Sentencia Civil 349/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 11, Rec. 386/2024 de 18 de julio del 2025

PRIMERO. - Planteamiento de la cuestión objeto de autos

Son antecedentes fácticos de interés para la correcta resolución los siguientes, tratándose de ejercicio de acción quanti minoris por vicios ocultos y subsidiariamente, responsabilidad del vendedor por incumplimiento de contrato. Estableciendo la obligación de minorar el precio de venta en la cantidad de 19.828 € que deberían ser restituidos por la vendedora.

1.- Señala la parte actora que adquirió a la demandada un inmueble consistente en vivienda unifamiliar situado en el término municipal de Valdaracete que disponía de un pozo negro para la recogida de las aguas fecales en vez de estar unido el sistema de desagüe a la toma comunitaria, circunstancia que no se sabía cuándo se compró.

Afirmando la actora que, en ningún momento, en las dos visitas que realizaron al inmueble, una con la empleada de la inmobiliaria, y otra con la vendedora, se les indicó que el saneamiento era a través de un pozo ciego. Se destaca que éste no era visible, y además dado que los compradores demandantes no tienen conocimiento de construcción, por sus profesiones, no se percataron de la existencia de los alcantarillados públicos y que fueron conscientes del problema cuando se comenzaron a originar malos olores en la vivienda, hasta el punto que tuvo lugar un gran atasco en los baños.

Señalando que no se trata de un mero defecto o imperfección sino de un elemento fundamental de la vivienda que la hacen inhábil.

Se contesta indicando que el pozo era visible y que los compradores hicieron varias visitas antes de la decisión de adquirir, incluso entraron a habitarla antes de efectuar la compraventa, lo cual, señala supone que tuvieron la posibilidad de comprobar el estado de la finca y de sus instalaciones.

Añadiendo que sí fueron informados de la forma de evacuación de los desagües, y que ésta forma es la habitual en las casas rurales construidas alejadas del centro urbano y donde no había red de alcantarillado a la hora de la construcción.

2.- La sentencia estima la demanda íntegramente y condena a las demandadas a abonar a las demandantes la cantidad fijada en el informe pericial 19.828 €, en concepto de rebaja del precio de la venta por la existencia de vicio oculto. Es decir, estima la acción de saneamiento de los compradores, que persiguen una rebaja proporcional del precio, acorde con el coste de las obras necesarias para conectar la evacuación de aguas a la red general de alcantarillado.

Concluye que se vendió la vivienda con un pozo ciego o pozo muerto, que dicho pozo no estaba a la vista por lo que desconocían los compradores su existencia, reconoce que existen dos pruebas periciales y que acoge la de la actora por su cualificación profesional, refiere las respuestas evasivas de la codemandada y el contenido de los Wasaps, así como señala que la apreciación de los signos externos eran contrarios a la existencia del pozo; concluyendo que de haberlo conocido, que las aguas residuales no estaban conectadas a la red de alcantarillado público, sino mediante un pozo ciego no se habría adquirido la vivienda o hubieran pagado un precio inferior.

3.- La apelación formulada por la parte demandada reitera que la actora ya conocía el "supuesto vicio" y que se debe entender que la mera existencia de un pozo ciego como sistema de canalización de aguas residuales no puede ser considerado en sí mismo como un vicio oculto. Entiende que no solamente hay que tener en cuenta si el actor conoció o no, sino también si era posible conocer por su parte en el momento de la compra - artículo 1484.1 CC -"si el supuesto defecto era manifiesto y no estaba a la vista"-.

Y ello lo señala por cuanto la sentencia solo ha tenido en cuenta el peritaje presentado por la actora, no las declaraciones efectuadas por los testigos por ella presentados.

Señala que no se ha acreditado la causa de la obstrucción, que el atasco se produce después de un mes de la puesta a disposición. Y por último que no hay obligación de saneamiento, obligación de minorar, porque el precio de la vivienda era acorde con el estado de la finca.

La oposición solicita la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO. - Decisión de la Sala

Rechazar, en primer lugar la alegación que el apelante efectúa en el inicio de su apartado segundo de su escrito de apelación, cuando refiere que la sentencia apelada fundamenta el fallo únicamente en el informe pericial aportado por la actora y su ratificación en el acto del juicio, obviando el resto de las pruebas obrantes en autos, cuando la realidad es muy distinta, habida cuenta que de la lectura de la misma se comprueba la referencia exhaustiva y pormenorizada al resto de pruebas, declaraciones testificales -vecinos-, interrogatorio de parte, así como relación de wasaps intercambiados entre las partes, atribuyéndole una consecuencia acreditativa que el juez de instancia ha considerado.

También refiere, señalando las periciales contradictorias presentadas en autos, y atiende en su resolución a la del perito acompañada a la demanda, así como las razones de la no atención del peritaje del demandado.

Por todo, se concluye con el rechazo de esta primera alegación; señalando que esta Sala entiende que se han valorado la totalidad de pruebas practicadas y documentos acompañados, habiéndose efectuado una valoración conjunta, dejando patente la regulación que en la valoración de la prueba pericial se efectúa en el artículo 348 LEC, ... "el Tribunal valorará los dictámenes periciales según las reglas de la sana crítica ...".

La jurisprudencia ha intentado precisar el concepto de sana crítica señalando que cuando hablamos de este tipo de reglas no nos encontramos ante normas codificadas, sino que están conformadas por las más elementales directrices de la lógica humana. En este sentido señala la STS, núm. 141/2021, 15-03-2021:

"...Comprenden las máximas o principios derivados de la experiencia, obtenidos de las circunstancias y situaciones vividas a través de la observación de hechos, conductas y acontecimientos.

( .......)

La sana crítica se concibe pues como un sistema integrado por las reglas de la lógica, de la ciencia y de la experiencia, entendida la primera de ellas como sistema que permite verificar la corrección de los razonamientos humanos, con sometimiento a las pautas por las que debe discurrir el pensamiento condigno al ejercicio de la función jurisdiccional. La valoración probatoria llevada a efecto por medio de tales reglas exige que no conduzca al absurdo como límite infranqueable de la lógica jurídica. En definitiva, lo que se pretende es la consagración de una concepción racionalista de la valoración de la prueba, que permita dictar una sentencia motivada que adopte una decisión justificada conforme a los postulados de la razón".

Por otra parte y respecto del error en la apreciación del material probatorio, también alegado por el recurrente, es preciso recordar que las facultades del tribunal de apelación se extienden también a una nueva valoración de la prueba y que la misma viene facilitada por el hecho de contar con la grabación íntegra del juicio celebrado en primera instancia, siendo así que en la apelación el tribunal "ad quem" está facultado para realizar una revisión total del juicio de hecho y de derecho efectuado en primera instancia, con la única excepción que comporta el necesario respeto a los principios que rigen el recurso en relación con lo solicitado por el recurrente.

Es doctrina reiterada del Tribunal Supremo, entre otras, en la STS de 15-2-2012, con referencia a las Sentencias 798/2010 de 10 de diciembre , 392/2011 de 14 de junio :

"que el recurso de apelación se configura en nuestra LEC como una "revisio prioris instatiae" (revisión de primera instancia), que atribuye al Tribunal de la segunda el control de lo actuado en la primera con plenitud de cognición "tanto en lo que afecta a los hechos como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes, para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas aplicables al caso".

En el mismo sentido, la STS de 1-10-2012:

"El recurso de apelación que abre la segunda instancia es una revisión prioris instantiae (revisión de la primera instancia) que enviste al tribunal de apelación de las mismas facultades que el Juez de primera instancia y un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa, valorando la prueba y decidiendo las cuestiones jurídicas planteadas según su propio criterio dentro de los límites que imponen la prohibición de la reforma peyorativa y el principio tantum devolutum quantum apellatum (se transfiere lo que se apela) o congruencia con el recurso".

En el mismo sentido la STS de 18-5-2015:

"De lo anterior se deduce que es función de la segunda instancia la revisión de todo lo actuado en la primera, según los términos en que se formula el recuro, incluyendo la valoración de la prueba de los hechos, que podrá ser o no coincidente con la llevada a cabo por el Juez a quo de modo que la Audiencia puede practicar una valoración distinta, aunque una y otra resulten igualmente razonables y admisibles según las reglas de la lógica".

La sentencia de esta Sala nº 88/2013, de 22 febrero, afirmaba que:

«en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo -con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículos 460 y 464 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial...."

Y ya la sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre, afirmaba lo siguiente:

«Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae' , en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ('tantum devolutum quantum appellatum')...».

2.1.- Sobre el conocimiento del vicio por los compradores antes de la compraventa.

Refiere el apelante que sin perjuicio de la existencia de un pozo ciego como sistema de canalización de aguas residuales, no puede ser considerado en sí mismo como un vicio oculto sino que es preciso que la existencia de ese "pozo ciego" fuera o pudiera haber sido conocido por el comprador, de acuerdo con el contenido del artículo 1484.1 CC que trata sobre el saneamiento por vicios ocultos en la cosa vendida, estableciendo la obligación del vendedor de responder por defectos que hagan impropia la cosa para el uso al que se destina, o que disminuyan su valor de manera significativa. El vendedor no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista, ni de los ocultos que un perito, por su profesión, debería haber conocido.

De acuerdo con ese contenido, se obliga al vendedor a sanear los vicios ocultos de la cosa vendida si la cosa tiene defectos que la hacen inservible para su uso o disminuyen su valor, el vendedor debe responder.

Definiendo los vicios ocultos como aquellos que no son evidentes, que el comprador no conocía y que, de haberlos conocido, no habría comprado o habría pagado menos, y establece excepciones al señalar que no se responde por defectos manifiestos o que un perito debería haber reconocido.

Partimos, en consecuencia, de la base que para que se pueda reclamar por vicios ocultos, es necesario que se den tres requisitos básicos; a saber, que el daño sea con carácter previo a la compraventa: no pueden ser posteriores a la adquisición de la cosa y que el daño sea grave: que, de haberlo conocido, el comprador no hubiera realizado la compraventa.

Entre otras la SAP, Civil del 10 de septiembre de 2024 - ROJ: SAP CA 1904/2024 - sección 2 del 10 de septiembre de 2024 remitiéndose a la STS de 8 de julio de 2010 expone:

"Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios:

a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad;

b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta, aunque su desarrollo sea posterior;

c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto;

d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menos precio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( STS de 31 de Enero de 1970 )".

2.1.1.- Así, respecto del conocimiento que la actora hubiera tenido del vicio consistente en la forma de desagüe de la vivienda adquirida en el supuesto planteado, esta Sala coincide con la decisión de instancia al entender que no era manifiesto ni estaba a la vista, y no solamente por el contenido del informe pericial reseñado sino por el contenido de las declaraciones efectuadas y el visionado de las fotografías aportadas a autos, en las que se aprecia, si bien un tubo que discurre por el terreno, no en su totalidad, hasta llegar al pozo de referencia, amén de que se aprecia tapado en algunos extremos por la maleza o plantaciones sitas en su recorrido. Añadir que no se aprecia que se sitúe en la entrada o a simple vista, cuando se accede al inmueble (a la entrada de la vivienda).

Efectivamente, se ha apreciado por las fotografías, el redactado y contenido del informe pericial acompañado a la demanda, en el sentido de que el recorrido de la red de saneamiento no es apreciable a simple vista por cuanto, reiterando, y en palabras del perito ..."gran parte del trazado discurre bajo el terreno y el resto junto a un talud alejado de la vivienda y en una zona residual de la parcela sin uso frecuente ..con la vegetación crecida sería difícil identificar esta instalación ...".

La circunstancia de que el testigo presentado por la actora reconociera que había una parte que se veía del tubo, no contradice lo que hemos señalado con anterioridad, que la tubería discurría una parte bajo terreno y otra por el exterior, pero que esta última discurría alejada de la vivienda, expresamente éste testigo señaló ... "los nuevos vecinos no sabían que las tuberías eran del pozo ...".

Las declaraciones efectuadas en juicio, no vienen a desvirtuar esa conclusión, por cuanto que los anteriores interesados en la compra de la reiterada vivienda contesten que a ellos sí que les dijeron que el sistema de desagüe consistía en pozo ciego, no significa que también se les informara a los aquí actores, como que se hubiera apreciado la existencia del tubo de referencia.

De la declaración efectuada por la vendedora, codemandada Señora Bernarda no se puede concluir con la posición adoptada en el recurso de apelación, por cuanto, como señala la sentencia efectuó respuestas evasivas sobre si informó o no a los compradores sobre la existencia del pozo, o si estos la hicieron alguna referencia al respecto, señala que era su marido el que se encargaba del tema porque ella estaba en reposo debido a un embarazo complicado, y así no podía afirmar al respecto, añadiendo que tampoco se acordaba del contenido de los anuncios de la inmobiliaria. Sin embargo, el marido -codemandado no fue llamado a declarar.

Destacar, igualmente, la declaración del vecino de los actores, Sr. Casiano (ya referido) quien les ayudó en las labores de desatranco, en un principio, en el sentido de que vino a señalar la sorpresa que apreció en la actitud de los actores al pedir ayuda para corregir la situación, manifestando que no sabían nada del tema, siendo él el que les informó que tenían un pozo negro.

Concluimos en igual sentido que en 1ª instancia, que ni lo sabían ni lo pudieron saber, siendo base también para ello el contenido de las conversaciones que tuvieron lugar entre las partes, concretamente entre D. Bernarda y D. Sofía, cuyo texto expreso se relaciona en la sentencia apelada, dejando constancia esta Sala del resultado de su lectura, como se aprecia la sorpresa de la compradora ante la situación creada por el atasco; ..."tenemos un disgusto impresionante ...ha tenido que venir el vecino a echarnos una mano ...y nos enteramos que no tenemos alcantarilla ...pensábamos que al estar tan cerca del pueblo estaba con la acometida ..."..."siento mucho lo que ha pasado. Siempre pensé que lo sabias...".

Destacar, igualmente el contenido del documento que consta en autos (d. nº 6 acompañado a la demanda), consistente en el recibo del agua, en cuyo texto se contiene una partida de pago por los conceptos de abastecimiento y saneamiento, lo que perfectamente induce a pensar que la conexión del sistema de desagüe al alcantarillado municipal estaba efectuado.

Por ello, entendemos que la valoración global de la prueba y la interpretación y aplicación de la regulación en la materia se han acomodado a las reglas de la lógica y la razón debiéndose concluir con la afirmación de que los compradores no conocían la existencia en la vivienda del pozo ciego, no se les había informado, no estaba a la vista siendo que la existencia visible de una parte de tubería no tenía por qué ser determinante del sistema existente para desaguar las aguas fecales, destacándose que los compradores no son peritos ni profesionales que deban conocer estos extremos; a ello se unen los signos externos a favor de la no existencia del pozo negro, consistentes en la distancia de la vivienda al sistema de alcantarillado y el cobro del concepto que consta en el recibo del agua del canal de Isabel II.

Se desestima el motivo de recurso.

2.2.- Sobre la consideración del pozo como vicio.

Alega el recurrente que no se ha acreditado la causa de la obstrucción de la tubería, lo que considera que supone la falta de acreditación de uno de los requisitos del artículo 1484.1 CC para que el vendedor esté obligado al saneamiento por vicio oculto, ya que el vicio, entiende, no hace a la cosa impropia para el uso ..."El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella;...".

Al respecto y en este punto es preciso dejar patente que la acción redhibitoria permite al comprador rescindir el contrato y recuperar el precio pagado, mientras que la "quanti minoris" solo permite una rebaja del precio.

Un vicio oculto, de acuerdo con el art. 1484 CC, es un defecto grave que afecta al objeto vendido y que no está a la vista, a lo que se añade que lo hace impropio para su uso, o que disminuye de tal modo ese uso que, de haberlo conocido el comprador, no lo habría adquirido o habría dado menos precio por él.

Estamos ante este segundo supuesto.

Con ello dejamos claro que, en el supuesto de autos, lo que tratamos de argumentar es si se ha acreditado que la forma de desagüe de la vivienda adquirida, mediante el pozo negro, supone un vicio, un defecto, que disminuye de tal modo ese uso que, de haberlo conocido el comprador, no lo habría adquirido o habría dado menos precio por él, y la conclusión coincide con la de instancia.

Sin perjuicio de indicar que según lo expone el apelante en su motivo de recurso, desnaturaliza la acción ejercitada, ya que indica que al no haber atascos o haberse solucionado el existente, la vivienda se puede usar.

Si bien se produjeron los atascos con las consecuencias que se han indicado en anterior apartado, y que los compradores han seguido habitando la vivienda, ello no supone que no sea una causa de insalubridad la existencia del pozo para la recogida de las aguas de desecho.

Se argumenta para afirmar que no estamos ante un vicio oculto, que si bien se ha declarado que hubo atascos estos se han solucionado y se sigue habitando la vivienda, pero como se señala en la sentencia y así se hace constar en el informe pericial acompañado a la demanda, en su apartado de conclusiones expone:

... "Que la instalación observada no pueda calificarse como de fosa séptica sino como de pozo ciego o pozo muerto.

Que le disfunción existente en la vivienda la hacen inhabitable.

Que no se trata de un mero defecto o imperfección sino de un elemento fundamentl de lavivienda que la hacen inhábil y que afecta a la seguridad y a la salubridad.

En definitiva, se está produciendo una inhabilidad del objeto de tal manera que la vivienda

se hace inapropiada para el uso que por naturaleza le es propio.

Todo lo expuesto es indicativo de que la vivienda se vendió como si contase con una instalación de saneamiento conectada a la red pública. Puesto que la realidad no es así, consideramos que la merma del valor de transmisión de la vivienda debería de alcanzar los 19.829,00.-€ que sería el coste de la conexión al saneamiento municipal...".

Conclusión que nos sirve para rechazar el motivo de recurso sin aceptar las posibilidades que el perito de la demandada -apelante expone, y ratificó en el acto de la vista, en el sentido que sería suficiente con la construcción de una fosa séptica, por tener mecanismos para evitar las consecuencias perjudiciales para la salud del pozo séptico, como por ejemplo evitar que los líquidos sean absorbidos por el terreno.

Consta (d. nº 11 acompañado a la contestación) el criterio del perito presentado por el apelante, a saber:

... "En la fosa séptica se construye con materiales impermeables, para impedir que la parte líquida la absorba la tierra, y por ello antes de salir al exterior la parte sólida se va depositando en el fondo de la fosa, hasta que llega a su máxima capacidad y hay que vaciarla igual que el pozo negro, pero la parte líquida se va tratando, para que cuando vaya al suelo no lleve contaminantes, siendo este el motivo por el que no se permite actualmente en la mayoría de las zonas la instalación de pozos negros, debido al nivel de contaminación ambiental de dichos pozos ..."

Pero, igualmente aun teniendo en cuenta esta posibilidad, hay que concluir y tener en cuenta la situación de la vivienda, con la posibilidad de darla conexión con el sistema de alcantarillado, lo que supone evitar un sistema de desagüe obsoleto y que obliga a actuar a los habitantes de la vivienda. Añadiéndose que los aquí actores hubieran dado menos precio si hubieran conocido que no estaba conectado el sistema de la vivienda al alcantarillado municipal.

Se desestima el motivo concluyendo que el hecho de que la vivienda no estuviera conectada al alcantarillado público sí que constituye un vicio oculto desde la perspectiva que estamos estudiando y que nos ha sido planteado.

Por ello, y ante esta situación, los actores han optado por solicitar una rebaja proporcional.

2.3.- Sobre la obligación de saneamiento. Determinación de la cuantía.

Al respecto el apelante argumenta que la sentencia se limita a condenar al pago de las cantidades presupuestadas en el peritaje, sin tener en cuenta otras circunstancias como el precio que satisficieron los compradores, en el sentido que era acorde con el estado de la finca, refiriendo los precios de mercado y el que finalmente se pagó por la adquisición.

Alegación que carece de razón para entender la procedencia de la acción ejercitada en el sentido de que habría que tener en cuenta con la rebaja de la cantidad estimada en instancia que no se correspondería el precio con los que son exigidos en la compraventa de viviendas en la zona, por cuanto estamos resolviendo un supuesto de existencia de vicio oculto en una finca, por lo tanto, desconocido en el momento de formalizarse el contrato

A ello se une la referencia a que existiendo una red de alcantarillado público para los habitantes de esa finca es conveniente la conexión, ya por motivos de salubridad, ya por motivos de constituir una forma de desagüe más segura y cómoda (fosa séptica) al tener que estar pendientes en un momento determinado de limpiar y proceder al vaciado. Siendo que, reiterando, los aquí actores han interpuesto la acción cuanti minoris por cuanto el sistema señalado por el perito de la demandada tampoco hubiera sido admitido.

2.4.- Sobre el importe de la condena.

Refiere en este apartado la apelante el importe de la condena al pago ascendente a 19.828 €, en el sentido de considerarla excesiva, reiterando el error padecido en instancia en la apreciación del material probatorio al no haber tenido en cuenta ninguna prueba presentada por el apelante, basando esta cuantificación solamente en el contenido del informe pericial de la parte actora.

En principio referirnos al contenido ya expuesto en anterior apartado respecto de la valoración que se debe hacer y que se permite en esta segunda instancia respecto del material aportado en acreditación de las posiciones de los intervinientes.

Y así concluimos con el criterio que venimos señalando aceptando lo resuelto en instancia , porque entendemos que se ha efectuado una valoración acertada y conjunta de la prueba de ambos intervinientes; como se ha señalado, respecto del conocimiento de los compradores de la situación del sistema de desagüe, no solo hemos apreciado el contenido del informe, sino las declaraciones efectuadas en juicio verbal, la ratificación de ambos peritos y el contenido de las comunicaciones efectuadas entre los interesados.

Hay que tener en cuenta que la acción planteada en autos se basa en la equidad, buscando que el comprador no pague por un bien que no vale lo que pagó debido a los vicios ocultos. Y así, respecto de la cantidad que se consideró y que aceptamos responde a la exigencia de ese principio.

El peritaje (d. nº 6 acompañado a la demanda) expresamente indica respecto de la conexión al saneamiento municipal que:

... "actualmente los pozos municipales de saneamiento más próximos a la vivienda de la DIRECCION000) de Madrid son dos. Uno situado al este y otro situado al oeste.

(...)

Suministro de material y ejecución de línea de suministro eléctrico desde el cuadro de la vivienda hasta el pozo de bombeo de la parcela. Para alimentar a las dos bombas, formada por conductor

(...)

Adaptaciones necesarias en el cuadro eléctrico de la vivienda existente. Incluso parte proporcional de medios auxiliares y de ayudas. Incluso carga y transporte a vertedero del material sobrante. 200,00.-€ IVA 10% incluido. Todos los trabajos descritos anteriormente se realizarían de acuerdo con la normativa del

canal de Isabel II. El costo de los trabajos anteriores sería el siguiente: Total valoración de

la intervención: 19.828,00.-..."

Por su parte, el peritaje presentado por el aquí apelante (d. nº 11 acompañado a la contestación), sin perjuicio de que también manifiesta su opinión sobre el posible conocimiento de la existencia del pozo negro por los compradores, presenta aclaraciones sobre la diferencia entre fosa séptica y pozo negro, así como manifestación de que es legal y no causa ningún daño a los habitantes de las viviendas la construcción de la fosa séptica.

Indica que la fosa séptica se construye con materiales impermeables, para impedir que la parte líquida la absorba la tierra, y por ello antes de salir al exterior la parte sólida se va depositando en el fondo de la fosa, hasta que llega a su máxima capacidad y hay que vaciarla igual que el pozo negro. Todo ello sin que en la conclusión se indique el coste de la conexión al sistema de alcantarillado, solo señala el precio para la construcción de una fosa séptica

Concluyendo que la conexión solicitada, el precio que ello supone constituye una mejora y que el precio de venta de la vivienda en el que se efectuó el concreto contrato, ha sido por un precio inferior al de mercado normal de la zona.

Conclusiones que, efectivamente se rechazan acertadamente en instancia, por cuanto, amén de lo expuesto hasta ahora, no afecta para la estimación de la demanda cuanti minoris el precio normal de la vivienda o el que se esté aplicando en ese mercado, por cuanto la acción ejercitada se aplica sin más al precio pagado, siendo que el que se ha estimado es el que resulta acreditado, no solamente por la valoración efectuada pormenorizadamente en el peritaje, sino porque no ha sido contradicho por valoración en contra.

Consideramos que la construcción de la fosa séptica sigue afectando al medio ambiente y requiere de un trabajo de limpieza periódico que los actores no han tenido en cuenta ni aceptado. Añadir, por último, que la distancia de la vivienda a la red de abastecimiento no supera la distancia prevista en la regulación en la materia.

El recurso debe ser desestimado.

2.5.- Sobre las costas de 1ª instancia.

Al respecto también muestra motivo de recurso, en el sentido de entender que en el supuesto de mantener el criterio de instancia debería ser aplicado el criterio de "dudas de hecho y de derecho", para no efectuarse pronunciamiento sobre las costas.

Motivo que debe tener igual suerte desestimatoria, por cuanto no concurren dudas en ningún aspecto y en el sentido exigido por nuestra jurisprudencia para la aplicación de ese criterio, a saber, que no se permitiera la entrada en la vivienda al perito o que el testigo de parte tuviera interés, no son razones para modificar el principio de vencimiento objetivo - art. 394 LEC - regulador en nuestro sistema civil.

En el supuesto concreto no se ha apreciado dificultad para establecer los hechos relevantes del caso, tampoco dificultad para aplicar la norma jurídica al caso concreto, ni complejidad de la norma, ni existencia de jurisprudencia contradictoria, o novedad de la cuestión planteada, más allá de las exigidas para resolver.

El Tribunal Supremo ha desarrollado una jurisprudencia consistente en señalar que no toda divergencia en la interpretación de las normas o en la valoración de los hechos justifica la no imposición de costas, así como que las dudas deben ser objetivas, es decir, no deben surgir únicamente de la subjetividad de las partes, sino que deben ser compartidas por un observador imparcial.

Cuándo existen serias «dudas de hecho» es cuestión que la doctrina procesalista y la jurisprudencia coinciden en identificar con los casos en que la labor de apreciación de las pruebas o de fijación de los hechos se revela especialmente intensa o difícil para el juzgador, esto es, con los casos en que el dubium se cierne sobre los elementos fácticos que fundamentan las pretensiones de una u otra parte del proceso- cual no es el caso.

En cuanto a las serias «dudas de derecho» existe también coincidencia en vincularlas a los casos en que las normas aplicables son susceptibles de diversas interpretaciones, en que no existen pronunciamientos consolidados sobre la materia, o a aquellos otros casos, en fin, sobre los que ha recaído jurisprudencia contradictoria. Además, y en relación con esto último, la propia ley procesal civil apunta a que la apreciación de este tipo de dudas solo permitirá apartarse del criterio general del vencimiento si están revestidas de objetividad, esto es, si el asunto resulta jurídicamente dudoso desde la perspectiva «de la jurisprudencia recaída en casos similares» ( art. 394.1 LEC, párrafo segundo) - tampoco es aplicable al supuesto planteado-.

TERCERO. - Costas

Sobre las costas de esta instancia procede imponérselas al apelante, conforme artículo 398 LEC, al ser desestimado el recurso.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.