Sentencia Civil 256/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 11, Rec. 100/2023 de 27 de marzo del 2025

PRIMERO.-Antecedentes. La sentencia recurrida estima la demanda interpuesta por Inversiones Blue Santorini SL frente a D. Gerardo y Dª Daniela tras el ejercicio de la acción de reclamación de cantidad derivada de contrato de compraventa. En su demanda exponía que las partes suscribieron el 18 de Marzo de 2019 contrato de compraventa en relación a la finca sita en Valencia, DIRECCION000 fijándose un precio de 136.400€ fijándose una retención por los compradores de 16.500€ en base a la estipulación segunda b) : "hasta la finalización por la parte vendedora de los trabajos de acabado y detalle pendientes en los elementos comunes en el edificio del que forma parte la finca objeto de compraventa, entendiéndose concluidos dichos trabajos una vez emitida la certificación técnica de finalización de obras, obligándose a concluir dichos trabajos antes del 31 de diciembre de 2019". El cheque de 16.500€ quedó depositado en la misma Notaría como parte del precio de compraventa hasta dicha fecha y siempre que se acreditara la finalización de las obras en la forma antedicha. Era parte del precio. Alega la demandante que llegada la fecha, a la vista de que difícilmente las obras se acabarían por completo en dicho momento, se interesó una prórroga, pero el Sr. Gerardo retiró el cheque el 3 de enero de 2020. Se ha abonado por tanto un precio de venta inferior al pactado requiriéndose por burofax una vez obtenida la certificación técnica de finalización de obras el 26 de febrero de 2020. El requerimiento fue rechazado aduciendo el carácter de penalización de la cantidad retenida.

Opusieron los demandados que de la interpretación de los documentos nº 1 y 2 de la demanda ( escrituras de compraventa y depósito) solo cabe concluir que si la parte vendedora no justificaba para el día 31 de diciembre de 2019 la finalización de las obras de referencia perdería el derecho a hacer suya esa parte del precio. Se deriva asimismo del contrato de arras, de actos anteriores al contrato (correos electrónicos) de los que se induce que si las obras no se concluían durante el año 2019 se recuperaría el depósito y por tanto se perdería la cantidad retenida y de actos posteriores de la vendedora ( correo de 31 de diciembre de 2019). La finalidad de la adquisición era arrendar la vivienda , lo que no pudieron llevar a cabo hasta transcurridos seis meses, el 24 de septiembre de 2019, y estableciéndose un precio de 750€ mensuales en consideración de los problemas derivados en el inmueble, tanto en la vivienda como en las zonas comunes.

La sentencia (folio 603) estima la demanda en relación a los hechos controvertidos fijados en la audiencia previa (cuál era la interpretación que debía darse a la cláusula en cuestión, si el hecho de que no existiere certificado final de obra a fecha 31 de diciembre de 2019 autorizaba a la demandada para hacer suyo el importe del depósito, y finalmente, si las obras a día de hoy están terminadas y qué efectos deben producir en caso de que no se hayan terminado).

En el fundamento de derecho tercero analiza la prueba documental y la practicada en el plenario concluyendo que no existen elementos de prueba suficientes que permitan concluir que los 16.500€ que se reclaman no formaran parte del precio del inmueble y se estipularen como cláusula penal para el caso de no finalización de las obras a 31 de diciembre de 2019. Del mismo modo desestima la excepción relativa a la no finalización de las obras al no haberse alegado en la contestación a la demanda y al acreditarse la existencia del certificado final de obras sobre las zonas comunes.

Interponen recurso de apelación los demandados invocando error interpretativo de los contratos al ser esencial el plazo estipulado para la finalización de las obras y derivarse así de las escrituras que deben considerarse en su conjunto, de actos previos donde se estipula la recuperación del depósito en caso de que las obras no finalicen el 31 de diciembre de 2019 y de los actos posteriores (correo del mismo día 31 de diciembre). No consta acreditada la finalización de las obras. Subsidiariamente plantea la no imposición de costas por la concurrencia de dudas de hecho y derecho.

El recurso es opuesto de contrario.

SEGUNDO.-De la acción ejercitada . Se ha ejercitado por Blue Santorini SL acción enmarcada en el contrato de compraventa celebrado con D. Gerardo y Dª Daniela el 18 de Marzo de 2019 en relación a la finca sita en Valencia, DIRECCION000 fijándose un precio de 136.400€.

Es incontrovertido el precio, es incontrovertido que los 16.400€ retenidos formaban parte del precio que , en forma natural y como contrapartida a la venta y transmisión de la propiedad de la vivienda debía ser entregado a los vendedores en las condiciones del contrato. No nos encontramos, y así lo reconocen ambas partes con una cantidad depositada , en las condiciones y circunstancias que fueran, ajena al precio.

Es igualmente incontrovertido que en el momento de la venta, determinadas zonas comunes del edificio no estaban finalizadas y que por ello se establecieron cláusulas cuya interpretación luego será valorada.

Finalmente y como elemento preliminar , se deja constancia: a) que los demandados no pusieron en cuestión en el momento de la contestación a la demanda que las obras a las que se refiere la cláusula no estuvieran acabadas y b) que no se ha ejercitado por los compradores Sres Gerardo- Daniela una acción de reclamación de daños y perjuicios en relación al daño emergente o el lucro cesante que les hubiera podido suponer el retraso en la finalización ni se ha ejercitado acción de naturaleza contractual o en el ámbito LOE referida a defectos constructivos o sus consecuencias. Ello puede ser así pero no es el objeto de la controversia que quedó perfectamente delimitado en la audiencia previa por la Juzgadora de Instancia recogiendo como aspectos relevantes la interpretación del contrato de tal forma que se declarara , a criterio de los compradores, que la cláusula era una cláusula penal y que en caso de no terminar las obras en las zonas comunes el 31 de Diciembre se perdería la cantidad depositada y que era parte del precio: en definitiva, a criterio de los compradores , que el precio de la vivienda se fijaba en 16.400€ menos. A diferencia de ello, la vendedora alegaba que no estamos ante una cláusula penal, que las obras se acabaron aún cuando dos meses tarde, que al ser precio debe ser abonado y que la única consecuencia del retraso era la retirada del depósito de la cantidad que se encontraba en la Notaría.

TERCERO.- La cláusula controvertida en su interpretación está redactada de la siguiente manera (documento nº 1 de la demanda) : SEGUNDA.- El total precio de esta compraventa es la cantidad de CIENTO VEINTICUATRO MIL EUROS (124.000,00 €) que la parte vendedora confiesa que tiene recibido de la parte compradora, y del que da carta de pago. Este total precio, con más el importe del Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.) que, según se expresa en pactos finales de esta escritura, asciende a DOCE MIL CUATROCIENTOS EUROS (12.400,00 €) es decir, entre ambos conceptos la suma total de CIENTO TREINTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS EUROS (136.400,00 €) es abonada por la parte compradora a la sociedad vendedora de la siguiente forma: ----------------------------------------------

a) ...

b) La suma de DIECISÉIS MIL QUINIENTOS EUROS (16.500,00 €) correspondiente en su totalidad al precio, la retiene la parte compradora, hasta la finalización por la parte vendedora de los trabajos de acabado y detalle pendientes en los elementos comunes en el edificio del que forma parte la finca objeto de compraventa. La parte vendedora se obliga a concluir dichos trabajos antes del 31 de diciembre de 2019.

Una vez concluidos dichos trabajos, se le comunicará a la parte compradora, para que ésta pueda comprobar la ejecución de la totalidad de dichos trabajos, sin perjuicio que se entenderán concluidos una vez haya sido emitida la Certificación Técnica de finalización de obras.

El mismo día , documento nº 2 de la demanda se concertó el depósito de dicha cantidad en la Notaría estipulándose que : El depósito se somete a las siguientes condiciones: a) Hasta el día treinta y uno de diciembre de dos mil diecinueve inclusive, el cheque depositado será entregado a su beneficiario, o a quien acredite debidamente su representación legal o voluntaria, siempre que se me acredite, mediante Certificación Técnica de finalización de obras, que han sido concluidas las que afectan a elementos comunes del edificio.

b) Pasado el día 1 de enero de 2020, el cheque será reintegrado a don Gerardo o doña Daniela, mediante comparecencia de cualquiera de los mismos en mi despacho notarial, y de no producirse en el plazo de los quince (15) días siguientes, mediante remisión a su domicilio que figura en la comparecencia de la presente escritura por correo certificado con acuse de recibo.

Al hilo de ello el contrato de arras penitenciales (documento nº 1 de la contestación) establece en lo relativo a los 16.500€ que se haría efectivo mediante un cheque bancario que la parte compradora dejará en depósito en la notaría donde se lleve a cabo la escritura pública, como garantía de las obras de zonas comunes que la propiedad está realizando en este momento y que una vez se obtenga el certificado final de obra emitido por el arquitecto técnico, estableciendo para ello el plazo de todo el año 2019, le será entregado a la parte vendedora.

En definitiva por tanto, de la conjunción fáctica y del redactado de las cláusulas contractuales, se deriva que la vendedora efectivamente no cumplió a tiempo el contrato puesto que el certificado final de obras fue emitido en la forma pactada entre las partes y como requisito de acreditación del fin de los trabajos y abono del precio restante, el 19 de Febrero de 2020. Pero el contrato se cumplió, las obras se ejecutaron y se certificaron el forma prevista (documento nº 4 de la demanda) ratificando la finalización de las obras el propio firmante del documento en la Vista oral. No fue controvertido en la contestación y el hecho de discrepancias en relación a la licencia administrativa no afecta a la consecuencia económica del contrato de compraventa que es la entrega del precio y sin perjuicio de las acciones que correspondan entre las partes sobre la correcta o incorrecta ejecución.

CUARTO.- Llegados a este punto es preciso destacar que pese a que con la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera Instancia que el Tribunal de Apelación, en cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se recogen y documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del Juicio, el órgano de segunda instancia puede apreciar no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan, al efecto de examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente, no debe olvidarse, que la actividad valorativa del órgano jurisdiccional se configura como esencialmente objetiva, lo que no sucede con las de las partes y en consecuencia, si la prueba practicada en el procedimiento se pondera por el Juez a quo de forma racional y asépticamente, sin que pugne con normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quien impugna la expresada valoración.

En definitiva, y en términos de la sentencia de la sentencia de la sección 14ª de la Audiencia provincial de Madrid de fecha 12 de Mayo de 2017 , se tratará de comprobar en la apelación si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el Juez "a quo" de forma arbitraria o si, por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso, por lo que el recurrente no puede limitarse a discrepar de la valoración que del resultado de las pruebas practicadas dio el órgano judicial en primera instancia.

La valoración de Instancia es correcta y plenamente motivada en dos direcciones. La primera en relación a la terminación de las obras en las zona comunes tal y como se ha argumentado en los fundamentos anteriores y la segunda en relación a la interpretación del contrato. En definitiva con aplicación de la normativa de interpretación de los contratos y partiendo tanto del tenor literal como de los actos previos, coetáneos y posteriores a su celebración ( art. 1281 y ss del CC ) no puede alcanzarse en forma alguna la conclusión de que nos encontramos ante una cláusula penal y que la finalización de las obras implicaba la pérdida de la parte del precio depositada notarialmente. Ni en el contrato de arras penitenciales, ni en el contrato de compraventa, ni en el acta de depósito se dice así. En los dos primero se establece el depósito y se regula la necesaria ejecución de obras en zonas comunes como fundamento de su retirada por la vendedora y en el depósito se regula la posibilidad de su retirada por los compradores a partir del 1 de Enero de 2020 e incluso con remisión por el propio Notario sino se retira en 15 días. Pero ello no implica , a diferencia de lo que se pretende por los compradores, que los vendedores pierdan, como pena, el precio. El depósito realizado cumplía una doble finalidad de garantía: para los compradores que se iban a ejecutar las obras porque sino no se tendría derecho al importe depositado o al precio aplazado , pero para la vendedora que una vez certificado el final de obras como se hizo, se disponía de forma inmediata con la mera aportación del documento, del capital depositado.

Con el retraso en la ejecución la vendedora perdió su garantía, pero no perdió el precio y con el retraso en la ejecución, los compradores pudieron retirar el dinero , tenerlo a sus disposición y plasmar una posición reacia a su entrega en relación a dichas obras .

Esta era la finalidad del acuerdo no pudiendo irse más allá de lo que se deriva del contenido del pacto.

A partir de aquí únicamente podrían evitar los compradores la entrega del precio restante en caso de que el retraso no fuera tal , esto es, que no nos encontráramos ante un cumplimiento defectuoso del contrato y sí ante un incumplimiento al no haberse ejecutado las obras pactadas a fecha 31 de Diciembre de 2019. Ello solo sería posible si el término fuera esencial.

Al respecto de ello desde el punto de vista probatorio ( y más allá ,se insiste de las posibles reclamaciones por lucro cesante en caso de considerarlo los compradores, acreditar que se iba a destinar la vivienda a alquiler y que se perdieron oportunidades de negocio por el retraso algo inferior a dos meses en cuanto a la certificado de final de obras en zonas comunes) no se ha probado el carácter esencial del término que pugna además con la eficacia del contrato que se ha consumado, con la transmisión de la propiedad y con el aprovechamiento del inmueble por los compradores en la forma en que tuvieran prevista como finalidad interna de la compraventa .

El carácter esencial del plazo de entrega no se presume y , lejos de ello no puede incardinarse el retraso en un incumplimiento que fuera motivo de resolución de contrato o en su caso de pérdida de parte del precio ( en el bien entendido de que no se pactó cláusula penal).

Así, en relación a la esencialidad y su incidencia en la resolución del contrato, cabe recordar que la acción resolutoria establecida en el párrafo primero del artículo 1.124 del Código Civil requiere, por un lado, que quien ejercite dicha acción no haya incumplido sus obligaciones ( STS 13-3-90 , 20-6-90 ) y, por otro, que no todo incumplimiento, en el sentido de falta de identidad cualitativa, cuantitativa o circunstancial de lo ejecutado con lo debido, es suficiente para resolver una relación de obligación sinalagmática, sino que para que un incumplimiento tenga fuerza resolutoria, debe ser: a) esencial, que afecte a la esencia de la prestación o de las circunstancias tenidas en consideración para celebrar el contrato; b) o que sea intencional, y permita suponer a la otra parte que no puede esperar razonablemente de quien se comporta de ese modo el cumplimiento voluntario en un futuro próximo; c) o que, produzca la consecuencia de privar sustancialmente al contratante perjudicado de lo que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, siendo ello previsible para el incumplidor, cualquiera que sea la entidad de la obligación incumplida ( STS 24-3-2011 , 8-4-2010 , 1-2-2010 , 19-5-08 ). Por tanto y , con arreglo a lo expuesto, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990 ) y sin que, en principio, sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992 ), ha venido siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990 , 16 de abril de 1991 y 25 de noviembre de 1992 ), que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, -si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990 )-, hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además; que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Ahora bien, la doctrina expuesta se ha ido matizando posteriormente, de modo que, en la actualidad, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de mayo y 15 de julio de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 , 20 de septiembre de 2006 , y de 5 de febrero y 31 de mayo de 2007 ; RJA 3886 y 4636/2003 , 6571/2004 , 4731/2005 , 8401/2006 , y 730 y 4336/2007 ) que no se exige para la apreciación de una situación de incumplimiento resolutorio una patente voluntad rebelde, y tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución, habiendo abandonado la jurisprudencia, hace tiempo, las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato.

Por lo tanto, para que proceda la resolución del contrato, es necesario que, además de que quien promueve la resolución haya cumplido las obligaciones que le correspondieran por una parte, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un "interés jurídicamente atendible"; lo cual expresa, en sentido negativo, la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, pues no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio. Y, por otra parte, es necesario que el incumplimiento del deudor constituya un incumplimiento de cierta entidad, que se ha caracterizado en la doctrina jurisprudencial como "verdadero y propio" ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 1994 , 7 de marzo y 19 de junio de 1995;RJA 8836/1994 , 2149 y 5342/1995 ), " grave" (Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de enero , y 19 de diciembre de 1996 , 30 de abril y 18 de noviembre de 1994 ), y " esencial" (Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 1994 , y 11 de abril de 2003 ; RJA 7024/1994 y 3017/2003 ); que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 1983 y 19 de abril de 1989;RJA 3241/1989 ), o entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de marzo de 1985 y 24 de septiembre de 1986;RJA 4787/1986 ) o bien que genere la frustración del fin del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 1995 y 15 de octubre de 2002 ; RJA 1106/1995 y 10127/2002 ) o la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones, o la quiebra de la finalidad económica, o la frustración del fin práctico del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 1990 , 21 de febrero de 1991 , 15 de junio y 2 de octubre de 1995 ; RJA 8984/1990 , 1518/1991 , 4859/1995 , y 6978/1995 ).

Nada de ello concurre con suficiente transcendencia , ni para resolver, ni para dejar de abonar el precio pactado, aún cuando ya no esté depositado y sin perjuicio, vuelve a incidirse, en otro tipo de acciones, de resultar procedentes.

QUINTO.- La sentencia impone las costas a los demandados en base al principio de vencimiento objetivo del artículo 394 de la LEC y procede mantener dicha decisión. No se aprecian dudas de hecho ni de derecho de la suficiente entidad como para dejar sin efecto el principio general. No fueron planteadas dichas dudas por la parte demandada en la contestación suplicándose su imposición a la parte actora en base, precisamente, del vencimiento imperante en nuestra regulación procesal y tampoco en conclusiones se plantearon dichas dudas instando de nuevo su condena a la parte actora en el tramo final de la Vista.

A tenor de lo dispuesto en el artículo 398,1 LEC y al desestimarse el recurso de apelación se imponen las costas de esta alzada a los recurrentes.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,