Sentencia Civil 184/2025 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 11, Rec. 716/2023 de 12 de marzo del 2025

Se comparten los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, y.

PRIMERO.-

Habiéndose dictado sentencia estimando parcialmente la demanda, por la parte demandante se interpuso recurso de apelación alegando los siguientes motivos: 1º) Infracción de normas reguladoras de la sentencia artículo 218 de la LEC existencia de incongruencia, no se concede lo solicitado por la parte. 2º) Error de derecho, error en la valoración de la prueba.

SEGUNDO.- Primer motivo

Recurrente en el primer motivo por infracción de las normas reguladoras de la Sentencia, art. 218 LEC, existencia de incongruencia, no se concede lo solicitado por las partes ha defendido que la enjundia de la cuestión se centra, en cómo proceder a la extinción de condominio de dos fincas registrales (objeto de la acción de disolución de cosa común), con numeración NUM000 y NUM002 del Registro de la Propiedad nº 6 de Valencia, habida cuenta de que hay una hipoteca, con la entidad Banco Santander, S.A. que graba únicamente la parte el porcentaje de titularidad de don Luis (fallecido padre de las codemandadas), la cual se otorgó de forma unilateral por el mismo con su cónyuge, y sin conformidad alguna por el resto de cotitulares. Resulta por ende que lo solicitado en el suplico de la demanda, y el fundamento de la misma en el cuerpo de la misma, se solicita se descuenten de la parte que tengan que percibir las codemandadas los créditos o cargas inscritas registralmente y "los créditos o cargas inscritas registralmente y de las que deban responder por grabar su porcentaje de titularidad". Se observa de la literalidad del Suplico de las contestaciones e incluso del contenido íntegro de sus escritos de contestación, que en ningún momento las codemandadas alegaron lo expuesto en el fallo de la Sentencia. Resultando por ello que el fallo de la Sentencia: a) No recoge lo solicitado en el Suplico de la demanda; b) Omite el hecho esencial del expreso allanamiento de las restantes partes a lo solicitado en el suplico; c) Y sin que ninguna de las partes fundamentara o solicitara dicha consideración jurídica, consistente en que las codemandadas no tengan que responder de dicho préstamo hipotecario ni tengan responsabilidad alguna por el hecho de no haberse adjudicado el préstamo hipotecario, aún cuando son herederas universales y aceptaron el bien (subrogación real). No estamos por tanto en un supuesto de diferente consideración o fundamentación jurídica, o valoración de las pruebas, sino en a una clara inadecuación en la valoración del Juzgado que afecta a los hechos que determinan las peticiones de la actora, y respectivos allanamientos de los codemandados, es decir a la causa de pedir, pues la petición expresa de la demanda, y el contenido del suplico de las contestaciones, son cuestiones delimitadoras del contenido de la Sentencia.

El motivo se desestima por:

1- Aunque la Sala aceptase la existencia de incongruencia en la sentencia, como se defiende en este motivo del recurso, la sanción para ello conforme el artículo 218 de la LEC, no es su revocación y estimación de las pretensiones deducidas en la demanda, lo cual procederá si el actor acredita, en el siguiente motivo, la existencia de error en la valoración probatoria y en el derecho como defiende. Sino que la sanción viene determinada por el artículo 225 de la LEC, es decir, la nulidad de actuaciones; sin embargo, la recurrente en el suplico de su recurso no ha solicitado esta nulidad por haberse producido una infracción legal que le ha causado indefensión; y por tanto, la Sala no puede apreciarla de oficio, ( articulo 227 de la LEC) de ahí que la alegación de falta de congruencia, carece de relevancia jurídica a los efectos pretendidos por la recurrente.

2- Sobre la congruencia del artículo 218 de la LEC , nuestra jurisprudencia ha mantenido una postura uniforme sobre el requisito de la concordancia entre lo pedido en la demanda y lo resuelto en la sentencia: ".... Es doctrina reiterada de esta Sala que, por su notoriedad, exime de la citada particularizada de las sentencias que la contienen, la de que el requisito de congruencia de la sentencia requiere la necesidad de que entre la parte dispositiva de la resolución judicial y las pretensiones deducidas oportunamente por los litigantes durante la fase expositiva del pleito, exista la máxima concordancia y correlatividad, tanto en lo que afecta a los elementos subjetivos de la relación jurídico-procesal, como en lo que atañe a la acción que se hubiera ejercitado, sin que sea lícito al juzgador modificarla ni alterar la causa de pedir o sustituir las cuestiones debatidas por otras. Supondría una infracción del principio de contradicción y una lesión esencial del derecho de defensa, si se produjeran excesos, aminoraciones o desviaciones sobre lo que no ha habido debate y oposición...".(TS 1ª, s 29-10-2004)

Si hacemos una comparación entre lo solicitado en la demanda: 1º) Se condene a los codemandados a la obligación de hacer consistente en realizar las gestiones necesarias para inscribir los títulos de herencia tanto de Luis por parte de su hijas y herederas Almudena y Trinidad, como de todos los codemandados respecto de la herencia de Dª Elvira, y cancelación de los usufructos vitalicios que les corresponde cancelar, ello a fin de que consten registralmente inscritos los derechos de los cotitulares en relación a sus porcentajes reales y en pleno dominio, y con ello poder proceder previa la extinción del condominio a la subasta de los bienes, o en su caso, realización de los mismos por persona especializada, con condena, en caso de incumplimiento de dicho requerimiento judicial, a la imposición de multas coercitivas por el incumplimiento o en su caso la posible comisión de un delito de desobediencia; 2º) Se declare la extinción del condominio sobre la FINCA URBANA sita en la DIRECCION000 de Valencia, Finca Registral NUM000 del Registro de la Propiedad número 6 de Valencia, referencia catastral NUM001, por imposibilidad urbanística y desmerecimiento económico notorio, y tras declarar declarando (sic) la indivisibilidad del inmueble, se ordene su venta en pública subasta con admisión de licitadores terceros, distribuyéndose el precio obtenido en proporción al porcentaje de titularidad de cada comunero, sin perjuicio de que previamente se proceda al pago de los créditos o cargas inscritas registralmente, y de las que deban responder por grabar su porcentaje de titularidad, en particular, Rosario, es titular de una porción del 38, 25% en pleno dominio, Daniela, ostenta la titularidad de una porción del 19, 01% del pleno dominio, Feliciano, ostenta la titularidad de una porción 21,36% del pleno dominio, y Trinidad y Almudena, ostentan la titularidad del 10, 69%, cada una de ellas. 3º) Se declare la extinción del condominio sobre la FINCA URBANA sita en DIRECCION001 de Valencia, Finca Registral núm NUM002, referencia catastral NUM003, por imposibilidad urbanística y desmerecimiento económico notorio, y tras declarar declarando (sic) la indivisibilidad del inmueble, se ordene su venta en pública subasta con admisión de licitadores terceros, distribuyéndose el precio obtenido en proporción al porcentaje de titularidad de cada comunero, sin perjuicio de que previamente se proceda al pago de los créditos o cargas inscritas registralmente, y de las que deban responder por grabar su porcentaje de titularidad, en particular, Rosario, es titular de una porción del 38, 25% en pleno dominio, Daniela, ostenta la titularidad de una porción del 19, 01% del pleno dominio, Feliciano, ostenta la titularidad de una porción 21,36% del pleno dominio, y Trinidad y Almudena, ostentan la titularidad del 10, 69%, cada uno; 4º ) Se condene a los demandados, a que en cumplimiento de las obligaciones del acuerdo de venta, suscrito en fecha 20 de febrero de 2020, indemnicen a la actora por incumplimiento del acuerdo en el importe del 10% mensual del importe que perciban cada uno de los cotitulares en la subasta o venta del LOCAL/Finca urbana, sita en la DIRECCION001 de Valencia. Inscrita en el Registro de la Propiedad de Valencia, 6, número de finca registral NUM002, cantidad que se devengará a partir del 20 de noviembre de 2020 (en) que prudencialmente se estima acreditado el incumplimiento, hasta la subasta o realización de (¿) con un máximo del 50% del valor que les corresponda a los codemandados en dicho bien. 5º) Se condene a los codemandados a rendir cuentas de los gastos devengados de los inmuebles descritos en esta demanda, en proporción a su cuota de titularidad, y en cumplimiento del acuerdo y de la normativa, teniendo mi patrocinada por aportada justificación de gastos abonados por sí a tales efectos, sin perjuicio de los que abone hasta el momento de rendición de cuentas.

Y lo resuelto en el fallo de la sentencia, que fue redactado del siguiente tenor: "QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda entablada por por la Procuradora Sra Lucena Herrael, en nombre y representación de D.ª Rosario, contra D.ª Daniela, y D. Feliciano, ambos comparecidos bajo la representación procesal de la Procuradora Sra. De Oca Ros; y contra D.ª Almudena y D.ª Trinidad, ambas comparecidas bajo la representación procesal de la Procuradora Sra Herrero Gil 2º) DEBO DECLARAR Y DECLARO haber lugar a la extinción del condominio sobre la FINCA URBANA sita en la DIRECCION000 de Valencia, Finca Registral NUM000 del Registro de la Propiedad número 6 de Valencia, referencia catastral NUM001, y ACUERDO que en ejecución de la presente Sentencia, y para llevar a efecto dicha extinción, se proceda a la venta de dicho inmueble en pública subasta con admisión de las partes y de licitadores extraños, y el precio obtenido de la misma, SIN poder destinarse a la PREVIA CANCELACI ÓN DE CARGAS (hipoteca vigente sobre parte alícuota de dicho inmueble) se reparta entre los copropietarios partes de este pleito, en la misma proporción que la de su respectiva cuota de propiedad en pleno dominio, cuotas cuyos porcentajes son: Dª Rosario, un 38, 25% , D.ª Daniela, un 19, 01% , D. Feliciano un 21,36%, D.ª Trinidad un 10, 69%, y D.ª Almudena, un 10, 69%. 3º) DEBO DECLARAR Y DECLARO haber lugar a la extinción del condominio sobre la FINCA URBANA sita en DIRECCION001 de Valencia, Finca Registral núm NUM002, referencia catastral NUM003, y ACUERDO que en ejecución de la presente Sentencia, y para llevar a efecto dicha extinción, se proceda a la venta de dicho inmueble en pública subasta con admisión de las partes y de licitadores extraños, y el precio obtenido de la misma, SIN poder destinarse a la PREVIA CANCELACI ÓN DE CARGAS (hipoteca vigente sobre parte alícuota de dicho inmueble) se reparta entre los copropietarios partes de este pleito, en la misma proporción que la de su respectiva cuota de propiedad en pleno dominio, cuotas cuyos porcentajes son: D.ª Rosario, un 38, 25%, D.ª Daniela, un 19, 01%, D. Feliciano un 21,36%, D.ª Trinidad un 10, 69%, y D.ª Almudena, un 10, 69%Desestimándose el resto de pretensiones de la demanda, y debiendo cada parte sufragar las costas causadas a su instancia, y las comunes si las hubiere por mitad."

Concluimos:

1- La sentencia no ha concedido más de lo pedido, ni cosa distinta por tanto mantiene la congruencia que exige el artículo 218 de la LEC.

2- Sí atendemos al escrito de contestación de la demanda y al acto de la audiencia previa, no puede concluirse que la demandada se hayan allanado a satisfacer el préstamo hipotecario, pue en ese escrito la demandadas limitan el allanamiento: "En cuanto a las acciones de división de cosa común nada que objetar, por lo que mis representadas se allanan a las mismas, lo que se formalizará más adelante.".Sin embargo, ese allanamiento no se extendía a las cargas hipotecarias, por cuanto en esa contestación expusieron: por un lado, sobre el acuerdo de 20 de febrero de 2020, negaban su incumplimiento y defendían: Habida cuenta que la consecuencia jurídica pretendida por la actora en su demanda a esos dos supuestos incumplimientos trae causa del contrato, que no es otro que el tan citado "acuerdo de venta entre comuneros para proceder a la extinción de condominio", de fecha 20/02/2020, y habida cuenta también que el mismo, como venimos reiterando, quedó resuelto y sin efecto alguno, por incumplimiento, por parte de todos los comuneros ; y por otro: De la misma forma, y en relación con la cuestión de las cargas hipotecarias que gravan sus respectivas cuotas de titularidad en los dos inmuebles, efectuaron, a través de su madre, Dª Leticia, como única titular del préstamo hipotecario que los grava, gestiones para poder desvincular ambas cargas hipotecarias. Dicha desvinculación se hacía necesaria si, ahora o en un futuro, los inmuebles no se vendían al mismo tiempo, ya que cada uno de ellos respondía por un importe distinto, pero sujetos al mismo préstamo hipotecario. A tal efecto, como decimos, la madre de mis representadas hizo las gestiones oportunas, negándose el banco a efectuar tal desvinculación, haciéndolo verbalmente a través del subdirector de la oficina 1419, D. Tomás.

La lectura del escrito de contestación constata que para las demandadas la deudora hipotecaria es su madre y no ellas, por eso en el suplico de ese escrito concretaron: solicito al Juzgado que, por presentado este escrito, junto con el documento acompañado, lo admita, tenga por contestada la demanda y, en su día, tras los trámites legales oportunos, dicte sentencia por la que: 1º Tenga por allanadas a mis representadas a la pretensión relativa a la extinción del condominio de los inmuebles objeto de la demanda. 2º Desestime íntegramente el resto de pretensiones, absolviendo a mis representadas de las mismas.

TERCERO.- Segundo motivo.

En el motivo segundo, bajo la calificación de error de derecho y error en la valoración de los hechos el recurrente ha defendido que: en este punto la Sentencia obvia toda la teoría en que se basa la responsabilidad por sucesión universal del causante, dícese, obvia los artículos 1.003 y 1.023 del Código Civil, según los cuales, por la aceptación, el llamado pasa a ocupar la posición jurídica del causante y queda obligado por las cargas de la herencia. Obvia con esa interpretación algo esencial y expuesto anteriormente: a) Don Luis, padre de las codemandadas y comuneras, era comunero antes de fallecer y deudor solidario del préstamo hipotecario junto con su cónyuge. b) Sus hijas (codemandadas) y comuneras aceptaron la herencia de su padre, y como tal "suceden al difunto por el hecho solo de su muerte en todos sus derechos y obligaciones". c) Es un hecho de relevancia, obviado por la Sentencia, que la madre se adjudique la deuda y las hijas la propiedad, y que tuviera que afectar al resto de cotitulares, basándose las cotitulares en que, dado que no se han adjudicado el préstamo hipotecario, no deben responder de la deuda, pues dicha interpretación ignora la teoría general de la sucesión de las deudas del causante antes expuesta. Nuevamente la Sentencia omite la responsabilidad de la herederas en las deudas del causante, o en el hecho de que al asumir la madre la deuda, exoneraría a las hijas de asumir la responsabilidad hipotecaria inscrita antes de la herencia. Y obviamente igualmente la Sentencia; que fue una decisión voluntaria y en perjuicio de terceros adjudicarle a las hijas la propiedad y a la madre la deuda en su integridad, y que dicha actuación no puede perjudicar a terceros, ni la entidad bancaria ni a los comuneros, pues sería un fraude de ley notorio que busca lo que ha obtenido gracias a esta Sentencia, evitar lo que se buscaba que no es sino dilatar la solución de extinguir el proindiviso. Por ello, y dado que los herederos se subrogan en todas las deudas del fallecido no pueden eludir su responsabilidad frente a terceros, aunque hayan llegado a un acuerdo entre ellos sobre la titularidad del préstamo hipotecario en el cuaderno particional, como tampoco pueden ni deben eludir la responsabilidad como herederos del causante, amparándose en un reparto fraudulento adjudicando la deuda a la viuda y el bien al heredero, pretendiendo exonerar a los herederos de su responsabilidad universal. El rematante queda subrogado en la responsabilidad de las cargas anteriores que subsisten, pero ello no comporta que se produzca una asunción de deuda, ni que vaya a ocupar la posición del deudor, al no producirse una novación subjetiva, sino que solo tiene el deber de soportar o tolerar la ejecución forzosa del bien para la efectividad de las cargas anteriores, o lo que es igual, solo debe responder de la deuda garantizada por dichas cargas con el bien adjudicado pero no con el resto de su patrimonio y ello aun cuando la cuantía del crédito subsistente garantizado por las cargas anteriores se haya rebajado del valor de tasación para hallar el valor de liquidación o valor por el que el bien ha salido a subasta conforme se prevé en el art. 666 de la LEC para los bienes embargados. En el Suplico de nuestra demanda, se hace constar "sin perjuicio de que previamente se proceda al pago de los créditos o cargas inscritas registralmente y de las que deban responder por grabar su porcentaje de titularidad", es notorio que lo que se plantea es que se computen esas cargas, deduciéndose del avalúo, o descontándolo del precio de adjudicación para proceder a la cancelación del adjudicatario, y ello porque como hemos reiterado en varias ocasiones, las codemandadas como herederas del deudor inicial, son responsables de la deuda. Y debemos indicar que la situación fue expresamente creada por el deudor y su cónyuge, y por ende sus herederas, pues tan extraño es la situación según la cual, procedieron a hipotecar un porcentaje proindiviso de los inmuebles, sin consentimiento ni conformidad del resto de cotitulares, hecho que en tanto afectaría a los deudores y a la entidad bancaria. Por ende, sea porque las codemandadas Trinidad y Almudena son herederas de una deuda solidaria y por tanto asumen sus deudas, o fuere porque serían terceras poseedoras, deben asumir, cuanto menos, las cargas reales previas a dicha adquisición. Lo que no es admisible a juicio de esta parte en la interpretación que realiza la Sentencia.

El motivo se desestima:

La Sala atiende a que la cuestión que se suscita, como el recurrente concretó en el motivo primero, en cómo proceder a la extinción de condominio de dos fincas registrales (objeto de la acción de disolución de cosa común) con numeración NUM000 y NUM002 del Registro de la Propiedad nº 6 de Valencia, habida cuenta de que hay una hipoteca, con la entidad Banco Santander, S.A. que graba únicamente la parte el porcentaje de titularidad de don Luis (fallecido, padre de las codemandadas), que se otorgó de forma unilateral por el mismo con su cónyuge, y sin conformidad alguna por el resto de cotitulares; solicitando la demandante que se ordene su venta en pública subasta con admisión de licitadores terceros, distribuyéndose el precio obtenido en proporción al porcentaje de titularidad de cada comunero, sin perjuicio de que previamente se proceda al pago de los créditos o cargas inscritas registralmente y de las que deban responder por grabar su porcentaje de titularidad.

Está claro que la demandante defiende que las hijas del deudor hipotecante son las que deben hacer frente al importe de la hipoteca, cuestión está que la Sala no entra a analizar en abstracto, sino atendiendo a su condición de comuneras no deudoras, por cuanto lo que se ha planteado es la obligación que tienen aquellas de con su parte de la venta cancelar la carga hipotecaria, cuestión que como tal afecta a terceros que no han sido llamados al proceso

Y este problema es suscitado en el recurso porque la sentencia además de citar todos los inconvenientes que hay para poder vender la finca libre de cargas indicó: " Y el tercer problema, y no menos importante, sino al contrario, es aquél "silenciado", pero apreciado de oficio judicial, de que la deudora/prestataria de tal préstamo hipotecario, no es ninguno de los comuneros de sendos inmuebles partes de este pleito, así es que por definición la amortización de tal préstamo hipotecario para poder cancelar previamente (consecutiva, individualmente, con ocasión de cada venta) las hipotecas, encuentra como irresoluble problema añadido en la presente sede judicial, que nunca podría ser con el "propio dinero" de la prestataria (y por tal, nos referimos a ninguna parte del precio de la subasta) porque la misma NO es comunera, y sin su conocimiento y/o consentimiento.... no se puede disponer en Sentencia, que se amortice ni parcial ni totalmente dicho préstamo hipotecario, con "dinero ajeno" (por mucho que las comuneras de las cuotas gravadas en cada inmueble sean sus hijas, Dª Trinidad y Dª Almudena, y el resto de comuneros sus cuñados) habida cuenta que por su importe ( con más los gastos añadidos que supusieran las amortizaciones anticipadas/cancelaciones de hipotecas -individualizadas en cada venta-, y siempre supuesto que el banco accediera, para lo que además por lo que se dirá en el siguiente fundamento de derecho, ya se sabe que no está por la labor). Quedaría automáticamente deudora de un nuevo acreedor ex art 1158 del Cc (el comunero o comuneros cuyo dinero -propio- por la parte del precio obtenido por la venta en pública subasta de cada inmueble, hubiera servido para amortizar -parcial, consecutivamente, con la venta de cada inmueble- el préstamo y los demás gastos) pero habiendo perdido el beneficio del aplazamiento de pago (hasta 2030, s.e.u.o) que le reportaba, a su exclusiva deudora no comunera, el préstamo hipotecario...".

La Sala comparte la mayoría de las argumentaciones de la Juez de instancia, téngase en cuenta que el recurrente sostuvo que las comuneras demandadas son a su vez deudoras hipotecarias frente al Banco Santander, al ser las herederas del deudor hipotecante; cuestión no aceptada en la sentencia al haberse producido la partición de la herencia de don Luis, en la que la condición deudora hipotecaria lo mantiene la esposa de aquél y madre de las codemandadas, mientras que las codemandadas han heredado la propiedad de la participación indivisa sobre el bien común.

A estos efectos, la cuestión controvertida se suscita porque la acción de división con la extinción de la carga hipotecaria, se ejercita únicamente frente a las comuneras y para la venta de la cosa común, pero no dirige la acción contra la deudora del préstamo garantizado con la hipoteca, que es tercera en el proceso, condición procesal que genera la mayoría de las objeciones que son expuestas por la Juez de instancia en su sentencia, pues mientras que la partición hereditaria no sea rescindida produce plenos efectos ( artículo 1068 del CC) , y no pueden desconocerse los derechos, entre ellos el del plazo, frente al acreedor de la deudora.

Entender que las demandadas son a su vez deudoras del préstamo hipotecario y por tanto tienen responsabilidad frente al resto de los comuneros, implicaría desconocer que la partición tiene efectos frente a terceros, porque como ha dicho el Tribunal Supremo en sentencia número 131/2012 de 20 de marzo: "...Además, para ser eficaces los títulos de partición no necesitan ser inscritos en el Registro de la propiedad, dado el principio de inscripción no constitutiva que rige en nuestro sistema hipotecario...."

La recurrente argumenta la obligación de las codemandadas en cuanto a deudoras, al haber aceptado la herencia del padre; sin embargo, omite que su obligación respecto al crédito, si aceptásemos la argumentación de la parte demandante, como heredera del padre no estaría frente a la Comunidad de propietarios sino frente al Banco Santander, el acreedor, es decir, la discusión jurídica se plantearía, si el Banco Santander en cuanto a acreedor puede accionar contra las hijas; sin embargo, lo que se está analizando es si las hijas en cuanto coherederas frente a la comunidad están obligadas a liberar el bien de la carga hipotecaria.

La discrepancia se plantea, en el ámbito legal, teniendo en cuenta la ineficacia del documento de 20 de febrero de 2020, a estos efectos, conforme lo expuesto en la sentencia que esta Sala comparte, sin necesidad de hacer mayor complemento. A juicio de la Sala, la Comunera no puede exigir a las demandadas que abonen, liberen o que satisfagan crédito hipotecario, primero, por cuanto no son deudoras hipotecarias, y segundo, porque los comuneros no tienen una acción directa contra ella mientras no se subroguen en la posición del acreedor.

Téngase en cuenta que conforme al artículo 399 del Código Civil todo condueño puede sobre su parte enajenarla, cederla o hipotecarla, como hizo el finado, y a estos efectos, el artículo 403 del CC concede a los acreedores de los partícipes que puedan oponerse a la división de la cosa común, por lo que a ellos la división de la cosa común no perjudica a tercero en relación con los derechos de hipoteca.

CUARTO.-

Habiéndose desestimado el recurso de apelación se impone a la parte apelante el pago de las costas devengadas en esta segunda instancia, artículo 398 de la LEC.

Vistos la preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.