Sentencia Civil 160/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 10, Rec. 933/2024 de 10 de abril del 2025

PRIMERO.- Por la representación procesal de la mercantil ACTUALIZACIÓN DE EDIFICIOS Y SOLARES SAU se interpone demanda contra D. Eusebio, en reclamación de la suma de 120.002,93 euros, más intereses legales desde la interposición de la demanda y las costas procesales, en concepto de indemnización de daños y perjuicios ex arts. 1.101, 1.106 y 1.107 del Código Civil, por incumplimiento del demandado de su obligación de entregar la finca de 308 hectáreas, conocida como DIRECCION000, sita en el término municipal de Santervás de la Vega (Palencia), libre de arrendatarios y poseedores. Así consta en la escritura pública otorgada ante el Notario de Madrid, D. Francisco Aguilar González. La citada finca estaba destinada a la explotación agrícola de secano, excepto unas 50 hectáreas que disponían de un pozo para suministro de agua y podían destinarse a regadío. En la cláusula "Arriendos" se hizo constar: "Según asevera la parte propietaria, la finca descrita está libre de arrendatarios, colonos, ocupantes y de toda posesión extraña, en los términos del art. 91 de la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos." Pese a lo que se indica en la escritura, la entidad VIVEROS HUELVA SA tenía contrato de arrendamiento sobre la finca adquirida, que fue reconocido en la sentencia de fecha 13 de mayo de 2008, dictada en procedimiento de interdicto de retener y recobrar la posición, interpuesta por la actora, sentencia confirmada por la Audiencia Provincial de Palencia, en sentencia de fecha 20 de julio de 2009.

En fecha 25 de octubre de 2021 se dictó sentencia por el Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 13 de Madrid, en la que se estima parcialmente la demanda y se condena al demandado a abonar a la actora la suma de 19.674,57 euros, incrementada en el interés legal desde la interposición de la demanda, aumentado en dos puntos desde la fecha de la sentencia, sin hacer imposición de las costas procesales. Según la sentencia, el desconocimiento por la actora de la existencia de un contrato de arrendamiento sobre la finca que adquiría, queda acreditado por las afirmaciones contenidas en la escritura pública de compraventa, en la que el propio demandado reconoce que estaba libre de cargas y gravámenes. Queda corroborado, según el juez a quo, con el resto de pruebas, que el demandado ocultó deliberadamente la existencia del arrendamiento. En cuanto al quantum indemnizatorio, según la sentencia, el lucro cesante no queda acreditado con el informe pericial aportado, como documento 27 de la demanda. Rechaza la existencia de daño moral, porque aprecia un daño eminentemente patrimonial, provocado por la disminución de utilidad de la finca adquirida, que es compensable con dinero. Solo condena al importe de los gastos judiciales que le han supuesto los procedimientos judiciales instados para la recuperación de la posesión de la finca.

SEGUNDO.- Por la representación procesal de la mercantil ACTUALIZACIÓN DE EDIFICIOS Y SOLARES SAU se interpone recurso de apelación. Según el recurso en la sentencia se hace una errónea valoración de la prueba pericial, por cuanto en la demanda no se reclama por las rentas dejadas de percibir, sino por la pérdida de beneficios en las 13,15 has. ocupadas por VIVEROS HUELVA SA, en las que no se pudieron plantar por la mercantil actora fresas, lo que le ha supuesto unas pérdidas de 48.618,11 euros, ni maíz, lo que le hubiera supuesto una pérdida de 26.921,52 euros. También se incluye en el informe pericial un perjuicio de 23.134,52 euros, por la pérdida de rendimiento que hubiera obtenido por la cesión del terreno en alquiler. Se aduce en el recurso, que dichos perjuicios por lucro cesante se incluyen en el informe de forma alternativa o subsidiaria y que la sentencia no concede ninguna de dichas opciones. Informe pericial que no ha sido contradicho por otro que el demandado podía haber solicitado a tal fin.

Sobre la valoración de los informes periciales, como ya ha declarado esta Sala en numerosas sentencias: "Las pruebas periciales obrantes en autos han de ser valorados según las reglas de la sana crítica, de acuerdo con lo establecido en el artículo 348 L.E.Civ . y recogido en la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que en sentencia de 30 de julio de 2.008 se pronuncia en los siguientes términos: "esta Sala tiene declarado que la prueba pericial debe ser apreciada por el Juzgador según las reglas de la sana crítica, pero sin estar obligado a sujetarse al dictamen pericial, y sin que se permita la impugnación casacional a menos que la misma sea contraria en sus conclusiones a la racionalidad y se conculquen las más elementales directrices de la lógica", como ya se indicó por el Alto Tribunal en sentencias de 13 de febrero de 1.990 , 29 de enero de 1.991 , 11 de octubre de 1.994 , 1 de marzo y 23 de abril de 2.004 , 28 de octubre de 2.005 , 22 de marzo , 25 de mayo , 15 de junio , 20 de julio y 17 de noviembre de 2.006 , 12 de abril , 20 de junio y 29 de noviembre de 2.007 y 29 de mayo de 2.008".

En el supuesto objeto de recurso, disponemos de un único informe pericial, emitido por el Perito D. Juan Manuel, aportado como documento 27 de la demanda, al que se adjunta como anexo nº 8 informe elaborado por Perito Ingeniero Agrónomo D. Plácido. Informe que no ha sido desvirtuado por otro de la parte contraria. En la sentencia se tiene en cuenta que los perjuicios causados por el lucro cesante de las 13,15 hectáreas ocupadas entre 9-mar-06 y, 11- feb-10, ha quedado cuantificado en el informe pericial de forma alternativa. Así en la sentencia menciona que en el mismo se cuantifican "las siguientes cantidades (alternativas): RENTAS INMOBILIARIAS NO PAGADAS POR VIVEROS HUELVA SA: 20.264,84 euros en términos nominales 2006- 10, que se transforman en 23.134,52 euros en términos reales a dic-18. BENEFICIOS NO OBTENIDOS POR NO PODER EXPLOTAR DIRECTAMENTE LA FINCA (se han analizado 2 alternativas de cultivo): CULTIVO DE FRESA: 42.596,61 euros en términos nominales 2006-10, que se transforman en 48.618,11 euros en términos reales a dic-18. - CULTIVO DE MAIZ: 23.565,78 euros en términos nominales 2006-10, que se transforman en 26.921,49 euros en términos reales a dic-18". También cuantifica el lucro cesante de las 36,85 hectáreas que no han estado ocupadas pero que han sido afectadas debido a la imposibilidad de utilizar el pozo de agua, situado dentro de la superficie ocupada, lo que a juicio del perito ha supuesto una pérdida de renta rústica de tierra dedicada a la labor del regadío en vez de a labor de secano de 36.534,97 euros en términos nominales 2006-10, que se transforman en 41.710,25 euros en términos reales a dic-18.

Pese a lo expuesto, la sentencia apelada únicamente indemniza a la actora en la suma de 19.674,57 euros, por el coste que le han supuesto los procedimientos habidos con Viveros Huelva SA para que abandone el terreno ocupado, según facturas de Abogado y Procurador por el importe referido. No estima indemnización alguna por daño moral, al entender que solo existe un daño patrimonial, provocado por una disminución de utilidad de la finca adquirida, que es compensable con dinero. Tampoco por lucro cesante, pese a la existencia de un informe pericial que lo cuantifica en distintos conceptos, no consta suficientemente acreditado. Lo comparte la Sala.

Acreditado que se vendió a la apelante una finca de 308 hectáreas, conocida como DIRECCION000, sita en el término municipal de Santervás de la Vega (Palencia), como libre de cargas y gravámenes, tal y como consta en el escritura pública otorgada ante el Notario de Madrid, D. Francisco Aguilar González, concretamente en la cláusula "Arriendos" se menciona: "Según asevera la parte propietaria, la finca descrita está libre de arrendatarios, colonos, ocupantes y de toda posesión extraña, en los términos del art. 91 de la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos." Pese a lo que se indica en la escritura, la entidad Viveros Huelva SA tenía contrato de arrendamiento sobre 13,15 has., de las que la apelante no pudo disponer entre los años 2006 a 2010. También queda acreditado en el informe pericial del Sr. Plácido, que en dicha porción de terreno había un pozo de agua para el regadío de una superficie total de 50 has., por lo que su ocupación impidió a la apelante llevar a cabo el riego de las restantes 36,85 has.

En cuanto al lucro cesante, el art. 1.106 C.Civil establece: "La indemnización de daños y perjuicios comprende, no sólo el valor de la pérdida que hayan sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor".El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre esta cuestión en sentencias de 14 de julio de 2.003, 30 de octubre de 2.007 y 2 de julio de 2.008, considerando que "a diferencia del daño emergente, daño real y efectivo, el lucro cesante se apoya en la presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos de no haber tenido lugar el suceso dañoso; y...el fundamento de la indemnización de lucro cesante ha de verse en la necesidad de reponer al perjudicado en la situación en que se hallaría si el suceso dañoso no se hubiera producido, lo que exige, como dice el artículo 1.106, que se le indemnice también la ganancia dejada de obtener". El Alto Tribunal ha insistido en que el lucro cesante es indemnizable en base al art. 1.106 C.Civil, si bien "exige su debida diferenciación y tratamiento; máxime, cuando el perjuicio por dicho concepto, atendido un juicio de probabilidad objetivable, debe de ser probado con una razonable verosimilitud...en aquellos supuestos en que, fuera de ganancias ya existentes, el lucro cesante se proyecta sobre ganancias futuras o meras expectativas" ( sentencias de 10 de septiembre y 20 de mayo de 2014).

En el supuesto objeto de recurso, el informe pericial de D. Juan Manuel, cuantifica el lucro cesante en varios conceptos alternativos. Cuantifica la pérdida de beneficios derivados de la imposibilidad de explotación de las 13,15 has. ocupadas de la finca, según la destinara a la plantación de fresas (48.618,11 euros) o de maíz (26.921,52 euros). Se pretende que el juzgador opte por dos hipótesis alternativas, sin datos que nos permita discernir por una u otra. Se debió establecer una pérdida de beneficios objetiva en el informe pericial, teniendo en cuenta los cultivos a los que finalmente se destinaron los terrenos, los costes u otras cuestiones técnicas ajenas a la labor jurisdiccional.

Se cuantifica en el informe las rentas no cobradas por la cesión en arriendo entre los años 2006 a 2010, en que ya pudo disponer de la totalidad de la finca adquirida, que cifra en la suma de 20.264,84 euros. Cantidad que calcula tiendo en cuenta las rentas que venían siendo abonadas por Viveros Huelva SA a la propiedad, actualizadas con el IPC hasta diciembre de 2018 en la suma de 23.134,52 euros. También queda acreditado en el informe pericial del Sr. Plácido, que en dicha porción de terreno había un pozo de agua para el regadío de una superficie total de 50 has., por lo que su ocupación impidió a la apelante llevar a cabo el riego de las restantes 36,85 has. Según el Perito, de no haberse producido dicha ocupación, la apelante podría haber llevado a cabo un arrendamiento de las 36,85 hectáreas restantes como si fuesen de regadío en vez de la calificación de secano que es la que realmente han tenido o bien haberlo explotado directamente. Centrados en la explotación en régimen de alquiler. Compartimos con la sentencia apelada que, constando que durante el tiempo que se vio privado del aprovechamiento de la finca, ésta fue efectivamente poseída por el arrendatario, se pudo haber ejercitado una acción de reclamación de renta por la posesión efectiva y explotación de la finca, contra el ocupante de los terrenos y no lo hizo. En cuanto a la ganancia que se dice dejada de percibir por la parte de la finca no explotada, que no pudo ser arrendada como regadío, al ser privada del uso del pozo, ni siquiera se acredita el arrendamiento como finca de secano. Por lo expuesto, no se acredita la existencia de lucro cesante con una razonable verosimilitud.

En lo que respecta a la prueba del daño moral, la STS de 15 de julio de 2.011, indica que debe ser demostrado. Y ese daño moral cabe inferirlo de determinadas circunstancias y conductas, en quien ha adquirido una finca de 308 has. y se ha visto privado de 13,15 has. de la citada finca, por la ocultación de la existencia sobre las mismas de un contrato de arrendamiento, por parte de la parte compradora. Estamos ante una cuestión económica entre profesionales y no se ha practicado prueba alguna que acredite que, el administrador de la entidad compradora haya sufrido por ello un daño representado por el impacto o sufrimiento psíquico o espiritual, que es lo que constituye el daño moral, que se ha asociado con los "padecimientos físicos o psíquicos", siendo aquellos que "afectan a la integridad, a la dignidad o a la libertad de la persona, como bienes básicos de la personalidad" ( Sentencia del Tribunal Supremo 15 de junio de 2.010 ). No procede abonar cantidad alguna por daño moral.

El recurso de apelación debe ser desestimado.

TERCERO.- La representación procesal de D. Eusebio se interpone recurso de apelación. Sobre la valoración de la prueba en segunda instancia, esta Sala se ha pronunciado en múltiples sentencias en los siguientes términos: "las partes en virtud del principio dispositivo y de rogación pueden aportar prueba pertinente siendo su valoración competencia de los Tribunales, sin que sea lícito tratar de imponerla a los juzgadores, y por lo que se refiere al recurso de apelación debe tenerse en cuenta el citado principio de que el juzgador que recibe la prueba puede valorarla de modo libre, aunque nunca de manera arbitraria, y por otro que si bien la apelación transfiere al Tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, esta queda reducida a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el juez a quo de forma arbitraria o si, por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. En este sentido, la valoración y apreciación de las pruebas es función del órgano de enjuiciamiento y no revisable en apelación cuando se haya ajustado a las normas de la sana crítica y de la experiencia común, de manera que si las conclusiones probatorias se mantienen razonables deben ser mantenidas, siendo así que en este caso actuando el Juzgador de Instancia como órgano unipersonal la valoración de la prueba practicada en el juicio corresponde a dicho órgano jurisdiccional, y esta valoración, hecha imparcialmente y debidamente razonada debe prevalecer sobre la opinión parcial que dichos medios probatorios merezcan a las partes del proceso".

En cuanto a la valoración de la prueba testifical, como ya ha señalado esta Sala en varias sentencias, debe tenerse en cuenta la regla máxima de la sana crítica recogida en el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , apuntando que la apreciación del referido medio probatorio es puramente discrecional del órgano judicial, dado que la norma citada no contiene reglas de valoración tasada que se puedan violar, de forma que la impugnación solo procede cuando se constate que la apreciación de los testimonios ofrecidos es ilógica o disparatada. No debemos olvidar que la declaración del testigo no puede desvirtuar el contenido de la escritura pública de compraventa, aportada como documento 1 de la demanda, que sirve de base a la reclamación, dado el valor probatorio que se atribuye a los documentos públicos por el art. 319 de la LEC. El tenor literal de la cláusula "Arriendos" es claro y no ofrece lugar a dudas: "Según asevera la parte propietaria, la finca descrita está libre de arrendatarios, colonos, ocupantes y de toda posesión extraña, en los términos del art. 91 de la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos." La finca litigiosa se vendió libre de cargas y gravámenes, en fecha 9 de marzo de 2006. No obstante, trás la firma de la escritura, D. Jesús Carlos, representante de la mercantil Viveros Huelva SA, manifestó a la demandante que tenía un contrato de arrendamiento verbal sobre 13,15 has. de la finca adquirida, contratado con el demandado D. Eusebio, lo que este le niega y ello lleva a una serie de procedimientos judiciales entre la entidad actora y la ocupante referida. La existencia del contrato de arrendamiento, que niega el demandado/apelante, es reconocida por la sentencia de fecha 13 de mayo de 2008, dictada en el procedimiento de interdicto de retener y recobrar la posesión, interpuesto por Viveros Huelva SA contra la demandante, en la que se tiene por acreditada una posesión ininterrumpida desde 1999, sentencia confirmada por la Audiencia Provincial de Palencia, en sentencia de fecha 20 de julio de 2009.

En el recurso se niega que la mercantil actora desconociera la existencia del referido contrato de arrendamiento. Se argumenta que visitaron la finca y ésta estaba cultivada con fresas y frambuesas, mientras que el resto de la finca estaba cultivada de maíz. Lo que es declarado por el testigo Sr. Joaquín, quien mantiene una especial relación con el apelante, en su condición de trabajador y pariente del mismo, por lo que carece de la objetividad necesaria y además, el hecho de que las citadas fincas estuvieran cultivadas no acredita que de ello debiera deducir la compradora la existencia de contrato de arrendamiento sobre los terrenos, porque bien podrían ser cultivados por la propietaria de los mismos. Se insiste en el recurso en que la extinción del contrato de arrendamiento queda acreditada con la carta remitida por vía notarial, en fecha 6 de septiembre de 2005, en la que Viveros Huelva SA se compromete a abandonar la finca y resolver el contrato, si la finca resultaba vendida. Pero debemos tener en cuenta que en la misma se establecen dos condiciones, que fuera requerido por el Sr. Eusebio y que se resolviera una vez recogida la cosecha y que se fijaba como fecha límite el 28 de febrero de 2006. El apelante vendió la finca el 9 de marzo de 2006 y no consta que hubiera requerido a D. Jesús Carlos que la abandonara. Además, la existencia del referido contrato de arrendamiento, que niega el demandado/apelante, reiteramos que es reconocida por la sentencia de fecha 13 de mayo de 2008, dictada en el procedimiento de interdicto de retener y recobrar la posesión, interpuesto por Viveros Huelva SA contra la demandante, en la que se tiene por acreditada una posesión ininterrumpida desde 1999, sentencia confirmada por la Audiencia Provincial de Palencia, en sentencia de fecha 20 de julio de 2009

Es objeto del recurso también que el demandado es condenado en la sentencia apelada a abonar toda la indemnización, cuando solo era propietario del 25% de la finca litigiosa, en proindiviso con sus tres hijas, lo que contraviene el art. 1137 del Código Civil. Sobre la aplicación de los artículos 1.137 y 1.138 del Código Civil, como regla general, la obligación con pluralidad de sujetos es mancomunada, mientras no conste lo contrario, es decir, que sea solidaria por voluntad de las partes o por disposición legal. El tenor literal del artículo 1.137 del citado Código exige que la obligación expresamente determine la solidaridad, pero la Jurisprudencia ha entendido de forma reiterada que dicha solidaridad se puede desprender del contexto de la obligación, de la naturaleza del contrato que la originó, de la relación entre las partes o del conjunto de antecedentes o circunstancias por las que los sujetos han querido que la obligación fuere solidaria. En este sentido las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 26 de abril de 2004, 25 de mayo de 2004 y 8 de julio de 2009, entre otras, establecen que la solidaridad también existe, mitigando el rigor del artículo 1.137 del Código Civil, cuando las características del contrato permitan deducir la voluntad de los interesados de crear un vínculo de dicha clase, obligándose «in solidum», o resulte aquella de la propia naturaleza de lo pactado, lo que de modo especial sucede cuando se trata de facilitar la garantía de los acreedores.

Aplicando lo expuesto al supuesto objeto de recurso, el apelante niega que la deuda deba ser solidaria y que debería ser condenado al 25% de la reclamación, aludiendo a que conforme al art. 1137 Cc, la solidaridad debe fijarse de forma expresa. No obstante, la finca objeto de la venta eran del apelante y sus tres hijas, pero gestionadas por éste, que fue quien contrató verbalmente el contrato de arrendamiento a favor del tercero ocupante de parte del inmueble y gestionó la venta de la finca con la demandante. Todos los propietarios suscribieron la escritura dónde se dice que las fincas se vendían libres de cargas, pese a la existencia de contrato de arrendamiento sobre las mismas. Consideramos que de la deuda no solo debe responder el apelante en un 25%, sino de forma solidaria, habida cuenta de que, del contrato de compraventa de las fincas, en la que todos eran vendedores, a todos ellos deben afectarles los perjuicios que pudieran surgir. Perjuicios derivados del incumplimiento de la obligación de transmitir las fincas como se dijo por el apelante y sus hijas en el momento en que se suscribió y firmó la compraventa, libres de cargas y gravámenes. Partiendo de este extremo, es decir, del hecho de que fueron todos los que dijeron que las fincas no tenían ningún tipo de carga o gravamen cuando se transmitieron, no siendo así, la obligación de pago, al haberse constatado que el incumplimiento proviene de todos los demandados, como titulares de la fincas rústicas en el momento de otorgar el contrato de compraventa y aplicando el criterio jurisprudencial anteriormente expuesto, atendiendo a cada caso concreto, aun existiendo varios copropietarios, no es posible determinar la responsabilidad que cada uno pueda tener en la producción del daño a indemnizar. Tal y como consta en la escritura de compraventa, ha quedado acreditado que todos ellos declararon que no existían cargas sobre la finca, cuando no era así, siendo el propio apelante conocedor de dicha circunstancia. No existe por tanto circunstancia que, ante la existencia del contrato de arrendamiento y la rotunda manifestación efectuada en la venta de la finca, permita estimar el recurso en el sentido pretendido de abonar tan sólo el 25% de la reclamación, limitando su responsabilidad como responsable mancomunado, tan sólo a dicha proporción.

El recurso de apelación debe ser desestimado.

CUARTO.- En aplicación de lo dispuesto en el art. 398-1 de la LEC, se imponen a los apelantes las costas procesales de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación.