Sentencia Civil 354/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 11, Rec. 627/2022 de 29 de mayo del 2025

Primero.- RECURSO DE APELACIÓN E IMPUGNACIÓN FORMULADOS CONTRA LA SENTENCIA DE 22/10/21 POR LOS SRES. Leocadia- Teofilo Y HÁBITAT GESTIÓN SINAPSIS S.L., RESPECTIVAMENTE.

I.- Planteamiento general

El contenido de la Sentencia de primer grado puede resumirse del siguiente modo: 1º.- tras exponer la postura de cada uno de los litigantes, parte de la existencia entre ellos de un contrato de arras -que califica como penitenciales o de desistimiento por la remisión efectuada al art. 1.454 del Código Civil común-, suscrito en fecha 16 de septiembre de 2.019 para la adquisición de la vivienda unifamiliar en construcción sita en la DIRECCION000 de Sabadell por los sres. Leocadia- Teofilo como compradores con entrega de 25.000€ a la vendedora promotora HÁBITAT GESTIÓN SINAPSIS S.L. (en adelante también simplemente HÁBITAT) con fecha máxima de escrituración prevista para el día 31 de marzo de 2.020 (doc. 1 dda.); 2º.- constata que en esta fecha, por causa ajena a la voluntad de la vendedora -efectos derivados de la pandemia provocada por el COVID-19-, la vivienda objeto de la compraventa no se hallaba en condiciones de ser entregada: el certificado final de obra data de 30/6/20 (doc. 3 cont.); 3º.- sospecha de la falta de interés de los vendedores en culminar el contrato, por no haber enajenado su anterior vivienda.

Es por ello que el Juzgado desestima, con imposición de costas a los actores por estricta aplicación del principio del vencimiento objetivo ( art. 394.1 LECivil) , las dos pretensiones ejercitadas por ellos en el escrito de demanda consistentes en la condena a HÁBITAT al pago de: 1º.- prioritariamente, 50.000€ en cumplimiento del pacto arral (duplo de la suma entregada) y 2º.- subsidiariamente, 25.000€, consecuencia de la resolución del contrato litigioso por causa imputable a la interpelada.

Frente a dicha resolución se alzan las dos partes en litigio: 1º.- los actores, por la vía del recurso de apelación ( art. 458 LECivil) , para denunciar la errónea valoración de la prueba y consiguiente infracción legal en que habría incurrido el Juzgado al desestimar las dos pretensiones ejercitadas en su escrito de demanda y 2º.- la interpelada, conforme al art. 461.1 LECivil, para rebatir la argumentación que llevó al Juzgado a rechazar la petición resolutoria del contrato, ejercitada en forma subsidiaria.

II.- Admisibilidad de la impugnación

Por razones de orden procesal la admisibilidad de la impugnación será la primera cuestión a abordar. Para ello partimos de dos principios capitales:

1º.- El carácter improrrogable de las normas de procedimiento ( art. 1 LECivil) que obliga al tribunal de apelación, antes de entrar en su caso a examinar el fondo del recurso o en este caso de la impugnación, y aunque no hubiera mediado denuncia de la parte recurrida/impugnada, a analizar si era admisible conforme a las normas aplicables sin quedar vinculado por lo acordado por el Juzgado. Así lo proclama la Sentencia del Tribunal Supremo 257/17 de 26/4 (FJ 3º.1): "El motivo no puede ser estimado porque la apreciación de los requisitos de admisibilidad de un recurso, o en este caso de una impugnación, debe ser realizada de oficio por el tribunal ad quem ( sentencia 869/2009, de 18 de enero de 2010 ), sin necesidad de que las demás partes cuestionen la admisibilidad del recurso o la impugnación. Por tanto, no incurre en incongruencia la Audiencia Provincial al declarar inadmisible la impugnación sin que el Ministerio Fiscal y la parte contraria hubieran formulado objeción a la admisión"y 2º.- Mientras que el derecho a obtener una primera respuesta judicial a las pretensiones esgrimidas por un justiciable goza de protección constitucional ( art. 24.1 C.E.) , el derecho a su revisión -por el mismo órgano o por uno distinto- tiene carácter legal. Así lo establece, entre otras, la Sentencia 253/07 del Tribunal Constitucional , con cita de la STC 71/02, de 8 de abril al decir que "el sistema de recursos se incorpora a la tutela judicial en la configuración que le otorga cada una de las leyes reguladoras de los diversos órdenes jurisdiccionales, sin que exista un derecho constitucional a disponer de tales medios de impugnación"en el ámbito civil de forma absoluta e indiscriminada.

Dando un paso más hacia la resolución de la cuestión examinada recordar que la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 2.014 (nº 127/2014) y la posterior de 10 de octubre de 2.016 (nº 615/16) señalan que "1.- La impugnación de la sentencia a que hace referencia el art. 461.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es una oportunidad que se brinda a quien inicialmente presta conformidad con el gravamen que la sentencia le supone, para que el mismo no se vea agravado por el resultado eventual del recurso que interponga la contraparte."Así pues, al igual que sucede de manera general con toda actividad impugnatoria dirigida contra una resolución judicial ( art. 448.1 LECivil) , implica, como presupuesto ineludible de admisibilidad, la existencia de un gravamen real y efectivo para la parte que la interpone ( STC 184/95 y SsTS de 10/11/81, 29/7/10, 30/9/16 y 20/7/17); gravamen que clásicamente viene determinado por las medidas adoptadas en el fallo o parte dispositiva de aquélla y no por las argumentaciones jurídicas empleadas o los hechos considerados probados ( SsTS de 9/3/07 y 3/9/08 y SAP de Vizcaya de 9/2/01). En este sentido se pronuncia la indicada STS nº 477/17 de 20 de julio con cita de la núm. 432/10 del mismo tribunal: «en el ámbito del procedimiento civil, como regla, el recurso se dirige contra el fallo, por lo que el gravamen hay que ponerlo en relación con el pronunciamiento o parte dispositiva de la sentencia, siendo ya clásica la sentencia de 7 de julio de 1983 : "siendo el recurso un medio que el ordenamiento concede para impugnar una resolución judicial a la parte que se estime por ella perjudicada, claro está que constituyendo el interés jurídico el móvil de la acción procesal, carece de legitimación para interponerlo la parte a quien la decisión no le haya ocasionado perjuicio alguno, por lo que resulta inadmisible la apelación de una sentencia por el litigante absuelto aunque lo haya sido por argumentos distintos a los aducidos por el interesado - SS. de 4 noviembre 1957 , 9 marzo 1961 , 27 junio 1967 y 18 abril 1975 , entre otras-, y concretamente que no cabe el recurso interpuesto por el favorecido con un pronunciamiento absolutorio sobre el fondo, por más que obligadamente hayan sido rechazadas las excepciones ( S. de 14 junio 1951 )"».

Si aplicamos al caso enjuiciado la anterior doctrina considera la Sala que la impugnación de HÁBITAT resulta inadmisible porque la resolución contra la que se dirige ningún gravamen le provoca. Esta entidad, tal como es de ver en la parte dispositiva de su escrito impugnatorio (21/1/22), no pretende que este tribunal modifique la parte dispositiva de la Sentencia de primer grado, función genuina de la segunda instancia ya sea por vía del recurso de apelación o de impugnación ( art. 456.1 LECivil) , sino que la confirme en su integridad. Cosa lógica pues es absolutamente favorable a sus intereses: rechaza las pretensiones, principal y subsidiaria, ejercitadas por los sres. Leocadia- Teofilo en el escrito de demanda inicial -únicas que constituyen el objeto del proceso- y además les impone el pago de las costas causadas a HÁBITAT.

Lo que interesa la impugnante es que la Sentencia de primer grado sea íntegramente confirmada pero en base a un argumento distinto del aducido por su autora para el rechazo de la pretensión resolutoria del contrato, subsidiaria de la demanda: requerimiento de cumplimiento por la vendedora, expedido con anterioridad al conocimiento por su parte del ejercicio de esa facultad por los compradores. Este razonamiento absolutorio, que no pretensión autónoma, puede hacerse valer en el trámite de oposición al recurso para su valoración por la Sala ( art. 465.5 LECivil) sin que la segunda instancia jurisdiccional tenga por finalidad la de pulir la fundamentación jurídica de la resolución de primer grado si ello no ha de implicar su revocación -efecto útil del recurso- por lo que la impugnación resulta inadmisible sin que: - se haya invocado la concurrencia del supuesto excepcional abordado por la sentencia 157/2003 del Tribunal Constitucional a la que se refiere la STS 477/17 de que las declaraciones de la resolución judicial, contenidas en su fundamentación jurídica, generaran un perjuicio para la impugnante con independencia absoluta del contenido de la parte dispositiva y - concurra el supuesto al que se refieren las Ss. del TS 532/13 de 19/9 y del TSJCat. 44/21 de 8/9 de rechazo expreso por la Sentencia de primer grado de una excepción alegada por el interpelado (p.ej. prescripción extintiva), con gravamen eventual para el caso de estimar la apelación interpuesta por los actores ( STS 108/07 de 13/2).

III.- Resolución del recurso

El punto de partida para dar respuesta a las dos peticiones articuladas en la alzada por los sres. Teofilo- Leocadia, reproducción de las ejercitadas en el escrito rector del proceso, pasa por constatar que ambas partes reconocen que:

1º.- tras haber entregado la parte compradora hoy apelante la suma de 25.000€ a la entidad vendedora-promotora, esta entidad no cumplió con su obligación de entrega instrumental de la vivienda litigiosa el 31 de marzo de 2.020, fecha máxima prevista en el contrato de 16/9/19 que, en línea de principio, constituía Ley entre las partes (art. 1.089, 1.091, 1.255 y 1.256 CCivil) .

2º.- ahora bien, la pandemia mundial por el COVID-19 influyó de manera decisiva en el ritmo de las obras hasta el punto de que los compradores, a través del Letrado que en ese momento les representaba y de cuya actuación no pueden ahora renegar, justificaron en el mes de mayo de 2.020 la demora en su finalización por parte de HÁBITAT: "ante la situación de emergencia sanitaria causada por el COVID-19, entendemos no se ha perfeccionado en fecha el contrato de compraventa"(docs. 6 a 8 dda.).

Ante esta tesitura de superación del día concreto inicialmente previsto para escriturar, por causa de fuerza mayor admitida por ambas partes, para dar respuesta a las pretensiones ejercitadas por los sres. Leocadia- Teofilo traemos a colación la SAP de Barcelona, Sec. 17ª, nº 751/24 de 13/11 (FJ 3º) en la que, con cita de las SsAAPP de La Rioja de 7/11/23 y de Tarragona de 23/2/24 (Sec. 3ª), leemos lo siguiente: "Tal tipo de arras suponen un medio lícito de desistir del contrato aceptando el que desiste a perderlas o la devolución doblada. Por lo tanto, el hecho determinante para la aplicación del precepto es que una parte desista voluntariamente del contrato, no pudiendo ser aplicado cuando lo que ocurre es un incumplimiento de dicho contrato, pues para pedir la devolución de las arras dobladas o para perder las entregadas era necesario que se hubieran pactado como arras penales. Aunque es posible aplicar las consecuencias de las arras penitenciales en los casos de incumplimiento si la conducta incumplidora equivale al desistimiento en el contrato, es decir, puede aceptarse tanto un desistimiento expreso como tácito, deducido éste de los actos incumplidores, por ejemplo, cuando el vendedor desiste definitivamente de la ejecución o vende el objeto a un tercero. Así se deduce con claridad de las sentencias del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 1984 y la de 23 de febrero de 1993 . Pero, cuando el incumplimiento no equivale al desistimiento voluntario, el que ha cumplido sólo puede ejercitar las acciones previstas en el artículo 1124 del código civil , solicitando también la indemnización de daños y perjuicios, pero no la aplicación del artículo 1.454 del Código civil , pues en caso contrario las arras penitenciales tendrían prácticamente la misma función que las arras penales".

A partir de esta doctrina general, recogida igualmente en las SsAAPP de Madrid, Sec. 10ª, nº 467/24 de 12/11 y de Cantabria, Sec. 2ª, nº 458/24 de 8/7 con cita de la STS nº 94/14 de 19 de febrero, la Sala concluye:

A.- Por lo que hace referencia a la pretensión prioritariamente ejercitada por los apelantes de reclamación de 50.000€, no puede ser acogida.

Se fundamenta esta petición en el art. 1.454 del Código Civil común regulador de las arras penitenciales, precepto interpretado por copiosa jurisprudencia ( SsTS 581/13 de 26/9, 485/14 de 23/9 y 507/18 de 20/9 citadas por la 583/18 de 17/10 y STSJCat. 8/24 de 19/2) y al que expresa y voluntariamente se sometieron las partes en el contrato de 16/9/19 ( arts. 10.5.i. i., 1.255 CCivil y 111.6 CCCat.).

A nuestro juicio no cabe afirmar de manera categórica que a fecha 31/3/20 HÁBITAT hubiera desistido del referido contrato, ni de manera expresa ni tácita, supuesto al que específicamente se refirieron las partes al suscribir el documento nº 1 de la demanda y que legitimaría a los sres. Leocadia- Teofilo para obtener la restitución doblada de las arras entregadas conforme al art. 1.454 CCivil (del mismo modo el art. 621-8.2.i. f. CCCat.).

Si la vivienda objeto de la compraventa no fue entregada por la vendedora a la compradora en la fecha comprometida, no lo fue por voluntad de aquélla de desistir del contrato sino por la irrupción en el planeta de la pandemia de COVID-19 tal como admitieron los sres. Teofilo- Leocadia en sus comunicaciones del mes de mayo de 2.020 (docs. 6 y 8 dda.) y confirmaron las testificales del sr. Germán, instalador de agua y electricidad (9m.:19s. v.2), el sr. Donato, arquitecto director de la obra (19m.:39s. v.2) y la sra. Otilia, arquitecta directora de la ejecución de la obra (28m.:07s. v.2). La concurrencia de esa causa externa al ámbito de responsabilidad de HÁBITAT, sobrevenida a la firma del contrato y absolutamente imprevisible, justificaba plenamente la falta de finalización de las obras de construcción del inmueble en el día fijado en el contrato (31/3/20) por los importantes efectos que produjo sobre la actividad industrial en nuestro país -paralización y/o ralentización durante un tiempo-, lo que ya hemos tenido en cuenta en supuestos análogos para calibrar la responsabilidad negocial (S. 724/24 de 6/11).

B.- Por el contrario consideramos que, a partir de la indicada fecha (31/3/20), el contrato quedó frustrado por causa imputable a la vendedora, lo que legitima a la parte actora para instar su resolución, facultad implícita en las obligaciones recíprocas o sinalagmáticas, como es el caso de la compraventa, y expresamente prevista en los arts. 621-37.1.c) y 621-42 CCCat. y 1.124 CCivil. Para alcanzar este resultado, estimatorio de la pretensión subsidiaria articulada en la demanda y en el recurso de los actores, atendemos a los siguientes hitos:

1º.- ante el silencio de HÁBITAT tras la expiración del día estipulado para la culminación de la compraventa, por la que había percibido a cuenta del precio una suma nada desdeñable, los compradores mostraron un claro interés en: i) conocer la fecha prevista de finalización de las obras, como lo demuestran las comunicaciones remitidas a la vendedora en el mes de mayo de 2.020, fallida la primera (docs. 6 a 8 dda.) y ii) concretar día y hora para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, en su comunicación de junio de 2.020 (docs. 10 y 11 dda.). Actuaciones de los sres. Leocadia- Teofilo que resultan frontalmente incompatibles con su pretendido interés en demorar e incluso abandonar la operación invocado por HÁBITAT, lo que pone en entredicho la testifical del sr. Raúl (48m.:40s., 58m.:11s. y 59m.:38s. v.2 y 2m.:16s, v.3).

2º.- el 22/5/20 HÁBITAT responde al primero de los requerimientos cursados por los compradores (doc. 9 dda.) siendo importante destacar que i) en esa comunicación no menciona el presunto desinterés de los actores en adquirir la vivienda a que hizo referencia el sr. Raúl, como sería razonable y ii) reconoce que, al margen de la pandemia, la obra ya llevaba acumulado un retraso de 2 meses sobre la fecha inicialmente prevista "por paralización por parte del Ajuntament de Sabadell",cuestión ajena a la fuerza mayor, y vaticinó, como fecha final de las obras según la dirección facultativa 5 ó 6 semanas, a las que deberían añadirse otras 2 o 3 semanas para formalizar la compraventa, lo que nos situaría sobre finales del mes de julio de 2.020.

3º.- Los compradores, tras una espera de más de dos meses desde que recibieron esa contestación por la que HÁBITAT venía a fijar una fecha definitiva de entrega -lo que equivaldría a su aceptación-, presentaron la demanda rectora del proceso el 29 de julio de 2.020 ejercitando con carácter subsidiario la resolución del contrato por incumplimiento.

Superado el día inicialmente previsto para escriturar (31/3/20) y fijado un plazo adicional con esa misma finalidad (8 semanas desde el 22/5/20) es importante remarcar: a.- que esta ampliación temporal debía considerarse definitiva y por tanto el cumplimiento de la prestación de entrega dentro del mismo no podía quedar al arbitrio de HÁBITAT (art. 1.256 CCivil) y b.- si bien es cierto que esta entidad obtuvo el certificado final de obra el 30/6/20 (doc. 3 cont. y testifical sr. Donato 15m.:40s. v.2), no podemos eludir que: i) no consta que esta circunstancia fuera comunicada a los compradores antes de la interposición de su demanda, lo fue mediante burofax de 18/9/20 (doc. 9 cont.) y ii) la obtención de ese documento no implica que HÁBITAT estuviera en esa fecha en disposición de dar cumplimiento a la prestación de entrega de la finca toda vez que: - en el siguiente mes de julio todavía estaban pendientes de ejecutar tareas de limpieza y repaso (docs. 2 a 5 dda. y testificales sres. Donato 16m.:24s. y Otilia 30m.:26s. y 37m.:33s. v.2); - estaba pendiente la obtención de la cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación (sra. Otilia 38m.:07s. v.2), ineludibles para formalizar la compraventa (Llei 18/07 de 28/12 del dret a l'habitatge) y - la promotora/vendedora no requirió a los compradores para proceder a la escrituración hasta el 21/9/20 (doc. 9 cont.), iniciada ya la litispendencia y por tanto sin incidencia para la resolución de las pretensiones ejercitadas en la demanda ( art. 413.1 LECivil) .

Rebasado el período adicional de cumplimiento de la obligación de entrega, tácitamente convenido por las partes, la Sala considera justificado que el 29/7/20 -fecha de interposición de la demanda- los sres. Teofilo- Leocadia hubieran perdido ya la confianza en que la contraria iba a cumplir con esa prestación, lo que les legitimaba para desvincularse del contrato de 16/9/19 exigiendo su resolución ( arts. 1.124 CCivil y 621-42.2 CCCat., D.Ad. 1ª.4 Ley 38/99 de 5/11 de Ordenación de la edificación y STS 348/16 de 25/5, con cita de los Principios de Derecho Europeo de Contratos, art. 8:106 apartado 3).

IV.- Recapitulación

Si retomamos lo visto anteriormente procederá adoptar las siguientes decisiones:

1ª.- rechazar, por inadmisible, la impugnación articulada por HÁBITAT frente a la Sentencia de 22/10/21, que le resultaba absolutamente beneficiosa.

2ª.- estimar el recurso de apelación formulado por los sres. Leocadia- Teofilo, revocar en parte la resolución frente a la que se dirigía y en su lugar estimar la pretensión subsidiaria ejercitada en el escrito de demanda de tal forma que condenaremos a HÁBITAT a que satisfaga a los actores: a) 25.000€ en concepto de principal y como consecuencia de la resolución del contrato suscrito el 16/9/19 (arts. 1.303 CCivil y 621-42.5 CCivil) ; resultado aceptado por la vendedora (testifical sr. Raúl 51m.:12s. y 53m.:36s. v.2) para el caso, concurrente según dicha entidad (doc. 2 cont.), de que los compradores no hubieran enajenado previamente su vivienda para financiar la operación (testifical sr. Raúl 50m.:06s. v.2), pero condicionado a la venta a tercero de la finca litigiosa, lo que resulta improcedente al tratarse de una compraventa de consumo ( arts. 621-2 y 621-49 CCCat.); b) el interés legal del dinero devengado por esa suma desde el 16/9/19 hasta hoy, momento a partir del cual y hasta el pago completo el tipo se incrementa en dos puntos porcentuales ( arts. 1.101, 1.108 y 1.303 CCivil y 576.1 y 2 LECivil) ; c) las costas de primer grado conforme al art. 394.1 LECivil y jurisprudencia que lo interpreta en supuestos como el presente de acogimiento íntegro de una pretensión subsidiaria ( SsTS de 12/1/12 y 17/03/16) al descartar que el asunto revistiera unas dudas fácticas o jurídicas excepcionales, más allá de las inherentes a toda situación litigiosa, desde que se superó el plazo inicial de cumplimiento de la obligación de entrega.

Segundo.- COSTAS DE SEGUNDA INSTANCIA.

La estimación del recurso de apelación justifica que las costas causadas por su seguimiento no se impongan a ninguna de las partes ( art. 398.2 LECivil) .

Por el contrario, el rechazo -por inadmisible- de la impugnación articulada por HÁBITAT GESTIÓN SINAPSIS S.L. acarrea que sea ella quien haga frente al pago de las costas causadas por su tramitación ( arts. 398.1 y 394.1 LECivil) .

Tercero.- DEPÓSITO PARA RECURRIR.

Estimado el recurso, el depósito constituido será íntegramente restituido a los apelantes (D.Ad. 15ª.8 LOPJ) .

Cuarto.- RECURSOS CONTRA LA PRESENTE RESOLUCIÓN.

En cumplimiento de lo dispuesto en el art. 208.4 LECivil se informa a las partes que esta Sentencia no es firme pues contra ella cabe recurso de casación, fundado en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional, ante el Tribunal Supremo o ante el Tribunal Superior de Justícia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán ( arts. 477.2 y 3 LECivil y 2 y 3 Llei 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil de Catalunya).

En atención a lo expuesto,