Sentencia Civil 27/2026 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 11, Rec. 614/2023 de 07 de enero del 2026

PRIMERO.-Antecedentes. Interpusieron D. Rubén y Dª Encarnacion demanda frente a D. Pedro Enrique, y Centro de negocios y servicios Nostrum SL (Centro de negocios) y Garrotxa Activa S.L. La acción se enmarca en el proceso de compra de la vivienda en proceso de rehabilitación sita en la DIRECCION000, en Ripoll, DIRECCION001, vinculada a la DIRECCION002 de la misma finca. Se suscribió con el Sr. Pedro Enrique actuando en representación de Centro de negocios contrato privado de compraventa el 10 de julio de 2021. Se estableció el carácter penal de las arras entregadas estando vinculada la venta y los pagos parciales antes de escritura a la ejecución de obras en el inmueble. Estando próxima la fecha del otorgamiento de la escritura, la rehabilitación no había finalizado, habiéndose entregado hasta el momento 48.000€. Ante la gravedad de los incumplimientos dado que la rehabilitación ni se había iniciado, se instó la resolución reclamando las arras dobladas. Expone las contradicciones entre el contrato y el proyecto de rehabilitación presentado en cuanto a superficies y distribución, la constancia de que ni el Sr. Pedro Enrique ni Centro de negocios eran los titulares del inmueble y las diferencias temporales en la solicitud de las licencias. Se insta la condena a satisfacerse 96.000€, reclamándose la condena solidaria de Garrotxa activa S.L. , agencia inmobiliaria a través de la que se interesaron los actores en la compra.

Se opuso Garrrotxa activa S.L. (Garrotxa) rechazando su responsabilidad en los incumplimientos del contrato de compraventa y la transmisión de la finca. Expone que el encargo lo recibió de D. Vidal Y D. Silvio interesándose en su adquisición el Sr. Pedro Enrique que actuaba como administrador único de Centro de negocios formalizándose el 19 de Marzo de 2021 una escritura de opción de compra con plazo de ejercicio hasta el 29 de Mayo de 2022 prorrogado hasta el 29 de Julio de 2022 con pago de una prima de 12.500€. Expone que los compradores conocían la opción, constando en el contrato y que el incumplimiento de las obras de reforma solo incumben a los vendedores. Garrotxa actuó únicamente como comercializadora, las incidencias de la rehabilitación fueron asumidas por las partes contratantes y por ello Garrotxa no responde de los daños y perjuicios, no habiendo aún cobrado por los trabajos de intermediación. Afirma haber cumplido con sus obligaciones en el marco del RD 1294/2007, siendo así improcedente la condena solidaria instada.

Se opuso el Sr. Pedro Enrique invocando falta legitimación pasiva al ser Centro de Negocios quien firmó el contrato, no siendo siquiera propietario el Sr. Pedro Enrique. Niega la existencia de incumplimiento al tener a su favor la opción de compra aún cuando no estuviera inscrita y al justificar el retraso en las licencias administrativas, existiendo conformidad en las modificaciones del proyecto inicial. De forma subsidiaria se opone a la indemnización reclamada de arras dobladas.

Tras la declaración de rebeldía de Centro de negocios y la audiencia previa en la que se desestimó la excepción de falta de litisconsorcio necesario en relación a la aseguradora ( pretensión ampliatoria del escrito de contestación a la demanda del Sr. Pedro Enrique), sin que se propusiera más prueba que la documental, se dictó sentencia el 11 de Noviembre de 2022 que: a) estima la excepción de falta de legitimación pasiva del Sr. Pedro Enrique al intervenir exclusivamente como representante de Centro de Negocios tal y como se deriva del contrato y de la escritura de opción de compra presumiéndose el conocimiento por los compradores en base a ello, b) Declara que Centro de negocios incumplió el contrato de compraventa. Se alega en la demanda como causas : 1.-No ser a fecha del mismo (ni el Sr. Pedro Enrique) , titular del inmueble que vendía no siéndolo tampoco a fecha de la sentencia, 2.-No tener en ninguno de dichos momentos la licencia de obra exigida para las obras pactadas, 3.-Alterar el objeto del contrato con modificaciones, 4.-Superarse el plazo de entrega dado que la escritura como muy tarde debería haberse otorgado el 10 de Febrero de 2022 y aún no habían siquiera comenzado las obras y 5.- no haber otorgado las garantías pactadas. La sentencia recoge como incumplimientos resolutivos las causas 3 y 5 (alteración del objeto del contrato y falta de garantías LOE). c) Que Garrotxa activa S.L. es responsable al no haber velado especialmente por la aplicación de la normativa reguladora de las garantías establecidas para la percepción de cantidades a cuenta para viviendas en protección d) que la indemnización se cifra en los 48.000€ entregados y no en la cantidad doblada al preverse dicho supuesto solo para el caso de que el vendedor no compareciera a la firma de la escritura pública.

Se interpone los siguientes recurso:

A) Garrotxa activa S.L. invocando la incongruencia de la sentencia de Instancia con indefensión de la parte al condenar por hechos que no habían sido atribuidos en la demanda dado que ésta solo se refería como causa de la condena solidaria a no asegurarse de la titularidad del inmueble o de que hubiera obtenido las licencias de obra. Estos son los motivos que fueron rebatidos en la contestación.

Invoca al mismo tiempo error en la valoración de la prueba al no existir mala praxis. No existió falta de información en relación a la titularidad y a la obtención de las licencias ni se establece responsabilidad en relación al plazo de entrega. No concurre a su criterio ( punto tercero) prueba sobre la responsabilidad de Garrotxa activa por falta de información sobre la normativa legal aplicable ( solo se practicó prueba documental de la que no se deriva mínimo indicio).

De forma subsidiaria se opone al carácter solidario de la responsabilidad y a extender a Garrotxa activa la cláusula penal pactada por las partes para caso de resolución : la modificación del objeto del contrato se habría producido en su caso meses después de la intervención de la inmobiliaria y la no aportación de las garantías fue decisión de las partes contractuales quienes consideraron suficientes las previstas en el contrato.

El recurso es opuesto por la Sra. Encarnacion y el Sr. Rubén alegando el carácter ejemplificativo en la demanda de los incumplimientos de la intermediaria por lo que la sentencia es congruente y alegando la mala praxis recogida en la sentencia de instancia, la falta de entrega de aval o garantía y la concurrencia de solidaridad.

El recurso es opuesto por el Sr. Pedro Enrique al considerar los incumplimientos de la praxis debida al intermediario

B) Dª Encarnacion y D. Rubén. Invocan error en la valoración de la prueba en relación al Sr. Pedro Enrique considerando su condena solidaria por la confusa redacción del contrato y la no entrega de la escritura de opción de compra que además no estaba inscrita en el registro de la propiedad . Invocan de forma adicional la doctrina del levantamiento del velo: El Sr. Pedro Enrique se presenta como el titular de la relación jurídica litigiosa y la persona que gestionaba todo el proceso de construcción del edificio.

Invocan error en la valoración de la prueba en relación al incumplimiento del plazo de entrega por la parte vendedora que se pactó con carácter esencial tras la prórroga el 10 de Febrero de 2022. No se avaló el retraso, no se tenía licencia ni antes ni en la fecha límite y la obtenida después se dejó caducar.

Invocan error valorativo y jurídico en relación al quantum indemnizatorio y las reglas interpretativas del contrato estableciendo la cláusula que ... ..."Així mateix, i de conformitat amb el que estableix l'article 1124 del Codi civil, el comprador podrà rescindir el contracte si el venedor, un cop requerit a l'efecte, incompleix l'obligació de comparèixer a l'atorgament de l'escriptura pública, cas en el qual el venedor li haurà de retornar les quantitats rebudes i pagar-l un import igual en concepte d'indemnització pels danys i perjudicis soferts".

Consideran que de los hechos se deriva el incumplimiento base de la pena y que ello obvia la necesidad de acreditar los daños y perjuicios causados que son extensivos en su totalidad y de forma solidaria a la intermediaria.

El recurso es opuesto por Garrotxa activa S.L. al no poderse imputar a la intermediaria el retraso en la entrega y al no poderse extender a la intermediaria el contenido de la cláusula penal.

El recurso es opuesto por el Sr. Pedro Enrique entendiendo que el recurso modifica los hechos de la demanda al pretender aplicar la doctrina del levantamiento del velo que no había sido planteada en todo el procedimiento. Entiende a su vez que no hubo incumplimiento del plazo de entrega a la vista de los correos electrónicos y que no es procedente ampliar el quantum indemnizatorio

SEGUNDO .- Como se ha expuesto en el fundamento anterior , se han presentado dos recursos de apelación frente a la sentencia de instancia. El primero por Garrotxa activa S.L., quien actuó en condición de intermediaria en el contrato de compraventa suscrito entre los demandantes y Centro de Negocios, y el segundo por la Sra. Encarnacion y el Sr Encarnacion en una doble dirección, primero al objeto de obtener la condena solidaria del Sr. Pedro Enrique y , segundo para que se declare como causa de resolución adicional no haber comparecido al otorgamiento de la escritura pública lo que determina la obligación de retornar dobladas las arras depositadas por importe de 48.000€.

De ello se deriva inicialmente la conformidad de Centro de negocios y servicios Nostrum S.L. con la sentencia de Instancia y por tanto la condena a indemnizar a los compradores con 48.000€. Al mismo tiempo no es controvertido :

- (página 7 de la sentencia de Instancia, dentro del fundamento de derecho primero)...... la existencia del contrato de compraventa de fecha 10 de julio de 2021 que se aporta como documento 2 de la demanda por el que CENTRO DE NEGOCIOS Y SERVICIOS NOSTRUM S.L. representada por DON Pedro Enrique vende a los demandante el inmueble sito en DIRECCION001 y vinculado a la DIRECCION002 de Ripoll por un precio de 240.000 Euros pactándose como forma de pago: un primer pago de 24.000 euros, en el momento de la firma del contrato privado de compraventa, un segundo pago de 24.000 euros al inicio de las obras, fijándose como fecha máxima para este segundo pago 30 días naturales a contar desde la fecha del primer pago, un tercer pago de 24.000 euros en el momento en que las obras se encuentren ejecutadas al 50%, previa certificación del arquitecto director de

la obra y el último pago de la cantidad restante de 168.000 euros, al otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa, fijándose como fecha máxima para la firma el 10 de diciembre de 2021, prorrogable por un máximo de 2 meses.

La cláusula 7ª dice que la vivienda se ajustará a los planos de arquitecto adjuntos al documento de arras, a la memoria de calidades y se librará con las instalaciones comunitarias finalizadas.

-el contrato que se aporta como documento 2 de la demanda constituye prueba de la suscripción del contrato entre ambas partes, así como del contenido de las prestaciones de ambas partes, el plazo de entrega y la forma de pago.

-Que se han abonado a cuenta del precio 48.000€

-Que el contrato se ha resuelto por incumplimiento de la vendedora (centrado por ahora en Centro de Negocios y no en el Sr. Pedro Enrique), exponiendo los cinco incumplimientos denunciados por los demandantes y declarando probados los incumplimientos 3 y 5 , esto es , 3.-Alterar el objeto del contrato con modificaciones y 5.-no haber otorgado las garantías pactadas. Desestima expresamente la sentencia los incumplimientos 1 y 2 como relevantes en la resolución contractual ( no ser el Sr. Pedro Enrique y Centro de negocios titulares de la finca vendida y no haberse otorgado a fecha del contrato la licencia de obras). (Este segundo extremo sí es apelado por los demandantes. No así el primero al referirse exclusivamente al Sr. Pedro Enrique y en busca de su condena solidaria).

Por ello, para la ordenación de los recursos, en primer lugar se analizará si es causa de incumplimiento que en el momento del otorgamiento del contrato privado de compraventa con arras penitenciales no existiera licencia de obras (y si se ha probado), en segundo lugar la legitimación pasiva del Sr. Pedro Enrique, en tercer lugar la condena de la intermediaria y , en cuarto y último lugar, la consideración como causa adicional o complementaria de incumplimiento del no otorgamiento de la escritura en tiempo y forma y la consecuencia para el retorno doblado de las arras por todos o alguno de lo demandados, siendo ya firme el pronunciamiento firme de retorno de 48.000€ por Centro de negocios.

TERCERO.-El examen de las consecuencias de la inexistencia de licencia en el momento del contrato es relevante con carácter previo al examen de las causas del recurso de Garrotxa activa S.L. en tanto en cuanto ésta denuncia incongruencia al haber sido condenada por un incumplimiento que no se había incluido en la demanda ( frente a dicha demandada) puesto que solo se hace referencia en la misma al conflicto de titularidad y licencia. Si se considera como causa de incumplimiento la falta de licencia de obra en Julio de 2021 ello podría dar lugar a la declaración de responsabilidad de la mediadora en los términos de la demanda al incluirse este extremo expresamente en la fundamentación de su responsabilidad en la demanda (hechos y fundamentos de derecho). Los actores han apelado la desestimación de la demanda en este punto.

Pues bien, procede confirmar la falta de responsabilidad de Garrotxa activa S.L. en relación a los dos extremos que son denunciados en la demanda al objeto de pretender la solidaridad en la condena: Del contrato se deduce que Centro de negocios o, en su caso, el Sr. Pedro Enrique, no eran en el momento de la firma los titulares del inmueble al especificarse en el manifiesto segundo que el piso situado en la DIRECCION001 vinculado al DIRECCION002 de la DIRECCION001 de Ripoll estaba sujeto a su favor (del Sr. Pedro Enrique) de una opción de compra documentada en escritura pública de fecha 29 de Marzo de 2021. Consta por ello, por su mera especificación y por la falta de documentación de ejercicio de la opción , que el inmueble era de propiedad de terceros, Sres Vidal y Silvio (documento nº 3 de la contestación a la demanda) y que la opción se concedió a Centro de negocios representada por el Sr. Pedro Enrique. Correspondía por tanto a la optante, ejercer la opción para adquirir la propiedad y de esa forma poder obtenerla para poder transmitir la finca en el momento acordado ( o con sus prórrogas), a los nuevos compradores. En el momento de la firma por tanto Centro de negocios procedió a vender un bien que aún no le pertenecía naciendo la obligación frente a los compradores lo que a su vez le obligaba a ejercer la opción en tiempo y forma. Constando así en el contrato nada puede ser reprochado a la intermediaria haciéndose constar que pese al contenido de la contestación a la demanda donde se afirmaba de forma tajante el conocimiento de la situación registral del inmueble la parte actora no promovió más prueba que la documental ya aportada con la demanda. Constando en el contrato y no quedando desvirtuado con declaración de partes o testifical, no cabe apreciar dicho incumplimiento como tampoco la inexistencia en dicho momento de la licencia de obras que la vendedora debió haber obtenido antes o después del contrato pero siempre con la posibilidad de terminar las obras a fecha de la escritura de compraventa el 10 de Diciembre de 2021 ( o el momento pactado tras la prórroga y siempre en los términos del artículo 1504 del CC contemplado en el contrato). En ningún apartado del mismo se especificaba que ya se hubiera otorgado la licencia y, como resalta la Magistrada de Instancia, sin una prueba pericial que valorara técnicamente la imposible obtención de la misma y sus efectos en el cumplimiento del contrato (en tiempo y objeto de las obras), no es posible su ponderación como causa de incumplimiento en general por parte de todos los demandados y por Garrotxa activa S.L. en particular. A ello se une además el hecho de que en el momento de la firma había ya una primera licencia concedida. Las demás se presentaron a continuación ( derribo de interior DIRECCION000 y reforma del mismo y NUM000) pero no fueron aprobadas hasta el 1 de Noviembre de 2021 y el 2 de Marzo de 2022. Licencias por tanto se solicitaron y se obtuvieron aunque ello fue fuera del término de otorgamiento de escritura y con la consecuencia resolutoria declarada con carácter firme en la sentencia al alterar el objeto del contrato y en relación a la aportación de garantías LOE. Por lo demás, de conformidad con el artículo 64 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre del derecho a la vivienda en relación con el artículo 3-h), no cabe considerar la obra a ejecutar ( para mantener la exigencia de una licencia de edificación y garantía de cantidad a cuenta de dicho precepto) como una "gran rehabilitación".

CUARTO.-Ello obliga a desestimar este punto del recurso de los Sres. Encarnacion- Rubén ( extensión del incumplimiento a la falta de licencias en el momento del contrato y la información sobre las mismas) entrando a valorar si la intermediaria puede , pese a ello, ser condenada sobre la base de la falta de otorgamiento de las garantías procedentes conforme a la Disposición Adicional 1ª de la Ley de ordenación de la edificación .

Y la respuesta es negativa revocándose la sentencia en este punto. La demanda especifica los incumplimientos que considera imputables a D. Pedro Enrique y a Centro de negocios y servicios Nostrum S.L. en el hecho décimo. Es el hecho decimo primero el que de forma genérica se refiere al burofax remitido a Garrotxa activa S.L. y la imputación objetiva de responsabilidad centrándolo en las gravísimas carencias pero especificando en los fundamentos de derecho (apartado 2 referido a la responsabilidad solidaria) la falta de diligencia en : a) no asegurarse de algo tan elemental como que el vendedor fuera titular registral y catastral del bien cuya gestión de compra le fue encargada y b) que no informara a los compradores de que la promotora no disponía de las correspondientes licencias de obra.

La contestación a la demanda se centra en la falta de información denunciada, no en la falta de garantía conforme a la disposición adicional primera de la LOE , la centrarse en aquélla los incumplimientos del articulo 9 real Decreto 1294/2007 del Estatuto Oficial de Administradores de Fincas . En esta tesitura, considerando que en la audiencia previa no se amplió el objeto de la controversia y que la parte actora no interesó más prueba que la documental por reproducida no cabe extender el criterio de responsabilidad. La delimitación del objeto del proceso correspondía a la parte actora tanto en el petitum (condena solidaria) como en la causa de pedir y la alteración de la misma en la sentencia infringe el derecho de defensa de la demandada quien , en otro caso habría podido alegar y probar en relación a la necesidad o no de aportación de la garantía o depósito de cantidades en relación al contrato de arras o en relación a su control. No se instó nada al respecto y por ello la condena no puede extenderse a la intermediaria dado que en otro caso, y en relación a la causa de pedir se incurriría en incongruencia vetada por el artículo 218 de la LEC . Asi, la causa de pedir sirve, también, de límite a la facultad del juez de aplicar a los hechos el derecho que considere más procedente al caso, esto es, limita el iura novit curia. También debe destacarse que la causa petendi, así delimitada, configuró el marco del debate procesal llevado a cabo por las partes en defensa de sus respectivas pretensiones Este límite tiene un fiel reflejo en el artículo 218 LEC , al disponer que el tribunal ha de resolver conforme a normas aplicables al caso, pero sin acudir a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer en el proceso. ( en este sentido entre muchas, sentencia del TS de 21 de Febrero de 2014 ).

Como sostiene la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 19 de Septiembre de 2014 , ... ... Desde otra perspectiva, el principio de aportación de parte no tolera que el tribunal supla la iniciativa de la parte a fin de completar el relato de hechos añadiendo otros que no estaban consignados en la demanda con la suficiente claridad como para no provocar indefensión de la contraria.

86. En definitiva, la sentencia no puede apartarse de la causa de pedir y no puede decidir por causa diferente a aquella por la que se pide, aunque lo pedido pudiera ser procedente por la causa distinta, ya que, en otro caso, se colocaría al demandado en indefensión.

87. A lo expuesto debe añadirse que, como declara la sentencia 491/2006, de 18 de mayo , reiterada en la 669/2011, de 4 de octubre , "las acciones deben ser ejercitadas con claridad y precisión, sin que quepa el efecto sorpresivo, ni someter a la contraparte y al tribunal al esfuerzo de averiguar el fundamento de lo que realmente se pretende en la demanda. Por ello, aun cuando la individualización e identificación de la "causa petendi" tiene lugar por los hechos jurídicos relevantes a tal efecto, sin embargo, cuando son equívocos o permiten diversas perspectivas jurídicas, debe concretarse la norma jurídica cuyo efecto se pretende".

No cabe por tanto argüir el elemento meramente enunciativo de los incumplimientos de la intermediaria cuya responsabilidad únicamente podía quedar circunscrita a la falta de información de la titularidad y de la licencia de obra ya analizadas. Ello conduce a la estimación del recurso de Garrotxa activa S.L.

QUINTO.- RECURSO DE LOS DEMANDANTES. Una vez circunscrito el recurso con la desestimación de la pretensión de condena de los tres demandados por inexistencia de licencia de obra es preciso analizar los otros dos motivos referidos, primero, a la pretensión de condena del Sr. Pedro Enrique como responsable solidario y , segundo, a la pretensión de devolver dobladas las arras depositadas (no solo 48.000€ como establece la sentencia de Instancia , sino 96.000€ derivados de la estipulación tercera del contrato). En relación al primero de los motivos procede la desestimación del recurso. La sentencia de Instancia ya razona correctamente la falta de legitimación pasiva sobre la base del artículo 10 de la LEC en relación a la acción de resolución contractual y de reclamación de cantidad dado que el contrato se concertó por la sociedad y no por el Sr. Pedro Enrique.

Ello es así y de esta manera figura en el contrato como reconoce expresamente la propia de demanda en su hecho segundo y por mucho que constara que el Sr. Pedro Enrique fuera propietario del piso ( manifiesto uno), ya se ha indicado que el manifiesto segundo recoge que no lo es y que es Centro de negocios quien tiene como único título la opción de compra firmada en Marzo de 2021. En todo caso desde el punto de vista obligacional , es la sociedad quien vende el inmueble y quien por tanto asume las consecuencias del contrato y no su representante legal que firma en condición de tal. No ostenta por tanto el Sr. Pedro Enrique legitimación pasiva.

Plantea ex novo el recurso la condena del demandado en aplicación de la doctrina del levantamiento del velo. No puede sin embargo la parte introducir nuevos hechos que no fueron planteados en la Instancia . En este sentido, es doctrina constante y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 1984 y 25 de septiembre de 1999 , que el recurso de apelación en nuestro ordenamiento jurídico, aunque permite al tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a aquél a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en la primera instancia, entendiéndose como pretensión nueva tanto la que resulta totalmente independiente de la planteada ante el tribunal "a quo", como la que supone cualquier modo de alteración o complementación de la misma, de acuerdo con el principio general del derecho "pendente apellatione,nihil innovetur", y el principio procesal de prohibición de la " mutatio libelli", de modo que la segunda instancia se puede extender únicamente a lo que ha sido objeto de la primera instancia ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 2000;RJA 9320/2000 ), no admitiendo la introducción de cuestiones nuevas ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de septiembre de 2000;RJA 7033/2000 ).

En todo caso además, la aplicación de la doctrina del levantamiento del velo conlleva la acreditación de requisitos relativos al fraude en la personalidad societaria que no han sido demostrados en este proceso al no haberse practicado prueba alguna al respecto (ni desde el punto de vista directamente objetivo en relación a la composición societaria ni desde el punto de vista intencional o defraudatorio).

SEXTO.- Sí que se estima por el contrario el recurso en relación a las consecuencias del incumplimiento del contrato de arras. El mismo, integrando un contrato de compraventa , contemplaba como obligación esencial de Centro de negocios la de otorgar la escritura pública de compraventa del inmueble vendido y en las condiciones pactadas. El hecho de que el término no fuera esencial y permitiera la prórroga de la fecha establecida (21 de Diciembre de 2021) no es óbice para valorar si la escritura podía otorgarse en las condiciones pactadas. Y no fue así. La sentencia de Instancia declara probado ( y es firme la decisión ) que la venta no se podía consumar dado que la vendedora había alterado el objeto del negocio puesto que los planos correspondientes al piso y DIRECCION002 tras la rehabilitación ( tal y como se proyectaron en la licencia de obras), no respondían al objeto vendido. Ello imposibilitaba ya el otorgamiento de la escritura, y con independencia de que los compradores, con toda su buena voluntad, fueran ampliando el plazo concedido, la misma devenía imposible , siendo el origen de la comunicación resolutoria que por lo demás no fue ni contestada por la vendedora. A todos los efectos por tanto se ha cumplido la previsión de la cláusula tercera del contrato ligada al artículo 1.124 del CC (artículo aplicado en la sentencia de Instancia para resolver el contrato) coincidente a su vez en sus términos con lo previsto en el artículo 1454 del CC y el artículo 621-8 del CCCat por lo que la obligación indemnizatoria , concurriendo causa única y directamente imputable a la vendedora y existiendo analogía plena en las consecuencias de la resolución por culpa de la vendedora, desistimiento voluntario de la vendedora e incomparecencia (por imposibilidad manifiesta ante el cambio de objeto) al otorgamiento de la escritura, ha de ser la prevista contractual y legalmente debiendo retornarse dobladas las arras y por lo tanto condenándose a la demandada vendedora a satisfacer 96.000€.

SÉPTIMO.- Ante la estimación de la demanda interpuesta frente a Centro de Negocios y servicios Nostrum S.L y conforme a lo dispuesto en el artículo 394,1 LEC , se le imponen las costas de Primera Instancia. Pese a la desestimación de la demanda frente a Garrotxa activa S.L. , se mantiene la no imposición de costas en Instancia al concurrir dudas de derecho en relación al alcance de la rehabilitación y la aplicación del artículo 64 de la ley de vivienda .

Ante la estimación del recurso de apelación de Garrotxa activa S.L. y conforme a lo dispuesto en el artículo 398,2 LEC , no se hace pronunciamiento sobre costas en relación a su recurso.

Ante la estimación parcial del recurso de apelación de D. Rubén y Dª Encarnacion y conforme a lo dispuesto en el artículo 398,2 LEC , no se hace pronunciamiento sobre costas en relación a su recurso.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,