Sentencia Civil 101/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 12, Rec. 283/2023 de 17 de marzo del 2025

PRIMERO. -Se aceptan y dan por reproducidos los fundamentos de la resolución recurrida, salvo en aquello en que puedan quedar contradichos por lo expuesto y razonado en la presente resolución.

SEGUNDO. -El presente recurso de apelación dimana de la sentencia dictada en Primera Instancia, que estima la demanda interpuesta por "Conservación de la Marina SL", frente a "Agrupación Inversora Familiar SL", en reclamación de pago del CANON de conservación y mantenimiento por los propietarios de viviendas y parcelas, sitas en la Urbanización Marina de Sotogrande, obligación derivada del Plan General de Ordenación Urbana de San Roque y del Plan Especial aprobado el 9/06/99, según acuerdo publicado en BOP de Cádiz con fecha 22 de julio de 1999. Siendo la entidad demandada propietaria de la vivienda, plaza de garaje y trastero, fincas 26288, 26246, 26189 y 26165 del Registro de la Propiedad de San Roque. Condenando la sentencia apelada a la entidad demandada a satisfacer al actor la suma de 13358,01 euros por las facturas pendientes, más el interés al tipo del 15% transcurridos 30 días desde el libramiento sin que el pago haya sido atendido. La sentencia recurrida impone las costas de Primera Instancia a la entidad demanda.

TERCERO. - Incongruencia de la sentencia. Vulneración del art. 24 de la CE , por falta de admisión de la reconvención.

Por la representación de "Agrupación Inversora Familiar SL" se denuncia incongruencia de la sentencia, pues según la recurrente al simplificar los argumentos de la contestación, se apoya en una doctrina de la Audiencia Provincial de Madrid que no es aplicable, al ser contraria a la contestación, pues cuestionan el título en virtud del cual se les impuso a los demandados el pago del canon, la escritura pública de 25/7/1995, sosteniendo que los servicios que se prestan como contrapartida de este canon, en realidad los realiza la Comunidad de Propietarios en la que se encuentran integradas las propiedades de la demandante.

Dicha argumentación carecería de fundamento, sino la vinculamos al siguiente motivo de la apelación, en el que se sostiene por el recurrente la vulneración del art. 24 de la CE, ante la indefensión creada por falta de admisión de la reconvención en la que se cuestionaba la validez de la escritura pública en la que se formalizó tal derecho del demandante, y la inscripción que causó tal título.

En las presentes actuaciones constatamos que en primer lugar por "Agrupación Inversora Familiar SL" se planteó declinatoria de jurisdicción respecto al conocimiento del asunto por el orden Contencioso Administrativo, declinatoria que fue rechazada por auto de fecha 15/11/2021, que fue confirmada por resolución posterior de 27/12/2021, que desestimó el recurso de reposición formulado por la entidad demandada.

En la apelación que nos ocupa en el suplico se insta: "La nulidad de actuaciones, que trae causa de la indefensión producida a la demandada como consecuencia de no haber admitido a trámite la reconvención interpuesta contra el Régimen Especial de la Marina de Sotogrande como título del que trae causa la reclamación de cantidad, así como contra la escritura pública de 25 de noviembre de 1995 aludida en este escrito, así como la inscripción que esta produjo en el Registro de la Propiedad de San Roque (Cádiz) y, como consecuencia de ello se ordene retrotraer el procedimiento al momento de admisión de la Reconvención con reposición del pleito a su estado" o subsidiariamente la absolución de la demandada". Del tenor de dicho suplico, se deriva que no se cuestione la desestimación de la declinatoria de jurisdicción por la recurrente, por lo que no entraremos en ella, pues en su caso la pretendida nulidad se habría instado desde dicha fase procesal, y no desde la inadmisión de la reconvención.

En Esta alzada entendemos que inadmitida la reconvención en la que se planteaba la nulidad la escritura pública de 25 de noviembre de 1995, del que trae causa la reclamación de cantidad, la sentencia apelada precisamente por congruencia no podía entrar en la nulidad del título causal, entrando solo a conocer de la reclamación de cantidad planteada, pretensión por la que se seguía la reclamación.

En consecuencia, no apreciamos incongruencia en la sentencia dictada, que sigue la lógica de resolver sobre la procedencia de la reclamación sin entrar en la nulidad de un título causal, cuyo planteamiento en la demanda reconvencional, previamente ha rechazado.

Entrando en la impugnada inadmisión de la reconvención por auto de fecha 10/1/22 por falta de conexidad, resolución confirmada por auto de fecha 9/2/22, que desestimaba el recurso de reposición interpuesta contra dicha inadmisión por la entidad "Agrupación Inversora Familiar SL". Debemos tener en cuenta, que frente a la reclamación de pago del canon por la demandante, lo que instaba la entidad demandada en su reconvención, era que se declarara "como contrario a Derecho el canon de conservación y mantenimiento de la urbanización contenido en el Plan Especial de La Marina Sotogrande y, en consecuencia,la nulidad de la escritura pública otorgada el día en San Roque (Cádiz) el día 25 de julio de 1995, ante el notario don Rodrigo Fernández-Madrid Molina al número 898 de su protocolo, así como la inscripción que esta haya causado en el Registro de la Propiedad de San Roque (Cádiz), absolviendo a mi mandante, AGRUPACIÓN INVERSORA FAMILIAR, S.L.".

Las resoluciones que en Primera Instancia inadmitían la reconvención, se fundamentaban en la falta de conexidad con la pretensión de la demanda principal (reclamando el pago de un canon), al pretender la declaración del canon como contrario a derecho, por carecer de eficacia si no va unido dicho pedimento a la declaración de nulidad de la escritura y el asiento registral, como cuestión que lo determina, y esta no presenta conexión alguna con la demanda principal. Y dicho pronunciamiento presenta una lógica jurídica acertada, pues no es que como se pretende en la reconvención sea contrario a derecho el canon, y su consecuencia sea la declaración de nulidad de la escritura de fecha 25 de julio de 1995, sino que dicha nulidad del título causal debe ser previamente declarada para determinar que su efecto es que el canon resulta contrario a derecho, siendo esta la consecuencia de tal nulidad y no su premisa.

En esta alzada destacamos que pretendida tal nulidad por la demandada no se haya aportado la escritura de fecha 25 de julio de 1995, sobre la que se insta tal declaración, remitiéndose a su reseña en la nota simple informativa de dominio y cargas de la inscripción registral de las fincas fol. 36 y ss. Nota registral a todas luces incompleta en su contenido en el que no se transcribe dicha escritura de modo integro, constando tan solo la constitución del "Régimen especial de toda la Marina de Sotogrande, por Sotogrande SA," régimen que afecta a las fincas inscritas, entre ellas las de propiedad del demandado, igualmente recoge las normas de dicho Régimen Especial. Sí que se adjunta la escritura de Segregación de la sociedad Sotogrande, en dos entidades entre las que se encuentra CONSERVACION DE LA MARINA, que asume la actividad de conservación y prestación de servicios de la Marina de Sotogrande, segregación producida el 15/1/2014.

A la vista de estos datos, y puesto que la escritura cuya nulidad se pretende no se encuentra aportada a actuaciones, no hay base documental, para conocer el contenido del título, esto es si se otorgó unilateralmente o con intervención de tercero, o incluso si este era de carácter privado o público al intervenir la Administración y la calidad de tal actuación. Resulta manifiesto a la vista de la certificación obrante al fol. 53, emitida por el Ayuntamiento de San Roque sobre el Régimen especial de la Marina de Sotogrande, que existe una justificación urbanística, como es el Plan Especial de 26/6/1992, ajustado por una Modificación de Plan especial de la zona B de la Marina de Puerto Sotogrande, por lo que dicha Corporación Municipal aprueba el modo de conservación de dicho espacio ligando su conservación a la entidad SOTOGRANDE SA, y vinculando a todas las propiedades enajenadas en el complejo al cumplimiento y asunción del Régimen Especial de la Marina.

A la vista de esta vinculación administrativa, reconocida por el propio Ayuntamiento de San Roque sobre este Régimen especial de la Marina de Sotogrande, y su afección a todos los propietarios adquirentes de fincas en dicho complejo, de ahí su acceso al Registro de la propiedad como carga, difícilmente puede ser declarada la nulidad del supuesto título en el Orden Civil. Y decimos supuesto porque la escritura no figura aportada en actuaciones, premisa esencial para entrar en el estudio de la concurrencia de causas de nulidad en este ámbito civil.

Por todo ello resulta correcta la inadmisión de la reconvención en la que la formulación de la pretensión es cuando menos confusa y contraria al orden de la secuencia de los actos y efectos jurídicos, y fundamentalmente por la ausencia adveraticia de aportación del título cuya nulidad se pretende, que hace decaer cualquier pretensión impugnatoria sobre la validez de tal título.

Al confirmarse la inadmisión de la demanda reconvencional, debemos concluir que no cabe pronunciamiento alguno sobre la nulidad del título causal de las reclamaciones instadas por la demandante.

CUARTO. - Vulneración del Vulneración de los artículos 25.2 de la Ley 7/1985 , de 7 de abril, Reguladora de las Bases de Régimen Local, 153.1 de la Ley de 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, art.64 y 65 del Reglamento de Gestión Urbanística , 1.262 y 1.272 del Código civil ; jurisdicción competente: orden contencioso-administrativo para conocer.

Por la representación de "AGRUPACIÓN INVERSORA FAMILIAR, S.L.", se alega la vulneración del Vulneración de los artículos 25.2 de la Ley 7/1985, de 7 de abril, Reguladora de las Bases de Régimen Local, 153.1 de la Ley de 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, art.64 y 65 del Reglamento de Gestión Urbanística, 1.262 y 1.272 del Código civil; reiterando la competencia de del orden contencioso-administrativo para conocer de la nulidad planteada en la reconvención.

Reitera la apelante la infracción de normas administrativas y la competencia del Orden contencioso-administrativo, para cuestionar la validez del título del que deriva la obligación de pago del canon que se reclama en la presente litis. No podemos sino atenernos a los argumentos expuestos en el párrafo anterior, y puesto que consecuentemente se confirma la inadmisión de la demanda reconvencional, resulta innecesario entrar en las vulneraciones denunciadas pues tal pretensión de nulidad del título no ha sido aceptada como cuestión litigiosa, además de observar que las infracciones administrativas son ajenas a la presente reclamación civil.

En cuanto a la remisión a la resolución de 6 de abril de 2020 del Juzgado de lo Contencioso administrativo número dos de Algeciras, debemos remitirnos al razonamiento de la sentencia de la sección 10 de 1 de diciembre de 2021, que compartimos respecto a los efectos de dicha resolución, en el supuesto que nos ocupa, que concluye "No tener apoyo alguno en la sentencia del Juzgado de lo Contencioso Administrativo que se menciona; básicamente por tratarse de una sentencia desestimatoria de la pretensión de los allí demandantes; sin pronunciamiento declarativo de carácter anulatorio de ningún tipo",y en consecuencia sin efecto vinculante alguno.

Debemos añadir, en lo que concierne a la sentencia dictada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 2 de Algeciras en el procedimiento ordinario nº 337/14, que no cabría apreciar la existencia de cosa juzgada respecto de esta resolución, ni sostener que dicha sentencia tenga en este proceso civil un efecto prejudicial,pues como señala la sección 20 del 21 de enero de 2021 de esta Audiencia de Madrid, la STS núm. 556/2018, de 9 de octubre ,citando la sentencia 532/2013, de 19 de septiembre ,afirma que el art. 222.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se refiere a sentencias firmes dictadas por órganos de la jurisdicción civil cuando se trata de definir relaciones jurídicas de tal carácter, por lo que difícilmente puede atribuirse efectos de cosa juzgada, siquiera como prejudicial, a lo decidido por otras jurisdicciones. "...". Sin embargo tal realidad no supone que nos encontremos ante un supuesto de cosa juzgada, en los términos a que se refiere el artículo 222 LEC , por el hecho de que se haya dictado una sentencia firme por el tribunal contencioso administrativo (en este caso la sentencia 1542/2007, de 27 de septiembre, del TSJ Madrid) que, en su fundamentación jurídica, sienta conclusiones que afectan al objeto del presente proceso, pues en tal caso resultaría que la intervención de los órganos de la jurisdicción civil tendría como única finalidad procurar la ejecución de lo ya resuelto en la vía contencioso -administrativa, lo que no se corresponde con la función de los tribunales del orden civil en relación con la resolución de un contrato sujeto al derecho privado. De semejante tenor, SSTS núm. 191/2019, de 27 de marzo ;y núm. 301/2016, de 5 de mayo ,entre otras.

Igualmente, esta Audiencia de Madrid de la sección 10, se pronunciaba sobre los efectos irrelevantes de la pretendida nulidad, respecto de la reclamación planteada en la demanda:"A mayor abundamiento, dicha pretensión no tendría virtualidad suasoria en orden a la concreta reclamación que ha sido concedida en la instancia; dado que la nulidad pretendida no borraría de la vida jurídica los servicios ya prestados y de los que se habría beneficiado la recurrente.En consecuencia, sería de aplicación, "mutatis mutandi", la línea jurisprudencial que ha marcado el Tribunal Supremo respecto de nulidades contractuales en supuestos de multipropiedad ( SSTS, Civil sección 1 del 4 de octubre de 2019; 11 de diciembre de 2018; 20 de junio de 2018, entre otras). La razón básica de esta argumentación jurisprudencial reside en el hecho de que estaríamos en presencia de un supuesto en el que la prestación de servicios de mantenimiento ya se ha realizado, sin que se haya probado una conducta delictiva o de mala fe en la prestadora del servicio y durante un período de tiempo en el que los contratantes han tenido a su disposición y podido disfrutar de dichos servicios; por lo que no podrían ser objeto de restitución por parte de quien los ha recibido (deudor de la prestación), tomando como referente el art. 1303 CC, por lo que resultaría igualmente procedente su abono."

Por lo cual decae este motivo.

QUINTO. - Error en la valoración de la prueba. Vulneración de los artículos 376 en relación al 319 de la LEC , por error en la valoración de la prueba: confesión de contrario. Enriquecimiento sin causa.

Argumenta el apelante que si bien la sentencia de Primera Instancia, no considera probado que la finca está integrada en una comunidad de propietarios, ni la contribución de la demandada a los gastos de mantenimiento de la comunidad de propietarios, dicha comunidad consta constituida y sus estatutos están inscritos en el registro de la propiedad, apareciendo en las notas registrales aportadas a actuaciones.

La recurrente confunde el razonamiento de la sentencia, la Juzgadora que no cuestiona, ni la existencia de la Comunidad, ni que la actora pertenezca a la misma y pague sus cuotas, la falta de carga adveraticia que le imputa, es sobre los servicios que presta dicha Comunidad, y su identidad con los que supuestamente realiza la entidad demandante. Y esta falta de prueba es constatable en esta alzada y nos lleva a la misma conclusión. Por lo cual, al no demostrar la duplicidad de iguales servicios, decae por sí mismo el siguiente argumento del enriquecimiento injusto, pues no concurre tal enriquecimiento si los servicios prestados son diferentes.

Por último es conveniente traer a colación la sentencia dictada por esta nuestra sección 12 de 29 de enero de 2021, respecto a otra reclamación de canon por periodos anteriores entre los mismos litigantes, en la que se resuelve que los alegatos de la demandada ahora recurrente, van contra de sus propios actos, siendo procedente la aplicación de la doctrina de los actos propios, estableciendo que contraviene la buena fe que ha de presidir las relaciones jurídicas el actuar en forma tal que contradiga lo que revela una conducta previamente adoptada, quebrando así la legítima confianza que tal conducta ha generado en terceros. ( Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de junio de 2003 16 de febrero de 2005 19 de octubre de 2020, entre otras).

Los demandantes vienen siendo propietarios desde 2004, y ya han sido condenados al pago del mismo canon por periodos anteriores por sentencias del Juzgado de Primera Instancia nº 69 de Madrid, y sentencia de esta sección 12 de fecha 29 de enero de 2021 que confirma la anterior, resolución esta última que revela que los demandantes conocían la existencia del canon y aceptaron la obligación que conllevaba hasta su cuestionamiento en estos litigios, constituyendo tal conducta un evidente acto propio. Ante tal situación, no puede mantenerse sin faltar a la buena fe que ha de presidir las relaciones jurídicas, que no está obligada a abonar aquello que durante años vino abonando sin oponer objeción alguna.

Razonamiento que alcanza el efecto de cosa juzgada como alega la apelada, pues el TS ha precisado, entre otras, en sentencias de 25 mayo de 2005, 30 de diciembre de 2013 y 23 de marzo de 2021, «el efecto prejudicial de la cosa juzgada se vincula al fallo, pero también a los razonamientos de la sentencia cuando constituyan la razón decisoria( SSTS de 28 de febrero de 1991, 7 de mayo de 2007). La jurisprudencia de esta Sala admite que la sentencia firme, con independencia de la cosa juzgada, produzca efectos indirectos, entre ellos el de constituir en un ulterior proceso un medio de prueba de los hechos en aquella contemplados y valorados, en el caso de que sean determinantes del fallo ( SSTS de 18 de marzo de 1987, 3 de noviembre de 1993, 27 de mayo de 2003, 7 de mayo de 2007,)» ... El artículo 222.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que «lo resuelto con fuerza de cosa juzgada en la sentencia firme que haya puesto fin a un proceso vinculará al tribunal de un proceso posterior cuando en éste aparezca como antecedente lógico de lo que sea su objeto, siempre que los litigantes de ambos procesos sean los mismos o la cosa juzgada se extienda a ellos por disposición legal».

Por tanto, entendemos que es procedente el efecto vinculante de cosa juzgada de dicho pronunciamiento, en cuanto forma parte de la razón decisoria, en este caso la obligación propter rem de abonar las cuotas debidas en concepto de canon a "Conservación de la Marina SL".

Constatamos que la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad, ya se advierte, a los adquirentes, que, esa vivienda, está sometida a una carga real. Convirtiéndose, en cuanto al adquieren, en sujetos pasivos de la obligación "propter rem", consistente en pagar un canon a favor de Sotogrande S.A. Y como ya sostuvo esta Audiencia de Madrid Sección 21ª en resolución de 5 de julio de 2015 de la "Depende de la voluntad de la entidad demandante el adquirir o no la vivienda, pero si la adquiere tiene que soportar la carga real inscrita, aunque su voluntad fuera contraria a ello". Lo determinante es la carga real tal y como figura inscrita en el Registro de la Propiedad.

En definitiva, nos encontramos ante una carga real de obligado cumplimiento para la demandada, de acuerdo con lo recogido expresamente en la inscripción registral de su finca; criterio coincidente con el que ha mantenido esta Audiencia Provincial en supuestos análogos, en los que se ha concluido que se trata de una obligación propter rem, en la que el deudor aparece determinado por el hecho de ser propietario de una cosa, y en la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad ya se advierte a los adquirentes que la vivienda está sometida a una carga real - SSAP de Madrid núm. 449/2018, de 25 de octubre ( Sección 9ª); núm. 56/2017, de 2 de febrero ( Sección 11ª); núm. 195/2014, de 1 de abril , núm. 365/2014, de 8 de julio , y núm. 287/2016, de 5 de julio (Sección 21 ª)".

Todo lo cual, nos lleva a desestimar este motivo del recurso de apelación.

Consecuentemente al compartir la Sala, el criterio seguido por la juzgadora de primera instancia, procede la confirmación de la sentencia a que el recurso se contrae, con adecuada respuesta a lo que es objeto de controversia, desestimándose el recurso de apelación.

SEXTO. - Costas de alzada.

Las costas procesales han de ser impuestas a la recurrente vencida, en aplicación de los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.