Sentencia Civil 342/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 10, Rec. 1062/2024 de 02 de octubre del 2025

PRIMERO.-La representación procesal de TRAJANO IBERIA SOCIMI S.A. formuló demanda de juicio ordinario contra EBANNI PELUQUERIAS S.L. en la que solicitaba: "...dicte Sentencia por la que:

A)SE DECLARE la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 30 de enero del 2006, como consecuencia del desistimiento unilateral e injustificado de la demandada, incumpliendo así los términos del citado contrato de arrendamiento.

B)SE CONDENE a la demandada al pago a mi representada de las siguientes cantidades:

NOVENTA Y UNO MIL CUARENTA CON TRECE EUROS (91.040,13.€), en concepto de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento contractual.

SESENTA Y SEIS MIL CIENTO CUARENTA Y CUATRO CON SETENTA Y SIETE EUROS (66.144,77.-€), en concepto de rentas y cantidades asimiladas debidas correspondiente a las mensualidades de parte de agosto de 2020 -se adeuda la suma de 1.554,77.-€-, parte de septiembre- se adeuda la suma de 6.096,05.-€-, octubre, noviembre y diciembre del 2020; y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del 2021 -hasta el día 13 de julio, fecha de entrega de llaves y recuperación de la posesión del local arrendado por mi representada-.

A los intereses correspondientes a la suma reclamada, conforme a lo expuesto en el cuerpo de este escrito de demanda.

A las costas del presente procedimiento."

EBANNI PELUQUERIAS S.L. contestó a la demanda mediante escrito en el que tras exponer los hechos acaecidos y reconocer que había resuelto el contrato que le vinculaba con la actora el 21 de abril de 2021 debía, en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, desestimarse íntegramente la demanda.

Así mismo formuló demanda reconvencional en la que ejercita la acción de modificación temporal del contrato de arrendamiento amparada en los artículos 7 y 1.258 del Código Civil y en la doctrina jurisprudencial sobre la cláusula rebus sic stantibus y todo ello al objeto de obtener una sentencia en la instancia que acuerde la modificación temporal del contrato en varias de sus cláusulas al haber cambiado excepcionalmente las circunstancias tenidas en cuenta cuando se pactó éste. Todo ello a consecuencia de las extraordinarias circunstancias que atravesamos debido a la pandemia del COVID. Con lo que solicitaba: "...se sirva dictar sentencia por la que:

A)Se declare que se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo de mi mandante.

B) Se acuerde dejar sin efecto la cláusula primera, prórroga del contrato de arrendamiento, de la adenda al contrato de arrendamiento suscrita en fecha 30 de abril de 2015 y, en consecuencia, se declare que mi mandante no viene obligada a satisfacer ninguna indemnización o penalización en aplicación de la meritada cláusula.

C) Se acuerde añadir expresamente a la cláusula 15 del contrato de arrendamiento de 30 de enero de 2006 lo siguiente: "No se entenderá como incumplimiento del arrendatario (i) la interrupción en el uso del local por parte de la arrendataria, (ii) la reducción de la superficie de uso utilizada del local y tampoco (iii) la inobservancia del horario de apertura al público del local cuando ello sea consecuencia de la declaración gubernamental de cualquier estado de excepción, incluido el estado de alarma, provocado por cualquier tipo de pandemia o virus, y mientras persistan las recomendaciones gubernamentales de limitaciones de aforo al centro comercial donde se ubica el local arrendado."

D)Que se acuerde añadir en el contrato al final de la cláusula número 4.2 lo siguiente: "Si por cualquier circunstancia del tipo que sea, el centro comercial donde se ubica el local arrendado tuviera que cerrarse al público durante más de 7 días naturales consecutivos, la parte arrendataria se verá eximida completamente de abonar la renta pactada (renta mínimagarantizada y renta variable pactada) del mes en curso. En estos casos, el arrendador, no podrá considerar el impago o retraso en el pago de la renta por parte del arrendatario como un incumplimiento a los efectos de las cláusulas 21 (resolución) y 4.2. (falta de pago de rentas) (intereses de demora), ni podrá reclamar al arrendatario el importe de las rentas impagadas durante dicho periodo en el que, por causas no imputables al arrendatario, éste no pudiera ejercer su actividad en el local arrendado. En el caso, de que por cualquier circunstancia del tipo que fuera, se impusieran gubernamentalmente medidas a los centros comerciales o a los establecimientos abiertos al público limitadores de su aforo habitual, se bonificará la Renta, (entendiendo por renta tanto Renta Mínima Garantizada, Gastos Comunes como IBI) para restablecer el equilibrio entre las prestaciones de las partes."

E)Que se condene a la demandada a aplicar una bonificación de la renta mínima garantizada del 100% en aquellos periodos en los que el centro comercial donde se ubica el local arrendado permaneció cerrado, es decir, desde el 14 de marzo al 8 de junio de 2020.

F)Que se condene a la demandada a bonificar la renta del local arrendado en el porcentaje que corresponda para que se mantenga el equilibrio entre de las prestaciones del contrato entre las partes, entendiéndose por renta tanto la Renta Mínima Garantizada como los gastos comunes y el IBI, con efectos desde el 8 de junio de 2020 ala finalización del contrato o en su caso, hasta el 9 de mayo de 2021.

G)Subsidiariamente a lo anterior, se condene a la demandada a bonificar la renta (entendiendo por renta tanto la tanto la Renta Mínima Garantizada como los gastos comunes y el IBI) con efectos desde el 8 de junio de 2020 hasta la finalización del contrato o en su caso el 9 de mayo de 2021 en los porcentajes que se determinen judicialmente y de conformidad con la prueba que se practique.

H)Se condene a la demandada reconvenida al pago de las costas que se causaren en el presente procedimiento."

Se dio traslado de la demanda reconvencional a la actora que la contestó oponiéndose a ella y solicitando en el suplico: " se dicte en su día Sentencia por la que estime la demanda interpuesta por esta representación y desestime la demanda reconvencional interpuesta por la adversa absolviendo a mi representada de todos sus pedimentos y, en consecuencia, se declare la plena aplicación del contrato de arrendamiento 30 de enero de 2006, y de sus posteriores acuerdos complementarios y, en especial del acuerdo de 30 de marzo de 2015 y, en consecuencia, la obligación de EBANNI PELUQUERÍAS, S.L.de proceder al pago de las cantidades reclamadas en la demanda de esta parte, así como al pago de los intereses devengados, con expresa imposición de costas a la adversa, tanto con respecto a la demanda de esta parte como con respecto a la demanda reconvencional."

Tras seguirse los trámites correspondientes, el Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Alcalá de Henares dictó sentencia de fecha 15 de diciembre de 2023 ,estimando parcialmente la demanda y desestimando la demanda reconvencional condenó a EBANNI PELUQUERÍAS S.L. a abonar a la demandante TRAJANO IBERIA SOCIMI S.A., la cantidad de 66.144,77 euros en concepto de rentas vencidas y cantidades asimiladas no abonadas. Sin condena en costas respecto de la demanda principal y condenando a la reconveniente al pago de las costas de la reconvención.

Recurre en apelación EBANNI PELUQUERÍAS S.L.

SEGUNDO.-Dos son los motivos que fundamentan el recurso de apelación formulado por EBANNI PELUQUERÍAS S.L. tras un previo que carece de efecto impugnatorio y de exponer en el primero los dos fundamentos de derecho de la sentencia que recurre, a saber, según copia en su recurso el cuarto y el quinto.

1.- DEL ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA POR LA NO APLICACIÓN DE LA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS: DE LA INCORRECTA VALORACIÓN DEL INFORME PERICIAL Y DEL EFECTIVO CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS JURISPRUDENCIALES. En virtud del cual considera que:

a)Que se condene a la demandada ( esto es a la actora y en estos momentos apelada) a aplicar una bonificación de la renta mínima garantizada del 100%durante el periodo en el que el centro permaneció cerrado.

b)Que se condene a bonificar la renta en el porcentaje que se considere apropiado, atendiendo al informe pericial y a las reglas de la sana crítica, desde el 8 de junio de 2020 hasta la finalización del contrato.

2.- DEL ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA EN RELACIÓN AL DÍA QUE SE ENTIENDE RESUELTO EL CONTRATO A LOS EFECTOS DEL PAGO DE LA RENTA. Sostiene la recurrente que mantiene como ha hecho en varias ocasiones que puso a disposición del arrendador las llaves el día 21 de abril de 2021, un mes más tarde de la finalización de la prórroga (31 de marzo de 2021) pero sólo porque no podían acudir antes por la pandemia. Considera que sea cual fuera el día que efectivamente se retiraran las llaves (tras el depósito notarial de las mismas) la realidad es que desde el 21 de abril de 2021(y no antes por la pandemia) se encontraba fuera del local y con las llaves a disposición del arrendador en la dirección calle del viento nº5 1ª A 28140 Fuente el Saz del Jarama (Madrid), siendo que las obligaciones del pago de renta deben devengarse única y exclusivamente hasta ese momento, y no hasta el 13 de julio de idéntico año, tal y como se pretende de contrario ( y establece en la sentencia que se recurre).

Concluye el recurso indicando: "En definitiva, mediante el presente recurso solicitamos sea admitida la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en relación a la bonificación de las rentas y gastos, en el sentido en el que se establece en el suplico demanda reconvencional, entendiendo que sólo serán de aplicación las letras A, E, F, G y H; por encontrarse actualmente resuelto el contrato. Así como también, mediante el presente recurso solicitamos se reduzcan las rentas y gastos hasta el día 21abril del 2021."

La representación procesal de TRAJANO IBERIA SOCIMI S.A. se opuso al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia de instancia con condena en costas a la recurrente.

TERCERO.-El recurso ha de ser desestimado.

La Sentencia recurrida, estimando parcialmente la demanda condena a la apelante al pago de la cantidad reclamada en concepto de rentas y cantidades asimiladas vencidas y no pagadas, que se habían devengado en virtud del contrato de arrendamiento de 30 de enero de 2006, correspondiente a las mensualidades de parte de agosto de 2020 -1554,77.-€-, parte del mes de septiembre -6.096,05.-€-, octubre, noviembre y diciembre de 2020, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2021, todas ellas inclusive, y que ascendían a la suma de 66.144,77.-€.

A dicha reclamación de rentas, que fue estimada en su integridad se había opuesto la apelante, negando tener que abonar cantidad alguna, por entender que debía aplicarse la cláusula "rebus sic stantibus" como consecuencia de la aparición de la pandemia del Covid-19, con lo que se debían acordarse las modificaciones contractuales contenidas en el suplico de su demanda apartados A, E, F, G, H,.

En consecuencia, la cuestión controvertida con respecto a la citada reclamación de rentas, no es otra que determinar si, en el presente caso, concurren los requisitos necesarios para poder aplicar, según solicita la apelante, la cláusula "rebus sic stantibus" como consecuencia del Covid-19 y la respuesta ha de ser negativa tal y como se establece en la sentencia que se recurre.

La existencia de la crisis por el Covid-19, no conlleva una aplicación generalizada y automática de la cláusula "rebus sic stantibus". Es preciso que se contraste su incidencia en el marco de la relación contractual de que se trate, so pena de convertir esa posibilidad en un incentivo para justificar incumplimientos contractuales meramente oportunistas. Incumplimiento contractual que en este caso se ha producido al dejar la demandada de dar cumplimiento a la obligación fundamental del arrendatario cual es pagar la renta.

Para resolver la cuestión, hemos de partir de la jurisprudencia sobre la denominada cláusula rebus sic stantibus , que se contiene en la STS 455/2019, de 18 de julio a la que también se remite la STS 156/2020:

"(...) según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013). Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio , 64/2015, de 24 de febrero , y 477/2017, de 20 de julio , entre otras)".

El cambio de estas características que, bajo las premisas que establece la jurisprudencia, podría generar un supuesto de aplicación de la regla de la rebus sic stantibus es más probable que se dé en un contrato de larga duración, ordinariamente de tracto sucesivo."

CUARTO.-En nuestro caso, si bien el contrato se concertó en el año 2006 la demandante se subrogó en el mismo como arrendadora en el año 2017, al subrogarse se mantuvieron los pactos complementarios de 10 de octubre de 2014 y de 30 de marzo de 2015 en los que se acordaba la prórroga del contrato y en este último, se acordó:

"PRIMERA.- Prórroga del Contrato de Arrendamiento. Las partes, expresamente, (...) convienen prorrogar el Contrato durante un período de obligado cumplimiento de TRES (3) AÑOS a contar desde el día siguiente de la Fecha Inicial de Terminación, inclusive. Una vez transcurrido el período inicial, el Contrato quedará automáticamente prorrogado por dos períodos adicionales de tres (3) años y dos (2) años, respectivamente, salvo que el Arrendatario comunique fehacientemente al Arrendador, con una antelación de, al menos, seis (6) meses respecto a la finalización del período en curso, su decisión de no prorrogar el Contrato o que el Arrendatario no se encuentre al corriente en el cumplimiento de las obligaciones pactadas en este Contrato. Por tanto, en caso de darse cualquiera de las dos anteriores circunstancias el Contrato quedará terminado a todos los efectos una vez transcurrido el período en curso.

A efectos aclaratorios se indica que la prórroga automática recogida en el párrafo anterior podrá tener lugar dos veces consecutivas en los términos expresados y que, en caso de que esta se produzca en las condiciones previstas, el plazo adicional será de obligado cumplimiento.(...)

El citado período de prórroga, en los términos y condiciones recogidos en la presente cláusula, será de obligado cumplimiento para ambas partes, sin que quepa posibilidad de desistimiento anticipado alguno a favor del Arrendatario".

En consecuencia, el período de prórroga inicial pactado, esto es del 1 de abril del 2015 al 31 de marzo del 2018, así como cada uno de los dos períodos adicionales pactados, esto es, del 1 de abril del 2018 al 31 de marzo del 2021, dio lugar a que la demandada diera por resuelto el contrato y su decisión de no proceder a una nueva prórroga del contrato ha sido valorada en la sentencia para así dar solución a la cuestión planteada. El contrato por lo tanto ya no era de larga duración para la apelante puesto que pudo resolverlo en breve periodo de tiempo y valoró hacerlo como consecuencia de un hecho imprevisible como la pandemia. Cuando la demandada ahora apelante, libremente, asume la prórroga del contrato de arrendamiento el riesgo de la reducción de ingresos en la peluquería sita en el centro comercial sabe que debe asumirlo, al margen de lo que finalmente se convenga como consecuencia de la aplicación del Real Decreto 463/2020 de 4 de marzo que quedó plasmado en el documento 28 de los aportados por la demandada apelante a los folios 324 y 325 de los autos.

También ha sido debidamente tenido en consideración por el Sr. Magistrado de instancia para desestimar la demanda reconvencional de la apelante, el riesgo estaría contractualmente asignado a la apelante, toda vez que, en cuanto a la duración del contrato, si bien la arrendadora asumía la obligación de respetar el plazo íntegramente pactado la arrendataria tenía la posibilidad de resolver el contrato en distintos momentos de su vigencia, lo que suponía la inclusión en el contrato de arrendamiento del "riesgo de explotación" pues la decisión de continuar o no correspondía exclusivamente a la arrendataria, lo que necesariamente incluye dejar el negocio si deja de reportarle beneficios o es inviable ( STS 19/2019, 15-01 y STS 156/2020, 06-03), lo que efectivamente procedió a realizar.

Si a ello se añade que el informe pericial aportado con la demanda ha sido correctamente valorado por cuanto no se aprecia que sea un informe pericial económico y específico que acredite la imposibilidad manifiesta de EBANNI PELUQUERIAS S.L. de continuar con el negocio como consecuencia del Covid-19, ni que el descenso de facturación en el concreto local de peluquería arrendado, que meramente se alega sea por causa de la pandemia. En el informe se hace referencia la cuantificación del ajuste aplicable sobre lo que llama "tasa de esfuerzo", cuando este concepto no aparece en el contrato de arrendamiento al pactar la renta ni acredita el impacto real del Covid-19 en el negocio.

En consecuencia, no se acredita con el informe que resultaba de aplicación la cláusula rebus sic stantibus por lo que ha de rechazarse este primer motivo del recurso.

QUINTO.-Por lo que se refiere al segundo motivo del recurso también ha de ser rechazado. Una de las obligaciones del arrendatario según el artículo 1.561 del Código Civil es la de devolver la finca a la conclusión del arriendo, y ha de entenderse que mientras no entregue la posesión al arrendador, no habrá cumplido con tal obligación. Como dice la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13ª, de 21 de septiembre de 2020, "La obligación de "devolver" la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil, entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163, párrafo segundo, del Código Civil .". Pues bien, entendemos que, con la prueba obrante en los autos la actora ha acreditado, ex art. 217.3 de la LEC, que la demandada dio cumplimiento a tal obligación el día 13 de julio de 2021 cuando puso de forma efectiva a su disposición el local.

Mediante comunicación de fecha 17 de mayo de 2021, enviada por correo electrónico, la recurrente anunció a la actora y a sus gestores patrimoniales(CBRE), su voluntad de resolver el contrato de arrendamiento de 30 de noviembre del 2006, y que había procedido a desalojar el local y depositar las llaves del mismo en la notaría de D. Nunilo Pérez Fernández, sita en la DIRECCION000 (Madrid). (documento 6 de la demanda). No obstante, ha sido acreditado en autos con los documentos aportados con la demanda y con la testifical de doña Antonia que por la falta de diligencia de la demandada para entregar las llaves del local la propietaria - arrrendadora no dispuso de la posesión del mismo hasta el 13 de julio de 2021.

Tras recibir la actora la comunicación de la demandada de 17 de mayo de 2021, en virtud de la cual, se informaba del depósito notarial de las llaves y transcurridos días sin recibir el requerimiento de la notaría en virtud del cual, la citada notaría donde se había efectuado dicho depósito de llaves, le convocara, formalmente, para la recepción de las llaves, en el mes de junio del 2021, contactó con la referida notaría donde le indicaron que no habían practicado requerimiento alguno puesto que únicamente se trataba de un simple depósito, sin que, por la demandada, se hubiera solicitado requerir para la retirada de las llaves y recepción de la posesión del local arrendado. Alegación de la demandada que se corrobora con el correo electrónico del 24 de junio del 2021, cuando la entidad demandada, a través de su abogado, requería a la actora para que acudiera a la notaría donde había realizado el depósito de las llaves para proceder a su retirada y así, recuperar la posesión del local arrendado. Dicho correo electrónico fue contestado por otro de fecha 24 de junio del 2021, a través de la Gerente del Centro Comercial, Dña. Antonia, informando de que se había contactado con la notaría ya que se estaba a la espera de recibir el requerimiento notarial, y la oficial encargada del depósito ( Covadonga) le había informado que no iban a practicar requerimiento notarial alguno pues no había sido contratado, y que toda vez que habían pasado 30 días desde el depósito no podían realizar la entrega de llaves a mi representada, únicamente, podían entregárselas a la sociedad demandada. La entidad demandada, a través de un nuevo correo electrónico enviado a través de su abogado, informó que realizarían la gestión oportuna en la notaría e informarían de su resultado. Dña. Antonia, se puso en contacto con el abogado de la demandada, mediante correo electrónico de fecha 1 de julio del 2021, solicitando noticias en relación con la entrega de las llaves del local arrendado. Dicho correo electrónico fue contestado por el abogado de la entidad demandada mediante otro de 1 de julio del 2021, donde, expresamente, trasladaba a TRAJANO: "Buenas tardes, El lunes vamos de nuevo a firmar el acta y a lo largo de la semana podéis pasar a recogerlas. Os avisamos. Un saludo" (documento 7 de la demanda cruce de correos electrónicos mantenidos entre las partes entre los días 24 de junio del 2021 y el día 1 de julio del 2021). Así como el documento 8 de la demanda en que consta el acta notarial de depósito de llaves y consignación de las mismas en la notaría y el requerimiento del día 13 de julio de 2021 y entrega de las llaves del local al representante legal de la demandante.

En conclusión, ha sido correctamente valorada la prueba.

SEXTO.-Lo anterior conduce a desestimar íntegramente el recurso de apelación y a condenar a la recurrente al pago de las costas de esta alzada ex artículo 398 LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.