Sentencia Civil 240/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 12, Rec. 963/2022 de 01 de julio del 2024

PRIMERO. -La sentencia recurrida desestimaba la demanda presentada por D. Santiago contra CONSTRUCCIONES INMUEBLES Y VIVIENDAS S.A. (en adelante CIVISA).

En dicha demanda se ejercitaban las siguientes acciones:

A.- Primera Principal.-

1.- Que Construcciones Inmuebles y Viviendas, S.A. ha incumplido las obligaciones de pago pactadas en el apartado c), cláusula cuarta del compromiso recíproco de compraventa de cosa futura de fecha 12/06/2003 por la que debía entregar a la parte promitente vendedora un aval bancario por importe de 433.080 euros, correspondiente a la cantidad del segundo plazo regulado en el apartado 3.1 b., segundo punto, de la estipulación tercera.

2.- Que como consecuencia del incumplimiento anterior procede declarar la resolución del compromiso recíproco de compraventa de cosa futura de fecha 12/06/2003 y, consecuentemente los de fechas 15/01/2004, 25/05/2004, 23/12/2004 por incumplimiento contractual de Construcciones Inmuebles y Viviendas, S.A.

3.- Que, como consecuencia de la resolución contractual, Construcciones Inmuebles y Viviendas, S.A., perderá las cantidades entregadas a D. Santiago por todo concepto y que ascienden a 318.720 euros.

4.- Se condene al demandado a las costas procesales.

A-1 Primera Subsidiariapara el caso que no se estimara la pretensión anterior y se considerara la imposibilidad de cumplimiento, se declarara:

1.- La resolución del compromiso de compraventa de fecha 12/06/2003 y consecuentemente los de fechas 15/01/2004, 25/05/2004, 23/12/2004, por imposibilidad de cumplimiento en aplicación de la estipulación cuarta y quinta del compromiso de fecha 12 de junio de 2003 y consiguientemente:

1-1 Construcciones Inmuebles y Viviendas, S.A. no podrá repercutir sobre D. Santiago ningún gasto que hubiera podido realizar.

1-2 Don Santiago deberá devolver a Construcciones Inmuebles y Viviendas, S.A. la cantidad de 318.720 euros,sin interés de ningún tipo, dentro de los 10 días siguientes a haber recibido el precio percibido por la transmisión de la finca una vez se transmita a terceros.

2.- Se condene al demandado a las costas procesales.

B.- Segunda Principal.-

1.- Que Construcciones Inmuebles y Viviendas, S.A. , ha incumplido las obligaciones de pago pactadas en la estipulación tercera del compromiso reciproco de compraventa de cosa futura de fecha 20/10/2005 por la que debía garantizar bancariamente el 75% de la cantidad restante y abonar anualmente y por años vencidos un interés igual al Euribor más 2 puntos de la cantidad avalada , y la estipulación tercera apartado penúltimo de la escritura de Dación en Pago de fecha 28/02/de 2008 , protocolo 1136 del Notario don Ignacio Ramos Covarrubias .

2.- Que como consecuencia del incumplimiento anterior procede declarar la resolución del compromiso de compraventa de fecha 20/10/2005 y consecuentemente los de fechas 08/11/2005 , 30/10/2006 , Escritura de compraventa de 31/10/2006 formalizada ante el Notario de Madrid don Francisco Javier Trillo Garrigues con el nº protocolo 1900 , los de fechas 31/10/2006 , y fecha 27/10/2007 , la Escritura de Permuta otorgada ante el Notario de Madrid don Ignacio Ramos Covarrubias el 27/02/2008 , con el número 1084 y la escritura de Dación en pago otorgada por D. Santiago ante el Notario de Madrid , don Ignacio Ramos Covarrubias el 28/02/2008 con el número 1136 de su protocolo .

3.- Que como consecuencia de las resoluciones anteriores:

3-1 Construcciones Inmuebles y Viviendas, S.A. perderá los bienes inmuebles y cantidades entregadas a Don Santiago por todo concepto y que supone un importe de 2.204.562 euros.

3-2 Construcciones Inmuebles y Viviendas, S.A. deberá restituir a don Santiago 200.728 participaciones y el 4,10% de proindiviso de cada una de las participaciones enumeradas de la 2.404.045 a la 2.404.048 ambas inclusive, correspondientes a las 334 acciones transmitidas.

4.- Se condenara a Construcciones Inmuebles y Viviendas, S.A. a restituir a don Santiago, 200.728 participaciones y el 4,10% de proindiviso de cada una de las participaciones enumeradas de la 2.404.045 a la 2.404.048 ambas inclusive, correspondientes a las 334 acciones transmitidas.

5.- Se condenara al demandado a las costas procesales.

B-1 Primera Subsidiariay para el caso que no se estimara la pretensión anterior y se considerara la imposibilidad de cumplimiento, se acordara:

1.- Que como consecuencia de la imposibilidad de cumplimiento procede declarar la resolución del compromiso de compraventa de fecha 20/10/2005 y consecuentemente los de fechas 08/11/2005 , y fecha 30/10/2006, la Escritura de compraventa de 31/10/2006 formalizada ante el Notario de Madrid don Francisco Javier Trillo Garrigues con el nº protocolo 1900, el de fecha 31/10/2006, y fecha 27/10/2007 , la Escritura de Permuta otorgada ante el Notario de Madrid don Ignacio Ramos Covarrubias el 27/02/2008 , con el número de protocolo 1084 y la escritura de Dación en pago otorgada por D. Santiago ante el Notario de Madrid , don Ignacio Ramos Covarrubias el 28/02/2008 con el número 1136 de su protocolo .

2.- Que como consecuencia de las resoluciones anteriores:

2-1 Construcciones Inmuebles y Viviendas, S.A., no podrá repercutir sobre D. Santiago ningún gasto que hubiera podido realizar.

2-2 Don Santiago, deberá devolver a Construcciones Inmuebles y Viviendas, S.A., la cantidad de 2.204.562 euros, sin interés de ningún tipo, dentro de los 10 días siguientes a haber recibido el precio percibido por la transmisión de la finca una vez se transmita a terceros.

2-3 Construcciones Inmuebles y Viviendas, S.A. ha de restituir a don Santiago 200.728 participaciones y el 4,10% de proindiviso de cada una de las participaciones enumeradas de la 2.404.045 a la 2.404.048 ambas inclusive, correspondientes a las 334 acciones transmitidas.

3.- Se condene a Construcciones Inmuebles y Viviendas, S.A., a restituir a don Santiago 200.728 participaciones y el 4,10% de proindiviso de cada una de las participaciones enumeradas de la 2.404.045 a la 2.404.048 ambas inclusive, correspondientes a las 334 acciones transmitidas.

4.- Se condene al demandado a las costas procesales.

De tales acciones el Juzgador de Instancia declaró improcedente, por defecto de la demanda, las peticiones contenidas en las Primeras subsidiarias(A.1, 1.2 y B.1, 2.2.), para el caso de que proceda la resolución de los compromisos de venta de cosa futura de fechas 12/06/2003 y 20/10/2005, por imposibilidad de cumplimiento, puesto que la devolución por Don Santiago a CIVISA, de los importes que se reseñan, se condicionan a la transmisión de la finca " DIRECCION000" a terceros. Así se contempla en el suplico de la demanda de manera que la devolución lo sería "sin interés de ningún tipo, dentro de los 10 días siguientes a haber recibido el precio percibido por la transmisión de la finca una vez se transmita a terceros." Frente a dicha decisión, la parte demandante no presentó recurso ni efectuó protesta alguna.

La sentencia recurrida desestima las pretensiones de la demanda, considerando que, en relación a la acción resolutoria por incumplimiento, CIVISA cumplió con sus obligaciones económicas, al considerar la existencia de pagos muy superiores a los comprometidos. Respecto a la acción subsidiara, de extinción o resolución contractual por imposibilidad de cumplimiento, señala que no se ha acreditado que la falta de cumplimiento de la condición (liquidación de las sociedades) en tiempo razonablemente verosímil pudiera ser atribuida a la conducta voluntaria de CIVISA , tal y como confirman las Sentencias de los Juzgados de lo Mercantil nº 6 y 9 (esta última confirmada por SAP sección 28 del 23 de marzo de 2018).

Y añade que "CIVISA , por haber pagado un precio íntegro correspondiente a la porción del actor que presumiblemente responda a una cabida excesiva de la superficie estimada , y que implicaría la entrega de títulos valores adicionales por el mayor fiscal reconocido por el demandante documentalmente (el quebranto fiscal aparece contrastado pericialmente a través del documento nº 26 de CIVISA,, emitido por D. Yan, en relación a dicha consecuencia de entrega adicional de valores por el vendedor promitente, relacionada con la previsión contractual de precio sobre superficie real ) mantenga la vigencia de los compromisos de compraventa formalizados respecto a la superficie que llegara a corresponder al accionante por la titularidad de las participaciones en Prusa y Nueva Florida, hasta la perfección de la compraventa - de acuerdo a la naturaleza del precontrato o pacto de contrahendo por el que ambas partes se comprometen a hacer efectiva la conclusión en tiempo futuro , aplazando su perfección , artículo 1451 Ccvil - o hasta que quede sin efecto ( véase burofax enviado en fecha 6 de junio de 2021 , documento nº 17 de los presentados por el actor como hechos nuevos del artículo 286 LEC en relación al artículo 270 de la Ley Procesal , documento junto al que se unen comunicaciones al liquidador de Prusa sobre adquisición de participaciones de la titularidad de Dª Mabel , documentos nº 11 a 14 , y sobre oferta de compra de la sociedad Prusa , documento nº 18 ) . En este sentido, la demandada recuerda la fuerza vinculante de los compromisos de compraventas de cosa futura , y que no se dan en el caso los presupuestos para declarar extinguidos tales compromisos , ya que ello vulneraría el artículo 1256 Civil , dado que la existencia de condición meramente potestativa ha de ajustarse a la posibilidad de conservación del negocio jurídico siempre que sea posible , artículo 1258 del Código , sin que la extinción en tales supuestos se pueda hacer depender exclusivamente de la voluntad del deudor."

SEGUNDO. - Consideraciones fácticas.

CIVISA, en atención a su objeto social , en el año 2003 se interesó en adquirir la mayor parte de superficie posible de la Finca " DIRECCION000 " ( propiedad de Prusa ) , en la proporción de terreno que le correspondía al actor a través de las acciones que poseía tanto en Nueva Florida S.L. en liquidación como en Prusa S.L. en liquidación y que se perfeccionaría previa división de la finca.

Nueva Florida S.A. ostenta el 66,66% del accionariado de Prusa, siendo, según manifiesta la apelante, una sociedad instrumental. Participadas en un 96% por la familia Santiago Mabel hasta que en el año 2006, y a consecuencia de los compromisos que son objeto del pleito, entra a formar parte del accionariado CIVISA. Ambas empresas se encuentran en liquidación por sentencia judicial de 1 de julio de 2004, sin actividad y sin que se haya procedido a la efectiva liquidación con adjudicación de su patrimonio a los socios y cuyo único activo lo constituye la finca " DIRECCION000".

A efectos de adquirir la mayor superficie posible de la citada finca, D. Santiago y CIVISA suscribieron dos compromisos de compraventa de cosa futura en fechas 12 de junio de 2003 y 20 de octubre de 2005, cuyo objeto fue la futura adquisición de la superficie registral que pudiera corresponder a D. Santiago en proporción a su participación en las empresas, una vez se procediese a la división y adjudicación, tras la liquidación.

1º.- En el primero de los compromisos de 12 de junio de 2003, se señalaba que la superficie total de la finca era la de 365 hectáreas aproximadamente. El objeto de compraventa fueron 24,06 hectáreas que correspondían al paquete accionarial de D. Santiago.

Y no de acciones de las sociedades, salvo que se adquiriese la mayoría necesaria para su control, con el claro objetivo de asegurar la liquidación efectiva de la sociedad, y la adquisición final de suelo.

No se trató de un acuerdo aislado, puesto que a este mismo pacto llegó CIVISA con otros hermanos de D. Santiago, llegando a incluirse en dicho compromiso la intención de los "Hermanos Santiago Mabel comparecientes a procurar un acuerdo entre todos los accionistas" para dividir la finca en lotes, para posterior adjudicación a cada socio.

El precio de la compraventa fue el de 24,04 Euros por cada metro cuadrado de superficie real de suelo.

Se establecía un calendario y forma de pago:

a) Un pago en ese acto de 30.000 euros, como entrega cuenta del precio.

b) Una vez formalizada la escritura de compraventa:

(i) Un importe de 1,20 euros por cada metro cuadrado de suelo transmitido, de la que se deduciría el importe entregado en ese acto (los 30.000 Euros);

(ii) Un segundo plazo, a los cinco años a contar desde la escritura, en un importe de 1,80 euros por cada metro cuadrado; y

(iii) Un tercer plazo, a los 10 años desde la firma del documento, a razón de 21,04 euros por cada metro cuadrado.

El pago podía efectuarse, a elección del vendedor, en metálico; por permuta de inmuebles; o incluso reservarse una tercera parte de los terrenos para participar en el resultado de la promoción que pudiera desarrollarse.

Como plazo de compromiso se fijó, en la estipulación cuarta, hasta el 31 de diciembre de 2004. A tal fecha CIVISA podía

(i) optar por dar por resuelto el compromiso con pérdida de las cantidades entregadas y sin poder repercutir ningún gasto si no se pudiera formalizar la compraventa, o

(ii) mantener la vigencia hasta el 31 de diciembre de 2009, con abono de las cantidades del primer plazo regulado consistente en el 1,20 Euros por metro cuadrado que correspondiese a la vendedora. En este caso los restantes plazos de pago (ii) y (iii) comenzarían a contarse desde el 31 de diciembre de 2004.

Llegado el 31 de diciembre de 2009 sin que se pudiera formalizar la compraventa, por causa no imputable a CIVISA, ésta podía prorrogar la vigencia hasta el 31 de diciembre de 2014, en cuyo caso debía CIVISA entregar a la parte promitente un aval bancario por el importe del segundo plazo (importe de 1,80 euros por cada metro cuadrado).

También se pactaba que en caso de imposibilidad de compra de suelo, bien por dictarse resolución judicial de la que se derivase la imposibilidad de llegar a la división y adjudicación de la finca, o por transcurso de los plazos y sus prórrogasya señaladas, el compromiso quedaría resuelto y sin efecto, con las consecuencias que se pactaban.

Este documento es posteriormente completado mediante acuerdo de 23 de diciembre de 2004, por el que pactan que se entregan 288.720 Euros a cuenta del precio, compensando los importes objeto de préstamo de CIVISA a D. Santiago. Se acuerda la transmisión de la superficie que le corresponde de 24,06 Hectáreas al precio de 24,04 euros por m2 (5% en dicho acto; 7,5% a cinco años si se hubiera otorgado escritura pública; en otro caso se aplicarían los pactos del compromiso citado; el resto a 10 años).

2º.- En el segundo de los compromisos, de 20 de octubre de 2005, es análogo al primero, con la misma finalidad y su objeto es la adquisición de la superficie de terreno que pudiera corresponder a D. Santiago del paquete de acciones adquiridas a su madre.

El precio se fija en, por la mitad de la superficie, 12.02 Euros por metro cuadrado de superficie, pagado a 5 años. Por la otra mitad 24,04 Euros por m2, pagado a 10 años desde el 31 de diciembre de 2004.

Si a fecha de cada pago no se hubiere formalizado la compraventa, al vencimiento de cada plazo se procederá a

(i)pagar el 25% de la cantidad estipulada en cada plazo.

(ii) Garantizar bancariamente el 75% restante de cada uno de los plazos de referencia.

Se hacía constar que si la transmisión de la finca se efectuase mediante la compraventa de acciones, en lugar del terreno, se tendrían en cuenta "los efectos fiscales" que ello implique a la sociedad compradora, a efectos de minorar el precio de la compraventa proporcionalmente.

En esa fecha se reconocen recibidos 269.024 Euros (al folio 667).

El documento privado de 8 de noviembre de 2005,acuerdo complementario del anterior, incluye una reserva de unas viviendas a favor del demandante, siendo su precio de adquisición (compensado con los pagos que tuviera que realizar CIVISA derivados del compromiso de octubre de 2005).

Por acuerdo de 30 de octubre de 2006se modifica el calendario de pagos previsto en el acuerdo complementario de 8 de noviembre de 2005, modificando el plazo fijado en 10 años a 5 años.

En virtud de la escritura de compraventa y opción de compra de fecha 31 de octubre de 2006sobre 110 acciones de Nueva Florida , el actor vende las mismas a CIVISA por precio de 450.000 euros, ya recibido, cantidad que se entrega como parte del precio a abonar en su momento por CIVISA derivado de ambos compromisos de compraventa, fijándose el precio de la acción sobre la hipótesis de que la finca tiene 330 m2, que es la superficie que ambas partes aceptaron, aun cuando en el Registro de la Propiedad se consignan 317 m2. Dejan sin efecto la prenda de acciones de 20 de octubre de 2005.

El documento de prórroga de 27 de diciembre de 2007,aplazó el pago que había de hacerse conforme a los compromisos de 30 de octubre de 2005 y 8 de noviembre de 2005, tanto en relación al calendario de pago del compromiso de venta, como de la compraventa de viviendas reservadas. En este documento acuerdan las partes prorrogar el pago correspondiente a diciembre de 2007, hasta el 28 de febrero de 2008. CIVISA entregó en ese momento el importe de 90.000 Euros a cuenta de las cantidades que debía abonar antes de la fecha señalada.

En virtud de escritura de permuta de 27 de febrero de 2008,se modifica el compromiso mediante la permuta de acciones de Nueva Florida valoradas en 1.242.518 Euros, por dos inmuebles pertenecientes a CIVISA, por un valor de 767.400 euros, más la entrega de CIVISA de 475.118 euros. En el apartado 3 se hacía constar que no se había tenido en cuenta el quebranto fiscal para calcular el precio de acciones que representaría en su caso para CIVISA la compra de acciones, en lugar de compra de la superficie de la finca, por lo que acuerdan regularizar el precio satisfecho en dicho acto por las acciones en el último pago que correspondería hacer por los compromisos de compraventa. Es decir, que se deriva al último pago la regularización correspondiente por el quebranto fiscal.

En escritura de dación en pago de 25 de febrero de 2008,y en cumplimiento de las obligaciones de pago derivadas del compromiso de compraventa de cosa futura de 20 de octubre de 2005, se transmiten otras 36 acciones de Nueva Florida, en contraprestación por las cantidades recibidas y se modifica el calendario de pagos, estableciéndose como fecha de pago de 229.738 eurosel 28 de febrero de 2010. También acordaban que las acciones a que se refería el compromiso de compraventa de 2 de junio de 2003 podían intercambiarse por las acciones a que se refiere el compromiso de octubre de 2005, al precio que se acordaba en este último. Se reconoce que, a tal fecha, y con independencia de la permuta de 27 de febrero de 2008, se había recibido a cuenta del precio correspondiente al compromiso de 2005, el importe de 962.044 Euros.Se fija la superficie en 330 hectáreas y el precio por metro cuadrado en 12,02 euros. Sin haber tenido en cuenta el quebranto fiscal, derivando las partes la liquidación del precio final al momento de la compraventa, tanto respecto a la superficie real que correspondiese a D. Santiago, como al cálculo del quebranto fiscal por la adquisición de acciones. Se comprometía CIVISA a abonar antes del 28 de febrero de 2010 el precio de 229.738Euros como último pago del compromiso de octubre de 2005.

Consta que se constituyó aval el 26 de marzo de 2010 por importe de 230.000 Euros que no fue aceptado por D. Santiago. Pero dicho aval no se encuentra vigente en este momento.

TERCERO. - Recurso de apelación.

La parte demandante alega el error en la valoración de la prueba, en relación al:

(I) Cumplimiento de las obligaciones asumidas por CIVISA:

- Compromiso de 12 de junio de 2003(superficie que pudiera corresponder al demandante derivada del paquete de acciones propias). Según lo pactado en dicho compromiso CIVISA debía pagar 5.784.024 Euros por los 24,06 hectáreas que corresponderían al apelante.

Se alega que se habría incumplido la obligación de mantener vigente el aval para garantizar el pago del segundo plazo de 433.080 Euros.

- Compromiso de 20 octubre de 2005(superficie que pudiera corresponder al demandante derivada del paquete de acciones adquiridas a su madre), cuyo precio se pactó en 2.692.480 Euros por 22,40 hectáreas. Según la apelante, CIVISA al 31 de diciembre de 2009, debía haber pagado el 25% (673.120 Euros), y garantizado el restante 75% por aval bancario (2.019.360 Euros). Y conforme a la escritura de dación de acciones en pago de 28 de febrero de 2008, antes del 28 de febrero de 2020, debería haber abonado 229.738 Euros.

Se manifiesta que no se ha tenido en cuenta la entrega de acciones a medida que CIVISA fue pagando, restando un importe de 212.330 Euros por pagar y que considera debe repartirse entre ambos compromisos.

Como se advierte, los cálculos que se realizan por cada una de las partes, en relación a ambos compromisos y los diversas contrataciones subsiguientes, se ignoran si son o no precisos y correctos, porque no se aporta pericial económica en tal sentido, de manera que resulta difícil averiguar, sin mayores pruebas técnicas, que importe era el que debía abonarse y no fue abonado, o si, por el contrario, lo fueron. El abanico de contratos, alguno de ellos dejando sin efecto o modificando cuestiones esenciales, como la superficie, el precio por m2 o el calendario de pagos, dificultan la posibilidad de realizar una liquidación aun cuando fuese provisional, que se corresponda con lo que debía haber satisfecho la demandada. Lo cierto es que dicha indeterminación, tanto en cuanto a la superficie como al quebranto fiscal debía tenerse en cuenta a fecha del último pago, correspondiente a la escritura de compraventa, fijada para un plazo máximo de 31 de diciembre de 2014, según última prórroga.

En relación al compromiso de 2003,según mantiene la parte apelante, respecto al acuerdo de 2003, debía haber percibido 318.720 Euros (288.720 + 30.000),que sí se entregaron, más un aval garantizando el importe de 433.080 Euros, a 31 de diciembre de 2009, que dejó de estar vigente. Sin embargo, consta a fecha 31 de octubre de 2006 la compraventa de acciones por importe de 450.000 Euros,que se corresponde con la ejecución de los contratos de diciembre de 2004 (al folio 197), es decir imputable al único compromiso existente, el de 12 de junio de 2003, por el que se otorgaba a dichas acciones el mismo valor que las acciones del compromiso de octubre de 2005.

Las propias partes efectúan imputaciones de unas y otras entregas a compromisos distintos y de distinta manera, por lo que cualquiera de las partes, y esencialmente la actora, debió aportar informe pericial económico contable, con relación de entregas, compromisos, reducciones, aplazamientos, modificaciones de superficie, metros correspondientes al demandante, valoración final de las acciones, etc., no siendo razonable ni posible que se pretenda que sea este Tribunal quien liquide tales conceptos por exceder de su cometido.

Por tanto, consideramos que, respecto al compromiso de 2003, ya habían sido abonados más pagos de los comprometidos para dicha fecha, aun cuando el aval no estuviese vigente.

En relación al compromiso de 2005:Se acredita el pago de 269.024 Euros a fecha 8 de noviembre de 2005, más la entrega de 90.000 Euros en cheque a cuenta del precio, de 27 de diciembre de 2007; la entrega de varios cheques y la entrega de viviendas, en virtud de la escritura de permuta de acciones por viviendas, cuyo importe ascendió a 1.242.518 Euros. No se discute por la parte apelada, ni se niega en ningún momento, ni se ignora en la sentencia de instancia, que el Sr. Santiago entregó (vendió, permutó o efectuó dación en pago) a CIVISA acciones propias, por lo que esta alegación carece de sustento.

Lo que sí parece obviar la parte apelante es que las acciones transmitidas no tenían ya el valor que inicialmente se les dio, conforme a los sucesivos acuerdos concertados, siendo el último de los precios acordados el señalado en el compromiso de 2005.

Se mantiene que CIVISA se obligó a pagar el importe de 229.738 Euros, conforme acuerdo de dación en pago de 28 de febrero de 2008, no a prestar un aval por importe de 230.000 Euros, pero del cómputo que se efectúa no resulta que hubiese existido real incumplimiento de lo pactado, porque las cifras no coinciden. El valor de las acciones ha sido alterado en el tiempo, resultando un precio por acción, de las 334 acciones Nueva Florida, distinto al consignado por la apelante, y ello sin contar con el quebranto fiscal al que se alude en todos los pactos de compraventa de acciones y que se reconoce pericialmente como importante, aun cuando se ignore el montante exacto, y a expensas de la liquidación a favor o en contra. Resulta irrelevante que dicha pericial corresponda a otro procedimiento, cuando se trata de un caso seguido contra la hermana del apelante, por la coincidente estructura a los que son objeto de actuaciones. Aun cuando no puedan tenerse en cuenta las cifras que se consignan por el perito en este procedimiento, lo cierto es que evidencia la existencia del alegado quebranto fiscal derivado de la compra de acciones, en lugar de superficie.

Por otra parte, partiendo de las propias manifestaciones de la parte apelante, si recibió por ambas operaciones el total de 2.523.282 Euros, deducidos los importes abonados por el compromiso de 2003, resulta que CIVISA habría abonado a raíz del compromiso de 2005, al menos, 1.754.562 Euros,lo que igualmente evidencia que en tales fechas y a la vista de lo pactado, habría abonado de más, porque en esta fase solo debía abonar el 25%, y ello sin contar con que se intentó entregar aval por 230.000, que fue rechazado por la parte apelada, y quedó sin vigencia. Pero como la parte apelante alega, y así se recoge en la escritura de dación en pago, de 25 de febrero de 2.008, se comprometía CIVISA a abonar antes del 28 de febrero de 2010 el precio de 229.738Euros como último pago del compromiso de octubre de 2005.Lo que significa que Civisa habría abonado, por este último compromiso, mayor cantidad a los 1.754.562 Eurosseñalados.

Como ya se advierte, no ha sido posible determinar los importes exactos, conforme a lo anteriormente expuesto, debiendo considerarse que las partes supeditaban el pago del último plazo a los requisitos previstos en la estipulación segunda de la escritura que los contratantes titularon de dación en pago, es decir a las correcciones en la medición de la finca (330 hectáreas) y al coste o quebranto fiscal de adquisición de las acciones.

Debemos compartir las conclusiones del Juzgador de Instancia y consideramos que no concurre error en la apreciación de la prueba en orden a considerar que la apelada habría abonado mayor importe al debido en las fechas comprometidas y atendiendo al hecho cierto de que, ni el demandante y sus hermanos, han procedido a efectuar la ordenada liquidación de las empresas, con adjudicación de los correspondientes lotes, ni parece cercano el momento en que finalmente pueda CIVISA adquirir los metros de superficie comprometidos.

Es cierto que, contractualmente, llegó a pactarse que, incluso en el caso de no entregar la superficie, debía garantizar o pagar el precio correspondiente, pero también lo es que las previsiones contractuales temporales pactadas han transcurrido en exceso, sin que el apelante vendedor, si bien ha vendido acciones a la compradora, acredite actividad alguna tendente a facilitar la liquidación efectiva y división de las acciones entre los socios, con reparto de los lotes correspondientes.

El motivo se desestima, porque no se acredita el incumplimiento por parte de la entidad CIVISA, ni la supuesta gravedad del mismo.

La prueba de dichos extremos correspondía a la parte actora conforme a lo dispuesto en el art. 217 LEC, y esencialmente debió acreditar pericialmente la corrección de sus cálculos e importes recibidos y /o entregados, lo que no ha hecho.

CUARTO. - Error en la valoración de la prueba en relación a:

(II) Responsabilidad por no liquidación de la sociedad.

Alegaba la parte apelante que CIVISA era la responsable de no haber procedido a la liquidación de la sociedad, ya que tenía el control absoluto de PRUSA y NUEVA FLORIDA, pero esta afirmación no se acredita. Los acuerdos alcanzados con varios de los hermanos Santiago Mabel, consiguiendo adquirir acciones o participaciones dado que en el plazo señalado no se procedía a liquidar la sociedad, llevaron a CIVISA a ser titular de un porcentaje que no se acredita fuese el que se cifra en el recurso.

A todo lo cual hay que añadir que CIVISA no tiene responsabilidad alguna por no lograr la liquidación efectiva, aun cuando lo intentó. Lo cierto es que, a la vista de la Sentencia del Juzgado de lo Mercantil nº 6 de Madrid, fueron los hermanos quienes incumplieron gravemente sus obligaciones al negarse a llegar a un acuerdo para la liquidación, obstaculizando e impidiendo la misma. CIVISA no tuvo influencia alguna en el resultado negativo que se le pretende imputar. Fueron las complicadas relaciones entre los propios hermanos, incluido D. Santiago, la causa de no llegar a ningún acuerdo, con intervención policial incluida.

El motivo se desestima.

QUINTO. - Infracción de los artículos 1.117 y 1.118 CC .

Alega la parte apelante que el Juzgador de Instancia incurre en contradicción puesto que cita para unos extremos, pero para otros no, la SAP Madrid secc 25 de 30 de noviembre de 2017, así como la Sentencia cuyo recurso se resolvía, del JPI nº 13 de Madrid, nº 13 de Madrid de fecha 14 de noviembre de 2016 en Procedimiento Ordinario 814/2014.

La demanda examinada en aquel caso fue la planteada por CIVISA, resolutoria de contratos de promesa de venta de cosa futura, celebrados con la hermana del ahora demandante, Dª Elizabeth, correspondiente a los metros de la Finca DIRECCION000, que correspondiesen a la vendedora tras la liquidación de las sociedades PRUSA y NUEVA FLORIDA, previa adjudicación de las correspondientes acciones o participaciones de las sociedades, al ser la finca el único bien que integraba el capital social, y que respondían a la misma estructura a los que son objeto de actuaciones.

En dicha sentencia se declaraba el cumplimiento por parte de CIVISA de las obligaciones de pago que le afectaban, considerando que habría pagado de más.

Dicha sentencia, que estimaba sustancialmente la demanda, fue revocada parcialmente en apelación, estimado parcialmente la demanda de CIVISA y declarando extinguida la relación obligatoria constituida en virtud de los compromisos de compraventa de 16 de junio de 2003 y 20 de octubre de 2005, por imposibilidad de cumplimiento.

Y así, declara ( el énfasis es nuestro): "Consecuentemente, en los supuestos en los que -como el que es objeto de enjuiciamiento- no se hubiere establecido por las partes, de modo expreso, un periodo de tiempo dentro del cual la condición positiva debía cumplirse, habrá de considerarse extinguida la obligación si la condición no se hubiere cumplido en el tiempo que verosímilmente se hubiese querido señalar, atendida la naturaleza de la obligación, conforme a lo prevenido por el artículo 1117 del Código Civil («...La condición de que ocurra algún suceso en un tiempo determinado extinguirá la obligación desde que pasare el tiempo o fuere ya indudable que el acontecimiento no tendrá lugar...»). Debiendo entenderse, por "tiempo verosímil" aquél que permita establecer una interpretación adecuada de la voluntad de las partes, que sea conforme con la naturaleza y función económica del negocio y con los intereses que las partes han querido reglamentar."

Y razonaba "es evidente que un plazo de 11 y 9 años -los transcurridos desde la suscripción de los negocios jurídicos litigiosos hasta el momento de presentación de la demanda inicial (30 de mayo de 2014)- ha de considerarse como tiempo más que razonable para que la condición contemplada en los contratos se hubiere cumplido -y por ende, hubiere quedado purificada, y devenido exigible, la obligación asumida por los demandados-,por lo que, conforme a la doctrina precedentemente expuesta, en virtud de lo prevenido por los artículos 1117 y 1118 del Código Civil , ha de declararse extinguida la obligación asumida por los demandados en virtud de los negocios jurídicos litigiosos, y, consecuentemente, la relación obligatoria constituida por los mismos.".

Como efecto de dicha declaración, condenaba a los demandados, a abonar a la entidad actora, «CONSTRUCCIONES INMUEBLES Y VIVIENDAS, SA» (CIVISA), la suma de UN MILLÓN CUATROCIENTOS VEINTISIETE MIL CIENTO ONCE EUROS CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (1 427 111,45 €), con sus correspondientes intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, cantidad que, por imperativo legal, devengará los intereses legales establecidos OPE LEGIS por el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , desde la fecha de la sentencia de primera instancia.

Es decir, condena a la inmediata restitución de las prestaciones.

En este caso, la acción que se ejercita por el apelante se condiciona a que, una vez sea resuelta la relación contractual a tenor de los artículos antes citados, el apelante devolverá los importes abonados por CIVISA, en el plazo de 10 posteriores a la venta de la finca DIRECCION000. Condiciona la restitución a la venta de una finca perteneciente a unas empresas en liquidación, cuyos socios no llegan a acuerdo alguno para liquidar, aun siendo su obligación. Petición que resulta contradictoria puesto que, precisamente, la adquisición por parte de CIVISA de la mayor superficie posible de la finca fue el objeto de los compromisos, sin que haya podido conseguirse en más de 20 años el cumplimiento de dicha compra, por causa no acreditada imputable a CIVISA.

Se trata de una condición que no puede pretender la parte apelante aplicar para resolver los compromisos, tal y como ya se advirtió por el Juzgador de Instancia en la Audiencia Previa, sin que su decisión fuese recurrida en forma, ni formulado protesta. A la vista de ello, la acción está llamada al fracaso, ya que no se ofrece solución distinta a la apuntada, sin condicionar la restitución a la venta futura - de fecha incierta- de la finca a tercero. No concurre incongruencia interna en la sentencia recurrida, ni infracción de los art. 1.117 y 1.118 CC.

El recurso de apelación se desestima.

SEXTO. - Costas.

Al amparo de lo dispuesto en el art. 398 LEC las costas devengadas en esta alzada se imponen a la parte apelante.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española,