Sentencia Civil 724/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 11, Rec. 1083/2022 de 06 de noviembre del 2024

PRIMERO.-Antecedentes. D. Heraclio y Dª Justa interpusieron demanda de juicio ordinario frente a D. Gonzalo reclamando la devolución de las arras entregadas por importe de 10.000€. Alegaban en su demanda estar interesados en la compra de la finca sita en DIRECCION000 de Polinya, que se entregó el capital en concepto de arras penitenciales. Exponen que tenían preconcedido un préstamo por el importe que les faltaba por abonar una vez cancelada la hipoteca de su piso, pero tenían que vender en paralelo su finca, operación en marcha habiendo recibido del Sr. Rodolfo una cantidad en concepto de arras confirmatorias, pero éste por causa del COVID entró en ERTE y le fue denegada la financiación , siendo una VPO. Los demandantes también cogieron COVID , también entraron en ERTE y por ello la operación de compra no prosperó. El día límite para la firma fue el 3 de Julio de 2020, no se pudo encontrar por el confinamiento otro comprador y no fue hasta el 12 de mayo de 2020 que desde la inmobiliaria Fincas Polinya se les indicó que al comprador de su vivienda le había sido denegada la hipoteca por tres entidades y que se cancelaba la C-V. Se solicitó la devolución de las arras, se denegó por el vendedor, se interesó posponer la fecha de otorgamiento de la escritura, se denegó manteniendo el 3 de Julio como fecha límite y tras requerimiento por burofax en septiembre de 2020 también se denegó. Consideran de aplicación la cláusula rebus sic stantibus.

El demandado contestó a la demanda oponiéndose, admitiendo el contrato de arras aportado de fecha 18 de Febrero de 2020 y sus condiciones. Alega que los compradores no precisaban financiación dado que ni siquiera se reservaron la posibilidad de desistir, que la documentación relativa a que tenían preconcedida la financiación fue preconstituida para la demanda dado que la simulación de la misma es de fecha 18 de diciembre de 2020, posterior a los hechos, que no se ha aportado el contrato de arras confirmatorias con el Sr. Rodolfo. Expone que se trató de reactivar el contrato hasta el 3 de julio de 2021 y no quisieron prorrogar las arras pese a la postura del vendedor quien había acometido igualmente una adquisición inmobiliaria de una vivienda, para la cual precisaba el importe de la venta de su vivienda. Por ello se formalizó con tercero nuevo contrato el 20 de Enero de 2021 con un precio inferior de 5.000€. No se cumplen los requisitos para la aplicación del "rebus sic stantibus", habiéndose previsto en el contrato la posibilidad de desistimiento.

Tras la Vista se dictó sentencia en fecha 19 de Mayo de 2022 que , tras analizar la doctrina jurisprudencial del "rebus sic stantibus" analiza la prueba y concluye afirmando que se cumplen los requisitos de dicha doctrina dada la modificación sustancial de circunstancias extraordinaria e imprevisible dadas la pérdida del comprador de la vivienda de los demandantes que servía de base para el pago del precio de la que adquirían , dada la negación de la financiación por el total, dada la dificultad de encontrar nuevos compradores por la situación de pandemia, dado que la pandemia no supuso para el vendedor una alteración significativa de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato, dado que se intentó modificar el contrato por los compradores en cuanto al plazo con el fin de poder consumar la compraventa y dados los términos del artículo 36 del RD 11/2020.

Interponen recurso de apelación el demandado a través de su representación y defensa invocando error en la valoración de la prueba y error en la interpretación de la doctrina jurisprudencial al estar expresamente previsto en el contrato el efecto contractual aún en el caso de falta de financiación. Alega la inaplicabilidad del RD 11/2020 al no reunir los vendedores la condición de profesionales.

El recurso es opuesto de contrario.

SEGUNDO.- Se aceptan los fundamentos de la sentencia de primera Instancia en los términos de esta resolución.

La cuestión controvertida quedó ya delimitada en la audiencia previa en relación a la eficacia del contrato de arras y su posible reconversión o reorientación dadas las circunstancias excepcionales e imprevisibles surgidas tras la firma del contrato. La sentencia considera que se cumplen los requisitos jurisprudenciales y que ello determina dejar sin efecto las arras penitenciales suscritas el 18 de Febrero de 2020 con devolución de los 10.000€ entregados más intereses y costas. La posición del vendedor, Sr. Gonzalo es distinta ya desde fase prejudicial al rechazar la devolución, considerando que hubo un desistimiento del comprador con derecho de retención de las arras. El motivo del recurso es mixto de error en interpretación de doctrina jurisprudencial y de error en la valoración de la prueba.

Con carácter preliminar es preciso poner de manifiesto que , sin perjuicio de su carácter interpretativo adicional y residual, en el contrato de arras celebrado entre dos consumidores no es posible aplicar el efecto previsto en el artículo 36 del RD 11/2020.

La sentencia de Instancia sintetiza perfectamente los acontecimientos históricos en la cadena de ventas de inmuebles, su ubicación temporal antes y después de la aparición de la pandemia y las consecuencias que para la operación jurídica interpartes tuvo, al impedirse efectivamente la perfección del contrato de compraventa sobre bien inmueble que constituía el objetivo de las arras penitenciales previas.

De esta forma, sin que exista controversia al respecto y al constar en la documentación aportada por las partes se constata:

a) que los Sres Justa y D. Heraclio firmaron el 10 de Febrero de 2020 un contrato de arras confirmatorias con el Sr. Rodolfo para la venta de su vivienda sita en DIRECCION001 de Polinya con fecha límite de escrituración el 30 de Junio de 2020. En el contrato se previó la posibilidad de desistimiento en caso de que no se consiguiera financiación de tres entidades. Pese a ello consta que el 27 de Febrero de 2020 tenía oferta de financiación de Deutsche Bank. El Sr. Rodolfo tras la pandemia, tras el ERTE y disminución de ingresos, no obtuvo financiación e instó la devolución a tenor de lo previsto en la cláusula segunda y al amparo de lo dispuesto en el artículo 621.49. Los Sres. Heraclio- Justa se opusieron y obligaron al Sr. Rodolfo a instar una demanda de juicio ordinario que fue estimatoria en el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Barcelona.

b) que los Sres. Justa y D. Heraclio firmaron con D. Gonzalo el 18 de Febrero de 2020 un contrato de arras penitenciales para la adquisición de la vivienda sita en DIRECCION000 de Polinya. En dicho contrato se estableció un precio de compraventa de 215.000€ y unas arras por importe de 10.000€ que fueron entregadas y que se perdían en caso de desistirse del contrato.

c) Que el Sr. Gonzalo a su vez había asumido compromisos previos para la compra de una vivienda por importe superior al precio que obtenía para la venta de su vivienda (documentación de la contestación a la demanda). Consta igualmente en las actuaciones que en Enero de 2021 vendió su vivienda por importe de 210.000€.

d)De lo actuado, con la declaración del Sr. Cosme, Director de la oficina del Banco de Santander en Polinya, los demandantes, compradores y ahora recurridos, tenían , aún de forma verbal y pendiente de autorización final, financiación para la adquisición antes de la pandemia y al ser parcial respecto al precio de compra , pero que tras la pandemia no se aprobó la operación para financiar 172.000€ a 28 años.

TERCERO.- El COVID por sí no da lugar a la aplicación de la "rebus". En efecto, así se afirma en el auto de la Sala Primera del Tribunal Supremo de fecha 13 de Diciembre de 2023 acogiendo el criterio de la Sentencia de la Audiencia provincial de Pontevedra de fecha 31 de Marzo de 2022 ... ...En definitiva, el criterio de la sentencia recurrida, cuando afirma que la aplicación de la regla rebus sic stantibus a la compraventa de la vivienda no puede fundarse en la mera alegación de que la crisis provocada por el Covid ha impedido al recurrente cumplir con los pagos, sino que es necesario valorar un conjunto de factores, necesitados de prueba, no se opone la doctrina de esta sala sobre la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a las compraventas de viviendas ( sentencia del Pleno 820/2013, de 17 de enero ).

En relación a esta cláusula la Jurisprudencia de la Sala 1 del TS ha evolucionado para concebir dicha cláusula sin el excesivo rigor que había venido exigiendo, aunque tampoco como una cláusula abierta, sino sometida al control que su propia finalidad impone. Así, la sentencia de 9 de enero de 2019 o la de 18 de Julio de 2019 se remiten a la de 17 de Enero de 2013 al decir que la cláusula rebus sic stantibus [estando así las cosas], próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC , trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato.

Aunque esta regla ha sido reconocida por la jurisprudencia, siempre lo ha hecho de manera muy cautelosa, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC , de que los contratos deben ser cumplidos. Y más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa.

La jurisprudencia ha insistido constantemente en que la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato. Y por supuesto, que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes( sentencia 567/1997, de 23 de junio y las que en ella se citan).

A diferencia de otros ordenamientos jurídicos que han regulado los efectos de la alteración de la base del negocio - geshfätsgrundlage, en el derecho alemán (§ 313 BGB); eccesiva onerosità sopravenuta en el Código civil italiano (LEG 1889, 27); o frustration o hardship del derecho anglosajón-, nuestro Código Civil no regula un mecanismo semejante que expresamente permita modificar el contenido de las obligaciones en función de cambios imprevisibles para el cumplimiento del contrato.

No obstante, en la actualidad existe una tendencia a que la regla se incorpore a propuestas o proyectos de textos internacionales ( art. 6.2.2 de los principios UNIDROIT), de Derecho de la Unión Europea ( art. 6.111 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación, PECL ) y nacionales ( art. 1213 del CC en la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación ).

El citado art. 6.111 PECL, relativo al "Cambio de Circunstancias", señala:

"(1) Las partes deben cumplir con sus obligaciones, aun cuando les resulten más onerosas como consecuencia de un aumento en los costes de la ejecución o por una disminución del valor de la contraprestación que se recibe.

"(2) Sin embargo, las partes tienen la obligación de negociar una adaptación de dicho contrato o de poner fin al mismo si el cumplimiento del contrato resulta excesivamente gravoso debido a un cambio de las circunstancias, siempre que: (a) Dicho cambio de circunstancias haya sobrevenido en un momento posterior a la conclusión del contrato. (b) En términos razonables, en el momento de la conclusión del contrato no hubiera podido preverse ni tenerse en consideración el cambio acaecido. (c) A la parte afectada, en virtud del contrato, no se le pueda exigir que cargue con el riesgo de un cambio tal de circunstancias".

Aunque los Principios de Derecho Europeo de los Contratos no tienen carácter vinculante, la jurisprudencia de esta sala los ha utilizado reiteradamente como criterios interpretativos de las normas de derecho interno. Verbigracia, la sentencia 1180/2008, de 17 de diciembre , señala que "el origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios de Derecho Europeo de los Contratos (PECL) permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código civil", y cita múltiples sentencias en las que se han utilizado estos principios con esos fines.

Mientras que, en la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación, se propone para el art. 1213 CC la siguiente redacción, inspirada tanto en la idea de la causa negocial, como en la de la asignación de riesgos:

"Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si esta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución.

"La pretensión de resolución solo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato".

Esta idea se reitera en la posterior Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 2020 al señalar que

"(...) según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013 ). Es condición necesaria para la aplicación de la regla " rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias...".

Por consiguiente, la jurisprudencia reseñada admite con carácter excepcional la aplicación de esta figura cuando los hechos posteriores acontecidos no hubieran podido preverse ni conformen riesgos normales, y conmina a las partes a que lleguen a un acuerdo para evitar consecuencias extremadamente gravosas, por lo que es preciso analizar las concretas circunstancias del caso de autos y el comportamiento adoptado por una y otra parte.

En parecidos términos respecto al carácter restrictivo de la rebus se pronuncia la sentencia de la Sala Primera de 5 de Abril de 2019 en relación a la situación tras la crisis financiera de 2008.

Circunscritos al contrato de arras penitenciales, son de aplicación al caso de autos los artículos 621-8 y 621-49 del CCCat que establecen respectivamente que a) 1. La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa. 2. Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas. Y b) 1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador. 2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.

Partiendo de que se pactó expresamente el carácter penitencial de las arras y que por sí, y en base a la forma de contratación y las alegaciones de las partes y justificación documental posterior no es de aplicación ( como en el caso del Sr. Rodolfo según se declaró judicialmente), la aplicación del 621-49, se tratará de evaluar las circunstancias concurrentes con la pandemia y su entorno y la repercusión en el equilibrio de las prestaciones en base a lo pactado y lo esperado tanto por vendedor como por compradores.

CUARTO.- En definitiva, el COVID por sí no es motivo de resolución del contrato de arras con restitución de las prestaciones, pero sí el COVID en base a las circunstancias concurrentes y con la debida adaptación para evitar que las consecuencias de la imprevisibilidad sean a cargo exclusivamente de una de las partes como se deriva de la sentencia de Instancia.

Estamos ante circunstancias imprevisibles que se circunscriben al momento justo anterior a la pandemia que es cuando se firma el contrato de arras, febrero de 2020, con extensión para la perfección de la venta hasta el 3 de julio de 2020. En el ínterin las circunstancias fueron completamente distintas, pero para las dos partes por cuanto tanto vendedor como compradores entraron en ERTE aún cuando sin que ello generara un perjuicio económico a ninguno de ellos. A quien sí causó dicho perjuicio fue al comprador de la vivienda de los demandantes quien no pudo obtener la financiación como consecuencia de su nueva situación económica y quien por ello no obtuvo financiación, no pudo adquirir la vivienda de los demandantes y por ello éstos no pudieron comprar la del Sr. Gonzalo al no poder obtener ya financiación superior que sí era más que previsible por la diferencia entre el valor de los dos pisos y con confirmación del director de Banco de Santander. Es relevante el correo electrónico remitido por el Sr. Heraclio quien en relación a los momentos de otorgamiento de la escritura pone en relación las dos operaciones con previsión de que como muy tarde la venta de su vivienda sería el 30 de Junio de 2020 y por ello se puso como fecha para la compra el 3 de julio , dejando margen para la perfección del contrato y la disponibilidad del capital procedente del Sr. Rodolfo.

Otros elementos relevantes son que los demandantes ahora recurridos intentaron reconducir el contrato con nuevo plazo ( burofax) y que hubo reacción inmediata por los Sres. Heraclio- Justa el 12 de Mayo de 2020 cuando el Sr. Rodolfo comunicó la imposibilidad de compra.

Si a ello se une que en dicho momento y hasta el 3 de julio de 2020 la posibilidad de articular una nueva operación de venta era extraordinariamente complicada con el confinamiento y la situación sanitaria, solo cabe concluir , con la sentencia de Instancia , en que hubo una situación imprevisible con repercusión en la proporcionalidad de las prestaciones en la preparación de la compraventa del inmueble, que la situación fue radicalmente distinta antes y después de la aparición de la pandemia y la declaración del estado de alarma y que por ello la operación, prolongada durante meses y con extensión al momento de la escrituración con mayores o menores limitaciones, contando con la imposibilidad financiera del Sr. Rodolfo, repercutió en la proporcionalidad de la prestación, pérdida de las arras y por ello la misma ha de ser limitada aunque no eliminada.

Y ha de ser limitada al considerar diversos factores. A) Limitada por cuanto el Sr. Gonzalo, vendedor no es el responsable de la situación imprevisible derivada de la pandemia y él mismo tenía otras obligaciones financieras derivadas de la compra de un nuevo inmueble, B) Limitada por cuanto a diferencia del Sr. Rodolfo, con arras confirmatorias y previsión expresa del 621-49, los Sres. Heraclio- Justa pactaron arras penitenciales y sin que fuera aplicable el precepto antes indicado al no haber pactado desistimiento caso de falta de financiación y C) Limitada por cuanto pese a la extrema dificultad para vender, consta en el oficio remitido a Fincas Polinyà que renunciaron ( al menos con dicha entidad) a la venta de su inmueble lo que impedía la compra del inmueble del Sr. Gonzalo. Por el contrario el Sr. Gonzalo impidió la reconducción de la relación con un nuevo plazo para el otorgamiento de la escritura de compraventa ( se afirma en la vista con reiteración que el único que concedía en el contexto sanitario gravísimo era de tres días) . Todo ello, manteniendo el pacto de pérdida inherente a la naturaleza penitencial de lo pactado y a la no concreción de la venta , obliga a restituir la mitad de las arras reestableciendo así el equilibrio patrimonial derivado de las obligaciones asumidas, la forma de su asunción por los compradores, la irreversibilidad de la situación y la gravedad imprevisible de la situación sanitaria con aprobación del Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo (publicado en el BOE y que entró en vigor en la misma fecha), que decretó el estado de alarma en todo el territorio nacional con el fin de afrontar la situación de emergencia sanitaria y con incidencia concreta en el contrato previo Se valora al mismo tiempo que el Sr. Gonzalo únicamente sufrió una pérdida de 5.000€ tras vender su vivienda en Enero de 2021. Dadas las circunstancias descritas no es admisible que obtenga un beneficio patrimonial de los otros 5.000€ con aplicación estricta de las consecuencias de un contrato previo a la pandemia y de ejecución en el momento de su desarrollo.

Lo expuesto conduce a la estimación parcial del recurso.

QUINTO.- En aplicación de lo dispuesto en el artículo 394 de la LEC y al estimarse parcialmente la demanda, se deja sin efecto la imposición de costas en Primera Instancia.

A tenor de lo dispuesto en el artículo 398,2 LEC y al estimarse parcialmente el recurso de apelación, no se hace imposición de costas en esta alzada.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,