Sentencia Civil 43/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 10, Rec. 95/2024 de 29 de enero del 2025

PRIMERO.- La presente apelación trae causa en la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales D. FRANCISCO JAVIER MILÁN RENTERO, y de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 DE CÁCERES, contra ANIDA OPERACIONES SINGULARES, S.A. SOCIEDAD UNIPERSONAL, solicitando se dicte sentencia por la que:

a) Se declare que la demandada es responsable de los daños por defectos constructivos e incumplimientos de proyecto y contrato, existentes en las viviendas, garajes y en las zonas comunes del DIRECCION000 que se relacionan en el expositivo decimoctavo de la demanda y en lo coincidente con los informes periciales que se acompañan con la demanda elaborado por el Arquitecto D. Pedro Jesús (documento nº 31) y en el informe del Ingeniero Técnico de Telecomunicación, D. Octavio, de la empresa SILENTIA Ingeniería Acústica, S.L.

b)Se condene a la demandada a realizar a su costa las obras necesarias para la reparación de las indicadas deficiencias, así como al pago de todos los gastos necesarios para la ejecución de dichas obras, incluidos el proyecto, los honorarios de los técnicos cuya intervención fuera necesaria para ejecutar dichas obras de reparación y la adecuación a lo proyectado y contratado, así como los gastos de licencias municipales que fueran necesarias, determinándose además en sentencia el plazo en que deben comenzar las necesarias obras de reparación.

c)Se condene a la demandada a abonar a la actora las indemnizaciones correspondientes a los siguientes defectos reclamados:

C1.-DEPURACION DE LAS AGUAS DE LA PISCINA COMUNITARIA. -El abono de la diferencia del coste de mantenimiento entre el sistema de depuración de las aguas de la piscina ejecutado y el proyectado y que asciende a la cantidad de 900€ por cada año transcurrido desde la entrega de las viviendas en julio de 2012 hasta la fecha en la que se realice la adecuación a lo proyectado del sistema de depuración, cantidad que habrá de determinarse en ejecución de sentencia.

C2.-BATERIAS DE CONTADORES: El importe de la instalación de los contadores de los DIRECCION001, DIRECCION002, DIRECCION003, DIRECCION004, DIRECCION005 y DIRECCION006 que asciende a la cantidad de 1.375,00€ y que fueron abonados por la Comunidad de Propietarios actora.

d) Se condene a los demandados al pago de las costas de este juicio.

A la anterior demanda contestó y se opuso el Procurador de los Tribunales DON MARCELINO BARTOLOMÉ GARRETAS, y de ANIDA OPERACIONES SINGULARES, SA. , alegando falta de legitimación activa con relación al ejercicio de acciones por incumplimiento contractual y reclamación de la reparación de elementos privativos; Improcedencia en el ejercicio de las acciones del incumplimiento contractual y el plazo de prescripción del artículo 1964 del código civil; Inexistencia de incumplimiento contractual; Niega los defectos que se reclaman; Termina solicitando una sentencia desestimatoria.

SEGUNDO.- Por la titular del JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 74 DE MADRID, se dictó sentencia por la que estima sustancialmente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Milán, en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 DE CÁCERES frente a ANIDA OPERACIONES SINGULARES, S.A. SOCIEDAD UNIPERSONAL, y:

1º.- Declara que la demandada es responsable de los defectos constructivos existentes en las viviendas, garajes y zonas comunes del DIRECCION000, en los términos señalados en el apartado (9) de la sentencia , condenándose a la demandada a realizar, a su costa, las obras necesarias para su reparación, así como el pago de todos los gastos necesarios para la ejecución de aquellas, incluidos el proyecto, honorarios de los técnicos cuya intervención fuera necesaria para ejecutarlas, así como los gastos de licencias municipales que fueran necesarias, debiendo darse comienzo a las obras en el plazo de 3 meses a contar desde la firmeza de la resolución.

2º.- Condena a la demandada al pago a la actora de la suma de 1.375.-€, más los intereses del art. 576 LEC a partir de la resolución.

3º.- Impone a la demandada las costas del juicio.

Frente a la anterior sentencia se alza en apelación el Procurador de los Tribunales Don Marcelino Bartolomé Garretas, y de la mercantil ANIDA OPERACIONES SINGULARES, S.A., alegando como motivos de apelación la incorrecta estimación sustancial de la demanda y la condena en costas, infracción del artículo 394 LEC. Incorrecta valoración de la prueba practicada sobre los desperfectos objeto de litigio en los que existe discrepancia entre las partes. Incorrecta valoración de la prueba practicada sobre los desperfectos objeto de litigio en los que no existe discrepancia entre las partes respecto de su existencia. Falta de motivación en la sentencia sobre los desperfectos objeto de litigio en los que, no existiendo discrepancia entre las partes, se acepta la solución constructiva de la parte actora, infracción del artículo 218 LEC. Solicitando la estimación del recurso.

Al anterior recurso se opuso el Procurador de los Tribunales D. Francisco Javier Milán Rentero, actuando en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 DE CÁCERES, mostrando su conformidad con la resolución apelada, y sostiene que la estimación de la demanda ha sido sustancial; Niega que haya existido error en la valoración de la prueba en las diferentes partidas reclamadas. Considerando que la sentencia está suficientemente motivada. Solicitando la desestimación del recurso.

TERCERO.- Se aceptan los fundamentos de la sentencia de primera instancia, que han de entenderse aquí por reproducidos y completados con los de la presente resolución.

La sentencia de primera instancia recoge en primer lugar la posición de las partes en el litigio. Entra a resolver sobre la alegación de falta de legitimación activa en relación a la responsabilidad contractual ejercitada, y se desestima en base a la doctrina jurisprudencial que cita.

Resuelve sobre la alegación de prescripción de la acción, y rechaza tal alegación considerando que la acción ejercitada no está prescrita.

Entra a resolver sobre los distintos defectos e incumplimientos contractuales por los que se reclama, haciendo una valoración separada de cada uno de ellos. Estimando sustancialmente la demanda y acordando para cada supuesto una reparación, excepto para aquellos defectos que se han consignado por el perito de la parte actora en los apartados 20.8, del que solo se reconoce el defecto en la DIRECCION007; y los defectos recogidos en los apartados 20 .10 a 20.17 y 20.18 a 20.25.

Por lo que procede a estimar sustancialmente la demanda e impone las cotas a la parte demandada, por ser los defectos respecto de los que se estima la demanda, los más relevantes cuantitativa y cualitativamente, siendo los rechazados un pequeño porcentaje del total.

El primero de los reproches que dirige la parte apelante a la sentencia de primera instancia es la infracción del art 394 de la LEC, por la incorrecta estimación sustancial de la demanda. Considera que contrariamente a lo que se dice en la sentencia, no se ha procedido a la desestimación de un porcentaje pequeño del total. Argumenta que, de las 44 partidas existentes, solo hubo desacuerdo en 8 de ellas, existiendo acuerdo en las otras 36 en cuanto a la existencia del defecto, pero mostrando desacuerdo respecto al origen de las mismas. realiza un cuadro comparativo para apreciar las diferencias cualitativas y cuantitativas de las partidas respecto de las que ha existido estimación, y concluye que las partidas estimadas representan un 56,81 % del total reclamado y las desestimadas el 43,18 %.

Es consolidada doctrina del Tribunal Supremo, que, por lo que respecta a las costas, para determinar si ha habido estimación sustancial o en lo esencial de una demanda, no cabe atender únicamente al aspecto cuantitativo, sino que es necesario también tener en cuenta una valoración cualitativa (Vid. a modo de ejemplo, STS núm. 511/2013, de fecha 18/07/2013 (Pte. Excmo. Sr. SARAZA JIMENA). De este modo, el Tribunal Supremo ha dejado sentado que: "El carácter sustancial de la estimación de la demanda ha sido tomado en consideración por esta Sala cuando, al estimar un recurso extraordinario y anular o casar una sentencia, ha debido asumir la instancia y pronunciarse sobre las costas de primera instancia, para justificar la imposición de costas a aquel contra el que se ha estimado en sus aspectos más importantes, cualitativa o cuantitativamente, la pretensión ejercitada. Como declara la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo núm. 606/2008, de 18 de junio, recurso núm. 339/2001, «esta Sala en anteriores ocasiones ha estimado procedente la imposición de costas en casos de estimación sustancial de la demanda. Así, entre otras, en las Sentencias de 17 de julio de 2003, 24 de enero y 26 de abril de 2005, y 6 de junio de 2006. Como se reconoce en la Sentencia de 14 de marzo de 2003, esta Sala ha mantenido a los efectos de la imposición de costas, la equiparación de la estimación sustancial a la total».

Ha venido entendiendo igualmente el Tribunal Supremo, al disponer que "la sustancialidad de la parte desestimada no debe medirse en relación, sólo, con la totalidad de lo pedido, sino sobre todo con la importancia de lo no estimado"(STS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 715/2015 de 14 dic. 2015, Rec. 2833/2013).

En el presente caso, se ha estimado la demanda respecto a 19 partidas, Se desestima respecto a las incluidas en el apartado 20 como otras patologías. Respecto a este apartado 20, se estiman los apartados 1 a 10 y desestima los apartados 11 al 17 por no haberse constatado, y las 18 a 25 por estar incluidas en otras, y, por tanto, respecto a estas, si se ha constatado su existencia. en conclusión, solo se han desestimado dentro del apartado 20 las deficiencias señaladas de 11 a 17, todas ellas de viviendas particulares y de muy escasa importancia.

En atención a lo expuesto, a la Sala no le cabe la menor duda de que, en el supuesto de autos, concurren los presupuestos cuantitativos cualitativos para considerar que la estimación de la demanda por la sentencia de autos constituye una estimación sustancial en lo esencial. Y por tal motivo, es posible aplicar la excepción de la doctrina del "cuasi-vencimiento" frente a la regla general del art.394.2 LEC.

Como segundo motivo de apelación alega la parte demandada la incorrecta valoración de la prueba practicadas respecto a los desperfectos objeto de litigo en los que existe discrepancias entre las partes. En concreto las partidas 1, 9,10,14,17,19, 20.1 y 20.9. Analiza en el recurso la parte apelante cada una de estas partidas, realizando una interpretación subjetiva del a prueba, y alcanzando conclusiones distintas a las recogidas en la sentencia de primera instancia.

Respecto de la errónea valoración de la prueba que se argumenta en este y en el siguiente motivo del recurso, es preciso recordar que las partes en virtud del principio dispositivo y de rogación pueden aportar prueba pertinente , siendo su valoración competencia de los Tribunales, sin que sea lícito tratar de imponerla a los juzgadores, y por lo que se refiere al recurso de apelación debe tenerse en cuenta el citado principio de que el juzgador que recibe la prueba puede valorarla de modo libre, aunque nunca de manera arbitraria, y por otro que si bien la apelación transfiere al Tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, esta queda reducida a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el juez a quo de forma arbitraria o si, por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. En este sentido, la valoración y apreciación de las pruebas es función del órgano de enjuiciamiento y no revisable en apelación cuando se haya ajustado a las normas de la sana crítica y de la experiencia común, de manera que si las conclusiones probatorias se mantienen razonables deben ser mantenidas, siendo así que en este caso actuando el Juzgador de Instancia como órgano unipersonal la valoración de la prueba practicada en el juicio corresponde a dicho órgano jurisdiccional, y esta valoración, hecha imparcialmente y debidamente razonada debe prevalecer sobre la opinión parcial que dichos medios probatorios merezcan a las partes del proceso.

En cuanto a la valoración de los informes periciales, como ya ha declarado esta Sala en numerosas sentencias: "Las pruebas periciales obrantes en autos han de ser valorados según las reglas de la sana crítica, de acuerdo con lo establecido en el artículo 348 L.E.Civ. y recogido en la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que en sentencia de 30 de julio de 2.008 se pronuncia en los siguientes términos: "esta Sala tiene declarado que la prueba pericial debe ser apreciada por el Juzgador según las reglas de la sana crítica, pero sin estar obligado a sujetarse al dictamen pericial, y sin que se permita la impugnación casacional a menos que la misma sea contraria en sus conclusiones a la racionalidad y se conculquen las más elementales directrices de la lógica", como ya se indicó por el Alto Tribunal en sentencias de 13 de febrero de 1.990 , 29 de enero de 1.991 , 11 de octubre de 1.994 , 1 de marzo y 23 de abril de 2.004 , 28 de octubre de 2.005 , 22 de marzo , 25 de mayo , 15 de junio , 20 de julio y 17 de noviembre de 2.006 , 12 de abril , 20 de junio y 29 de noviembre de 2.007 y 29 de mayo de 2.008".

Entrando a analizar las alegaciones de la apelante, en cuanto a;

1.INSONORIZACIÓN DEFIENTE ENTRE VIVIENDAS, la apelante reprocha que no se haya tenido en cuenta la valoración realizada por el perito propuesto a su instancia. Que las viviendas se realizaron conforme a la normativa vigente en el momento de otorgarse la primera licencia en 2007. Tampoco muestra conformidad con la solución constructiva dada en la sentencia, en la que acoge la propuesta por el perito de la parte actora. Ni puede extenderse a todas las viviendas, considerando que solo debería aplicarse en la 60 examinadas.

Esta alegación debe ser rechazada, toda vez que consta acreditado del informe pericial de la parte actora, que lo ejecutado en los tabiques de división de las viviendas incumplió lo previsto en el proyecto y en la normativa técnica vigente en el momento de otorgarse la licencia de obras, deben ser para toda la promoción la solución dada. Se acoge las previsiones del perito de la parte actora y, se justifica porque se acoge, por tanto, se ha valorado conforme a la sana critica. también la sentencia estima adecuada la solución de reparación del perito de la parte actora, porque el perito de la demandada niega el defecto, y no propone solución alguna.

9 y10 PAVIMENTO DE PATIOS DE VIVIENDAS HUNDIDO. PAVIMENTO DEL PATIO COMUNITARIO HUNDIDO. Considera que es más correcta la solución reparadora dada por su perito, que la recogida en la sentencia, la solución dada por el perito de la parte demandante.

Existiendo acuerdo en cuanto al origen del defecto, la discrepancia se limita a la solución a dar a dicho problema. La Sala considera correcta la valoración de la prueba en cuanto a este defecto, puesto que se acoge la solución dada por el perito de la actora, por considerar que considera insuficiente la realización de juntas para evitar que siga hundiéndose el terreno dado que el problema es la falta de compactación, compartiendo la Sala la valoración realizada en la sentencia.

14- MALOS OLORES EN BAÑOS Y ASEOS. Respecto a este defecto considera que existe error en cuanta, a la misma constatación del defecto, considerando insuficiente para su acreditación las fotografías aportadas por el perito y sus alegaciones en el informe y en el acto del juicio.

La prueba pericial han de valorarse conforme a la sana critica, valoración que ha de entenderse correcta en cuanto a que no es arbitraria ni ilógica, siendo, por tanto, suficiente la valoración de la sentencia sobre la prueba pericial, compartiendo la Sala la valoración realizada en la sentencia, puesto que la valoración del perito de la parte actora, fue reconocida en parte por el perito propuesto por la parte demandada.

17.BATERIA DE CONTADORES DE AGUA POTABLE SIN PUERTA. La apelante sostiene que las puertas no son obligatorias conforme a la normativa, reprochando a la sentencia que se haya aplicado la normativa de forma incorrecta. Que únicamente los contadores generales deben encontrarse en armarios, no los divisionarios.

Tampoco puede tenerse por ilógicas las valoraciones de la juez, entiende la Sala que la interpretación de la normativa es correcta.

La normativa de aplicación para las baterías de contadores de agua se encuentra recogida en- la Orden de 9 de diciembre de 1975 por la que se aprueban las «Normas Básicas para las instalaciones interiores de suministro de agua". Concretamente, se ha de estar a lo dispuesto en los artículos 1.1.2.2 y 1.1.2.3. de la misma, por la que se indica lo siguiente:

1.1.2.2. La «batería de contadores divisionarios», cuando se emplee este sistema, se instala al final del tubo de alimentación. Está formada por un conjunto de tubos horizontales y verticales que alimenta los contadores divisionarios, sirviendo de soporte a dichos aparatos y a sus llaves. Los tubos que integran la batería formarán circuitos cerrados, habiendo como máximo tres tubos horizontales.

En todos los casos, la puerta del armario o cámara destinada a la ubicación de la batería deberá ser de una o más hojas que, al abrirse, dejen libre todo el ancho del cuadro. En caso de instalación sobre elevadora han de mantenerse libres para las baterías los espacios necesarios, con independencia del que ocupe aquélla.

Las cámaras quedarán situadas en un lugar de fácil acceso y de uso común en el inmueble, estando dotadas de iluminación eléctrica, desagüe directo a la alcantarilla, con cota adecuada y suficientemente separadas de otras dependencias destinadas a la centralización de contadores de gas y de electricidad. La instalación de baterías de contadores divisionarios requerirá previa autorización de la correspondiente Delegación Provincial del Ministerio de Industria.

1.1.2.3. El «alojamiento del contador general» se situará lo más próximo posible a la llave de paso, evitando, total o parcialmente, el tubo de alimentación. Se alojará preferentemente en un armario. Sólo en casos excepcionales, debidamente justificados, se situará en una cámara, bajo el nivel del suelo."

De la lectura del precepto la Sala entiende que todos los contadores deben estar en armarios, no como interpreta la parte apelante, únicamente los generales.

19. PINTURA DEL TECHO DEL GARAJE DESPRENDIDA. En cuanto a este defecto, la parte apelante sostiene que el origen del defecto es una falta de mantenimiento, y no es imputable a la parte demandada.

No se ha discutido la existencia de humedades en los techos del garaje por la parte demandada, es por tanto una incongruencia considerar que dicha humedad no ha producido defectos en la pintura de los techos de los garajes, en consecuencia, la alegación debe ser desestimada.

20.1 OLORES EN ARQUETA DE BAÑOS. Considera que se trata de un problema de mantenimiento y, por tanto, no es imputable a la demandada.

20.9 MANGUERA DE ELECTRICIDAD SUELTA EN EL GARAJE. Igualmente considera que se debe a falta de mantenimiento de la comunidad.

Como en los casos anteriores, la Sala estima y asume la valoración que se realiza en la sentencia, sobre estos extremos, y, por tanto, las alegaciones deben ser rechazadas, considerando que la valoración no puede ser tachada de arbitraria ni ilógica.

Como tercer motivo de apelación se alega la incorrecta valoración de la prueba sobre los desperfectos en los que no existe discrepancia entre las partes respecto de su existencia, pero se discrepa sobre el origen o la solución constructiva.

2-HUMEDADES EN TECHO DEL GARAJE. Sostiene que la solución adoptada por la sentencia no es adecuada, pues considera innecesario la total impermeabilización del patio, estimando más adecuada la solución propuesta por su perito.

4- HUMEDADES EN EL TECHO DEL GARAJE A TRAVES DE LAS JUNTAS DE DILATACIÓN. Sosteniendo que dicho defecto no debe ser resuelto por la demandada, sino por la actora por tener su origen en un defecto de mantenimiento.

Entiende la Sala que la valoración de la prueba en cuanto a las soluciones constructivas y origen de los defectos a los que se hace referencia, no se aparta de la sana critica, siendo los defectos en el techo por humedades generalizados, y, por tanto, requieren una solución global y no puntual.

El ultimo reproche que dirige la apelante a la resolución de primera instancia, es la falta de motivación, respecto a los desperfectos sobre los que no existe discrepancia, aceptando la solución constructiva dada por el perito de la parte actora. En concreto la partida

12- PINTURA DE PORTALES DIFERENTE A LA PREVISTA; 15 RED DE VACIADO DE LA PISCINA MAL EJECUTADA; 20.4 GRIETA EN ESQUINA DE PETO DE TERRAZA.

En cuanto a la falta de motivación es contante la jurisprudencia del Tribunal Supremo que establece, en relación con el derecho a la tutela judicial efectiva, que "... este derecho se satisface también cuando se resuelven genéricamente las pretensiones de las partes aunque no se haya pronunciado concretamente sobre todas las alegaciones expuestas, siempre que el razonamiento permita conocer el motivo que justifica y garantiza, consecuentemente, la no arbitrariedad del fallo ...", no se incurre en defecto procesal por no contestar a todas y cada una de las afirmaciones o razonamientos expuestos en los escritos procesales, pues el derecho a la tutela judicial efectiva se satisface cuando se resuelven genéricamente las pretensiones de las partes aunque no se haya pronunciado concretamente sobre las alegaciones expuestas, tal y como viene declarando pacífica doctrina, entre otras STS 4 de marzo de 2000, 28 de mayo de 2009 y 25 de junio de 2009. Tiene declarado con reiteración la Sala Primera del Tribunal Supremo que la infracción del deber que pesa sobre los órganos jurisdiccionales, por exigencias del principio de efectividad de la tutela judicial reconocido en el art. 24 CE, de conocer y decidir acerca de todas las pretensiones oportunamente ejercitadas, pero sin exigir una contestación judicial explícita y detallada, bastando, en atención a las circunstancias del caso, con una respuesta global.

En el presente caso, el motivo de apelación debe ser también rechazado, puesto que la sentencia explica de forma suficiente y detallada, porque acoge la solución propuesta por el perito de la parte actora de forma global, explicaciones que han de entenderse también extensivas a las soluciones dadas en los defectos a los que hace referencia el recurso. En conclusión, el motivo de apelación debe ser rechazado.

CUARTO.- La desestimación del recurso de apelación, conlleva la expresa imposición de las causadas en esta alzada a la recurrente ( art. 398.2 de la LEC) .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación