Sentencia Civil 815/2024 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 11, Rec. 272/2023 de 16 de diciembre del 2024

Se comparten los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, y

PRIMERO.- Antecedentes sucintos.

Este procedimiento se inició por la demanda impugnando los acuerdos de la junta general extraordinaria de propietarios de la Comunidad demandada, de fecha 27 de febrero de 2020, por: La convocatoria, infringe los artículos 9 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal por cuanto: - La citación a la Junta no está practicada en la forma establecida en el artículo 9, al que remite el artículo 16.2, ambos de la citada Ley; - No convoca la Junta el Presidente de la Comunidad de Propietarios ni consta en la convocatoria quién convoca la Junta; - La convocatoria no está firmada; La convocatoria no contiene la relación de los propietarios que no están al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad. El acta de la Junta, además de no ser en absoluto el reflejo de lo que realmente sucedió en la Junta, infringe los artículos 15.2 y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal por cuanto: No es cierto que la Junta fuese convocada por el Presidente pues en la convocatoria no consta; No refleja los propietarios privados del derecho de voto; No expresa los cargos de los asistentes, siendo totalmente falso que asistieran las personas que indica el acta. El acta de la reunión no ha sido remitida a mi representada de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por lo que terminaba solicitando: que estimando íntegramente esta demanda se acuerde declarar que los acuerdos expresados en el acta de la citada Junta General Extraordinaria son contrarios a la Ley dejando sin efecto los mismos, y en consecuencia se condene a la parte demandada a estar y pasar por esta declaración y al pago de las costas causadas en este procedimiento.

La Comunidad demandada contestó la demanda oponiendo las excepciones materiales, de falta de legitimación activa y caducidad de la acción ejercitada, oponiéndose a las pretensiones aducidas de contrario en cuanto al fondo e interesando la íntegra desestimación de la demanda, con condena en costas.

Se dictó Sentencia desestimando la demanda al concluir "...Aplicando la doctrina abstracta al supuesto de autos, se concluye que los defectos de los que adolece el Acta no pueden privar de eficacia y validez a los acuerdos adoptados. La falta de identificación de los propietarios privados de voto no ha tenido trascendencia práctica ni ha resultado esencial en la adopción del acuerdo enjuiciado, ante la falta de voto de propietario privado del mismo, o indebida privación del voto a quien pudiera hacerlo; la parte actora no ha desplegado prueba suficientemente acreditativa de discrepancia alguna entre los asistentes reflejados en el acta y los que efectivamente asistieron, en una teoría que ha sido de hecho desvirtuada a través de las testificales de dos de los propietarios que sí asistieron; la firma del presidente se ve suplida por la de la administradora de fincas y se trata en todo caso de un defecto intrascendente que no resta validez al acta confeccionada; y la propia parte actora reconoce haber recibido acta de la reunión, admitiéndose cualquier medio que permita que su exacto contenido llegue a efectivo conocimiento de los propietarios...".

Ante esta resolución la parte demandante conforme a lo dispuesto en el artículo 455 y siguientes de la LEC, interpuso recurso de apelación al considerar que la sentencia es arbitraria e ilógica en base a los siguientes motivos: 1º) Error en la valoración de la prueba y vulneración del art. 326 y 319 LEC; 2º) Vulneración del art. 16 y 19 LPH; 3º) error en la valoración de la prueba testifical; 4º) Costas.

SEGUNDO.- Recurso de apelación.

- Previo:

En la demanda la impugnación se realizó de la Junta de 27 de febrero de 2020, tanto por motivos formales como por motivos de fondo. En base a defectos en la convocatoria y a que el acta no coincide con lo realmente acordado en la Junta. El acuerdo objeto de impugnación se refiere al acuerdo número dos, epigrafiado como: información sobre daños en techos salón vivienda puerta DIRECCION001, información sobre el prueba de estanquidad realizada, filtración por terraza / cubierta puerta DIRECCION002, estudio de presupuestos de impermeabilización cubierta, decisiones a tomar y forma de pago. Ese acuerdo se aprueba por unanimidad, exponiéndose en el mismo que: por premura y necesidad urgente de acometer las obras, el presupuesto a la misma empresa que está efectuando obras en otras viviendas del DIRECCION003 que han valorado los daños en la vivienda de la puerta DIRECCION001, refuerzo de forjado de techo colocación de falso techo y pintura por importe de 5.286,80€ IVA incluido y dos opciones para los trabajos de desmontaje de tarima flotante, partida que deberá efectuar el propietario de la vivienda puerta DIRECCION002 y trabajos de impermeabilización de cubierta plana por importe de 355,25€ según presupuesto presentado. La Comunidad se hará cargo de los trabajos de refuerzo de forjados e impermeabilización de la terraza y costará esas partidas al ser comunitarias, encargándose los segundos los seguros de la Comunidad y privado de vivienda puerta DIRECCION001 de abonar el resto de las partidas. La propietaria de la puerta DIRECCION001 se ofrece a adelantar el importe de los trabajos ante la urgencia de acometerlos. Y cuando los seguros concluyen los informes y digan los importes a abonar, la cuantía restante se recogerá a través de derrama que se acordarán en la próxima Junta de propietarios.

- Motivo primero y tercero:

1- El recurrente en los motivos primero y tercero ha atacado la valoración de la prueba y por tanto estos analizarán conjuntamente:

1.1- Error en la valoración de la prueba y vulneración del art. 326 y 319 de la LEC: de modo que indiscutiblemente no se votaron los presupuestos, ya que consta acreditado que se habló de pedir más presupuestos. Lo único que se trató en la junta fue la necesidad de realizar las obras de refuerzo del forjado del techo de la vivienda de la puerta DIRECCION001, pero no se votaron ningunos presupuestos porque 1) la administradora no los llevó, se limitó a dar las cifras de dichos presupuestos, y, 2) se acordó solicitar más presupuestos y convocar nueva junta el día 5 de marzo, como lo acreditan los mails aportados y como declararon los testigos. Y dicha prueba documental y su conclusión lógica y razonada viene totalmente corroborada por la prueba testifical, ya que ambos testigos, pese a que esta parte defiende que no acudieron a dicha reunión, señalaron en su declaración, en la vista, que se acordó solicitar más presupuestos ya que posteriormente fueron conocedores de ello ya que se iba a celebrar otra junta el 5 de marzo para ello.

1.3- Error en la valoración de la prueba testifical: con independencia de ello, acreditado que el acta de la Junta no refleja la realidad de lo ocurrido ese día 27 de febrero de 2020, ya que no se votó ningún presupuesto, así como los errores de la convocatoria, se puede presumir que dichos testigos nunca acudieron a dicha reunión, aspecto grave que unido a los otros constituye un motivo para que se anule la sentencia dictada y se acuerde la nulidad de la Junta impugnada.

2- Sobre la prueba testifical, se expuso en la Sentencia, en el fundamento de derecho cuarto: "... Sin embargo, la prueba practicada en estas actuaciones contradice tales afirmaciones. En concreto, la lista de asistentes reflejada en el acta se ve corroborada por las declaraciones de los dos testigos que depusieron en juicio, doña Nieves (que confirmó que fue ella y no doña Inocencia quien compareció en representación de doña Adela) y don Sabino (que asimismo compareció a la junta, junto con su esposa); ambos también confirmaron la presencia de don Florian, que estuvo presente durante la totalidad de la reunión celebrada. Asimismo, confirmaron ambos testigos que se llevó a cabo la votación de los acuerdos que constituían el punto 2º del orden del día, acordando ejecutarse las obras de reparación de acuerdo con los presupuestos aportados, sin perjuicio de que en posteriores juntas pudiera aceptarse un presupuesto distinto si alguno de los propietarios acompañaba un presupuesto de menor coste. Ante tal despliegue probatorio, propuesto, de hecho, por la propia parte actora, no consta en cambio soporte alguno que consolide sus alegaciones, huérfanas por ende de todo pilar en el que sustentarse pese a que la carga probatoria sobre la actora recaía, como hechos constitutivos de su pretensión ex art. 217.2 LEC . Deben pues desestimarse también los motivos de impugnación referidos sobre la propia celebración de la junta general extraordinaria de propietarios..."

3- El análisis de este motivo del recurso implica recordar que, la carga probatoria de acreditar la inexactitud del acta, más concretamente que el acuerdo aprobado por unanimidad en el punto segundo de la misma no fue el efectivamente acordado en dicha Junta de propietarios de 27 de febrero de 2020, conforme el artículo 217 de la LEC, le corresponde a la parte demandante.

La Sala no comparte las alegaciones referidas al error en la valoración de la prueba, en relación a la defensa que realiza la recurrente sobre que en aquella Junta no se aprobó el presupuesto, pues esta conclusión no está sustentada probatoriamente, así:

3.1- En la audición del juicio, de la prueba testifical practicada allí, por el visionado del video difícilmente puede compartirse la alegación de la parte recurrente, porque tanto la testigo doña Nieves (minuto 7:59 y siguientes) y el testigo don Sabino (minuto 17:21 y siguientes), únicos que declararon, pues el tercer testigo no compareció al estar enfermo, no manifestaron que se acordara pedir otros presupuestos, sino que ambos indicaron, a pesar del tiempo transcurrido, que aunque no recordaban con exactitud la Junta, en ella se aprobó el presupuesto y se dijo que si antes de iniciar las obras alguien tenía algún presupuesto más barato que lo presentara.

Evidentemente con esta testifical la conclusión que hace la Sala es contraria a la mantenida por el recurrente, téngase en cuenta que ambos testigos fueron propuestos a su instancia y ambos sí indicaron que estuvieron presentes en dicha reunión, contrariamente a lo que se indicó en el recurso, y que se aprobó el presupuesto, lo que excluye a apreciar error en la valoración de la prueba testifical.

3.2- La recurrente también se ha apoyado en los emails remitidos a la administradora por la actora, (aportados como documentos 16 y 17 junto con la demanda), de cuya lectura la Sala no concluye en el sentido de que en la junta del día 27 de febrero se acordó celebrar una nueva Junta el día 5 de marzo, más concretamente en la contestación que realiza la Administradora al remitido el día 5 de marzo, ya indicó que: esta tarde no hay reunión. Y del resto de los emails se entienden en el sentido que indicaron las testificales, es decir, la posibilidad de que alguien aportarse algún presupuesto más barato para tenerlo en cuenta.

La conclusión del análisis probatorio es que la recurrente no acreditó, con las pruebas practicadas en primera instancia, la inexactitud en el acta que defendió en su demanda, y más concretamente, que no se aprobase el presupuesto que se expuso en aquella.

- Motivo Segundo:

1- En el motivo segundo del recurso de apelación se ha planteado la vulneración del art. 16 y 19 LPH, defendiendo que: esta parte considera que la Sentencia vulnera los arts. 9, 15, 16 y 19 LPH, que son preceptivos, así, las normas de la Ley de Propiedad Horizontal son de carácter imperativo, y en ella, en orden a la convocatoria de la Junta, no se distingue entre defectos formales, ni defectos de entidad suficiente, porque las exigencias legales en el cumplimiento de los procedimientos por ella establecidos, son garantías impuestas por el legislador, que en modo alguno pueden ser obviadas, porque garantizan el buen funcionamiento de la institución que regulan. Además de otros defectos señalados, como establece el artículo 16-2º de la LPH la convocatoria a la junta debe contener una relación de propietarios que no estén al corriente del pago de las deudas vencidas con la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15-2º. Y como indica la Jurisprudencia, la falta de cumplimiento de la previsión del artículo 16-2º, es de por sí causa suficiente para considerar nula la convocatoria efectuada en caso de impugnación no caprichosa, tal y como señalan la Sentencia la A. P. de Murcia, Sección 5ª de 5 de abril de 2004, o la Sentencia también de A. Prov. Murcia de 05-04-2009, la Sentencia de la A.P. Provincial de Toledo Sección 2ª de 25-10-2.001 etc.... que consideran que los preceptos que rigen la convocatoria de la Junta son de carácter imperativo, sin que quepa que la comunidad pueda modificar su sentido.

2- Sobre los defectos e insuficiencias de la convocatoria en la Sentencia se expuso: ".. A la vista de la convocatoria aportada como Documento núm. 2 de la demanda, se puede comprobar que quien convoca la junta es el presidente de la comunidad, como expresamente se deja constancia, si bien dicha convocatoria no se encuentra, en efecto, firmada; tampoco contiene relación de propietarios morosos, si bien se hace expresa advertencia que aquellos que no se encuentren al corriente de pagos podrán ser privados de su derecho de voto en la junta que se celebre. Se observa pues, una falta en el cumplimiento riguroso de los requisitos formales exigidos para con la convocatoria a una junta, si bien los defectos advertidos no presentan entidad suficiente como para motivar la nulidad de aquélla y de los acuerdos adoptados, ante la falta de toda trascendencia práctica de los mismos, pues cualquier irregularidad que hubiera podido producirse en la citación a la convocatoria carece de relevancia una vez que no es discutida su recepción, demostrada por el simple hecho de que la demandante acudió a la junta y pudo hacer valer la totalidad de sus derechos, y no consta en las actuaciones que ninguno de los asistentes a aquélla fuera privado de voto, o que, al contrario, hubiera votado algún propietario moroso sin estar facultado para ello. Y es que la especial configuración de las comunidades de propietarios, basadas en los lazos de convivencia entre aquéllos y la necesidad de encauzar de manera eficiente las relaciones vecinales, desaconseja sancionar con la nulidad de la junta a aquellos defectos formales que no han frustrado la finalidad propia perseguida y/o han carecido de toda trascendencia a la hora de adoptar sus acuerdos..,"

3- Este motivo del recurso no va a prosperar, al recogerse en la demanda como defectos en la convocatoria a la Junta de propietarios que: no convoca la Junta el Presidente de la Comunidad de Propietarios, ni consta en la convocatoria quién convoca la Junta; la convocatoria no está firmada; y la convocatoria no contiene la relación de los propietarios que no están al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad. Por:

3.1- A juicio de la Sala, el recurrente no ha desvirtuado los argumentos expuestos por el Juez de instancia, que uno a uno fue explicando los motivos por los que concluía que los defectos que se indicaban en la convocatoria a la Junta del 27 de febrero del 2020, carecían de relevancia suficiente para decretar la nulidad de los acuerdos, razonamientos compartidos por la Sala.

3.2- Habiéndose concluido en el apartado anterior, que no puede asumirse que el acta no recogiese con exactitud el acuerdo adoptado, pues se ha acreditado lo contrario. Debe tenerse en cuenta que el artículo 18.2 de la LPH para impugnar los acuerdos de la Junta de propietarios, solo legitima al propietario que haya votado en contra o estuviese ausente y ninguna de estas circunstancias concurren, pues la demandante estuvo presente en la Junta y además votó a favor del acuerdo. El hecho de que la norma no establezca ninguna excepción, se deriva de la seguridad jurídica, ya que nos encontramos ante un órgano colegiado cuyas decisiones tienen trascendencia frente a terceros, limitación de impugnación que impide que los acuerdo de la Comunidad puedan ser atacados en cualquier momento por aquél que mostró su conformidad. Tampoco cabe aceptar que esta regla deba decaer ante un cambio de circunstancias, pues ello derivaría de que cualquier acuerdo de podría ser atacado, si con posteridad se conocen hechos no constatados al tomar el acuerdo, y permite presumir que por ello su voto habría sido diferente.

3.3- Todos los defectos que se apuntan por parte de la demandante en la convocatoria no afectan a la decisión del acuerdo; es decir, ninguno de ellos consta que haya privado a algún comunero de sus derechos en la adopción del acuerdo. De hecho, la única propietaria de la Comunidad que impugnó el acuerdo, estuvo presente y lo votó favorablemente. Nos encontramos con defectos en la convocatoria, que debemos calificar de formales, que no privan al acuerdo de su eficacia, en la medida que no consta que en su adopción se hayan conculcado los derechos de algún propietario, ni que aquél este viciado por los defectos en la convocatoria expuestos por la recurrente.

3.4- Como tales los defectos formales que pueda adolecer la convocatoria a la Junta, contrariamente a lo defendido por la recurrente, se deben entender subsanados desde el momento que en las sucesivas juntas se mantuvieron los acuerdos de la de 27 de febrero de 2020. Sin omitir que ninguno de los propietarios votó en contra del acuerdo y ninguno de los ausente lo ha impugnado. La unanimidad en su adopción califica de irrelevante para la formación de la mayoría, de la no inclusión de la lista de propietarios morosos. Así como que la falta de la firma del presidente en la convocatoria excluya que fuera convocado por aquél que presidió la junta.

- Costas:

1- El recurrente atacó el pronunciamiento condenatorio al pago de las costas defendiendo que: vulnera el art. 394 LEC, en cuanto las impone a la demandante, siendo que se han desestimado las dos excepciones procesales planteadas por la demandada, relativas a la caducidad de la acción y a la falta de legitimación, por lo que se interesa subsidiariamente para el caso de ser desestimado el recurso de apelación interpuesto, que se acuerde la no imposición de costas.

2- En la Sentencia, en el fundamento de derecho quinto se concluyó: "... En materia de costas, y en virtud del art. 394 LEC , las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, por lo que la íntegra desestimación de la demanda supone que la parte demandante habrá de abonar la totalidad de las costas causadas en el presente procedimiento...".

3- Aunque en la Sentencia se hayan desestimado las excepciones procesales, no nos encontramos ante una estimación parcial de la demanda, sino ante una desestimación íntegra de aquella. Y en consecuencia, procede la aplicación del criterio del vencimiento con imposición del pago de las costas devengadas en primera instancia a la parte actora, por la aplicación del artículo 394 de la LEC, ya que el Juez de instancia, en la imposición de las pago de las costas, no vulneró el citado precepto sino que aplicó los criterios allí establecidos.

TERCERO.- Costas.

Habiéndose desestimado el recurso de apelación se imponen a la parte apelante el pago de las costas devengadas en esta segunda instancia, el artículo 398 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.