Sentencia Civil 80/2025 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 11, Rec. 239/2023 de 04 de febrero del 2025

PRIMERO.

Amador que adquirió por compraventa ante notario en fecha de 26-8-2020 un chale en suelo urbano ubicado en Alzira DIRECCION000 del Registro de Propiedad 2 de tal ciudad, por precio de 170.000 euros, al amparo de los artículos 1484 y 1486 del Código Civil ejercita la acción estimatoria o "quanti minoris" contra los vendedores, Micaela y hermanos Erica; Felicisima, Gonzalo, Victor Manuel y Jose Ignacio por concurrir determinados vicios ocultos para reducir el precio de la venta en 20.000 euros que solicita le abonen los demandados.

Los demandados se oponen a la demanda y solicitan su desestimación por no concurrir los requisitos legales y jurisprudenciales para acoger la acción entablada de contrario.

La sentencia del Juzgado Primera Instancia estima la demanda apreciando la concurrencia de vicios ocultos por; a) falta de suministro de luz; b) ausencia de sistema de vertido de aguas residuales y de agua potable; c) defectos en la piscina; fallando con la condena monetaria pedida con la demanda, con los intereses legales correspondientes e impone las costas a la parte demandada.

La parte demandada interpone recurso de apelación sustentado en los siguientes motivos que ahorra solo se enuncian;1º) Error de valoración de la prueba por no constituir vicios los cuatro señalados en demanda y estimados por la sentencia del Juzgado Primera Instancia a tenor del objeto de la venta y además no son ocultos amen de no ser graves; 2º) Respecto a la falta de suministro eléctrico, error en la valoración de prueba dado expresarse en el contrato la baja de luz; 3º) Respecto a fosa séptica no es vicio oculto por ser visitado el inmueble por el comprador que aceptó su estado físico, de conservación y terminación; 4º) Respecto a agua potable no hay en la zona servicio de suministro público de agua potable y era conocido por el comprador; 5º); El actor reconoció ver las grietas en piscina el inmueble que eran visibles y manifestaba su estado de deterioro; 6ª) Error de apreciación de la prueba en la valoración del inmueble y criterio para fijar la reducción del precio; 7º) Error en el pago de intereses por aplicación indebida del artículo 1486.2 del Código Civil; solicitando la revocación de la sentencia del Juzgado Primera Instancia por otra que absuelva a los demandados de los pronunciamientos de la sentencia y demanda.

La parte actora se opone al recurso de apelación e interesa la confirmación de la sentencia del Juzgado Primera Instancia.

SEGUNDO.

A tenor de las alegaciones de las partes sobre la facultad de revisión de este Tribunal debe indicarse que es soberano para valorar la prueba practicada en la instancia y, por lo tanto, apreciarla, de forma divergente, a la efectuada por la Jueza de Primera Instancia. Ello es así, dado que la apelación se configura como "revisio prioris instantiae" o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda, el control de lo actuado en la primera, con plenitud de cognición, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio fácti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) y, en este sentido, se cita las SSTS de 15 de junio, recurso 358/2006. En definitiva, como señala la STS de 21 de diciembre de 2.009 número de recurso, 1834/2005: < >". Criterio reiterado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 2011, Número de Recurso, 1272/2007 y la de 14/06/2011 (rec. 699/2008).

El Tribunal Supremo, en la Sentencia 392/2011, del 14 de junio de 2011, dice: < Ley de Enjuiciamiento Civil, "La apelación se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada", y añade "Esta revisión comprende la valoración de la prueba por el tribunal de apelación con las mismas competencias que el tribunal de la primera instancia, sin que quede limitada al control de racionalidad que opera en el ámbito del recurso extraordinario por infracción procesal, razón por la que la Audiencia Provincial en modo alguno se excedió al valorar la prueba testifical de forma diferente a la de la sentencia del Juzgado."

Por último, las sentencias núm. n° 88/2013, de 22 febrero, 562/2013, de 27 septiembre y sentencia Tribunal Constitucional n° 212/2000, cuando se trata de valoración probatoria, actividad intelectual que conforma el ámbito propio de las facultades del Juzgador de instancia favorecido por el principio de inmediación, la revisión de la sentencia deberá centrarse, fundamentalmente, en verificar la legalidad en su producción, la observancia de los principios rectores de su carga y, en su caso, de las reglas relativas a la prueba tasada y si en la valoración conjunta del material probatorio, se ha comportado el juez 'a quo' de forma arbitraria, ilógica, insuficiente, incongruente o contradictoria o si, por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso.

En cumplimiento del artículo 456 de la Ley Enjuiciamiento Civil, revisado el contenido de los autos, pruebas practicadas y vistos los soportes de grabación audiovisual, la Sala comparte parcialmente la decisión de la Juez de Instancia excepto en uno de los vicios, a los efectos de la acción del artículo 1486 del Código Civil que la Sala estima, no puede integrar la acción entablada.

TERCERO.

A tenor de las consideraciones que con carácter general efectúa la parte demandada apelante en el inicio del pliego de apelación, sin perjuicio de que el Tribunal va a revisar todos y cada uno de los vicios ocultos abanderados en demanda, es de precisar, por su relevancia y marco solutorio, que no estamos ante una acción de incumplimiento contractual o de entrega diversa del objeto de compraventa sino ante una acción de saneamiento por vicios ocultos (inmersa en la responsabilidad de todo vendedor inherente a su obligación de entrega, ex artículo 1484 Código Civil) , en concreto, la acción estimatoria o "quanti minoris" que no tiene ni presenta una finalidad indemnizatoria sino de equidad contractual ( STS 19-6-1996 y 14-6-1996).

La Sala da por reproducido en aras a inútiles repeticiones el FD Segundo de la sentencia recurrida donde expone de forma exhaustiva el tratamiento legal y jurisprudencial de tal acción con profusa cita de la línea aplicativa e interpretativa del Tribunal Supremo sobre tal acción.

Expone la parte apelante la inviabilidad de tal acción a tenor del contenido del contrato, por ser venta de cosa cierta, una vivienda usada, no de nueva construcción, con una antigüedad de cincuenta años en zona secano montuosa y la estipulación quinta contractual que dice: "El inmueble se transmitirá como cuerpo cierto y en el estado físico que se encuentra. La parte vendedora se obliga a cuidar y mantener el estado de la vivienda y entregarlo en el mismo estado que estaba cuando el comprador lo visitó.

La parte COMPRADORA declara por su parte que ha visitado el inmueble y que

conoce y acepta su estado físico, de conservación y de terminación y acabado, así como las calidades de todos y cada uno de los elementos que lo componen".

El pacto referido establecido en el contrato privado de compraventa firmado en 28-4-2021 no se traslada al documento público de venta y la posesión del inmueble no es entregada al comprador sino al momento de escriturarse públicamente la venta en 26-8-2021.

Dicho pacto o que la venta sea de vivienda unifamiliar usada y su ubicación geográfica, no elimina que en tal clase de contrato concurran vicios ocultos y, por ende, abierta la responsabilidad por saneamiento del vendedor; a tenor de la propia definición y configuración de los vicios ocultos.

Alega igualmente la parte apelante el valor de coste de reparación de esos vicios para concluir que no reportan carácter de grave comparado con el precio abonado por la casa. Este planteamiento no es admisible, pues la gravedad del defecto no se mide por el importe o coste reparador sino por el significado de imperfección que reportan sobre la naturaleza y funcionalidad de una vivienda unifamiliar vendida destinada a ser habitada (tal como se aplica jurisprudencialmente como así expresamente recoge la sentencia recurrida).

CUARTO.

Revisando los vicios ocultos denunciados en demanda y acogidos por la Juez de Instancia deslindamos su tratamiento.

4.1Falta de suministro de energía eléctrica en la vivienda.

La Juez de Instancia en el FD Tercero hace un análisis profuso de la prueba documental, testimonial y pericial sobre esta cuestión para concluir ser vicio oculto en tal venta que la vivienda unifamiliar no dispone de un sistema eléctrico apto para dotar de ese suministro.

La parte apelante alega no concurrir vicio oculto toda vez que en contrato se expuso que "la Luz está de baja" y que no son imputables a los vendedores, las nuevas exigencias administrativas y de componentes físicos para obtener de nuevo el suministro de luz.

Ciertamente la leyenda en contrato privado al final de la estipulación V expresa "La parte compradora es conocedora de que la luz está de baja".

Pero como tino fija la sentencia recurrida con la valoración de la prueba, no se trata de un mero cambio de titularidad del contrato de suministro de luz, sino de que la casa unifamiliar destinada a habitar carecía de la acometida necesaria para obtener tal suministro, aspecto de contenido muy diferente del mero cambio nominativo del contrato de suministro, que es precisamente lo que se le dijo al comprador y refleja ese pacto privado (tal como de forma mediana explicitó la agente intermediaria quien -por cierto- actuaba en nombre de los vendedores- y cuando en el momento de otorgamiento público se le entrega al Sr. Amador el certificado reciente de eficiencia energética, unido a la matriz notarial).

Por tanto, la carencia de acometida apta para obtención de suministro de luz es un vicio (claramente una imperfección en un inmueble destinado a habitar, así expuesto expresamente en contrato); oculto pues -incluso- desconocido por la parte vendedora que llevaba muchos años sin dar uso al inmueble (repárese que al actor al momento de escriturar públicamente se le entrega el recibo de luz del año 2004) y grave, pues obviamente la dignidad de cualquier vivienda exige estar dotada de tal elemento esencial de suministro de luz; es más, tal requisito se colige por el dato de que el Ayuntamiento no otorga cédula de habitabilidad al comprador por la ausencia de la acometida para suministro eléctrico.

De las citas jurisprudenciales de la parte apelante, la sentencia del Tribunal Supremo de 30-3-2011 no resulta pertinente al referirse a un contrato de compraventa de acciones al que expresamente fija no es aplicable el régimen de saneamiento del del vendedor reglado en el Código Civil. La sentencia de 22-6-2012 de AP Las Palmas (sección 4ª) carece igualmente de pertinencia al reglar un incumplimiento contractual por vicio constructivo en el marco de la Ley de la Ordenación de la Edificación (LOE). La sentencia de AP Barcelona (sección 16) de 20-12-2013 (de orden unipersonal) tampoco se ajusta a las mismas circunstancias que las del presente caso dado las modificaciones que el comprador de la vivienda quería efectuar en la instalación eléctrica.

En conclusión, aceptamos y reproducimos las consideraciones de la Juez de instancia.

4.2Falta de agua potable

La sentencia fija su ausencia como vicio oculto sin que el dato de existir un pozo de agua de riego pueda poner de manifiesto al comprador la falta de potabilidad del agua, más cuando es igualmente causa de no obtención de la cédula de habitabilidad por tal defecto.

La parte apelante indica en este punto la redacción de la cláusula quinta del contrato (transcrita supra) y que todos los inmuebles de la zona se nutren de un pozo y el actor conocía no había agua potable.

Tales argumentos no resultan de acoger, dado venderse el inmueble como vivienda unifamiliar para habitar, sin que conste que al actor se le pusiera en conocimiento la ausencia de ese elemento esencial en tal destino de la vivienda y, por ende, ignorando por completo que carecía de agua potable. En cuanto al contenido del pacto alegado nos remitimos a lo expuesto supra.

4.3Falta de fosa séptica

La sentencia se apoya en las testificales que intervinieron en la venta, profesionales del mercado inmobiliario, que desconocían careciese de fosa séptica que el actor ha saneado con su compra e instalación.

La parte apelante indica no puede constituir un vicio oculto dado haber un "pozo negro" que fue observado por el actor.

El motivo es igualmente rechazable. Toda la probanza practicada concuerda en la inexistencia de fosa séptica que ahora -en la alzada- se pretende suplir por un "pozo negro" cuando la demandada Felicisima no dio tal aseveración sino una singular forma de evacuación de aguas residuales y tan siquiera estaba segura, dadas la referencia a lo que manifestaba su madre.

Afirma la parte apelante que ello no constituye un vicio grave pues supone un 0,95 % del precio pagado, cuando tal elemento resulta esencial para toda vivienda digna y además muestra de tal gravedad es constituir una de las causas (junto el tema del luz y agua potable) determinantes de que el Ayuntamiento no otorgue la licencia de habitabilidad hasta su subsanación.

4.4Piscina.

La sentencia del Juzgado Primera Instancia funda su razonamiento en que el actor compra el inmueble con una piscina tal como se publicita por la agencia inmobiliaria mostrando su perfecto estado, cuando la misma contiene deficiencias y necesita de reparación.

La parte apelante pone de manifiesto que tal elemento fue visitado y reconocido por el Sr. Amador resultando las grietas perfectamente visibles y su falta de gravedad.

En este punto la Sala ha de acoger el motivo de recurso pues no consideramos que tal defecto fuese oculto para el comprador al resultar visiblemente manifiesto.

Dada la clase de acción entablada no se trata de verificar la publicidad de venta del inmueble con su realidad, sino de verificar si el estado de la piscina fue apreciado por el comprador y debemos dar una respuesta afirmativa.

El mismo Sr. Amador admitió en el acto del juicio visitar el chale y ver la piscina que estaba vaciada y en el estado mostrado por las fotografías que se le exhibieron.

Es decir, el comprador comprobó que la realidad física de tal elemento no concordaba con la publicidad de la agencia inmobiliaria; verificó -dado el reflejo fotográfico- que no estaba en buen estado e incluso con apreciación de grietas como claramente se observan de esas fotografías, razón por la cual dada la acción entablada no puede integrarse en el artículo 1486 del Código Civil.

QUINTO.

Paso siguiente es fijar la reducción del precio reglado en el artículo 1486 Código Civil con arreglo a "juicio de peritos".

La Sala reitera -ante la acción deducida- no se trata de indemnizar daños y perjuicios por incumplimiento del contrato y precisamente para objetivar esa reducción del precio el legislador acude al "juicio de los peritos" para fijar la cantidad a minorar que debe ser proporcional a esos vicios ocultos.

Se han practicado dos periciales por arquitectos técnicos cuyos dictámenes la Sala somete a las reglas de la sana critica ex artículo 348 de la Ley Enjuiciamiento Civil.

La pericia de la parte demandada elaborada por el Arquitecto técnico Sr. Hipolito no es de atender toda vez que en su dictamen no hay reducción de precio; es decir no aplica la exigencia legal del artículo 1486 del Código Civil.

La pericial del Arquitecto técnico de la parte actora,( Cecilio) tras describir el importe que implica la reparación de los defectos ocultos, incluyendo reparar la piscina, cuantificando en 17.109,37 euros (20.702,34 euros con IVA) y teniendo presente los precios de viviendas unifamiliares aisladas en la zona, fija el precio de 150.00 euros (es decir reducción del precio pagado en 20.000 euros).

El Tribunal dado que este último perito fija tal reducción va a partir de su conclusión, si bien, dado que aprecia para tal fin el estado de la piscina que ya hemos expuesto no constituye vicio oculto y por tanto no puede operar en tal reducción de precio, va a fijar como reducción el importe de 10.000 euros y en tal sentido procede revocar parcialmente la sentencia del Juzgado Primera Instancia.

SEXTO.

El ultimo motivo del recurso de apelación se centra en el tema de los intereses legales.

El demandante con fundamento en el artículo 1100 y 1101 del Código Civil solicitó en su escrito rector intereses legales correspondientes

La sentencia fija los intereses del artículo 1100 y falla con los legales correspondientes.

La parte apelante indica infracción del artículo 1486 Código Civil que no hubo dolo en los demandados por lo que resulta improcedente el pago de intereses.

El motivo de apelación carece de relevancia.

Si bien la condena a intereses legales es ciertamente vaga e imprecisa en cuanto al momento de su devengo, en todo caso es de precisar que la acción entablada no es la del artículo 1486 párrafo segundo del Código Civil.

El Tribunal entiende, como además concuerda la parte apelada, que los intereses fijados son los del artículo 576 de la Ley Enjuiciamiento Civil, dada la condena monetaria en el fallo de la sentencia acorde además con el principio de congruencia ( artículo 218 Ley Enjuiciamiento Civil) dado en tal punto el suplico de la demanda. Pro tanto en aplicación de tal precepto legal fijamos su devengo desde la fecha de la sentencia de instancia.

SEPTIMO.

En orden a las costas procesales, dado que la demanda se estima parcialmente, cada parte correrá con las causadas a su instancia y las comunes por mitad de acuerdo con el artículo 394 de la Ley Enjuiciamiento Civil.

No se hace imposición de costa de la alzada por la estimación parcial del recurso de apelación.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, por cuanto antecede,