Sentencia Civil 264/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 10, Rec. 832/2024 de 04 de julio del 2025

PRIMERO.-El Procurador don Juan de la Ossa Montes formuló en nombre y representación de doña Carmela demanda de juicio ordinario contra don Clemente y doña Antonia en la que solicitaba se dictara sentencia con los siguientes pronunciamientos según se indicaba textualmente en el suplico:

"Primero.- Declarar la existencia del incumplimiento de los demandados del contrato de arras suscrito entre las partes de fecha 28 de Diciembre de 2020, así como el anexo-prorroga 13 de Mayo de 2021, sobre la vivienda sita en la DIRECCION000 de Valdemanco (Madrid), y ante dicho incumplimiento se tengan los mismos por resueltos y finalizados.

Segundo.- Condene a los demandados a dejar libre, vacua y expedita la mencionada finca disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara por parte del Juzgado.

Tercero.- Se condene a los demandados al pago a mi representada de la penalización establecida en los contratos de arras de fecha 28 de diciembre de 2.020 y anexo-prórroga de fecha 13 de mayo de 2021, que a fecha de demanda asciende a la cantidad de CUARENTA Y SEIS MIL (46.000.-) EUROS, por los días trascurridos sin abandonar la vivienda hasta la fecha de presentación de la demanda, así como las sucesivas que vayan venciendo hasta que por los demandados se deje libre y desocupada la finca, más los intereses legales que se devenguen desde la fecha de la interpelación judicial hasta el pago efectivo de las mismas.

Cuarto.- Se condene a los demandados, al pago de los suministros correspondientes a la luz de la vivienda, desde Septiembre de 2021 hasta la presentación de la demanda, que asciende a la cantidad de NOVECIENTOS SETENTA Y TRES CON NOVENTA Y OCHO (973,98.-) EUROS, así como los sucesivos pagos que tenga que realizar mi representada hasta que se deja libre y desocupada la finca, más los intereses legales que se devenguen desde la fecha de la interpelación judicial hasta el pago efectivo de las mismas.

Quinto.- Se condene a los demandados a satisfacer la penalización y suministros de la vivienda que devenguen con posterioridad a la presentación de esta demanda hasta la entrega efectiva de la vivienda así como los intereses legales que se devenguen desde la fecha de la interpelación judicial hasta el pago efectivo de las mismas.

Sexto.- Sean impuestas las costas del presente procedimiento a la parte demandada."

Los demandados don Clemente y doña Antonia se personaron en las actuaciones en legal forma y presentaron escrito de contestación en virtud del cual se allanaron parcialmente a la demanda en relación con la acción de reclamación de cantidad y, en cuanto al resto, contestando la demanda, oponiéndose a la misma, con lo que terminaron suplicando, "en relación con la Petición Cuarta (con excepción de los intereses legales) del Suplico de la demanda relativa a la pretensión de pago de los suministros en la cantidad de MIL SETENTA Y DOS EUROS CON SETENTA Y CUATRO CENTIMOS (1.062,74.-€), así como los suministros que se devenguen a posteriori (con mención también en la Petición Quinta), según lo expuesto en el Hecho Primero del presente escrito de contestación a la demanda y debidamente consignada en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones del Juzgado a disposición de la demandante, sin pronunciamiento en costas.

En cuanto a las demás pretensiones de la demandante no allanadas, solicitaban previos los trámites legales pertinentes, con celebración de la vista, dicte Sentencia por la que desestime la demanda interpuesta contra mis representados, imponiendo a la parte actora el pago de las costas causadas y que se nos causen en la tramitación de este procedimiento"

Así mismo formularon demanda reconvencional en la que solicitaban en su suplico se dictara sentencia por la que:

"1º.- Se DECLARE resuelto el contrato de opción de compra de fecha 11/12/2019 y el posterior de fecha 6/9/2020, firmados entre mis representados, D. Clemente y Dña. Antonia y Dña. Carmela, y que tenían por objeto la compra de la vivienda sita en DIRECCION000, Valdemanco (Madrid), por concurrir incumplimiento de la vendedora por inhabilidad del objeto.

2º.- En consecuencia, se CONDENE a Dña. Carmela a la restitución y pago a D. Clemente y Dña. Antonia del precio duplicado abonado por importe de NUEVE MIL EUROS (9.000,00.-€), más los intereses legales correspondientes a dicha cantidad desde la interposición de la presente demanda.

3º.- Asimismo, en concepto de daños y perjuicios se CONDENE a Dña. Carmela a indemnizar y abonar a D. Clemente y Dña. Antonia los gastos por las obras necesarias y mejoras realizadas en el inmueble que se reseñan en el Hecho Segundo de la demanda reconvencional y cuya cuantificación se determinará con el dictamen pericial y que se acompañará en el momento procesal oportuno.

4º.- Se CONDENE a Dña. Carmela al pago de las costas procesales del presente procedimiento."

Los demandantes reconvenidos se opusieron a la demanda.

En la Audiencia previa celebrada en las actuaciones la parte demandante amplió la reclamación por suministros y los demandados precisaron que en la demanda reconvencional en su punto primero se solicita que se subsane que también instan la resolución del contrato de 18/12/2020 y su prórroga de 13/5/2021 y que al haberse efectuado el informe pericial la cuantía de la reclamación de daños y perjuicios asciende a la cantidad de 38.349,33 euros.

El día 19 de diciembre de 2023 se dictó Sentencia por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción 2 de los de Torrelaguna.

En los fundamentos de derecho primero y segundo de la sentencia se desarrollan los hechos y alegaciones expuestos por la actora en su escrito de demanda y por los demandados reconvinientes en su escrito de contestación a la demanda y demanda reconvencional. En el fundamento de derecho tercero expone el Sr. Juez de instancia de forma impecable los que considera elementos esenciales - hechos probados con la apreciación conjunta de la prueba practicada- para la resolución del caso; en el fundamento de derecho cuarto invoca a legislación y jurisprudencia a aplicar sobre la resolución contractual por incumplimiento obligacional. En el fundamento de derecho quinto valora la prueba practicada en el procedimiento concluyendo que son los compradores quienes incumplen sistemáticamente lo pactado en los documentos y contratos firmados por las partes, no considerando probado la inhabilidad del objeto y en consecuencia procede a la estimación (parcial) de la demanda y desestimación íntegra de la demanda reconvencional, sin imposición de costas con arreglo a lo determinado en el fundamento de derecho sexto. La parte dispositiva de la resolución es del siguiente tenor literal:

"1.- Estimando parcialmente la demanda y, en su virtud:

A) DECLARO la existencia de incumplimiento contractual grave y esencial a cargo de los demandados en relación con los contratos suscritos entre las partes en fechas 28 de diciembre de 2020 y 13 de mayo de 2021, en relación con la vivienda sita en la DIRECCION000 de Valdemanco, Madrid, con el consiguiente efecto resolutorio, dejándolos sin efecto.

B) CONDENO a los demandados a desalojar dicha finca, dejándola libre, vacua, expedita y a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento en caso contrario, de instarse la ejecución de sentencia, así como a abonar a la parte actora los gastos por consumos de luz de la vivienda en la cantidad total de 1.432,86 euros,

ABSOLVIENDO a los demandados del resto de los pedimentos cursados en su contra en el escrito de demanda. Sin imposición de las costas procesales.

2) Así mismo DESESTIMO la demanda reconvencional deducida en nombre de D./DÑA. Clemente y D./Dña. Antonia, contra de D./DÑA. Carmela; y, en su virtud, ABSUELVO a la parte demandada de los pedimentos cursados en su contra en la demanda reconvencional. Con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandante en reconvención.

SEGUNDO.-La representación procesal de don Clemente y doña Antonia formula recurso de apelación (parcial) (sic) en su alegación previa que carece de carácter impugnatorio explica qué impugnan de la sentencia:

"Se recurre la estimación de la pretensión declarativa resolutoria del contrato por incumplimiento de los compradores y la consecuente condena al desalojo, así como la no imposición de costas procesales (FUNDAMENTOS DE DERECHO TERCERO, QUINTO Y SEXTO, en relación con el FALLO DE LA SENTENCIA, APARTADOS 1.A Y 1.B Párrafo primero, mención primera y Párrafo segundo).

No se recurre, por un lado, la estimada pretensión condenatoria dineraria relativa al pago delos suministros (objeto de expreso allanamiento parcial por esta parte), ni tampoco, por otro lado, las pretensiones desestimadas de la demanda relativas a la condena dineraria de la penalización, ni los intereses de los suministros (FUNDAMENTO DE DERECHO QUINTO, en relación con el FALLO DE LA SENTENCIA, APARTADO 1.B Párrafo primero, resto de menciones).

La Sentencia es DESESTIMATORIA INTEGRA DE LA DEMANDA RECONVENCIONAL, en cuanto a que no atiende a nuestra pretensión declarativa resolutoria por incumplimiento de la vendedora por inhabilidad del objeto, ni a sus consecuentes pretensiones económicas relativas a la devolución duplicada de las cantidades entregadas en concepto de arras, así como las relativas a la indemnización de daños y perjuicios por las obras de acondicionamiento y mejoras realizadas por los compradores en el inmueble objeto de litis, con imposición de costas procesales.

Por ello, se recurre en toda su extensión, las no estimadas pretensión declarativa resolutoria, junto a las sendas condenatorias dinerarias y costas a la actora (FUNDAMENTOS DE DERECHO TERCERO, QUINTO Y SEXTO, en relación con el APARTADO 2 DEL FALLO DE LA SENTENCIA)."

Todo ello en base a las siguientes alegaciones:

Primera.- Sobre el error en la apreciación y valoración conjunta de la prueba, no concurriendo incumplimiento obligacional grave o esencial por parte de los compradores que permita a la vendedora la resolución del contrato de arras (con retención de las cantidades entregadas en concepto de arras), así por infracción de los presupuestos normativos y jurisprudenciales del art. 1.124 del código civil.

Segunda.- Sobre el error en la apreciación y valoración conjunta de la prueba, por considerar la situación urbanística de la finca (al margen de la legalidad urbanística y fuera de ordenación, pendiente de aprobación de unas normas de desarrollo, pendiente de ejecutarse y cuantificarse obras de canalización de aguas, de asfaltado, de alumbrado) como de mera imperfección obligacional susceptible de indemnización o reducción del precio, pero no de resolución contractual, infringiendo con ello el art. 1.124 del cc y la doctrina jurisprudencial sobre incumplimiento obligacional por inhabilidad del objeto.

Tercera.- Sobre los costas procesales.

Concluye el recurso solicitando de la Sala: "... dicte Sentencia por la que se estime íntegramente el presente Recurso de Apelación, se revoque la Sentencia recurrida en tales extremos, con desestimación integra de la demanda interpuesta de contrario y estimación íntegra de la demanda reconvencional, con los pronunciamientos que le son inherentes, todo ello con expresa imposición de costas a la parte adversa en caso de oposición al recurso."

La representación procesal de la demandante y apelada se ha opuesto al recurso formulado de contrario y ha solicitado su desestimación con costas.

TERCERO.-Para la resolución del recurso en los términos planteados ha de indicarse que el art. 1.124 del Código Civil dispone que " La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las reciprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y el abono de intereses en ambos casos.

También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando este resultare imposible ", precepto que según reiterada jurisprudencia del T.S. exige que se trate de un incumplimiento esencial o sustancial de cierta entidad, sin que baste aducir que el incumplimiento lo sea de prestaciones accesorias o complementarias, que en el caso de la compraventa se concretan en la llamada doctrina del aliud pro alio que se produce tanto en los casos de entrega distinta del objeto comprado, como en los casos de entrega de una cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato.

Ante tal situación de incumplimiento, el ordenamiento jurídico permite ejercitar la acción resolutoria del art. 1124, o, ante el incumplimiento contractual, hacer uso del artículo 1100. El incumplimiento ha de ser de tal gravedad que permita considera que nos encontramos ante un incumplimiento esencial y relevante que produce "la frustración del fin del contrato para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria"( S. T. S. de 10 de junio de 2010 ).

Sobre los efectos de la resolución contractual, la STS de 26 de marzo de 2012, recuerda que, como se indica en la sentencia de 17 de junio de 1986 , citada en las de 5 de febrero de 2002 y 27 de octubre de 2005, "es opinión comúnmente aceptada, tanto por la doctrina científica como por la jurisprudencia, que la resolución contractual produce sus efectos, no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir, no con efectos "ex nunc" sino "ex tunc", lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, con la secuela de que las partes contratantes deben entregarse las cosas o las prestaciones que hubieran recibido en cuanto la consecuencia principal de la resolución es destruir los efectos ya producidos, tal como se ha establecido para los casos de rescisión en el art. 1295 del Código Civil, al que expresamente se remite el art. 1124 del mismo Cuerpo legal , efectos que sustancialmente coinciden con los previstos para el caso de nulidad en el art. 1303 y para los supuestos de condición resolutoria expresa en el art. 1123".

Así mismo y dado que se invoca en ambos motivos la errónea valoración de la prueba realizada por el Tribunal, se adelanta ya, la practicada en la instancia no permite alcanzar otra conclusión distinta a la sostenida por el juez a quo, que razona de forma concienzuda, ordenada y certera sobre los motivos del objeto procesal en primera instancia.

El Juzgador de instancia puede valorar las pruebas que le aportan las partes de forma libre, aunque nunca de manera arbitraria, transfiriendo la apelación al tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, pero quedando reducida la alzada a verificar la legalidad en la producción de las pruebas, la observancia de los principios rectores de su carga, y si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el magistrado-juez "a quo" de forma arbitraria o si, por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso civil. Siendo esta última consecuencia jurídica la acaecida en este caso. Por lo tanto, entendemos que la recurrente no puede limitarse a discrepar de la valoración que del resultado de las pruebas practicadas obtuvo el órgano judicial en primera instancia, tomando en consideración que el Magistrado Juez no tenía por qué sujetarse a ninguna prueba concreta, ya que todas las pruebas practicadas están inmersas en un conjunto que, conforme a la doctrina sintetizada en la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 9ª, de 2-7-2009, nº 338/2009, rec. 557/2008 , evalúa el juzgador, y de acuerdo con una reiterada doctrina jurisprudencial, no es admisible desarticular y aislar medios de prueba concretos y acogerse la apelante únicamente a lo que pueda favorecerle, invadiendo así facultades propias del órgano sentenciador, cuyo criterio ha de prevalecer como más objetivo y desinteresado, al valorar las pruebas documentales y testificales salvo que se acredite la falta de lógica, lo cual no se ha conseguido probar en este caso, donde se han valorado de forma correcta los documentos aportados por la demandante, así como lo manifestado de forma pormenorizada por el representante legal de la demandada y los testigos propuestos por las partes que depusieron en la vista.

CUARTO.-Tras examinar la Sala nuevamente la documental aportada y visionar el acto del juicio, la apreciación de la prueba por el Sr. Magistrado-Juez de primera instancia, que es lo que viene a cuestionar la parte apelante en el recurso pues la vulneración de los artículos 1.100 y 1.124 del C.C. a la vista de las prueba practicada no ha sido tal, ha sido la procedente al valorar los medios probatorios aportados por ambas partes, sin que la tesis de los demandados reconvinientes, que ni en la instancia ni en el recurso se plantean ante la resolución del contrato la restitución de la finca objeto del mismo que ocupan sin autorización de la propiedad, sea objetiva al apreciar el conjunto probatorio de los resultados obtenidos en el presente procedimiento ordinario civil, porque su versión interesada de los hechos no se ha obtenido después de haber valorado conjuntamente todo el material probatorio - documental, testifical y pericial, de forma lógica y conforme a las normas de la sana crítica, tal y como se ha hecho en la sentencia.

Ha de indicarse respecto de la errónea valoración de la prueba que se argumenta en los dos motivos del recurso de apelación, que es preciso recordar que las facultades del tribunal de apelación se extienden también a una nueva valoración de la prueba y que la misma viene facilitada por el hecho de contar con la grabación íntegra del juicio celebrado en primera instancia, siendo así que en la apelación el tribunal está facultado para realizar una revisión total del juicio de hecho y de derecho efectuado en la instancia, con la única excepción que comporta el necesario respeto a los principios que rigen el recurso en relación con lo solicitado por el recurrente.

La sentencia del Tribunal Constitucional de 18 septiembre de 2000, afirma lo siguiente: «Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae' , en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( 'tantum devolutum quantum appellatum')...». En este mismo sentido se pronuncia en la sentencia de 29 de noviembre de 2005.

En cuanto a la valoración de la prueba testifical, como ya ha señalado esta Sala en varias sentencias, debe tenerse en cuenta la regla máxima de la sana crítica recogida en el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , apuntando que la apreciación del referido medio probatorio es puramente discrecional del órgano judicial, dado que la norma citada no contiene reglas de valoración tasada que se puedan violar, de forma que la impugnación solo procede cuando se constate que la apreciación de los testimonios ofrecidos es ilógica o disparatada. No debemos olvidar que la declaración del testigo no puede desvirtuar el contenido de documentos obrantes en autos.

En el presente caso de las pruebas practicadas se aprecia que no nos encontramos ante un mero retraso por parte de los compradores de acudir a elevar a público el contrato de compraventa y por tanto pagar el precio que quedaba pendiente desde el 11 de diciembre de 2019, cuando tomaron posesión de la finca ya en septiembre de 2020, sino ante un incumplimiento generalizado de sus obligaciones por parte de los compradores con lo cual pactadas arras ha de estarse a las consecuencias del incumplimiento tal y como se pactaron, por lo que procede confirmar en este aspecto la sentencia de instancia.

Consta acreditado con los propios documentos aportados que los vendedores reconocieron expresamente en el documento de 13 de mayo de 2021 denominado " Anexo al contrato de arras o señal de 28 de diciembre de 2020" que se había fijado el día 1 de abril de 2021 como fecha límite para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa y habiendo vencido el plazo sin haberse otorgado la escritura "por causa imputable a la parte compradora" esto es a la fecha de la firma de tal prórroga se reconocen como incumplidores, no invocan ninguna causa de resolución del contrato por inhabilidad del objeto ni efectúan ninguna indicación sobre posibles "infracciones urbanísticas" o falta de financiación. Sin embargo, prorrogan el plazo del contrato hasta el 5 de agosto de 2021 e indemnizan a la vendedora por su incumplimiento con la cantidad de 12.000 euros en concepto de penalización por retraso.

Desde la firma del primer acuerdo el 11 de diciembre de 2019 - que como considera adecuadamente la sentencia de instancia y se reconoce incluso de la propia exposición de la contestación a la demanda y la demanda reconvencional, forman una única relación jurídica tendente a transmitir el inmueble sito en en la DIRECCION000 de Valdemanco- hasta la fecha en que se presentó la demanda del procedimiento formulada el 23 de noviembre de 2022 se han incumplido las obligaciones pactadas en el primer documento de opción de compra, del documento de 28 de diciembre de 2020 en el Anexo anteriormente indicado lo que supone un incumplimiento grave de sus obligaciones que da lugar a la resolución del contrato.

El incumplimiento contractual no es imputable a la vendedora por cuanto, la dificultad o imposibilidad de obtener financiación para cumplir un contrato es un riesgo del deudor, que no puede exonerarse alegando que no cumple sus obligaciones contractuales porque se han frustrado sus expectativas de financiarse. Como excepción, el deudor podrá excusarse cuando sea la otra parte quien haya asumido el riesgo de la financiación, por ejemplo, asumiendo el compromiso de la financiación por un tercero o vinculando la eficacia del contrato principal a esta financiación. Lo que no ha acaecido en el presente caso tal y como cabe apreciar de los diferentes contratos concertados.

Si a ello se añade que no ha sido probado por los demandados reconvinientes que no han obtenido financiación por circunstancia imputable a la vendedora en relación a la situación urbanística de la finca, situación urbanística que pudo conocer desde el primer día - diciembre de 2019- y que no le impidió concertar el anexo de 13 de mayo de 2021 cuando ya había solicitado información al Ayuntamiento de Valdemanco en fecha 13 de marzo de 2020, lo que no impidió que siguieran con el proceso de compra de una finca que no les ha resultado inservible en los años en que han estado haciendo uso de la misma.

En razón a lo expuesto y dado que no procede modificar la sentencia en los términos que indica la parte recurrente nada ha de modificarse tampoco en cuanto a la condena en costas de la instancia por lo que procede la desestimación íntegra del recurso de apelación.

QUINTO.-Consecuencia de la desestimación del recurso formulado es que se le impongan a la parte apelante las costas procesales originadas por su recurso en este grado jurisdiccional, en virtud de lo que dispone el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación