Sentencia Civil 203/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 11, Rec. 203/2024 de 22 de abril del 2025

PRIMERO. - Planteamiento de la cuestión objeto de autos

Son antecedentes fácticos de interés para la correcta resolución los siguientes, tratándose de una reclamación de Comunidad de propietarios frente quien es propietario de local comercial alegando haber instalado aparato de aire acondicionado, sin respetar las normas comunitarias y perjudicando al resto de propietarios, particularmente los de las plantas dedicadas a locales de oficinas, ya que se han incorporado los cables de la refrigeración que van de la azotea al local (sito en el bajo) por el sunt de ventilación, lo que ha provocado que este conducto no pueda servir para su finalidad de ventilación

1.- La actora Comunidad de propietarios DIRECCION000 señala que la mercantil UNICA REAL ESTATE es la propietaria del local comercial planta baja, arrendado a la mercantil Faborit Orense y que ha tratado de obtener autorización de la Comunidad de Propietarios para instalar tres aparatos de aire acondicionado en la cubierta del edificio obteniendo la negativa desde el primer momento; no obstante fueron instalados sin autorización, conectando los aparatos con los climatizadores a través de un shunt de ventilación que da servicio a la comunidad y a las oficinas sitas en la 1ªy 2ª planta, produciéndose la anulación y rotura del citado shunt de ventilación cuya propiedad es comunitaria.

Señala que se han celebrado juntas de propietarios dirigidas a requerir para su retirada.

2.- En la contestación se indica, amén de las excepciones procesales que han sido resueltas y que posteriormente no han sido tema de recurso, que se ha instalado respetando los estatutos, concretamente en el punto 8º que permite a los locales-oficinas la instalación de estos aparatos de aire acondicionado, señalando que en los estatutos no se recoge ninguna prohibición expresa de que los locales comerciales puedan instalar aires acondicionados,

(si a los locales -oficinas señala el actor no a los locales comerciales)

Señala que la realidad es que los aparatos de aire acondicionado fueron emplazados respetando todas las prescripciones aplicables, no solo técnicas, sino también administrativas.

3.- La sentencia estima la demanda, parte de la doctrina jurisprudencial que señala la interpretación flexible cuando se trate de instalación de aparatos de aire acondicionado en locales comerciales, concluye que las máquinas de la azotea están perfectamente instaladas sin perjudicar fachadas ni elementos arquitectónicos, ni molestar a los vecinos (de acuerdo con las declaraciones periciales), no obstante entiende que sí perjudica la introducción de los equipos frigoríficos para unir los aparatos de la cubierta con los climatizadores ubicados en el local por el shunt de ventilación que presta servicio a los aseos de los locales que se encuentran encima del comercio propiedad del demandado. Por ello, estima la demanda porque se ha dañado un elemento común que da servicio a otros comuneros privándole de dicho servicio.

4.- La apelación alegando error en la valoración de la prueba, señala la inexistencia de daño o perjuicio efectivo causado a otros propietarios. Indicando que el informe pericial no especifica ni razona que el shunt de ventilación preste servicio ni a locales, ni a otra vivienda; y que, en su caso, para devolver el shunt de ventilación a su estado original bastaría con retirar el cableado y reponer el aspirador estático de hormigón, por lo que no se trata de una alteración sustancial que dañe de forma efectiva el elemento común afectado.

Añade la infracción del principio de igualdad, habiéndose llevado a cabo una conducta de la Comunidad de Propietarios constitutiva de abuso de derecho. Asimismo, se alega la indebida imposición de costas procesales al existir dudas de hecho y derecho en cuanto a la acreditación de daños efectivos a otros propietarios.

SEGUNDO. - Decisión de la Sala. - Sobre el error en la valoración de la prueba

La parte apelante indica, en el primer motivo de recurso que la Juzgadora de instancia ha cometido el error a la hora de valorar si la instalación del aparato acondicionado genera molestias o causa daño a otros vecinos, esto es, la existencia de daños o perjuicios efectivos a los miembros de la Comunidad, y concretamente cuando se afirma en la sentencia que:

"se indica también en el informe de la actora (...) que el shunt presta servicio a los aseos de las dos plantas de locales-oficina, que se encuentran encima del local comercial, obstruyéndolos e impidiendo su función de ventilación".

Señala que se ha valorado erróneamente el informe pericial aportado a las actuaciones, en relación con la acreditación de daños o perjuicios a otros propietarios, entendiendo que contrariamente a lo manifestado en la Sentencia, dicho informe pericial, no especifica ni razona de ninguna manera, en ninguno de sus apartados, que el shunt de ventilación afectado por la instalación de los aires acondicionados preste servicio ni a los locales de las plantas de locales-oficinas ni a ninguna otra vivienda o local del edificio.

2.1.- .- Puesto que el recurso se sustenta en la alegación de errónea valoración de la prueba es preciso recordar que las facultades del tribunal de apelación se extienden también a una nueva valoración de la prueba y que la misma viene facilitada por el hecho de contar con la grabación íntegra del juicio celebrado en primera instancia, siendo así que en la apelación el tribunal "ad quem" está facultado para realizar una revisión total del juicio de hecho y de derecho efectuado en primera instancia, con la única excepción que comporta el necesario respeto a los principios que rigen el recurso en relación con los solicitado por el recurrente.

La sentencia de esta Sala nº 88/2013, de 22 febrero, afirma que:

«en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo -con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículos 460 y 464 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial..."

La sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre, afirma lo siguiente:

«Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae' , en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ('tantum devolutum quantum appellatum')...».

2.2.-En base a lo indicado, la resolución exige entrar a valorar el informe pericial que se ha tachado de insuficiente para basar una sentencia en los términos resueltos; bien es verdad que el recurrente está de acuerdo con la conclusión de instancia en el término admitido de que la instalación del aire acondicionado no compromete la estructura y seguridad del edificio, pero discrepa en el otro postulado de que genere molestias o cause daños a otros vecinos.

La sentencia de instancia al respecto concluye:

..."En base a lo expuesto (...) y para conectar los aparatos con los climatizadores de local, se introdujeron las líneas frigoríficas por el shunt de ventilación de la comunidad provocando la obstrucción de los shunt de ventilación de los baños de las dos plantas de locales- oficina que se encuentran encima del local comercial. Las referidas obras no fueron autorizadas por la Comunidad de Propietarios, constando en juntas de 16-1-2013, 31 de marzo de 2016 y 12 de abril de 2018..."

Procedemos a constatar el contenido del informe pericial (d. nº 5 acompañado a la demanda) el cual se acompaña de fotografías en las que se puede apreciar la situación de la azotea y la instalación de los aparatos acondicionados, en cuya apreciación se observa la dirección que adoptan los cables para introducirse en la chimenea del sunt.

Dejar patente que la demandada no ha acompañado informe pericial por su parte, tratando de desvirtuar el contenido de éste por declaraciones testificales.

El referido informe, ratificado y explicado en el acto del juicio, refiere expresamente respecto de forma en que se han instalado los conductos de refrigeración:

..."-En planta baja se encuentran situados los locales comerciales -Las plantas 1ª y 2ª están destinadas al uso de oficinas, dispuestas sobre la planta baja (...) La conexión entre estas máquinas exteriores y las máquinas ubicadas en el interior del local se produce a través de un conjunto de líneas frigoríficas de color blanco. Este mazo de tubos nace en las máquinas exteriores, discurre descansando sobre el suelo de la azotea hasta alcanzar una chimenea de ventilación por Shunt, por donde se introducen y descienden hasta alcanzar el techo del local FABORIT ORENS ( apreciadas por las respectivas fotografías ) que retrata las tres máquinas exteriores de climatización del local faborit orense, las líneas refrigerantes blancas dispuestas sobre la azotea de las oficinas y cómo se introducen dentro del Shunt de ventilación de los aseos(....)Las líneas frigoríficas penetrando dentro de la chimenea tipo Shunt existente para ventilación de los aseos de las plantas inferiores

Dentro del tiro de la chimenea se aprecian las líneas frigoríficas (en blanco) y eléctricas (en negro) descendiendo por el conducto hasta alcanzar el techo del local FABORIT ORENSE.."

Sobre la categorización del elemento en que ha sido instalado o afectado concluye que constituye un elemento común del edificio, en los siguientes términos:

..."La instalación privativa de climatización del local FABORIT ORENSE ha sido introducida por el interior del elemento común denominado chimenea de ventilación tipo SHUNT.

--La introducción de las líneas frigoríficas en el interior del tiro de la chimenea invalida el uso de esta instalación comunitaria de ventilación porque la presencia este cuerpo extraño en el interior del tiro condiciona su uso...".

Concluyendo: :

..."FABORIT ORENSE se encuentra realizando de forma permanente un uso inapropiado de una instalación comunitaria, ya que el tiro original de una chimenea de ventilación ha sido reconvertido en conducto vertical de paso del mazo de líneas frigoríficas que forma parte de la instalación privativa del local, realizando un recorrido que nace en la azotea de planta tercera y atraviesa dos plantas de oficinas hasta alcanzar el techo del local de planta baja, lo cual ha anulado cualquier uso posible de esta instalación de ventilación.."

Posteriormente, para tratar de justificar que la instalación del aire acondicionado se podía haber efectuado de otra manera, concretamente colocando sus máquinas exteriores de climatización en el interior de su falso techo y soplando hacia la calle, señala:

"---El local CHOUCHOU es colindante al local FABORITORENSE, y puede servir de ejemplo ilustrativo acerca de cómo resulta posible acometer la instalación de climatización del local sin la necesidad de utilizar una instalación comunitaria.............-Rejillas rectangulares próximas al falso techo de lamas, las cuales son utilizadas para evacuación del aire caliente o enrarecido producto del acondicionamiento del local ..."

2.3.- Respecto de la forma de efectuar la valoración de la prueba pericial, es criterio aceptado jurisprudencialmente y reflejado en la Ley procesal, que ésta se basa en la sana crítica, es decir, en la lógica y la razón. En la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero, en su artículo 348, se limita a prescribir que "el Tribunal valorará los dictámenes periciales según las reglas de la sana crítica".

La jurisprudencia ha intentado precisar el concepto de sana crítica señalando que cuando hablamos de este tipo de reglas no nos encontramos ante normas codificadas, sino que están conformadas por las más elementales directrices de la lógica humana. En este sentido señala la STS, núm. 141/2021, 15-03-2021:

"...Comprenden las máximas o principios derivados de la experiencia, obtenidos de las circunstancias y situaciones vividas a través de la observación de hechos, conductas y acontecimientos.

Implican un sistema de valoración racional y razonable de la actividad probatoria desplegada en el proceso, que permite efectuar un juicio prudente, objetivo y motivado, de corroboración de las afirmaciones fácticas efectuadas por las partes mediante el examen de las pruebas propuestas y practicadas, todo ello con la finalidad de huir de los riesgos derivados del acogimiento de meras hipótesis intuitivas o conclusiones valorativas absurdas, y prevenir, de esta forma, decisiones arbitrarias.

La sana crítica se concibe pues como un sistema integrado por las reglas de la lógica, de la ciencia y de la experiencia, entendida la primera de ellas como sistema que permite verificar la corrección de los razonamientos humanos, con sometimiento a las pautas por las que debe discurrir el pensamiento condigno al ejercicio de la función jurisdiccional. La valoración probatoria llevada a efecto por medio de tales reglas exige que no conduzca al absurdo como límite infranqueable de la lógica jurídica. En definitiva, lo que se pretende es la consagración de una concepción racionalista de la valoración de la prueba, que permita dictar una sentencia motivada que adopte una decisión justificada conforme a los postulados de la razón".

La STS, núm. 702/2013, de 15-12-2015, Recurso: 2006/2013 fija los criterios que deben ponderarse a la hora de valorar la prueba pericial y que concreta en los siguientes:

"1.-Los razonamientos que contengan los dictámenes y los que se hayan vertido en el acto del juicio o vista en el interrogatorio de los peritos, 2°.-Deberá también tener en cuenta el tribunal las conclusiones conformes y mayoritarias que resulten tanto de los dictámenes emitidos por peritos designados por las partes como de los dictámenes emitidos por peritos designados por el Tribunal, motivando su decisión cuando no esté de acuerdo con las conclusiones mayoritarias de los dictámenes 3°.-Otro factor a ponderar por el Tribunal deberá ser el examen de las operaciones periciales que se hayan llevado a cabo por los peritos que hayan intervenido en el proceso, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten sus dictámenes 4°-También deberá ponderar el tribunal, al valorar los dictámenes, la competencia profesional de los peritos que los hayan emitido así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad ..."

No cabe duda que estas premisas se han cumplido en autos como base para llegar a la conclusión que acertadamente ha efectuado la juez de instancia, ya que el contenido del dictamen se presenta con una serie de fotografías que plasman de la realidad de la dirección de los cables de refrigeración, incluso se aprecia la ocupación del conducto de ventilación en toda su longitud, lo que hace que quede inservible para el objeto propio del referido conducto. El contenido del informe es claro y basado en visitas al lugar de los hechos por el perito. En el acto del juicio ratificó su conclusión y aclaró que el sunt daba ventilación a los aseos de las plantas de oficinas situadas debajo del edificio y encima del local del demandado, impidiendo su ventilación; extremo que quedó corroborado por declaración testifical, añadiéndose que actualmente están sin explotar estas oficinas, desocupadas, perteneciendo a la Tesorería General de la Seguridad Social.

Destacar que de contrario no se acompañó informe pericial que viniera a desvirtuar estas conclusiones que se aceptan como acreditadas, que la finca cuenta con una instalación comunitaria denominada Instalación de Ventilación (tipo Shunt).

Siendo que la instalación de ventilación tipo SHUNT está compuesta por los siguientes elementos - -Conductos verticales (o chimeneas) que atraviesan las plantas del edificio hasta alcanzar la azotea (o cubierta) -Coronación de cada tiro mediante la colocación de un aspirador estático de hormigón prefabricado, entendiendo por tal un elemento dotado de hendiduras (o lamas) Principio que provoca el funcionamiento de esta instalación - -Las NTE permiten dimensionar los conductos para garantizar la circulación de aire -El aspirador estático favorece la creación, dentro del conducto, de la depresión necesaria para provocar el ascenso de aire viciado; y este uso de la instalación comunitaria por parte de la instalación privativa efectuado por el demandado anula cualquier posibilidad de uso original de la instalación comunitaria porque la presencia del mazo de líneas frigoríficas reduce las dimensiones del conducto (o chimenea) de ventilación, ya que dicho conducto debe tener un tamaño concreto, producto de un cálculo específico.

También refiere el peritaje que el aspirador estático que corona el tiro de la chimenea ha sido demolido, por lo que ya no existen esas lamas que fueron colocadas para facilitar la depresión en el interior del conducto.

Se concluye, que FABORIT ORENTE ha inutilizado una instalación de ventilación que constituye un elemento común de la finca, y lo ha hecho en beneficio de su interés particular.

No se acepta la alegación de la recurrente en el sentido de que no se puede asegurar el daño causado, por cuanto como se ha venido indicando está claro que no se pueden explotar los locales de oficinas por falta de ventilación de los aseos allí instalados.

El motivo de recurso debe ser desestimado.

TERCERO. - Sobre el principio de igualdad

Al respecto el recurrente indica la infracción del principio de igualdad por la conducta de la Comunidad de propietarios que es constitutiva de abuso de derecho. Y ello lo basa y hace depender de la alegada y rechazada errónea valoración de la prueba al entender que no se han considerado sus alegaciones en el sentido de que se podría estimar una aceptación o consentimiento tácito de la Comunidad con la instalación del aire acondicionado ejecutado, ya que, señala, la instalación se realizó en noviembre de 2012 y no ha sido hasta la presentación de la demanda originadora de este pleito en septiembre de 2018 cuando de manera efectiva esta demanda pretende la retirada de la instalación.

De igual manera señala que estas actuaciones resultan contrarias al principio de igualdad porque se les está exigiendo la retirada de la instalación cuando en la misma cubierta del edificio se encuentran otros aparatos de aire acondicionado.

Estas circunstancias y apreciaciones fácticas concurren, no cabe duda a la luz del desarrollo efectuado en anterior apartado, es decir que hasta esta demanda no se les ha solicitado la retirada de la instalación del aire acondicionado y que también se sitúan en la azotea del edificio maquinas con igual finalidad respecto de las cuales no se solicita su retirada; pero estas apreciaciones no tienen un efecto equivalente en este pleito o en la situación creada por la instalación concreta por el demandado y respecto a su local comercial, ya que si bien, como se señala en la sentencia de instancia y nosotros aceptamos, la razón de que se obligue a la retirada de esta concreta instalación, no es la situación en la azotea, porque como se señaló no afecta a elemento estructural y una interpretación flexible de las normas reguladoras al respecto permiten que se sitúen de esa forma; la razón es que la instalación causa molestias y daño como consecuencia de haber dejado inservible el conducto de ventilación comunitario, al introducir las líneas frigoríficas por ellos.

Y así el principio de igualdad no queda infringido, porque la otra instalación que también se sitúa en la azotea, no ha infringido ni afectado elemento común que cause molestias al resto de comuneros.

Respecto de la consideración de una posible aceptación de la situación dado el tiempo transcurrido desde la efectiva instalación y la reclamación para su retirada debe ser igualmente rechazada por cuanto consta que las referidas obras no fueron autorizadas por la Comunidad de propietarios, constando así en las Juntas de enero de 2013, marzo de 2016 y abril de 2018 (folio nº 302).

A ello se une la reiterada comunicación entre los interesados - burofax de julio de 2018 en el que consta que ... "se les requiere nuevamente para que en el plazo de 10 días procedan a la retirada de los aparatos de aire acondicionado instalados en la cubierta ocupado por Faborit."

(folio nº 301). Con igual finalidad burofax de mayo de 2018 (folio nº 296)

Con ello se acredita que la Comunidad no aceptaba ni consintió esa situación. Se desestima el motivo.

CUARTO. - Sobre la imposición de las costas

Al respecto, entiende el recurrente que se deben apreciar dudas de hecho y derecho para acordar la no imposición de costas, particularmente en cuanto a la acreditación de daños efectivos a otros propietarios, señalando que en caso de existir no se pueden considerar de tal entidad como para enervar la aplicación de la jurisprudencia del TS relativa a la interpretación flexible de las normas sobre propiedad horizontal cuando se trata de locales comerciales.

Motivo de recurso que debe correr igual suerte desestimatoria por cuanto reiteramos que esta interpretación flexible no afecta a las instalaciones de aire acondicionado cuando se realiza de forma que cause molestias a los comuneros, y ello independientemente de que se trate de locales comerciales o de oficina. Lo que se ha declarado acreditado y sin ningún género de duda, ha sido lo expuesto en anteriores apartados, es decir la inutilización de un conducto de ventilación, afectando particularmente (reiterado en declaraciones efectuadas en juicio aparte de dejarlo plasmado el informe pericial) a los locales de oficinas situados encima.

El recurso debe ser desestimado.

QUINTO. - Costas

Respecto de las costas del recurso serán impuestas al recurrente conforme artículo 398 LEC al ser desestimado el recurso.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.