Sentencia Civil 466/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 11, Rec. 168/2023 de 30 de septiembre del 2024

PRIMERO. - Planteamiento de la cuestión objeto de autos

Son antecedentes fácticos de interés para la correcta resolución los siguientes, tratándose de demanda dirigida a cumplir con una obligación a otorgar escritura pública de compraventa, así como condena a pagar en concepto de indemnización de daños, por el tiempo que se ha estado ocupando la finca pagando arrendamiento cuando se tenía derecho estar en ella en base a ser propietarios por que se debía ya haber otorgado la escritura.

Concretamente se está solicitando: Se declare que se incumplió el contrato de compraventa de fincas concertado entre las partes, negándose ilegítimamente a otorgar la escritura de compraventa; así sea condenada a otorgar escritura pública de compraventa de las fincas objeto de contrato en los términos pactados, a favor de la actora, dentro del plazo previsto por la Ley procesal para la ejecución de sentencias firmes. Con condena al pago de quince mil doscientos noventa y cinco euros ochenta céntimos , en concepto de indemnización de daños, consistentes en el importe de las rentas pagadas a la demandada desde el 1 de marzo de 2019 hasta el 30 de abril 2020, a la que habrá que añadir la cantidad de 1.274,65 € por cada renta mensual efectivamente liquidada desde el 1 de mayo 2020 hasta la fecha en la que se otorgue la escritura pública de compraventa , deduciendose los importes pagados por la demandada por razón del Impuesto de Bienes inmuebles, Tasas u otros gastos justificados inherentes a la titularidad de las fincas objeto de la venta, abonados por ella desde el 1 de febrero de 2019 hasta la fecha en la que se otorgue la escritura pública de compraventa

1.- La parte actora FUNDACION XILEMA, que fue constituida por la Asociación Xilema y que tiene por objeto la atención y acompañamiento a personas en riesgo de exclusión social, señala que en fecha 18 de junio de 2009 concertó con "construcciones Samaniego" contrato de arrendamiento sobre las viviendas para constituir pisos tutelados, por plazo de 10 años ; subrogándose en el arrendamiento, la aquí actora con ocasión del inicio de su actividad .

Se indica que los contratos de arrendamiento y la propiedad han sido objeto de sucesivas transmisiones derivadas del impago del préstamo por el promotor y siendo objeto de adjudicación a favor de tercero por el Banco hipotecante y finalmente a favor de la aquí demandada " Divarian Propiedad SA Unipersonal "

Se destaca que en el contrato de arrendamiento se estipuló a favor del arrendatario un derecho de opción de compra sobre las fincas objeto de arrendamiento -clausula 7ª - , y que no se había renunciado al derecho legal de retracto, no obstante, estos derechos no se ejercitaron, sin embargo, sí se mostró el interés por su adquisición, teniendo lugar conversaciones que con el tiempo devinieron en una negociación formal entre las mismas sobre la venta de las fincas arrendadas; llegándose al día 25 de septiembre 2018 cuando se comunicó al representante de la demandada la aceptación de la oferta de compra , momento que se considera de perfección de la compraventa, basándose en actos concluyentes del vendedor , mostrando una voluntad de vender, tendentes a la preparación de la formalización de la escritura pública.

Se afirma que posteriormente se suceden varios correos entre las partes dirigidas al cumplimento del otorgamiento de la escritura, sin contestación por parte de la demandada, hasta el requerimiento efectuado por el cual se niega la prórroga del arrendamiento

La reclamación de los daños y perjuicios asciende a la cantidad de 15.295,80 €, rentas que se corresponden (como se ha señalado anteriormente) con las satisfechas desde la fecha que se consideró acordada la venta -marzo 2019 hasta abril de 20202 - fecha de la demanda- añadiéndose las posteriores que se vayan satisfaciendo hasta el momento efectivo en que se otorgue la escritura pública.

2.- Por la parte demandada no se contesta y es declarado rebelde en D.O .de fecha 3 de marzo de 2021 .

3.- Se celebra Audiencia Previa y comparece el demandado.

4.- La sentencia estima totalmente la demanda considerando que existió acuerdo para la compraventa de los inmuebles, acuerdo sobre el objeto y precio de la compraventa, siendo estos elementos los necesarios para entender concurrente la voluntad negocial - ello a partir de los emails remitidos entre los señores Juan Alberto y D. Tomás, al entender que demuestran una voluntad de proceder a la venta ya que la demandada requiere la documentación a la actora compradora enviándole un formulario para cumplimentar, no indicándose ni mostrándose razones por la demandada para retirarse de la operación, sin justificación alguna.

Destacándose, también, que, pese a que la demandada requirió a la actora de desalojo el 4 de abril de 2019, ha consentido que continúe la ocupación de los inmuebles sin adoptar medida alguna al respecto.

4.- La apelación formulada por la demandada señala que se ha producido un error en la valoración de la prueba derivado de la consideración de que el contrato de compraventa se perfeccionó, señalando que no existe un acuerdo claro e inequívoco y que la circunstancia de que el señor Juan Alberto solicitara documentos necesarios para otorgar la escritura de compraventa no acredita el consentimiento de Divarian a las condiciones de la misma, porque en el proceso de contratación de cualquier entidad bancaria necesariamente antes debe identificarse las personas que intervienen así como el origen de los fondos para evitar el blanqueo de capitales.

La oposición solicita la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO. - Decisión de la Sala

2.1.- El tema a dilucidar es que, si a partir del contenido de los correos y conversaciones habidas entre las partes respecto del contrato de compraventa se puede atribuir la existencia de un consentimiento entre los integrantes, siendo que la sentencia ha concluido afirmativamente a partir de una valoración de la prueba que el recurrente la tilda como errónea.

Así, puesto que el recurso se sustenta en la alegación de errónea valoración de la prueba es preciso recordar que las facultades del tribunal de apelación se extienden también a una nueva valoración de la prueba y que la misma viene facilitada por el hecho de contar con la grabación íntegra del juicio celebrado en primera instancia, siendo así que en la apelación el tribunal "ad quem" está facultado para realizar una revisión total del juicio de hecho y de derecho efectuado en primera instancia, con la única excepción que comporta el necesario respeto a los principios que rigen el recurso en relación con los solicitado por el recurrente.

La sentencia de esta Sala nº 88/2013, de 22 febrero, afirma que:

«en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo -con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículos 460 y 464 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial."..

La sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre, afirma lo siguiente:

«Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae' , en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( 'tantum devolutum quantum appellatum')...».

2.2.- La resolución exige comenzar por indicar que la segunda fase en el iter contractual es la perfección del contrato y tiene lugar cuando, superados los tratos preliminares, hay acuerdo, es decir, hay concurso entre la oferta y la aceptación; es el momento en que el contrato ya existe y despliega todos sus efectos. -particularmente en la compraventa respecto de la cosa y del precio -.

Como pone de relieve la STS 742/2005, 7 de octubre de 2005, :

..."es cierta la distinción entre perfección y consumación del contrato. La primera se produce cuando se dan los elementos esenciales, los cuales son el consentimiento por la concurrencia de oferta y aceptación, objeto y causa y es el nacimiento del contrato a la vida jurídica constituyéndose las obligaciones. La segunda es el cumplimiento de éstas...."

El art. 1262 CC empieza diciendo:

«El consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato».

La expresión de que el consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación lo que hace es destacar que el contrato se basa en la consensualidad; es un buen ejemplo de ello lo que dispone el art. 1450 CC:

«La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado».

Es cierto que hay contratos que exigen un plus; son los contratos reales, en los que, además del expresado concurso de la oferta y de la aceptación, se exige la entrega de la cosa y, asimismo, hay contratos con exigencia de una forma sea «ad solemnitatem o ad subtantiam». Pero está claro: sin consentimiento, sin concurso o coincidencia de voluntades en crear una relación jurídica generadora de derechos y obligaciones no hay nunca contrato.

Como se ha visto, el Código Civil habla de oferta y aceptación, actos que implican una declaración de voluntad coincidente de cada parte.

. El consentimiento constituye el requisito esencial del contrato, razón por la que la perfección de éste no se logra sin aquél. La oferta y la aceptación se expresan normalmente por medio de declaraciones, expresadas de palabra o por escrito. Pero ello no significa que no se admita que la voluntad de contratar no pueda exteriorizarse por actos concluyentes, esto es, de comportamientos distintos de la declaración a los que se les atribuye socialmente el mismo significado. El art. 1262 del CCv da por supuesto que la oferta y la aceptación se exteriorizan mediante declaraciones.

La declaración negocial ha de ser suficientemente precisa para merecer la calificación de propuesta de contrato - en concreto, no puede tratarse de un comportamiento que resulte irrelevante para la contratación; ni siquiera de una mera invitación a presentar ofertas o "invitatio ad offerendum"-.

Pese a todo, no hay inconveniente en admitir que una oferta sea exteriorizada facta concludentia, con tal de que el sujeto agente exteriorice con su comportamiento la seria voluntad de quedar obligado si hay aceptación y el destinatario llegue a tener conocimiento de lo que constituye su contenido necesario

2.3.- El tema que se plantea en la presente resolución gira alrededor de la perfección del contrato de compraventa, pero desde una perspectiva de interpretación del contenido de las comunicaciones entre las partes, más allá de que se haya efectuado en presencia de ambos contratantes o que sea el resultado de una serie de comunicaciones por correos electrónicos, el contenido de los mismos no es negado por las partes procesales, sino el significado atribuido al contenido en relación con la voluntad.

Y ello porque la regulación está clara, amén de lo expuesto anteriormente, referir que el artículo 1450 del Código Civil dispone:

» La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.»

El contrato de compraventa se perfecciona por el consentimiento, pero cabe preguntarse si éste se considera existente en el contenido del correo, concretamente ( d.nº 27 acompañado a la contestación ) en el correo que la demandada de fecha 25 de septiembre de 2018,dirigida a Tomás en la que expresamente se indica :

..."Buenos días. Os detallo la documentación que en principio necesitamos:- DNI en vigor de presidente, vicepresidente, vocales y secretario de la Fundación- Copia del poder y DNI del apoderado- Acta de manifestaciones de titularidad real si lo tuvierais- Acta del Patronato donde se aprueba la compra- Certificado de titularidad de la cuenta corriente de donde procede el dinero con el que se abona la operación y origen efectivo del mismo: a aportar antes de la firma Una vez analizada, si nos hiciera falta alguna documentación adicional os lo indicaría.."

Y posteriormente ( d.nº 29 ) se contesta en fecha 26 de septiembrepor el apelado -actor en siguiente sentido :

...."Buenos días Gabriel:

1. ¿es imprescindible el DNI de todos los Patronos? ¿no basta con los de los que certifican el acuerdo de compra yla delegación de facultades para vender y del apoderado?

2. Poder: el apoderamiento para comprar se deriva de la delegación de facultades acordada por el Patronato el pasado 24 de septiembre

3. Acta: Imagino que te refieres a la certificación del acta en la que se acuerda comprar. En el acta se recogen otros asuntos que nada tienen que ver con la compra

Espero tu contestación,

Posteriormente en fecha 19 de octubre de 2018a las 12: 8 horas se contesta, también por el actor con el siguiente contenido:

buenos dias Gabriel:

Espero que estés bien.A) DNI en vigor de presidente, vicepresidente, vocales y secretario de la Fundación(1 a 6) Te adjunto los DNI de todos los Patronos y el mío que soy el SecretarioB) Copia del poder y DNI del apoderado No hay poder(7) Te adjunto copia del certificado en el que se faculta a la VicePresidenta para formalizar la compraventa.(2) Su DNI esta entre los enviadosC) Acta de manifestaciones de titularidad real si lo tuvierais(8) Te adjunto Acta de Titularidad RealD) Acta del Patronato donde se aprueba la compra(9) Te adjunto copia parcial del acta, eliminado las hojas en las que figuran asunto que nada tienen que ver con este asunto.E) Certificado de titularidad de la cuenta corriente de donde procede el dinero con el que se abona la operación y origen efectivo del mismo: a aportar antes de la firma

Se aportarán antes de la firma

Confirma por favor que está toda la documentación solicitada.

Espero que me informes de cual es el próximo paso un saludo ..."

Y ( d.nº 33 ) consta en igual fecha 19 de octubre de 2018, pero a las 12:33 que se reconoce la recepción pero indicando que van hablando

..."Buenos días: Correo recibido, vamos hablando Un saludo..."

En el siguiente correo ( d.nº 34 ) se requiere para que se informe sobre la situación, en el siguiente contenido expreso y en fecha 8 de noviembre de 2018, 9:06

..." Buenos días Gabriel

:Hace tres semanas desde que te enviamos la documentación que faltaba y no he vuelto a tener ninguna noticia por tu parte. Te agradecería que me informaras de en qué punto está la tramitación de la compraventa ..."

Siguieron comunicaciones en el sentido de solicitar si estaba toda la documentación necesaria y el 6 de febrero de 2019, 8:02 se dirige comunicación a la apelante demandada en el que se hace constar:

..."Hace más de dos meses que te escribí sin haber tenido respuesta. En tu comunicación indicabas que la compra se formalizaría en febrero. Ya estamos en febrero y no hemos tenido noticia alguna

Te agradeceré que te pongas en contacto con nosotros

Espero tus noticias..."

Y llegamos a abril de 2019 en el que en un burofax (d.nº 40) la propiedad - demandada le requiere a la actora -arrendataria para que abandone el inmueble, lo cual, independientemente de otras consideración , no es manifestación de voluntad de perfeccionar una compraventa.

Bien es verdad que consta una voluntad de comprar, la propia acta presentada con la demanda de la Fundación acredita el acuerdo en este sentido, y también consta, como queda patente por la plasmación de los correos una sucesión de comunicaciones y conversaciones dirigidas a tal fin, pero falta la acreditación de una manifestación de voluntad expresa de vender, porque la petición de aportar documentos y presentarlos, no es suficiente para entender existentes el concierto de voluntades, no se aprecia una determinación concreta del precio entre las partes.

Es de destacar que en el acto de juicio se declaró que se estaba requiriendo la remisión de determinados datos de un miembro de la Fundación que no se remitían, sin que el actor hubiera reconocido su presentación.

Hay que tener en cuenta que el proceso de contratación entre estas dos entidades es complejo, debiéndose cumplir una serie de protocolos que aconsejan requerir documentación que fue lo que queda acreditado en autos, no se puede entender que estos requerimientos sean manifestación de aceptación de precio.

También y por el contrario es de destacar el silencio del demandado ante los requerimientos de que se asegurara si era suficiente la documentación, pero ese silencio no debe interpretarse como admisión y manifestación de voluntad de contratar, porque si se admitiera que quien calla consiente estaríamos obligando a quien recibe la oferta a contestar para no quedar obligado, lo que sería una injerencia intolerable en la esfera jurídica de las personas que produciría una gran inseguridad jurídica.

Esta Sala no considera existente un concierto entre voluntades, porque el consentimiento debe ser claro e inequívoco sin quedar vinculados las partes por tratos preliminares; debiéndose estimar el recurso y revocar la sentencia con la desestimación de la demanda.

TERCERO. - Costas

Respecto de las costas de esta instancia no se hará expresa imposición al estimarse el recurso conforme articulo 398 LEC, debiéndose imponer las de 1ª instancia al demandante conforme articulo 394 LEC al resultar desestimada la demanda.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.