Sentencia Civil 15/2025 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 11, Rec. 442/2023 de 15 de enero del 2025

Se comparten los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, y.

PRIMERO.-

Este procedimiento se inició por la demanda en reclamación de la nulidad del contrato de opción de compra por vicio del consentimiento, condenando a la demandada al reintegro de la suma de 5000€, en base a que: la actora que siempre aparcaba en el garaje en la misma plaza de garaje descubrió a la hora de concretar la compra, que esa plaza de garaje no existe, donde aparca no es su plaza de garaje, es un sitio que se le ha indicado, pero no tiene la propiedad de dicha plaza. Además, no está la plaza como tal, no están las plazas de garaje asignadas; el 1 de noviembre del 2019, se celebró contrato de arrendamiento con opción de compra en relación a la vivienda sita en la DIRECCION000 de Quartell, con opción de compra finalizara 18 meses después de la fecha de contrato, la cual es el 1 de noviembre del 2019, luego finaliza el 1 de mayo del 2021; que la parte actora negoció dicho contrato con el demandado y con su esposa Adela, de hecho, en fecha de 24 de octubre del 2019 envió un email a Adela en donde se concretaban las condiciones del contrato firmado en fecha uno de noviembre del dos mil diecinueve, son solicitud de que se indicase si la plaza de garaje estaba numerada para saber cuál le corresponde, indicándose en el contrato en el punto 1.b) Trastero garaje; en fecha 27 de enero de 2021, la actora indicó al Banco que deseaba comprar la vivienda y que fuese preparando los papeles, y en fecha de 25 de febrero del presente se procedió a tasar por parte del Banco y se emitió el informe de TINSA, en dicha se indicaba que el ANEJO AL COMPONENTE Nº 17 (SOTANO) en donde se habla de un trastero no un garaje y que no localizaba una finca registral; la parte demandante sostuvo que a la vista de dicho informe esta parte observó que no podía concretar cuál era la plaza de garaje que compraba ya que donde aparcaba no era su plaza de garaje y ante la imposibilidad de comprar una plaza de garaje porque no existía y la idea de comprar vivienda con trastero garaje, la actora le indico a la parte contraria que la había engañado que donde aparcaba no era su plaza de garaje.

La demandada contestó a la demanda oponiéndose, por cuanto la manifestación que no se podía hacer un informe de tasación es una simple excusa, ya que con anterioridad la finca objeto de la opción de compra fue hipotecada, y por consiguiente se realizó las oportunas tasaciones, no existiendo obstáculo alguno. Que cuando fue adquirida por el demandado ya estaba hipotecada, y cuando éste la adquirió suscribió una hipoteca con el banco BBVA, sin problema alguno. El argumento de que no se localiza la finca registral es totalmente peregrino, ya que tal y como consta en la escritura y en el registro los garajes son elementos anejos y por tanto es la misma finca registral, no es independiente. Afirmó que se le facilitó a la demandante copia de la escritura de la vivienda, para que pudiera realizar todos los trámites. Asimismo, consideró que desde que se firmó el contrato de arrendamiento con opción de compra, la actora tomó posesión de la vivienda y de la plaza de garaje, aparcando desde entonces en la misma plaza de garaje sin ser perturbada en ningún momento. No existe causa que invalide el contrato de opción de compra, fuera del propio deseo de la actora, la cual decidió que ya no quería la casa, ni el contrato es nulo, ni ha existido engaño o vicio en el consentimiento, y por tanto ante la decisión injustificada y unilateral por parte de la optante de no ejercitarse la opción de compra, no cabe devolución de la prima, debiendo quedar ésta en posesión del vendedor, que es el que se ha visto perjudicado con la caprichosa decisión de la actora.

Se dictó Sentencia estimando la demanda, declarando la nulidad del contrato de opción de compra objeto del presente procedimiento por vicio del consentimiento; con condena al demandado a pagar a la actora la cantidad de 5.000€ en concepto de reintegración de la prima de la opción de compra y la cantidad de 548,25€ en concepto de gastos realizados por la actora. La cantidad objeto de condena deberá incrementarse con los intereses legales desde el momento de la interposición de la demanda, los cuales serán sustituidos por los del art. 576 LEC desde el dictado de la presente resolución. Condeno al demandado al pago de las costas procesales causadas.

Ante esta resolución la parte demandada interpuso recurso de apelación, al entender que la sentencia incurre en una clara incongruencia en cuanto a la aplicación al hecho concreto de las normas y la jurisprudencia invocada en ella, ya que no ha valorado correctamente la prueba alegando, en síntesis: 1- respecto a la naturaleza del contrato de opcion de compra suscrito por las partes: el contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito por las partes, especifica claramente el bien cuya opción de compra se pactó, consta la descripción tal y como aparece en el Registro Civil y en la escritura de propiedad del Sr. Inocencio. El concierto de voluntades es claro, la adquisición de dicho bien por la actora, a la cual se le facilitó toda la documentación de la que se disponía, y la misma tuvo oportunidad de solicitar cambios en el contrato como se demuestra en las numerosas conversaciones entre las partes documentadas en el procedimiento. Pero además, lo más importante, dicha opción de compra va unida a un contrato de arrendamiento, por el cual la actora tomó posesión del inmueble, y conocía de primera mano la situación y condiciones del mismo. Los testigos propuestos por esta parte, vecinos de la finca, y la propia actora, reconocen que durante el tiempo que ha estado viviendo en la finca, un año y medio, ha aparcado siempre en la misma plaza de garaje y nunca nadie le ha puestos problemas.Estas facilidades que se le dieron, justifican la entrega de la prima para asegurar la compra, pues el propietario estaba renunciando a una venta más beneficiosa, y de razón es que esta prima se pierda si la compra no se lleva a efecto por una decisión unilateral de la optante. 2- Sobre la existencia de error en el consentimiento: de la prueba practicada no se desprende que la actora desconociera cuando suscribió el contrato que la plaza de garaje donde realmente aparcaba no era la que consta en la escritura. Lo más cierto es que por parte del propietario se le facilitó toda la documentación, se le dijo desde el principio que esa plaza de garaje era la que siempre han aparcado, nada se le ha ocultado, más cuando la compradora tiene familiares que viven en la finca y sabían todas las condiciones. Lo más cierto es que tras haber transcurrido quince meses, la optante ya no tuvo interés en adquirir la vivienda y utilizó la excusa para ello, perjudicando a mi mandante, que estuvo año y medio sin poder vender la propiedad, cuando ha quedado claro que lo que quería era venderlo rápido, que si le hizo un alquiler con opción de compra era por interés de la actora. Lo cual, declarado en la propia Sentencia es incierto, ya que la plaza de garaje existe y consta como finca registral. La plaza que tiene registrada está delimitada, solo que por decisión de los vecinos, hace más de 40 años, aparcaban en otras plazas, ella podría haber exigido aparcar en la plaza de garaje que le corresponde, ya que ningún obstáculo existe pare ello, y no resolver unilateralmente un contrato por mera conveniencia. Así lo declara el administrador de la finca, Bruno: cada vivienda tiene una plaza de garaje, independientemente donde aparquen por acuerdo de los vecinos. Por parte del propietario nunca se le ha inducido a error, siempre se le dijo que él aparcaba en esa plaza. De hecho en fecha 11 de febrero (consta whatsap en la documental aportada en la demanda) se le facilitaron los planos que en su día hizo el topógrafo del sótano para una instalación del ascensor. Sabía que no coincidía con la que estaba aparcando y seguramente, al decidir no quedarse la plaza, se lo manifestó al tasador para que lo hiciera constar en su informe y así tener la excusa para resolver el contrato de opción de compra y solicitar la devolución de la prima, tras haberse aprovechado de las ventajas que ello le reportó. El error en el consentimiento es una mera manifestación de la parte actora, son dos versiones contradictorias, y nada ha probado la actora que existiera el error, parte a la que incumbe su probanza, por el contrario existen indicios más que suficientes para apoyar la versión de mi representado y la inexistencia del error en el consentimiento por parte de la actora. 3- En cuanto al objeto del contrato, elemento esencial: En el presente caso, la actora estaba comprando una vivienda con sus anejos, un garaje, independientemente de lo ya manifestado con anterioridad, la plaza de garaje existe, y además tiene constancia registral de la misma, con lo que sus derechos están totalmente protegidos, el elemento esencial de la opción de compra es la vivienda Concluyendo, ¿que perjuicios o motivos fundados existen para que entender que el contrato ha quedado invalidado por el error sufrido por la optante, cuando ha estado usando la plaza de garaje más de un año, desde el inicio se le dijo que era la plaza donde siempre habían aparcado, la plaza de garaje existe pues físicamente y documentalmente, pues consta registrada en el Registro de la Propiedad, y además el garaje no es el elemento esencial de la compra, pues es un elemento anejo, y como ha quedado acreditado la hipoteca le fue concedida.

SEGUNDO.-

Para la resolución del recurso se tiene en consideración a que consta:

- Las partes suscribieron, el 1 de noviembre de 2019, contrato de arrendamiento con opción de compra de vivienda y garaje trastero, en el que este último se describía como: trastero garaje, en sótano del edificio, superficie y 16 m y 74 decímetros cuadrados, cuota de participación 0,32%, inscrita en el Registro de la Propiedad de Sagunto número 2, al tomo NUM000 el libro NUM001 de Quartell, folio NUM002, finca registral número NUM003 con referencia catastral. Pactándose una renta mensual de 300€ y una duración del contrato de arrendamiento de un año prorrogable hasta cinco. En la cláusula 11ª, sobre la opción de compra, se fijó un periodo de 18 meses hasta el 30 de abril de 2021 y como contraprestación de esta opción de compra se pactó la cantidad de 5000€ en concepto de prima, cantidad que se pierde si la arrendataria no ejercita la opción de compra en el plazo pactado; y fijándose el precio de la compraventa en el importe de 77000€. La suma de 5000€ fue abonada por la actora el 1 de noviembre de 2019 por transferencia.

- El informe realizado por el perito de la mercantil Tinsa, al respecto del préstamo hipotecario vino a concluir: que es imposible localizar e identificar una de las fincas objeto de valoración, la NUM004 y la NUM003, si bien esta última se localiza en la concurrencia de las calles DIRECCION001 y DIRECCION002 en la esquina del trastero que no está delimitada físicamente.

- Este informe provoca que por email de 19 de abril de 2021 Caixabank rechace la hipoteca de estas fincas.

- En base a lo que, con fecha de 30 de abril de 2021, se resolvió el contrato de arrendamiento y se devolvió las llaves y el mando del garaje.

- Acta de Junta general de propietarios, de 21 de octubre de 2009, donde se hace constar punto número 3 la aprobación del informe sobre la distribución de las plazas de garaje, y se indica que: "nos han dado ya el informe plano de las plazas de garaje, cuya distribución es distinta a como estamos aparcando ahora, el administrador enviará una copia del plano a todos los vecinos".

En el acto del juicio testificaron:

- don Herminio, vecino del edificio, que explicó: que cada vecino aparcaba por el uso en una plaza que no corresponde con la de la escritura.

- El Administrador de la Finca, don Bruno que declaró: que las plazas estaban en las escrituras de cada propietario, y que cuando se producía la compra de vivienda cada una tenía una plaza de garaje y luego los vecinos hicieron otro uso.

- Don Segismundo, director de sucursal de Bankia, reconoció que se hizo una tasación e indicó que el problema era que el garaje no tenía identificadas y cada uno aparcaba donde quería.

- Don Felix, quien ratifico el informe de valoración de la mercantil Tinsa, explicando que: las fincas son ilocalizables, la plaza de garaje no está identificada por su numeración y el trastero no estaba hecho; la plaza de garaje no se podía identificar con las escrituras.

La primera conclusión que deriva de las pruebas documentales y testificales practicadas en primera instancia es que si bien las plazas de garaje y trastero existen, pero no está identificada ni concretada la ubicación de la plaza, que es objeto del contrato, ni tampoco el trastero.

La causa que subyace en el vicio de consentimiento radica en que la demandante cuando suscribió el contrato de opción de compra no tenía constancia de esta circunstancia, que según ella se puso de manifiesto en la tasación efectuada por la mercantil Tinsa, por lo cual la demandante defendió que ha existido un vicio del consentimiento sobre un elemento esencial del contrato el objeto sobre el que recae.

En primera instancia no se ha discutido la naturaleza del contrato de opción de compra unido a un contrato de arrendamiento, y contrariamente a lo que defendió el apelante, la cuestión no radica en el hecho conocido de que la actora ha estado usando una plaza de garaje y un trastero, sino en: si ella desconocía que plaza de garaje y ese trastero no están identificados como los de propiedad del demandado, por ello la base del error vicio de procedimiento defendido en la demanda se circunscribió, no en la posesión pacífica que ha detentado la demandante de una determinada plaza de garaje y un trastero, sino en el desconocimiento de esas concretas circunstancias. Sobre las que el demandado no ha acreditado que, con anterioridad a la celebración de la del contrato de arrendamiento y opción de compra, se hubiese expuesto dicha circunstancia a la demandante para que tuviese conocimiento de ella antes de suscribirlo.

La doctrina es clara sobre que: "... la nulidad del contrato por error en el consentimiento, se han venido distinguiendo dos tipos de error, calificados uno de ellos como error vicio y el otro como error obstativo. El primero es aquel que no recae sobre la identidad de la cosa, sino sobre alguna o algunas de sus características esenciales. Se puede decir que el comprador conoce la cosa que quería comprar, y no hay error sobre su identidad, pero advierte luego la existencia de unos vicios o defectos que, de haberlos conocido, le hubieran llevado a no contratar. Por su parte el error obstativo es aquel que recae sobre el proceso de formación de la voluntad, de forma que lo que se compra no es aquello que se pensaba comprar. En el error obstativo se pensaba comprar una cosa y se compra otra distinta. Ambos tipos de errores también se diferencian por su gravedad o esencialidad, pues el error vicio requiere que se refiera a aspectos esenciales de la cosa, pues en otro caso existen los remedios que conceden las acciones de saneamiento, o por falta de conformidad en la Ley de consumidores y usuarios. Por el contrario, el error obstativo siempre conducirá a la nulidad del contrato, pues está en la base misma del proceso de formación de la voluntad..."(Sentencia de la AP de Burgas nº 278/2024)

Partiendo de los hechos expuestos la Sala coincide con el Juez de instancia por cuanto el error del comprador concurrió, pues como ya dijo esta Sección en la Sentencia n.º 208/2016: hay error vicio cuando la voluntad del contratante se forma a partir de una creencia inexacta y la representación mental que sirve de presupuesto para la realización del contrato es equivocada o errónea, siendo necesario que la representación equivocada merezca esa consideración, lo que exige que la equivocación se muestre, para quien afirma haber errado, como suficientemente segura y no como una mera posibilidad dependiente de la concurrencia de inciertas circunstancias. Estableciendo el artículo 1266 CC que, para invalidar el consentimiento, el error ha de recaer (además de sobre la persona, en determinados casos) sobre la sustancia de la cosa que constituye el objeto del contrato o sobre aquellas condiciones de la cosa que principalmente hubieren dado motivo a celebrarlo, esto es, sobre el objeto o materia propia del contrato artículo 1261-2 CC) . Debiendo ser el error esencial en el sentido de proyectarse, precisamente, sobre aquellas presuposiciones, respecto de la sustancia, cualidades o condiciones del objeto o materia del contrato, que hubieran sido la causa principal de su celebración, en el sentido de causa concreta o de motivos incorporados a la causa. Y el error invalidante del contrato ha de ser, además de esencial, excusable, esto es, no imputable a quien lo sufre. Requisito que el CC no menciona expresamente, pero se deduce de los principios de autorresponsabilidad y buena fe. Negando protección la jurisprudencia a quien, con el empleo de la diligencia que era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que ignoraba al contratar. En tal caso, ante la alegación de error, protege a la otra parte contratante, confiada en la apariencia que genera toda declaración negocial seriamente emitida. Y la diligencia exigible ha de apreciarse valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso. En principio, cada parte debe informarse de las circunstancias y condiciones que son esenciales o relevantes para ella en los casos en que tal información le es fácilmente accesible, y si no lo hace, ha de cargar con las consecuencias de su omisión. Pero la diligencia se aprecia además teniendo en cuenta las condiciones de las personas, no sólo las de quien ha padecido el error, sino también las del otro contratante, de modo que es exigible una mayor diligencia cuando se trata de un profesional o de un experto, y, por el contrario, es menor cuando se trata de persona inexperta que entra en negociaciones con un experto, siendo preciso para apreciar la diligencia exigible valorar si la otra parte coadyuvó con su conducta, aunque no haya incurrido en dolo o culpa. En definitiva, el carácter excusable supone que el error no sea imputable a quien lo sufre, y que no sea susceptible de ser superado mediante el empleo de una diligencia media, según la condición de las personas y las exigencias de la buena fe. Ello es así porque el requisito de la excusabilidad tiene por función básica impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error cuando este no merece esa protección por su conducta negligente, ya que en tal caso ha de establecerse esa protección a la otra parte contratante que la merece por la confianza infundida por esa declaración. Y esos requisitos concurren desde el momento que la actora desconocida que la plaza de garaje que ocupaba por indicación del arrendatario no correspondía a la finca registral vendida ya que aquella no estaba inidentificada. Como dice la STS de 6 de febrero de 2020 ( ROJ: STS 313/2020) "...la excusabilidad del error no depende únicamente del hecho de que el que lo sufrió actuara diligentemente, puesto que también hay que tener en cuenta la actuación de la otra parte al objeto de determinar si su comportamiento negligente o contrario a la buena fe negocial llegó a provocar tal error. En este sentido, la sentencia de esta sala núm. 113/1994, de 18 febrero establece que "de acuerdo con los postulados del principio de buena fe, la diligencia ha de apreciarse valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales, y no sólo las de quien ha padecido el error, sino también las del otro contratante" (en el mismo sentido, sentencias de 14 febrero 1994 , 26 julio 2000 y 13 febrero 2007 ). El error será jurídicamente relevante cuando haya sido provocado por la otra parte en base a la transmisión de una información incorrecta que dio lugar a un estado de confianza que posteriormente resulta defraudado".Circunstancia que afecta a las cualidades del objeto.

TERCERO.-

Habiéndose desestimado el recurso de apelación se impone a la parte apelante el pago de las costas devengadas en esta segunda instancia, artículo 398 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.