Sentencia Civil 28/2026 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 11, Rec. 552/2023 de 07 de enero del 2026

PRIMERO.-Antecedentes. Dª Petra y D. Victorino interpusieron frente a D. Carlos Miguel y Dª Ana demanda en reclamación de cantidad. Ponían de manifiesto que el 2 de Febrero de 2020 las partes suscribieron un contrato de compraventa con arras penitenciales entregando la parte actora un 10% del precio de venta, 68.500€ y con pacto expreso de desistimiento justificando la negativa a conceder financiación, circunstancia que concurrió y que motiva la demanda. La cantidad se remitió a la intermediaria Prodigia Capital S.L. primero con el abono de la reserva de 6.850€ y después tras el contrato, con la transferencia de 61.650€. Motivado por el COVID se prorrogó el término de 90 días para el otorgamiento de la escritura hasta el transcurso de 60 días una vez finalizado el estado de alarma. Avanzadas las negociaciones para la obtención del préstamo, se pidió autorización para iniciar obras de mejora que se llevaron a cabo. Con posterioridad se denegó la financiación comunicándose a la parte vendedora. Se intentó nuevamente con Bankia quien rechazó financiar más que 410.000€. Se solicitó nueva prórroga para negociar financiación pero se negó la vendedora desistiéndose ante ello del contrato por burofax de 18 de agosto de 2020 requiriéndose la restitución de los capitales entregados, remitiendo de forma prácticamente simultánea la parte vendedora burofax para concurrir a la notaría. Continuaron pese a ello las negociaciones solicitándose nuevas financiaciones que se intentaron aunque la vendedora sacó de nuevo la vivienda al mercado por un precio superior habiéndose realizado las obras de mejora. Concedida la financiación por Caixa Enginyers el 14 de octubre de 2020, la vendedora no contestó, remitiéndose nuevo burofax a los fines de otorgar escritura o restituir las arras.

Declarada la incompetencia territorial de Barcelona y asumida la misma por Rubí, los demandados contestaron a la demanda invocando que hubo mutuo disenso al no otorgarse la escritura pública y que por ello deben aplicarse las arras a la liquidación de los daños y perjuicios causados. Exponen que el contrato fue redactado por los actores, que se había admitido la existencia de financiación ignorando los términos de los intentos llevados a cabo por los demandantes. Consideran esencial el término de 90 días pactados dada la compra previa de otra vivienda por los vendedores, exponen que el burofax de cumplimiento fue de fecha 13 de agosto, expirando el contrato de arras el 20 de agosto de 2020. Ante la falta de respuesta y por nuevo burofax de 24 de agosto de 2020, se resolvió el contrato. En definitiva, alegan que hubo un primer incumplimiento esencial de los actores al haber obtenido la financiación por BBVA y de 410.000€ por Bankia, un segundo incumplimiento al no acreditar la negativa bancaria por lo que no podían desistir y un tercer incumplimiento dado el desequilibrio y la generación de un enriquecimiento injusto dado el perjuicio causado a los vendedores.

Tras la vista, la aportación documental y la formulación de conclusiones escritas, se dictó sentencia el 11 de enero de 2023 estimatoria de la demanda. Tras concretar los hechos admitidos y los hechos fijados como controvertidos plasmados como tal en la audiencia previa, declara probado que BBVA no concedió la financiación, que Bankia no concedió la financiación necesaria para cubrir el 80% de la operación, que se comunicó o se intentó comunicar la falta de financiación a la Intermediaria y a los vendedores en el domicilio facilitado , que no cabe apreciar negligencia de los compradores que intentaron una tercera vía que podía prosperar pero que se cerró al no permitir ya los vendedores la operación. Establece la irrelevancia de haber reclamado los actores una cantidad superior extrajudicialmente y antes de la demanda y que por tanto han de ser retornadas las arras.

Se aclaró la sentencia rectificando errores materiales, por auto de fecha 30 de Enero de 2023.

Interponen recurso de apelación los vendedores demandados invocando:

a) infracción de norma procesal al no estar presente la procuradora de los demandantes en el acto del juicio

b) Fundamentación de la sentencia en el Código civil y no en el Código civil de Cataluña

c) Incongruencia extrapetita al permitir el ejercicio de acción de enriquecimiento injusto

d) error en la valoración de la prueba que determina la desestimación de la demanda con imposición de costas o , de forma subsidiaria, la estimación parcial al aplicarse el nº 2 del artículo 621-49 del CCCat dejando al vendedor en la misma situación en que se hubiera encontrado sino se hubiera concluido el contrato, instando pronunciamiento en tal sentido

El recurso es opuesto de contrario.

SEGUNDO .- Cuestiones procesales.

Plantean en primer lugar los recurrentes como causa de nulidad aunque sin pretender la retroacción del procedimiento, la ausencia de la representación legal de la parte actora en el acto del juicio. Se desestima entrar a valorar la infracción, En primer término el artículo 225 de la LEC exige que la infracción de normas procesales haya causado indefensión lo que no es el caso, en segundo lugar, tras el visionado de la Vista celebrada, se constata que la procuradora de la parte demandada fue también excusada para no estar presente tras la declaración del Sr. Carlos Miguel, induciéndose de la mecánica de la dirección de la Vista que dicha ausencia fue planteada y decidida antes del comienzo de la grabación y así debió ser también en el caso de la representación legal de los actores puesto que se indica en la sentencia, puesto que en otro caso la Juzgadora habría debido de adoptar las medidas procesales oportunas y en tercer lugar por cuanto el letrado de la parte demandada en el curso de la Vista en ningún momento, de principio a fin, mostró su oposición o efectuó alegaciones en relación a dicha circunstancia. La infracción alegada del artículo 432 de la LEC en su caso habría sido por las dos partes , no existió al no haberse planteado en tiempo y forma y no tiene efecto procesal alguno al no haberse pretendido la nulidad y retroacción de actuaciones en el suplico del recurso.

Se desestima del mismo la infracción procesal referida a la fundamentación de la sentencia. Sin perjuicio de que , efectivamente, la sentencia de Instancia inicialmente está referida a la normativa del CC siendo aplicable al caso de autos por lugar de celebración del contrato , momento del mismo, ubicación del inmueble, planteamiento de la demanda y acción ejercitada y excepciones planteadas, el Código Civil de Cataluña, ello ya fue admitido en el auto de 30 de Enero de 2023 por la juzgadora de Instancia rectificando , aclarando o complementado la sentencia de instancia y concluyendo que la solución final estimatoria que se alcanzaba era la misma. Por ello, con independencia del fondo del recurso, la sentencia ya está fundada en el artículo 621-49 del CCCat .

Finalmente se desestima la infracción invocada determinante de incongruencia extrapetita al hacer mención la sentencia a la posible reclamación futura por las obras ejecutadas en la vivienda en trámite de compra ejecutadas por los compradores que con posterioridad desistieron y que no son objeto de este procedimiento. Como es de ver en el fallo de la sentencia, ningún pronunciamiento se ha realizado respecto a dichas obras. El límite del fallo se sitúa en el marco de la acción ejercitada de restitución de arras y su importe, no dando nada distinto ni nada más de lo pretendido. Lo argumentado en relación a las obras y al documento nº 15 hacía mención a las alegaciones formuladas por las partes en relación a la diversa cuantía reclamada extrajudicial y judicialmente puesto que la primera incluía el coste de las obras y toda motivación en torno a la intranscendencia procesal de la menor reclamación judicial frente a la extrajudicial tiene un alcance meramente desestimatorio de la excepción sin que la manifestación obiter dicta de que las obras se hubieran acreditado y pudieran reclamarse, tenga efecto en la resolución dictada y en la acción planteada. Todo ello sin perjuicio de que le correspondiera, en su caso, al Juez frente al que se planteara la eventual reclamación de las obras, analizar si es posible el ejercicio de la acción o si concurre algún tipo de preclusión.

TERCERO.- Como cuestión procesal añadida es preciso referirse a la forma de redacción del suplico del recurso puesto que el mismo tiene un alcance distinto a lo planteado en la contestación a la demanda. No se formuló por los vendedores reconvención, no se planteó compensación y únicamente en los términos del artículo 649-21 párrafo segundo argumentaron que el perjuicio para los vendedores excedía del importe de las arras y por ello únicamente interesaron la desestimación con imposición de costas. No puede la parte pretender en el recurso como hace que se condene a los compradores a dejar a los vendedores en la misma situación en la se habrían encontrado si no se hubiera concluido el contrato de autos, sin imponer el pago de intereses ni costas a ninguna de las partes.

Los demandados no pueden instar condena , no pueden modificar el marco procesal determinado por la demanda y contestación, no pueden remitirse a ejecución de sentencia para abrir un segundo debate procesal y únicamente, en los términos de la contestación y de desestimarse la pretensión desestimatoria principal ( primer motivo de fondo del recurso en relación al incumplimiento por los compradores del párrafo primero del precepto), podrá examinarse el párrafo segundo correctamente alegado y ello en los estrictos términos fácticos del bloque documental nº 11 de la contestación a la demanda.

CUARTO.- El auto de aclaración determina que la decisión adoptada en Instancia se mantiene ( sentencia estimatoria) pero con la concreción de la normativa aplicada sobre la base del CCCAT. Efectivamente la incardinación legal es en todo caso en el Código Civil de Cataluña y no en el Código civil común. De esta forma no es de aplicación el artículo 1454 del CC que establece que si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas,lo cierto es que no es aplicable el mismo.

En efecto, el art. 149.1.8 de la Constitución Española habilita a las Comunidades Autónomas con Derecho Civil propio a conservarlo, modificarlo y desarrollarlo, con las matizaciones fijadas en el propio artículo, tal y como ocurre con el Libro II y IV del Código Civil Catalán. Dada la confluencia de normas civiles, sobre una misma materia, que operan en ámbitos territoriales coincidentes, existe la necesidad de fijar una serie de reglas para delimitar qué norma material se ha de aplicar al caso concreto. En este sentido el art. 13 del Código Civil (CC ) establece en su apartado segundo que: "En lo demás y con pleno respeto a los derechos especiales o forales de las provincias o territorios en que están vigentes, regirá el Código Civil como derecho supletorio, en defecto del que lo sea en cada una de aquéllas, según sus normas especiales."

En el presente caso, tanto la parte vendedora como compradora tienen vecindad civil catalana (lugar en el que también radica la finca). Por tanto, no cabe duda que la normativa aplicable es la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto. Tanto desde el punto de vista objetivo o material, territorial por la ubicación de la finca, lugar de celebración del contrato y domicilio de las partes y temporal, momento de la celebración del contrato, es de aplicación el CCCat y por tanto los preceptos aplicables son los siguientes:

Artículo 621-8.2 Arras.

2. Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas.

Artículo 621-49. Previsión de financiación por tercero.

1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.

2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.

QUINTO.- Los requisitos para la aplicación del artículo 621-49 son los siguientes : A) La existencia de una previsión contenida en el contrato de la financiación en todo o en parte del precio. B) Que la financiación corra a cargo de una entidad de crédito. C) La denegación de la entidad de crédito de conceder la financiación. D) La justificación documental de la negativa dentro del plazo pactado. E) La falta de negligencia del comprador en la denegación de la financiación. F) La ausencia de pacto en contrario.

En definitiva, es necesaria una previsión concreta en el contrato de la facultad de desistimiento ante la falta de financiación. La Sentencia de la Sección 1 de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 31 de marzo de 2023 expone que ..."Lo que regula el artículo 621.8 en relación con el 621 . 49 del CCC es una excepción a la regla general, según la cual el comprador que desiste del contrato pierde las arras, excepción que, como hemos dicho en sentencia de esta Sala de 19/9/22 , " se fundamenta en una exigencia de seguridad jurídica, en aras a la protección de la parte vendedora que ha de conocer el carácter del contrato que ha suscrito y las expectativas que tiene razonablemente derecho a esperar". Por ello, para que opere, debe ser expresamente pactado en el contrato la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito como condición necesaria para la compraventa,en cuyo caso, si se justifica documentalmente la negativa de la entidad designada a conceder la financiación, podrá el comprador desistir del contrato sin perder la cantidad entregada en concepto de arras, a salvo de que concurra negligencia del comprador en la denegación de la financiación. Debe, en definitiva, acreditarse que la financiación era condición indispensable para la compra.

Como recoge la sentencia de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 18 de mayo de 2022 con remisión a su vez a la sentencia de la Sección Primera antes citada ... ..." los requisitos que se desprenden del citado artículo 621 - 49 CCCat , necesarios para que opere la consecuencia prevista en el número segundo, son los siguientes:

a) que en el contrato de compraventa se prevea la financiación de todo o parte del precio por parte de una entidad de crédito.

b) que no se establezca pacto en contra.

c) que se deniegue la financiación por la entidad de crédito, justificando documentalmente la misma en el plazo pactado.

d) que la denegación no se derive de la negligencia del comprador.

Lo que regula el artículo 621.8 en relación con el 621 . 49 del CCC es una excepción a la regla general, según la cual el comprador que desiste del contrato pierde las arras, excepción que, como hemos dicho en sentencia de esta Sala de 19/9/22 , " se fundamenta en una exigencia de seguridad jurídica, en aras a la protección de la parte vendedora que ha de conocer el carácter del contrato que ha suscrito y las expectativas que tiene razonablemente derecho a esperar". Por ello, para que opere, debe ser expresamente pactado en el contrato la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito como condición necesaria para la compraventa, en cuyo caso, si se justifica documentalmente la negativa de la entidad designada a conceder la financiación, podrá el comprador desistir del contrato sin perder la cantidad entregada en concepto de arras, a salvo de que concurra negligencia del comprador en la denegación de la financiación. Debe, en definitiva, acreditarse que la financiación era condición indispensable para la compra."

SEXTO.- En conclusión , se efectúa una directa remisión a la motivación de Instancia. La juzgadora desde el punto de vista fáctico no ha errado en el análisis de la prueba practicada. En la cláusula quinta del contrato de arras de fecha 2 de Febrero de 2020 se estableció la pérdida de arras en caso de que la compradora incumpliera lo convenido en el contrato (esencialmente términos del otorgamiento de la escritura) pero expresamente se pactó con remisión artículo 621-49 CCC que la compradora podría desistir del contrato si justificaba documentalmente la negativa de la entidad bancaria a concederle la financiación.

El contrato fue firmado por las dos partes y además los vendedores fueron asesorados por los gestores de la intermediadora Prodiggia (Prodigia capital S.L.) quienes expresamente por correo electrónico dieron el ok a la redacción del contrato realizada por los compradores considerándola conforme a derecho y asumiendo de esta forma los vendedores las consecuencias de lo firmado, se insiste , con tiempo de revisar el contrato, de aceptarlo o de proponer modificaciones. El redactado además en dicho punto es conforme a la ley pudiendo , efectivamente, haberse establecido mayores requisitos como el número de financiaciones rechazadas ( lo que no se hizo) o rechazando la condición contractual y legal.

Llegados a este punto , siendo válido el contrato, no concurriendo causa de nulidad ni vicio de consentimiento, la cláusula es plenamente aplicable interpartes y la interpretación llevada a cabo por los compradores y al interpretación judicial de la misma en aras a determinar su proporcionalidad en relación a las circunstancias sociales y fácticas no puede sino mantenerse. El contrato en su ejecución coincidió con el estado de alarma. Es incontrovertido que en un principio los compradores tenían financiación de BBVA pero que la misma finalmente fue rechazada , posiblemente por las más relevantes exigencias en la pandemia y postpandemia, y la situación fue asumida por los vendedores quienes concedieron la prórroga hasta el 20 de Agosto de 2020. Con anterioridad a dicho momento los compradores notificaron en la forma en que podían hacerlo con los datos a su alcance ( domicilio contractual de los vendedores, sede la intermediadora ) , la negativa a la financiación tanto de BBVA como de Bankia quien no llegaba a cubrir sino el 60% aproximadamente de la operación. La exigencia de notificación no es formal, fue previa a la fecha límite y de la propia declaración del Sr. Carlos Miguel se deriva que , aún rechazando la forma por no haberse remitido el burofax a su domicilio ( sino al que figura en el contrato de arras y que fue recogido), tuvo conocimiento del ejercicio de la facultad de desistimiento contractualmente pactada.

De la prueba practicada en el acto de la vista no cabe imputar negligencia en la actuación de los compradores. El empleado de BBVA relató el seguimiento puntual de los trámites y el motivo del rechazo, los compradores intentaron la financiación a través de Bankia ofrecida e impulsada por Prodiggia y tanto el representante de la inmobiliaria como el entonces empleado únicamente llegaron a afirmar que a veces había que empujar a los compradores al responder a la pregunta del letrado de la parte demandada de si había "cierta" desidia o negligencia en su actuación para buscar la financiación. Ello no es suficiente para atribuir la negligencia que habría excepcionado la aplicación de la cláusula.

En definitiva, hubo pacto, no se consiguió financiación, ello fue documentado y transmitido y por ello los demandados tienen que devolver las arras depositadas integradas por el importe del contrato de 2 de Febrero y la reserva previa. Se efectúa una expresa remisión a las atinadas valoraciones fácticas de la sentencia de instancia que se dan íntegramente por reproducidas

SÉPTIMO.- Con carácter subsidiario se pretende por la parte recurrente la determinación de perjuicio en los vendedores dando aplicación al párrafo segundo del precepto. Ya se ha adelantado que la redacción del suplico del recurso no es correcto y no puede ampararse en la alzada al incorporar una pretensión de condena de los demandantes que no había sido incorporada en demanda reconvencional, al no poder dejarse la determinación para ejecución de sentencia y al determinar el petitum indefensión en la parte contraria quien , en su caso, habría debido combatir la condena instada con alegaciones y prueba en primera Instancia, lo que no pudo llevar a cabo dado que únicamente se instó la desestimación de la demanda no incorporando pretensión de compensación ni pretensión económica adicional al quantum de la demanda.

La decisión en la alzada por tanto únicamente puede ser confirmatoria de la sentencia de Instancia con valoración del bloque documental nº 11 de la contestación a la demanda donde se incluyen partidas absolutamente heterogéneas y muchas de ellas ajenas al contrato de arras.

La norma efectivamente obliga al "comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria". En otras palabras, se debe dejar indemne al vendedor perjudicado por el ejercicio de esta facultad legal, sin perjuicio de la protección que la legislación hipotecaria brinda a quien en el ínterin haya adquirido algún derecho sobre la finca. De tal forma que si se hubiera producido ya la transmisión de la propiedad pese a que faltaba la financiación, el comprador debe restituir la propiedad, quedando a salvo en todo caso los terceros que hayan inscrito sus derechos en el Registro de la Propiedad conforme a la legislación hipotecaria.

En el caso de autos sin embargo no se llegó a concluir la compraventa ni se transmitió la propiedad por lo que , en relación strictu sensu del contrato , no puede reclamarse ni IBI ( que además solo era de obligada entrega por el comprador a la entrega de la posesión de la finca) , ni gastos procesales de éste u otro procedimiento ( sin perjuicio de lo que resulte en materia de costas y conforme a lo que se fuera decidiendo), ni gastos de asesoramiento referidos además en parte a otra adquisición, ni costes financieros de otra adquisición (reclamándose incluso el capital como es de ver en los recibos aportados) ni soporte de una baja médica por ansiedad, ni gastos de luz, agua y gas de una vivienda que es de su propiedad.

Y es que el vendedor perjudicado tiene derecho a exigir que se le reintegre por los gastos en que haya incurrido y que sean necesarios para la conclusión de la compraventa contratada o proyectada. Debe tenerse en cuenta además que la vivienda objeto del contrato fue vendida a tercero, por un precio ligeramente superior (10.000€) al pactado interpartes y que los gastos en que hubiera incurrido la parte vendedora referidos a certificados de estar al corriente de pagos comunitarios o gastos de tramitación de la cédula de habitabilidad fueron o pudieron ser aprovechados en la compraventa consumada.

La duda es la referida al reintegro de los honorarios abonados a la agencia de intermediación inmobiliaria. Consta en el documento nº 11 que en concepto de comisiones se abonaron a Prodiggia 33.638€ ( 27.700€ más IVA). Curiosamente se reclama a los demandantes la comisión por la venta llevada a cabo en Septiembre de 2020 y que es del todo ajena a los mismos quienes ya habían desistido del contrato. La comisión conflictiva sería por tanto , y en todo caso, la girada el 3 de Febrero de 2020 con vencimiento el día 4 del mismo mes y año por importe de 16.577€. Ahora bien, no puede ser calificada totalmente como perjuicio puesto que , de lo actuado, se deriva que los vendedores mantuvieron el contrato de intermediación hasta la venta final de la finca generándose así el 100% de la comisión. El precio de venta final de la finca con tercero se estableció en 695.000€ y en la misma intervino Prodiggia. Según el contrato de intermediación firmado entre Prodiggia y los Sres Carlos Miguel- Ana (documento nº 3 de la contestación), el importe de la comisión a percibir según el tramo del precio de venta era del 4,50% más IVA. No se ha acreditado que además de los honorarios abonados y justificados en el documento nº 11 referidos a las dos ventas la desistida y la consumada, los vendedores hayan pagado cantidad alguna adicional en relación a la segunda venta (ni consta documentalmente ni nada se ha alegado al respecto ni fueron preguntadas las partes contratantes del contrato de intermediación) y por ello a efectos de este proceso solo cabe entender que la cantidad abonada es el total por los servicios prestados por Prodiggia en relación a la finca de la DIRECCION000 de Barcelona y dicho importe es, sin IVA, de 27.800 (14.100 más 13.700€) Según contrato la cantidad a satisfacer a Prodiggia habría debido ser de 21.736,12 más IVA (4.564,59€), total de 26.300,71€, por lo que los vendedores han sufrido , en relación a la operación de compraventa desistida y constando la intervención decisiva de la inmobiliaria y el pleno conocimiento de los compradores de su intervención, un perjuicio real de 7.337,29€ que debe ser deducido del total de la condena a los fines de la indemnidad de los vendedores .

Se estima por ello el recurso únicamente en este punto.

OCTAVO.- Ante la estimación parcial del recurso que determina una estimación parcial de la demanda se deja sin efecto la imposición de costas en Primera instancia y se acuerda su no imposición en la alzada.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,