la suma reclamada, esto es, un total de 16.000 euros por las mensualidades impagadas desde agosto de 2020 a febrero de 2025, menos 50 euros reconocidamente abonados, más las mensualidades que se devenguen hasta la entrega de la posesión efectiva, a razón de 300 euros al mes, pretensión esta última también procedente, en tanto que amparada en el artículo 220.2 de la LEC.

CUARTO.- Costas procesales.

19.- Dada la estimación del recurso de apelación y la consiguiente estimación de la demanda, se imponen a la parte demandada las costas de la primera instancia y también las causadas por la interposición del recurso de apelación.

En atención a lo expuesto:

LA SALA

PRIMERO.- Planteamiento del pleito en la instancia y objeto del recurso.

1.- El pleito comienza en la instancia con la demanda presentada por Doña Adelina contra Don Jose Ramón, en la que aquella pretendía la resolución del contrato de arrendamiento que afirmaba celebrado entre las partes el 13 de julio de 2020 sobre la vivienda sita en DIRECCION000, de O Covelo, Pontevedra. Según alegaba, el arrendatario demandado no había pagado la renta pactada, 300 euros, desde agosto de 2020 (a excepción de un pago parcial de 50 euros), por lo que pedía que se declarase resuelto el contrato y se condenase a aquel a dejar libre y expedita la vivienda, así como al pago de las cantidades adeudadas en concepto de renta, esto es, 16.000 euros a fecha de demanda, más las que se devengasen hasta el desalojo efectivo el inmueble.

2.- El demandado se opuso a la demanda, alegando, en síntesis, lo siguiente:

(i) Falta de legitimación activa. La excepción se dedujo con un doble fundamento: por un lado, la actora no acredita ser la propietaria de la vivienda arrendada; por otro, aunque aquella figura en el contrato como arrendadora y se indica que actúa en su propio nombre, no fue ella quien lo firmó, sino su hija, Doña Camila, que se hizo pasar por otra persona, hecho este que conoció el demandado con posterioridad a la firma. En la tesis de la contestación a la demanda, de tal circunstancia se sigue la nulidad del contrato aportado, que no es el que rige las relaciones entre las partes.

(ii) El demandado pactó con Doña Camila que se haría cargo personalmente de las reparaciones necesarias en la vivienda para poder habitarla y que, tanto el gasto en materiales, como la mano de obra, se descontarían de la renta. El importe de esta también se reduciría por razón del estado de la vivienda y por la diferencia existente entre la extensión de terreno anunciada en el correspondiente portal inmobiliario y la realidad. Así, Don Jose Ramón y Doña Camila habrían convenido las condiciones del contrato de forma verbal, "sin que dicho acuerdo se materializara de forma escrita, pues no llegó a haber consenso respecto de la mayoría de las cláusulas".En todo caso, las cantidades que se reclaman en la demanda no son las que se pactaron con la persona con la que el demandado trató a la hora de alquilar la vivienda, que no es quien consta en el contrato como arrendadora.

3.- La Sentencia de primera instancia desestimó la demanda. Aunque el Juez a quo considera probado que Don Jose Ramón viene haciendo uso de la vivienda litigiosa en calidad de arrendatario desde el 13 de julio de 2020, estima la excepción de falta de legitimación activa de Doña Adelina para el ejercicio de las acciones ejercitadas. Así, reconocido por la parte demandante en el acto del juicio que quien firmó el contrato no fue Doña Adelina, sino su hija Camila, el Juez de instancia señala que no consta en calidad de qué intervino esta última en el contrato y que tal omisión trata de subsanarse en el procedimiento. La conclusión que alcanza es que "No consta, por tanto, la prestación de consentimiento por parte de la que se dice que actúa como arrendataria(en realidad, arrendadora) y no cabe subsanación alguna, pues el artículo 1310 del mismo texto legal solo la permite para aquellos contratos en los que concurren los presupuestos del artículo 1261, consentimiento, objeto y causa, siendo que aquí no se ha prestado consentimiento alguno por la hoy actora".El Juez de instancia descarta también que estemos ante un supuesto de contratación a nombre de otro sin autorización o representación legal, del artículo 1259 del CC, pues ninguna mención consta en tal sentido, "sino simplemente ante una firma de un contrato por una persona distinta de las que se hace constar que intervienen en el mismo".De ahí concluye que la demanda debe ser desestimada.

4. Disconforme con esta decisión, Doña Adelina la recurre en apelación. Articula su recurso en torno a los siguientes motivos:

(i) La firma del contrato por parte de la hija de quien figura en él como arrendadora se explica por su condición de mandataria verbal de su madre, dado que esta reside en Madrid y su avanzada edad y la minusvalía física que le aqueja no le facultan para hacer desplazamientos. Además, en el hipotético caso de no existir consentimiento en el momento del contrato -cuestión que se dice incierta y no acreditada en el procedimiento- resultaría de aplicación el artículo 1259 del CC y el contrato debería considerarse tácitamente confirmado por Doña Adelina en virtud de numerosos actos posteriores de esta, singularmente, la formulación de la propia demanda. La conclusión alcanzada por el juzgador de instancia ignora la existencia tales actos inequívocos, que evidencian que la demandante, no solo habría consentido el contrato de arrendamiento, sino que además lo asumió, lo ejecutó y lo ratificó plenamente como propio, incluso con anterioridad a la interposición de la demanda.

(ii) Es de aplicación la doctrina de los actos propios y el principio de buena fe, que impiden que el arrendatario pueda, tras haber tratado a la demandante como arrendadora durante años, negar ahora dicha condición. Esta conducta prolongada y coherente equivale a un reconocimiento, no sólo de la existencia del contrato, sino de la legitimación activa de la actora como arrendadora, situación jurídica que debe ser protegida. Negar la legitimación activa en este caso, cuando ha quedado plenamente acreditada la existencia de una relación jurídica material entre las partes, constituye un exceso formalista que vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24 CE, al impedir que se analice y resuelva el fondo del litigio (el impago de rentas) por una cuestión estrictamente ritual.

(iii) La sentencia impugnada incurre en un "vicio sustancial" al abstenerse de entrar a valorar el fondo del asunto, esto es, el impago reiterado y prolongado de las rentas arrendaticias durante un periodo de más de cuatro años, deuda que no ha sido desvirtuada por la parte demandada, que, por otra parte, no ha probado el pago y que ni siquiera cuantifica la compensación que pretende. Aquella omisión del análisis del fondo -se dice- supone una infracción del deber judicial de enjuiciar exhaustivamente la controversia planteada, conforme al principio de tutela judicial efectiva

SEGUNDO.- La alegada falta de legitimación activa de la arrendadora demandante.

5.- No es controvertido, según resulta de los antecedentes que acaban de ser expuestos, que Doña Adelina, que consta en el contrato de arrendamiento litigioso como parte arrendadora, interviniendo en su propio nombre y derecho, no fue la persona que estampó materialmente su firma en el documento contractual, sino que las firmas que en él figuran como de la parte arrendadora pertenecen a su hija, Doña Camila. La cuestión que debe resolverse es si esta circunstancia determina, como ha entendido el Juez a quo, una ausencia de consentimiento por parte de quien consta como arrendadora, cuya insubsanabilidad le impediría ahora accionar contra el demandado con fundamento en ese mismo contrato. La Sala, tras la valoración de la prueba documental obrante en autos, única que se ha practicado, no comparte esta conclusión.

6.- Más allá de la mera verosimilitud de que quien, residiendo en una Comunidad Autónoma diferente a aquella donde se sitúa el inmueble arrendado (el domicilio de Doña Adelina que aparece en el contrato está en Collado Villalba y la documentación sobre su situación personal así lo corrobora) y teniendo reconocida administrativamente una situación de dependencia y un grado de discapacidad del 65%, con movilidad reducida (cfr. documentación aportada por la demandante en el acto del juicio), realice negocios jurídicos sirviéndose de un mandatario o de un representante, en particular, de su hija, es cierto que en el contrato no se hace mención expresa alguna a la intervención de Doña Camila. No se dice que actúe en nombre y por cuenta de la representada, por tanto, manifestando su condición de tal representante de Doña Adelina, lo que determinaría la producción de los efectos del acto realizado por el representante en la esfera jurídica del representado, ni que actúe en interés de su madre, pero en nombre propio, de modo que el acto realizado desplegase sus efectos entre ella y el demandado ( artículo 1717 del CC) . Sencillamente, figura Doña Adelina como arrendadora, pero no firma el contrato, sino que lo hace su hija.

7.- Esta situación no implica sin más que el contrato de arrendamiento celebrado sea nulo por falta de consentimiento. Incluso descartando, por insuficientemente probado, un mandato verbal expreso ( artículo 1710 del CC) de la madre a la hija previo a la firma del contrato -nada extraño, de todos modos, en las circunstancias personales de la primera, antes mencionadas- y considerando, por el contrario, que Doña Camila celebró un contrato a nombre de su madre sin estar por esta autorizada, se comparte la tesis del recurso sobre la posibilidad de la ratificación posterior, ratificación que está prevista en nuestro ordenamiento jurídico en diversos preceptos del CC, como en el artículo 1727 del CC en sede de mandato, en el artículo 1892 para la gestión de negocios ajenos, o en el artículo 1259, en el que se dispone que el contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante.

8.- Es sobradamente conocido que la ratificación, además de expresa, puede ser tácita. En la Sentencia nº 634/2022 de 3 de octubre, el TS recordaba que, de acuerdo con la jurisprudencia, el art. 1259.II CC permite la ratificación tácita y que esta concurre cuando se produce el aprovechamiento de los efectos de lo convenido en el contrato. Así:

"La sentencia 807/2001, de 26 de julio , citada por el recurrente, declara:

"Obviamente, en cuanto al primer aspecto, no cabe apreciar infracción alguna del art. 1259, porque este precepto recoge en su párrafo segundo inciso final la eficacia convalidante de la ratificación efectuada por la persona a cuyo nombre se otorgue un negocio sin su autorización previa, siempre que tenga lugar antes de ser revocado por la otra parte contratante, y si bien dicho precepto no recoge expresamente (a diferencia del art. 1727) la modalidad de ratificación tácita, esta posibilidad, que se produce cuando el interesado (representado) realiza un comportamiento que objetivamente sólo es posible entender con una ratificación y que revela de manera inequívoca la voluntad de ratificar, se halla reconocida por las sentencias, entre otras, de 25 de marzo de 1968 (cuando resulte de hechos que impliquen necesariamente la aprobación del dominus), 22 diciembre 1977 (presuncionalmente deducida), 25 febrero 1994 (deducida de datos objetivos de aprobación), y 18 de marzo de 1999, y diversas Resoluciones de la Dirección General de los Registros, con valor doctrinal incuestionable, ("ad ex." 26 julio 1905, 11 diciembre 1997 y 2 diciembre 1998), cuya apreciación por la sentencia recurrida determina que se purificó el negocio y lo hace válido desde su origen ( SS. 27 mayo 1958 , 31 enero 1978 , 10 mayo 1979 , 23 octubre 1980 , 12 diciembre 1989 , 11 octubre 1990 ), y, por consiguiente, podrá o no en el caso haber un problema probatorio, pero no se desconoce el alcance del art. 1259 CC que en absoluto resulta vulnerado".

Por su parte, la sentencia 870/1999, de 26 octubre , declara:

(...)

"Al ser la ratificación una simple manifestación de voluntad, puede realizarse de forma expresa o tácita, y la expresión más elemental de ésta es el aprovechamiento de los efectos de lo convenido en el contrato, situación concurrente en el caso del debate, donde la recurrente, que conocía los documentos suscritos por su representante legal, no hizo uso de la acción de nulidad que podía ejercitar y, además, según estima acreditado la sentencia de instancia, ha permitido el ingreso en su patrimonio de cantidades relativas a la adquisición inmobiliaria realizada por la vía de dación en pago, que, sin duda, está conectada con el contrato de compraventa de los locales objeto de este juicio, pues la segunda operación se complementaba con la primera y no se entiende sin aquélla".

9-. Pues bien: si la ratificación tácita se produce, conforme a la doctrina jurisprudencial, "cuando sin hacer uso el mandante de la acción de nulidad por él ejercitable, acepta en su provecho los efectos de lo ejecutado sin su autorización, poniendo con ello de manifiesto su consentimiento concordante con el del tercero, con lo que el contrato no puede reputarse inexistente y queda dotado de validez",la prueba documental de la que se dispone permite sostener la concurrencia de una ratificación de tal clase, tal y como la recurrente mantiene:

a.- El 10 de abril de 2023 el Letrado firmante de la demanda (que figura expresamente designado en el poder para pleitos aportado con tal escrito inicial) envió a Don Jose Ramón un burofax en nombre de Doña Adelina "en relación al contrato de arrendamiento de fecha 13 de julio de 2020, que tiene suscrito con ella, relativo al arrendamiento del inmueble que usted actualmente ocupa, sito en la DIRECCION000 de Covelo". En esta carta se le comunica el importe que se consideraba adeudado en esa fecha en concepto de rentas y suministros impagados y que, si en el plazo máximo de 30 días desde la recepción no abonaba la deuda, se interpondría la correspondiente demanda de desahucio y reclamación de cantidades. Luego, se asume la condición de arrendadora y se pretende el aprovechamiento de los efectos del contrato.

b.- En el contrato de arrendamiento se hace constar un número de cuenta para el pago de la renta, cuenta que, según resulta del extracto de movimientos aportado en el acto del juicio, está abierta a nombre de la demandante, que aprovecharía así los efectos económicos del contrato.

c.- Singularmente, la presentación de la demanda -previo otorgamiento de poder para pleitos en el que figuran expresamente mencionados el Procurador y el Letrado firmantes de la demanda- evidencia la clara asunción de la condición de arrendadora del inmueble litigioso.

10.- Concluímos, pues, que Doña Camila no contrató en nombre propio, sino en interés exclusivo de su madre, hoy demandante y que esta, de ser precisa la ratificación del contrato, ya por no existir mandato expreso previo, ya por no constar las facultades representativas conferidas al mandatario verbal, lo habría ratificado por medio de actos posteriores que comportan la voluntad de quedar obligada por aquel.

11.- Es preciso poner de relieve que, en el caso concreto, no hay prueba que permita afirmar que Doña Camila se hubiese hecho pasar por Doña Adelina haciendo creer a Don Jose Ramón que quien estaba firmando materialmente el contrato era la misma persona a cuyo nombre se otorgaba. En el escrito que dirigió al Instituto Galego de Vivenda e Solo (acontecimiento nº 46 del expediente electrónico) el demandado pidió información sobre el contrato de arrendamiento que decía "suscrito y firmado por mí Jose Ramón y firmado por Camila, aunque figura como arrendador Adelina" y en la conversación telefónica que aportó también con su contestación a la demanda se dirige en todo momento a su interlocutora como Camila, sin que entre los diversos reproches manifestados conste referencia alguna a la discordancia entre quien figura como arrendadora y quien firma el contrato. En la denuncia que interpuso ante la Guardia Civil el 04/04/2023 (acontecimiento nº 54 del expediente) Don Jose Ramón expuso que "posee una casa vivienda alquilada desde fecha 13/07/2020 y que desde la misma tiene varios problemas con la hija de la dueña",identificando a ambas, madre e hija. E incluso en la denuncia que presentó el 31 de octubre de 2023 (acontecimiento nº 55) manifestó que "la propietaria Dª Adelina nunca se ha puesto en contacto con el inquilino y denunciante, siendo la hija de ella la que lo hace en su nombre" (el subrayado es nuestro).

12.- Por lo tanto, Don Jose Ramón conocía que no era Doña Camila quien había firmado el contrato, pese a lo cual aceptó la capacidad de Doña Adelina para obligarse (consta en su encabezamiento que "los reunidos se reconocen capacidad legal suficiente para el otorgamiento del presente contrato de arrendamiento de vivienda"),disfrutó de la posesión del inmueble durante años y pagó una pequeña cantidad de la renta, según se reconoce en la demanda. De hecho, respondió a la reclamación que realizó extraprocesalmente Doña Adelina, en dos ocasiones diferentes, sin cuestionar aquella capacidad. En la carta fechada el 16 de mayo de 2023 que sus asesores dirigieron al Letrado que asume la defensa de Doña Adelina en respuesta al burofax previamente enviado por este, se identifica a Don Jose Ramón como arrendatario del inmueble ahora litigioso, en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 13 de julio de 2020 y se alega que concurre "inadecuación de procedimiento por falta de determinación de la renta arrendaticia, ya que nos indica el cliente que, previa aceptación del gestor de la propiedad,se aceptó descontar y compensar las rentas con reformas realizadas por el arrendatario en el piso de alquiler" . Se decía así que "se debe descontar y compensar de las cantidades reclamadas todas las reformas efectuadas por nuestro cliente".La carta de 15 de diciembre de 2023, enviada por el mismo despacho de asesores, está dirigida ya directamente a Doña Adelina, a quien se reconoce como propietaria de la vivienda y a quien se imputan "graves incumplimientos".Se asume, pues, la vigencia y eficacia del contrato litigioso. En el escrito de contestación a la demanda se afirma incluso que nunca tuvo contacto con la persona que consta como arrendadora en el contrato, sino con Doña Camila, pese a lo cual, lo firmó y entró en la posesión del inmueble. En definitiva: todos estos comportamientos contradicen la actual pretensión de nulidad contractual, producida solo cuando, tras su incumplimiento esencial, Don Jose Ramón se ve demandado por la arrendadora.

13.- Por todo lo hasta aquí expuesto, debe reconocerse a Doña Adelina legitimación activa para el ejercicio de la acción de resolución contractual e impago de rentas en su condición de parte arrendadora en el contrato litigioso, lo que determina la estimación del recurso en este apartado y, en consecuencia, que la Sala haya de entrar en el examen del fondo de la cuestión litigiosa, examen que no se realizó en la instancia, no porque el Juez haya incurrido en ningún "vicio sustancial", sino en lógica coherencia con la estimación de la excepción.

TERCERO.- La cuestión de fondo: el impago de las rentas y la alegada compensación.

14.- En la estipulación cuarta del contrato de arrendamiento se pactó una renta mensual de 300 euros, que debían abonarse en los cinco primeros días de cada mes mediante transferencia bancaria en la cuenta de la arrendadora que se indicaba. Se prueba así por la parte demandante el nacimiento de la obligación de pago a cargo del demandado, sin que este haya probado, por el contrario, el pago u otro hecho extintivo o impeditivo o excluyente de su obligación.

15.- Se dice en la contestación a la demanda que Don Jose Ramón pactó con Doña Camila que se haría cargo personalmente de las reparaciones necesarias en la vivienda para poder habitarla (tales como pintura, reparación del tejado, cambio de enchufes, solución de humedades y filtraciones, cambio de la mampara del baño, arreglo de calentadores, instalación de grifo en la ducha...) y que, tanto el gasto en materiales, como la mano de obra, se descontarían de la renta de alquiler. Y que, además, el estado del inmueble y alegada discordancia entre la extensión de terreno publicitada y la que en realidad tiene la finca litigiosa, determinarían una reducción del importe mensual de la renta "a fin de adecuarla a la realidad del objeto del contrato".Pero también se reconoce que "Doña Camila y mi presentado convinieron las condiciones del contrato de forma verbal sin que dicho acuerdo se materializara de forma escrita, pues no llegó a haber consenso respecto de la mayoría de las cláusulas", o que "si bien el importe de la renta de alquiler no se llegó a establecer con exactitud, en ningún caso sería de 300,00 Euros mensuales".

16.- La indefinición de los términos del acuerdo que, finalmente, habría sido alcanzado, constituye ya un primer obstáculo para considerar modificado el importe de la renta que figura en el contrato. No se desconoce que la conversación telefónica mantenida entre Don Jose Ramón y la hija de la demandante evidencia que existieron conversaciones y probablemente un acuerdo o principio de acuerdo sobre la posibilidad de imputar al pago de las rentas las sumas que el demandado desembolsase en la realización de determinadas obras de mantenimiento. Así, por ejemplo, Don Jose Ramón plantea que "había que hacer unas reformas que eran a descontar de la renta"y Doña Camila le contesta: "unas reformas no, yo te dije de pintar. Arreglitos, de reformas no hablamos, no somos de reformas".Don Jose Ramón insiste y relaciona una serie de "reformas" como "cambiar la mampara de baño, arreglar los calentadores, ponerle grifo a la ducha..."y Doña Camila dice: "Sí, y cambiar los enchufes ...... y lo del salón".Pero lo que no resulta de la citada conversación es qué concretos trabajos habría realizado Don Jose Ramón. Así, Doña Camila manifiesta: "Bueno, pero para mí no me has justificado nada, porque a mí, y tú haces las reformas, y tú me dices, oye, me he gastado seiscientos pavos en pintar la casa por fuera, o me he gastado mil euros en pintar la casa por fuera, y por eso le he echado... Yo te digo, vale, vale, me parece bien, me parece bien, pero tú a mí eso no me lo has justificado nada en ningún momento, y lo que no me puedo creer, Jose Ramón, es que tú te hayas gastado el alquiler de dos años, más la luz, todos los meses que estoy pagando...".

17.- De hecho, en la contestación demanda no se especifican cuáles serían las concretas obras reparadoras acometidas efectivamente por Don Jose Ramón, ni tampoco se concreta el gasto que esa ejecución representó. Incluso en el suplico se pide meramente la desestimación de la demanda, sin concretar el importe del crédito compensable. No basta a este respecto con remitirse sin más a un conjunto de fotografías que, según se dice, acreditarían parte de las obras y mejoras realizadas, ni con aportar un conjunto de facturas en las que se mezclan conceptos heterogéneos (desde lo que parece ser compra de pintura, o tableros, o determinados objetos o máquinas de bricolaje, hasta bidones de parafina, sacos de "pellet bioforestal" o de leña de encina, una regleta, "rollo burbujas"o una linterna). Sobre la parte recaía la carga procesal de indicar en el escrito de alegaciones, cuando menos, las obras, trabajos o conceptos que entendiese repercutibles o compensables, justificando por qué, permitiendo así la defensa de la contraparte, sin perjuicio de una posterior cuantificación pericial definitiva.

18.- Por todo lo hasta aquí expuesto procede estimar el recurso y, en consecuencia, la demanda, condenando al demandado a pagar la suma reclamada, esto es, un total de 16.000 euros por las mensualidades impagadas desde agosto de 2020 a febrero de 2025, menos 50 euros reconocidamente abonados, más las mensualidades que se devenguen hasta la entrega de la posesión efectiva, a razón de 300 euros al mes, pretensión esta última también procedente, en tanto que amparada en el artículo 220.2 de la LEC.

CUARTO.- Costas procesales.

19.- Dada la estimación del recurso de apelación y la consiguiente estimación de la demanda, se imponen a la parte demandada las costas de la primera instancia y también las causadas por la interposición del recurso de apelación.

En atención a lo expuesto:

LA SALA

PRIMERO.- Planteamiento del pleito en la instancia y objeto del recurso.

1.- El pleito comienza en la instancia con la demanda presentada por Doña Adelina contra Don Jose Ramón, en la que aquella pretendía la resolución del contrato de arrendamiento que afirmaba celebrado entre las partes el 13 de julio de 2020 sobre la vivienda sita en DIRECCION000, de O Covelo, Pontevedra. Según alegaba, el arrendatario demandado no había pagado la renta pactada, 300 euros, desde agosto de 2020 (a excepción de un pago parcial de 50 euros), por lo que pedía que se declarase resuelto el contrato y se condenase a aquel a dejar libre y expedita la vivienda, así como al pago de las cantidades adeudadas en concepto de renta, esto es, 16.000 euros a fecha de demanda, más las que se devengasen hasta el desalojo efectivo el inmueble.

2.- El demandado se opuso a la demanda, alegando, en síntesis, lo siguiente:

(i) Falta de legitimación activa. La excepción se dedujo con un doble fundamento: por un lado, la actora no acredita ser la propietaria de la vivienda arrendada; por otro, aunque aquella figura en el contrato como arrendadora y se indica que actúa en su propio nombre, no fue ella quien lo firmó, sino su hija, Doña Camila, que se hizo pasar por otra persona, hecho este que conoció el demandado con posterioridad a la firma. En la tesis de la contestación a la demanda, de tal circunstancia se sigue la nulidad del contrato aportado, que no es el que rige las relaciones entre las partes.

(ii) El demandado pactó con Doña Camila que se haría cargo personalmente de las reparaciones necesarias en la vivienda para poder habitarla y que, tanto el gasto en materiales, como la mano de obra, se descontarían de la renta. El importe de esta también se reduciría por razón del estado de la vivienda y por la diferencia existente entre la extensión de terreno anunciada en el correspondiente portal inmobiliario y la realidad. Así, Don Jose Ramón y Doña Camila habrían convenido las condiciones del contrato de forma verbal, "sin que dicho acuerdo se materializara de forma escrita, pues no llegó a haber consenso respecto de la mayoría de las cláusulas".En todo caso, las cantidades que se reclaman en la demanda no son las que se pactaron con la persona con la que el demandado trató a la hora de alquilar la vivienda, que no es quien consta en el contrato como arrendadora.

3.- La Sentencia de primera instancia desestimó la demanda. Aunque el Juez a quo considera probado que Don Jose Ramón viene haciendo uso de la vivienda litigiosa en calidad de arrendatario desde el 13 de julio de 2020, estima la excepción de falta de legitimación activa de Doña Adelina para el ejercicio de las acciones ejercitadas. Así, reconocido por la parte demandante en el acto del juicio que quien firmó el contrato no fue Doña Adelina, sino su hija Camila, el Juez de instancia señala que no consta en calidad de qué intervino esta última en el contrato y que tal omisión trata de subsanarse en el procedimiento. La conclusión que alcanza es que "No consta, por tanto, la prestación de consentimiento por parte de la que se dice que actúa como arrendataria(en realidad, arrendadora) y no cabe subsanación alguna, pues el artículo 1310 del mismo texto legal solo la permite para aquellos contratos en los que concurren los presupuestos del artículo 1261, consentimiento, objeto y causa, siendo que aquí no se ha prestado consentimiento alguno por la hoy actora".El Juez de instancia descarta también que estemos ante un supuesto de contratación a nombre de otro sin autorización o representación legal, del artículo 1259 del CC, pues ninguna mención consta en tal sentido, "sino simplemente ante una firma de un contrato por una persona distinta de las que se hace constar que intervienen en el mismo".De ahí concluye que la demanda debe ser desestimada.

4. Disconforme con esta decisión, Doña Adelina la recurre en apelación. Articula su recurso en torno a los siguientes motivos:

(i) La firma del contrato por parte de la hija de quien figura en él como arrendadora se explica por su condición de mandataria verbal de su madre, dado que esta reside en Madrid y su avanzada edad y la minusvalía física que le aqueja no le facultan para hacer desplazamientos. Además, en el hipotético caso de no existir consentimiento en el momento del contrato -cuestión que se dice incierta y no acreditada en el procedimiento- resultaría de aplicación el artículo 1259 del CC y el contrato debería considerarse tácitamente confirmado por Doña Adelina en virtud de numerosos actos posteriores de esta, singularmente, la formulación de la propia demanda. La conclusión alcanzada por el juzgador de instancia ignora la existencia tales actos inequívocos, que evidencian que la demandante, no solo habría consentido el contrato de arrendamiento, sino que además lo asumió, lo ejecutó y lo ratificó plenamente como propio, incluso con anterioridad a la interposición de la demanda.

(ii) Es de aplicación la doctrina de los actos propios y el principio de buena fe, que impiden que el arrendatario pueda, tras haber tratado a la demandante como arrendadora durante años, negar ahora dicha condición. Esta conducta prolongada y coherente equivale a un reconocimiento, no sólo de la existencia del contrato, sino de la legitimación activa de la actora como arrendadora, situación jurídica que debe ser protegida. Negar la legitimación activa en este caso, cuando ha quedado plenamente acreditada la existencia de una relación jurídica material entre las partes, constituye un exceso formalista que vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24 CE, al impedir que se analice y resuelva el fondo del litigio (el impago de rentas) por una cuestión estrictamente ritual.

(iii) La sentencia impugnada incurre en un "vicio sustancial" al abstenerse de entrar a valorar el fondo del asunto, esto es, el impago reiterado y prolongado de las rentas arrendaticias durante un periodo de más de cuatro años, deuda que no ha sido desvirtuada por la parte demandada, que, por otra parte, no ha probado el pago y que ni siquiera cuantifica la compensación que pretende. Aquella omisión del análisis del fondo -se dice- supone una infracción del deber judicial de enjuiciar exhaustivamente la controversia planteada, conforme al principio de tutela judicial efectiva

SEGUNDO.- La alegada falta de legitimación activa de la arrendadora demandante.

5.- No es controvertido, según resulta de los antecedentes que acaban de ser expuestos, que Doña Adelina, que consta en el contrato de arrendamiento litigioso como parte arrendadora, interviniendo en su propio nombre y derecho, no fue la persona que estampó materialmente su firma en el documento contractual, sino que las firmas que en él figuran como de la parte arrendadora pertenecen a su hija, Doña Camila. La cuestión que debe resolverse es si esta circunstancia determina, como ha entendido el Juez a quo, una ausencia de consentimiento por parte de quien consta como arrendadora, cuya insubsanabilidad le impediría ahora accionar contra el demandado con fundamento en ese mismo contrato. La Sala, tras la valoración de la prueba documental obrante en autos, única que se ha practicado, no comparte esta conclusión.

6.- Más allá de la mera verosimilitud de que quien, residiendo en una Comunidad Autónoma diferente a aquella donde se sitúa el inmueble arrendado (el domicilio de Doña Adelina que aparece en el contrato está en Collado Villalba y la documentación sobre su situación personal así lo corrobora) y teniendo reconocida administrativamente una situación de dependencia y un grado de discapacidad del 65%, con movilidad reducida (cfr. documentación aportada por la demandante en el acto del juicio), realice negocios jurídicos sirviéndose de un mandatario o de un representante, en particular, de su hija, es cierto que en el contrato no se hace mención expresa alguna a la intervención de Doña Camila. No se dice que actúe en nombre y por cuenta de la representada, por tanto, manifestando su condición de tal representante de Doña Adelina, lo que determinaría la producción de los efectos del acto realizado por el representante en la esfera jurídica del representado, ni que actúe en interés de su madre, pero en nombre propio, de modo que el acto realizado desplegase sus efectos entre ella y el demandado ( artículo 1717 del CC) . Sencillamente, figura Doña Adelina como arrendadora, pero no firma el contrato, sino que lo hace su hija.

7.- Esta situación no implica sin más que el contrato de arrendamiento celebrado sea nulo por falta de consentimiento. Incluso descartando, por insuficientemente probado, un mandato verbal expreso ( artículo 1710 del CC) de la madre a la hija previo a la firma del contrato -nada extraño, de todos modos, en las circunstancias personales de la primera, antes mencionadas- y considerando, por el contrario, que Doña Camila celebró un contrato a nombre de su madre sin estar por esta autorizada, se comparte la tesis del recurso sobre la posibilidad de la ratificación posterior, ratificación que está prevista en nuestro ordenamiento jurídico en diversos preceptos del CC, como en el artículo 1727 del CC en sede de mandato, en el artículo 1892 para la gestión de negocios ajenos, o en el artículo 1259, en el que se dispone que el contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante.

8.- Es sobradamente conocido que la ratificación, además de expresa, puede ser tácita. En la Sentencia nº 634/2022 de 3 de octubre, el TS recordaba que, de acuerdo con la jurisprudencia, el art. 1259.II CC permite la ratificación tácita y que esta concurre cuando se produce el aprovechamiento de los efectos de lo convenido en el contrato. Así:

"La sentencia 807/2001, de 26 de julio , citada por el recurrente, declara:

"Obviamente, en cuanto al primer aspecto, no cabe apreciar infracción alguna del art. 1259, porque este precepto recoge en su párrafo segundo inciso final la eficacia convalidante de la ratificación efectuada por la persona a cuyo nombre se otorgue un negocio sin su autorización previa, siempre que tenga lugar antes de ser revocado por la otra parte contratante, y si bien dicho precepto no recoge expresamente (a diferencia del art. 1727) la modalidad de ratificación tácita, esta posibilidad, que se produce cuando el interesado (representado) realiza un comportamiento que objetivamente sólo es posible entender con una ratificación y que revela de manera inequívoca la voluntad de ratificar, se halla reconocida por las sentencias, entre otras, de 25 de marzo de 1968 (cuando resulte de hechos que impliquen necesariamente la aprobación del dominus), 22 diciembre 1977 (presuncionalmente deducida), 25 febrero 1994 (deducida de datos objetivos de aprobación), y 18 de marzo de 1999, y diversas Resoluciones de la Dirección General de los Registros, con valor doctrinal incuestionable, ("ad ex." 26 julio 1905, 11 diciembre 1997 y 2 diciembre 1998), cuya apreciación por la sentencia recurrida determina que se purificó el negocio y lo hace válido desde su origen ( SS. 27 mayo 1958 , 31 enero 1978 , 10 mayo 1979 , 23 octubre 1980 , 12 diciembre 1989 , 11 octubre 1990 ), y, por consiguiente, podrá o no en el caso haber un problema probatorio, pero no se desconoce el alcance del art. 1259 CC que en absoluto resulta vulnerado".

Por su parte, la sentencia 870/1999, de 26 octubre , declara:

(...)

"Al ser la ratificación una simple manifestación de voluntad, puede realizarse de forma expresa o tácita, y la expresión más elemental de ésta es el aprovechamiento de los efectos de lo convenido en el contrato, situación concurrente en el caso del debate, donde la recurrente, que conocía los documentos suscritos por su representante legal, no hizo uso de la acción de nulidad que podía ejercitar y, además, según estima acreditado la sentencia de instancia, ha permitido el ingreso en su patrimonio de cantidades relativas a la adquisición inmobiliaria realizada por la vía de dación en pago, que, sin duda, está conectada con el contrato de compraventa de los locales objeto de este juicio, pues la segunda operación se complementaba con la primera y no se entiende sin aquélla".

9-. Pues bien: si la ratificación tácita se produce, conforme a la doctrina jurisprudencial, "cuando sin hacer uso el mandante de la acción de nulidad por él ejercitable, acepta en su provecho los efectos de lo ejecutado sin su autorización, poniendo con ello de manifiesto su consentimiento concordante con el del tercero, con lo que el contrato no puede reputarse inexistente y queda dotado de validez",la prueba documental de la que se dispone permite sostener la concurrencia de una ratificación de tal clase, tal y como la recurrente mantiene:

a.- El 10 de abril de 2023 el Letrado firmante de la demanda (que figura expresamente designado en el poder para pleitos aportado con tal escrito inicial) envió a Don Jose Ramón un burofax en nombre de Doña Adelina "en relación al contrato de arrendamiento de fecha 13 de julio de 2020, que tiene suscrito con ella, relativo al arrendamiento del inmueble que usted actualmente ocupa, sito en la DIRECCION000 de Covelo". En esta carta se le comunica el importe que se consideraba adeudado en esa fecha en concepto de rentas y suministros impagados y que, si en el plazo máximo de 30 días desde la recepción no abonaba la deuda, se interpondría la correspondiente demanda de desahucio y reclamación de cantidades. Luego, se asume la condición de arrendadora y se pretende el aprovechamiento de los efectos del contrato.

b.- En el contrato de arrendamiento se hace constar un número de cuenta para el pago de la renta, cuenta que, según resulta del extracto de movimientos aportado en el acto del juicio, está abierta a nombre de la demandante, que aprovecharía así los efectos económicos del contrato.

c.- Singularmente, la presentación de la demanda -previo otorgamiento de poder para pleitos en el que figuran expresamente mencionados el Procurador y el Letrado firmantes de la demanda- evidencia la clara asunción de la condición de arrendadora del inmueble litigioso.

10.- Concluímos, pues, que Doña Camila no contrató en nombre propio, sino en interés exclusivo de su madre, hoy demandante y que esta, de ser precisa la ratificación del contrato, ya por no existir mandato expreso previo, ya por no constar las facultades representativas conferidas al mandatario verbal, lo habría ratificado por medio de actos posteriores que comportan la voluntad de quedar obligada por aquel.

11.- Es preciso poner de relieve que, en el caso concreto, no hay prueba que permita afirmar que Doña Camila se hubiese hecho pasar por Doña Adelina haciendo creer a Don Jose Ramón que quien estaba firmando materialmente el contrato era la misma persona a cuyo nombre se otorgaba. En el escrito que dirigió al Instituto Galego de Vivenda e Solo (acontecimiento nº 46 del expediente electrónico) el demandado pidió información sobre el contrato de arrendamiento que decía "suscrito y firmado por mí Jose Ramón y firmado por Camila, aunque figura como arrendador Adelina" y en la conversación telefónica que aportó también con su contestación a la demanda se dirige en todo momento a su interlocutora como Camila, sin que entre los diversos reproches manifestados conste referencia alguna a la discordancia entre quien figura como arrendadora y quien firma el contrato. En la denuncia que interpuso ante la Guardia Civil el 04/04/2023 (acontecimiento nº 54 del expediente) Don Jose Ramón expuso que "posee una casa vivienda alquilada desde fecha 13/07/2020 y que desde la misma tiene varios problemas con la hija de la dueña",identificando a ambas, madre e hija. E incluso en la denuncia que presentó el 31 de octubre de 2023 (acontecimiento nº 55) manifestó que "la propietaria Dª Adelina nunca se ha puesto en contacto con el inquilino y denunciante, siendo la hija de ella la que lo hace en su nombre" (el subrayado es nuestro).

12.- Por lo tanto, Don Jose Ramón conocía que no era Doña Camila quien había firmado el contrato, pese a lo cual aceptó la capacidad de Doña Adelina para obligarse (consta en su encabezamiento que "los reunidos se reconocen capacidad legal suficiente para el otorgamiento del presente contrato de arrendamiento de vivienda"),disfrutó de la posesión del inmueble durante años y pagó una pequeña cantidad de la renta, según se reconoce en la demanda. De hecho, respondió a la reclamación que realizó extraprocesalmente Doña Adelina, en dos ocasiones diferentes, sin cuestionar aquella capacidad. En la carta fechada el 16 de mayo de 2023 que sus asesores dirigieron al Letrado que asume la defensa de Doña Adelina en respuesta al burofax previamente enviado por este, se identifica a Don Jose Ramón como arrendatario del inmueble ahora litigioso, en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 13 de julio de 2020 y se alega que concurre "inadecuación de procedimiento por falta de determinación de la renta arrendaticia, ya que nos indica el cliente que, previa aceptación del gestor de la propiedad,se aceptó descontar y compensar las rentas con reformas realizadas por el arrendatario en el piso de alquiler" . Se decía así que "se debe descontar y compensar de las cantidades reclamadas todas las reformas efectuadas por nuestro cliente".La carta de 15 de diciembre de 2023, enviada por el mismo despacho de asesores, está dirigida ya directamente a Doña Adelina, a quien se reconoce como propietaria de la vivienda y a quien se imputan "graves incumplimientos".Se asume, pues, la vigencia y eficacia del contrato litigioso. En el escrito de contestación a la demanda se afirma incluso que nunca tuvo contacto con la persona que consta como arrendadora en el contrato, sino con Doña Camila, pese a lo cual, lo firmó y entró en la posesión del inmueble. En definitiva: todos estos comportamientos contradicen la actual pretensión de nulidad contractual, producida solo cuando, tras su incumplimiento esencial, Don Jose Ramón se ve demandado por la arrendadora.

13.- Por todo lo hasta aquí expuesto, debe reconocerse a Doña Adelina legitimación activa para el ejercicio de la acción de resolución contractual e impago de rentas en su condición de parte arrendadora en el contrato litigioso, lo que determina la estimación del recurso en este apartado y, en consecuencia, que la Sala haya de entrar en el examen del fondo de la cuestión litigiosa, examen que no se realizó en la instancia, no porque el Juez haya incurrido en ningún "vicio sustancial", sino en lógica coherencia con la estimación de la excepción.

TERCERO.- La cuestión de fondo: el impago de las rentas y la alegada compensación.

14.- En la estipulación cuarta del contrato de arrendamiento se pactó una renta mensual de 300 euros, que debían abonarse en los cinco primeros días de cada mes mediante transferencia bancaria en la cuenta de la arrendadora que se indicaba. Se prueba así por la parte demandante el nacimiento de la obligación de pago a cargo del demandado, sin que este haya probado, por el contrario, el pago u otro hecho extintivo o impeditivo o excluyente de su obligación.

15.- Se dice en la contestación a la demanda que Don Jose Ramón pactó con Doña Camila que se haría cargo personalmente de las reparaciones necesarias en la vivienda para poder habitarla (tales como pintura, reparación del tejado, cambio de enchufes, solución de humedades y filtraciones, cambio de la mampara del baño, arreglo de calentadores, instalación de grifo en la ducha...) y que, tanto el gasto en materiales, como la mano de obra, se descontarían de la renta de alquiler. Y que, además, el estado del inmueble y alegada discordancia entre la extensión de terreno publicitada y la que en realidad tiene la finca litigiosa, determinarían una reducción del importe mensual de la renta "a fin de adecuarla a la realidad del objeto del contrato".Pero también se reconoce que "Doña Camila y mi presentado convinieron las condiciones del contrato de forma verbal sin que dicho acuerdo se materializara de forma escrita, pues no llegó a haber consenso respecto de la mayoría de las cláusulas", o que "si bien el importe de la renta de alquiler no se llegó a establecer con exactitud, en ningún caso sería de 300,00 Euros mensuales".

16.- La indefinición de los términos del acuerdo que, finalmente, habría sido alcanzado, constituye ya un primer obstáculo para considerar modificado el importe de la renta que figura en el contrato. No se desconoce que la conversación telefónica mantenida entre Don Jose Ramón y la hija de la demandante evidencia que existieron conversaciones y probablemente un acuerdo o principio de acuerdo sobre la posibilidad de imputar al pago de las rentas las sumas que el demandado desembolsase en la realización de determinadas obras de mantenimiento. Así, por ejemplo, Don Jose Ramón plantea que "había que hacer unas reformas que eran a descontar de la renta"y Doña Camila le contesta: "unas reformas no, yo te dije de pintar. Arreglitos, de reformas no hablamos, no somos de reformas".Don Jose Ramón insiste y relaciona una serie de "reformas" como "cambiar la mampara de baño, arreglar los calentadores, ponerle grifo a la ducha..."y Doña Camila dice: "Sí, y cambiar los enchufes ...... y lo del salón".Pero lo que no resulta de la citada conversación es qué concretos trabajos habría realizado Don Jose Ramón. Así, Doña Camila manifiesta: "Bueno, pero para mí no me has justificado nada, porque a mí, y tú haces las reformas, y tú me dices, oye, me he gastado seiscientos pavos en pintar la casa por fuera, o me he gastado mil euros en pintar la casa por fuera, y por eso le he echado... Yo te digo, vale, vale, me parece bien, me parece bien, pero tú a mí eso no me lo has justificado nada en ningún momento, y lo que no me puedo creer, Jose Ramón, es que tú te hayas gastado el alquiler de dos años, más la luz, todos los meses que estoy pagando...".

17.- De hecho, en la contestación demanda no se especifican cuáles serían las concretas obras reparadoras acometidas efectivamente por Don Jose Ramón, ni tampoco se concreta el gasto que esa ejecución representó. Incluso en el suplico se pide meramente la desestimación de la demanda, sin concretar el importe del crédito compensable. No basta a este respecto con remitirse sin más a un conjunto de fotografías que, según se dice, acreditarían parte de las obras y mejoras realizadas, ni con aportar un conjunto de facturas en las que se mezclan conceptos heterogéneos (desde lo que parece ser compra de pintura, o tableros, o determinados objetos o máquinas de bricolaje, hasta bidones de parafina, sacos de "pellet bioforestal" o de leña de encina, una regleta, "rollo burbujas"o una linterna). Sobre la parte recaía la carga procesal de indicar en el escrito de alegaciones, cuando menos, las obras, trabajos o conceptos que entendiese repercutibles o compensables, justificando por qué, permitiendo así la defensa de la contraparte, sin perjuicio de una posterior cuantificación pericial definitiva.

18.- Por todo lo hasta aquí expuesto procede estimar el recurso y, en consecuencia, la demanda, condenando al demandado a pagar la suma reclamada, esto es, un total de 16.000 euros por las mensualidades impagadas desde agosto de 2020 a febrero de 2025, menos 50 euros reconocidamente abonados, más las mensualidades que se devenguen hasta la entrega de la posesión efectiva, a razón de 300 euros al mes, pretensión esta última también procedente, en tanto que amparada en el artículo 220.2 de la LEC.

CUARTO.- Costas procesales.

19.- Dada la estimación del recurso de apelación y la consiguiente estimación de la demanda, se imponen a la parte demandada las costas de la primera instancia y también las causadas por la interposición del recurso de apelación.

En atención a lo expuesto:

LA SALA