Sentencia Civil 169/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 11, Rec. 586/2023 de 31 de marzo del 2025

PRIMERO.-Frente a la sentencia de instancia que desestimó la demanda formulada por don Santiago frente a don Justiniano y doña Vicenta y posteriormente, por litisconsorcio pasivo necesario frente a doña Silvia y la demanda reconvencional formulada por don Justiniano y doña Vicenta se formuló recurso de apelación por el actor reconvenido y por los demandados reconvinientes.

La sentencia desestima la demanda señalando " .... Por lo tanto, de la valoración del interrogatorio practicado en el plenario del presente proceso de D. Santiago que fue completamente contradictorio en sí mismo, que también fue discordante con el efectuado por su ex mujer Dª. Silvia, y con ciertas contraposiciones con lo declarado por el mismo en fase de instrucción y de enjuiciamiento en el citado proceso penal, así como de la valoración individual y conjunta de todos los medios probatorios documentales y testificales aludidos, en los que se refiere expresamente que dos testigos presenciales escucharon que D. Santiago había vendido la casa objeto de autos a D. Justiniano, que ya fueron introducidos en el mencionado procedimiento judicial penal, seguido entre las mismas partes, en relación al mismo contrato objeto de las presentes actuaciones, se considera que no se puede estimar que la parte actora D. Santiago logre acreditar los hechos, ni los requisitos legales y jurisprudenciales para fundamentar su acción de nulidad contractual por simulación absoluta....."

Y respecto a la acción reconvencional entiende que procede su desestimación por ni don Justiniano ni doña Vicenta pudieron dar prueba o explicación alguna de la procedencia del importe del precio que dice que abonaron, que no acredita la razón de tener dicho importe en su domicilio y que en sus interrogatorios indicaron que no habían cambiado la titularidad de los suministros ni de los impuestos y que nunca han vivido en el inmueble, que las declaraciones de los testigos son contradictorias y que por vía reconvencional pretenden una doble inmatriculación registral sobre el mismo inmueble y que además lo instado en la demanda reconvencional va en contra de sus propios actos pues en documentos públicos otorgados por ellos lograron que se declare su propiedad del citado inmueble y su inscripción en el Registro indicando en la escritura de aportación del citado inmueble a su sociedad de gananciales que se efectúa esgrimiendo como título el haberla adquirido por herencia de don Norberto, padre de don Justiniano, para posteriormente, en su demanda reconvencional, postular que su título de propiedad es el documento privado de compraventa suscrito el 1 de noviembre de 2009.

El actor reconvenido articula su recurso en los siguientes motivos: errónea valoración de la prueba admitida y practicada pues la cuestión nuclear es resolver si la parte compradora llegó a pagar el precio que se recoge en el documento privado de 1 de noviembre de 2009 y que se aportaron documentos con la demanda que indiciariamente acreditan la inexistencia de entrega del precio; que está admitido jurisprudencialmente por nuestro TS, que si la parte compradora manifiesta haber pagado el precio, es a esta parte a quién le corresponde probar dicho pago. Difícilmente puede la parte demandante probar que la compradora no ha pagado el precio, al ser un hecho negativo e imposible de probar para la vendedora, constituyéndose para la misma en prueba diabólica y nada dice la sentencia de lo dispuesto en el art. 329, en relación con el art. 328, ambos de la LEC, ante la negativa injustificada de la exhibición de los documentos requeridos por esta parte en trámite procesal pertinente y admitidos como prueba por el Juzgado consistente en la exhibición y entrega del IRPF de los ejercicios 2009 a 2014 y movimientos de cuentas bancarias, que no se alude en la sentencia a la documental remitida por el Registro Mercantil que ayuda a valorar las posibles fuentes de ingresos que podían haber tenido los demandados para hacer frente al pago del precio; y que la circunstancias de un precio muy por debajo del real o de mercado, falta de posesión del inmueble, que los testimonios de los amigos de don Justiniano en el juicio penal son endebles a la vista de sus contradicciones.

Los demandados reconvinientes articulan su recurso en la errónea valoración de la prueba al haberse desestimado indebidamente la acción de elevar a escritura pública el contrato privado de compraventa de 1 de noviembre de 2009 pues habiéndose desestimado la demanda en ejercicio de la acción de nulidad por simulación absoluta del contrato en pura coherencia, el contrato privado es válido y eficaz y que la resolución recurrida se basa a lo establecido en la sentencia dictada por el Juzgado de lo Penal en el que se dice que queda probado que las partes suscribieron un contrato privado de compraventa de vivienda y en el interrogatorio de don Santiago en el que en sus primeras manifestaciones llegó a reconocer que leyó y entendió todo el contrato y que como se dice en la sentencia con base a las misma no se daría ninguna causa de nulidad del contrato objeto de estos autos , que los vendedores han reconocido haber percibido el precio de la compraventa y que don Justiniano es socio y administrador único de la empresa PAVIMENTOS Y SOLERAS JOMARSAN S.L. y por tanto, es un empresario cuyo nivel económico no es el de una persona media y errónea valoración de la prueba al haberse desestimado indebidamente la acción declarativa de dominio pues no se pretende una doble inmatriculación pues la estimación de la acción de elevar a público el contrato de compraventa y la acción declarativa de dominio no implicarían una nueva o doble inmatriculación ya que el concepto de inmatriculación es inscribir por primera vez un bien inmueble en el Registro de la Propiedad y el inmueble ya está correctamente inscrito si bien la gestoría que tramitó todo erró al señalar como título la herencia del abuelo de don Justiniano y que para lo que serviría una sentencia estimatoria es para rectificar la inexactitud del asiento previo, el de inmatriculación, para dejar constancia que el título real por el que se adquirió el dominio por don Justiniano fue el contrato de compraventa de 1 de noviembre de 2009; que como ostenta la posesión jurídica del inmueble ha decidido ejercitar una acción para proteger ese dominio que es la declarativa de dominio y que se dan los requisitos para que prospere la misma tanto el justo título que en este caso, el justo título real actual procede de la aportación a su sociedad de gananciales por parte de don Justiniano procediendo el previo justo título real de don Justiniano del contrato de compraventa de 1 de noviembre de 2009 que es válido al desestimarse la nulidad del contrato por simulación absoluta como la identificación de la cosa.

Las partes se opusieron al recurso formulado de contrario.

SEGUNDO.-Don Santiago interpone demanda para que se declare la nulidad por simulación absoluta del contrato de 1 de noviembre de 2009 suscrito entre él y su esposa doña Silvia con don Justiniano en relación con la finca situada en la DIRECCION000 Ovejuela de Pinofranqueado, Cáceres; basa su pretensión en que el adquirió dicho inmueble de don Landelino por documento privado de 5 de abril de 1996 ; que mantuvo relaciones laborales con el Sr Justiniano durante los años 2013 y 2014 y futro de estas relaciones, el Sr Justiniano le ofreció la venta del 50% de las participaciones sociales de PAVIMENTOS Y SOLERAS JOMARSAN S.L. por importe de 30.000 euros y que como él tenía interés en la adquisición decidió poner en venta la vivienda de la DIRECCION001 en la pedanía de Ovejuela para abonar el precio y hasta conseguir dicha venta entregó al Sr Justiniano en garantía, la vivienda para la cual firmaron un documento privado de compraventa en el que se recogía que el demandante vendía la referida vivienda al Sr Justiniano por el precio de 18.550 euros indicándose en dicho documento que el importe se abona por la parte compradora en efectivo en el momento de la venta; que abandona la empresa del Sr Justiniano voluntariamente en octubre de 2014; que en el contrato figura la fecha de noviembre de 2009 pero se realizó y se firmó en el año 2014 que los demandados no abonaron el precio de la compraventa y ni han tomado posesión de la vivienda y nunca han pagado ni tributos ni suministros; que posteriormente, el 4 de diciembre de 2014, el Sr Justiniano solicita a la Gerencia Territorial de Catastro en Cáceres un cambio de titularidad catastral de la vivienda y obtenido el cambio, el día 5 de marzo de 2015, don Justiniano y doña Vicenta comparecen ante el notario de Plasencia y firman una escritura pública sobre aportación a la sociedad de gananciales de la vivienda litigiosa en la que figura como título, la adquisición por herencia de don Norberto fallecido en el año 1980 careciendo tanto de título inscrito como de inscripción registral y siendo don Norberto el padre de don Justiniano que nunca fue propietario de dicha vivienda por lo que los demandados mienten al manifestar eso al Notario y lo hacen para conseguir de manera torticera un título que luego les va a permitir inscribir el dominio de la finca a su nombre en el Registro de la Propiedad; en la misma fecha en la que se firma la escritura pública anterior, los demandados requieren al mismo notario para que lleva a cabo un acta de notoriedad para la inmatriculación de dicha vivienda en el Registro de la Propiedad aportando como título la escritura que acaban de firmar de aportación a su sociedad de gananciales, una certificación catastral , información registral de que la vivienda no está inscrita en el Registro de la Propiedad y dos testigos amigos de don Justiniano y con fecha 13 de abril de 2015 se extiende una diligencia de Notoriedad por el Notario autorizante en virtud de la cual los demandado consiguen inscribir a su nombre en el Registro de la Propiedad la vivienda de autos; que en fecha 14 de junio de 2017 interpusieron querella criminal contra los demandados por posible comisión de los delitos de estafa y falsedad en documento público en la que recayó sentencia el 21 de septiembre de 2020 absolviendo a los demandados de los delitos por los que se les acusaba; los demandados sostienen la propiedad de don Santiago de la vivienda de autos, la validez del contrato privado en la fecha en la que consta en el mismo y que abonaron el precio en metálico al tiempo de suscribirlo, que don Santiago ha prestado servicios para la mercantil PAVIMENTOS Y SOLERAS JOMARSAN S.L. que le han sido abonados si bien jamás le ofreció el 50% de las participaciones sociales de la mercantil y si el precio de la adquisición de las participaciones era 30.000 euros se desconoce porque en el contrato privado se puso un precio de 18.550 euros y que don Santiago reconoce en la demanda que le entregó la vivienda aunque diga que lo hizo en garantía de una obligación que no consta ni es creíble; que suscribieron la escritura pública de aportación a su sociedad de gananciales de la vivienda de autos si bien desconocen el motivo por el cual se hizo constar como título del derecho de propiedad que el inmueble procedía de la herencia de don Norberto pues ellos se limitaron a firmar los documentos que les indicaban la gestoría y la notaria y que no leyó el acta de notoriedad y no entienden el error producido por cuanto eran propietarios y el título de propiedad es el contrato privado de 1 de noviembre de 2009; al mismo tiempo reconvienen para solicitar que se declare la validez del contrato de compraventa de vivienda de 1 de noviembre de 2009 y que se condene a los demandados reconvenidos a elevarlo a público y que se declare su dominio sobre la finca de autos.

TERCERO.-Dice el Tribunal Supremo en su sentencia 774/2023 de 19 May. 2023, Rec. 6644/2020 que " ... la acción de nulidad por simulación "es aquélla directamente encaminada a obtener un pronunciamiento judicial, que descubra o desenmascare la verdadera realidad que se oculta bajo la apariencia del negocio jurídico formal celebrado entre las partes, bien para declarar que el negocio aparente no existe, caso de la simulación absoluta, o bien que oculta otro disimulado, realmente querido por los contratantes, en el supuesto de la simulación relativa, en cuyo caso procede constatar, primero la falsedad de la apariencia, y posteriormente la existencia y validez del negocio disimulado u oculto ( art. 1276 CC ). [...] En definitiva, la acción de simulación pretende constatar, en vía judicial, la verdadera realidad jurídica que se enmascara bajo la falsa apariencia de forma que crea un contrato ficticio" ( sentencia de esta sala 268/2020, de 9 de junio )....".

CUARTO.-En cuanto a la acción ejercitada por don Santiago de nulidad del contrato por simulación absoluta hay que indicar que con arreglo a la doctrina expuesta y conforme a los hechos recogidos en su demanda , en ningún caso podría hablarse de nulidad del contrato privado por simulación absoluta pues la intención de las partes no fue de forma fraudulenta no celebrar ningún contrato pues don Santiago sostiene en su demanda que suscribió el mencionado contrato privado no con el fin de celebrar un contrato de compraventa si no con la intención de otorgar una garantía real a un contrato de compraventa del 50% de las participaciones sociales de la mercantil PAVIMENTOS Y SOLERAS JOMARSAN S.L. que iba a suscribir con don Justiniano; se trataría, en su caso de una simulación relativa si bien es de destacar que el actor no acreditó mínimamente que las partes acordaran suscribir un contrato privado de adquisición de participaciones sociales por un importe de 30.000 euros al que iba a servir de garantía el inmueble objeto del contrato de compraventa de vivienda de 1 de noviembre de 2009 por lo que no procede estimar la acción de nulidad del contrato por simulación.

QUINTO.-En el supuesto de autos lo que en realidad ha ocurrido es que las partes, como sostienen los demandados reconvinientes, suscribieron el 1 de noviembre de 2009 un contrato denominado de compraventa de vivienda que tenía como objeto la finca situada en la DIRECCION000 de Ovejuela de Pinofranqueado ( Cáceres) y por un precio de 18.550 euros como se desprende del contrato unido tanto al escrito de demanda como de contestación como documento nº 2, de los razonamiento jurídicos de la sentencia dictada por el Juzgado de lo Penal nº 1 de Plasencia el 21 de septiembre de 2020 en el procedimiento abreviado nº 46/2018 incoado por la querella criminal formulada por don Santiago frente a los demandados por presunto de delito de estafa y falsedad documental y que se refiere a la misma contratación que la de autos " ..... "Queda probado y así se declara que en fecha 1 de noviembre de 2009 Santiago y Silvia, como vendedores, firmaron un contrato de compraventa de la vivienda sita en DIRECCION000, Ovejuela de Pinofranqueado (Cáceres), actualmente DIRECCION001, en el que figura como comprador Justiniano, por un precio de 18.550 euros, reflejándose que dicho pago se hizo en efectivo en el momento de la venta." ( ....) "Pero el relato de hechos de la acusación particular no se compadece con la prueba practicada en el plenario. En efecto, lo que sí se ha probado en el juicio es que Santiago firmó un contrato privado de fecha 1 de noviembre de 2009 (obrante a los folios 225 y 226 de las actuaciones), firma que no se niega, diciendo que no lo leyó, que desconocía su contenido, y el contenido de ese contrato no es otro que el de una pura y simple compraventa, como en su encabezamiento consta de manera meridianamente expresa, clara y visible, "CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA", documento en el que figuran los vendedores ( Santiago y su esposa Silvia, y esta última también admite haberlo firmado, aunque, como su marido, sin leerlo, se dice) y el comprador (el acusado, Justiniano), y los elementos esenciales del contrato de compraventa, la cosa (la casa en cuestión) y el precio (18.550 euros, que se pagó en efectivo, por eso no hay constancia fehaciente del pago). Y con ese contrato la compraventa ya ha quedado perfeccionada, pues recordemos, que el Código Civil dispone en su artículo 1.450 que "la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, sí hubieran convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado", siendo la efectiva entrega de la cosa harina de otra talega, que requiere de la traditio, conforme a la teoría del título y el modo que rige en nuestro ordenamiento jurídico (ello daría cumplida explicación a que la casa siguiera utilizándola Santiago, el vendedor, y no Justiniano)....".

Don Santiago opone que no se abonó el precio por el demandado ni se le hizo entrega de la posesión de la vivienda.

En la sentencia del Tribunal Supremo 845/2004 de 20 Jul. 2004, Rec. 2603/1998 se recoge " ..... TERCERO.- El contrato de compraventa se perfecciona por el consentimiento ( art. 1.450 CC) , y no requiere como elemento estructural la entrega de la cosa, generando únicamente la obligación de entregarla ( art. 1.461 CC) . Es un título idóneo para la transmisión del dominio, si bien, en nuestro sistema, no lo transmite "per se", al ser necesaria la "traditio" -modo- ( arts. 609, párrafo segundo , y 1.095, inciso segundo, CC ), la cual puede tener lugar en cualquiera de las modalidades previstas en el Código Civil, y otras similares (atípicas), previendo el art. 1.462, párrafo segundo , un supuesto de "tradición simbólica" o "ficta" para "cuando se haga la venta mediante escritura pública", en cuyo caso "el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario" -tradición instrumental- ( SS. 29 de mayo , 14 de junio , 9 de octubre y 9 de diciembre de 1.997 , entre otras). El efecto traditorio se le reconoce únicamente a la escritura pública y no al documento privado en que se haya formalizado una compraventa. Es cierto que el art. 1.225 CC dispone que el documento privado, reconocido legalmente, tendrá el mismo valor que la escritura pública entre los que lo hubiesen suscrito y sus causahabientes, pero esta equiparación se refiere a la eficacia probatoria (S. 29 de mayo de 1.997, y cita), porque los arts. 1.225 y 1.218 CC son preceptos de valoración de prueba, pero no cabe extenderla a la eficacia sustantiva, ni siquiera a la eficacia documental genérica, de la que aquella (la probatoria) es únicamente una faceta. Como dice la doctrina la equiparación "no es pretendible fuera de los estrictos términos probatorios y referidos al contenido documental de naturaleza obligacional". El hecho de que el documento privado no ofrezca duda acerca de su autenticidad, o que su fecha esté plenamente constatada ( art. 1.227 CC ), no le atribuye efecto real. Cuando el comprador en documento privado reclama del vendedor la entrega de la cosa comprada no ejercita una acción real -reivindicatoria-, porque no acciona como dueño, sino que ejercita una acción personal -obligacional- de cumplimiento del contrato ( SS. 25 de abril de 1.949 , 28 de noviembre de 1.989 , 18 de mayo de 1.998 , entre otras). Y la Sentencia estimatoria de dicha acción -que condena a la entrega de la cosa- está apreciando que al tiempo de la demanda (o con anterioridad) ya debía haber sido entregada, lo que es notoriamente distinto que reconocer -declarar- que entonces ya había habido algún tipo de entrega. La congruencia exige que lo judicialmente acordado se corresponda con lo pedido. La resolución judicial manda acomodar la realidad exterior al deber ser, pero no produce el efecto traditorio. Este tiene lugar en ejecución de sentencia al otorgarse la escritura pública -tradición instrumental-, a la que de manera alguna cabe otorgar efectos retroactivos (ni al tiempo del documento privado, ni al de la demanda), como sostiene las sentencias de instancia, lo que no tiene apoyo legal, ni jurisprudencial, ni doctrinal. Y la incorporación de un documento privado a una Oficina o Registro Público o su mera protocolización no producen el efecto traditorio del párrafo segundo del art. 1.462 CC ( Sentencias 22 de diciembre de 1.986 , 7 de febrero de 1.994 , 18 de mayo de 1.998 , entre otras).

La doctrina jurisprudencial, reiterada y pacífica, viene declarando que el documento privado no es por si solo suficiente para producir la transmisión del dominio ( SS., entre otras, 28 de abril de 1.997 , 21 de marzo , 18 de mayo y 14 de julio de 1.998 , 20 de febrero de 1.999 ) de tal modo que, cuando medie documento privado, para que se considere producida la adquisición dominical es preciso acreditar que concurre alguna de las modalidades de entrega ( SS. 25 de octubre de 1.924 ; 14 de junio de 1.966 ; 16 de febrero de 1.970 ; 10 de mayo de 1.994 ; 18 de julio , 24 de octubre y 14 de noviembre de 1.997 , 18 de abril de 2.000 , 20 de junio de 2.002 )....."

En el supuesto de autos, no ha resultado acreditado que los demandados reconvinientes hubieran tomado posesión del inmueble de autos, señalan en su contestación que don Santiago le entregó la vivienda a don Justiniano cuando suscribió el contrato de compraventa si bien éste le entregó las llaves de la vivienda a don Santiago dada su amistad, y que no abona ningún impuesto ni gastos por un error administrativo y don Justiniano en su interrogatorio en el acto de juicio manifestó que el inmueble no es habitable y que nunca ha vivido en el mismo, también doña Vicenta reconoció que nunca estuvo en el mismo y los testigos don Landelino y don Gines, que declararon en el juicio penal manifestaron como se recoge de forma detallada en la referida resolución que la casa la sigue utilizando don Santiago, que la utiliza de segunda residencia sin que sea óbice a la falta de posesión del inmueble que don Justiniano haya llevado a cabo el cambio de cerradura de la puerta de acceso de la vivienda en diciembre de 2020 como se indica en el burofax enviado por don Santiago y aportado junto con la demanda como documento nº 9; ni tampoco ha resultado acreditada la entrega del precio pactado por los compradores haciendo esta Sala suya, tras el visionado del acto del juicio, la valoración de la prueba realizada por el juez en este extremo sin que el hecho de que don Justiniano sea empresario le presuponga una capacidad económica superior a la media; de todo lo expuesto se concluye que si bien se perfección la compraventa con el documento privado no se consumó el contrato al no producirse la traditio o entrega de la posesión por lo que en ningún caso se produjo la transmisión de la propiedad del inmueble a favor de los demandados. No se puede por ello estimar la acción declarativa de dominio a favor de los demandados y si bien las partes de un contrato de compraventa se pueden compeler a elevar a escritura pública el documento privado ( artículo 1.279 del Código Civil) para ello es necesario que el mismo se encuentre consumado y así la sentencia la Sentencia nº 389/2016 de AP Lugo, Sección 1ª, 6 de octubre de 2016, con citas de otras, recuerda la doctrina jurisprudencial sobre la imprescriptibilidad de las facultades, y siendo la de pedir la elevación de un documento privado a escritura pública una facultad y no una obligación, la acción no prescribe, siendo claro que la posibilidad de elevar un contrato a escritura pública se encuentra en todo caso condicionada a la necesidad de que dicho contrato sea válido, eficaz y esté totalmente consumado jurídicamente, debiendo concurrir en el mismo los dos requisitos precisos para ello, es decir, el título y el modo por lo que en el supuesto de autos al faltar uno de los requisitos, no procede la condena de los demandados en la reconvención a elevar a público el documento privado.

Ahora bien, habiendo reconocido los demandados reconvinientes que el título que esgrime en la escritura pública de aportación a su sociedad de gananciales de la vivienda de autos es erróneo pues en ningún momento fue don Norberto propietario de la misma procede decretar la nulidad de la citada escritura y en consecuencia, la nulidad de la escritura pública consistente en acta notarial de notoriedad para la inmatriculación del citado inmueble y a la que le sirvió como título la escritura pública de aportación a la sociedad de gananciales así como los asientos registrales correspondientes; en consecuencia se estima en parte la demanda formulada por don Santiago sin hacer declaración en materia de costas de conformidad con lo dispuesto en

SEXTO.-Al estimarse en parte la demanda formulada por don Santiago no procede hacer declaración en materia de costas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 LEC; Se estima en parte el recurso de apelación formulado por don Santiago sin hacer declaración en materia de costas al amparo de lo dispuesto en el artículo 398 LEC; Y se desestima el recurso de apelación formulado por don Justiniano y doña Vicenta imponiéndoles las costas del recurso de conformidad con lo dispuesto en el artículo citado.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación