Sentencia Civil 400/2026 Audiencia Provincial Civil nº 11 de Barcelona, Rec. 672/2023 de 28 de mayo del 2026

PRIMERO.-La representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS (CP) del inmueble sito en la DIRECCION000 de Barcelona interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada el 13 de julio de 2022, y Auto aclaratorio del 22 de diciembre de 2022, por el Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Barcelona en autos de juicio ordinario nº 963/2019. El referido procedimiento se inició en virtud de demanda interpuesta por CORPEDIFICACIONS S.L. (CORP) contra la recurrente en ejercicio de acción de reclamación de 29.192,50 €, importe de los suministros de electricidad y agua de los elementos comunitarios, más los intereses legales desde la interposición de la demanda. La actora ejecutó las obras de reforma y cambio de uso del inmueble de la DIRECCION000 de Barcelona, obras que finalizaron el 15 de diciembre de 2014. El 16 de diciembre de 2014 se procedió a la constitución de la comunidad de propietarios nombrándose como secretario-administrador a DIRECCION001. Como promotora de obra nueva, contrató y dio de alta a su nombre los suministros de electricidad y agua de los elementos comunitarios a fin de facilitar su posterior gestión y contratación por parte de la Comunidad y de los titulares de las viviendas y locales privativos, y los días 3 y 4 de marzo de 2015 procedió a entregar a la Comunidad de Propietarios, a través de su administrador, los diferentes elementos comunitarios y la correspondiente documentación. Durante el proceso de cambio de titularidad de los suministros de agua y electricidad, la actora soportó su pago, concretamente: hasta el mes de agosto de 2015 en cuanto al suministro de electricidad, y hasta el mes de diciembre de 2016 (incluidas bocas de incendio) en cuanto al suministro de agua, como resulta de las facturas cuyo importe reclama en su demanda al amparo del art. 1158 CC.

La parte demandada se opuso alegando la falta de legitimación pasiva en relación a los suministros desde el 1 enero a 4 de marzo de 2015, puesto que durante este periodo solo CORP formaba parte de la comunidad de propietarios y no entregó formalmente los elementos comunes hasta el 4 de marzo de 2015; la prescripción de la acción respecto de los suministros desde enero de 2015 a 31 de julio de 2018, momento en que se reclamaron extrajudicialmente mediante el envío de un burofax; y la inexistencia de la obligación de pago respecto de los suministros posteriores atendidas las incidencias y defectos que presentaron las obras. Al mismo tiempo formuló demanda reconvencional al amparo del art. 17.1 b) de la LOE, y subsidiariamente de los art. 1101 y 1124 CC en reclamación de 31.727,53 €, más intereses legales desde la interposición de la reconvención. La referida cantidad se corresponde con los defectos de que adolecía la piscina interior comunitaria puesto que no disponía de bomba para el control de producción de cloro por decisión de la dirección facultativa de la obra, y presentaba problemas con la climatización provocando que la misma no pudiera ser utilizada con normalidad.

La parte reconvenida se opuso a la demanda reconvencional alegando la falta de legitimación activa dado que no existe acuerdo comunitario expreso que autorice al Presidente para ejercitar la acción objeto de la reconvención; la falta de requerimiento previo para la reparación de los defectos; improcedencia de la acción contractual ejercitada atendida su condición de promotora de la obra; prescripción de la acción de la LOE; la ausencia de responsabilidad en los defectos denunciados; y la pluspetición.

La sentencia de instancia, en cuanto a la demanda principal, tras concluir que CORP carece de legitimación para reclamar el importe de las facturas del periodo comprendido entre el 1 de enero al 4 de marzo de 2015, y apreciar la prescripción de la acción respecto de las facturas anteriores al 31 de julio de 2015, estima parcialmente la demanda y condena a la CP a pagar a CORP la cantidad de 1.791,34 €, sin hacer especial imposición de las costas procesales. Y en relación a la demanda reconvencional estima la falta de legitimación activa al entender que no existe acuerdo expreso que autorice al presidente de la CP a interponer la presente demanda, con imposición de las costas procesales a la actora reconvencional.

Frente a dicha resolución se alza la Comunidad de Propietarios que recurre en apelación alegando el error en la valoración de la prueba en cuanto a la autorización del presidente para interponer la presente demanda reconvencional, y insistiendo en la existencia de defectos en la piscina interior comunitaria.

La parte contraria se opone al recurso y formula impugnación aduciendo: la improcedencia de la admisión del informe pericial aportado por la contraria al amparo del art. 337 LEC por cuanto ya disponía del mismo con anterioridad a contestar la demanda y formular demanda reconvencional; y el error en la valoración de la falta de legitimación en relación a las facturas reclamadas del periodo comprendido entre el 1 de enero y el 4 de marzo de 2015, y en relación a la prescripción apreciada respecto de las facturas reclamadas hasta el 31 de julio de 2015. La parte contraria se ha opuesto a la impugnación.

SEGUNDO.-RECURSO APELACIÓN. El motivo del recurso tiene por objeto la existencia de autorización de la comunidad de propietarios para que su presidente pudiera interponer la demanda reconvencional en la que se reclama el importe de la reparación de los defectos que presentaba la piscina comunitaria, autorización que la sentencia de instancia estima que no existía.

Como ya expusimos en el Rollo de apelación 658/2018, la ley confiere al presidente de la Comunidad de Propietarios la representación legal de esta en juicio y fuera de él. ( art. 553-16.1 b del CCCat). Ahora bien, esto no significa que aquél esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente, pues no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias. Por ello las facultades del presidente para accionar en nombre y representación de la comunidad exigen un plus de acreditación, esto es, la previa autorización de la comunidad en la medida en que sus actos en el proceso han de vincular a su representado o, lo que es igual, han de incidir en el patrimonio o en los intereses jurídicos de la comunidad.

En este sentido el Tribunal Supremo dice: "...Como concluye la reciente sentencia 622/2015, de 5 de noviembre , es pacífica la doctrina jurisprudencial de esta Sala(...)que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario"( STS 699/2011, de 10 de octubre, STS 622/2015, de 5 de noviembre y STS 422/2016, de 24 de junio).

El TSJ de Catalunya precisa además en sus sentencias 48/2011 de 7 de noviembre, 100/2018 de 28 de diciembre y 3/2019 de 17 de enero, que si con la demanda no se hubiese aportado dicha autorización, "...el problema no sería de "legitimación" del Presidente de la Comunidad como cuestión de fondo sino del alcance de las facultades legales que el art. 553-16 del CCCat reconoce al Presidente de la Comunidad o Sub comunidad y, por tanto, un problema de "representación", y como tal, subsanable en el curso de las actuaciones; devolviéndose las actuaciones al Juez de instancia para su subsanación".

Esta última STSJC del 17 enero del 2019, añade que: "Cierto es también que la Sala 1 ª suele emplear la palabra "legitimación" para negar la actuación del Presidente en ausencia del acuerdo comunitario. Y que igual ha hecho esta Sala en la STSJCat 48/2011 antes citada. Sin embargo, fuera de la utilización de dicho término que procede del Preámbulo de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, y que no puede sino referirse a la que algún sector doctrinal y jurisprudencial denomina legitimatio ad processum, no aparece con claridad que la doctrina del alto tribunal haya situado tal cuestión en el campo de la legitimación ad causam, y no en la de la mera representación y que, en cualquier caso, haya declarado insubsanable el defecto".

Por último destaca en orden al carácter subsanable de defectos de esta naturaleza, no solo de la acreditación sino la del propio otorgamiento, con cita de numerosa jurisprudencia tanto del Tribunal Supremo como del Tribunal Constitucional, que el derecho de acceso a la jurisdicción obliga a "eludir cualquier interpretación o aplicación de los requisitos procesales que sea rigorista o excesivamente formalista o por cualquier otra razón revele una clara desproporción entre los fines pretendidos por la norma y los intereses que se sacrifican, y que se conviertan en meros obstáculos procesales impeditivos de la tutela judicial efectiva que garantiza el art. 24 CE ".

Aplicando la doctrina expuesta resulta que en el presente caso la CP aportó dos actas, concretamente las de las Juntas celebradas los días 22 de mayo y 30 de octubre de 2017. En la primera de ellas se acuerda: "...contratar un abogado especialista en derecho de la construcción para que dirija la reclamación judicial contra la promotora por la falta de licencia de primera ocupación, la falta de resolución de las incidencias post venta y los incumplimientos contractuales y demás cuestiones que se pudieran plantear".Y en la segunda se acuerda el nombramiento de un perito para que evalúe la reparación de la piscina interior para su posterior reclamación.

De lo acordado en la primera de ellas, se desprende que la voluntad de la CP era la de iniciar acciones legales contra la promotora para reclamar por los desperfectos que presentaba el inmueble, entre los que se entiende incluida la piscina interior objeto de la demanda reconvencional, y que, en consecuencia, siendo su presidente su representante, se le autorizaba a todos los efectos para el ejercicio de las oportunas acciones legales. Lo contrario implicaría aplicar una interpretación rigorista y demasiado formalista contraria a la doctrina expuesta, cuando claramente se desprende la voluntad de los miembros de la comunidad de propietarios de reclamar judicialmente a la promotora por el incumplimiento de sus obligaciones contractuales.

En consecuencia, procede revocar la sentencia de instancia en cuanto a este extremo y declarar la existencia de habilitación de la CP a su presidente para la interposición de la demanda reconvencional.

TERCERO.-La estimación de este extremo del recurso de apelación, conlleva examinar el fondo de la cuestión reconvencional, esto es, si la piscina interior comunitaria presentaba los defectos denunciados, y en caso afirmativo, si pueden imputarse a la promotora ya en aplicación de la LOE ya del Código Civil.

Con carácter previo debe resolverse sobre la corrección de la admisión del informe pericial e interrogatorio del perito como prueba propuesta en la instancia por la CP, y cuya improcedencia ha sido denunciada por la promotora en su escrito de oposición al recurso e impugnación.

En el escrito de contestación a la demanda y formulación de demanda reconvencional de fecha 16 de enero de 2020, la CP anunció la aportación posterior de un dictamen pericial en los siguientes términos: "...ante la premura del plazo para contestar a la demanda, esta parte anuncia su intención de aportar al presente procedimiento un Dictamen pericial a emitir por, D. Adriano sobre las deficiencias denunciadas, especialmente, en relación a los defectos de la piscina interior del edifico."

El informe pericial se aportó adjunto al escrito de fecha 23 de febrero de 2021, y la audiencia previa se celebró el 22 de abril de 2021. En la audiencia la parte reconvenida interpuso recurso de reposición contra la admisión de la prueba pericial del Sr. Adriano propuesta por la CP por cuanto el informe era de fecha 15 de febrero de 2018, esto es, anterior en casi dos años a la interposición de la demanda reconvencional y por tanto infringía lo dispuesto en el art. 337 LEC. El letrado de la actora reconvencional alegó que se trataba de un error de transcripción y que en realidad el informe se elaboró en el año 2021. El recurso de reposición se desestimó, y contra ello la recurrente formuló la oportuna protesta. En el acto del juicio, el perito Sr. Adriano declaró de forma clara y rotunda que visitó el inmueble en la fecha que constaba en su informe, esto es el 7 de febrero de 2018, y que elaboró su informe en la fecha que consta en el mismo: el 15 de febrero de 2018, fecha que corroboró hasta en tres ocasiones negando que el informe fuera del año 2021.

La regla general de aportación de los dictámenes periciales elaborados por los peritos designados por las partes se contiene en los arts. 336.1 LEC y 265.1.4 LEC. Estos preceptos establecen que los dictámenes periciales de parte en las que estas apoyen sus pretensiones y estimen necesarios o convenientes para la defensa de sus derechos, sean incorporados al proceso con la demanda y con la contestación y, aunque los preceptos no lo indiquen expresamente, con la reconvención y con la contestación a la reconvención. La excepción a esta regla general se establece en el art. 337.1 LEC, que contempla el supuesto en el que no les fuese posible a las partes aportar los dictámenes elaborados por peritos por ellas designados con la demanda o con la contestación, en cuyo caso deberán aportarlos en cuanto dispongan de ellos, y en todo caso cinco días antes de iniciarse la audiencia previa al juicio ordinario.

En este caso la imposibilidad alegada por la CP para no aportar el informe pericial junto con la contestación a la demanda y demanda reconvencional fue "la premura del plazo para contestar a la demanda".Ahora bien, no concurría la causa prevista en el citado precepto legal que permite aportar el dictamen en momento posterior al procedente, por cuanto el informe ya había sido elaborado dos años antes, conculcando así lo previsto en los citados preceptos. Como hemos dicho, la regla general es la aportación de los informes periciales de parte con los respectivos escritos rectores, en este caso la reconvención, lo que constituye según la STC 60/2007, de 26 de marzo, el "momento procesal preclusivo de su aportación".Frente a esta regla general la aportación posterior del dictamen pericial, aunque sea antes de la audiencia previa en el caso del juicio ordinario, es una excepción que se supedita a justificar la imposibilidad de pedir u obtener dictámenes dentro del plazo para contestar a la demanda, y en este caso de formular demanda reconvencional, justificación que en este caso no ha existido puesto que si bien se admitió la prueba pericial en la audiencia previa lo fue al indicar el letrado de la CP que la fecha del informe era errónea, siendo la correcta la del año 2021 (difícil también por cuanto si fuera así sería posterior al propio escrito de contestación y reconvención), cuando en realidad, como el propio perito afirmó de forma categórica en el juicio el informe era del 15 de febrero de 2018. No concurría pues ninguna causa que justificara su aportación extemporánea, esto es, en momento posterior al previsto legalmente por cuanto el informe se había elaborado con mucha antelación (casi dos años antes) y se demoró injustificadamente su aportación, por lo que no se valorará a los efectos de resolver sobre el objeto de la demanda reconvencional.

CUARTO.-En la demanda reconvencional se reclaman 31.727,53 €, importe de las reparaciones llevadas a cabo por la CP en la piscina interior consistentes en el tratamiento de aire y fuga de gas en baterías frigoríficas y tratamiento químico. Se alega que la promotora no instaló la bomba de control de cloro y que no funcionaba correctamente el sistema de climatización, lo cual afectaba a las condiciones de salubridad del aire interior del edificio y califica como un defecto de habitabilidad imputable a CORP.

Inicialmente el mantenimiento de la piscina se encargó a la empresa Piscinas Rumafi y posteriormente a Climatización Millan S.L.. En junio de 2016 la CP encargó a la empresa Reindesa un presupuesto para dar solución al control del cloro y al sistema de climatización. Dicho presupuesto y su ampliación incluía los trabajos para la sustitución de las baterías frigoríficas por un importe total 29.695,21 € más Iva, cantidad que fue pagada por la CP.

Como prueba en la instancia se admitió librar oficios a estas tres empresas para que respondieran por escrito a varias preguntas, entre ellas si detectaron algún defecto en el funcionamiento de la instalación o en alguna de sus piezas, si se realizaron labores de mantenimiento, y si disponía de bomba de control de cloro. La primera de ellas declaró que la piscina no disponía de bomba de control de cloro por decisión de la dirección facultativa de la obra. Las dos primeras empresas intervinientes manifestaron que realizaron las labores de mantenimiento sin que observaran la existencia de piezas defectuosas como tampoco un defectuoso funcionamiento de la instalación. La empresa Reindesa inició las labores de mantenimiento en mayo de 2016 sin que detectara la existencia de piezas defectuosas sino mas bien una falta de elementos adecuados, como la bomba de control del cloro, que considera importante al tratarse de una piscina interior.

Tales pruebas no son en modo alguno concluyentes para determinar la existencia de defectos relevantes en el funcionamiento de la piscina que pudieran ser imputados a la promotora, sin que tampoco conste acreditado que instalación de una bomba de cloro sea obligatoria en este tipo de piscinas.

Y, por último, el informe pericial del Sr. Isaac aportado por CORP concluye que a la vista de la tipología de los elementos y trabajos presupuestados "...se evidencia que se trata de elementos cuya sustitución se encuentra centrada en los trabajos de mantenimiento y reparación rutinarios".Añade el perito que no hay documentación que acredite que las piezas sustituidas estuvieran en mal estado o que no fuera posible sustituirlas (estando además en periodo de garantía), como tampoco que determine el origen de los defectos. Estima que, aparte de la batería frigorífica y el compresor, se reclaman conceptos relacionados con el mantenimiento rutinario de la piscina, como son la válvula reguladora y los filtros de la deshumectadora. Por último, destaca que no ha podido contrastar los importes reclamados por cuanto al no existir la referencia y detalle de las piezas como tampoco desglosarse la mano de obra, no resulta posible contrastarlo con precios de cuadros de referencia de publicaciones independientes.

En definitiva, la actora reconvencional no ha conseguido acreditar la concurrencia de incumplimientos relevantes imputables a la promotora en cuanto al funcionamiento de la piscina interior del edificio, por lo que procederá desestimar la demanda reconvencional sin necesidad de entrar a valorar las cuestiones jurídicas relativas a la normativa legal aplicable, y a la prescripción de la acción ejercitada.

QUINTO.-IMPUGNACIÓN. Falta de legitimación de la actora para reclamar el importe de las facturas del suministro de electricidad y agua del periodo comprendido entre el 1 de enero al 4 de marzo de 2015.

No resulta controvertido que el 16 de diciembre de 2014 se procedió a la constitución de la Comunidad de Propietarios, y que los días 3 y 4 de marzo de 2015 CORP formalizó el traspaso de documentación a la Comunidad de Propietarios a través de su secretario-administrador, Sr. Luis Manuel. La sentencia argumenta que como antes del 4 de marzo de 2015 CORP era la propietaria única de todos los departamentos del inmueble, el pago de los suministros reclamados no se hizo por cuenta ajena ( art. 1158 CC) sino por cuenta propia, por lo que carece de legitimación para reclamar el pago de las facturas devengadas hasta tal fecha.

La recurrente sostiene, por el contrario, que aún cuando en ese momento inicial CORP, como promotora de la obra nueva, fuese el propietario único de todos los departamentos integrantes de la Comunidad, ello no obsta para que todas las deudas por suministros de elementos comunitarios posteriores al 16 de diciembre de 2014 fuesen una deuda de dicha Comunidad, y no de la promotora, pues la Comunidad existía y los elementos comunitarios estaban en funcionamiento.

Como dispone el art. 553-45 CCCat. los propietarios deben contribuir a los gastos comunes en proporción a sus cuotas de participación, conforme al título de constitución y los estatutos. Y como se ha expuesto, no ha resultado controvertido que la promotora fue la única propietaria de la totalidad del inmueble al menos hasta el 4 de marzo de 2015, por lo que, en la práctica, era la única obligada a sostener los gastos comunes del mismo. Ciertamente cada uno de los propietarios y la comunidad de propietarios son entidades distintas y no pueden confundirse, pero al ser la actora la única propietaria de la totalidad del inmueble no concurriría el requisito de utilidad que exige el art. 1158 CC respecto del pago de los suministros del referido periodo. Cuestión distinta será en cuanto a los suministros comunitarios posteriores a tal fecha, de los cuales responderán los que fueren propietarios en ese periodo posterior en proporción a sus respectivas cuotas, conforme al citado precepto.

En consecuencia, procederá desestimar este extremo de la impugnación, lo que conllevará la absolución de la CP respecto de los importes de las facturas por suministros hasta el 4 de marzo de 2015: de electricidad (-4.963,12 €, documento 10), de electricidad del parking (-521,46 €, documento 16), y de agua (-348,22 €, documento 22), que ascienden a un total de 5.832,80 €.

SEXTO.-Prescripción respecto de las facturas reclamadas hasta el 31 de julio de 2015. En la demanda principal, interpuesta en noviembre de 2019, se reclaman los importes de las facturas devengadas desde enero de 2015 hasta el mes de agosto de 2015 en cuanto al suministro de electricidad, y hasta el mes de diciembre de 2016 (incluidas bocas de incendio) en cuanto al suministro de agua. La sentencia de instancia solo otorga carácter interruptivo de la prescripción al burofax remitido a la CP el 1 de agosto de 2018 pero no a los correos electrónicos previos, por lo que declara prescritos los gastos por suministros hasta el 31 de julio de 2015, condenando a la CP a pagar a la actora la cantidad de 1.791,34 €. La impugnante defiende que los correos electrónicos previos de fechas 4 de abril de 2017 y 23 de enero de 2018 en los que se reclamaba la deuda por suministros de agua y electricidad, tienen virtualidad suficiente para interrumpir la prescripción, por lo que la condena de la CP debe incluir el importe de todas las facturas reclamadas.

Es doctrina reiterada en interpretación del art. 1973 CC, aplicable al art. 121-11 CCCat., que la reclamación extrajudicial, cualquiera que sea su forma, es válida para interrumpir la prescripción, siempre que quede constancia de su remisión y de su recepción. Como se destaca en la STS del 22 de abril de 2024, y todas las que en ella se citan, no es suficiente para interrumpir la prescripción la mera manifestación externa de la existencia de un derecho, sino que es preciso que la voluntad del acreedor se exteriorice "...mediante un acto por el que expresamente reclame -exija- de su deudor el cumplimiento de una obligación al mismo atribuida".

En el caso de autos procederá estimar este extremo de la impugnación para desestimar la prescripción apreciada en la instancia. Ciertamente la actora reclamó el pago de la deuda mediante el referido burofax, enviado el 1 de agosto de 2018 y entregado a la CP el 3 de agosto. Sin embargo, con anterioridad también manifestó de forma clara su voluntad de exigir el pago de la deuda, concretamente: en el correo electrónico remitido el 4 de abril de 2017, dirigido por el Departamento de Postventa de CORP al Sr. Luis Manuel (quien recibió la documentación del edificio un año antes) en el que se reclamaban facturas comunitarias de luz y agua, correo al que se adjuntaba copia del mail remitido en junio de 2016 y factura; y en el correo electrónico de fecha 23 de enero de 2018, dirigido por CORP a la Sra. Virginia de DIRECCION002 en el que se reclamaba el pago de la factura de suministros comunitarios por importe de 28.879,48 €.

Aún cuando el testigo Sr. Blanca (de DIRECCION002) manifestó en juicio que no recordaba tales correos, lo cierto es que se remitieron a la inmobiliaria que ejercía las funciones de secretario-administrador de la CP de la DIRECCION000 y se reclamaba el pago de los suministros comunitarios de agua y luz, correos que, además, ni fueron impugnados ni se cuestionó su autenticidad en la audiencia previa.

En consecuencia, procederá revocar parcialmente la sentencia de instancia en cuanto a la demanda principal, y en su lugar se acordará condenar a la CP demandada a pagar a la actora la cantidad de 23.359,70 €, resultado de restar de la suma reclamada en la demanda (29.192,50 €) los importes de las facturas por suministros hasta el 4 de marzo de 2015 (5.832,80 €), lo que conlleva mantener la estimación parcial de la demanda y la no imposición de las costas procesales, pero por los argumentos aquí expuestos.

Todo lo expuesto conlleva la estimación parcial del recurso de apelación y la estimación parcial de la impugnación, revocándose la sentencia de instancia en el único sentido de condenar a la comunidad de propietarios demandada a pagar a la actora la cantidad de 23.359,70 €, más los intereses legales desde la interposición de la demanda, manteniéndose lo demás acordado si bien por los razonamientos aquí expuestos.

SÉPTIMO.-Por aplicación de lo dispuesto en el art. 398 LEC, al estimarse en parte el recurso de apelación y la impugnación, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Estimado parcialmente el recurso, el depósito en su día constituido será íntegramente restituido a la parte apelante conforme al punto 8º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.

Vistos los preceptos legales aplicados y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO.-La representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS (CP) del inmueble sito en la DIRECCION000 de Barcelona interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada el 13 de julio de 2022, y Auto aclaratorio del 22 de diciembre de 2022, por el Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Barcelona en autos de juicio ordinario nº 963/2019. El referido procedimiento se inició en virtud de demanda interpuesta por CORPEDIFICACIONS S.L. (CORP) contra la recurrente en ejercicio de acción de reclamación de 29.192,50 €, importe de los suministros de electricidad y agua de los elementos comunitarios, más los intereses legales desde la interposición de la demanda. La actora ejecutó las obras de reforma y cambio de uso del inmueble de la DIRECCION000 de Barcelona, obras que finalizaron el 15 de diciembre de 2014. El 16 de diciembre de 2014 se procedió a la constitución de la comunidad de propietarios nombrándose como secretario-administrador a DIRECCION001. Como promotora de obra nueva, contrató y dio de alta a su nombre los suministros de electricidad y agua de los elementos comunitarios a fin de facilitar su posterior gestión y contratación por parte de la Comunidad y de los titulares de las viviendas y locales privativos, y los días 3 y 4 de marzo de 2015 procedió a entregar a la Comunidad de Propietarios, a través de su administrador, los diferentes elementos comunitarios y la correspondiente documentación. Durante el proceso de cambio de titularidad de los suministros de agua y electricidad, la actora soportó su pago, concretamente: hasta el mes de agosto de 2015 en cuanto al suministro de electricidad, y hasta el mes de diciembre de 2016 (incluidas bocas de incendio) en cuanto al suministro de agua, como resulta de las facturas cuyo importe reclama en su demanda al amparo del art. 1158 CC.

La parte demandada se opuso alegando la falta de legitimación pasiva en relación a los suministros desde el 1 enero a 4 de marzo de 2015, puesto que durante este periodo solo CORP formaba parte de la comunidad de propietarios y no entregó formalmente los elementos comunes hasta el 4 de marzo de 2015; la prescripción de la acción respecto de los suministros desde enero de 2015 a 31 de julio de 2018, momento en que se reclamaron extrajudicialmente mediante el envío de un burofax; y la inexistencia de la obligación de pago respecto de los suministros posteriores atendidas las incidencias y defectos que presentaron las obras. Al mismo tiempo formuló demanda reconvencional al amparo del art. 17.1 b) de la LOE, y subsidiariamente de los art. 1101 y 1124 CC en reclamación de 31.727,53 €, más intereses legales desde la interposición de la reconvención. La referida cantidad se corresponde con los defectos de que adolecía la piscina interior comunitaria puesto que no disponía de bomba para el control de producción de cloro por decisión de la dirección facultativa de la obra, y presentaba problemas con la climatización provocando que la misma no pudiera ser utilizada con normalidad.

La parte reconvenida se opuso a la demanda reconvencional alegando la falta de legitimación activa dado que no existe acuerdo comunitario expreso que autorice al Presidente para ejercitar la acción objeto de la reconvención; la falta de requerimiento previo para la reparación de los defectos; improcedencia de la acción contractual ejercitada atendida su condición de promotora de la obra; prescripción de la acción de la LOE; la ausencia de responsabilidad en los defectos denunciados; y la pluspetición.

La sentencia de instancia, en cuanto a la demanda principal, tras concluir que CORP carece de legitimación para reclamar el importe de las facturas del periodo comprendido entre el 1 de enero al 4 de marzo de 2015, y apreciar la prescripción de la acción respecto de las facturas anteriores al 31 de julio de 2015, estima parcialmente la demanda y condena a la CP a pagar a CORP la cantidad de 1.791,34 €, sin hacer especial imposición de las costas procesales. Y en relación a la demanda reconvencional estima la falta de legitimación activa al entender que no existe acuerdo expreso que autorice al presidente de la CP a interponer la presente demanda, con imposición de las costas procesales a la actora reconvencional.

Frente a dicha resolución se alza la Comunidad de Propietarios que recurre en apelación alegando el error en la valoración de la prueba en cuanto a la autorización del presidente para interponer la presente demanda reconvencional, y insistiendo en la existencia de defectos en la piscina interior comunitaria.

La parte contraria se opone al recurso y formula impugnación aduciendo: la improcedencia de la admisión del informe pericial aportado por la contraria al amparo del art. 337 LEC por cuanto ya disponía del mismo con anterioridad a contestar la demanda y formular demanda reconvencional; y el error en la valoración de la falta de legitimación en relación a las facturas reclamadas del periodo comprendido entre el 1 de enero y el 4 de marzo de 2015, y en relación a la prescripción apreciada respecto de las facturas reclamadas hasta el 31 de julio de 2015. La parte contraria se ha opuesto a la impugnación.

SEGUNDO.-RECURSO APELACIÓN. El motivo del recurso tiene por objeto la existencia de autorización de la comunidad de propietarios para que su presidente pudiera interponer la demanda reconvencional en la que se reclama el importe de la reparación de los defectos que presentaba la piscina comunitaria, autorización que la sentencia de instancia estima que no existía.

Como ya expusimos en el Rollo de apelación 658/2018, la ley confiere al presidente de la Comunidad de Propietarios la representación legal de esta en juicio y fuera de él. ( art. 553-16.1 b del CCCat). Ahora bien, esto no significa que aquél esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente, pues no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias. Por ello las facultades del presidente para accionar en nombre y representación de la comunidad exigen un plus de acreditación, esto es, la previa autorización de la comunidad en la medida en que sus actos en el proceso han de vincular a su representado o, lo que es igual, han de incidir en el patrimonio o en los intereses jurídicos de la comunidad.

En este sentido el Tribunal Supremo dice: "...Como concluye la reciente sentencia 622/2015, de 5 de noviembre , es pacífica la doctrina jurisprudencial de esta Sala(...)que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario"( STS 699/2011, de 10 de octubre, STS 622/2015, de 5 de noviembre y STS 422/2016, de 24 de junio).

El TSJ de Catalunya precisa además en sus sentencias 48/2011 de 7 de noviembre, 100/2018 de 28 de diciembre y 3/2019 de 17 de enero, que si con la demanda no se hubiese aportado dicha autorización, "...el problema no sería de "legitimación" del Presidente de la Comunidad como cuestión de fondo sino del alcance de las facultades legales que el art. 553-16 del CCCat reconoce al Presidente de la Comunidad o Sub comunidad y, por tanto, un problema de "representación", y como tal, subsanable en el curso de las actuaciones; devolviéndose las actuaciones al Juez de instancia para su subsanación".

Esta última STSJC del 17 enero del 2019, añade que: "Cierto es también que la Sala 1 ª suele emplear la palabra "legitimación" para negar la actuación del Presidente en ausencia del acuerdo comunitario. Y que igual ha hecho esta Sala en la STSJCat 48/2011 antes citada. Sin embargo, fuera de la utilización de dicho término que procede del Preámbulo de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, y que no puede sino referirse a la que algún sector doctrinal y jurisprudencial denomina legitimatio ad processum, no aparece con claridad que la doctrina del alto tribunal haya situado tal cuestión en el campo de la legitimación ad causam, y no en la de la mera representación y que, en cualquier caso, haya declarado insubsanable el defecto".

Por último destaca en orden al carácter subsanable de defectos de esta naturaleza, no solo de la acreditación sino la del propio otorgamiento, con cita de numerosa jurisprudencia tanto del Tribunal Supremo como del Tribunal Constitucional, que el derecho de acceso a la jurisdicción obliga a "eludir cualquier interpretación o aplicación de los requisitos procesales que sea rigorista o excesivamente formalista o por cualquier otra razón revele una clara desproporción entre los fines pretendidos por la norma y los intereses que se sacrifican, y que se conviertan en meros obstáculos procesales impeditivos de la tutela judicial efectiva que garantiza el art. 24 CE ".

Aplicando la doctrina expuesta resulta que en el presente caso la CP aportó dos actas, concretamente las de las Juntas celebradas los días 22 de mayo y 30 de octubre de 2017. En la primera de ellas se acuerda: "...contratar un abogado especialista en derecho de la construcción para que dirija la reclamación judicial contra la promotora por la falta de licencia de primera ocupación, la falta de resolución de las incidencias post venta y los incumplimientos contractuales y demás cuestiones que se pudieran plantear".Y en la segunda se acuerda el nombramiento de un perito para que evalúe la reparación de la piscina interior para su posterior reclamación.

De lo acordado en la primera de ellas, se desprende que la voluntad de la CP era la de iniciar acciones legales contra la promotora para reclamar por los desperfectos que presentaba el inmueble, entre los que se entiende incluida la piscina interior objeto de la demanda reconvencional, y que, en consecuencia, siendo su presidente su representante, se le autorizaba a todos los efectos para el ejercicio de las oportunas acciones legales. Lo contrario implicaría aplicar una interpretación rigorista y demasiado formalista contraria a la doctrina expuesta, cuando claramente se desprende la voluntad de los miembros de la comunidad de propietarios de reclamar judicialmente a la promotora por el incumplimiento de sus obligaciones contractuales.

En consecuencia, procede revocar la sentencia de instancia en cuanto a este extremo y declarar la existencia de habilitación de la CP a su presidente para la interposición de la demanda reconvencional.

TERCERO.-La estimación de este extremo del recurso de apelación, conlleva examinar el fondo de la cuestión reconvencional, esto es, si la piscina interior comunitaria presentaba los defectos denunciados, y en caso afirmativo, si pueden imputarse a la promotora ya en aplicación de la LOE ya del Código Civil.

Con carácter previo debe resolverse sobre la corrección de la admisión del informe pericial e interrogatorio del perito como prueba propuesta en la instancia por la CP, y cuya improcedencia ha sido denunciada por la promotora en su escrito de oposición al recurso e impugnación.

En el escrito de contestación a la demanda y formulación de demanda reconvencional de fecha 16 de enero de 2020, la CP anunció la aportación posterior de un dictamen pericial en los siguientes términos: "...ante la premura del plazo para contestar a la demanda, esta parte anuncia su intención de aportar al presente procedimiento un Dictamen pericial a emitir por, D. Adriano sobre las deficiencias denunciadas, especialmente, en relación a los defectos de la piscina interior del edifico."

El informe pericial se aportó adjunto al escrito de fecha 23 de febrero de 2021, y la audiencia previa se celebró el 22 de abril de 2021. En la audiencia la parte reconvenida interpuso recurso de reposición contra la admisión de la prueba pericial del Sr. Adriano propuesta por la CP por cuanto el informe era de fecha 15 de febrero de 2018, esto es, anterior en casi dos años a la interposición de la demanda reconvencional y por tanto infringía lo dispuesto en el art. 337 LEC. El letrado de la actora reconvencional alegó que se trataba de un error de transcripción y que en realidad el informe se elaboró en el año 2021. El recurso de reposición se desestimó, y contra ello la recurrente formuló la oportuna protesta. En el acto del juicio, el perito Sr. Adriano declaró de forma clara y rotunda que visitó el inmueble en la fecha que constaba en su informe, esto es el 7 de febrero de 2018, y que elaboró su informe en la fecha que consta en el mismo: el 15 de febrero de 2018, fecha que corroboró hasta en tres ocasiones negando que el informe fuera del año 2021.

La regla general de aportación de los dictámenes periciales elaborados por los peritos designados por las partes se contiene en los arts. 336.1 LEC y 265.1.4 LEC. Estos preceptos establecen que los dictámenes periciales de parte en las que estas apoyen sus pretensiones y estimen necesarios o convenientes para la defensa de sus derechos, sean incorporados al proceso con la demanda y con la contestación y, aunque los preceptos no lo indiquen expresamente, con la reconvención y con la contestación a la reconvención. La excepción a esta regla general se establece en el art. 337.1 LEC, que contempla el supuesto en el que no les fuese posible a las partes aportar los dictámenes elaborados por peritos por ellas designados con la demanda o con la contestación, en cuyo caso deberán aportarlos en cuanto dispongan de ellos, y en todo caso cinco días antes de iniciarse la audiencia previa al juicio ordinario.

En este caso la imposibilidad alegada por la CP para no aportar el informe pericial junto con la contestación a la demanda y demanda reconvencional fue "la premura del plazo para contestar a la demanda".Ahora bien, no concurría la causa prevista en el citado precepto legal que permite aportar el dictamen en momento posterior al procedente, por cuanto el informe ya había sido elaborado dos años antes, conculcando así lo previsto en los citados preceptos. Como hemos dicho, la regla general es la aportación de los informes periciales de parte con los respectivos escritos rectores, en este caso la reconvención, lo que constituye según la STC 60/2007, de 26 de marzo, el "momento procesal preclusivo de su aportación".Frente a esta regla general la aportación posterior del dictamen pericial, aunque sea antes de la audiencia previa en el caso del juicio ordinario, es una excepción que se supedita a justificar la imposibilidad de pedir u obtener dictámenes dentro del plazo para contestar a la demanda, y en este caso de formular demanda reconvencional, justificación que en este caso no ha existido puesto que si bien se admitió la prueba pericial en la audiencia previa lo fue al indicar el letrado de la CP que la fecha del informe era errónea, siendo la correcta la del año 2021 (difícil también por cuanto si fuera así sería posterior al propio escrito de contestación y reconvención), cuando en realidad, como el propio perito afirmó de forma categórica en el juicio el informe era del 15 de febrero de 2018. No concurría pues ninguna causa que justificara su aportación extemporánea, esto es, en momento posterior al previsto legalmente por cuanto el informe se había elaborado con mucha antelación (casi dos años antes) y se demoró injustificadamente su aportación, por lo que no se valorará a los efectos de resolver sobre el objeto de la demanda reconvencional.

CUARTO.-En la demanda reconvencional se reclaman 31.727,53 €, importe de las reparaciones llevadas a cabo por la CP en la piscina interior consistentes en el tratamiento de aire y fuga de gas en baterías frigoríficas y tratamiento químico. Se alega que la promotora no instaló la bomba de control de cloro y que no funcionaba correctamente el sistema de climatización, lo cual afectaba a las condiciones de salubridad del aire interior del edificio y califica como un defecto de habitabilidad imputable a CORP.

Inicialmente el mantenimiento de la piscina se encargó a la empresa Piscinas Rumafi y posteriormente a Climatización Millan S.L.. En junio de 2016 la CP encargó a la empresa Reindesa un presupuesto para dar solución al control del cloro y al sistema de climatización. Dicho presupuesto y su ampliación incluía los trabajos para la sustitución de las baterías frigoríficas por un importe total 29.695,21 € más Iva, cantidad que fue pagada por la CP.

Como prueba en la instancia se admitió librar oficios a estas tres empresas para que respondieran por escrito a varias preguntas, entre ellas si detectaron algún defecto en el funcionamiento de la instalación o en alguna de sus piezas, si se realizaron labores de mantenimiento, y si disponía de bomba de control de cloro. La primera de ellas declaró que la piscina no disponía de bomba de control de cloro por decisión de la dirección facultativa de la obra. Las dos primeras empresas intervinientes manifestaron que realizaron las labores de mantenimiento sin que observaran la existencia de piezas defectuosas como tampoco un defectuoso funcionamiento de la instalación. La empresa Reindesa inició las labores de mantenimiento en mayo de 2016 sin que detectara la existencia de piezas defectuosas sino mas bien una falta de elementos adecuados, como la bomba de control del cloro, que considera importante al tratarse de una piscina interior.

Tales pruebas no son en modo alguno concluyentes para determinar la existencia de defectos relevantes en el funcionamiento de la piscina que pudieran ser imputados a la promotora, sin que tampoco conste acreditado que instalación de una bomba de cloro sea obligatoria en este tipo de piscinas.

Y, por último, el informe pericial del Sr. Isaac aportado por CORP concluye que a la vista de la tipología de los elementos y trabajos presupuestados "...se evidencia que se trata de elementos cuya sustitución se encuentra centrada en los trabajos de mantenimiento y reparación rutinarios".Añade el perito que no hay documentación que acredite que las piezas sustituidas estuvieran en mal estado o que no fuera posible sustituirlas (estando además en periodo de garantía), como tampoco que determine el origen de los defectos. Estima que, aparte de la batería frigorífica y el compresor, se reclaman conceptos relacionados con el mantenimiento rutinario de la piscina, como son la válvula reguladora y los filtros de la deshumectadora. Por último, destaca que no ha podido contrastar los importes reclamados por cuanto al no existir la referencia y detalle de las piezas como tampoco desglosarse la mano de obra, no resulta posible contrastarlo con precios de cuadros de referencia de publicaciones independientes.

En definitiva, la actora reconvencional no ha conseguido acreditar la concurrencia de incumplimientos relevantes imputables a la promotora en cuanto al funcionamiento de la piscina interior del edificio, por lo que procederá desestimar la demanda reconvencional sin necesidad de entrar a valorar las cuestiones jurídicas relativas a la normativa legal aplicable, y a la prescripción de la acción ejercitada.

QUINTO.-IMPUGNACIÓN. Falta de legitimación de la actora para reclamar el importe de las facturas del suministro de electricidad y agua del periodo comprendido entre el 1 de enero al 4 de marzo de 2015.

No resulta controvertido que el 16 de diciembre de 2014 se procedió a la constitución de la Comunidad de Propietarios, y que los días 3 y 4 de marzo de 2015 CORP formalizó el traspaso de documentación a la Comunidad de Propietarios a través de su secretario-administrador, Sr. Luis Manuel. La sentencia argumenta que como antes del 4 de marzo de 2015 CORP era la propietaria única de todos los departamentos del inmueble, el pago de los suministros reclamados no se hizo por cuenta ajena ( art. 1158 CC) sino por cuenta propia, por lo que carece de legitimación para reclamar el pago de las facturas devengadas hasta tal fecha.

La recurrente sostiene, por el contrario, que aún cuando en ese momento inicial CORP, como promotora de la obra nueva, fuese el propietario único de todos los departamentos integrantes de la Comunidad, ello no obsta para que todas las deudas por suministros de elementos comunitarios posteriores al 16 de diciembre de 2014 fuesen una deuda de dicha Comunidad, y no de la promotora, pues la Comunidad existía y los elementos comunitarios estaban en funcionamiento.

Como dispone el art. 553-45 CCCat. los propietarios deben contribuir a los gastos comunes en proporción a sus cuotas de participación, conforme al título de constitución y los estatutos. Y como se ha expuesto, no ha resultado controvertido que la promotora fue la única propietaria de la totalidad del inmueble al menos hasta el 4 de marzo de 2015, por lo que, en la práctica, era la única obligada a sostener los gastos comunes del mismo. Ciertamente cada uno de los propietarios y la comunidad de propietarios son entidades distintas y no pueden confundirse, pero al ser la actora la única propietaria de la totalidad del inmueble no concurriría el requisito de utilidad que exige el art. 1158 CC respecto del pago de los suministros del referido periodo. Cuestión distinta será en cuanto a los suministros comunitarios posteriores a tal fecha, de los cuales responderán los que fueren propietarios en ese periodo posterior en proporción a sus respectivas cuotas, conforme al citado precepto.

En consecuencia, procederá desestimar este extremo de la impugnación, lo que conllevará la absolución de la CP respecto de los importes de las facturas por suministros hasta el 4 de marzo de 2015: de electricidad (-4.963,12 €, documento 10), de electricidad del parking (-521,46 €, documento 16), y de agua (-348,22 €, documento 22), que ascienden a un total de 5.832,80 €.

SEXTO.-Prescripción respecto de las facturas reclamadas hasta el 31 de julio de 2015. En la demanda principal, interpuesta en noviembre de 2019, se reclaman los importes de las facturas devengadas desde enero de 2015 hasta el mes de agosto de 2015 en cuanto al suministro de electricidad, y hasta el mes de diciembre de 2016 (incluidas bocas de incendio) en cuanto al suministro de agua. La sentencia de instancia solo otorga carácter interruptivo de la prescripción al burofax remitido a la CP el 1 de agosto de 2018 pero no a los correos electrónicos previos, por lo que declara prescritos los gastos por suministros hasta el 31 de julio de 2015, condenando a la CP a pagar a la actora la cantidad de 1.791,34 €. La impugnante defiende que los correos electrónicos previos de fechas 4 de abril de 2017 y 23 de enero de 2018 en los que se reclamaba la deuda por suministros de agua y electricidad, tienen virtualidad suficiente para interrumpir la prescripción, por lo que la condena de la CP debe incluir el importe de todas las facturas reclamadas.

Es doctrina reiterada en interpretación del art. 1973 CC, aplicable al art. 121-11 CCCat., que la reclamación extrajudicial, cualquiera que sea su forma, es válida para interrumpir la prescripción, siempre que quede constancia de su remisión y de su recepción. Como se destaca en la STS del 22 de abril de 2024, y todas las que en ella se citan, no es suficiente para interrumpir la prescripción la mera manifestación externa de la existencia de un derecho, sino que es preciso que la voluntad del acreedor se exteriorice "...mediante un acto por el que expresamente reclame -exija- de su deudor el cumplimiento de una obligación al mismo atribuida".

En el caso de autos procederá estimar este extremo de la impugnación para desestimar la prescripción apreciada en la instancia. Ciertamente la actora reclamó el pago de la deuda mediante el referido burofax, enviado el 1 de agosto de 2018 y entregado a la CP el 3 de agosto. Sin embargo, con anterioridad también manifestó de forma clara su voluntad de exigir el pago de la deuda, concretamente: en el correo electrónico remitido el 4 de abril de 2017, dirigido por el Departamento de Postventa de CORP al Sr. Luis Manuel (quien recibió la documentación del edificio un año antes) en el que se reclamaban facturas comunitarias de luz y agua, correo al que se adjuntaba copia del mail remitido en junio de 2016 y factura; y en el correo electrónico de fecha 23 de enero de 2018, dirigido por CORP a la Sra. Virginia de DIRECCION002 en el que se reclamaba el pago de la factura de suministros comunitarios por importe de 28.879,48 €.

Aún cuando el testigo Sr. Blanca (de DIRECCION002) manifestó en juicio que no recordaba tales correos, lo cierto es que se remitieron a la inmobiliaria que ejercía las funciones de secretario-administrador de la CP de la DIRECCION000 y se reclamaba el pago de los suministros comunitarios de agua y luz, correos que, además, ni fueron impugnados ni se cuestionó su autenticidad en la audiencia previa.

En consecuencia, procederá revocar parcialmente la sentencia de instancia en cuanto a la demanda principal, y en su lugar se acordará condenar a la CP demandada a pagar a la actora la cantidad de 23.359,70 €, resultado de restar de la suma reclamada en la demanda (29.192,50 €) los importes de las facturas por suministros hasta el 4 de marzo de 2015 (5.832,80 €), lo que conlleva mantener la estimación parcial de la demanda y la no imposición de las costas procesales, pero por los argumentos aquí expuestos.

Todo lo expuesto conlleva la estimación parcial del recurso de apelación y la estimación parcial de la impugnación, revocándose la sentencia de instancia en el único sentido de condenar a la comunidad de propietarios demandada a pagar a la actora la cantidad de 23.359,70 €, más los intereses legales desde la interposición de la demanda, manteniéndose lo demás acordado si bien por los razonamientos aquí expuestos.

SÉPTIMO.-Por aplicación de lo dispuesto en el art. 398 LEC, al estimarse en parte el recurso de apelación y la impugnación, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Estimado parcialmente el recurso, el depósito en su día constituido será íntegramente restituido a la parte apelante conforme al punto 8º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.

Vistos los preceptos legales aplicados y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO.-La representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS (CP) del inmueble sito en la DIRECCION000 de Barcelona interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada el 13 de julio de 2022, y Auto aclaratorio del 22 de diciembre de 2022, por el Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Barcelona en autos de juicio ordinario nº 963/2019. El referido procedimiento se inició en virtud de demanda interpuesta por CORPEDIFICACIONS S.L. (CORP) contra la recurrente en ejercicio de acción de reclamación de 29.192,50 €, importe de los suministros de electricidad y agua de los elementos comunitarios, más los intereses legales desde la interposición de la demanda. La actora ejecutó las obras de reforma y cambio de uso del inmueble de la DIRECCION000 de Barcelona, obras que finalizaron el 15 de diciembre de 2014. El 16 de diciembre de 2014 se procedió a la constitución de la comunidad de propietarios nombrándose como secretario-administrador a DIRECCION001. Como promotora de obra nueva, contrató y dio de alta a su nombre los suministros de electricidad y agua de los elementos comunitarios a fin de facilitar su posterior gestión y contratación por parte de la Comunidad y de los titulares de las viviendas y locales privativos, y los días 3 y 4 de marzo de 2015 procedió a entregar a la Comunidad de Propietarios, a través de su administrador, los diferentes elementos comunitarios y la correspondiente documentación. Durante el proceso de cambio de titularidad de los suministros de agua y electricidad, la actora soportó su pago, concretamente: hasta el mes de agosto de 2015 en cuanto al suministro de electricidad, y hasta el mes de diciembre de 2016 (incluidas bocas de incendio) en cuanto al suministro de agua, como resulta de las facturas cuyo importe reclama en su demanda al amparo del art. 1158 CC.

La parte demandada se opuso alegando la falta de legitimación pasiva en relación a los suministros desde el 1 enero a 4 de marzo de 2015, puesto que durante este periodo solo CORP formaba parte de la comunidad de propietarios y no entregó formalmente los elementos comunes hasta el 4 de marzo de 2015; la prescripción de la acción respecto de los suministros desde enero de 2015 a 31 de julio de 2018, momento en que se reclamaron extrajudicialmente mediante el envío de un burofax; y la inexistencia de la obligación de pago respecto de los suministros posteriores atendidas las incidencias y defectos que presentaron las obras. Al mismo tiempo formuló demanda reconvencional al amparo del art. 17.1 b) de la LOE, y subsidiariamente de los art. 1101 y 1124 CC en reclamación de 31.727,53 €, más intereses legales desde la interposición de la reconvención. La referida cantidad se corresponde con los defectos de que adolecía la piscina interior comunitaria puesto que no disponía de bomba para el control de producción de cloro por decisión de la dirección facultativa de la obra, y presentaba problemas con la climatización provocando que la misma no pudiera ser utilizada con normalidad.

La parte reconvenida se opuso a la demanda reconvencional alegando la falta de legitimación activa dado que no existe acuerdo comunitario expreso que autorice al Presidente para ejercitar la acción objeto de la reconvención; la falta de requerimiento previo para la reparación de los defectos; improcedencia de la acción contractual ejercitada atendida su condición de promotora de la obra; prescripción de la acción de la LOE; la ausencia de responsabilidad en los defectos denunciados; y la pluspetición.

La sentencia de instancia, en cuanto a la demanda principal, tras concluir que CORP carece de legitimación para reclamar el importe de las facturas del periodo comprendido entre el 1 de enero al 4 de marzo de 2015, y apreciar la prescripción de la acción respecto de las facturas anteriores al 31 de julio de 2015, estima parcialmente la demanda y condena a la CP a pagar a CORP la cantidad de 1.791,34 €, sin hacer especial imposición de las costas procesales. Y en relación a la demanda reconvencional estima la falta de legitimación activa al entender que no existe acuerdo expreso que autorice al presidente de la CP a interponer la presente demanda, con imposición de las costas procesales a la actora reconvencional.

Frente a dicha resolución se alza la Comunidad de Propietarios que recurre en apelación alegando el error en la valoración de la prueba en cuanto a la autorización del presidente para interponer la presente demanda reconvencional, y insistiendo en la existencia de defectos en la piscina interior comunitaria.

La parte contraria se opone al recurso y formula impugnación aduciendo: la improcedencia de la admisión del informe pericial aportado por la contraria al amparo del art. 337 LEC por cuanto ya disponía del mismo con anterioridad a contestar la demanda y formular demanda reconvencional; y el error en la valoración de la falta de legitimación en relación a las facturas reclamadas del periodo comprendido entre el 1 de enero y el 4 de marzo de 2015, y en relación a la prescripción apreciada respecto de las facturas reclamadas hasta el 31 de julio de 2015. La parte contraria se ha opuesto a la impugnación.

SEGUNDO.-RECURSO APELACIÓN. El motivo del recurso tiene por objeto la existencia de autorización de la comunidad de propietarios para que su presidente pudiera interponer la demanda reconvencional en la que se reclama el importe de la reparación de los defectos que presentaba la piscina comunitaria, autorización que la sentencia de instancia estima que no existía.

Como ya expusimos en el Rollo de apelación 658/2018, la ley confiere al presidente de la Comunidad de Propietarios la representación legal de esta en juicio y fuera de él. ( art. 553-16.1 b del CCCat). Ahora bien, esto no significa que aquél esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente, pues no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias. Por ello las facultades del presidente para accionar en nombre y representación de la comunidad exigen un plus de acreditación, esto es, la previa autorización de la comunidad en la medida en que sus actos en el proceso han de vincular a su representado o, lo que es igual, han de incidir en el patrimonio o en los intereses jurídicos de la comunidad.

En este sentido el Tribunal Supremo dice: "...Como concluye la reciente sentencia 622/2015, de 5 de noviembre , es pacífica la doctrina jurisprudencial de esta Sala(...)que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario"( STS 699/2011, de 10 de octubre, STS 622/2015, de 5 de noviembre y STS 422/2016, de 24 de junio).

El TSJ de Catalunya precisa además en sus sentencias 48/2011 de 7 de noviembre, 100/2018 de 28 de diciembre y 3/2019 de 17 de enero, que si con la demanda no se hubiese aportado dicha autorización, "...el problema no sería de "legitimación" del Presidente de la Comunidad como cuestión de fondo sino del alcance de las facultades legales que el art. 553-16 del CCCat reconoce al Presidente de la Comunidad o Sub comunidad y, por tanto, un problema de "representación", y como tal, subsanable en el curso de las actuaciones; devolviéndose las actuaciones al Juez de instancia para su subsanación".

Esta última STSJC del 17 enero del 2019, añade que: "Cierto es también que la Sala 1 ª suele emplear la palabra "legitimación" para negar la actuación del Presidente en ausencia del acuerdo comunitario. Y que igual ha hecho esta Sala en la STSJCat 48/2011 antes citada. Sin embargo, fuera de la utilización de dicho término que procede del Preámbulo de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, y que no puede sino referirse a la que algún sector doctrinal y jurisprudencial denomina legitimatio ad processum, no aparece con claridad que la doctrina del alto tribunal haya situado tal cuestión en el campo de la legitimación ad causam, y no en la de la mera representación y que, en cualquier caso, haya declarado insubsanable el defecto".

Por último destaca en orden al carácter subsanable de defectos de esta naturaleza, no solo de la acreditación sino la del propio otorgamiento, con cita de numerosa jurisprudencia tanto del Tribunal Supremo como del Tribunal Constitucional, que el derecho de acceso a la jurisdicción obliga a "eludir cualquier interpretación o aplicación de los requisitos procesales que sea rigorista o excesivamente formalista o por cualquier otra razón revele una clara desproporción entre los fines pretendidos por la norma y los intereses que se sacrifican, y que se conviertan en meros obstáculos procesales impeditivos de la tutela judicial efectiva que garantiza el art. 24 CE ".

Aplicando la doctrina expuesta resulta que en el presente caso la CP aportó dos actas, concretamente las de las Juntas celebradas los días 22 de mayo y 30 de octubre de 2017. En la primera de ellas se acuerda: "...contratar un abogado especialista en derecho de la construcción para que dirija la reclamación judicial contra la promotora por la falta de licencia de primera ocupación, la falta de resolución de las incidencias post venta y los incumplimientos contractuales y demás cuestiones que se pudieran plantear".Y en la segunda se acuerda el nombramiento de un perito para que evalúe la reparación de la piscina interior para su posterior reclamación.

De lo acordado en la primera de ellas, se desprende que la voluntad de la CP era la de iniciar acciones legales contra la promotora para reclamar por los desperfectos que presentaba el inmueble, entre los que se entiende incluida la piscina interior objeto de la demanda reconvencional, y que, en consecuencia, siendo su presidente su representante, se le autorizaba a todos los efectos para el ejercicio de las oportunas acciones legales. Lo contrario implicaría aplicar una interpretación rigorista y demasiado formalista contraria a la doctrina expuesta, cuando claramente se desprende la voluntad de los miembros de la comunidad de propietarios de reclamar judicialmente a la promotora por el incumplimiento de sus obligaciones contractuales.

En consecuencia, procede revocar la sentencia de instancia en cuanto a este extremo y declarar la existencia de habilitación de la CP a su presidente para la interposición de la demanda reconvencional.

TERCERO.-La estimación de este extremo del recurso de apelación, conlleva examinar el fondo de la cuestión reconvencional, esto es, si la piscina interior comunitaria presentaba los defectos denunciados, y en caso afirmativo, si pueden imputarse a la promotora ya en aplicación de la LOE ya del Código Civil.

Con carácter previo debe resolverse sobre la corrección de la admisión del informe pericial e interrogatorio del perito como prueba propuesta en la instancia por la CP, y cuya improcedencia ha sido denunciada por la promotora en su escrito de oposición al recurso e impugnación.

En el escrito de contestación a la demanda y formulación de demanda reconvencional de fecha 16 de enero de 2020, la CP anunció la aportación posterior de un dictamen pericial en los siguientes términos: "...ante la premura del plazo para contestar a la demanda, esta parte anuncia su intención de aportar al presente procedimiento un Dictamen pericial a emitir por, D. Adriano sobre las deficiencias denunciadas, especialmente, en relación a los defectos de la piscina interior del edifico."

El informe pericial se aportó adjunto al escrito de fecha 23 de febrero de 2021, y la audiencia previa se celebró el 22 de abril de 2021. En la audiencia la parte reconvenida interpuso recurso de reposición contra la admisión de la prueba pericial del Sr. Adriano propuesta por la CP por cuanto el informe era de fecha 15 de febrero de 2018, esto es, anterior en casi dos años a la interposición de la demanda reconvencional y por tanto infringía lo dispuesto en el art. 337 LEC. El letrado de la actora reconvencional alegó que se trataba de un error de transcripción y que en realidad el informe se elaboró en el año 2021. El recurso de reposición se desestimó, y contra ello la recurrente formuló la oportuna protesta. En el acto del juicio, el perito Sr. Adriano declaró de forma clara y rotunda que visitó el inmueble en la fecha que constaba en su informe, esto es el 7 de febrero de 2018, y que elaboró su informe en la fecha que consta en el mismo: el 15 de febrero de 2018, fecha que corroboró hasta en tres ocasiones negando que el informe fuera del año 2021.

La regla general de aportación de los dictámenes periciales elaborados por los peritos designados por las partes se contiene en los arts. 336.1 LEC y 265.1.4 LEC. Estos preceptos establecen que los dictámenes periciales de parte en las que estas apoyen sus pretensiones y estimen necesarios o convenientes para la defensa de sus derechos, sean incorporados al proceso con la demanda y con la contestación y, aunque los preceptos no lo indiquen expresamente, con la reconvención y con la contestación a la reconvención. La excepción a esta regla general se establece en el art. 337.1 LEC, que contempla el supuesto en el que no les fuese posible a las partes aportar los dictámenes elaborados por peritos por ellas designados con la demanda o con la contestación, en cuyo caso deberán aportarlos en cuanto dispongan de ellos, y en todo caso cinco días antes de iniciarse la audiencia previa al juicio ordinario.

En este caso la imposibilidad alegada por la CP para no aportar el informe pericial junto con la contestación a la demanda y demanda reconvencional fue "la premura del plazo para contestar a la demanda".Ahora bien, no concurría la causa prevista en el citado precepto legal que permite aportar el dictamen en momento posterior al procedente, por cuanto el informe ya había sido elaborado dos años antes, conculcando así lo previsto en los citados preceptos. Como hemos dicho, la regla general es la aportación de los informes periciales de parte con los respectivos escritos rectores, en este caso la reconvención, lo que constituye según la STC 60/2007, de 26 de marzo, el "momento procesal preclusivo de su aportación".Frente a esta regla general la aportación posterior del dictamen pericial, aunque sea antes de la audiencia previa en el caso del juicio ordinario, es una excepción que se supedita a justificar la imposibilidad de pedir u obtener dictámenes dentro del plazo para contestar a la demanda, y en este caso de formular demanda reconvencional, justificación que en este caso no ha existido puesto que si bien se admitió la prueba pericial en la audiencia previa lo fue al indicar el letrado de la CP que la fecha del informe era errónea, siendo la correcta la del año 2021 (difícil también por cuanto si fuera así sería posterior al propio escrito de contestación y reconvención), cuando en realidad, como el propio perito afirmó de forma categórica en el juicio el informe era del 15 de febrero de 2018. No concurría pues ninguna causa que justificara su aportación extemporánea, esto es, en momento posterior al previsto legalmente por cuanto el informe se había elaborado con mucha antelación (casi dos años antes) y se demoró injustificadamente su aportación, por lo que no se valorará a los efectos de resolver sobre el objeto de la demanda reconvencional.

CUARTO.-En la demanda reconvencional se reclaman 31.727,53 €, importe de las reparaciones llevadas a cabo por la CP en la piscina interior consistentes en el tratamiento de aire y fuga de gas en baterías frigoríficas y tratamiento químico. Se alega que la promotora no instaló la bomba de control de cloro y que no funcionaba correctamente el sistema de climatización, lo cual afectaba a las condiciones de salubridad del aire interior del edificio y califica como un defecto de habitabilidad imputable a CORP.

Inicialmente el mantenimiento de la piscina se encargó a la empresa Piscinas Rumafi y posteriormente a Climatización Millan S.L.. En junio de 2016 la CP encargó a la empresa Reindesa un presupuesto para dar solución al control del cloro y al sistema de climatización. Dicho presupuesto y su ampliación incluía los trabajos para la sustitución de las baterías frigoríficas por un importe total 29.695,21 € más Iva, cantidad que fue pagada por la CP.

Como prueba en la instancia se admitió librar oficios a estas tres empresas para que respondieran por escrito a varias preguntas, entre ellas si detectaron algún defecto en el funcionamiento de la instalación o en alguna de sus piezas, si se realizaron labores de mantenimiento, y si disponía de bomba de control de cloro. La primera de ellas declaró que la piscina no disponía de bomba de control de cloro por decisión de la dirección facultativa de la obra. Las dos primeras empresas intervinientes manifestaron que realizaron las labores de mantenimiento sin que observaran la existencia de piezas defectuosas como tampoco un defectuoso funcionamiento de la instalación. La empresa Reindesa inició las labores de mantenimiento en mayo de 2016 sin que detectara la existencia de piezas defectuosas sino mas bien una falta de elementos adecuados, como la bomba de control del cloro, que considera importante al tratarse de una piscina interior.

Tales pruebas no son en modo alguno concluyentes para determinar la existencia de defectos relevantes en el funcionamiento de la piscina que pudieran ser imputados a la promotora, sin que tampoco conste acreditado que instalación de una bomba de cloro sea obligatoria en este tipo de piscinas.

Y, por último, el informe pericial del Sr. Isaac aportado por CORP concluye que a la vista de la tipología de los elementos y trabajos presupuestados "...se evidencia que se trata de elementos cuya sustitución se encuentra centrada en los trabajos de mantenimiento y reparación rutinarios".Añade el perito que no hay documentación que acredite que las piezas sustituidas estuvieran en mal estado o que no fuera posible sustituirlas (estando además en periodo de garantía), como tampoco que determine el origen de los defectos. Estima que, aparte de la batería frigorífica y el compresor, se reclaman conceptos relacionados con el mantenimiento rutinario de la piscina, como son la válvula reguladora y los filtros de la deshumectadora. Por último, destaca que no ha podido contrastar los importes reclamados por cuanto al no existir la referencia y detalle de las piezas como tampoco desglosarse la mano de obra, no resulta posible contrastarlo con precios de cuadros de referencia de publicaciones independientes.

En definitiva, la actora reconvencional no ha conseguido acreditar la concurrencia de incumplimientos relevantes imputables a la promotora en cuanto al funcionamiento de la piscina interior del edificio, por lo que procederá desestimar la demanda reconvencional sin necesidad de entrar a valorar las cuestiones jurídicas relativas a la normativa legal aplicable, y a la prescripción de la acción ejercitada.

QUINTO.-IMPUGNACIÓN. Falta de legitimación de la actora para reclamar el importe de las facturas del suministro de electricidad y agua del periodo comprendido entre el 1 de enero al 4 de marzo de 2015.

No resulta controvertido que el 16 de diciembre de 2014 se procedió a la constitución de la Comunidad de Propietarios, y que los días 3 y 4 de marzo de 2015 CORP formalizó el traspaso de documentación a la Comunidad de Propietarios a través de su secretario-administrador, Sr. Luis Manuel. La sentencia argumenta que como antes del 4 de marzo de 2015 CORP era la propietaria única de todos los departamentos del inmueble, el pago de los suministros reclamados no se hizo por cuenta ajena ( art. 1158 CC) sino por cuenta propia, por lo que carece de legitimación para reclamar el pago de las facturas devengadas hasta tal fecha.

La recurrente sostiene, por el contrario, que aún cuando en ese momento inicial CORP, como promotora de la obra nueva, fuese el propietario único de todos los departamentos integrantes de la Comunidad, ello no obsta para que todas las deudas por suministros de elementos comunitarios posteriores al 16 de diciembre de 2014 fuesen una deuda de dicha Comunidad, y no de la promotora, pues la Comunidad existía y los elementos comunitarios estaban en funcionamiento.

Como dispone el art. 553-45 CCCat. los propietarios deben contribuir a los gastos comunes en proporción a sus cuotas de participación, conforme al título de constitución y los estatutos. Y como se ha expuesto, no ha resultado controvertido que la promotora fue la única propietaria de la totalidad del inmueble al menos hasta el 4 de marzo de 2015, por lo que, en la práctica, era la única obligada a sostener los gastos comunes del mismo. Ciertamente cada uno de los propietarios y la comunidad de propietarios son entidades distintas y no pueden confundirse, pero al ser la actora la única propietaria de la totalidad del inmueble no concurriría el requisito de utilidad que exige el art. 1158 CC respecto del pago de los suministros del referido periodo. Cuestión distinta será en cuanto a los suministros comunitarios posteriores a tal fecha, de los cuales responderán los que fueren propietarios en ese periodo posterior en proporción a sus respectivas cuotas, conforme al citado precepto.

En consecuencia, procederá desestimar este extremo de la impugnación, lo que conllevará la absolución de la CP respecto de los importes de las facturas por suministros hasta el 4 de marzo de 2015: de electricidad (-4.963,12 €, documento 10), de electricidad del parking (-521,46 €, documento 16), y de agua (-348,22 €, documento 22), que ascienden a un total de 5.832,80 €.

SEXTO.-Prescripción respecto de las facturas reclamadas hasta el 31 de julio de 2015. En la demanda principal, interpuesta en noviembre de 2019, se reclaman los importes de las facturas devengadas desde enero de 2015 hasta el mes de agosto de 2015 en cuanto al suministro de electricidad, y hasta el mes de diciembre de 2016 (incluidas bocas de incendio) en cuanto al suministro de agua. La sentencia de instancia solo otorga carácter interruptivo de la prescripción al burofax remitido a la CP el 1 de agosto de 2018 pero no a los correos electrónicos previos, por lo que declara prescritos los gastos por suministros hasta el 31 de julio de 2015, condenando a la CP a pagar a la actora la cantidad de 1.791,34 €. La impugnante defiende que los correos electrónicos previos de fechas 4 de abril de 2017 y 23 de enero de 2018 en los que se reclamaba la deuda por suministros de agua y electricidad, tienen virtualidad suficiente para interrumpir la prescripción, por lo que la condena de la CP debe incluir el importe de todas las facturas reclamadas.

Es doctrina reiterada en interpretación del art. 1973 CC, aplicable al art. 121-11 CCCat., que la reclamación extrajudicial, cualquiera que sea su forma, es válida para interrumpir la prescripción, siempre que quede constancia de su remisión y de su recepción. Como se destaca en la STS del 22 de abril de 2024, y todas las que en ella se citan, no es suficiente para interrumpir la prescripción la mera manifestación externa de la existencia de un derecho, sino que es preciso que la voluntad del acreedor se exteriorice "...mediante un acto por el que expresamente reclame -exija- de su deudor el cumplimiento de una obligación al mismo atribuida".

En el caso de autos procederá estimar este extremo de la impugnación para desestimar la prescripción apreciada en la instancia. Ciertamente la actora reclamó el pago de la deuda mediante el referido burofax, enviado el 1 de agosto de 2018 y entregado a la CP el 3 de agosto. Sin embargo, con anterioridad también manifestó de forma clara su voluntad de exigir el pago de la deuda, concretamente: en el correo electrónico remitido el 4 de abril de 2017, dirigido por el Departamento de Postventa de CORP al Sr. Luis Manuel (quien recibió la documentación del edificio un año antes) en el que se reclamaban facturas comunitarias de luz y agua, correo al que se adjuntaba copia del mail remitido en junio de 2016 y factura; y en el correo electrónico de fecha 23 de enero de 2018, dirigido por CORP a la Sra. Virginia de DIRECCION002 en el que se reclamaba el pago de la factura de suministros comunitarios por importe de 28.879,48 €.

Aún cuando el testigo Sr. Blanca (de DIRECCION002) manifestó en juicio que no recordaba tales correos, lo cierto es que se remitieron a la inmobiliaria que ejercía las funciones de secretario-administrador de la CP de la DIRECCION000 y se reclamaba el pago de los suministros comunitarios de agua y luz, correos que, además, ni fueron impugnados ni se cuestionó su autenticidad en la audiencia previa.

En consecuencia, procederá revocar parcialmente la sentencia de instancia en cuanto a la demanda principal, y en su lugar se acordará condenar a la CP demandada a pagar a la actora la cantidad de 23.359,70 €, resultado de restar de la suma reclamada en la demanda (29.192,50 €) los importes de las facturas por suministros hasta el 4 de marzo de 2015 (5.832,80 €), lo que conlleva mantener la estimación parcial de la demanda y la no imposición de las costas procesales, pero por los argumentos aquí expuestos.

Todo lo expuesto conlleva la estimación parcial del recurso de apelación y la estimación parcial de la impugnación, revocándose la sentencia de instancia en el único sentido de condenar a la comunidad de propietarios demandada a pagar a la actora la cantidad de 23.359,70 €, más los intereses legales desde la interposición de la demanda, manteniéndose lo demás acordado si bien por los razonamientos aquí expuestos.

SÉPTIMO.-Por aplicación de lo dispuesto en el art. 398 LEC, al estimarse en parte el recurso de apelación y la impugnación, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Estimado parcialmente el recurso, el depósito en su día constituido será íntegramente restituido a la parte apelante conforme al punto 8º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.

Vistos los preceptos legales aplicados y demás de general y pertinente aplicación,