Sentencia Civil 558/2024 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 11, Rec. 1113/2022 de 24 de septiembre del 2024

PRIMERO.-

Por la representación procesal de D. Luis Pablo se interpuso demanda de juicio verbal contra D. Anton solicitando que se dicte sentencia por la que se condene al demandado a abonar la suma de 22.196,10 € por las rentas y cantidades debidas a fecha de interposición de la demanda, así como a satisfacer las rentas futuras a razón de 500 € mes y costas. Y pretensión que basa en los siguientes hechos:

1.- El actor es propietario, en la proporción de un tercio junto con sus hermanos D. Cesareo y D. Ceferino, de los siguientes inmuebles sitos en la población de La Pobla Llarga:

- Edificio en DIRECCION000 de Pobla Llarga; finca registral NUM000, tomo NUM001, libro NUM002, folio NUM003 de la Pobla Llarga del Registro de la Propiedad de Alberic. (se acompaña como documento nº 2 nota simple del Registro de la Propiedad de Alberic).

- Nave Almacén en Calle Vall 73 de la Pobla Llarga; finca registral 6047, tomo 1395, libro 154, folio: 179 del Registro de La Propiedad de Alberic. Referencia catastral: 8598001YJ1889N0001GQ. (se aporta como documento nº 3 nota simple del Registro de la Propiedad de Alberic).

2.- Con fechas 17 de Mayo de 2018 y de 3 de diciembre de 2018, el Sr. Luis Pablo, junto a sus dos hermanos, suscribieron con la parte demandada sendos contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, en relación a los inmuebles descritos anteriormente, por un precio total de MIL QUINIENTOS EUROS (1500€) a repartir entre cada uno de los arrendadores a razón de QUINIENTOS EUROS (500€) para cada uno:

- Contrato de fecha 17 de mayo de 2018 "Arrendamiento de "LOCAL": su cláusula quinta fijaba el precio de arrendamiento inicial en la cantidad mensual de OCHOCIENTOS EUROS (800€) y MIL EUROS (1.000€) a partir del primer año de vigencia del contrato, más los impuestos correspondientes. Se acompaña copia del contrato de arrendamiento como documento nº 4.

- Contrato de fecha 3 de diciembre de 2018 "Arrendamiento de local "SALÓN": su cláusula quinta fijaba el precio de arrendamiento inicial en la cantidad mensual de SETECIENTOS EUROS (700€) y QUINIENTOS EUROS (500€) a partir del mes de mayo de 2019, más los impuestos correspondientes. Se acompaña copia del contrato de arrendamiento como documento nº 5.

3.- Que el contrato celebrado con fecha 17 de mayo de 2018, establecía un plazo de duración de un año ampliable a cinco años, hasta 2023. Por su parte, el contrato celebrado con fecha 3 de diciembre de 2018, establecía una duración del mismo por plazo de UN AÑO. En el momento presente se encuentra sujeto a la tácita reconducción tal y como recoge el artículo 1566 en relación con el artículo 1581 CC.

4.- Que a fecha de interposición de la demanda, la parte arrendataria ha incumplido la obligación principal del pago de la parte de la renta que corresponde al actor y establecida en 500 € mensuales, adeudando un total de 4000 € por las mensualidades de julio de 2021 a febrero de 2022.

5.- Asimismo la parte arrendataria tampoco ha hecho efectivo los pagos de los recibos de Bienes Inmuebles IBI, adeudando a fecha de hoy un total 18.196,16 € , conforme se detalla en el siguiente desglose y que se aporta como documento nº 6:

Anualidad IBI 2018: 4549,04 euros.

Anualidad IBI 2019: 4549,04 euros.

Anualidad IBI 2020: 4549,04 euros.

Anualidad IBI 2021: 4549,04 euros.

6.- Que con fecha 28 de septiembre de 2021 fue remitido requerimiento reclamando el cumplimiento de la obligación, siendo infructuoso.

Frente a tal pretensión se opuso la parte demandada y ello en base a las siguientes alegaciones:

- Reconoce que el actor es propietario de un tercio de las fincas registrales NUM000 y NUM004 del Registro de la Propiedad de Alzira. Respecto de los otros dos tercios y acerca de la finca registral NUM000, el Sr. Anton, por medio de escritura pública de 22-2-2022 adquirió un tercio de dicha finca(documento nº 1). Respecto al otro tercio de dicha finca el demandado ostenta la posesión en virtud de la escritura de opción de compra otorgada el 28-7-2021 (documentos 2 y 3).

-Respecto a la finca registral NUM004,un tercio de la misma pertenece al hoy actor y de los restantes dos tercios pertenecen según consta en el Registro de la Propiedad, una sexta parte a D. Ceferino, otra sexta parte a Dña. Esperanza y el tercio restante a D. Cesareo, si bien el Sr Anton ostenta un derecho real de opción de compra respecto del tercio propiedad de D. Cesareo, en virtud de escritura aportada como documento nº 2, y de la sexta parte, propiedad de Dña. Esperanza, en virtud de escritura que se aporta como documento nº 4.

- Ambas fincas inicialmente constituían una unidad, en la DIRECCION000 de la Pobla Llarga, tal y como consta en las notas simples del Registro aportadas de contrario.

-En contra de lo manifestado por el actor, la finca registral NUM004 nunca ha sido objeto de arrendamiento, pues se arrendó, mediante los dos contratos aportados de contrario la registral NUM000, si bien en dos fases, de ahí la existencia de los dos contratos, una primera fase incluía lo que constituía el restaurante y que se arrendó mediante el contrato de 17-5-2018 y una segunda fase que lo constituía el salón de banquetes y que se arrendó mediante el contrato de 3-12-2018. La finca registral NUM004 nunca ha estado ocupada por el demandado.

- Como consecuencia de las negociaciones mantenidas para llevar a cabo las opciones de compra y la compra , se solicitó por ambas partes una medición de los locales y se aporta como documento nº 5 informe de validación gráfica frente a parcelario catastral, en el que partiendo de la parcela catastral que componían ambas fincas registrales, la NUM000 y la NUM004 y que constituían una única referencia catastral, la NUM005 , quedaba segregada la finca registral NUM000 y quedaba como parcela resto la finca registral NUM004. Ya en el contrato de arrendamiento de fecha 3-12-2018 la actora manifiesta que el inmueble arrendado es una pequeña parte de la referencia catastral. Se aporta como documento nº 6 informe de tasación del local y como documento 7 superposición de fotografías aéreas de lo que se desprende que el único local inicialmente arrendado se corresponde con la finca registral NUM000 del registro de la Propiedad.

-En el contrato suscrito el 17-5-2018 se recoge un plazo de duración de un año prorrogable por otros cuatro años más que concluirán el 16-5-23, y ello de no haber pasado el demandado a ostentar la posesión de un tercio del local por adquisición del mismo y por lo tanto como propietario y de otro terció del local en virtud de las escrituras de opción de compra.

-En el contrato de 3 de diciembre de 2018 la situación es diferente pues consta que el plazo de duración de un año y que en el caso de que las partes quisieran ampliar el plazo deberían suscribir un nuevo contrato, por lo que el contrato esta resuelto y así lo manifiesta el actor mediante el burofax remitido el 28 de septiembre. Por lo tanto resuelto el contrato el demandado tiene derecho a ostentar la posesión de un tercio del local por adquisición del mismo y por tanto como propietarios y de otro tercio del local en virtud de los contratos y escrituras de opción de compra aportados aportados, en los que expresamente se les cede la posesión del local sin contraprestaciones.

-Nada se adeuda por el demandado por ningún concepto, si bien hizo efectivas las rentas por los arrendamientos hasta el mes de julio de 2021 (documento nº 8) , mes en el que fue suscrito el contrato de opción de compra con D. Cesareo y le fue entregada la posesión de un tercio del local sin contraprestaciones y asimismo contaba con la autorización expresa de D. Ceferino, a través de su tutora legal, y de Dª Esperanza en virtud del contrato que se aporta como documento nº 9 para ostentar la posesión del otro tercio del local igualmente sin contraprestaciones, pues el hecho de que D. Ceferino estuviese incapacitado legalmente, precisaba de la autorización judicial para proceder a disponer del tercio de su propiedad que era de carácter ganancial, lo que se produjo el 17-1-2022 según consta en el auto que se acompaña como documento nº 10 y suscribiéndose escritura de compraventa el 22 de febrero de 2022 (documento nº 1).

-El demandado desde el mes de julio ostenta legítimamente la posesión del local arrendado, sin obligación de contraprestación alguna y en virtud de contratos y escritura de opción de compra y lo estarían haciendo en concepto de dueños por asimilación y en consecuencia, el actor podría instar previo requerimiento de oposición al uso exclusivo por el demandado, hecho que nunca se ha producido o solicitar como copropietario una indemnización por no uso y uso exclusivo del demandado lo que tampoco ha llevado a cabo.

- Por lo que respecta a los IBIS reclamados, no estando arrendada la finca registral NUM004, el importe de los metros correspondientes a dicha finca no deben ser soportados por el Sr. Anton. En ambos contratos de arrendamiento se establece que el arrendatario se hará cargo de la parte proporcional del local utilizado, por ello tenía que ser el arrendador el que liquidara el impuesto y pasara al cobro al arrendatario la parte proporcional, lo que sí hizo en septiembre de 2019 que giró un recibo por importe de 2.060,20 €, recogiendo que el importe se correspondía a los mismos desde el inicio del contrato, e incluía 2018 y 2019, circunstancia lógica pues un contrato se firmó en mayo de 2018 y otro el 3-12-2018, por lo que resulta imposible que se adeude la totalidad del IBI del año 2018.El actor repercute en el recibo el 21% del IVA indebidamente y cobró 424,16 € por dicho concepto. Se aporta como documento nº 11 recibo de pago del Ibi correspondiente a 2018 y 2019. En el mes de octubre de 2020 satisfizo la cantidad de 4.116,34 € correspondientes al Ibi del 2020 y volvía a cobrar un IVA inexistente por 847,48 € ( se aporta como documento nº 12 recibo de pago del IBI del ejercicio de 2020). Respecto del año 2021 nunca ha presentado al cobro ni reclamado recibo alguno al respecto ni tampoco le ha sido liquidada la parte proporcional que pudiera corresponderle por dicho concepto, al menos hasta que el Sr. Anton pasó a ser propietario de un tercio del local y ostentar la posesión de otro tercio.

- El 28 de septiembre de 2021 el actor remite burofax en el que entre otras consideraciones se daba por resueltos los contratos de arrendamiento desde dicho momento. Se aporta como documento nº 13 dicho burofax. Dicho burofax fue contestado el 29 de septiembre de 2021 aceptando la resolución contractual y se recordaban al hoy actor las operaciones realizadas con el resto de copropietarios, por lo que resulta obvio que el demandado no ocupa el local en virtud de ningún contrato de arrendamiento, sino, primero en virtud del derecho de posesión concedió por los copropietarios del actor mediante el contrato y escrituras de opción de compra y posteriormente como propietario de un tercio del local en virtud de la compra efectuada.

Con fecha 29 de julio de 2022 se dicta sentencia por la que se desestima la demanda con imposición de costas a la parte demandante.

Frente a dicha resolución se interpone recurso de apelación por D. Luis Pablo y ello en base a las siguientes alegaciones:

1.- Errónea valoración de la prueba. Infracción del art 1091 CC en relación con el art 1256 CC.

Considera el apelante que la conclusión sentada en la sentencia que parce bendecir el derecho del arrendatario a dejar de abonar cantidad alguna a su arrendador, por el mero hecho de haber adquirido una tercera parte del inmueble arrendado y haber suscrito un derecho de opción de compra sobre otra tercera parte, que ello infringe lo dispuesto en el art 1256 CC pues existiendo contrato de arrendamiento en vigor, el arrendatario compro dicha tercera parte y suscribió un derecho de opción para con la otra tercera parte, pero nada pacto con el tercer arrendador, el actor, con quien se mantenía vigente la relación contractual arrendaticia, de lo contrario la validez y cumplimiento de dicho contrato de arrendamiento quedaría en manos del arrendatario, quien mediante dicha operación contratada con dos de los copropietarios, eludiría el cumplimiento de sus obligaciones para con el tercer copropietario.

Como consta acreditado y es reconocido por el propio demandado, éste se encuentra ocupando y explotando ilegítimamente la totalidad del inmueble del que en la actualidad es copropietario con el apelante, sin abonar cantidad alguna ni en concepto de renta ni en concepto de indemnización.

2.- Errónea valoración de la prueba. Sobre la resolución unilateral del contrato.

Alude la sentencia a cierto burofax de 28 de septiembre de 2021, que no obra en autos, para manifestar que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de fecha 15-5-2018, nada menciona del contrato de feca 3-12-2018, " fue resuelto unilateralmente porel demandante".

De la documental obrante en autos se aprecia la existencia del burofax de 13-8-2021 remitido por el actor al demandado (documento nº 7 de la demanda) donde no insta la resolución contractual, sino que únicamente advierte al demandado de que en caso de no recibir los documentos requeridos en 15 días como se firmó en el contrato se procederá a la resolución del contrato y tendrá que desalojar el mismo. El demandado contestó con otro de fecha 24-8-2021 negándose a pagar aludiendo al instituto de la confusión, al que se acoge por el mero hecho de haber adquirido un tercio del inmueble.

El demandado aporta un burofax (documento nº 16 de la contestación) no admitiendo ninguna resolución contractual, rechazando toda posibilidad de solución amistosa y manteniéndose ocupado el inmueble sin abonar renta alguna.

De mala fe y con la única intención de evitar la acción ejercitada por el actor, es cuando el demandado y tras la interposición de la demanda, manifiesta en su contestación haber aceptado dicha resolución contractual aludiendo a su contestación de 29-9-21 (documento nº 16 de la contestación).

No puede considerarse resuelto el contrato de arrendamiento porque dicha resolución no ha sido consensuada. Y el actor a través de la demanda no insta la resolución sino que se reclaman las rentas devengadas en un contrato que no ha sido resuelto, y ante dicha vigencia contractual se mantiene la obligación del arrendatario de satisfacer la renta correspondiente.

3.- Error en la valoración de las pruebas. Infracción de lo dispuesto en el art 1566 CC.

En la sentencia se mantiene que el contrato de arrendamiento de 3 de diciembre de 2018 esta resuelto por haber vencido el plazo pactado de un año sin que ninguna de las partes indicase su voluntad de ampliar el plazo, lo que en todo caso debió hacerse por nuevo contrato, como se pactó.

Afirma el apelante que ha operado la tácita reconducción, pues el arrendatario al finalizar el primer año de duración siguió arrendado el local. Por lo tanto, el contrato no esta resuelto y sigue vigente al permanecer el inquilino en el interior del inmueble, haciendo uso del mismo y explotando su negocio de hostelería, sin hacer sido resuelto de mutuo acuerdo por las partes ni haber abandonado el arrendatario el inmueble.

4.-Error en la estimación de los hechos. Estimación parcial.

Para el supuesto en que se estimara resuelto el contrato de arrendamiento, no puede desestimarse íntegramente la demanda sino que debió estimarse al menos parcialmente de forma necesaria.

Es admitido por el demandado que, desde su adquisición de una tercera parte del inmueble, no ha abonado cantidad alguna en concepto de arrendamiento.

La compra se produjo con fecha 25 de febrero de 2022, previamente el demandado únicamente poseía un derecho de opción de compra desde el 28 de julio de 2021.

Si se admite como aprecia la sentencia que se impugna, que hubo resolución del contrato de arrendamiento con fecha 28 de septiembre de 2021, cuanto menos debería condenarse al demandado a abonar al actor las mensualidades de julio a septiembre de 2021, ambas incluidas, lo que conllevaría la estimación parcial de la demanda.

5.- Error en la valoración de las pruebas. Impuesto Bienes Inmuebles.

La sentencia que se impugna no condena al demandado al pago de los recibos correspondientes al IBI.

El apelante sostiene que consta acreditado en los contratos de arrendamiento la obligación del demandado a su abono (estipulación 10ª de ambos contratos, documentos 4 y 5 de la demanda).

La referencia catastral del inmueble consta detallada en el contrato de arrendamiento de 3-12-2018(documento nº 5).

El documento nº 6 acompañado a la demanda, es un informe expedido por el Ayuntamiento de Pobla Llarga el cual detallada el Ibi9 correspondiente a los ejercicios del 2018 a 2021.

Lo que se reclama al demandado es el pago del IBI en virtud de los contratos de arrendamiento y en las fechas de devengo de los mismos el demandado no era copropietario de los inmuebles.

El demandado pretende confundir aludiendo a discrepancias de superficies en relación con la información catastral, sin embargo, el arrendatario según ambos contratos de arrendamiento tiene ocupados entre ambos locales 1303 m2.

El documento nº 6 de la contestación a la demanda es ilustrativo sobre este extremo pues, se trata de una tasación del edificio alquilado al demandado, el cual se corresponde con la referencia catastral indicada y detalla la discrepancia de superficies entre la registral, catastral y comprobada.

Sea como fuere, y con independencia de dichas diferencias de superficies, dicho documento justifica que el inmueble arrendado en su totalidad se corresponde con la citada referencia catastral, de la que se deriva el IBI que debía haber pagado el demandado y no lo ha hecho.

D. Anton se opone al recurso de apelación y reitera las alegaciones contenidas en su escrito de contestación a la demanda y solicitando que sea confirmada la sentencia dictada en primera instancia.

SEGUNDO.-

Hemos de recordar que como se sostiene por el TS en sentencia de 21-12-2023:

"A través del recurso de apelación se pretende que un tribunal superior realice una revisión de lo decidido en primera instancia, a los efectos de determinar si los errores de hecho o de derecho alegados por la parte recurrente, en los concretos términos en que son planteados en el recurso, ameritan la revocación de la resolución apelada para dictar otra procedente en derecho, que corrija la recurrida.

En este sentido, se expresa el art. 456.1 LEC , cuando norma:

"En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación"...

Por consiguiente, la apelación no constituye un nuevo juicio, que dé oportunidad a las partes litigantes para variar el objeto del proceso, tal y como fue previamente configurado con sujeción al principio dispositivo que rige el proceso civil ( art. 412.1 LEC ); por lo tanto, no es compatible con el planteamiento de nuevas acciones y excepciones, sino que debe ser resuelto mediante un examen de las actuaciones de primera instancia, sin que quepa introducir en apelación cuestiones nuevas, distintas de las debatidas oportunamente en el proceso en el que se dictó la resolución apelada.

En definitiva, la apelación se reconduce a una revisio prioris instantiae ; es decir, se configura como el control del material fáctico y jurídico de primera instancia, sin otra limitación o condicionante que no sea el derivado de los términos en los que el propio recurso de apelación se ha formulado; y todo ello, con la posibilidad limitada de la alegación de hechos de nova producta (hechos de relevancia para la decisión del pleito ocurridos después del comienzo del plazo para dictar sentencia en la primera instancia), o de nova reperta (hechos que la parte justifique que ha tenido conocimiento de ellos con posterioridad), ambos supuestos contemplados en el art. 460.2, regla 3.ª, LEC ...

De esta forma, se expresa el art. 465.5 de la LEC , cuando establece:

"El auto o sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461. La resolución no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado".

Este precepto es manifestación de la regla latina tantum devolutum quantum apellatum (se transfiere lo que se apela), conforme al cual el tribunal de apelación sólo debe conocer de aquellas cuestiones que le han sido planteadas en el recurso, que no deja de ser una manifestación del requisito de la congruencia en segunda instancia.

Los límites expuestos ostentan además una indiscutible dimensión constitucional, en tanto en cuanto se hallan anudados al derecho fundamental a la tutela judicial efectiva proclamado por el art. 24.1 de la CE , en su vertiente de derecho a no sufrir indefensión, que se proyecta en el régimen de garantías legales correspondientes a los recursos ( SSTS 927/2006, de 26 de septiembre ; 533/2009, de 30 de junio y 306/2020, de 16 de junio )..."

TERCERO.-

Partiendo de tales premisas, la cuestión que ha de ser analizada en esta alzada queda reducida a determinar si como consecuencia de la adquisición por el demandado de 2/3 partes del local que venía inicialmente ocupando en calidad de arrendatario, ello le exime del pago de la renta frente al hoy actor que sigue ostentando la propiedad de 1/3 del local, y la respuesta a tal cuestión ha de ser negativa, y debiendo mantener la obligación del Sr. Anton de abonar la renta , puesto que ostenta la condición de arrendatario y mantiene tal inicial condición respecto del tercio del local cuya propiedad sigue siendo ostentada por el hoy actor, que exclusivamente reclama la proporción de la renta que le corresponde conforme al porcentaje en que resulta propietario del local.

Efectivamente, hemos de partir del hecho de que el Sr. Anton inicialmente toma posesión del local en base al contrato de arrendamiento suscrito el 17-5-2018 en el que intervienen D. Luis Pablo, D. Cesareo y D. Ceferino como dueños.

En tal contrato se describe la finca y se refleja su superficie de 833,96 metros, estableciéndose en la cláusula tercera una duración de un año y ampliable a cinco años, la renta correspondiente en la cláusula quinta y la obligación de abonar la parte proporcional del IBI del local utilizado en la cláusula décima y décimo tercera. En tal contrato ni figura la referencia catastral de la finca ni el número de finca registral, si bien según la nota simple del Registro de la Propiedad se corresponde con la finca registral NUM000.

Posteriormente el 3 de diciembre de 2018 se suscribe otro contrato de arrendamiento de local " Salón" , con los mismos intervinientes, siendo la superficie aproximada de la finca la de 470 metros, e indicándose que esa superficie es una pequeña parte de la referencia catastral NUM006 y referencia catastral que no se halla coordinada gráficamente con el catastro. En la cláusula tercera se establece una duración de un año, en la quinta la renta y en la décima la obligación del arrendatario de abonar la parte proporcional del local utilizado.

Es pues un hecho incuestionable que es en base a tales contratos y con las condiciones en ellos establecidas cuando el Sr. Anton toma posesión del local en calidad de arrendatario.

Efectivamente y sin perder de vista cual es el título inicial por el que toma posesión del local, esto es el arrendamiento, con fecha 25 de febrero de 2022 el Sr. Anton adquiere de D. Ceferino 1/3 parte de la fina registral NUM000 , indicándose que forma parte de la catastral NUM005 y la superficie que es de 833,95 metros (documento nº 1 contestación a la demanda).

Previamente se suscribieron con fecha 28 de julio de 2021 los contratos privados y escrituras públicas de opción de compra y que se aportan como documentos 2, 3 y 4 a la contestación a la demanda y en virtud de los que el Sr. Anton adquiere el derecho de opción de compra y pasando pues a poseer las fincas objeto de opción en su condición de optante. Y fincas objeto de tales contratos que coinciden plenamente con las fincas descritas en los contratos de arrendamiento en su día suscritos, por lo que no cabe duda de que el objeto de todos los contratos es idéntico, y que el Sr. Anton posee la totalidad de ambas fincas registrales que de hecho constituyen un único local y que y como el mismo reconoció en su interrogatorio se trata de un salón de banquetes, y que primero firman el restaurante y luego la sala ( refiriéndose a los contratos de arrendamiento suscritos), " los dos locales están unidos entre sí y ocupa los dos locales".

El actor en todo momento ha reconocido la existencia de tales adquisiciones por el Sr. Anton, y en su interrogatorio éste explico cómo se desarrollaron las negociaciones previas que llevaron a la suscripción de tales contratos y de quien partió la iniciativa ( del hijo del hoy actor), si bien el hecho de que el mismo no suscribiera tal acuerdo en modo alguno puede conllevar consecuencia alguna, tal y como se plantea la pretensión actora. En definitiva, solicitando el actor el pago de las rentas en su condición de propietario de 1/3 parte del local que fue objeto de arrendamiento, tal pretensión habrá de ser estimada, puesto que el demandado ocupa todo el local y para la posesión del tercio restante y cuya propiedad la sigue ostentando D. Luis Pablo el único título para tal ocupación lo sigue siendo el contrato de arrendamiento que sigue vigente pues con relación al hoy actor y por lo tanto el demandado ha de abonar las rentas correspondientes en la proporción que es reclamada por el mismo, por cuanto respecto a esa tercera parte sigue ostentando la condición de arrendatario y no de copropietario como se afirma en la sentencia.

Los contratos de arrendamiento y respecto al hoy actor, siguen vigentes y en modo alguno puede estimarse que los contratos de arrendamiento hayan sido válidamente resueltos. En este punto los requerimientos cruzados existentes entre las partes y aportados como documentos 7 y 8 a la demanda y 17 de la contestación a la demanda, patentizan precisamente que no ha existido tal resolución de los contratos de arrendamiento y aceptada y consensuada por las partes. Y ha de recordarse que no existiendo acuerdo entre las partes respecto a la resolución del contrato sólo mediante resolución judicial podría acordarse la resolución válida.

Por todo ello, debe concluirse en la obligación del demandado de abonar la renta correspondiente al hoy actor objeto de reclamación (la renta correspondiente al mes de julio de 2021 no se acredita su pago por el documento nº 8 aportado con la contestación a la demanda) y durante la vigencia de los mismos, esto es hasta que no haya operado una válida resolución contractual.

En modo alguno el supuesto de hecho objeto de examen es equiparable el supuesto de ocupación exclusiva de uno de los cotitulares como se alega y en base al que pudiera exigirse una indemnización por tal uso exclusivo y ello conforme a la jurisprudencia sentada por el TS al respecto de la interpretación del art 394 CC, pues no estamos ante un comunero que utiliza de forma exclusiva el bien común, impidiendo el uso por el otro, reiterando que es esencial el título por el que el demandado posee desde el inicio.

Por último, igualmente ha de concluirse en la obligación del demandado de abonar los IBIS de los años 2018 a 2021 objeto de reclamación en base a los contratos de arrendamiento suscritos y por un periodo en el que tan sólo ostentaba la condición de arrendatario. La obligación de pago del IBI está establecida en la cláusula décima del contrato de fecha 17-5-2018 y en el de 3-12-2018, efectivamente se establece que serán de cuenta del arrendatario " la parte proporcional del IBI del local utilizado", pero ello no supone que como ya se ha adelantado anteriormente el demandado no ostente la posesión de ambas fincas registrales, y ambas fueron objeto de los contratos de arrendamiento y la inclusión de tal extremo obedece al hecho de que el contrato de arrendamiento y por todo el local no se suscribió en la misma fecha, sino en dos distintas y por superficies distintas, y es en todo el local donde se ejerce la actividad de hostelería.

El demandado estaba pues obligado al pago de tal impuesto y a través de los documentos 11 y 12 aportados con la contestación a la demanda en modo alguno se acredita tal pago, y así como cantidad asimilada a la renta el pago debía de hacerse al igual que esta mediante transferencia bancaria a la cuenta designada en los contratos , y ninguna prueba existe al respecto y como hecho extintivo de la obligación la carga de la prueba incumbe al demandado conforme a lo dispuesto en el art 217 LEC.

Todo ello conduce a la estimación del recurso de apelación.

CUARTO.-

Al ser estimado el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art 398 LEC no procederá verificar expresa condena de las costas causadas en la alzada.

La estimación del recurso de apelación conlleva que dada la estimación integra de la demanda y conforme a lo dispuesto en el art 394 LEC las costas de primera instancia sean impuestas a la parte demandada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación