Sentencia Civil 26/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 11, Rec. 810/2022 de 16 de enero del 2025

PRIMERO.-La representación de Dª Silvia, Dª Inés y Dª Adela interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada el 3 de junio de 2022 por el Juzgado de Primera Instancia nº 41 de Barcelona en autos de juicio ordinario nº 277/2020. El referido procedimiento se inició en virtud de demanda interpuesta por las recurrentes contra ESTUDI SANLLEHY S.L. en ejercicio de acción de reclamación de 36.678,25 €, importe que comprende la suma de 30.000 € que debieron reintegrar en concepto de arras dobladas, la de 10.799,25 € que se asignó la demandada en concepto de honorarios, y la de 80 € en concepto de gastos bancarios, total del que se descuentan 4.200,75 € que reintegró la demandada tras el cobro indebido de sus honorarios. Fundamenta su pretensión en el incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por la demandada tras el encargo de venta de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Barcelona al extralimitarse en el ejercicio de sus funciones lo que conllevó que se vieran obligadas a devolver dobladas las arras, por lo que no procedía tampoco el pago de los honorarios pactados.

La parte demandada se opuso alegando que los actos propios de las actoras comportaron la aceptación tácita de las actuaciones llevadas a cabo en la intermediación inmobiliaria, y que se frustraron por causas imputables a las actoras al transmitir la finca a un tercero al margen de los documentos suscritos. De forma subsidiaria, aduce que, en su caso, la cantidad reclamada por la devolución de las arras sería de 20.000 €, por lo que la cantidad total debería ser de 26.678,25 €.

La sentencia de instancia declara que la demandada se extralimitó en sus funciones al suscribir el contrato de arras de fecha 15 de marzo de 2019 ya que no estaba facultada para firmar en nombre de la propiedad, pero aún así desestima la demanda pues concluye que existió por parte de la actora una aceptación tácita de las actuaciones llevadas a cabo traspasando los límites del mandato, en concreto, por los actos propios de las actoras al no oponer objeción alguna a las facturas remitidas por la demandada en pago de sus honorarios, y por atender al requerimiento para la devolución de las arras dobladas exigidas por el promitente de la venta frustrada. Añade, además, que aún en el supuesto de que los actos de las actoras no pudieran valorarse como ratificación del exceso del mandato, tampoco podría estimarse la demanda por cuanto las consecuencias de devolver las arras dobladas no pueden imputarse a la demandada pues si el contrato no era válido no existía obligación de devolución; y porque no se ha acreditado la existencia de perjuicio alguno dado que la venta del inmueble a un tercero lo fue por un precio muy superior que incluiría el perjuicio ocasionado por tal devolución, y tuvo lugar durante el periodo de vigencia del encargo de venta lo que frustró las expectativas de la compradora facilitada por la demandada, teniendo esta, por ello, derecho a percibir sus honorarios.

Frente a dicha resolución se alza la parte actora que recurre en apelación alegando la infracción del principio de congruencia por la inadecuación del fallo con la demanda planteada y con los términos del debate; el error en la valoración de la prueba en cuanto a los hechos fácticos en los que se fundamenta; y la infracción de la doctrina jurisprudencial en relación a la posible convalidación de un acto nulo de pleno derecho, el derecho a percibir los honorarios, y la realidad del perjuicio económico.

La parte contraria se opone al recurso y solicita la confirmación de la resolución dictada en la instancia.

SEGUNDO.-El objeto de la controversia se centra en la intermediación inmobiliaria que la parte actora atribuyó a la demandada para la venta de un inmueble de su propiedad. Las características de dicho contrato han sido destacadas en la sentencia de instancia y, dada la pacífica jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo en relación al mismo (STS del 30 de julio de 2014 ( ROJ: STS 3557/2014), y STS del 21 de mayo de 2014 ( ROJ: STS 2465/2014), se hace innecesaria su reiteración.

En Catalunya, el contrato de mediación o corretaje se contempla en la Ley 18/2007 del derecho de vivienda, cuya finalidad principal es la protección de la parte más desfavorecida en las relaciones que se dan en el mercado libre, regulando la protección de los consumidores y usuarios de viviendas, la calidad y los requisitos exigidos a las viviendas, y las medidas de intervención administrativa en los casos de utilización anómala. En particular, el art. 55 de la citada norma se refiere a los agentes inmobiliarios, y en su apartado primero dispone que: "A efectos de la presente ley y de las actividades que regula, son agentes inmobiliarios las personas físicas o jurídicas que se dedican de forma habitual y retribuida, dentro del territorio de Catalunya, a prestar servicios de mediación, asesoramiento y gestión en transacciones inmobiliarias en relación con operaciones de compraventa, alquiler, permuta o cesión de bienes inmuebles y de los correspondientes derechos, incluida la constitución de estos derechos".Dicho precepto prevé que los agentes deben actuar con diligencia, responsabilidad e independencia profesionales, con sujeción a la legalidad vigente y a los códigos éticos establecidos en el sector.

En este sentido se pronuncia la STSJ de Catalunya del 18 de noviembre de 2021 ( ROJ: STSJ CAT 10488/2021): "El contrato de mediación no está regulado en la Ley de la vivienda, por lo que se rige por la libertad de pactos establecida en el art. 1255 CC y no exige una forma especial. Supone el encargo de una persona (comitente) a otra (mediador), de que le haga las gestiones necesarias para la realización de un contrato con un tercero. (...) La ausencia de regulación legal obliga en caso de conflicto a acudir, en primer lugar, a lo pactado por las partes; en segundo lugar, a la normativa general de las obligaciones y contratos; y, en tercer lugar, a los usos y costumbres negociales".

TERCERO.-Son presupuestos fácticos de los que debe partirse para resolver las cuestiones planteadas en el recurso, acreditados mediante las pruebas documentales no impugnadas por las partes, única prueba practicada tras la renuncia de las demás pruebas propuestas, los siguientes que se exponen por orden cronológico.

Las tres hermanas demandantes y sus sobrinos ( Luis Angel y Cosme) fueron copropietarios de la finca sita en la DIRECCION000 de Barcelona. Las tres actoras en una proporción del 25% cada una de ellas, y los dos sobrinos en una proporción del 12,50% cada uno.

El 25 de febrero de 2019 encargan la venta de dicho inmueble a la demandada (franquiciada de TECNOCASA), por un precio de 195.000 euros, destacando que la casa estaba "ocupada", firmando la Sra. Silvia la nota de encargo de venta. En dicho encargo se pactó como comisión de la demandada el 7% del precio de venta, comisión que se pagaría a la firma del documento privado de compraventa, y en caso de no existir tal cuando se otorgara la escritura pública de venta (pacto 8º). La vigencia del encargo finalizaba el 26 de junio de 2019, prorrogable salvo comunicación en contrario.

El 8 de marzo 2019 la demandada les comunica la oferta de la Sra. Trinidad por un precio de 170.000 euros, quien entregó 2.000 euros en concepto de arras penitenciales que debían devolverse dobladas en caso de desistir la propiedad de vender la finca. Se estableció como fecha límite para la firma del contrato privado de compraventa el 22 de marzo de 2019, y para el otorgamiento de la escritura pública el 20 de septiembre de 2019. A pesar de ser el precio ofertado inferior al establecido en el encargo, la parte actora aceptó la oferta suscribiendo el referido documento de "promesa de compraventa"(documento 5 demanda). No consta que la demandada entregara a la parte actora la suma de 2.000 € que recibió de la promitente en concepto de arras.

El 15 de marzo de 2019 la demandada firmó con la mercantil DIRECCION001, la cual estaba representada por la misma promitente Sra. Trinidad, otro contrato de arras en el que el precio de la venta era también de 170.000 €, pero pactándose arras por importe de 20.000 €, cantidad que se entregó a la demandada mediante cheque nominativo a su favor, fijándose como fecha límite de escrituración el 20 de septiembre de 2019 (documento 7 demanda).

La demandada, con el importe del referido cheque bancario, se hizo cobro de sus honorarios, remitiendo a cada una de las actoras facturas de fecha 19 de marzo de 2019 por importe de 2.975 € más IVA (total: 3.599,75 €), según documentos 8 a 10 demanda, y transfiriendo el sobrante a las actoras, en concreto, 1.400,25 € a cada una de ellas (total: 4.200,75 €), según admite la parte actora en su demanda.

El 17 de abril de 2019, la demandada suscribe un nuevo contrato de "promesa de venta"del referido inmueble con la Sra. Candida quien ofertó un precio de compra de 225.000 €, sin que se entregara cantidad alguna en concepto de arras, y pactándose como fecha límite para suscribir el contrato privado de compraventa el 24 de abril de 2019 y como fecha límite para la escrituración el 26 de julio de 2019. Tal contrato consta unido como anexo a la escritura de manifestaciones aportada como documento 12 de la demanda.

El 6 de junio de 2019 las actoras y sus sobrinos vendieron a la Sra. Candida y al Sr. Raúl el inmueble de autos, haciendo constar que se hallaba ocupado por precaristas, por el precio de 250.000 € (documento 11 de la demanda).

En la misma fecha y ante el mismo Notario, los vendedores y compradores otorgaron Acta de Manifestaciones en la que la Sra. Candida hacía constar que el 17 de abril de 2019 presentó a la demandada oferta firme de compra sobre el referido inmueble por el precio de 225.000 €, comprometiéndose la demandada a trasladar dicha oferta a la propiedad en el plazo de una semana (como se ha expuesto, tal oferta consta unida al documento notarial). Asimismo, las actoras hicieron constar que hasta la fecha no habían recibido de la demandada comunicación alguna de la oferta de la Sra. Candida. Finalmente, la Sra. Candida, manifestó que se puso en contacto directamente con la parte vendedora sin la intervención de ningún tipo de mediación debido a la falta de respuesta por parte de la demandada (documento 12 demanda).

Mediante cartas de fecha 27 de junio de 2019, DIRECCION001. requirió a los propietarios del inmueble la devolución doblada de la suma entregada en concepto de arras, esto es, la cantidad de 40.000 € al haber tenido conocimiento de su venta a tercero. La Sra. Inés había ya pagado la cantidad de 10.000 € mediante cheque. Las otras dos actoras pagaron la suma de 10.000 € cada una mediante transferencias realizadas el 4 de julio de 2019, por las que la entidad bancaria les cobró una comisión de 40 € a cada una (documentos 15 y 16 demanda).

Tras atender al requerimiento de pago de las arras dobladas, el letrado de las actoras, Sr. Bone, remitió un burofax a la demandada el 8 de julio de 2019 en el que le comunicaba el inicio de acciones legales "...por el daño ocasionado al tener que atender a unas arras que no se ajustan a lo autorizado en la nota de encargo, ni en la promesa de compraventa suscrita con ustedes, y por haber ocultado y silenciado a la propiedad la recepción de una mejor oferta de compra, causando los daños que actualmente se han tenido que atender y que excluyen la indebida percepción de honorarios de su parte"(documento 19 demanda).

Y, al no atender al requerimiento los sobrinos de las actoras, Sr. Luis Angel y Sr. Cosme, DIRECCION001. interpuso demanda contra ellos en reclamación de 10.000 €, importe que le correspondía, a su entender, para cumplir con su obligación de devolver las arras dobladas conforme a su cuota de participación en la copropiedad del inmueble. Dicha demanda ha dado lugar a los autos seguidos con el nº 647/2019 del Juzgado de Primera Instancia nº 31 de Barcelona cuyo resultado no consta en autos.

CUARTO.-Se alega como primer motivo del recurso la incongruencia de la sentencia de instancia por la inadecuación del fallo con la demanda planteada y con los términos del debate.

No existe tal incongruencia. El principio de justicia rogada se suele identificar como la suma del principio dispositivo y del principio de aportación de parte y se configura legalmente como una exigencia para el Tribunal en el art. 216 LEC, al decir: "Los tribunales civiles decidirán los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes, excepto cuando la ley disponga otra cosa en casos especiales".

La manifestación última de estos principios en el proceso civil es la vinculación del órgano judicial a las peticiones formuladas por las partes, de manera que su decisión habrá de ser congruente con las mismas, sin que pueda otorgar cosa distinta a la solicitada, ni más de lo pedido ni menos de lo resistido, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir. Adquiere relevancia constitucional, con infracción no sólo de los preceptos procesales ( art. 218.1 LEC) , sino también del art. 24 CE, cuando afecta al principio de contradicción, si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal, ya que de ello se deriva una indefensión a las partes que, al no tener conciencia del alcance de la controversia, no pueden actuar adecuadamente en defensa de sus intereses.

A su vez, para decidir si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido (ultra petita),o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo solicitado por las partes (extra petita)y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (citra petita),siempre y cuando el silencio judicial no puede razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Se exige para ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de demanda y, en su caso, de contestación, y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito, siendo que la relación debe darse entre las pretensiones y el fallo, no necesariamente respecto de los argumentos empleados en la sentencia u otros extremos del debate, cuya preterición podría dar lugar a falta de motivación pero no a incongruencia, y no tiene que ser absoluta, sino que, por el contrario, basta con que se dé la racionalidad necesaria y una adecuación sustancial. Además, en términos generales, las sentencias absolutorias no pueden ser tachadas de incongruencia por entenderse que resuelven todas las cuestiones suscitadas en el pleito, salvo casos especiales. Por todas, STS del 28 de septiembre de 2018, del 27 de enero de 2020, y del 8 de febrero de 2022 (Roj: STS 388/2022).

En el presente caso la sentencia de instancia resuelve ajustándose a las alegaciones y pretensiones formuladas en el escrito de demanda y de contestación, sin que exista discordancia alguna en los términos del debate que quedaron fijados en la audiencia previa. La incongruencia denunciada no se ajusta a la doctrina jurisprudencial expuesta, utilizando como término de comparación los argumentos y no las pretensiones. En consecuencia, el motivo debe ser desestimado.

QUINTO.-Los demás motivos del recurso se refieren al error en la valoración de la prueba o a la incorrecta aplicación de la doctrina jurisprudencial que la parte recurrente entiende aplicable al caso. Todos ellos se examinarán conjuntamente al estar íntimamente relacionados.

Debemos partir de la declaración de instancia, no recurrida ni impugnada en la alzada, conforme a la que, en cuanto al contrato suscrito el 15 de marzo de 2019 (documento 7 demanda), concluye que: "...Pero lo relevante es que esa firma por parte de la demandada es un exceso del mandato conferido. De hecho no se indica en el citado documento 7 de demanda en méritos a qué negocio jurídico pueda representar la demandada a la parte vendedora, limitándose a indicar que es GESTOR de la propiedad, lo que en sí mismo no es título que habilite a contratar en nombre y representación de dicha propiedad, no constando en el ámbito del encargo de gestión que el mismo pueda facultar a firmar en nombre de la propiedad. (...) Y como quiera que ni siquiera consta que la demandada pusiera(como ocurrió por ejemplo con el doc 5 de demanda) a la firma de la propiedad el doc 7 de demanda para así convalidar lo hecho en exceso del encargo, en principio sería operativo el art 1.725 CC a cuyo tenor "El mandatario que obre en concepto de tal no es responsable personalmente a la parte con quien contrata sino cuando se obliga a ello expresamente o traspasa los límites del mandato sin darle conocimiento suficiente de sus poderes", siendo esto último lo acaecido según se ha razonado."Añade, además, que la propiedad "...no conoció ni consintió la suscripción por la demandada en su nombre del doc 7 de demanda, comprensivo del denominado Contrato de Arras de fecha 15-3-2019, suscrito por la demandada en nombre de las vendedoras y por DIRECCION001."

Ahora bien, seguidamente, la sentencia de instancia considera de aplicación al referido contrato lo dispuesto en el art. 1727 CC, conforme al que: "(...)En lo que el mandatario se haya excedido, no queda obligado el mandante sino cuando lo ratifica expresa o tácitamente",pues concluye la parte actora aceptó tácitamente la actuación de la demandada por aplicación de la doctrina de los actos propios al no oponer objeción alguna a las facturas remitidas por la demandada en pago de sus honorarios, y por atender a la devolución de las arras dobladas exigidas por el futuro comprador de la venta frustrada.

La recurrente entiende, en primer lugar, que la extralimitación en el mandato conlleva la nulidad radical del contrato de 15 de marzo de 2019, por lo que este no puede ser convalidado en forma alguna ni por aplicación de la doctrina de los actos propios. No puede atenderse a dicha tesis puesto que en este caso estaríamos ante un supuesto de nulidad relativa que admite convalidación por ratificación expresa o tácita, como prevé el art. 1.727 CC así como el art. 622-22 CCCat. La ratificación posterior del representado purifica el negocio y lo hace válido desde su origen, transformando lo realizado por el gestor en una actuación plenamente repercutida que despliega todos sus efectos en orden a la representación.

SEXTO.-En segundo lugar, la recurrente sostiene que no ha existido ratificación ni expresa ni tácita de la actuación de la demandada fuera de los límites del mandato, pues la falta de objeción frente a las facturas remitidas por la demandada y el pago de las arras dobladas a la entidad DIRECCION001. no tienen tal naturaleza atendido que: las facturas correspondientes a los honorarios no se pagaron por las actoras de forma voluntaria, sino que la demandada descontó sus honorarios de la suma de 20.000 € entregada por DIRECCION001. en concepto de arras penitenciales sin su conocimiento ni consentimiento pocos días después de la firma del contrato de 15 de marzo de 2019; y la devolución de las arras dobladas a dicha sociedad se efectuó ad cautelamtras ser requeridas a tales efectos y así poder vender al mejor postor que había sido ocultado por la demandada, pero con la intención de esclarecer posteriormente los hechos, como se desprende del burofax remitido el 8 de julio de 2019.

Las alegaciones de la recurrente deben ser estimadas. Por un lado, la ratificación tácita prevista en el art. 622-22 CCCat. y art. 1.727 CC solo puede apreciarse si el mandante se aprovecha de los actos ejecutados por el mandatario sin la autorización necesaria, lo cual no ha ocurrido en el presente caso ya que, por el contrario, la actuación de la demandada fuera de los límites del mandato ha provocado unos perjuicios económicos a las actoras, en concreto: la devolución doblada de las arras penitenciales por un importe muy superior al previsto en el contrato del 8 de marzo de 2019 que sí fue expresamente convalidado, y que después serán objeto de examen.

Y, en segundo lugar, no resulta de aplicación la doctrina de los actos propios, la cual tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe. Dicha doctrina impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables, y solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla. Por todas, STS de Pleno del 1 marzo 2023 ( Roj: STS 671/2023).

El burofax remitido el 8 de julio de 2019 en el que se comunicaba a la demandada el inicio de acciones legales no puede interpretarse como una manifestación de asunción voluntaria de las obligaciones derivadas del contrato de 15 de marzo de 2019. Al contrario, pone de manifiesto una negativa a la actuación de la demandada y exterioriza claramente un disentimiento o disconformidad con tal actuación que califica como "no ajustada a lo autorizado en la nota de encargo ni a la promesa de compraventa suscrita",destacándose también que se les ocultó la existencia de otra oferta posterior mucho más favorable a sus intereses, todo lo cual resulta incompatible con la doctrina de los actos propios.

En cuanto al pago de los honorarios de la demandada, como se ha expuesto, fue esta quien autoliquidó su importe con la suma de 20.000 € entregada en concepto de arras unos días antes mediante cheque bancario, remitiendo posteriormente las correspondientes facturas a cada una de las actoras. Es cierto que no consta que en ese momento las actoras hicieran objeción alguna, pero debe tenerse en cuenta que, por un lado, el importe de los honorarios liquidados coincidiría también con el de la primera oferta de 8 de marzo de 2019 aún vigente en ese momento; y, por otra parte, las actoras ni asumieron voluntariamente el pago ni tuvieron conocimiento de la firma del contrato de 15 de marzo de 2019 en base al cual se efectuó la referida autoliquidación, oponiéndose más tarde en el referido burofax al pago de tales honorarios. Además, la percepción de los mismos tuvo lugar en un momento anterior al pactado pues, conforme a la hoja de encargo suscrita por las litigantes, la demandada no tenía derecho a percibir la comisión pactada del 7% sino hasta la suscripción del contrato privado de compraventa, o en su defecto, de la escritura de compraventa, y ninguna de las dos firmas había tenido lugar.

De lo expuesto resulta que el contrato suscrito por la demandada con DIRECCION001. no fue ratificado tácitamente por la parte actora, tal y como se declara en la sentencia de instancia, que deberá revocarse en cuanto a este extremo, por lo que procede examinar seguidamente si las pretensiones económicas reclamadas en la demanda pueden prosperar.

SÉPTIMO.-Se reclama en primer lugar la restitución de la suma satisfecha en concepto de arras dobladas, esto es, 30.000 €. La suma entregada mediante cheque bancario por la promitente fue de 20.000 €, por lo que, ante la imposibilidad de perfeccionar la compraventa al haber transmitido el inmueble a un tercero, y conforme a lo pactado en el propio contrato de 15 de marzo de 2019, la vendedora quedaba obligada a devolver doblada dicha suma, esto es, 40.000 €. En este procedimiento no han intervenido los sobrinos de las actoras cuya cuota conjunta de participación era del 25%, por lo que solo se reclama la cantidad efectivamente pagada por las actoras en tal concepto, esto es, 10.000 € cada una de ellas, más los gastos por comisión bancaria satisfechos por dos de ellas, por lo que no puede atenderse a la petición subsidiaria de la parte apelada.

Deben destacarse varias circunstancias para resolver sobre la procedencia de dicha pretensión.

En primer lugar, el contrato que sí fue aceptado por la actora fue el suscrito el 8 de marzo de 2019 en el que la suma entregada en concepto de arras era de 2.000 €. En el mismo contrato se acordaba que la fecha límite para otorgar la escritura de compraventa era el 20 de septiembre de 2019, por lo que aún estaba vigente en el momento en que se vendió el inmueble a la Sra. Candida y al Sr. Raúl mediante escritura otorgada el 6 de junio de 2019, lo que conllevaba la imposibilidad de llevar a buen término la transmisión por causa imputable a la parte vendedora surgiendo, así, la obligación de entregar a la ofertante la cantidad de 4.000 € en concepto de arras dobladas.

En segundo lugar, conforme a lo declarado en el Acta de Manifestaciones otorgada el mismo 6 de junio de 2019, resulta que la demandada no puso en conocimiento de la propiedad la existencia de la oferta del 17 de abril de 2019 de la Sra. Candida por un precio muy superior (225.000 €) al ofertado en el primer contrato (170.000 €). Ciertamente, a la firma de esta última estaba vigente la anterior suscrita el 8 de marzo de 2019, pero si la actora hubiera conocido dicha oferta hubiera podido valorar y optar por rescindir esta última al resultarle, aún con la obligación de devolver las arras dobladas (4.000 €), mucho mas ventajosa económicamente la oferta de la Sra. Candida.

En tercer lugar, ante el requerimiento de la Sra. Trinidad, legal representante de DIRECCION001., la parte actora prefirió hacer frente al mismo por las razones expuestas, esto es, ad cautelampara poder vender al mejor postor que había sido ocultado por la demandada. Tales motivaciones resultan totalmente lógicas y razonables atendido que frente a terceros de buena fe (nadie ha alegado lo contrario), en este caso la entidad DIRECCION001., la vendedora estaba obligada a devolver las arras dobladas (en este caso, 40.000 €), sin que la extralimitación de la demandada alcanzara a dicha empresa.

Son pues varios los incumplimientos que pueden imputarse a la demandada en su actuación profesional frente a la parte actora. Así: la extralimitación en la firma del contrato de 15 de marzo de 2019, la autoliquidación de sus honorarios en momento distinto al pactado, y la falta de comunicación de la oferta de la Sra. Candida a los vendedores. Y esta actuación negligente de la demandada sí ha causado perjuicios económicos a la parte actora, las cuales tiene derecho a ser resarcidas de los mismos ( art. 1.101 y concordantes CC) , sin que por ello exista enriquecimiento injusto. Las manifestaciones relativas a que el incremento del precio de la oferta a la compra del inmueble por la Sra. Candida ya cubría la devolución de las arras de la oferta anterior y generó un mayor beneficio para la parte actora no desvirtúan lo expuesto puesto que deben considerarse como simples opiniones ajenas al ámbito y argumentación jurídica, sin que conste en autos las vicisitudes concretas de la misma pues solo se ha practicado en la instancia la prueba documental al haber renunciado la parte demandada a la práctica de la prueba propuesta y admitida de interrogatorio de las actoras y testificales de la Sra. Trinidad, Sra. Candida y Sr. Raúl.

Es evidente que la devolución de las arras dobladas supuso un perjuicio económico a las actoras, que tuvieron que desembolsar 10.000 € cada una de ellas. Por ello, procederá condenar a la demandada al reintegro de dicha suma, esto es 30.000 €, más las comisiones bancarias (80 €) puesto que no han sido impugnadas por la parte demandada.

En cuanto a la suma reclamada en concepto de devolución de los honorarios de la demandada, declarado que la demandada incumplió de forma grave sus obligaciones, no procede el derecho a percibir la comisión pactada del 7%. Ahora bien, debe destacarse que las actoras no desembolsaron cantidad alguna para el pago de los mismos, sino que la demandada se autoliquidó su importe con la suma recibida en concepto de arras, como se ha expuesto anteriormente. Por ello, en relación a esta reclamación, no existe perjuicio económico alguno atendido que se ha declarado que la demandada debe reintegrar a las actoras las cantidades satisfechas como arras dobladas, en cuyo importe están incluidos los honorarios liquidados por la demandada.

Por último, de la cantidad de 30.080 €, deberá descontarse la suma de 4.200.75 €, que, como se declara en el escrito de demanda, la demandada transfirió a las actoras como sobrante del importe de las arras percibidas tras la autoliquidación de sus honorarios, resultando como indemnización la cantidad de 25.879,25 €.

En consecuencia, procede la estimación parcial del recurso y la revocación de la sentencia de instancia, y, en su lugar se acordará la estimación parcial de la demanda y la condena de la demandada a pagar a la parte actora la cantidad de 25.879,25 €, más intereses legales, sin hacer especial imposición de las costas procesales de la instancia ( art. 394 LEC) .

OCTAVO.-Por aplicación de lo dispuesto en el art. 398-2 LEC, al estimarse en parte el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Estimado en parte el recurso, el depósito en su día constituido será íntegramente restituido a la parte apelante conforme al punto 8º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.

Vistos los preceptos legales aplicados y demás de general y pertinente aplicación,